野村不動産パートナーズを語ろう

證券のほうですが。社員に発破をかけているのでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00064591-gendaibiz-bu...

マンションの管理組合で会計帳簿を見て確かめるという行為は、管理規約において組合員に保障された権利のひとつのはずですが、数年を経ても開示・閲覧に至らないで止まっている現状から、次のように語れると思うんです：

【要求する組合員が逆に要請されてしまうこと】
たとえば４００戸程度の規模のマンションにあって、１人で全組合員宅を戸別訪問し、管理組合の会計書類が公開されるように説得の限りを尽くし、「同意と許可」を得てゆけ。それが過半数にでも達すれば帳簿閲覧の要求は実現されることになるだろう。（＝これができないなら「要求者の組合員自身に非があるのだ」と批判される仕組み）

【なぜ要求実現までのハードルが上記のようになるのか】
第一段階として、仮に自分（組合員１名）が理事長であっても、他の理事たちを納得させて「理事会」の過半数的同意を取り付けなければ組織は動かず、帳簿公開まで至らないという現実がある。自分が長でない場合なら、なおのこと理事会に認められなければ規約上の権利もろくに行使できない。（＝直に管理事務所に行っても管理員が「事前に理事会を通して」と言って拒む対応）

第二段階として、理事会及び監事のメンバーが自分に協力してくれないならば、メンバーが協力派の人物で占められるように人事的変化を期待していろいろと活動する必要が生まれる。「なんでそんなことまでしなきゃいけないのか」と感じるが、帳簿閲覧の実施までこの種のハードルが次々と課されるのが現実だ（＝その結果、役員選出のやり方を規定する管理規約を改善する必要など、より難度の高いハードルもあらかじめ設定ずみだと知る）

第三段階として、こうして理事会と監事に不同意をされ続ければ、規約上の権利の保障と行使の実現を組合員全体に願い出る事態に至る（＝本投稿の冒頭「逆に要請」）。しかし、ここに至ってもなお、「要求は組合として実現するに値せず」的な反応をくらう展開が起こりうる。（＝全員に知らせても、理事会でも総会でもテーマにされなければ少なくとも内部では袋小路で解決不可能）

※　※　※　※　※
以上のような法的逆要請でマンションの会計が防御される事態が実際に発生しています。これが「資産価値の向上」「共同の利益」にかなうのだから、これでいいという感じです。管理組合の住民、管理会社、組合運営コンサルタント（建築士）の力関係はいったいどうなっているのか、よくわからないところがあります。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

>>138 匿名さん
騙されてますよ。
管理会社なので
皆さんの財布の中は分かってます。
定食屋に行って持ち金以上のもの頼みますか？野村は、足らなかったら出せ！借りろ！です。無意味な高耐久には特にご注意を。

マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。

http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則

野村さんの契約違反(建物管理不履行)の事例を紹介します。
野村さんへ事実と違っていたらご指摘ください。

非法人組合は10年前に野村に管理業務を委託。
5年前、組合は地下駐車場の壁から漏水していることを発見。
マンション販売会社(G社)は、漏水は避けられない、壁下の溝の清掃を行い排水するようにして下さいと組合に回答。
組合はその回答を野村に通知。

昨年、この漏水が駐車施設に溢れ出し施設がボロボロに腐食、設備停止を余儀なくされた。
その修繕費に650万円を要した。

1年に2回の建物管理を実施していれば漏水が溢れ、かつ設備が錆びてきている事は容易に認識できたはず。
これは野村が契約にある建物管理業務を怠ったということになる。

管理組合から何の様な連絡が行ったか知らないが修繕費全額を負担してほしい。

2年半前、野村は管理業務委託を突然辞退した。
理事長が辞退理由の説明を求めたが拒否した。
委任契約だから法律上は辞退理由の説明は不要とは言え組合員は何故？

新管理会社選考に先立ち、元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長は辞退した。
その理由は野村が辞退した理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、
野村との契約金とほぼ同じ金額を大和が提示し他社はこれを上回る金額だったのは何故か。
このような偶然が起きる可能性は少ないから沢山の疑問が浮き上がってくる。
夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

経緯はともあれ、組合は大和と管理委託契約を締結した。
契約からすでに2年になる。

大和と野村を比較するとその差は歴然。
野村のお粗末さが暴露されている。

野村のフロントマンは頭脳明晰で詭弁に長け、現場所長(事実上のフロントマン)は業務者主任試験を14回不合格のつわもの。
業者に支払うべき数百万円の支払を忘れ業者は社員給与が払えなかった、現場所長はインターフォンを鳴らすのが督促業務と心得ているから留守でも督促一回として報告、よって滞納金は増えるしその為の裁判費用が嵩む、契約社員の管理員に暴言や管理員の助言を無視した結果地下汚水が駐車場に溢れ異臭が漂いかつ緊急対応に組合は300万円近く出費、駐車場出入り口のシャッターが突然落下、危うく人身事故、地下駐駐車場壁からの漏水を放置した為駐車設備がボロボロとなり使用停止との補修に組合は数百万円負担・・・・・・・・・・
フロントマンや支店長は、管理業務委託競争入札で提示した金額を20％も増額し契約、理事長印を偽造し7年間使用しそれが発覚したらもみ消しに奔走、管理員が現場の金を着服していた事を隠蔽、宅配業務の入金を横領(の疑い)、組合情報入りのパソコンをタクシーに忘れたフロントマンを弁護、野村が集めた組組合員情報を大和に譲渡、
野村が適切な助言を怠った為管理者解任請求訴訟が提起されている。
まだまだあるが、これが野村の実力、企業体質か。

大和も現場が2年間で3人目と酷いですが野村より遥かに真摯な態度です。
フロントは野村のＨ氏の様な頭では無いもののずる賢さは相当なもの。
修繕工事の受注については修繕委員長の無能に便乗し次々と受注して居ます。
既に1億円近い受注達成です。
これは上司からの指示と受け止め暫く様子見です。

野村は酷すぎだが大和も油断禁物。
組合員が目を光らせないと大損する事例です。

野村さん
事実と違って居たらご指摘ください。

>>272 匿名さん
野村なんて
そんなもんです

ってか

もっと酷い

業法違反を平然とし

下請けを泣かせる

スーパーマンです。

野村さん心当たりが無いなら

反論してみれば如何ですかね？

>>273 マンコミュファンさん
業法違反なら
業務停止ですな
通報しますか？

>>274 マンコミュファンさん
野村さん
善良なお金持ちの管理組合の皆様を
食い物にするのは
お辞めになった方が良いですよ。
元請けの知識も無けりゃ良識も無い
安心安全健全な下請けを捕まえて
元請けがすべき事を押し付けて
元請けヅラを平然として
＊＊＊以下外道でも遠慮する様な事をしてる
自覚もない
最低最悪助言すら出来ない。
何が高耐久？
誰の為？
野村さんの為？
全国各地で提案を受けられている
管理組合の皆様
一度立ち止まって
見識のある団体などに
ご意見を聞かれた方が
良い場合もありますよ！

大手管理会社は概ね同様と感じます。

管理組合員、区分所有者が「鍵（カギ）」でしょ。
何百人もいて、もしこの集団がしっかりしていたらいろんな問題が解決するはず。

管理会社「も」悪質な面があると私も（皆さんと同じように）思います。
しかし、住民が悪質ではないとは決して言えない点がかなりありました。

どうしたものか、この住民たち。どうしてゆくのか、このマンション。
騒動を経た後の現在でも「会社まかせ」は連綿と継続しております。業民連携型。

>>272
>夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

当マンションでも複数の管理会社から１社を選ぶためのプレゼンテーション会が管理組合の理事会にて開催された時、野村、大和、日本ハウズイングが来ていました。
結果は、やる前から丸わかりで、「また野村にする」と理事会で決定されました。

後日、理事会から落選２社にお礼のビール券が送られたようです（うち１社は返却）。
日本ハは元専門委員とのつながりで来たはずで、大和が来た経緯は不明です。
こうしたことは、慣行みたいです。

当時、この経過も全組合員に文書を配布して知らせましたが、誰も何も言いませんでしたね。すぐ臨時総会が開かれて、理事会の決定が大多数の組合員に承認されていました。

>善良なお金持ちの管理組合の皆様

管理組合は善良なのかどうかというと、そこに問題があります。
１０年間は続いていた複数の業務委託契約、改造された管理規約、創設された細則や内規などから成り立っていた「管理体制」の点検・見直しは阻止され、実現しないまま８年が過ぎようとしています。

