景気回復？今後の土地価格の動向は？

中古板で悲惨な話がでてるのは
そのマンションが建っている地価が下がっているからでしょう。
地価が上がっているマンションならば
価格が下がり続けることは無いです。

品川Ｖタワー、ツインパークスとか普通に上がってるでしょ

中古相場が値崩れしたのは、都心に安くてしかも面積の広い新築マンションが建設されつづけたから。今後、土地・資材価格が上がり、新築マンションの価格があがれば、中古マンション相場も
持ち直すでしょう。特に２０００年前後に建設された優良物件（立地条件と専有面積の広さを兼ね
備えた物件）は、お宝になると思われます。

＞85さん
優良物件とみなされるためには、専有面積はどの程度必要だと
思われますでしょうか。
当方、現在、65㎡の物件（都心３区内）と80㎡の物件（都心５区内）の
どちらにしようか心が揺れていて、決まりません。。

価格はどちらもほぼ同じです。
駅からの距離もほぼ同じ。
前者は通り沿いの中層マンション、後者は通りから一本隔てた住宅地域の
マンションです。

立地は前者が好みで、広さも二人なので私たち的には十分（貧乏性かな？）なのですが、
15年後には、65㎡のマンションって狭すぎて、転売しようとしても買い手がつかなかったら
困るなあ、とか悩んでいます。

今後、マンションの平均専有面積って、広くなってゆくのでしょうか？

ならない

今後しばらくの間は、今の地価高騰と資材等の高騰などに影響受け手平均面積は狭くなるようです。
というか、もう狭くなりつつあるみたいです。
でも、長い目で見たら少子高齢化の為に、一人当たりの住居の面積は広くなるといわれています。
ただ、都心ではシングルなどの超核家族化も進むでしょうから、小さいお部屋も需要があるのでは？

これから何年くらいが土地のピークになるか。。。

少子高齢化の影響は首都圏ではあまりないよ
地方出身者が高校卒業後どんどん流れてきて
地方は衰退するだろうけど首都圏は今のままかさらに密集すると思う

>>90
確かに３大都市圏でのみ経済成長が見込まれた結果がこの間発表されていましたね。
しかしそうなると残された地方がどうなっていくのかが若干不安になります。
強いては国全体の問題になりますもんね。
大阪出身東京在住の私が心配することではないのかもしれませんが、将来子供の世代になった
ら、と思うと少し心配です。

>>86

いずれにせよ、転売の可能性を考えてマンション購入するのは、リスクが高いから、お金持ちにしかおすすめできない。
最悪永住も視野に入れて、80平米の方にしておいた方が無難だが、80平米の方は低層マンションなんだよね。
だから割高なはず。その分生活環境に優れているという面はありますが。
その65平米の物件に近い立地の商業地のマンションで80平米程度の部屋があればもう少し安いだろうから、
本当はそういう物件が見つかれば、その方がベターのような気もするけど。

>>87様から91様
ご回答ありがとうございます。
少子高齢化の影響は首都圏ではでない、、ということで、
65㎡の物件でも転売可能ということですね。

>>92様
ありがとうございます。
転売の可能性は考えたくないのですが、最終的にはどこか（両方の親の住居も含めると
複数の家になって余ってしまう）を売らないといけないと思っています。
だったら、マンションは賃貸で良いかな？とも思うのですが。。
そうですね。
80㎡のお部屋にしておけば、永住もできるし親の介護が必要となったときも
一時期的には呼び寄せればよいし（そして最後はマンションの方ではなく
親の方の家を売る）、商業地で80㎡も視野に入れて探してみます。

皆様ご親切にアドバイスありがとうございました。

華やかな地域の65㎡のお部屋にちょっと心が傾いておりましたので、
微妙に狭くてもそちらが良いかな思っていましたが、地名の格好よさや
ブランド地域って、嬉しいのは最初だけかも、という気にも
なりました。
やはり、住んで生活するということを考えると、少しゆとりがある
広さの方が良いのかもしれませんね。。

