Airbnb/民泊 総合スレ

Airbnbで自宅離れの古民家を貸していたのですが、先日保健所の訪問があり旅館業許可を取っていないということで注意を受けました。その後、物件を貸し出すのは辞めたのですが同じように保健所から注意を受けたホストさんはいらっしゃいますでしょうか？
もしくは民泊ホストの方で運営上トラブルになったような方はいらっしゃいますか？
現在、政府で民泊関連の法整備が進んでいるところですが、今後の民泊情勢も踏まえてホストの方々と情報共有できれば幸いです。よろしくお願いします！

知人（都内で民泊運営）が保健所から連絡受けた話は聞いたことがあります。
よくある話で、自己居住で賃貸を借りて転貸していたそうで、連絡が来て速攻で止めたそうです。

自分の知る限り自己所有の不動産で民泊やってる人はいません。
ほとんどのホストが保健所なり管理会社なりに通報を受けて退去してるんじゃないでしょうか。

レスありがとうございます！
最近では通報等で撤退している民泊物件も多いようですね。
そのような物件でも、マンションの管理条項で禁止されて
いなければ、旅館業法許可を取れば合法的に運営ができると
思うのですがそのようなケースもあるんですかね？
（おそらくほとんどは無許可かと思いますが）
私の古民家は旅館業法を取ろうと思いましたが、
建物自体の構造および消防法上の規定に引っかかってしまい
無理でした涙。
早く旅館業法の規制緩和、もしくは民泊新法の成立を望みます！

私の住むマンションでは、次の総会で規約変更の準備
をしており、民泊の禁止を定めようとしています。
無許可でやっている人がいるので、こうなりました。
多分、規約を変更してもやり続けるのだと思います。

マンション標準規約第１２条で
『区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。』
とあるためほとんどの物件が民泊はできないでしょう。むしろ民泊可という物件の方が少ないと思います。
現状、日本で法に従って民泊をやるためには自己所有物件の戸建て以外は難しいと思います。

・民泊の国家戦略地域内である
・用途地域上も問題ない

という条件で、

・マンション内では、管理規約で禁止されている

という時、組合から止められているにも関わらずホストが無理に民泊を継続したら
罰則規定がないんじゃないかと思うのですが、この辺どうなのでしょうね？


多少論点はずれますが、ペット飼ったらいけないのにペット飼った家庭があった時に
出て行かされることも、殺処分させることも、無理やりは出来ませんよね。
それと同じように思うのです。

スレ主さんが民泊をやりたがるのは勝手です。
これで収入を得られると思っているのでしょう。
しかし、民泊は非合法なんです。
たとえ特区に指定された地域でも
正式な届け出と承認されていない場所はダメなんです。
なによりもマンション内の居住者への迷惑を考えてください。

オリンピックに浮かれた場当たり国家戦略なんぞに
自腹きってまでホイホイ踊らされてはいけません。
気分を害したらゴメンナサイ。
でも、後日後悔するよりは良かれと思っての意見です。

合法で民泊をやっていて近隣とも仲良くやっている事例を知りたいですけどね。

たとえ法に則り届け出をきちんと行った上でマンション内でやったとしても、
マンションの使用細則で禁止されてしまいます。

最近は（少なくとも分譲マンションだと）民泊禁止を規約で明記する例が増えていますよね。

じゃマンション一棟を所有しているオーナーだったらどうなのか？
マンションじゃなくて一戸建てだったらどうなのか？

近隣問題はあるでしょうから周辺住戸への説明は必要なのでしょうが、どのラインならOKか知りたいという気持ちがあります。

宿泊費を徴収するから、民泊となり非合法なんだよ。
不特定多数に宿泊場所を貸主責任を果たさずに提供するから非合法です。
もし、利益度外視で民泊をやりたいなら
無料で貴方の住居内にホームステイとして、特定できる少人数の人に対して
実施するなら、さほど問題にはならない。
マンションの規約に抵触する場合は、「友人来訪と専有部分の宿泊」と届けてね。

>>5
内閣府戦略的特区ワーキンググループの議論を見た方がいい。
マンション管理規約の「専ら住宅として使用する」という文言では、特区民泊を禁止できない。
だから、各管理会社が民泊禁止の規約追加を管理組合に提案している。

スレ主さんは民泊の特区にお住まいなのかな。

8です（スレ主ではないです）

戦略特区内に居住していて、特区内での実施を検討しています。
以前、まだ民泊が広く知られていない時期にやっていましたが撤退しました。

今はルールが曖昧でどう転ぶか分からないので、単に成行きを見ているだけの状況です。

> 専ら住宅として使用する
を拡大解釈して民泊不可だとしている組合もありますし、使用細則に明記する組合もあります。
重要なこととして、使用細則に明記していなければホスト側の勝手な解釈で民泊をはじめてしまう人もいますので、組合側は規約追加してはっきりと意志表示した方が良いと思います。

>>10
いえ、勘違いされているようですが、ワーキンググループ出席者からそのような意見が出ましたが、
飽くまで国土交通省の見解としては標準規約では民泊を認めていないため、
規約の変更が必要になるとしています。

『専ら住宅として使用する』

という内容で、法律上（過去の判例からして）民泊不可という捉え方なのですが、
深く調べず（若しくは意図的に曲解し）住宅として使用している一部をちょっと貸しているだけ
という捉え方をされかねないのは尤もな意見であり、具体的に規約変更もしくは
細則にて禁止をするに越したことはないと考えています。

スレ主さんは民泊をやりたかったんだよね。
でも皆さんは民泊反対なんだよね。

自宅離れの古民家だったら特区にさえなれば問題なくか貸せる絶好の物件なんですけどねぇ。
そう言ったちょうどいい物件を持っている人なんてホントに少ないでしょうね。

現実的には、合法民泊の許可を持たない違法民泊が横行している状況で、警察も把握していながら特に取り締まらない。
だったら、やったもん勝ちじゃん？
戸建てにしてもマンションにしても、見つかっても大きな罰則はない。
だから、見つかれば早めに撤去して、次の部屋に持っていくだけ。

行政が違法民泊を排除する気にならないと、この流れは変わらない。
旅館業団体が今まで政治献金をけちってたから、こうなったんだ。

警察が把握しながら取り締まっていないのは、政府なり自治体なり保健所なりでルールや枠組みに対しての考え方がバラバラだからだと考えています。

ただし地域によって警察の動き方も違っていて、大阪や京都では機動的に動いている印象があります。

京都で36/44戸の部屋が民泊に利用されていた件は有名ですが、京都は土地柄として外部に閉鎖的なため地元住民に突き上げられて警察が動かざるを得なかった事情もあるのでしょう。

大阪で韓国人・中国人が検挙された一件では、大阪府警の外事課が動いたということで、民泊を取り締まって一罰百戒というよりは、不法入国を調査するために入り口の理由として旅館業法違反を利用したと考えられているそうです。（真相は分かりませんが）

