マンション管理の諸問題に評論家が答える！

１戸２００億円超のマンションができるみたいだね。
それを買う者がいるんかな。

そのマンションは病院もいつでも確保されているんだってね。
すごいものができたもんだ。

それにしても高すぎないかい。

マンションは立地が良ければ高くなる。
階数が上になればなるほど高くなる。
また、角部屋のほうが高い。
平米数が広いほど高くなる。

改めて、適正修繕積立金の算出の仕方を
勉強して適正な金額を積み立てるようにしなければね。

築古のマンションは高齢者が多いので、修繕積立金の
値上げは大きなハードルとなります。
積立金が確保できなければ、スラム化するだけです。

工事はしたほうがいいし、やらなければならないでしょう。
しかし、修繕積立金の値上げには反対です。

修繕積立金は普通決議で成立するからね。
組合委の最低２５％でオーケー。

１００名の組合員のマンションでは、２５名以上が
賛成すれば決議されるんだよ。
それも総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者の合計の４分の１だからね。

管理組合の決議で普通決議は簡単に通りすぎる。
いくら総会出席者が反対しても何の意味もないから。

それがどうかしたの？

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

ビケンテクノには使用者責任があるので、被害金額は
支払ってくれるでしょう。

賠償はしてくれるけど、僅かな金利も
負担してもらわなければね。

大規模修繕工事を行う施工会社や設計コンサルタントによって
工事が成功したかどうか大きく影響される。

その施工会社の選定候補をどこにするかの決め方が
分からない理事会が多いようです。

施工会社の候補を選定するときは、管理会社や住民、
設計コンサルタント、売り込みの施工会社については
候補から外した方がいいでしょう。

公募がいちばんです。
そして同じ条件で合い見積もりを取ることです。

同じ条件で合い見積もりを取るのはその要項書を
作成するのは素人では作れない。
設計コンサルタントに依頼しなければならない。

要項書の作成は、設計図面をみて数値ははじき出される。
例えば、外壁でいえば、東面何㎡、南面何㎡、・・・
棟屋東面何㎡等・・・

同じ条件で合い見積もりを取らなければ、合い見積もりを
取る必要もないしね。

合い見積もりを取れないのなら、大規模修繕工事は
丸投げの随意契約でもいい。
同じことだからね。

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

随意契約は丸投げなんだね。
合い見積もりを取らずに１社に決めるんだからそうだよね。

相見積もりの取り方が分からない理事長が多いからね。
輪番制の弊害かな。

特に小規模マンションでは、人材不足が
問題です。

人材不足を解消するためには、同じものが長く
理事長をやるしかない。
弊害もあるけどしかたないかもね。

小規模は仕方ないけど、大規模マンションでも輪番制の
場合は、理事の当りはずれはある。

田舎にいけばいくほど、理事会と自治会役員が
兼務している。

自治会は入退会は自由だけど、管理組合の加入は
区分所有者になれば自動的に組合員になり、退会も
できない。

管理組合が自治会日を徴収するとか、経費の
負担をするとかの規制はかなり緩和されてきているね。

自治会の実力というか影響力を
無視できない状況に置かれたんだね。

戸建ての場合は、自治会に加入していないと
ごみ捨てがむずかしくなるとかがある。

管理組合が祭りとかの経費を一部負担することも
可能になったようだね。

行政としては、自治会の応援をしたいからね。

自治会は飲み方が多い。
老人には格好の場所。

確かに、自治会は何かと理由をつけて打ち上げが
行われている。
自治会費の使い道がないのでは。

ただ飲みを期待している老人にはいい自治会だね。

まだ自治会と理事会をごっちゃにしている者も多い

>>421 匿名さん

自治会費の使い道は自治会の会議と言って飲み会を行ったり、年度終わりでの役員のご苦労さん会と称して飲み会で使うためにあるのでは？

>>418 匿名さん

ガセネタ？？？

管理費を祭りに使うことはできないけどね。
ただ、コミュニティ条項も改正の兆しがある。

田舎にいけばいくほどね理事会と自治会は一緒に行動
しているし、役員も兼務が多い。

小規模マンションの場合、どうしても人材不足は否めない。
そういうマンションの場合は、理事の任期を長くしても
いいかもね。

輪番制は小規模マンションには向いていない。
理事は１０年ぐらいの任期でもいいと思う。

マンション管理で一番大切なのは、理事会と管理会社です。
この両輪がうまくいけばマンション管理は万全です。

だからいつもいっているでしよう。
管理会社と管理組合は共存・共栄が大事だと。

>>431 匿名さん
利益相反って言葉を知ってますか？

利益相反と共存・共栄は基本的には同じですよ。
相反だけど、それには信頼が必要ですから。

管理会社と理事会は仲良くしないとね。
何故不信感をもっていて管理会社と契約しているのかが
不思議でならない。

管理会社がマンションにとってマイナスになるようなら
リプレイスすればいいでしょう。
どっちが主導権を取っているの。
お金を払って依頼しているのは管理組合でしょう。

