野村不動産パートナーズを語ろう

開示に応じない理事長(管理者)に対し、管理者解任請求訴訟が提起されています。

会計帳簿を「見せます」と言って見られることなく、誰からも訴えられずに何年も運営できているマンションにおいて、「管理費の改定（値上がり）」が実現される流れになりました。この因果関係が説明できる人は、マンション管理をよく知っている人だと言えます。

>244 の文面を自分のマンションの個別掲示板（マンションコミュニティ）に貼り付けたら、板の管理人さんから警告の投稿がありました。なにか恐い。誰の要請か。

248さんへ
板の管理人とは誰？

マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
警告した人は不正会計を発見されたくない人です。

フロントや管理人が数十万円を小刻みに着服しているかも。
数億円を着服された事例もありますよ。

厚木方面のマンションに注目。

数年前、会計帳簿に対して約30万円が不足していました。
理事長が原因調査を命じたら野村は不足額を管理人に補填させ帳簿不一致を解消。

その数年前、約60万円が不足していました。
野村作成の予算案議案に、損金処理 60万円と記載され予算案は総会で賛成議決。
理事も組合員も気がつかない方法で損金処理??

不足額を損金処理して会計不備を隠蔽、不足額を補填して着服をもみ消す。
あの手この手の会計処理。
驚きますなー

「板の管理人」＝マンションコミュニティ運営会社の人
ときどき、各掲示板に出現して
【ご本人に意向により削除しました】管理担当。
などのメッセージを発する存在。

>248 の件は、陰謀説等、いろいろ私も考えましたが、
真相を確かめられない（今までも削除等あり）話ゆえ、
思考のエネルギーを費やしてまで追うことはしません。
単なる「サイバー・パトロール」的に運営会社の目に
止まったのか、>244 の法律話が直撃弾になって誰か
が動いたのか、【警告】は文面上「スレッドの趣旨と
異なる参考図書の紹介は控えよ」ですから、わざと、
「今回は会計に関する法律話への対応ではないよ」と
遠回しに慎重に作文されたようにも疑えます。ただし、
問答無用の削除でなかった点は運営会社の良識かなと。

【警告】の文面をそのまま受け入れたとして私が大事
だと考えるのは、世に出回っている本の紹介がダメと
いうのが、２００名を超す当マンションの管理組合の
施政方針みたいなものとよく似ている、同じという点。
私は住民どうしで本を紹介しあうマンションって素敵
と思うのですが、「評判が下がる、資産価値が落ちる」
等のマンション特有の理由を何かつければ口封じ可能
と考える集団は残念ながらいます。匿名投稿掲示板で
「言論・表現の自由」を叫ぶつもりはないですけどね。

>249

>マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
衡平は「公平」ですね。
おっしゃる通りの正論だと思います。が、管理業者的（弁護士的）な思考と技術で管理組合を操ってカネ儲けしようとすると、その正論を認めながらも開示しないという高度なテクニックが駆使されるのです。この８年間、私がいかに正論を受け入れられながらも要求をかわされてきたか。具体的に語ればキリがありません。私が個人的に面談した弁護士は、帳簿、特に管理組合の通帳の開示には否定的でした。滞納者からの遅れた納金等のプライバシーとか、いろいろ理由があるようです。

会計帳簿閲覧の実現という難題も含め、結局、根本的に改善されるべき点とは、「理事会が”この案でイイですかー？”と組合員たちに問いかければ、ほぼ全員で”イイでーす！賛成でーす！”と返答する」。このお定まりの予定調和的運営の繰り返しに歯止めをかけて、ＥＵ離脱でモメている最近のイギリスのように「どっちに行くか、どっちに出るか」わからない、多少のスリルある運営が行われるべきだと思います。各個人の意見の表出や交換はその前提ですね。

>警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
悪質なマンション管理、特に民間マンションと呼ばれる領域では、この種の断言・断定は逆手に取られるので注意が必要です。この文ひとつを名誉毀損にあたるとして警察に訴状を出せば取調べ → 書類送検 → 起訴・不起訴 で発言者にショックを与えることができますし、裁判所に訴状を出せば損害賠償やら慰謝料やらで嫌でも弁護士を探させて対応させることもできます。訴訟提起議案を管理組合として理事会を中心に総会まで通せば、１名の”直言居士”的住民を会計帳簿まで到達させない”時間稼ぎ的運営”さえできてしまうのです。

Ａ：会計帳簿閲覧等で組合の会計実績をおさらい　Ｂ：それ以外の課題
ある管理組合の運営を、毎年Ｂばかり優先させ、Ａを後回しにし続けることで半永久的に会計問題から逃れ続けることが、現在の分譲マンション管理組合ではできる余地が大いにあります。管理規約に「閲覧させねばならない。」とあっても、「いつまでに」とは書かれていないでしょう。こんなテクばかりです。どんなに何度もはっきり知らせても全体でそれを無視して、理事会「イイですかー？」、総会「イイでーす！」の繰り返し。外部の方でも裁判にならない案件だと分かればサーっと引いていく人がほとんどです（例外的賢人が港区に１名だけいらっしゃる）。しかし、内部で法の支配が効けば裁判所の手を借りなくとも正論が通るはずで、そうなれば一応解決であり、そのための活動はまだまだ継続しております。