17さんの言うやったもん勝ちというのは実際にそうだと思います。一方ですでに民泊は世間に知られすぎていて、賃貸でも持ち家でもマンションでやっちゃうと近隣の反対がすぐに出てしまうケースが多発しています。

民泊って、準備以上に、撤退がめちゃくちゃ面倒くさいんです。余った家具なんて、お金を払わないと引き取ってくれない。きちんとルールが決まって、ここまでは白、ここからは黒、というのがハッキリしないと、早晩、民泊バブルも収束するんだろうなと感じています。

そうですね、現状はやったもん勝ちの様相ですが、
実際に見つかった時に撤収して新しい所で始めるのにペイするのか。
新しいところでも見つかってまた引っ越すというリスクを考えたらあまりいい話ではなくなってくるのでは
ないでしょうか。

現状は、そもそも違法だと思っていない人や
きっと自分はばれないと思っている人ばかりでしょうから
一巡した頃にはだいぶ減るでしょう。

みなさん、色々とご意見ありがとうございます！
やはり結構ネガティブなご意見が多いようで。。。
マンションごとの住民スレでも最近民泊関連の書き込みが増えていますが、
そのほとんどは苦情・通報等のネガティブな内容のようですね。

たしかに都会のマンションで、しかもルールに反する民泊がほとんどと
いう現状であれば致し方ないかもしれません。

私の住んでいる沖縄は、地方であり、また観光地であることからそれほど
ネガティブな意見はないように思いますが、もし私が都会のマンション住民
であれば同じくネガティブな意見になっているでしょう苦笑。

とはいっても、
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS25H1Z_V20C16A6NN1000/
にあるように、国としては今後のオリンピックを見据えた海外観光客誘致
や年々増加する空き家問題の対策として、民泊を合法化し推し進めようと
しています。

民泊新法の制定とともに、ルールに反しているヤミ民泊は減少・淘汰され、
今後は個人運営だけでなく大企業が運用するような合法的で良質な民泊が
広まっていくでしょう。

おそらく「民泊」という新しいサービス自体は日本で今後さらに広がり、
身近になっていくでしょうから、逆に民泊をホストやゲストとして活用したり
マンション住民ともうまく共存していけるような方向での仕組み作りや考え方
の変化が起こればいいなと個人的には思ってます。

ビジネス的には今後ものすごいチャンスがあると思いますし、
また多拠点居住や地方移住などライフスタイルを変えるにも、民泊ってすごい
面白いサービスだと思うのですがいかがでしょう。

田舎に使っていない空き家などあれば、民泊で活用したら外国人に大人気に
なるかもしれません。
うまくいったらそのそばの空き家を借りて複数運用することも可能です。

現状では旅館業法許可を取らなければ法的にNGとなりますが、民泊新法が
制定されれば年間１８０日以内であれば届出だけで上記のようなビジネスが
合法的にできるようになります。

ワクワクするのは私だけでしょうか笑。

>>20
張り切って高級家具を揃えたりリフォームして頑張ってみたけど、
周辺住民やマンション内の住民からの監視、通告、総会でのつるしあげ、マンション内で警告掲示、
そして最終的に沢山の家具をかかえながら追い出されてこんなはずではなかった...
というドキドキの未来も待ち受けてますね

都会ならば隣人たちへの対応へ苦慮、
田舎ならば民家までの足や管理はどうするのか、
そもそもオリンピックが終わった後も果たして人はくるのか、
その辺りの問題も考えつつがんばってくださいね

私は金銭的なメリットはもちろんですが、
心理的にも疲弊しそうなので民泊ビジネスは手を出さないことにしました

変な意味ではなく、純粋な意味で『沖縄』と見て納得しました。

恐らく、私を含め他の方々にとって『住居』と沖縄の方の『住居』で
大きな感覚の違いがあるのではないかと思います。

沖縄でも場所によって様々ですが、特に観光客の多い地域に関しては
そこに住んでいる方々も観光客の延長のような方や観光業に携わる方が非常に多いです。
ですから民泊をしていたとしても私達が受ける『迷惑だから辞めてほしい』と言うより
『そういう事できるなら私もやってみようかな』という方が多いんじゃないでしょうか。

免税店もそうですが、沖縄は優遇されている部分もやはりありますし、
観光特区としては最先端ですので、民泊は伸びるような気がします。


>>21さんの指摘事項に関しても

＞都会ならば隣人たちへの対応へ苦慮、

みんなでやればなんくるないさ～精神で

＞田舎ならば民家までの足や管理はどうするのか、

沖縄ですからレンタカーの方も多いですし、比較的範囲は狭いのでタクシーでも。

＞そもそもオリンピックが終わった後も果たして人はくるのか、
＞その辺りの問題も考えつつがんばってくださいね

沖縄ですからオリンピック関係なくそれなりの母数はあるでしょう。


と考えます。
まぁ、逆に言えばこれだけ好条件なのは沖縄くらいですから
他の地域では全く伸びないと思いますが、沖縄だけはいいような気がします。

18です。今、少なくとも外国人に人気の宿泊エリアでマンションを借りて（買って）民泊をするのは、少ないリターンを得るために大きなリスクを冒すことになりますので、全然ペイしません。

特に心理的にきついですよ。私が前にやったマンションでは「不審な外国人を見つけたら警察まで！」みたいな張り紙が出て、継続は厳しいなと考え止めました。
2ヶ月先まで予約が入っていたので、ハラハラもんでしたね、、（笑）

管理会社に注意されたことはありませんでしたが、管理会社は（とある理由で）民泊利用者がいることは知っていたので、張り紙は、やんわり止めさせる為のせめてもの親切心だったのだろうと思います。

しかしそのリスク部分を切り取ることができたら、いいビジネスになります。賃貸を又貸しする人がいることから分かるように、部屋のオーナーさんにとって特に良い利回りが期待できます。空き室対策とか、余裕でできます。

スレ主さんのように南の島在住の方ですと、いくぶんやりやすいようにも思いますが、それでもマンションだと厳しいのでしょうね。せっかくの観光地としての立場を生かして、民泊がもっと市民権を得る（皆がやる、慣れる）ようになると良いのでしょうけどね。

民泊の新法で180日以内というのがどう転ぶか分かりませんので、私は静観の立場でいますが、ルールが決まったところで近隣との問題は別（近隣の方がどう感じるか、どうアクションするかに依存する問題）なのでしょうね。

長い時間が経過して慣れるほかないのでしょう。

民泊やってて近所の人と出てくるトラブルって

具体的にどんなものが多いですか？

>>24
ニュースなんかで散々やってるけど見た事無いの？

自宅の横で毎日スーツケースをゴロゴロ転がしながら大声で歩いてくる外国人、
夜通し大騒ぎで盛り上がって明るさも音量も特大、
ゴミ捨ても分別せず、タバコもポイ捨て
マンションの共用施設や戸建ての庭も荒らし放題