阻止に加担した主な者として、管理員（着任から２～３年だけ管理会社の雇用、以後１２年間は組合が雇用）、専門委員会（組合の１組織）、理事会、監事、マンション自治会、管理会社、コンサルタント（建築士）、マンション管理士（元中堅管理会社社員）、弁護士（コンサルが理事のマンション関連の小規模「法学会」の一員）、地域の不動産屋、県警察、等々が挙げられます。普段は見えない、外にも広がる”一大ネットワーク”という感じです。

具体的な経緯は、不自然にも管理員を中心に運営していた管理組合のあり方を改善するとともになぜ通常は考えられない組合運営の形になっていたのかの原因究明を、たまたま理事長の座に就いた１住民が理事会や専門委員会の会議の場でテーマにしようとしたら、全然スムーズにいかなかったということです。プロの権謀術数はすさまじく、仲良しグループの住民（管理組合員や自治会長）が作戦の企画通りに実行することで完璧な「封じ込め」ができます。

組合の会計は、管理員と管理会社への委託業務でした。そこで規約の定めを根拠に組合の今までの会計帳簿の閲覧を求めて簡易裁判所に調停を申し立てましたが、それも上手くいきませんでした（調停員たちがなぜか私に厳しく、組合と会社には甘かった）。マンション構内ではずっと要望を無視され、裁判所に場が移った途端に「見せる」と即答された割には、６年が経つ今も閲覧実施に至っていません。法的にもかなり巧妙な対応をされます。

今、乱は平定された状態ですが、当時、大多数で私を制圧してみせた善良なる住民・市民・組合員たちの二面性は確かに存在し、稼働もしていました（もちろん、今も）。この人たちは管理会社と同質。３０年も契約が続けば会社と管理組合の一体化が起きるのが分譲マンションなり。

榊淳司さん著『限界のタワーマンション』（集英社新書）が評判ですが、

岩波新書『生きのびるマンション　＜二つの老い＞をこえて』（山岡淳一郎さん著）も来８月２２日に発売予定とのことです。
https://www.iwanami.co.jp/book/b470995.html

山岡氏は２０１６年、『アエラ』（１０月１０日号）に「杭打ち偽装マンション建て替えの裏側」と題する貴重な記事を書いた方のはず。売却された数十もの区分所有権を、いざという時のために会社側があらかじめ買い取って管理組合の集会に備えていたという記事。

『生きのびるマンション』の目次は以下の通りです。
発売前ですが版元がホームページ（ >280 のリンク先）にて公表してくれています。

第一章　何が「スラム」と「楽園」を分けるのか
　認知症と管理組合／「新築・売り抜け」と空き家の増加／七年がかりで空室状態の相続住居を処分／廃墟マンション解体の苦悩／銃弾，不審火，変死体……スラム化の実態／管理組合の役割と「談合・リベート」問題／鎌倉の老朽マンションが「楽園」に／「マンション管理条例」の広がり／スクラップ＆ビルド推進の政策潮流／現実とかけ離れた建て替え誘導策／第三者管理者方式の限界

第二章　大規模修繕の闇と光
　掠め取られる修繕積立金／「あなた，責任とれるのですか」談合・リベートのからくり／「営業協力費」「情報提供料」名目でキックバック／管理組合理事に「内容証明」を送りつけた建築設計事務所／管理組合が悪質コンサルタントを撃退／談合・リベートとの決別を宣言したが……／「何でもあり」だった改修業界／国交省調査の大規模修繕「相場」は高いか，安いか／公募「条件」による業者選定の是非を問う／目覚めた管理組合，「現地調査」と「質疑」で業者を選ぶ／結局は「人」，現場代理人がキーパーソン

第三章　欠陥マンション建て替えの功罪
　建物の不具合が法的な「瑕疵」か見極める／横浜の傾斜マンション，報道で三井不動産が態度一変／発覚までの管理組合と三井の紆余曲折／住民が一つになれるのは全棟建て替え／飛び火する杭未達問題／ずさんな建築確認，工法と地層のミスマッチ／真相究明のバトンは国から横浜市へ／「議決権放棄」のプレッシャー／封印された危険性の核心部分／耐震偽装事件――国の建築確認の責任問わず／安全なら建て替えでも補修でも資産価値は変わらない

第四章　超高層の「不都合な真実」
　「容積率の緩和」という錬金術／二〇二〇年東京五輪後の不動産危機／武蔵小杉，東京湾岸の超高層化とインフラ整備の遅れ／大規模修繕ではなく「多元改修」へ／外壁補修に「元施工」の大手ゼネコンを巻き込む／超高層独特の「ひび割れ」二〇〇年スパンで修復／巨額の工事発注の「透明性」を保つ／次々と迫る多元的な改修／市街地再開発マンション，上層と低層で別々に大規模修繕／多数の住民よりも少数の商業施設権利者の議決権のほうが重い？／ロンドン，広島，東京，所沢……超高層火災の怖ろしさ／地震で孤立するタワーマンション

第五章　コミュニティが資産価値を決める
　日本では，なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか／長く住み続ける工夫が未来を変える／集いのスペースを増やし，井戸を掘り，住民間の対話で楽園化／管理組合の法人化が鍵を握る／日本初，訪問看護ステーションを設けたタワーマンション／経営的視点で管理組合の将来ビジョン策定／ロシアの国営放送記者が取材に来たマンション／バブルに翻弄された建て替え計画／「草の根」のコミュニケーションが原動力／国交省のリフォーム事業で「外断熱改修」／民間の知恵で耐震化のコストを下げる／用途転換と併せたリノベーションで活路を開く／住宅を社会的資産とする「建築基本法」の提言

おとり商法　マンション編
600戸、超高層マンションの実例です。

おとり商法とは
悪徳商法の一種であり、広告などで非常に廉価な商品を掲載し（おとり広告）、注文すると更に高額なものを強引に勧誘するものである。特にミシンの訪問販売に多い。ミシン以外では電柱などに貼ってある不動産広告に多い。 https://www.weblio.jp/content/おとり商法

ミシンの訪問販売
以下ミシンのおとり商法の手口の例を示す。
手口
チラシやダイレクトメールなどに、非常に廉価なミシン（一万円前後ぐらいが多い）を掲載する。
注文すると販売員がやってくる。
しかし、販売員は（チラシに掲載された）安いミシンだと品質が劣るとか、壊れやすいなどとしつこく言う（また試し縫いを依頼すると、実際に粗悪品であり、ほとんど正常に縫うことはできない。故意に正常に動作しないように改造してある可能性もある）。
購入を断ろうとしたり、その安い商品で良いなどと言うと、更に強引に勧誘を勧め、無理矢理高額商品を購入させる。
このような業者は、大抵が店舗を持たない通販専門の所が多いが、店舗はあるものの直接店舗に行っても販売・試し縫いなどをさせてもらえず、電話などで注文をしてくださいと突き返されるパターンもある。
他にもミシンの無料・廉価点検と称して、点検商法などを抱き合わせている業者もあり、依頼すると検査員が「これは古いから部品がない」「とても傷んでいるから新しいのを買った方が良い」「今はもっと新しい製品がある」等と言い、結局新しいミシンを売りつけられてしまうこととなる。 https://ja.wikipedia.org/wiki/おとり商法

マンション編
Ｂマンション管理組合はリプレースのために１０社に競争入札を実施。

野村の素晴らしい業務仕様書と低価格（仮に8千万円としておく）だったので野村に変更すると総会で決議。
業務引継ぎ作業中に野村は「見積金額ではできません、提出した管理員人数ではできません・・・」といろいろ言いだした。
引継ぎ日が来てしまったのでとりあえず暫定契約を締結し次期理事会が協議を引き継いだ。

突然提示された見積金額は約1億円、入札価格の25％増しである。
野村が提出した見積仕様書はどこへやら。
ＢＣＴ管理組合が提示した業務内容はどんどん削られていく。
Ａ理事は強く抗議し、「契約解除」を通告したが無視された。

