GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/
いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。
１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）
この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。
[スレ作成日時]2016-07-28 13:05:05
日本アセットナビゲーションですが、手数料3300円原状回復込み、賃料そのままでサブリースにできます。
賃料85000円なら、サブリースでなくても手数料3300円引かれるわけですが、サブリースでもそれだけしか引かれません。他社のように、賃料の90%というようなことはありません。
ここでは、大半がサブリースを選択しているとのことです。
リノシーと違いサブリース契約となりますが、期間中の売却も問題ないとのことでした。
築古物件を推してきますが、希望を伝えるとそれに沿った物件を出してきます。
日本アセットナビゲーションは設備込みのプランはありません。ただ、リノシーの家賃保障のプランと比べると月々のコストは大幅に違うので、個人的には問題ないかと思います。
もちろん、設備交換、対応は日本アセットナビゲーションが行い、費用を別途負担する形となります。
そう言えば、リノシーでは、家賃保障のプランを使う方の割合が高かったので、「この入居率と空室日数で必要なんですか？」と聞いたら、「心配なんでしょうね」の一言で流されました。
全体的に、早く買わせたい一心で、向こうが言いたいこと以外の説明が淡白だった印象です。
たまたま、私を担当した営業がここのよさを伝えきれなかった可能性は否定しません。
日本アセットはまだ7年程度の実績しかないので、信用できないと思われる方もいるかも知れませんが、それは否定しようがありません。
あくまで、不動産市況の悪い時期は経験していない会社となります。
そういえば、ここは金利をめちゃめちゃ安く提示してくれるよな。
普通の会社員なら短期プライムレート基準の 1.65%融資になると思う
私はオリックス1.6でしたね、各社とも。
投資用マンションのスレはどこも営業同士でやりあってそうですよね…。
先ほど、初めて設備故障にかかる連絡が入居者→ASSET MANAGEMENTからあったわ。今後どうなるか心配だけどみんなは連絡来たことある？
[No.759～本レスまでは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
集金代行プランですね
集金代行ですが、ここ2年くらいで3回くらいつりましたよ！
エアコン、水栓関連ですね
設備交換あったけど最悪だった。。。
最初はパーツ交換でOKとの連絡だったけど、入居者ついてから直ぐに全交換。
まともに交換後のチェックしてなさそうなので、ちゃんと確認した方がいいですよ。
>>767 通りがかりさん
どうやったらそのチェックができるんだい？
自分が住んでるわけでもなし。
そもそも何が壊れてのパーツ交換→全交換なの？
あと具体的な事例持ってるなら直前の費用面の質問答えてあげたら？
自分は3万円くらいかな
>>768 マンション検討中さん
エアコン。
最初はリモコン交換でOKとのことだったけど、結局は本体側の受信機がダメでしたって感じ。リモコンも本体もお店で買うより2割くらい高い印象だけど、まあ定価ならそんなもんかと思う。
GAはただ業者手配するだけなので聞いてもどういう確認してるかわからず。（ただ交換完了連絡を横流ししてるだけ？）
エビデンスが写真しか送られてこないので正常に稼働してるのか謎。
入居者入ってれば入居者が動くこと確認するからまだいいかもだけど、空室だと業者任せで信頼性下がると思った。
この辺気になる人は事前に確認事項送るとか、
近くなら立ち会い希望してみるとかあるかもね。
特典は貰えないですね。
契約せずに貰ってる方の断った理由を聞きたいです。
5年前にリノシーで物件を購入した者です。売却する際には自社での買取りと他社への売却になります。自社での買取りでは、相場価格よりかなり低く見積られ(購入価格から5年間の収益分を引いたぐらいの価格でした)他社で売却手続きを行う場合、総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）を支払わなければならず、どちらも厳しい条件でした。不動産投資は毎月家賃としてもらえるので、魅力的ではありますが、出口戦略により、リターンも少なく投資としては失敗になるかと思うので、業者選びもよく考えて行ってください。
設備請求割高