その他場合によっては薬や売春、テロなんかの温床になる可能性もね

マナーが良い人も居るとは思うけど選べないからねえ
自分ならとっかえひっかえで言葉が通じない外国人が横に出入りしてたら気が滅入る

騒音やゴミ捨てなんかは間違いなくひっかかるだろうね
古民家改装シェアハウスが近くにある友人は、
とにかく夜中でも大声で騒ぎながらスーツケースを転がされるのがしんどいって言ってた
古い町並みだからカートで路面が傷むってさ

厳重セキュリティが売りのマンションを買ったのに、外国人観光客が鍵持ってマンション内を自由に闊歩してたら、厳重セキュリティの意味がないよね。

一目でわかるほどマナーが悪いし、大声でうるさいし。
私のマンションでは、
防火扉にいたづらされたり、
共用廊下の壁に落書きされたり、
ラウンジで子供が粗相したのを放置したり、
予約が必要な共用部を予約なく占拠したり、、、
普段からモラルが低い上に、旅先だからいつも以上にやりたい放題で、野蛮人のようです。

大規模マンションだと常に空室があるので、民泊が見つかっても、他の空室に家具を移動して、すぐ再開します。
民泊だと、大きなタンスや食器棚のような移動しにくい家具は使わないから、ロスが少ないようですよ。

管理会社は空室が埋まるから本気で民泊の取締りしないし、管理組合は管理会社のいいなりだし。
最悪です。

教えて欲しいその空室転々、即再開可能な厳重セキュリティ物件（笑）
は、冗談としてそんな物件でよく安定的に利益出せるもんだとちょっと感心。
賃料高い？だろうに。追い出しリスクも覚悟でやれるって余程立地いいとか？

ウチなんかは総戸数の一割超えちゃったから（それでも三桁弱）
目の敵にして追い出し、はいいけどそれ全部空いたら投資で買ってるオーナー、一体どうする？って感じだよ。
同じ物件が一気に数十も市場に出たら、価格崩壊は避けられない。貸すにも売るにも。

突然の人気は民泊のおかげでした、改心したから民泊ホストさんいらっしゃい、
ってやったところで、あそこ厳しいって噂が立てばみんな借りないからね
（渋谷あたりじゃ追い出し前提初期費用目当てに契約させる大家もいるとか）。

民泊やってペイする儲かる物件は一握りだから、自家使用はやっても儲からない
賃料（価格）か、住民の意識が高いとこにすればいんでしょ。
大家は儲けるのが仕事なんだから、民泊が嫌なら高くても又貸ししない日本人で埋まる物件選ぶ。

…と書いてて思った、高くても日本人で埋まる物件＝ない笑。年数経てば尚更。
反対派は半径2mくらいしか見てないけど人口減少が本格化したら東京でさえ物件余りだよ。
厄介な隣人つきだけどそのお陰で値崩れ少ない人気物件と、意識高い住民ばかり
だけど年数経ったら金持ちから抜けて、けど民泊とかNOだから空室も続出して、
結果人気も市場価格も下がる物件。特に買うなら後者のチョイスはない気がするけど

本来の民泊って家の一部屋だけ貸すいわゆる短期ホームステイで、収益化出来るほどのもんじゃないと思うけどね。
例えば月のローンが10万だけどたまに民泊で1～2万円稼げればいいなとか。
それを収益化できるように～～ってそれはもはや民泊でも何でも無くて旅館だよね、本来は。

民泊可（黙認でも何でも）の物件は最終的には民泊専用の物件になって行くよ、
あんな旅行客と普通に一緒に共存なんてできない。

管理組合は管理会社のいいなりって思うんだったら自分が理事役員になって変えればいいと思うよ。
そんな事言いながら指くわえて見ているのはねぇ？
民泊提供したいオーナーが増えて理事役員になられたらもう二度と戻れないから。

都心部の民泊なら賃貸より利回りいいし
やってみれば？笑

どのゲストに当たるかにもよりますが、めちゃくちゃマナー悪い人にあたるのは少ないです。多人数になるほどリスク大、中華系の人ほどリスク大という傾向はあります。問い合わせが入った時に、レビューを確認しておく必要はありますね。

実害もあるのでしょうが、マンション住人の方からしたら、外国人がスーツケースゴロゴロでマンションに入ってくるという心理的不安が大きいように思います。あとは夜中に窓を開けっ放しにして会話が聞こえるケースでしょうか。こういうクレームは多いと思います。

ゴミについてはきちんとしているホストは全員やっていると思いますが、ゲストにゴミ捨てさせないのが一番良いです。分別をお願いしたところでやってくれませんからね。ちなみに民泊で出るゴミについては、本来は生活ゴミとして処理してもらえず、産業ゴミとして別途処理する必要があるそうです。

26さんが書いているような、同じマンションで部屋を移転はないでしょうね。ホストにとって一番の出費は賃貸借契約時の出費です。一度追い出されたマンションで部屋だけ変えて再開するとか、リスク高すぎてできないです。

都心部の民泊はワンルームだったら賃料の2倍くらい。

昔はもっと稼げたけど今は競合が多くてそんなに稼げない。

アジア系はマナー悪くて近隣とトラブル起こしやすいけど、狭い部屋でも大人数で泊まるから、儲かるよ

＞３２
それこそ、すぐに出て行かされますよ 笑

じいちゃんの空き家を改装して始めてますが、土地柄保守的な場所なので実施前に住民説明会を実施しました。
いろんな意見を伺いながら、双方で一定の理解が出来てよかったとは思います。

１）ゲストのお迎えや、滞在時のトラブル防止で事前に周辺住民のみなさんに趣旨説明＆トラブル時連絡先の
　　カードを配布
２）ゲストはなるべく大人数滞在させない（予約取得時に設定）
３）定期的にクレームないか、周辺住民のみなさんにヒアリング

こんな感じで運営してます。>>32　それはアウトだと思われますｗ

近隣に説明会までやった経験はありませんし、聞いたこともないです。

始める前に説明会をやって、そもそも始めるな！的なクレームを心配してしまいますね。
運営しているということは、近隣とは特に大きなもめ事もないということでしょうか。

近隣に取って何のメリットもなくデメリットしか考えられないのに
説明会で何も言われないってよっぽどの地域だと思いますよ。

日本全国探してもまぁ>>34さんの地域くらいでしょうね。

確かに理解を得たなんて不思議。
空き家のままの方が防犯上よほど危険な地域だとか？収益の一定額を分配するとか？
まあ、隣家が数百メートル離れているとかなら反対しないだろうけど。

今は民泊の通報サイトまでありますし、近隣とトラブルと起こして書類送検されている例もありますから、先に近所に挨拶回りするホストがいてもおかしくない気はしますけどね。。

近所の人からしたら、スーツケースをゴロゴロやってる外人を見かけるようになったら、一発で近くに民泊があるって分かるでしょうし、今は前みたいに民泊を知らない人なんてほとんどいないでしょうから「仕事のパートナーが来ます」みたいな言い訳もたたなくなってるでしょうし。