会社の先輩で成城に家を買った人はここ何年かで1千万近く土地が値上がりしたといってたよ。

いいですねぇ、さすが高級住宅地。
うちはまったくの庶民なんで３年前に江戸川区の地下鉄駅徒歩圏の一戸建てを買いました。
建売だったんですが、近所の同じ分譲物件の方が引越しされたんですが、買値と同じで
売れたらしいです。
不動産屋さん曰く、江戸川区は人気のある便利なところは値上がりして、不便なところは
値下がりしてるらしい。

バブル崩壊から去年まで、よく下がったよね
で、やっと上がり始めた
これからもう一度この10年のような地価下落が起きることはまずないだろうね
期待しても無駄だと思うよ

インフレな世の中になるよな

買った人は値上がりを期待してるよね。
特に戸建。

つまり、地価が上がるなら、中古の戸建が一番お買い得になる。

>>99
えっ、そう？なんで？
土地が値上がりしたら中古の戸建も高いじゃぁないですか。
なのに？？

だ・か・ら、安い今のうちに、新築ではなく中古を買うの！

>>101
納得。
地価の安かった築２、３年の中古ならなおベターですね！

いや、それは甘い。
うちの近くで築２年の家が売りに出たけど、４５００万で買った家がナント５２００万で成約よ。
上がり始めると早いねぇ。

げげっ。
それはすごいですな。そこはやはり人気ある沿線等の場所ですか？

西武新宿線はどうでしょう？

>103

いい投資ですね。

同僚は昨年に比べて地価が２０％上がっているということで、最近世田谷区に土地を買いました。1年間の貯金額よりも、地価の上昇額が大幅に上回ったので、本当はもう少し貯金をしたかったみたいですが、急遽手をうったということです。

人気の都心部や城南はニュースで地価が上がっているときいてたけど、実際にあがっているのだな。

これからマンションや戸建購入は冬の時代に突入するのか

原材料費が相当高騰しているらしいから来年〜再来年竣工予定で
これから売り出す物件は今より２〜３割増になるらしいぞ
今夏までに買った者が勝ち組？？

景気が回復基調といってもまだまだヨロヨロしてるから、
なかなかゼロ金利解除できないでいるね。
このまま解除が遅れれば土地価格は高騰する。

>>110

でもさ−マンションってもともと新築時の価格と中古時の査定額に
合理的な関連性が見いだせない面があるじゃない？
だから原材料費の高騰や、マンション用地獲得が困難で土地価格が入札で高騰したことが原因で、
新築マンションの分譲価格が高騰した場合、
単純に中古マンションを購入すればそんなに損しないんじゃないかな。

戸建て用地の地価上昇も事実だけど、
結局旧分譲地内の更地なのか、または周辺の開発は全く不整備なままの更地なのか、
道路付けはどうなのか、によって、全て状況は違うからねぇ。

人気住宅地だからといっても、区画がごちゃごちゃで、旧分譲地内の敷地延長とかまで、
値上がりしている訳ではないと思うよ。

転売する必要のない、自分にとって身の丈にあった、
一生住むに値する、住みやすい土地を購入した人が勝ち組だと思うよ。

>>112
最後の一行には異論無いけど少しだけコメント。

>新築マンションの分譲価格が高騰した場合、
>単純に中古マンションを購入すればそんなに損しないんじゃないかな。
需要と供給の関係だから新築マンションの価格が上がれば、
普通は中古も上がると思いますよ。
ただ、これから出てくる中古はマンションブームの名残で弾数が多くなって
そんなに高くは売れないかも知れませんね。

いや、中古マンションの価格は需要と供給の関係で決まるからこそ、
材料費や土地調達価格に関係なく、単純に住居としての価値で決まると思うな。
新築マンションは底値のここ数年でも、周辺の土地相場などから、
単純に住居としての価値を考えると、割高な印象あったじゃない？