野村と理事長の密室会談を経て、9千6百万円（入札額より20％増）で契約を締結。

Ａ理事は理事長と野村を厳しく追及したが後の祭り。
多数の組合員も反発したが理事長は聞く耳持たず。
白紙委任票を使って理事長は総会議決。

安値入札、無知な理事長を抱き込んでの高額契約。
これぞ、おとり商法、マンション版。

マンションの実例です。
理事長一人を囲いこめば管理会社が何でもできる事例でもあります。

>280

内容はどうであれ、分譲マンションの管理にスポットライトを当てた新書本が岩波書店から出るのは有難いし、各地の住人たちの大きな「成果」だと感じます。これだけでも、ある意味では「勝訴」でしょう。また、著者が匿名のマンション管理士などではなく、正真正銘のジャーナリストという点も意味ありです。

人を黙らせることはできない、黙らせてはいけないのだ、ということの分からない大人がマンション管理の周辺にはいっぱいいるということ。

あるマンションの住人個人を黙らせようと、管理組合が警察に刑事告訴請求までして発信させないように管理会社といっしょになって動いたり、他の多くのマンションでも脅しが横行し泣き寝入りする人が多い中で、千円未満の「本」になって堂々と全国へ発信され問題提起されます。

あるマンションのインターネット物件別掲示板では、本屋に行けば並んでいる書物、つまり欲せばすぐ手に入る本の紹介を禁じるよう要請した何者かがいて「今後、本の紹介をしたら削除する」旨の警告まで投稿されましたが、それでも、今日、上記の「本」が出ます。

>282 に書かれていることは、キッチンやユニットバスなどの専有部分を自分の家だけで業者に頼んでリフォームした経験のある人なら、とても分かりやすいでしょう。

「業者」はたいてい自社で作業はせず、専門分野別の独立自営業者的な職人を手配し、日程を立てては変更（別の大口注文が入ればそっちを優先とか）して、裁判されない程度に効率よく儲けようとします。

この、数十年に１回のリフォーム（百万円超／戸）のマンション全体版が、共用部分という建物全体に関わる箇所の改修（＝大規模修繕工事）であり、いつかはやらねばならないとされているので反対できず（反対したら全体の敵にされる）、億単位のカネが管理組合の修繕積立金から支払われます。

零細的リフォーム業者はチラシ（多くはひっかけ的表示）をたくさん配ってその中からやっと１、２件の受注（百～二百万円）であるのに対し、大規模修繕なら３００戸一括で３億円、６００戸一括で６億円にもなります。

管理会社に丸投げ（すべてお任せ）したり、管理会社ではなくてもずっと同じ工事業者を使い続けたりというマンションの管理組合は表向き「平和」かもしれませんが、その代償として不必要な高額支払いを理事会でも総会でも黙認しているといったケースが多いでしょう。

しかも、上記のあり方を見直して管理組合の支出を減らしてあげるという「見直し屋」さんみたいな専門業者も多数生まれています。また、組合員がだまされてばかりかというとそうでない点もあって、小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）がおもしろくも切実に描写してくれていて参考になります。

岩波新書『生きのびるマンション』、昨日読み終わりました。
私にとっては最近１０年間で最高最良の部類に入る１冊です。

書く側と出す側の勇気にどれだけの人々が読者になって答え
られるか。もし当マンションの全組合員に読まれたら、かの
コンサルタントはいられないかも。そうならないとは限らぬ。

画像を付け忘れました

当マンションの管理は野村にお任せ（委託した会計業務－通帳の管理など－により管理組合の財務状況は筒抜けで、同社が毎年予算案を組合に降ろして組合は楽だからと理事会で承認決定済みの同案を総会でも例外なく追認していく）です。大規模修繕工事は中堅コンサルタントに何十年も前からずっと丸投げし続けております。このコンサル（建築士）は、生粋の野村マンションのひとつで修繕積立金（＝工事）ビジネスを「やらせてもらえる」という立場なのだと考えられます。ただし、大手管理会社と地域的コンサルのつながりだけで数百戸からなるこの管理組合を支配しキープできているわけではありません。どうやって物件に入ってきたか、当初の経緯は不明ですが、結果的には組合内部に強力な《支持者グループ》が形成され、必要に応じてフル稼働しています。これに対抗する《反対者グループ》は、ありませんし、ありえません。こういうことを疑問に思わない人たちばかりのようですし、私が文章にして各戸に配って知らせたところで「触らぬ神にタタリなし」、見て見ぬふり、知らぬ存ぜぬの無反応が繰り返されてきました。

分譲マンションの管理をめぐる問題（≒つまるところ、管理費や修繕積立金の会計を最低限、現在の日本の上場企業会計程度には書式その他を統一し、透明化する）の解決に向けての必要な手順として、当マンションで私を表現の自由の濫用者として警察に突き出すことで社会的に抹殺し、黙らせて上記の《管理体制》（≒まるで管理費会計と修繕積立金会計の２大会計部門を２社で独占し、分け合っているような業務委託契約のあり方）を守ろうと動いた組合員（住民）たちと当時の管理員、コンサル、管理会社社員、弁護士、マンション管理士、組合に協力して証言したとされる近隣住民３名、取調べにあたった警察官たちから、事情を聴かねばなりません。しかし、この数年の現実は、その方向に進む可能性が残念ながら今後ともゼロだということを示すのみです。

進むべき道と真逆の管理組合運営を続けていますから、当マンションの件は全然解明されません。ということは、全国的にも同じ部類の管理をしている各物件の課題も基本的には未解決で、そのまま行けるところまで行くのでしょう。「会社に任せて生きのびようとするマンション群」です。高い程度に任せる（過度の業務委託）とは、会社（管理員）から求められた演技を管理組合として遂行していくことなのです。当マンションの管理組合の役員報酬は、企業の求めに従順であったことへの対価という面があります。管理員に従わない理事長だった私－理事会経由で辞任勧告を複数回出された－は、１人だけ報酬支給の連絡をしてもらえませんでした。実は「企業の求め」といっても、現場では「企業の求めをすべて受け入れて断固支持する《支持者グループ》の住民たちの求め」として示されます。これに対抗できる個人はいません。納得いかない者が複数名いたとして、その人たちによる連帯もまた、《支持者グループ》の背後に姿を見せているコワモテの２社を相手に成り立ちえないマンションなのです。

こうした形で組合が一丸となっていますし、企業と結束しているとも言えます。

この会社の上からの指示でしょう。議事録閲覧場所に制限を付け、理事会の傍聴も認めない。どこの地方議会でも議事録はネットで読め、議会は動画放送もあり傍聴もできます。この会社は、住民を情報から遮断して愚民化し住民が目覚めるのを極端に警戒しており、委託管理費を守り通そうとしています。＊＊＊と変わらない会社です。

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

良質な投稿が続きますね。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

このブログ、あと３ヶ月で消え去ります。
ヤフー社がブログサービスをやめますとのこと。

私の住んでいるところも組合長以下が完全に篭絡されて何も言えない状態です。まるで北朝鮮か中国にでも住んでいる感じです。管理会社の社員が人民警察です。この会社しかわかりませんがほんとに怖い会社です。

人間はカネや権力の誘惑には弱いですからね。　弱みを握るのは汚職と同じです。

>>291
やはりそうですか。私は文書投函のために訪れた他県の同一ブランド名のマンションの管理人に集合ポスト前で体当たりされました。その時、不自然にも「理事長から（こう対処するように）言われてるんだ！！」と、カバンをもぎ取られる揉み合いの際に言われました。「管理会社の指令じゃないぞ」と伝えたいのか。。そして当マンションと同じように「１１０番しました、警察呼びました！」と大声で続けた管理員。・・マンション管理に言論とか表現の自由はないですね。

「悪貨は良貨を駆逐する」（グレシャムの法則）という言葉がありますけど、分譲マンションの管理に関しては基本的に良貨（良質な管理組合の活動）の紹介がほとんど。悪貨について書くとたいてい「風評」とか「資産価値」で損害賠償とか、難癖（ナンクセ）をつけられて厄介かつ面倒ですから、誰だって安全志向になりますわな。