あいさつ回りはあり得ると思いますけど説明会は聞いたことないですね。

まぁ、特区にさえ指定されれば一軒家でやる分には違法じゃなくなるわけですし、
ご親切に説明会なんて開かずに良くても事前に挨拶するくらいでしょう。

>>35 説明会＝土地柄お年寄りが多くてご近所さんから、うちはいいけれど不安に思っている家も数軒ある
ようだし、黙ってやるのは町内会でも絶対問題になるから説明会しといたほうがいいよとアドバイスいただき
ましたので実施させていただきました。（勿論、周囲のお宅には事前に菓子折持参で説明してましたが）

いらっしゃった皆さん（お年寄りが多かったです）に民泊とは何かの説明や、自分の想いやらなどをプレゼン
しまして、安全対策やトラブル防止策を説明（前に書きました）して、その上でご意見伺いました。リノベ
古民家を皆さんにツアーで観ていただいて、事前に伺っていた「急に海外の複数の人間が出入りして、変な
アジトになってるんじゃないか？」という懸念を払拭出来たのではないかと思います。

ゲストには日本のコミュニティルール徹底を常に依頼してまして、特にトラブルになりやすい以下のポイント
は徹底してもらっています。

・通りでも、戸内でも大声で話さないで（静かな地域なのです）、住人の方がいたら笑顔で挨拶いただく
・ゴミは必ず戸内のボックスに入れてもらって、通りには出さない（これが最も重要）
・タバコは戸内でも家の前でも（通り）厳禁。数分で行ける近所のコンビニの喫煙スペースを案内。
　（通りでたむろして、喫煙してるのをみて「怖い」というお年寄りがいらっしゃいました）

説明会なんて、大袈裟だなあと最初は思っていたのですが、実際実施させてもらってから、雰囲気は大きく
変わりまして、結構周辺の皆さんが協力的になっていただいてます。（ゲスト来訪時に迷っているのを観て
ガイドしていただくなど）

あくまでレアなケースかもしれませんが、こんな感じです〜

必ずゲストに遵守事項を徹底してもらえるなら問題ないでしょうけど、そうでないゲストもいませんか？
そのうちトラブルが発生するかもしれませんね。

>>41 基本的にはAirbnbのメッセやりとりでそうでないゲストはイキフンにて解るようになり、なるべく
DECLINEしてフィルタリングはしてます。

でもおっしゃるようにごくまれに、ルールを守らないゲストが出ることがあるのですが、そういう場合は
たいていお隣様から携帯に連絡が入りまして、即メッセージでの警告指導＆現地での指導という感じで
解決しています。（ひどい場合は、ルール守らなければ出て行って貰う的な警告も出して、ほぼ100%
反省＆改善はしてますです）

とはいえ、リスクは〇にはならないので、常に気をつけなきゃと思ってます。

あと大人数の若者カップル複数組やお子さん連れ大家族は大抵、嬉しくて騒いじゃう傾向があるので
事前に繰り返し遵守事項徹底をインプットして、合意してくれなければお断りしてます。

こんな感じでしょうかね。

最近では遠隔から騒音のモニターが出来る以下のような商品も出ていますね。
https://minut.jp/?afmc=1a
こういうガジェットを使えば騒音問題についてはある程度解決できるかもしれません。

ルールを守らないゲストは、確かにいますよね。
自分のケースだと部屋の目立つところに

・部屋では静かにする
・21時以降は窓を閉め切る
・ゴミは部屋の中かベランダのポリバケツへ
・禁煙
と張り紙をしていましたが結局はゲストが聞いてくれるかどうかです。

ゲストが夜中に窓を空けて大声で歌ってたとクレームもらったことがあります。
近隣には謝るしかないのですが、何度かこういうことがあると、
だんだん疲弊してしまいますね。
騒音問題はゲスト構成も然りですが、国籍にも依存する話です。
どことは言いませんが。

騒音モニターは市販されてることを知りませんでした。
前にアマゾンで調べたことがありますが工事に使うようなデシベル値が
分かるような機械ばかりだったので諦めてました。

前にテレビでzensという運営サポートの会社が紹介されていた番組を見たとき
こういうモニターがあるのし知って欲しいと思ってました。

導入するなら音は検知しても言葉は拾ってないことを事前にゲストに説明する
必要がありますね。
盗聴と間違えられたら怖いので。

民泊では「ゲストを選ぶ」ということも運営のポイントかと思います。

旅館業法上の宿泊施設は基本的に宿泊を断ることができませんが、
（＝ゲストを選ぶことができない）民泊であればゲストのプロフィール
やレビューによってトラブルを起こしそうなゲストは断ることが可能です。

Airbnbではシステム上で、予約を受け入れるゲストを良いレビューの
方だけに絞り込んだり、また予約リクエストがあってもFacebook等で
プロフィール（学歴、仕事など）を確認して、受け入れ可否を決める
ことができます。

また、ゲストの受け入れ時にはキーボックス等での無人対応で済ます
のではなく、一度は対面をしてコミュ二ケーションを取ることで、
騒音やゴミ処理などのトラブルは概ね回避することもできるのでは
ないかと思います。

>>45さん

ちなみに、特区に指定されている地域なの？？

>45

ゲストのプロフィールを見て選別するのは、勇気がいりますね 笑

レビューを見て、過去に実際に問題を起こしていれば判断は簡単ですが、そうでないなら、問題を起こすかも知れない、起こさないかも知れない、でも宿泊を断ったら売上にならない、別のゲストから問い合わせないかも知れない、、

宿泊数が長いほど悩ましいです。

あとゲストのプロフィールをfacebookで確認できましたっけ？それは知りませんでした。プロフページに書いてるニックネーム、国籍、学歴など簡単な情報のことですか？

自分がホストをやってたときは、ここには適当な情報を書いていたので（実在しない大学とかｗ）、情報としてはあまり信用できないですね。

45です。
私のエリアは特区での民泊条例はありません。
これまでグレーゾーンでの民泊運営をしていましたが、
最近はコンプライアンスが厳しくなってきたので
やめたところです。

私がAirbnbをやっていたときは、極力トラブルを回避するため、
またどんなゲストかをできるだけ調べて私自身が安心感を得るため、
予約時にわかる氏名でFACEBOOKもしくはLINKEDINで検索
をかけて、プロフィール等を調べるようにしていました。

もちろん検索できないケースもありましたが、８〜９割方はFBか
LINKEDINで事前にプロフィールを知ることができていたと思います。

本来であればAirbnbのゲストレビュー＆評価によって、判断でき
れば良いのですが、まだレビュー自体がないビギナーユーザーも
多数いるので、現状では上記のような方法で自主的に調べて受入判断
することもトラブル防止のためには良いのではないでしょうか。

ただこのようなことは複数物件を運営代行会社にまかせて運用する
ようなビジネス色の強いスタイルでは厳しいでしょうね。

行政も違法民泊の摘発を強化しているようですしね。
グレーゾーンと思っている民泊提供者が多いですが、実際はグレーでも何でも無く
ブラックなのに運良く摘発されていないだけと言う状態ですね。
特区で法令を順守した上で民泊を提供するなら良いですが、
これくらいじゃ捕まらないだろうとか捕まっても大したことないしとか
そういう状態では民泊が市民権を得ることはこれからもないでしょうね、残念ながら。