例えば、世田谷の新築マンション80平米が6000万〜7000万くらいで分譲されてるすぐ
近所の築浅の中古マンションが5000万くらいで売りに出されていたり。

結局、新築のプレミアに抵抗のない人が新築を買う、っていう現状は今でもあるって訳。

>単純に住居としての価値を考えると、割高な印象あったじゃない？
バブルの頃は埼玉、千葉、神奈川が当たり前だったことを思うと
今は普通のサラリーマンでも都内にマンションが買えるから、
まだまだ割安な印象だけどなぁ。

>例えば、世田谷の新築マンション80平米が6000万〜7000万くらいで分譲されてるすぐ
>近所の築浅の中古マンションが5000万くらいで売りに出されていたり。
まぁ、デベの儲けや販管費が入ってるから新築の場合はすぐに売っても
2割落ち位はあるかも知れないね。
でも、築浅は売主の残債が大きいから出物が少ないし、案外値段は下がら
ないと思うよ。

うちの近所では、未入居の竣工後1年経ったマンションが、
新築時の値段より3500万も値上げされてた。びっくり。

やっぱり地価上がってるんですね。もう少し真剣に考えなくては。

原材料費と土地の仕入れ値の上がり方がすごいらしいね
価格に反映されるのは１〜２年後でしょう

家を買うなら今のうち？
どこかでこんなスレ見たよな（笑）

当面は値上がり基調というのは間違いないだろうけど、
5年後は分からない。

５年後は下がるの？

団塊定年転居が一段落し、団塊ジュニアの結婚適齢期が終わった10年後は下がる。

場所による、広いマンションを求めて郊外や立地を我慢した人は間違いなく下がる。
都心や郊外で人気エリアで、現在が高値の場所は現状維持か上昇する。

冷静に考えればわかりそうでしょう。
「人気エリアや都心が予算的に難しかったので、
予算を考えてある程度不便を妥協して現在の場所を買った」
という人がたくさんいるんですから。
裏を返すと、「安ければ、都心や人気エリアに住みたい」

土地は、経済状況と人気投票で地価が上下するんですよ。

>>122
同意。
でも都心だけは下がらないと主張する人も多し。

>>123
絶対数の人口が減って、都心でも老朽化したマンション等の建替が始まるでしょう。
そうるすと供給過多になり、少しは下がるでしょう。
都心の土地を持っている場合ならいざしらずマンションは難しい。
現在どれだけ都心でタワマンが建っているか？あの相当数が中古になり、人口減で買う人がいないんですよ。それとも移民を受け入れて外国人にでも売る？そうなると価値は暴落ですね。

>絶対数の人口が減って、都心でも老朽化したマンション等の建替が始まるでしょう。

どうやって、建て替えるるのか想像したら、ほぼ不可能だとわかりますよ。
年金生活、未亡人に2〜3千万円の資金は出せない人も多い、全体の20％出せなければ
それで立て替え計画は永遠に終わりです、年金生活者が劇的に金持ちになることは
考えられないでしょう。
30年以上前だって、都心は容積率いっぱいに建設しているのがほとんどです。

都心の住宅地の地価が維持できないのは、歴史が証明しているよ
バブル崩壊で高級住宅地でも20％以下になったのは、記憶に新しいでしょ。
近所の高級住宅地は、売買事例で坪/2000万円が200万円になったよ。
但し、経済状況にもよるだろうが小金持ちが
無理すれば買える位の価格は維持できるのでは。

郊外は、坪/50万円が10万円にはならないだろうな。

絶対に下がらないと言われた土地価格がバブル崩壊後の失われた１０年で
庶民にも都市部でマンションや戸建てが持てる状況を生み出した
その後のデフレ不況で企業は工場などを閉鎖し海外移転
遊休地の処分を進め、それがマンション用地として安く大量に出た