251
板の管理人が削除したのは、閲覧されると困る人が管理人に削除要請を出したと考えられます。
とすると、削除要求した人は？

野村がリプレースされ大和ネクストになった。
全然良いです。安くなったしフロントマンの対応が段違い。
フロントマンが野村が残した資料をよく見てくれるので理事会は大助かり。
野村の圧力に屈せず理事長さんが頑張ってくれました。

>253
あくまで警告だけで、削除はされてないですよ。

私の下らない（？）戦歴から得た教訓のひとつに「脅し学」があります。
一般的に脅迫状ならどんなに文面に技巧をこらしても発信時期で意図が
露呈してしまうというもの。このタイミングでショックを与えなければ
どうしても困るという人や集団が遂行しているはずなのです。

この板への投稿 >244 が物件別掲示板にそのまま引用の投稿をされて
嫌で嫌でしょうがなく「削除要求した人は？」。想像にお任せします。

関係あるのかないのか、今朝の未明（５時前）に当宅に「ヒツウチ」
ベル１回鳴らしの電話が久々にありました。昔、他の板で「よくある
ワンギリでしょ」と評されましたが、本当にそうなんですかねえ。

二夜連続で「ヒツウチ」ベル１回鳴らし（ワンギリ）。２３時。
十中八九、住人でしょう。判決を記載した >244 の威力は絶大。

ところで >240 にて紹介の本『最高裁に告ぐ』を読んでいます。
裁判官分限処分の過程と手法が当管理組合の刑事告訴と相似の感。

ジャーナリストの津田大介さんの「一般の会社などでも同様の
処分が下される悪例になりかねないことを危惧」（同書P.１００）
との意見書（昨年９月２４日付）の文言が引用されていますが、
その「など」に分譲マンションの管理組合も入るということか。

>244 の威力はすさまじく（笑）、コピーして貼り付けた物件別掲示板にアンチ「私も野村を調査中」氏のゾンビたちが冬眠から覚めて？集まったそうな。

神奈川県海老名市にプラウド建ちます

横浜市日吉のプラウドシティは１３００戸超の予定
ひとつの「村」の誕生　自治体も全面支援でしょう

野村證券を含む１９９０年代初頭の「証券スキャンダル」では、政治家などのＶＩＰ、法人顧客、すなわち大口の売り手・買い手に対する株屋の損失補てんが問題視されました。その際、業界の慣行として小口の一般投資家は「どぶ」「ごみ」と呼ばれていたことも話題になりました。

野村不動産と何らかの形で関係しているマンションの管理組合員は特に、３０年前のこの負の歴史を忘れてはならないと思います。毎月の管理費や修繕積立金などの納付には、出資、投資の側面があります。

「管理組合」という名の会社があるだけ。そういうマンション

トラブルに見舞われた住人が何か気付いたり、苦しんだら、警察に相談に行く確率は高いでしょう。少なくとも当マンションは管理組合として、住人個人より先に警察との協力関係を築いて利用できています。特に「防犯」で。

地域的なのか全国的なのか分かりませんが、自治会（町内会）の多数者の意向で警察が動くパイプが特に逮捕未満なら“出動サービス”として「ある」感じがしています。

○年逃げ切れば無罪だとか、○年以内に捕まえなければとか、こういう通常の「時効」の考え方を“順接”型と見ます。対して“逆接”型の時効とは、「法律に定められた○年の間はめいっぱい苦しめることが許されている」と考えます。

以下は、マンション管理関係者が法律・法規を研究すれば、こんな使い方もできてしまうという実例です。

【管理組合員１名を対象にした２０１４～１５年の刑事告訴請求への流れ】
私が同じブランド名のマンションに文書投函開始 → 理事会が質問・要望への無視無回答から急に裁判に言及 → 元専門委員の理事長が業者の助言で「文書配布差止請求書」を内容証明にて私へ送付 → 「請求書」受理後の文書配布を確認 → 理事長が「名誉棄損」の罪名を挙げて意見交換会を開催 → 理事会が刑事告訴請求を決議 → 私に「弁明の機会」「会計帳簿閲覧公開期間」の設定を通知 → 臨時総会で告訴請求を承認 → 弁護士に訴状作成依頼 → 訴状提出・受理

当マンションは、恐らく１１０番とは違うルートで電話１本連絡すれば警察が出動してくれます。そういう管理体制の中で、大半の人が知らずにのほほんと暮らしているということかもしれません。

長々と矢印でつないで記した刑事告訴の手続きには「半年かけて訴訟へのベルトコンベアーを組合内で味わわせてやる」という反乱者への報復・見せしめの意図があるでしょうし、その過程でストレスから文書の作成・配布を断念してくれたらラッキーなわけです。そして、本件は全体的に見ても、警察の手に移って以降もじっくりと比較的長期間が費やされました。