それでも良貨ばかり公にして状況が本当に改善するのか、は大いに疑問ありです。

>289 の２行目の一文は、なかなかよく考えさせてくれますね。

>法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。

先日お亡くなりになったばかりの池内紀さんの遺作『ヒトラーの時代　なぜドイツ国民は独裁者に熱狂したのか』（中公新書）をじっくり読んでみますと、「悪法も法である」という世界がどんな感じなのか、身につまされる思いでマンション管理まで考えさせられました。やはり、類似点がけっこうある（次々に他の政党を禁止していく、ひどい法律を国会で成立させる際には時間をかけず議論なく即決施行、等々）との印象です。マンションではこういうことを企業でなく、企業絶対支持者たる理事長ら組合員たちに「組合の名と責任」において遂行させる場合がありますね。

例えば、私のところでは文書の配布、投函は禁止。管理規約とか細則とか理事会決議とか総会での決定とかで「してはならない。」とされたら、構成員全員が「はい、従います」という居住空間です。他方、私１名に対する「理事会傍聴禁止決議」とか「刑事告訴経過報告書閲覧禁止」とか「○○才（＝私の年齢）以上の組合員は役員就任資格なし」の新しい規定とか、まるで上記の本に出てくる”ユダヤ人対策立法”みたいな露骨な不利益処分・排除決議があからさまに行われても、マンション内で異論や違和感の表明などの声も上がりません。「やられてるねえ」とか「ひどいねえ」の声は、やられている私自身が頑張って書いて刷って配り知らせた外部市民の１人、２人から届く、という始末。

日本国憲法の前文の「われらは、これ（人類普遍の原理）に反する一切の憲法、法令及び詔勅を排除する。」という部分を、悪法には従わなくてよい、と私は読んでいます。きっとマンションの管理も同じ力学、メカニズムなんだろうと思います。油断していると絶対王政すらこの時代に現れる。

このブログ、素晴らしいです。どこかに移転できないものでしょうか？消え去るのは如何にも残念です。

「天網恢恢疎にして漏らさず。」ということわざもあります。

一昨日（おととい）は祝日、敬老の日でした。その未明、ほぼすべての管理組合員宅の郵便受けに岩波新書『生きのびるマンション』（>286）を紹介する１枚ぽっきりの画像付きレターを封筒に入れて投函、久々に配布させていただきました。

数時間後、つまりその日の日中（たぶん午後）に、管理会社発行の広報パンフ『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいる　ＯＮ　ＬＩＮＥ』の最新号が全戸に投函されていました（笑）。まるで対抗するかのごときタイミング。

↓ ①そのパンフレットの中の特集（１ページ）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

↓ ②ご参考（パンフ全体の目次）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/news/index.html

通勤型の管理員なのに祝日にも来ていたのか、住民が管理事務所のドアを開けて配ったのか、よくわかりませんが、こういう動きひとつをとっても、分譲マンションの管理において住民多数が覚醒（業務監査・会計監査等で真相を知って目覚めること）し、政権交代（管理会社やコンサルを他社に変更したり、理事会が支持を失う展開）が絶対に起きないように業民で連携している実態が見えてきます。少なくとも住民サイドの誰か（組合長とか）の承認なしにはありえないパンフ投函だと考えられます。また、形勢逆転を阻止する点にかけては実質婦人部隊たる当マンションの自治会の熱意もすさまじい。警察署もこれに味方する。

①の組合会計業務の紹介（野村流）をどう読むか。近隣の大規模団地は「完全自主管理」で管理会社なしですが、入金、支払いその他の会計管理を組合員たちだけでやれていますけどね。

末尾に「管理組合様よりお預かりしている通帳・印鑑は、施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理しております。」とありますが、安心感を抱かせるこうした一般論ではなく個別具体的な請求「××管理組合の○○年度の通帳は？」等は、管理会社以前にまず管理組合の内部で理事や監事（ともにたいてい何も知らないシロウト住人）を相手にやりとりして、それがうまくいってから管理会社が初めて登場してくるといった話であり手順なんです、実際は。つまり、内部で役員に無視無回答されたら、自腹で弁護士を雇って間に入ってもらうとか、弁護士なしで本人訴訟とか、簡裁の調停とか、急に”防御の高い壁”に阻まれます。

私のケースでは、他の一般組合員たちまでもノータッチの態度をとり、理事会や専門委員会のメンバー、管理員などを大いに喜ばせました。

>295 >296
両氏の見識には、ともに恐れ入ります

管理会社の仮処分申請にはご注意を。　自分の勝手を書きならべ、裁判戦術に疎い堅気の素人を陥れます。

自分たちには０．００１％の非もない、１００％の非はお前にだけあるという強い態度で押してこられるが当マンションに見られる恐い管理の特徴です。区分所有法の「共同の利益」を大義名分として掲げて、理事長の名のもとに、理事会の名のもとに、そして最後は管理組合の名のもとに、「規約その他を遵守するように」といった、やたら道徳的でとても美しい文を連ねて服従・屈服を求めてきます。（しかしその文面は住民に書けるものではなく、弁護士とか管理会社の水準であることは一目瞭然）

お城でいえば、本丸（天守閣）に管理会社がいるとして、その周りのお堀や壁の役割を同社の契約物件のマンション管理組合自身が担っているという構図です。これらに対して任期途中で辞任させられた元理事長の組合員たった１名が「会計帳簿を見せて」と孤軍奮闘して攻め入ろうとしてきたが、いつもまったく歯が立たない。組合は本来、この「たった１名」を守るために生まれたと思うのですが。

いつだって徒労に終わる、無駄な行為になると自覚していながら、危険を承知で行動に出ることの価値を池内さんの著作（>294）で再認識させられました。あなた様ならおわかりでしょうが、『ワイルド・スワン』に描かれた、著者ユン・チアンの両親（特に父親）がなめた辛酸がとても他人事とは思えません。中国の文化大革命と日本のマンション管理。

この管理体制（業者のほうを向くことで資産価値が高まるのであり、それこそが共同の利益にもかなうと考える管理組合の性格）は、残念ながらビクともしないでしょう。これもまた「生きのびるマンション」の、許され認められた？あり方のひとつなのかな。

>297 >300
【配布文書の文面】（「　」には社名が入っています）

（題）大規模修繕、マンション管理がテーマの岩波新書

（文）　当マンションの管理体制は、野村不動産の管理会社である「野村不動産パートナーズ」との契約継続だけでなく、住民の管理組合が１回あたり数億円支払う大規模修繕工事を毎回「　」に発注し続けている点に大きな特徴があります。
　８月２２日から刊行されている岩波新書『生きのびるマンション－〈二つの老い〉をこえて』（７８０円＋税）の第二章「大規模修繕の闇と光」に、こうした問題について実例が挙げられ、詳しく論じられています。住民（管理組合員）への内容証明の送りつけ等、当マンションを想起させる事例が出てきて参考になります。副題の〈二つの老い〉とは、築４０年を超える建物としてのマンションの急増と住人の高齢化のことです。当マンションも１９８０年に新規分譲された物件ですので、決して他人事ではないでしょう。
　「　」は「建築設計事務所」であり、大規模修繕以外の時期には比較的安価な契約料でずっと「管理組合運営コンサルタント業務」を継続しています。当マンションの自主管理時代、約８年前まで住込みでいた管理人の相談役として、他方では管理組合の専門委員たちにやたら強く支持されてきた会社です。近々実施される予定の第３回大規模修繕でも、なぜか既に同社への発注が決まっているかの前提で管理組合理事会の議事録に記載されています。
　私１人に対する理事会傍聴禁止決議、同じく「刑事告訴経過報告書」の閲覧を私だけ禁止する等の処置は放置されたままで、通帳を含む組合の会計帳簿も私はいまだ閲覧できずにいます。（以上）

今でもなお時々、深夜とか未明に「ヒツウチ」で当宅の固定電話のベルを１回だけ鳴らす、いわゆるワンギリがあります。>302 の全戸投函の後日談としては、約１週間後に「１通だけ封筒丸ごと」の当宅郵便受けへの返却がありました。私が手書きで各戸の室番号と苗字（○○様）をあて先として記入した封筒の、同じ表面に「私のポストに入れないで下さい」と小さめの字で書いてあり、続けて「知らない人からの手紙は不安」等々と綴られていました。私は「これはいつも通り、また指示があってやらされているな」と推測しました。

電話といい、レターの返却といい、黒幕がどの家かは想像がつきます。黒幕にとっても、自分（たち）だと思われても構わないはずです。違法行為として捜査されたり、裁判で罪を問われたりしないとの確信のもと、遂行されたはずなのです。こういうことを「させる」ためにも管理組合を仕切る男性の妻がマンション自治会の幹部にも就任して、若手の新しい住人などをいざという時の動かす駒に加えているのでしょう。レター返却も毎度同じやり方で組合員の１名だけから返される、というのは、集団行動だぞと私に知らせたいわけです。