ここにきて景気回復による金融引き締め、金利上昇、
企業業績の好転により国内遊休地に生産設備を移したり
そもそも企業資産のリストラが一巡したことで
一気に住宅用地が減少〜値上がりに転じた

販売者は今まで安く確保した用地に関しては、値上がり傾向が出てきたため
今までのように売り急ぐ事が無くなったため
値崩れしにくい状況も同時に起こっている

結論としては、この失われた１０年という特殊な期間以外では
庶民が立地の良いお得な物件を手に入れるチャンスは５０年はこない

人口が減ったら土地が安くなると言うなら
食べ物も車も宝石もブランドバッグも安くなるのか？と考えてみたら良い
質の良いものは絶対に安くならない

人口減そのものよりも、これからの人口減がもたらす経済の停滞具合じゃぁない？
車や宝石、ブランドバックと不動産を同じレベルで語るのはおかしい。
小娘でも買える金額である動産と不動産はやはり全然別物。
５０年地価が上がり続けるなんてのは幻想だね。

上がりつづけるとはいってない
手の届く価格になることは無いだろうと言ってる

人口減でなんでもかんでも安くなるかどうかと言う観点だけが問われてるので、
まあ考えるヒントとして出した

経済などどちらにしてもそんなに先まで見通せないのは分かっている
だから１０年後に下がるなどという意見も幻想でしかない

なんにしてもこの失われた１０年間のような激しい値下がりは
そうは頻繁に起こりそうも無いと言うことは誰の目にも明らかだろう

上がる、下がるのそれぞれの要因を考えてみたらどうだろうか。
いづれにせよ、１２９さんの仰る通り激しい動きは無く、
長期間の話になると思います。


＞上がる
移民などを受け入れる。：現在の欧米の問題も共に抱える
経済活性化：どんな産業がキーになるだろう？

＞下がる
原状のまま出生率低減、老人が亡くなるたびに不動産の売りが出る。
売りに対する購入者は増えない

個人的には、経済活性化と　選択的移民に期待したいが
現実は難しいでしょうね。

移民ですか・・・、どこだったかヨーロッパの経済学者が日本も移民を受け入れないと
経済が絶対に衰退すると説いていた人がいました。
移民もですが、女性や老人の活躍の場を広げて欲しいですね。
と、全然スレ違い、失礼いたしました。

>126
「近所の高級住宅地は、売買事例で坪/2000万円が200万円になったよ。」
　　うちの近所も、かつてのピークから地価が暴落して坪２００万円くらいになったけど
　　３年前に底を打って、今は３００万円台で取引されているよ。

「郊外は、坪/50万円が10万円にはならないだろうな。」
　　これは、多いにありうると思う。
　　郊外でも、すみたがる人間が多いブランド地域もごく一部あるが
　　坪５０万円というと、利便性もよくない半端な場所では？
　　都心回帰、人口減が進むにつれて、そんなところにすみたい人間は
　　激減するし、そこに残るのは脱出したくてもできない住民たち。
　　外部からは人は流入せずその地域の住民が買うことができるような
　　価格というと、ゼロにはならないまでも、そこに向かって
　　どんどん進んでいくんじゃないの？
　
　　逆に、１２７や１２９のいうように、都心の立地条件の良い
　　土地が庶民の予算で届くという時期は、もう終わっていると思うね。

常磐線沿線だと坪/５０万円は、現在でもあるんじゃないの？
埼玉の鴻巣市あたりも、その位ですよ。

都心はもとより、首都圏としても人口流入が継続してあまり値下がりしないような気がする。
むしろ、郊外が今より広がって活気づく予感もあるよ。
苦しいのは地方でしょうね。