たしかに現在８割方の民泊は違法状態と言われていますね。
今後、民泊新法の制定と合わせて、違法民泊の罰則規定・取締りは
強化されるでしょうから、そこでほとんどは淘汰されるでしょう。

その後は民泊新法上の民泊、特区法上の民泊、旅館業法上の民泊
の３形態が残ることになるでしょうが、違法民泊が減る分、ビジネス
チャンスはあるかもしれませんね。

「市民権」という点でいうと、一戸建てならまだしも、マンション内
での民泊はなかなか妥結点が見つからなそうですね。

＞運良く摘発されていないというのは間違いで、運悪く摘発されたというの

多分、そこが実際に民泊を提供している人と一般人の意識の違いだと思います。
『運悪く摘発された』＝基本的には摘発されないから大丈夫
だからやるんでしょうね。
『民泊を広める前にまず違法状態の摘発を』という旨の発言がワーキンググループかどこかであったように
記憶していますので、民泊関連の規制緩和と違法民泊の摘発は表裏一体だと思います。
運悪く摘発レベルから、基本的には摘発、運良ければ摘発されない程度の水準に近づけるのではと思います。
募集している以上基本的には公開情報ですから摘発はし易いですしね。

http://airlabo.jp/article/
の「リスティング停止推移」を見ると８月から停止件数が一気に増えてますね。

検挙されるのはよっぽど悪質な一部事例ですが、おそらく保健所の指導を受けて
民泊停止するケースは全国的にかなり増えているのではないでしょうか。

ただ現状では保健所に立入調査の権限はなく、違反の罰則も軽いので
指導を受けてもそのまま継続しているケースも多そうです。

５２さんの指摘はごもっともだと思います。

基本的には摘発されていなくて、摘発のニュースが一罰百戒の役割を果たして、リスティングを止める人は止める、それでも続ける人は続ける。停止が増えているということは、基本的に摘発される意識に近づいてきているのではないでしょうか。

そういえば先日の新聞で、戦略特区の民泊が2泊から可になるそうですね。
これに加えて180日制限があるのでしょうか。よく分かりませんでした。

マンションに関しては投資用マンション以外は民博禁止を明確にするでしょうね。
理事会がまともに機能していない物件は危ないと思いますが・・・。

一軒家に関しては特区等で合法になれば周りに止める事は当然できませんが、
昔の騒音おばさんのようなトラブルは増えるような気もします。
提供者からしたら周りからクレームが入ろうが意に介せず
対策をしようともせずにどんどん貸そうとするでしょうし。
騒音なんかに関しては健康被害が明確に出たりしないかぎり周りが止める事は
できませんし、難しい問題になりそうです。

特区新法がどれだけ考えこまれたものになるのか・・・。

４年後の東京はどのようになっているでしょうね。

◼︎リオ五輪期間の民泊Airbnb利用者は8万5000人、ホスト収入は総額3000万ドル以上に
https://www.travelvoice.jp/20160901-73162

>>57
既に日本でも外人が多数持ち家に住んでるし、今後もマンション含めて持ったり買ったりするし
あらゆる業種業界で規制緩和の方向に向く可能性がある事等を考えると
利用者も増えている中、民泊の流れは止められないと思いますねえ。

・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる初の裁判で民泊禁止は有効（民泊差し止め）。←今ここ
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる次の裁判で民泊禁止は有効。
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる何度めかの裁判で初の民泊禁止は【無効】。

結局こんな流れになるんじゃないかと思いますね。

＞＞58

過去の判例は実績として残りますから、それはないでしょう。
あるとしたらその流れの何処かで政府が民泊解禁を加速させて
よりアグレッシブな特区新法の類のものを制定した時でしょうね。

標準規約の改定でデフォルトが民泊可になってしまえば、
それ以降に建築されたマンションは基本的に民泊可になるでしょうから。

民泊、儲かりますか？
クレームがおきたりした場合に大損しそうで怖いイメージ

６月から民泊ホストを始めましたが大赤字です。家賃払いながら利益でてる人なんているんでしょうか？

>>60
毎月赤字ですよ。完全に供給過剰です。初期投資プラス月々数万の赤字だから詐欺にあった気分ですよ。

民泊を始める人はよく計算してください。家賃の支払いに運営代行に20%払うんですよ？光熱費プラスWi-Fi代もかかります。そして売り上げに消費税の支払いがでてきます。この消費税がくせ者です。売り上げ1000万あるかないかで支払いするかしないかで別れます。つまり他の収入がない人で消費税払わずに運営できる件数は１～２件ってことです。

民泊検討者はまずエアビーの部屋のカレンダーを見てください。どの部屋も空室だらけです。そして予約数に宿泊料金を掛けて売り上げを計算してください。家賃と運営代行費ですべてなくなりますよ。

本人たぶん効率良く稼げてるトップグループだと思うんですが
（所有・又貸し計２軒。人気立地＆部屋が広い＝人数が取れる　ので
年末と桜の繁忙期は２軒で粗利９０万超。掃除も自前）、季節変動が激しいですね。
同じ２軒が今月粗利６万ですから。価格訴求型のライバルも増えたし。

レビュー稼げたら値上げするつもり？か安直に安く出す、同じ物件のバカな後発ホスト
（家賃８万、一泊３千円台で５人までOKとか）一体どんな損得勘定してんだ？と思う。
乳幼児含む家族連れや学生グループ入れたら騒いでクレーム発生する可能性大なのに
※もともと敷礼金に家具購入で５０万くらい軽く飛ぶ＝月利益５万なら１０ヶ月しないと損益クリア出来ない
ところ、騒音トラブルで退去リスク上昇→赤字退場の道

かきいれどきのクリスマスも閑散期と同じ値段で埋めててどこで稼ぐんだ？ってのも多い。
勝手に相場下げられて迷惑。想像力なくソロバン勘定も出来ない人がホストやったら駄目、ゼッタイ。

>>67
今のエアビーのカレンダーを見てください。どこもガラガラの空室状態ですよ。家賃の支払いがある以上投げ売りの赤字激安で出すしかない状況ですよ。儲かってるのはほんとごく一部ですね。完全に供給過剰です。儲かってるあなたはちゃんと消費税払ってますか？もしかして脱税してませんよね？

？儲かる時期もあればそうでない時期もある、と書いてますが。
２軒で月６万（今月まだ決定４万）でも儲かってるって言えるんでしょうか？
まあ赤字に比べたら儲かってるって話になるんでしょうけど。

又貸しの家賃年200万で、仮にイギリスみたく年半年縛りが出来たらやめます、
もしくはやりたい人に協業打診します。
繁忙期約40万×6＝240万、年間粗利40万にしかならないのなら他のことやった方がいいですから
（折半で100万が120万なら多少は利率のいい金融商品かくらいに考えます。費用に稼働に精神的な負担も減るし）。