そして、組合の中身を見れば「一部の組合員による一種の独裁」が成立しているのです。８年前までは自主管理だったが管理会社への部分委託に「変えた」と言っても、実は変化せず継続しているのはこの「独裁」なのだと思います。これが業者にも警察にも結びついているので、わざわざ反旗をひるがえす組合員はいなくなります。

数百戸からなるマンションの管理組合が「ほぼ１つの同じ意見や態度で固まる」と、もうどうしようもなく、手がつけられません。

たとえば、ほぼ全戸に配られた >302 の文書の各文を独立させて、当マンションの組合員たちにアンケートがとれたと仮定すると・・

●ずっと同じ契約先で何十年も固定されているのは良くない。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●特定の組合員１名を標的にして閲覧や傍聴を禁止するのは問題だ。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●かつての管理人には疑惑も問題もない。
（回答）そう思う　９９．５％　／　そう思わない　０．５％

・・という感じの結果になるはずです。実際、毎月の理事会や毎年の定期総会の結果はこれと大差ありません。

組合（もしくは組合員）のこういう状態は異常に違いありませんが、しかし、むしろこれを前提（正当化の防波堤）にしてマンション産業が成り立っていると見えます。

９９．５％を占める「組合の主流（多数派、支配グループ）」に入ればたとえば裁判の費用も理事会や総会を経て組合の資金でやれるのに対し、反主流の組合員個人なら自己負担。これだけでも自由に意見を言わない個人が生まれるでしょう。しかも、理事会にも総会にも「組合活動を支援する」との名目で管理会社等の契約業者が１回の例外もなく何年も同席し続けている状況です。平均的組合員では同席している会社を批判する発言などはできないはずです。

たとえ管理組合のトップである「理事長」になることができたとしても、「何をやっても、何を言っても、何も変わらない」というマンションが存在しています。>304 の状態になった管理組合には一種の「自動操縦（オート・パイロット）」の機能が備わっていて、細菌を食べて体を守る白血球のように、管理会社と組合の間に線を引こうとする住民（未経験者から順番に理事会のメンバーや監事役員に就任させてゆくので、数年に１人は「空気」を読めずに「発言」する者が当たる）を見つけると、有力組合員の集団が黙らせ、理事会や総会などを通じて自律的にその人を無力化してしまいます。

元々は管理会社から来ていた管理人と対立した新理事長への『辞任勧告』は他の全役員（理事、監事）によって発行され、それを受けた理事長辞任後の総会で組合員の圧倒的多数が問題とせずに完結しました。このような運営でまず業者に最適の管理組合になることにより、将来もずっと生きのびようとするマンションの「ひとつの新型」が生まれ育っていたことが分かります。

東京・足立区の管理士さんが何年も前から「全国の管理組合の８割が管理会社を変更したことがない。この状況では自由競争市場と言えない。」旨を書いて指摘している（下記）ことに、改めて賛同します。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

しかし、私の言う「ひとつの新型」のマンションは、その「管理会社を変更した経験のない８割の管理組合」が一念発起するなりして頑張ればどうにかなる、という楽観的水準にはないものです。努力しても大事なことほど全然変わらないタイプがあるからこそ、分譲マンション業界は繁栄し続けているとも言えそうです。マンション生活の安定、平穏、安全、安心が、まるで各自の勤め先の会社のような組織運営（合法的村八分）によって確保され、それを「区分所有者（管理組合員）の共同の利益」として正当化できる抜け道が、少なくともここに１本あります。

>286 の本の著者自身による最新の文章です。
https://www.iwanamishinsho80.com/post/manshon

マンションを「民主主義の砦（とりで）」と書いてくれています。
すごい書き手がいてくれたものです。改めて感心、感謝。

どんなマンションにもあてはまるというわけではありませんが、一部のマンションについては言えること：

管理組合の「理事長」の任期はたった１年で平常時は未経験者が順番に就任。平常時でない時期（大規模修繕工事などの発注・施工の期）だけはなぜか特定の顔ぶれの組合員ばかりが就く。契約先の管理会社の意向とは異なる組合独自の方針で理事会を運営するといった「自由」は、理事長にはまったくない。そのためか、築４０年の歴史のなかで理事長職をまっとうした住人たちには「自由がないことに何ら不平や違和感を抱かない」という共通点が認められる。

任期１年の半分で「辞任勧告」を出されて辞めることになった理事長への役員報酬６万円が管理員の手元で滞留し、支給の連絡が一切なかった件で垣間見えた管理組合の活動実態は、「管理員の独裁」であろう。組合の会計担当理事とか総務担当理事などはそれを隠して「組合の住民がやっていること」という風に話を変える〈煙幕〉の役目をした。組合の会計業務の委託先だった管理会社も、理事長に対して管理員の行為を正当化する書類を事後的に示す（逆に、正当化できない書類なら見せない）などして動いた。

８年後の現在もこの構図に変化はない。理事長を辞めさせてすぐに管理員は退職し転出、それ以降は（管理員を引き継いで）管理会社がすべてをやっている（独裁）のではないかと疑われる。理事長以下、管理組合はそれを隠す〈煙幕〉みたいなものだ。非役員の一般組合員たちの目に触れ、耳に入ってくる「理事会・総会の議事録」や構内掲示の理事会広報「管理組合ニュース」の作成だけ管理会社がやっていると考えるよりは、特に「会計」を本丸とする管理全般を組合から任されて、会社が組合の活動として遂行していると推測される。

他方、管理組合の住民たちは２００人以上いるが、全員がおとなしい「羊（ヒツジ）」ばかりではない。事前に電話でお断りしたのに、管理員の雇用を話し合う臨時理事会の開催時刻ちょうどに「断られたけど、来ちゃったわよ！」と集会所に入ってきて会議冒頭の２０分を奪ったマンションの自治会長は、８年後の今、管理組合の監事である。当時の理事長宅の留守電に「自分も理事会には疑問を持っている」とメッセージを入れた組合員は、現在の副理事長で、大規模修繕工事が予定されている来年の理事長となる運びだ。任期途中で辞任した前述の理事長が強く指摘したのは、理事会よりも管理員と修繕専門委員会に権力があって、特に何度でも何年でも再任され留任できる専門委員会が「常任理事会」化していたという点だ。

こうした管理組合が一貫してずっとやってきた仕事・業務とは、マンション管理なんかではなく「口封じ」だ（あるいは「マンション管理＝口封じ」か）。この関係をごまかすためか、理事会活動や総会の結果として残る「議事録」などは逆にマンション管理の専門的事項、及びその記述が増えたと感じる。管理組合運営の社会的問題点を内外に知らせた元理事長を名誉毀損罪で刑事告訴してもらうべく本当に警察と連携してみせた組合の活動は「口封じ」の最たるものだが、組合がそれと同程度の刑法的モラルを管理員在職１２年間の組合会計実績調査に向けて働かせることは決してない。

知らせた元理事長を、珍しく「羊（ヒツジ）」ではない一匹のオオカミとすれば、臨時総会（修繕コンサルタントの仲間の弁護士に訴状作成を依頼し、修繕積立金から予算も確保）を成功に導いてまで元理事長を犯罪者同然に扱い、前科を付けて葬り去ろうとした別のオオカミたちが多数、管理組合を看板にして１つのマンションに巣食っているということだろう。総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。正式な報告書は１名だけ閲覧禁止とする旨もその場で一方的に宣言された（もちろん、その１名とは元理事長）。数年前の同じ１名を対象にした理事会傍聴禁止決議もいくら指摘しても解除せず、放置。先の刑事告訴請求総会での罪名は「名誉」に関するものだったわけだが、不起訴になった１名の組合員の「名誉」についてはどう考えているだろうか。結局、すべては業者ありきのマンション運営なのか。

時としてマンション管理のことについては「お金」の話以外はどうでもいいと思うほどに「会計」だけはきちんと明らかにしてほしいと望んでいるのだが、管理組合は反対にそのテーマを無視し、どこまでも後回しか先送りしながら上手に運営され続けている。