管理会社にとってはマンションはお客様です。
お客様は神様です。

現実問題として、管理会社をリプレイスするには
どうしたらいいのでしょうか。
経験のある方の書き込みを待っています。

なかなか経験者はいないからね。

管理会社をリプレイスしようとすれば管理会社も
抵抗するだろうしね。

管理会社をリプレイスしたら、引継ぎはどうするんだろう。

リプレイスされた管理会社はどうでもなれと
思っているので協力はしないでしょう。

ということは、リプレイスするときには、事前に新しい
管理会社を決めておく必要がありますね。
管理会社が不穏な動きをさっちするかもね。

管理会社と一緒に新しい管理会社候補を選ぶのは
難しい。

だから実際に管理会社をリプレイスしたマンションの
経験者に相談しているんだけどね。

誰も経験者がいないということだね。
やはり新しくなる管理会社に丸投げするしかないなんだろう。

管理会社の引継ぎはしないんじゃないかな。
首になった者が一生懸命引継ぎはしないだろう。

古い管理会社が新しい管理会社に引き継ぎなんか
するわけがない。考えがめちゃくちゃ甘すぎる。

リプレイスの際は行政やマンション管理課とか管理組合連合会の地方ネットワークみたいなところへ相談に行って、リプレイスの段取りをしっかり学ぶ。
あらかじめ候補を3つくらい選んで比較する。（相談に行けば、絶対に選んではいけないところを教えてくれるはず。）
絶対に管理委託費が安いというだけで選んでいけない。
そういうところは工事費が異常に高くバックマージンで秘かに儲けているから
要注意。
現在、どこも管理委託費が急騰しているから、リプレイスは本当に甘くない。
人手不足でフロントの質も今まで以上に落ちている。
管理規約は必ず標準管理規約と対照表をつくる。
マンション管理士とかの第三者に必ずチェックしてもらうことを忘れずに。
悪徳管理会社は、例えば、次のような条項を外そうとするから気を付けてください。
そんなことがあったら、もうその時点でそんな管理会社とは交渉ストップだね。

(専門的知識を有する者の活用)
第３４条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

秘密裏に進めるべき理由は、現在の管理会社がリプレイスされると知って、もう何も仕事しなくなるから。

>>447 匿名さん
なかなかいい書き込みです。
相談するところを間違ってはいけないですね。

(専門的知識を有する者の活用)
何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

>>449 匿名さん
>何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

それを知らない理事長っていたりする、うちのみたいに。

輪番制だからそういう場合はあるでしょう。

マンションの管理は、輪番制の理事が行っているのが
大半です。
ただそこで問題なのが、輪番制なのでどうしても理事の
能力の当りはずれが出てきます。
それをいかにカバーしていくかが問題になります。
理事の中にはマンションについての知識もなく規約等を
無視して管理を続ける者もいます。
それが間違っていることも分からない理事会のメンバー
が管理していくのですから、住民とのトラブルも発生
します。

そういう状態のマンションでは、難しい問題が発生したときは、
専門家の活用をその都度やればいい。

顧問として、弁護士や会計士、建築士、マンション管理士
を雇用しているより、問題が発生したときに、優秀な専門家に
依頼した方が効率的だと思うけどね。

顧問がいろんな問題が発生するマンション管理を
顧問として携わるのは無理があるね。
弁護士が建築関係をやるとかね。

餅屋は餅屋だからね。
それぞれの専門家に任せた方が良い。

評論家さんがこのスレに戻ってきてくれるといいんですが。

管理会社のリプレイスは簡単にはできません。
契約上は簡単にできるのですが、相手がいるのです。
理事の中にも管理会社よりの者もいるでしょう。
理事会で理事を説得できる自信がありますか。
管理会社も同席している中で。
それをバックアップしてくれる第三者が必要では。

>>458 匿名さん
もちろん、その通りです。
専門家のバックアップがあると
非常に楽になります。
でも、理事会で管理会社のフロントが同席しているところで
リプレイスの相談なんか一般常識としてしません。
リプレイスは現在の管理会社に対して秘密裏に進めます。
その前段階として、理事会で管理会社に致命的なミスがあったことをあきらかに
すべきです。フロント不在で話合いをする機会をつくればいいだけですよ。

そうですね、管理会社のフロント抜きで
秘密裏に進めていかなければ成功しません。

住宅設備や資材はどう選べばいいのか。「職人社長」を名乗る平松明展さんは「生活動線と使用目的を明確にすることが重要だ。
※本稿は、平松明展『住まい大全 ずっと快適な家の選び方、つくり方、暮らし方』（KADOKAWA）の一部を再編集したものです。