私にしても、１軒目は桜で時期が良く、まだライバル少なかったので稼げましたが
２軒目開始月は繁忙期のはずなのに予約１件でしたから。当時はカラ家賃にこそならずに済みましたが
今は家賃27万払ってても再び月の粗利が一部屋２〜３万です。この状況が続けば薄利が出ててもやめます、負担が大きいですから。

どの程度の期間やられてるか知りませんが二、三ヶ月先の予約が来た！って浮かれて
繁忙期にも安い値段で受けちゃってませんか？そんな先が埋まるのは、明らかに安すぎです。私だって今月まだ半分以上空いてます。
自分の納得出来る金額で予約が入るまでひたすら待ってるからです（ホストやるには胆力が重要と痛感してます）。
安い客で埋めても本業の支障が増えて、本人が摩耗して、民泊やる気が減退するだけだからです。

別に個人攻撃するつもりもありませんが予約応対も掃除洗濯も全部自分でやってますか？
毎回、客を出迎えて応対して部屋の使い方を説明して隣室とのトラブルが出ないように配慮してますか？
（嵐の夜に傘を持って駅まで迎えに行くこともあります。仕事の部分有休使って休めない時は真夜中や朝四時台から掃除することもあります。
年末31日の真夜中タコ足し過ぎてブレーカーが落ちたゲストまで急行したこともあります。
到着遅れたゲストを待って日付が変わることもあります）
それがレビューにつながります、そしてレビューに書かれます。だから稼げる時は稼げるのだと思います。
人気立地だからと言って、本人努力なしではありません。

値づけさえ間違わなければ赤字にはなり得ない物件でやっている、そんな私でも
採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです。
どこでやられてるか知りませんが、どの物件をいくらで借りられたかで始める前から勝負はついてるところが民泊の怖さだと思います。
月極で埋まらない駅遠許可物件みたいな場合、黒字化は不可能だと思いますので傷の浅いうちに撤退された方が吉です。

>>69
2件で月6万ですか。しかもゲスト対応も自分でやっててその金額だときついですね。あなたの努力はすごいと思います。そのくらいの努力がないと今の民泊では生き残れないんですね。私にはそこまでやる時間もないので厳しい状況です。

だから
>そんな私でも採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです
と書いたわけです。撤収作業も疲れますし、辛うじて赤ではないので様子見してますが。

本業会社員の兼業でこれです。繁忙期の売上に浮かれて会社辞めなくて良かったとつくづく思います。
本業の収入があるから、繁忙期は儲かってるから安売りしようと思わずに済んでますが、専業だったらこうは行かないでしょう。
知り合いに去年まで学生だった二人組の専業ホストがいますが、20軒もやってて繁忙期は羨ましい反面
閑散期は家賃払うだけで一苦労だろうと思います（彼らも全部自前です）。
また別の知り合い、物件内で５軒やっているホストは大家バレして退去となった際
すぐさま物件内の似たような部屋を契約して、何もなかったように運営継続してます（写真ともリストは継続使用）。
そのくらいのバイタリティがないと今後は苦しいかも知れませんね。安売り参入しなくても、体力勝負の持久戦みたいな世界ですし。
民泊容認派の国にしても、数字上で宿泊施設が足りてしまえば一気に取り締まりに転じるはずです。
ほぼガラガラ赤字多発が現況ならやっと利益出たと思った途端に税金払え、ではそこでまたやめるホスト多発でしょう。

もちろん、ホテルより民泊が好きだからという理由で選ぶ人もいるとは思いますが、
大半はホテルより安く泊まりたいという人達が民泊物件を探しているわけで、
部屋数のスケールメリットがある格安のビジネスホテルなんかもたくさんある中で
金額勝負するのはなかなか厳しいと思います。
基本的には所有物件で余っている部屋があるから貸すというスタンスじゃないと
持続指定やって行くには厳しいでしょうね。
本当に儲かる話ならば宿泊関連業の大手辺りが参入しますよ。

好きだからホテル<民泊、じゃなくて、安いからホテル<民泊、が大多数ならば（実際そうですけど）
なおさら価格競争に巻き込まれちゃ駄目だと思うんですよね。消耗戦になるだけだから。
業者と競争になったら、資金やスケールメリットで個人に勝ち目ありませんし。

手前味噌で恐縮ですが、外人旅行者指名ランク一位の駅で、ウチより駅近民泊はない（ホテルよりも近い）と断言できる物件の
40平米又貸し中です。ビジホ以上シティ以下くらいの値段設定ですが、その近さその広さのビジホはないですし
近所のシティホテルなら倍以上は取られます。
この広さだと人数入る（追加割り増しが取れる）ので大型休暇シーズンはデカいです。
効率考えたら、ホテルは大人数OKな広い部屋そもそも作りませんから（あっても高い）。
皮肉？なことに少々高く出してる60平米の所有物件より人気だったり、月によっては売上で超えたりするもんで
60売って40買い直そうかと考えたりすることもあります（民泊需要と五輪バブルの動静次第なんで決め兼ねてますが）。

私もそもそも所有してなければ初期費用も安く撤退時も傷が浅い狭い1Rを考えたと思いますが
そう考えるホストが多過ぎるから決め手に欠ける物件ばかりで過当競争が現状、ということですよね。
現時点で埋まらなくて悲鳴を上げてる方には酷かも知れませんが、本気で再起を考えるなら差別化必須だと思います。
初期費用掃除の手間、ランニングコストもかかる広い部屋は高リスクだから競争もまだ少ないです。
狭い部屋に比べれば広さというイニシアチブがありますから、値段下げれば埋まらないということにもなりません
（私は安く稼働したくないからやらないだけで、ウチと同じ家賃15万を一泊6,000円台←ウチの半額で出してるホストは年明けまで満室です
※ど年末なら一泊30,000円も夢じゃないのに勿体ない）。

あ、もちろん閑散期は家賃15万払っても粗利3万にもならない（安い部屋が減らない限り更に減る傾向かも）ですから、胆力のない方には勧めませんが。

民泊されている方の管理費はされていない管理組合員と比較してどのくらい加算されますか？
管理費についての記載がないので、教えてください。
相場はどのくらいなのか、民泊価格の最低目安も変わると思うのですがいかがですか？

そこまで決めてる物件てないんじゃないですか？

大家にも組合や管理会社にも無断で営業→他と変わらず
一棟買いでオール民泊→民泊以外入居者いないなら比較不可

家賃管理費高くなる代わりに民泊OKなら借り手続出でしょう。好立地なら。

>75
民泊やってる人は、管理組合に黙ってやるので、加算もなにもないですよ。
管理組合にバレても、加算する・しないの話にはならなくて、出て行く・出て行かないの話になります。

マンションのオーナーが、民泊利用を黙認して、民泊業者（or 個人）に貸し出す場合は、家賃が高くなるでしょうね。2～3割高くするんじゃないでしょうか。
この場合も、管理組合には黙ってるはずなので、バレたら出て行く・出て行かないの話になるはずです。