＊　＊　＊　＊　＊

以上をじっくり読んでいただければ、少数のマンションを対象とするものであっても、分譲マンション管理組合の会計実態調査が社会的に必要だという結論になると思います。

野村はベイクレストタワーから撤退した。
600戸の大規模マンションの管理契約を自らが辞退した。
なぜ？

手に負えないクレーマーでもいたんじゃないの。

>308 の後日談：

>総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。

この総会の１～３ヶ月後の理事会で”刑事告訴請求尽力者への感謝状贈呈決議”なるものが実行されました。議事録にそう書いてあったので、当事者として「誰に、どんな文面の感謝状を出したのか？」と質問しましたが、無視・無回答でした。

管理組合のこうした姿勢・活動が、「内外に知らせた元理事長」への単なる憎悪から来ているとは思えません。お金の面で開示や説明がまったくできないからなのか、絶え間なく、とにかく「徹底」しているのが特徴です。何が徹底しているのかと言うと、内部の全組合員向け理事会広報『管理組合ニュース』に記された「（裁判所の調停はどんな案件でも受け付けるのであって、）当管理組合に何ら非があったわけではありません。」という強硬な態度です。組合員として６年前に簡易裁判所に「会計帳簿の閲覧請求」で調停の申立てが受理された時に、初回の顔合わせで弁護士が付いていないことに自信をつけたのか、”満を持して”貼り出されたものです。

その態度がそのまま「組合は１００％の被害者だ。」になって、理事会だけではないマンションの全体が「内外に知らせた元理事長」１名に当たってくるのです。「辞任勧告」の時も「勧告状に役員が署名押印して再発行するのなら従う」と言ったら、役員全員１３名の署名押印を完全にそろえてきました。検察による不起訴決定の後に新理事会から感謝状を発し、その文面も秘密、これをおかしいと言う人が誰もいないという管理組合です。

そういえば、上記の調停を「帳簿は見せずにすむ」で終えることができた当時の理事長は、その任期満了後から修繕専門委員の新メンバーになり、それが終わると今度は防火担当者として今でも毎月、組合の管理費から５千円の報酬が支給され続けています。マンション管理は、お金、お金。

野村のマンションに住む人々のコミュニティーって、本当に「すごい」と思いますね。

マンションには管理組合も自治会もありますが、使い分けをされています。
使い分けているのは住民（＝管理組合員）です。人事、教育、外部対応等。
両組織はよく「車の両輪」に例えられますが、会社に貢ぐ道を走る車です。

>310 に「手に負えないクレーマー」と書いてあります。

しかし、本当に「手に負えない」のは多人数からなる「管理組合」であって、
「クレーマー」のレッテルを貼られている個人は集団の間違いや非道に対処
して独り頑張っている場合が多いということに読者は気をつけねばだめです。

組織の誤りを指摘する個人（発言者、発信者、表現者）の信用を落とせば、
指摘された内容も同時に真実とみなされなくなり、表現行為は空回りします。
宙に浮いたその発言を逆利用して法的手続きをとったマンションが厚木です。

刑法に触れる名誉毀損の被疑者（＝手に負えないクレーマー）にされました。
管理会社と同じく、初回の大規模修繕工事から連続で契約している建築士が
組合に紹介し、警察署に出す訴状の作成を担った弁護士と、本件に関わった
マンション管理士の、専門家３人は同じ「マンション実務法学会」所属です。
臨時総会での圧倒的多数の組合員による承認後、すぐ法律事務所を訪問した
住民は全員が元修繕専門委員会のメンバーで、しかも、ちょうどその時期に
理事長や総務担当の理事として工費２億円の給排水管交換を進めていました。

総力態勢はこれら管理組合と関連業者に留まらず、訴状の作成にあたっては
マンションの周辺地区の戸建て住宅の３名が組合に協力し、その証言に基く
任意だがきわめて厳しい取調べを約半年にわたって受けることになりました。
「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

その後の定期総会では、「不起訴になったからといって無罪だと思うな！」、
「刑事告訴経過報告書はこの１名だけ閲覧禁止とする」などと言い放たれて、
それ以前から私だけが対象の「傍聴及び会議資料提供の禁止」理事会決議も
なおどんなに指摘しても解除されず、新たな年齢制限で役員にもなれません。

他方、管理員在任１２年間の管理組合会計書類の閲覧について、管理規約に
「閲覧させねばならない。」と明記されていますが、今も実施に至りません。
たとえば、住民各戸に配られた下記の宣伝冊子のページの最後で管理会社は
「施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理」と書いています。この主張と、
管理組合の理事会の対応を通じて組合員が実物を見れるのかは、別の話です。
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

310は厚木の話じゃないだろ。

>「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
>固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

「家も財産も失うぞ」のほかに「戸籍が汚れるぞ」とも取調べで言われました。
一筆の固辞は、これらの警告（脅し？）を踏まえた上での、独自の判断でした。
弁護士でさえ「とにかく謝って謝って謝れ」で、そうしない私から離れました。

「そっくりだ」「同じだ」というのが読中、読後の感想です。

約２００年前の文豪・ゲーテさんによる『きつねのライネケ』
（岩波少年文庫）。ライネケ＝野村あるいはその他管理会社。

児童向けだからとなめてはいけません。大人も驚くその内容。
「ライネケはいちいち証人を出せといいますが、証人がなん
　といおうと、やつのずるい弁舌にかかっては太刀打ちでき
　なくなるのが関の山。そうなればもうだれもおそれをなし
　て発言しなくなります。」（１６６～１６７ページ）

２～３日あれば、読み切れるでしょう。
品切れ中なので、中古か図書館で。

２００戸を超える規模の分譲マンションで、管理会社が発行する宣伝パンフレット『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいるＯＮＬＩＮＥ』の最新号が投函されました。今回の特集ページ「参上！のむらの仕事人」は、「大規模修繕工事の工事管理の巻」（下記）です。

https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol75.html

同社のまとめ的コメント（最下部）：
>独自の「安全仮設ガイドライン」を作成し、修繕工事に携わる全ての協力会社にも徹底指導しております。
ため息が出るほど、すばらしいですネ。
関心のある人は、上記サイトにて他のページやバックナンバーも読んでみて下さい。

３回目の大規模修繕工事を控える当マンションでは、毎回、着工～完工の期の管理組合理事長に共通して見られる特徴「やたら積極的」がまたも現れております。平常期のおとなしい（が徹底して業者の言いなりで恐ろしい）理事長とは違います。なぜか必ず野村絶賛型。説明会でも、今回のパンフ１８ページ目（画像）と同内容の高い評価を語っていました。

>317 「どうせ企業の下らん広告（宣伝）でしょ」とバカにして済ませてしまう人へ：

仮に住民１名が他の管理組合員２００名にアンケート用紙を配布して「３ヶ月に１回ほど投函される野村のパンフを必要と思うか、不要と思うか？」と尋ねてみたらどうなるでしょうか？

数年前、まだパンフの配布がなかった頃に「管理会社は野村、大規模修繕は常連のコンサル１社でよいと思いますか？」等の質問を並べた匿名可のアンケートを、理事会を通さずに紙で行ったことがあります。

結果は、「よいと思わない」３人だけが全員匿名で回答をくれて、他の２００人近くは無視無回答（沈黙）でした。同時期に理事長名で実施された「駐車場アンケート」には１４０名の回答が寄せられた（理事会発表）そうです。

今回、間近に迫ってきている大規模修繕についての説明会と抱き合わせで、「管理会社からの管理委託費増額要請への理事会対応」もテーマとされました。全組合員の毎月の納付額も連動して値上げになるという話ですが、実現するでしょう。

当マンションの住民は「謎」です。どのように考えているのか、よく分かりません。同じ程度に、１２年間続いた「自主管理」（なぜか会計業務のみ野村へ委託）時代の組合会計も不明なままです。この２つの「闇」は、つながっているのかもしれません。

組合員各自が黙秘権を行使していると考えれば、追及はできません。この点では「１人の組合員の権利が保障されて多人数からなるコミュニティーが壊れるなら、１人の権利は保障しない」という社会的結論（裁判所を除く）は出たと言えます。

極めて要領よく、効率の高い組合活動であり、「何をどう考えているか」は基本的に理事長あるいは理事会、専門委員会の名で発行される書類によって示されますが、中身は業者の意向に完全に沿うことばかりで、管理会社から見れば”満額回答”連発のマンションでしょう。代筆が疑われても確かめようがありませんし、そうと判明したところでそれを特に問題視しないから「業務委託」をしているという組合です。