　使用目的が明確になっていないと無駄になってしまうポイントがたくさんあります。まずは空間についてお話しします。

■子ども部屋が広すぎた

幼いころは大人と一緒の時間が多く、成長するにつれ自分の部屋での時間が増えますが、進学や就職などで家を出ることになると、その空間は帰省したときくらいしか使われません。

子ども部屋をつくらなければ収納スペースを増やせたとか、建物自体を小さくして駐車スペースを広くしたほうがよかったといった声を聞くこともあります。

■玄関が広すぎた

回遊動線についてお話しします。これはどこからでも行き来できるというメリットがあるものですが、玄関に入り、シューズクロークを通ってリビングに行くという動線があるとします。お客さまは玄関からそのまま家に上がって最短距離でリビングへ。もし家族もその動線が中心になっていたとしたら、シューズクロークを通るスペースは無駄になりますよね。

吹き抜け、ロフト、ベランダは要らない？
■アイランドキッチン
玄関の回遊動線と同じ考え方です。アイランドキッチンは流しや調理台が壁に面していないため開放感があり、動きやすいのが魅力ですが、スペースを広くとる必要があるため、キッチン収納が足りていない、ダイニングやリビングが狭いと感じている場合、どちらを優先すべきだったかと考えてしまう人もいるようです。

■吹き抜けやロフト
吹き抜けは開放感があり、空気の流れをつくる利点もあります。ただしそれは断熱性が高く、エアコンを適切なところに設置した場合のメリット。単に吹き抜けがあるだけだとコスパが悪いといえます。その部分に床があれば有効なスペースになるからです。

床を設置する分、初期費用が高くなると思うかもしれませんが、大きな違いはありません。なぜなら吹き抜けがある場合、外壁や天井の施工で足場を設置するため施工費用が高くなるからです。

ロフトも同様に使用していなければ無駄なスペースです。

■ベランダ
漏水の原因になりやすいということで不要説をお伝えしましたが、どこまで使いこなしているかで価値が変わってくると思います。初期費用、漏水対策の費用、メンテナンス費用を考えたうえでのコスパを検証していただきたいところです。洗濯物を干すという目的を果たすだけでいいのであれば、外壁に洗濯物干しの設備をつける手段もあるからです。

ウォークインクローゼットをおススメしない理由
■利便性の悪い収納
収納面積が広く、収納数が多いと便利ですよね。ただほかでスペース調整が働いているのも事実。検証したいのはその収納スペースを効果的に機能させられているかどうか。

例えば収納力の高いスペースでも奥に入っている物が取り出しにくい、または空いたスペースがたくさんあると、収納力が発揮されません。どの場所にどれくらいの物を収納したいか、収納する物の納まりのよい空間（奥行きや棚数など）を検証するべきです。

場所別に見ていくと、まず玄関収納で扉つきの場合、中に入っている物が見えず、人によっては靴を雑多にしまってしまいます。

キッチンの吊戸棚(つりとだな)も見直しましょう。高い位置は取り出しにくいので、使う頻度の高い物は別の場所に置きたくなりますよね。家事の勝手をよくするための収納が機能していないわけです。地震のときに物が落ちてくるリスクもありますよね。

寝室のウォークインクローゼットも使い方次第では無駄に。もしそこに家族全員の衣類を収納しているのであれば、その寝室を使っていない人の生活動線は悪くなります。その場合はファミリークローゼットを設置したほうが有効でしょう。

棚を設置するときは「奥行き」に注意する
収納場所の確保は工夫で対処できることもあります。例えば平屋で十分なスペースがない場合、屋根の三角になっている空間をロフトのようにして収納場所とする設計もできます。

また棚を設置する際は奥行きに注意していただきたいです。例えばウォークインクローゼットの棚の奥行きは60cm、シューズクロークの棚は30cmというふうに収納する物が決まっていれば、無駄のない空間使いができるのです。

食品や食器を収納するパントリーでは奥行きを大きくすると、奥側に置いている物がなにかわからずにストレスになることも。奥行きを小さくして棚数を増やしたほうが使い勝手がよいわけです。

天井裏収納を設置している人もいますが、折り畳み式の階段を出し入れするのが億劫(おっくう)ですよね。結局、屋根裏に収納した物が誰の目にも触れないという事態を招いてしまいます。

造作家具も検討の余地ありです。家づくりの段階で家具を設置する方法ですが、生活しているうちに収納する物、量は変わってくるもの。すると造作家具が使い勝手の悪い存在になってしまいます。家具はあとから買うことができるということも踏まえて考えたいものです。

●窓は西側に設置してはいけない
また設計時に関わることとしてリビング階段があります。家族のコミュニケーションをとるうえでは有効な設計ですが、来客時などにプライバシーを守れないというデメリットもあります。また階段を設置する分、リビングの空間が狭くなります。生活スタイルと空間の有効性、初期費用などを合わせて検討したいポイントです。