新規参入は考えないほうがいいですよ。
赤字物件続出で資金力がなく借金抱えている方が続出しています。
悪徳業者によるセミナーによる被害者続出です。

自分もセミナーやりたいくらいですよ笑

「大家に組合、近所の許可が取れてる物件を狙え」
「私鉄は駄目、都内なら山手線沿い駅〇分以内、地下鉄駅あれば尚良」
「人気エリアで既存ホストのいない物件を探せ」
「大きい部屋なら人数割増しで稼ぎやすい」

実現不可能なアイデア話すだけで、自分で調べる努力しない情弱から金取れるんだもん。
そんな条件クリアする物件、世の中にないのに笑
あっても家賃数十万じゃホテルより安いから泊まる民泊ニーズにまるで合わない
理詰めで考えてけば五分で分かる話なのに小銭払えば数十倍の利益に繋がる黄金律が…

とか考えてる時点でその人ホストに向いてない笑

民泊新法が固まってから、戦略特区エリア内の中古一戸建てを買ってやったらシロですね。
騒音とか近隣問題は出るかも知れませんが、ルール的にはシロなので、あとはホストの実力次第です。

適法かと儲かるかは全く別の話でしょう
特区の一戸建3,000万として利回りグロス10％なら年300万入らないと合わない。一泊一万で稼働率82％です。しかも一万に清掃費も光熱費消耗品も入る。
一戸建の掃除は1Rの値段じゃやってくれません。都度一万取られたら、連泊してくれなきゃ赤です。
といって3,000万の物件買える（ローンが組める）人が諸経費控除前年間粗利300万で専業やらないでしょ笑
手間考えたら利回り落ちても月極の方がよほどラクで得です。

かといって1.5万〜2万程度で年間の平均稼働7割キープ出来てるホストは今では極まれでしょう。
その程度払える客は勢い大人数の家族客になりますが、
子供が休める長期休暇シーズン以外ガクっと減ります。
ゲストは広さや駅近さは重視しても集合住宅か戸建てかには注目しません。
戸建てなら住宅地に建ってますが、その距離歩くなら駅近の集合住宅選びます。
駅前商業地の戸建てなら、とても3,000万では買えません。ハードルは更に高い。

都内の外国人宿泊先ランキング人気一位エリアを想定して書いてますから、それ以外の特区なら
駅前商業地の戸建てがもっと安く買えるかもしれません。
しかし羽田のある大田区は特区入りしてても、需要自体がお話にならないほど少ない。
地元が容認態勢なのに、黙秘を続けてる新宿渋谷の1/10しか物件ない時点で答えは出ている。そもそも需要がないんですよ。

ドヤ顔で中身のないインタビューとか胡散臭いと思っていたらｗ

民泊協会の理事長が出会い系で女漁りしてるんやで

http://imgur.com/fsSiFBV.jpg

民泊はね、結局金儲けのためにやるものじゃなくて
異文化交流とかそういう方向性じゃないと無理だよ。
シャアハウスならまだしも一部屋丸々貸し出してたらビジネスホテルより
安くなるはずがないわけだし。
ド短期ホームステイ感覚でいかないとね。
政府がすすめたいのはオリンピックに向けて
民泊を含めてこんなにたくさんの宿泊施設がありますっていう数字のごまかし。

意見としては真逆なんだけど

・訪日外国人観光客から人気高いターミナル駅エリア（しかも無茶苦茶駅近）
・ボロくて狭い1R主体（買うにも借りるにも安い）
・ターミナル駅＋ボロ＋1Rの定石で投資物件化

してれば成功率高いですよ。ウチの物件みたいに。
都内ならビジホだって一泊6,000～7,000円台で探すの大変だけどウチの物件は底値で借りられれば7万円台。
ビジホと同じ料金取って一ヶ月フルで埋まれば21万、月極の3倍。

まあ掃除もあるし、一ヶ月フル稼働はなかなか難しいですが繁忙期なら不可能な話ではない
（こんなに民泊流行る前は1R一泊1.3万～で三ヶ月満室の部屋とかありました。
既に増えすぎてた今年の春でも、桜の週は25㎡を一泊5万で出して埋まってた部屋もありました
※実際にいくらで決まってたのかは謎ですが）。

こりゃ儲かるっていうんで増えすぎてしまい（一時90軒超えた）、昨夏規約改正で民泊不可になりましたが。

しかしそれで終わらないのが面白いところで、民泊流行りで去年まで瞬間蒸発してた空き家が
取り締まり強化した途端にガラガラです。金目当てで買った投資物件なのに大家、泣いてます。

投資で買ってる大家は極論すれば儲かりさえすりゃいいんです。
だから大塚駅とか上野駅とかの築古投資物件は、上から下まで売春マンション化したりするんです。

総会ともなると自分で住んでる意識高い系独居老人の発言権が強いので、
物件人気は民泊のおかげと気づいてなかったりすると「騒音やゴミ問題でそんなに苦労してるなら」
と鷹揚に禁止に票を投じられたわけですが、住んでる所有者やコンプライアンスを気にした結果がまんまと空き家で涙目
いくら場所が良くても、築40年超を住居や事務所で検討してくれる日本人いなかった…←イマココ　、というオチです。

民泊人気を背景に、流行る前の倍近い値段で売り抜けようと画策してる大家もいますが
買う（借りる）側の目的＝民泊なわけなので、規約で禁止と知ってて手を出すお馬鹿さんはいません。さらしものです。

そこで業を煮やした大家有志が徒党を組んで、民泊禁止派の理事長下ろし＆民泊容認に規約再改正を目論み始めています。

いったんあそこは厳しいと噂が立ってしまうと、仮に規約再改正出来てもホストが戻るまでには時間がかかるでしょう。
その間に売値貸値とも下がるはずです。

訪日外国人観光客、今年2,000万人超え→2020年には4,000万人目標→宿泊施設自体は依然足りない
→人気エリア物件は軒並み追い出し厳格化→容認再改正に転じられるところばかりではない
→ウチが容認になればまた1R1.3万時代の再来？と期待しながら、現理事長派を刺激しない程度にガッツリ稼いでる現状です
（容認になったら物件内の運営代行とリネンサプライとコインロッカーやりてー）

FAPRAという社団法人が禁煙推進という名目で4000円の会費を払えば
物件をボランティア泊施設として認定して行政の取り締まりの対象外に
なるという話がネットで出回っていますが、これって本当でしょうかね〜

>>86さん

＞ボランティア泊施設として認定して

それなら収益無くせば大丈夫だと思うよ。
ボランティア泊だろうとなんだろうと、お金を取って利益をあげていればダメ。
グレーゾーンでなかなか摘発されないと思うけど、世の中そんなに甘くない。