たくみな沈黙は続きます。こういう「管理」は強いですが、好かれますかね。

野村の会計管理は杜撰です。
知らぬ間に債権放棄がされていたことが判明しました。
管理費の未収金を損金処理と会計報告/予算書にこっそり書かれていました。
理事や監事が見落としただけとうそぶいているとか。
管理員の横領（着服）は弁済すれば犯罪でないとも。
管理費等の集金チェックが6か月間行われていない時期がありました。
数年前にさかのぼり帳簿、収支バランスをチックした方が良いです。
入出金はマネジャー（フロント）任せのようです。

騒音、振動に困っています。
もう数年、経ちます。
管理組合はノータッチなので
管理会社に頼りましたが最近はノラリクラリです。
騒音、振動に対応してくれる管理会社に
変えるのは大変でしょうか？

当家でも分譲以来（5年以上）深夜1時過ぎに亘って騒音振動に悩まされています。
区役所で騒音測定器を借りて測り、管理会社に伝え、直接言い、手紙を書く、など思いつくことはすべてしました。（最高８０?超）

が、交代制の勤務と思われる父と4歳くらいの男の子の何れもADHD？か、効果はその時のみ。
そこで最近は引き戸を荒くぶつける、騒音と同じリズムで足音を発する、をして知らせています。
深夜１２時過ぎの警告ですが、隣近所に迷惑かと思いつつも同じ被害を受けているかも、、、と実行しています。

管理会社を替えるには相応の手続きが必要で、新たな会社が満足できる対応をするかは不透明です。

そういうことは管理会社の仕事ではありませんよ。
あらゆることを言ってもダメなら警察通報ですよ。
警察の言うことを聞かなかったら弁護士相談です。民事事件なんです。
だから後日のために、録音や録画して証拠をたくさん集めておくことが大事です。
マンションだから隣や上にどんな人が住んでいるか、わかりませんよね。893かもですね。
共同住宅のため、そんなことは当たり前に起きうることです。
逆に管理会社にいろいろ言ってませんか？
そして「住民通しの問題には立ち入りません」と言われてるのではありませんか？
それに不満があるから、管理会社を変えるとおっしゃられているのでは？
どこの管理会社でも同じ対応ですよ。
どうしても嫌なら一戸建てに引越しされたほうがよろしいのでは？

悪口のオンパレードですな。
悪の管理会社＝野村
こりゃだめだ、買えないマンション。

野村だけが悪口？を書かれてはいません。

担当者レベルで多少良しあしが有りますが、素人組合を相手に利益追求の業界全体と、無関心な多数の区分所有者の問題です。
管理組合の一員になったら（マンションを購入しようと計画を立てたら）関連記事を読んで、積極的に前向きに自分の財産である自覚を持って参画する。
それには自宅マンションの問題点を把握する為に、まずは現場を知ることです。

>>324 匿名さん
同意

326様
神様は理事を洗脳する力を持って居ますしその様に教育されて居ます。
判断能力なき社団である桜上水ガーデン管理組合の将来は見えています。
気がついた時が売り時でしょう。

野村不動産パートナーズが品川の超高層大規模マンションの管理業務から撤退したって本当？
ご存じの方、教えていただけませんか。

騒音問題はマンショントラブルの筆頭に挙げれています。
区分所有法により設置される管理組合は、建物や敷地の維持保全を目的にしているので居住者間の生活問題には立ち入らないのが原則です。
したがってお悩みの件は管理組合もその業務を委託されている管理会社も手を出すべきことではないのです。
そこに騒音問題のむつかしさがあることを理解してください。

私の経験を紹介します。
まず管理会社が音発生者、受音者双方から状況をよく聞きました。
音発生者（上階居住）は受音者から厳しく突き上げられており、夜中にも来訪され怒鳴られることもあったそうです。例えば、子供が歩く音、鉛筆が落ちた音さえうるさいといわれていたそうです。部屋にはカーペットを敷くなどの対応もしていましたが苦情が続くので転居も考えていたこともわかりました。
管理会社と理事長はどう対処すべきか検討しました。
理事会（業務受託の管理会社）が手を出すべきでないことを双方に伝えつつ解決に乗り出しました。
受音者はかなり音に敏感な方（音の仕事をしている）だったのですが、マンション内には換気ダクトの音もあること、この程度の騒音は一般人の許容範囲である等と説明し納得していただきました。
戸建てに住んだとしても隣家との衝突は起きます。
音の問題は音の感受性に支配されるので当事者同士の話し合いではこじれるだけですし下手に組合が介在するとさらに問題をこじらせます。
だから管理会社は余計な事（契約外業務）に手を出さないのです。
理事長が手を出すのは本来ではありませんが、居住者同士気持ちよく生活するとの基本姿勢に立って素直に話し合うしかありません。まさに理事長（長代理の理事やマンション管理士）の出番です。
マンション内のトラブルは、いわゆる管理会社や理事会への当てつけ問題もあるのでそこを見極めることもポイントです。
野村の管理人の質はバラバラです。理事長にも相談して対処してください。
マンション住民同士のトラブルでは刑事事件にもならないし民事事件としてもなじみません。理事長が真摯に向き合えば解決するはずです。理事長が対応しないなら問題を解決できないマンションと割り切り逃げだしましょう。

マンションルールを見て買ったのに、ルール違反をして玄関先に色々物を置いていても張り紙だけの対応、騒音も張り紙だけの対応。マンション3、4回変わってますが、まさか野村不動産が一番最悪な管理会社とは思いませんでした

管理義務も契約通りせずに費用は取る。最悪な管理会社。一度チェックする事をお勧めします。

皆さん誤解してます。
「野村不動産」のパートナズなんです。
親会社様様。勿論、証券なんぞからは相手にもされない。

元某管理会社でフロントをしていました。
管理会社へ管理費をお支払いしている以上、不満が出ることも理解出来ます。
しかし、私がフロントとして勤務していた時の率直な意見として居住者様の多くが
所有マンションを賃貸やホテルなどと勘違いされてる方が多いということです。
集合住宅である以上、隣人の生活音、ゴミ出しなど細かなトラブルは発生します。
「何とかしろ」と漠然としたクレームが入りますが、あくまでもマンションは皆さんの「資産」です、基本的には住民間のトラブルは当事者同士、それでも解決できなければ組合に相談など居住者の所有物なので多少の覚悟を持って住むべきかと思います。
また隣人に対してのクレームも「気まずいから管理会社から注意しろ」と、自分の手は汚したくない精神が強く、理事会、総会での公の場では発言する覚悟が無い方が多いです。
規約にあると思いますが、当事者間のトラブル(主に騒音)は介入できません（問題がこじれることが多いため、騒音の度合いは居住者の主観のため）

>>331 通りがかりさん

>>34 匿名さん
組合員のモラルの問題を管理会社の責任にするマンションは多いです。
悪質な管理会社に利用されないように気を付けたほうが良いでしょう。
悪質な管理会社ほど住民間のトラブルに介入したがります。

なぜ、悪質な管理会社ほど、住民間のトラブルに介入したがるのですか？面倒が増えそうに思うのですが、何か得られるメリットがあるのですか？

>>330 元理事さん
むつかしさ（笑）

>>337 匿名さん
では、騒音対応等を契約内容に入れなきゃ解約といわれたら業務として解決に導けるのかな？できないんでしょ？スレのフロントの解決能力の有無を契約内容にあるかないかの問題にすり替えているだけでしょ？解決能力が欠落したフロントが欠落したままでも仕事ができるように管理委託契約書を作成しているだけでしょ？「標準管理委託契約書を参考に作成しただシン」ってね（笑）管理組合の要望を尋ねたかね？契約内容について組合員にヒアリングしたかね？一方的に作成して更に専有部分のサービス月数百円は誰が望んで盛り込んだのかね？わかってるよーキミは顧客である組合員を笑い死にさせたいんだろ？（笑）

>>330 元理事さん
受音者（笑）。表現のクセが凄い。
そりゃ無理だわ。

組合員に尋ねる？総会にも出てこないし、アンケートも碌に回答しない組合員に？
標準を参考にするのは雛型が無いとお互い困るからで、不都合があるなら双方、
改定すればいいだけの事。別に管理会社の見方をする気は全くないがね。
　