同意。首都圏への集中がさらに加速、
地方との格差が広がるだろう。

＞原状のまま出生率低減、老人が亡くなるたびに不動産の売りが出る。

こんな単純なモデルばかりではあるまい。

でもそんなに首都圏ばかりにぎわって日本が大丈夫だと思う？
政府がその状態を手をこまねいて見てるとしたらやばい国だよ。

老人が亡くなっても、立地がよければ子供が家族と戻ってくるから、売りはでないよ。

>137
かくあるべき論にとらわれてるよりも、個人としては実態を見て
機敏に動かないと。結局自分を守るのは自分しかいないからね。

それに、地方でも、財政赤字と少子高齢化の嵐の中で
周辺部の住人を県庁所在地などの主要都市にできるだけ
集めようとしている。広い地域にちらばって住んでいると
行政コストがかさむけど、もう地方自治体としては
それを負担し続ける体力がないからね。

人口が減って、土地の需要が減ってくると、
戸建の土地の平均面積は大きくなっていくような気がします。
狭い土地にミニ戸３階建てっていうのも、少なくなるかも。

そのときはマンションも150平米くらいかな。
70〜80平米のマンションは少なくなる。
土地が取得出来なければ戸建にシフトして価格暴落。

>141
よく考えなさい！
土地は需給バランスで安くなっても、建物の建築費はかかるんですよ
150㎡なら75㎡の2倍以上かかるよ。
老人が今の立地条件のいいマンションを占拠して、核家族化が益々進むから
住宅問題はそう簡単に解決しないと思うな。

郊外の立地の悪いところに無理矢理建てた大規模マンションは、空き屋だらけになって
維持管理ができなくなりそう。
近郊でも過疎化が進むかもしれない、それとも移民の外国人だらけになるかも。

１４２の通りなら新築マンションはますます割高になるね。
古いマンションは土地も下がり建物の価値も下がる。
高値の華№１は広々割高新築マンション？

郊外住人の実感としては、
東京近郊、郊外は過疎化が進むどころか、もうしばらくは発展しそうな雰囲気。
マンション等の住宅開発が盛んだし、チェーン店ばかりだけど商店も順調に増えている。
首都圏の郊外で過疎化が始まるとしても30年後以降じゃないかなぁ。
当方、社宅住まい。希望的観測とか地元贔屓なしの感想です。

人口が減るとかいっても世帯数は横ばいだよ
それに首都圏は人口流入で少子化の影響がほとんど無いと思う
地方はさびれるだろうね

しばらくは下がらないみたいだね。

しばらくはね。

景気減退してるようで

＞人口が減るとかいっても世帯数は横ばいだよ

適当なこと言うな。人口は減少するが、世帯数は横ばいではなく、増加だ。

>>149
世帯の増加率は人口減を追いかけるように下がっているし、30歳以上の単身世帯割合は順調に伸びている。
(平成17年度 国勢調査/国民生活白書)
今後、まともな住宅が増える気はしないね。

わざわざ田舎に行ってまで広い家を必要とする人が少なくなるわけですね。

>>150
1人・2人の世帯数の増加はすごいですね。
未婚率の増加、少子化、核家族化、、、
特に東京は平均世帯人員が少なく、単独世帯が多い。

シングル・DINKS向け物件は「買い」かも

最近のマンション価格高いな・・・

なんだか土地よりマンション価格が上がりそうじゃない？

>156さん
ここ２，３年はね。その先は中古マンション供給過剰状態、築10年以上の
マンションは値を下げないと売れない時代がくるでしょう。
来年辺りが最後の売り時でしょうね。手持ちの不動産物件。

路線価発表になりましたね。

＞１５７さん
今回の路線価はどう見ますか？
都心が随分あがっていますが、これは最後の輝きで
再来年からはまたどんどん下がるのでしょうか？

>159さん
基本的には下がると思います。

もちろん、都心の人気地区は例外です。千代田区全般、港区の山手線内、
中央区の銀座周辺、新宿区の四谷・神楽坂周辺、渋谷区全般。
この辺りでしたら下がらないのではないでしょうか。
逆に言えば、それ以外の地域は２，３年過ぎたら危ないと思いますよ。
（あくまで、マンションの場合）。