特に、名誉毀損罪の時効「３年」が、元専門委員の理事長による警察への訴状提出（受理）から起算される点が重要です。刑事訴訟法上、検察は警察の捜査終了から６ヶ月以内に起訴・不起訴を決定しなければならないことを考えると、私に対する警察の捜査（受理 → 取調べ終了）はぴったり「２年半」なのです。検察の「６ヶ月」は思い通りにならないが、時効から計算される「２年半」の時間を警察は当組合のためにフルに使ったことになります。

実際の捜査・取調べの期間は「半年」程度でした。つまり、組合が出した訴状の「受理」が、刑事に呼び出されたことで私にも分かるまでの「２年間」は完全に無視無回答をやられ、”まな板の上の鯉”の心境を味わい、苦しめられました。時効いっぱい苦しめたということになります。２者の間に管理会社がいたことは、当時の議事録に「理事長と管理会社で担当の係官に挨拶に行った」などの記載が多々あるので分かります。

もちろん、本件捜査に乗り気でなかった警察が時効ギリギリまで動かなかっただけで、締め切り間際に動いたからこういう経過をたどったのだ、とも言えます。ただし、その場合だと「マンションの管理組合は何を目的として存在するのか」という話になります。１名を苦しめて断筆させるために理事会、総会といった組合の仕組み（組織）を使うのか、と。当組合ならゴーン事件での日産のように「司法のプロセスですから、コメントすることはありません」とでも言いそうです。実際、当時の理事長は、訴状の提出・受理の有無を尋ねる私の質問状に対して同じ主旨の返事をよこしています。

３年の時間と訴状作成の弁護士代５０万円超（修繕積立金）があれば、私の求める「公認会計士による会計監査」もできてしまいます。なぜこの道を行かなかったのか？　マンションの住民たちは今でも無視し答えません。

今月２９日発売予定
『会計と犯罪』（岩波書店、１８００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b452039.html

刺激的なタイトル。この板の >237 紹介の雑誌記事の筆者の著作。
＊　＊　＊
最近は新聞記事にも「会計帳簿の揃っていない団体」との表記が。
マンション管理組合関連の会計も企業会計程度の水準に高まる？

分譲マンションで何が結局の問題かといえば、「１人」の権利とか資格が実はなかなか保障されないということだと思います。「孤立」と言い換えてもいい。２８名中２７名は解体に同意したのに残り１名が行方不明で同意が得られない。ちょうどこの１名は管理費滞納者でもあるので競売にかけて処理し、ようやく解体にこぎ着けた。

こうしたケースと、マンション内で１人だけ「管理規約の遵守」を主張して譲らない者がいて困るというケースとが、混同され同一視されることが多々あるようです。専門家なのに意図的にそのような見方をシロウトの住民に吹き込んだり、管理会社等の社員なら社内の研修・教育などによって必ず同一視して対処するように仕込まれている場合もあるでしょう。

当方の事例では、管理規約の遵守のアピール＝「区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法）といささか強引な位置付けがされ、規約に定めのある「会計帳簿等の閲覧」の権利を行使したいという１名を共同体の敵のように扱い、会計関係の公開質問状を書かれ配られたことをもって「名誉毀損・信用毀損」の罪にあたると理事会や総会で決議し、警察に捜査を要請しました。お金の件で捜査機関が動くというなら分かりやすい普通の話かと思いますが、お金ではなく言葉を対象にしてマンションも警察も動きました（結果：不起訴）。

この事例から得られる教訓のひとつは、「１人」が管理会社や組合にとって不都合ならば、総力を挙げて「お話」「物語」を作り上げ、犯罪者として社会的に葬り去ることさえやってみせるという分譲マンションの管理の実態です。解体、建て替え等の事業を阻害する１人と、会計実績を点検したいという１人が、同程度に「邪魔者」扱いされています。そのせいで当方の事例では村八分などのイジメ・嫌がらせ行為もかなり見られました（例：不起訴の判定後、告訴運動に尽力した者を対象に「感謝状」を贈呈）。

その過程で何が最も苦しいかといえば、「１人」「孤立」であるがゆえに何を語っても聞く耳を持ってもらえなくなるという展開です。私などは、他のマンションのトラブルであっても、「１人」「孤立」の状況にある者の発言のほうを信用します。しかし、大多数の人間の判断は、何が語られているか聞こうとする以前に「１人」「孤立」という状況を知ってバカにし、事業の障害物・迷惑者といった目でしか見なくなるという傾向があります。悪質な管理業者とマンションの住民は、このことを知ってか知らずか、互いに協力し徒党を組んで積極的に孤立を作り出します。孤立に持ってゆく管理組合運営が実行されます。

「１人」の語ること、主張・質問・要望をきちんと聞き、きちんと対応するように変わらなければ、分譲マンションは安心して購入し安全に居住し続けられる建物になりません。このような孤立と「信用はく奪」の組合運営は、そのうち問題になると思います。少なくとも私は、悪質な運営が問題視されるよう努めます。