って書くと、後から第三者を装って
『そんなことないですよ～、大丈夫らしいですよ～！』
とかいう自作自演の書き込みあるから。

＞ボランティア泊だろうとなんだろうと、お金を取って利益をあげていればダメ

表向きは無償で泊めてるって事にして、お金は寄付金っていう名目で取れば大丈夫っている
話なんだろうけど、そんな幼稚園児でもわかる事に騙されるなんてどうかしてるな

民泊を去年から始めて毎月赤字です。許可物件フル代行で儲かると言われて始めたのですが全然違ってました。初心者の方は許可物件フル代行にだけは気を付けたほうがいいですよ。

フル代行で儲かるくらいならフル代行を受託する業者が自分たちで物件借りるでしょ。

許可物件て時点で疑ってかからないと。
月極で埋まるなら不特定多数に許可出したい大家はいない。

好立地でやってるけど閑散期代行出したら大した利益残らないよ。
民泊がブルーオーシャンだったの二年は前まで、認識甘過ぎ。
許可物件＋フル代行は業者のいいカモ。

賃借人が付かない物件が民泊可になりますから、基本、旅行客にも人気薄の物件になりますね。初期コストが安いからと言ってワンルームとかで始めちゃうと、今は競争過多で痛い目にあいます。

最低、2LDKで宿泊人数を8人くらい確保できる物件で始めると、自動的に競合物件が減るし、1人あたりの宿泊コストを下げたいゲストに来てもらえるようになるので、お勧めです。ただし、パーティとか部屋でやられちゃうと近所迷惑で速攻つぶされる懸念がありますから、ルール遵守は徹底させる必要がありますが。

その代わり部屋数が増えることで初期費用もランニングコストも増える。
2LDKなら掃除の手間も1Rの3倍はかかる（代行の場合は料金UP）。
大人数は気が大きくなるから勢い騒がしい、若いグループならもちろんだけど
三世代の大家族とかでも。乳幼児だと散らかすし爺婆ともども急に具合悪くなったりもする。

結局、手間暇割かなきゃ儲からないってことですよ。
初期費用さえ出せば黙ってても儲かる夢見てる奴が多すぎる（た）。
繁盛してるラーメン屋の理由を調べもしないで、何で客が来ないんだって文句だけ一人前。
登録制の導入と180日縛りは、損切りが出来ない不採算ホストの撤退って意味では効果がある。

分譲マンションです。
近隣宅のリフォーム後（2017.2月）の違法民泊騒音に悩まされています。

保健所指導　1回
管理組合最終通告　済み
Airbnb　リスティングされない（Airbnbかホスト（所有者）の意思かは不明）

床や壁の防音を適当にリフォームしているなんてありえますか？

これって、民泊を止める方向に進んでますか？

管理組合の通告より保健所の指導の方が効きますよね。
組合が通告した程度では拘束力ない、裁判で勝たないと
（訴訟上等ってホストなら逆に民泊させろ訴訟を考えるでしょう）。

その部屋、売買や賃貸に出てますか？
もしくは、持主借主が自宅として住み始めてたりしますか？

いずれでもなければほとぼり冷めて再開を待ってるか、airbnb以外で集客してるか。
民泊仲介サイトは他にもあります。そして組合が掲載除外してくれと申し入れても、サイトはOKしてくれません
（物件が減る＝収入源の手数料収入が減る訳ですから当然と言えば当然ですが）。

＞その部屋、売買や賃貸に出てますか？
＞もしくは、持主借主が自宅として住み始めてたりしますか？

売買も賃貸も出ていませんね。。。
勿論、人の住居としても使われている様子もありません。
ちなみに持ち主は日本人。

民泊禁止の分譲マンションなので、管理組合で最終通告後に提訴の方向で進めております。
保健所指導は先日に書面で２回目となりました。

とにもかくにも、リフォーム後の騒音がヒドイ。
床や壁の防音を適当にリフォームしているなんてありえますかね？

営利目的で民泊するホストなら空き家のまま物件遊ばせとくとか一番避けたいところなんでは
訴訟を起こされて勝ち目がないと思えば売るなり貸すなり考えるんでしょうけど。

ちなみに、そのホストが民泊始めたのは規約改正前ですか後ですか？
改正前からやってる場合、事前通告とかまずしてないと思われますので
場合によっては、規約改正自体の成立無効を申し立てられて逆訴訟、もあり得るんではないかと

（以下抜粋）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に
特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。（区分所有法第31条1項）

月極賃貸やるより儲かるから民泊、なわけで禁止とはホストにとって特別の影響＝不利益変更、となり得るわけです。
この観点から訴訟起こしたホスト、まだ見ませんけど組合側があんまり強硬手段に出ると
刺し違える覚悟でやる奴出て来るんじゃないかな。結審まで数年？間は継続運営出来るわけだし
（私の物件まさに今そうなりそうな雲行きです。投資物件なんだから訴訟合戦とか
金とエネルギーの無駄やめて歓迎でなくても容認方向でガイドライン作ればいいのに、と思う）。

リフォームに関しては正直なんとも言えませんね。
誰だってトラブルは避けたいわけで、防音を向上させるリフォームならやっても金をかけて逆、はあり得ない。

＞そのホストが民泊始めたのは規約改正前ですか後ですか？
民泊が発覚したのは改正後ですね。実際民泊を始めた時期は不明です。


そもそもが「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」
と管理規約にあるので、
＞月極賃貸やるより儲かるから民泊、なわけで禁止とはホストにとって特別の影響＝不利益変更、
となり得るわけです。 この観点から刺し違える覚悟でやる奴出て来るんじゃないかな。

だとしても、所有者の「勝ち」は難しいかと。「勝ち」が目的でなく、
お金を稼ぐ為の、時間を稼ぐ行為としてはあるかもですね。


いづれにせよ、所有者→個人おかかえの不動産会社→借主会社（←これが多分 民泊経営会社）
全てが電話連絡を絶っているので、全てがグルですね。
リフォーム会社もグルだと考えてますがね。

さぁ、所有者が今後どぉでるかですね。

標準管理規約の中には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という条項があるんですが、この条項で民泊を禁止できるんでしょうか。

市原：この条項で民泊を禁止できるかどうかは、民泊としての利用が、住居としての利用の範囲内かどうかという解釈の問題になってきます。単純に文言で見れば、民泊として人に貸すというのは、区分所有者が住宅として使用しているとは言えないように思います。

他方で、所有者が居住するのと比較して、民泊としての利用は、実態として専有部分の利用形態が大きく変わるわけではないですよね。民泊で利用する側の方も、部屋に寝泊まりしたり、飲食するといったような、コアな使い方は変わらない。では、だからといって「住宅としての利用の範囲内だ、民泊に使って良いんだ」と言えるかというと、そうはならないと思います。

https://minpaku.sigma-office.jp/minpaku/lawer

結局のところその部分を争点にした訴訟も判例もないから専門家でも分からないとしか言えない。
まあ、会社ぐるみなら面倒な案件は切っちゃってトンズラでしょうけどそれ目的に買った個人だとまた話は変わるかと。
月極なら良くて日割りがなぜ駄目？週割りでは？外国人だから駄目、とも言えないでしょうし。