窓は外壁よりも断熱性が低いことを理解しておいてください。夏と冬とで日射量や日当たりの状況をシミュレーションしてから、窓の位置、数、大きさを決めていきます。多くのケースで南側の窓面積が大きくなるでしょう。風の通りをよくするために北側にも窓をつけます。

東側と西側は要検討というところです。特に西側は立地、間取りで特別な理由がない限り、なるべく設置しないことをおすすめします。夏場、熱を取り込んだ状態でさらに西日からの熱を受けてしまうと、エアコンのエネルギー負荷が大きくなってしまうからです。

●「なぜこれは必要なのか」と疑問を持つこと
不要になるかもしれない窓は、ほかにもあります。まず、浴室の窓。室内空気の湿度が低く抑えられていることが前提の話になります。窓は断熱性を低くする要因であるとともに、掃除の手間が増えます。不要なら初期費用を抑えられます。

天窓も同様です。どうしても光を取り込む方法がない場合を除いて必要のない窓のひとつです。

また窓ではありませんが、勝手口も防犯の観点、初期費用の観点からするとなくてもよいと思います。生活動線を満たすために必要な場合は例外です。

当たり前のようにあるものでも生活スタイルによっては不要なものがたくさんあります。「なぜこれは必要なのだろう」と疑問を持つことが、よりスマートな家づくりにつながると思います。

床暖房、畳、芝生…無駄を生む設備一覧はこちら
住宅会社から提案されて「よさそうだな」と受け止めてそのまま施工することも多々あるでしょう。知識が不十分な状態で説明されても判断できないのは当然のこと。家の設備は初期費用に入れておいたほうがよいものもあれば、あとから考えて対処したほうがよいものもあります。細かなところまですべてを検証していくと、情報整理ができなくなると思うので、一覧にしてお伝えします【表2】。

なお、インターネットなどで得る情報は読者のみなさんにとっては二次情報と呼ばれ、それだけで判断するのは危険です。できるだけ同じ環境、条件での事例を参考にすると適確な情報を得られます。

---------- 平松 明展（ひらまつ・あきのぶ） 職人社長 平松建築株式会社代表取締役。建築歴23年。19歳から大工として10年間で100軒以上の住宅を解体、修繕し、住宅の性能の特徴を理解する。2009年創業。会社経営を行いながらもドイツを訪れて省エネ住宅を学ぶほか、地震後の現地取材を行い、気候風土に合った家づくりの研究を行う。

快適な住まいの作り方ですね。
建てた当時からすると築年数の経過化とともに
家族構成も変わりますからね。

リニュアールするときの参考にはなりますね。

マンションでは難しいけどね。

マンションの管理でいえば、大規模修繕工事が
一番の大仕事なんだろうか。
日常の管理も必要だと思うけど。

大規模修繕工事は１３年に１回しかないけどね。

殆どは工事以外のことを理事会はやっている。
工事をしないと今度の理事は何もしていないとでも
思っているのかな。

理事会としては、工事はしたいよね。
自分たちの功績が残るから。

工事の進め方の勉強をした方が良いよ。

大体設計監理方式ではなく、相見積もりも取らず
施工会社に丸投げの随意契約をしているようじゃ
どうしようもないよ。

マンションの大規模修繕工事のやり方としては、
設計監理方式がベターです。
相見積もりは同じ条件で取れますので。

設計管理方式で、見積もり合わせ方式ですね。

やはり相見積もりを取らない、取れない業者丸投げの
随意契約だけはやらないほうが良い。

しかし、随意契約が増えているそうだ。
小規模マンションであれば、設計監理方式は
積立金の関係で負担だから。

ただ、施工会社が監理業務をやらない訳じゃない。
身内のコンサルタントが一応監理業務はやる。

大規模修繕工事は設計コンサルタントの影響が
大きい。

大規模修繕工事は１5年に１回で良いでしょう

それはそれぞれのマンションで違います。
工事をすればきれいになりますからね。
自分の部屋の畳の交換や壁紙の張替えと一緒ですよ。

大規模修繕工事は、１２年でも１５年でもいいですよ。
そのマンションの積立金しだいということだね。

工事は２回までやってそれ以降はやらない。
修繕積立金は最低にして、必要な時は借り入れてやれば
いいといっていたスレ主がなつかしいですね。

ただ、この考えは間違っていたね。

何故修繕積立金を確保しておくのがいけないかというと
管理会社や施工会社にその積立金が狙われるということだった。

だから積立金は少なくていいということだった。
大規模修繕工事は２回まてで、その後は解体
ということだったね。

大規模修繕工事は計画的にすすめなければならない。
マンションは１００年もつからね。