今年の総会で修繕費出してきたけど、
二、三割上げてきた
管理費も2万近くあげると
野村から管理会社変えた方いませんか

>>344 匿名さん
修繕積立金の値上げ案は良し悪しは別としてよくある話で何となく理解できるけど、管理費の2万近い値上げは理由次第で値上げしなくても管理費会計を見直して解決するかも。小規模マンション？以前から単年赤字会計？急に悪化した原因がある？理由は何ですか？

>>345 匿名さん
レスありがとうございます
戸数は60台です
管理費上がる理由は最低賃金が上がるからとのこと。
赤字ではありません。
機械式駐車場が6割ほどしか埋まっておらず、
地下階の駐車代金すら、近隣の駐車場より高い始末で、管理会社は対策せず。
その他不満なことはありますので、変えたいと。

>>346 344さん
345です。管理会社の人件費のために戸当たり月額約2万円の値上げ、全体で約120万円もの管理費会計の増額が必要だと、管理会社からの管理委託費の値上要請に応じるためだという解釈でよろしいですか？ちなみに他の保守業者（EVや機械駐等）からの値上げ要請はありませんよね？質問攻めで申し訳ありませんが、1番ポイントの質問ですが、管理会社の値上げに応じない場合の条件提示（管理会社が契約更新しないなど解約的な）話はありましたか？

>>347 匿名さん
説明不足で申し訳ありません
管理費上がるのは全戸数合わせての金額です。
保守業者からの値上げは不明ですが、業者からの見積もりは見せてくれないかと。（野村がいくら乗っけるのがわかってしまうため）
解約時の提示はありません
ほとんどの方は総会に参加せず。
賛成多数で、いつも決まってしまう、組合です
話は変わりますが組合員どうしのつながりがなく、役員は輪番制のため1年たったらお役御免なかんじです

>>348 344さん
345です。私の方こそ察せず申し訳ありません。では、管理委託費の月額2万円値上げ申し入れということですね。ちなみに記載内容からEVや機械駐も管理会社と契約ですか？そうであるならとりあえずその二つを管理組合と直接契約するよう話してみることは可能ですか？実現すればかなり値上げの額は縮小します。他にも同様の保守契約がないか探しましょう。実際前述の二つは管理組合の直接契約が多いのです。心配ごとは管理会社がその業務から手を引くかですよね？大丈夫ですよ野村さんほどの会社なら知らんぷりはありません。その契約形式の管理組合もかなりお世話しているはずです。それにこれまで十分儲けたはずです。だって直接点検には関わらず売り上げていたのですから。もし二つの業種から完全に手を引くと言われたら相当馬鹿にされた管理組合だと思って良いでしょう。他の管理会社が管理組合の代行業務として普通にやっていることですから。

デベロッパーが野村不動産で分乗し、その子会社であるパートナーズで
管理をしているのなら、駐車場収入の見込みの積算が甘かったと言えると
思います。
　組合会計が逼迫しているのを知っていながら、他の手立てを提案せず
自社の保全に努める姿勢もどうなんでしょうか？
　保守点検は管理会社を通しての契約であれば、点検業者と直接契約に
変更する、他者（管理会社）の見積もりを何社か取り寄せ、プレゼンも
してもらうなどして、管理会社と交渉・変更して、組合会計の立て直しを
行うべきですね。

>>349さん
色々ご教示ありがとうございます
EV、機械式駐車場管理会社との契約で、
組合との直接契約ではないと、認識しております。
数年前役員をやりましたが、雰囲気的にマンションの年に一回あるイベントに協力して下さい。あとは我々（管理会社）がやりますから的な言い方でした
中の人も見てるかもなので詳細伏せますが、
総会前の役員会である設備の交換費用を、私が高いから再検討して下さいと要望しましたが、
総会時、説明なくでは解散となってしまい、私からあの件どうなりました？と聞く始末。
結果は下がりませんでしたの一言。

>>350さん
アドバイスありがとうございます
デベロッパーは野村不動産です
今は役員で無いのでなかなか意見する機会がないですが、管理会社かまずに組合員どうしの横の繋がりを持てる様な仕組みを提案してみます

>>352 344さん
350です。値上げは各戸に関わる問題です。昨年の消費税増税、今年のコロナ禍で家計問題ともリンクしますので、理解者が現れる可能性は高いと思います。管理会社変更の意図ではなく減額目的（各戸の値上げ阻止目的）として声がけしてはどうでしょうか。ちなみに修繕積立金の値上げ案は全く別問題にした方が良いです。混ぜると焦点がぼやけてしまいあなたの主旨が伝わらない可能性があります。何事も第一歩は大変ですが頑張って下さい。

>>353 匿名さん
アドバイスありがとうございます
そうですね、値上げ阻止目的でせめて見ようと思います
ウェブサイトで組合員だけの掲示板もあるようなので、そちらも検討してみます

管理人の管理監督がかなり甘い。管理会社の巡回がほとんどない。

毎日きてるのですか？
当方は火曜から土曜です

>>354
他社では、デベロッパー等に積算が甘かったからと
赤字分を補填させた事例もある様です。
　いろんなサイトやその手の本にも事例がありましたよ。
交渉してみる価値はありそうですね。
　まぁ既にここのスレも同社の人間が閲覧していて
身に覚えありと警戒するかもしれませんが。
　マンション管理士やNPO法人等の管理会社からすると
「面倒な」人達の手を借りるのもいいかもしれませんね♪

>>357 匿名さん
NPO法人知りませんでした。ありがとうございます。
話変わりますが、当初立候補者がいなければ役員輪番だったのですが、いつのまにやら立候補者も募らず。
そう言うやり方なんですかね。

>>358 344さん
　管理組合の設立当初は募集するのが一般的ですが、なにしろ
住居の内覧会や引き渡し、引っ越しでゴタゴタしてますからね。
それどころじゃないのが実情でしょう。
　管理会社が選定して打診して決めたり、輪番制を導入したり
して、それが慣例になっているんじゃないでしょうか？
　確か管理規約にも選任について記載があった様な。
うちの場合はNPO系の人等を理事会が探してきました。結構、
ビシビシ突っ込んでましたね。
　ただ、強く保守点検業者を推薦してきて、裏でマージンを
稼いでいるのではと疑心暗鬼になり、その辺はお断りましたが。
　どこも海千山千なのかもしれません。
自主管理の検討もありましたが、滞納金の回収や経理処理と
通帳の管理などのリスクが大きく、未だ結論が出ていません。

>> 359さん
亀レスですが申し訳ありません
管理会社的には、輪番制で一年で区切った方がやりやすい（稼ぎやすい）のかなと思ってます

下記のＵＲＬをクリックすれば、NHKラジオの全国放送「Nらじ」が特集した「マンションに成績付けます」（１８分程度）を聴くことができます（５月２６日まで）。

https://www.nhk.or.jp/radio/player/ondemand.html?p=4774_04_44390

朝日新聞（東京本社版、夕刊）が８月１６日から５日間連続、野村不動産のマンション建設について、東京・石神井地区の再開発の経緯を詳しく報告しています。後日発行の縮刷版、関東にお住まいの方なら図書館等でも全文が読めると思います。

第１弾（８月１６日）
https://www.asahi.com/articles/ASP8B4HSBP7WUPQJ00T.html
第５弾（８月２０日）
https://www.asahi.com/articles/ASP8B4VXQP7ZUPQJ00B.html

もちろん、他社のマンションの購入者・居住者にも参考になるでしょう。

最近、あるいは今後の分譲マンションにまつわる環境の変化：
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...

https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20210928/se1/00m/020/042...

https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/003...

https://www.kaiteki-mansyon.com/post/マンション「管理拒否」増加

まさにこれ。
野村不動産は、利益を生まない、や注文が多いトラブルになりうる管理組合は解約の申し入れを行なっている実績がある。
そうなると確実に管理組合は路頭に迷うことになる、もしくは他の管理会社(同価格帯で管理の質低下)を契約することとなる。

>>324 匿名さん
ホントに知れば知るほどN管理会社は区分所有者の共益費を暴利することしか考えていない。管理組合は素人の集まりだと思って馬鹿にしている。
今時の世の中の社会ルールなんぞあったもんではない。
令和の時代にこんな会社が存続してていいもか？区分所有者よ怒れ！