デベはちょっと調子に乗りすぎだと思います。
銀座の地価が騰がったということで首都圏全般的にマンション価格を上げてきている。
このままでは近い将来絶対消費者がついてこれなくなりますよね。
そうなると売れなくなるから長期的にはやはり下がると思います。

というか、グレードを落としてくんでしょうね。

やっぱりグレード落としてくるのが先なのでしょうね。少し郊外に出たところ辺りで数年後に考えてるのですがなかなか良い買い物は難しいのかもしれませんね。それとも郊外の方だったら５年後くらいで価格が落ちてくるのでしょうか。もっと長期的に見ないとだめか。

もう下がるわけないと思うな
用地自体が品不足でしょう

なんだか戸建よりマンションが値上がり率が凄そう。
土地、建築資材の価格上昇で秋はやばそう。

今朝の新聞にも載っていましたね。土地の上昇傾向。

>>166
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200609190008.html
１６％の上昇って凄いな・・・

土地もヤバイしマンションは秋価格・・

最近って戸建よりマンションのほうが値上がりが凄くないですか？

都心以外の土地が意外に上がってない気が・・・・

東京カンテイの最新のデータによると
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/49TR.pdf

1999年と2006年の実勢地価を比較した
ランキングを見ると、山の手線内の地下鉄駅は
サンプルとして含まれていないようですが、
山手線外でも、渋谷・新宿ターミナルで10キロ圏内の
人気エリアは概ね上昇しています。
23区外でも、浦安、調布、武蔵小金井と人気のある所は
しっかりと上がっています。

とはいえ、調査した330駅のうち上昇しているのは49駅(14.8%)
だそうですから、大半の地域はまだまだ厳しいということでしょう。

↑参考データ乙

もう都心には普通の所得者層が買えるような土地はないからね。
どうしても戸建てに住みたい低・中所得者層は郊外に足を伸ばすしかないのかもね？

でも値上がり率はマンションの方が凄いんじゃなかった？

土地もあがるわ、マンションもあがるわ、大変やわ

ちょっと不便かもしれないけど、東京の西の方とかに行けば、
２０００万円台で戸建てが買えるよ。
都心勤務なら通勤は大変だけど、週末は別荘気分が味わえるかも？
でも、都心回帰したい時なんかは、売れるかどうかが問題だよね？

＞177
それを言うなら、距離的には千葉、埼玉方面でしょう
激安なんだけど、駅から徒歩圏はやっぱり高いね同じ駅でも2倍近く違います。

バブルの頃を思い出すけど、郊外の土地やマンションは都心につられて
実力以上に高騰している気がします。
バブルの頃は、駅から徒歩5分が○○○万円だから、15分ならその90％
バス便でも80％という感じでした。
バブル崩壊後は、駅遠は70％とか60％に下落しました、バス便は50％を切りました
冷静に判断してその立地の実力は、その程度だと思っていても大多数のプロも個人も
浮かれていました。

なるほどね
どうして駅から遠いところにマンションが建つのか疑問でしたがそういう評価基準があったんですね
徒歩５分と徒歩１５分はかなり利便性において差があるはずなのに
価格差は１０％という基準が生きていたからこそ、その資産価値を信じて購入した人もいたのでしょう
実感としては−４０％くらいの差があっても不思議ではないですが、そこを設備やらいろんなもので埋めてたのかな

うちはシンプルな造りの小規模マンションですが
駅徒歩５分なのと、９０平米超ということで３年前の底値の時に購入しました
内装や設備はもうちょっと豪華でも良いんじゃないかなと思わないでもないですが
やはり立地とそれなりの広さが何よりも優先でしたので満足度は高いです
（どうでも良いことですが最上階角だったりします）

>>179
マンションに限らずでしょ？