買取代金は相場以下、他社で売却すれば高額の解約金発生
月々の手数料割高
このスレの情報が全て本当なら…
会社の利益は出るでしょうから、株主になるならいいかもしれませんね。
いや5年前は知らんが、今は他社売りは家賃2ヶ月やで
相場よりかなり低いなら家賃9ヶ月でも他社売りの方が儲かるだろ。
何が言ってることおかしくないか？
ここの自称強みの一つが、仲介手数料のかからない売却。それが相場より低い買取価格なら全く強みでもなんでもなくなる。
仮に本当ならの話ですが…
>>775 評判気になるさん
5年前に交わした賃貸管理委託契約書の一部です。
語弊がないようにそのまま写します。
(合意解約)
1、甲・乙いずれかが、一方の都合で本契約を解除する
ときは6ヶ月の予告期間を置き、それぞれ相手方に
書面に通知の上、その期間の満了をもって本契約は
終了する。
2、甲が乙に対して6ヶ月の賃料を払う場合は、即日
本契約は終了する。尚空室等においては募集賃料を
管理代行手数料算出の基準とする。
3、乙に責にない解約は、募集賃料の3ヶ月を違約金
とし、甲が乙に対し支払う事とする。
とありました。9ヶ月と何処にも書いてないので疑問に
思いましたが、3、の違約金3ヶ月分が、1、2、に
足された結果、
総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、
総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）
と言う事になるんだと思います。
契約時、読んでいたはずですが、分かりにくい文なので
きちんと理解ができてなかったです。
そんな事知らずに契約してたな…契約書読み直してみるか
>>783 マンション検討中さん
あとは、こういう説明が事前にあったのか、管理受託契約を締結するさいに、さらっと読まれただけなのかも重要なところだと思います。
もっとも、リノシーが他社同等の価格で買い取ってくれれば何の問題もないのですが…
売却予定があったら、とりあえずリノシーとの契約解除を通知しておく必要がありそうですね。
リノシーが、適正な価格で買い取ってくれるという思い込みから、そこを余り気にしてなかった方も多いのではないでしょうか。
賃貸管理プラン更新したらいいだけじゃないの？
今の条件にアップデートされるでしょ。
更新月じゃないとプラン変更のやつとられそうだけど。
ただ、リノシーが他社より高くしか買取ってくれないというのは気になります。
他に事例があればお聞きしたいところです。
仲介手数料がなかろうが、全く無意味なものになってしまいますから…
失礼、他社より安くです。
むしろ他社より高くかってくれた。
が、どっちにしろ物件次第でしょ。
今買った時より他社査定+100～200のものもある。
↑の値段なら違約金払ってもぜんぜんOKと思ってる。リノシーでこれらがいくらになるのかはまだ売る気ないので知らない。
売る時に条件見比べるしかないべ。
>>787 マンション検討中さん
そうですよね。
売る時は「駅近の価格の落ちにくい良い物件です」って感じで紹介されたんですがね。だからと言って「売却時、我が社で良い価格で買いますよって意味ではないようです。
購入時に、自身の売却予定を設定し「～年後いくらで買い取ってもらえますか？」って聞いてみてください。そして、できれば、その契約書も自身で作り、買取り価格を約束してもらってから購入することをおすすめします。
ただ、むこうは契約のプロですので、多分「その時の相場など、状況によりますので」とかで断られそうですが…
だろうなあ……
>>796 匿名さん
さすがに厳しいでしょうね、気持ちはわかりますが…
ただ、今は年別のシミュレーションに、毎年の売却想定価格が出ているはずです。
現在の不動産市況が続いた場合の想定なはずので、その根拠はよく聞いておくほうがいいかもしれません。そして、市況が悪化してないのに想定から大きくブレてるなら交渉の余地があるかもしれません。
これも、無理かなあ…
少なくとも、最初の１年2年くらいは、家賃や管理費などが変わらなければ、この価格で買い取ってくれるのか確認してみてもいいかもしれません。
>>794 マンション検討中さん
売却予定の者です。
リノシーは買取りなので、売却仲介会社に頼むと、仲介手数料として、売却価格×3%+6万円＋消費税をこちらが支払わなければいけないので、それを上乗せしたかたちで、査定額として提示してきます。
なので、基本的に仲介の方が査定価格がその分高く、買取りはそのままの価格なので仲介よりは低くなります。
それを踏まえても価格が乖離しているのは、どうかと思います。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
