談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが

コンサルは管理会社と違って逃げることが簡単に可能だからね。安いと思ってると途中で逃げられてひどい目に合うよ。

　やはりコンサルは悪質か。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、談合疑惑のあるコンサルを紹介するし。

↑井げた連呼の老人うざいねw

　コンサルよりも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、理事会に「俱利伽羅紋々　付」を仕込むし、そうは見えないけど談合疑惑の出た、全国規模のコンサルを紹介するし、もう無茶苦茶。

営業は何処でも首を入れるものだよ。それが割るのであればすべての
管理業に携わる物は悪と言う事になるがそれで良いのか。？

証拠を持っての投稿ではできまい。感情的な誹謗中傷の投稿は控えま
しょう。

　談合に参加しないで入札したらどんな仕打ちを受けますか？

談合を持ちかけてきたマンション管理士に厳しい対応をされます。
組合的にはいいことなので、そういう会社が増えてほしいですね。

見積り仕様書を適切に書ける経験豊富で優秀な一級建築士（コンサル）に入ってもらった方がいいよ。
談合とか言い立てて、後だしで、安かろう悪かろうの、にわか仕立ての寄せ集め施工集団や日雇い現場代理人等の見積りをごり押しするマン管士が結構いるようだ。アブナイ
マン管士には、設計、工事監理の経験があるのか聞いてみた方がいいい。二級建築士などを持ってるのもいるけど、それじゃダメだよ。
マンションは大体がその対象じゃないから。

設計と施工、両方をコンサルにやらせると、ほとんど談合のようなことがおきます。
スキルがある管理組合なら、設計（基本的な工事価格）だけをコンサルにやらせて、施工は独自でチェックする。または他の建築士にチェックをお願いする。設計施工両方をやらせると、工事で施工会社からバックを受取る為に設計価格が上げられます。管理会社にもバックが入るので事前にコンサルに管理組合が使える修繕積立金がリークされて、修繕積立金上限いっぱい、または大きく超えた施工金額で設計価格が算出されます。
その価格から大きく下げた価格で入札した施工業者が落札するのですが、元々、上げ底の価格なので、本来、良心的な業者なら同じ内容で、あと何割も下げられるはずであったという結末になります。規模、内容にもよりますが、防水塗装がメインで他にあまり問題がなければ私の経験値では１住戸あたり５０万円まででできます。それ以上はどこかにお金が流れている可能性大です。

設計監理でコンサルティング（皿管）を売り文句とする（大規模修繕支援業務委託契約）で注意すべき事。
顧客の理事会は、偶々輪番で当たってしまった素人住民で、基本設計も特記仕様書も数量表も理解不可能が普通。（その為にコンサルを雇うのですが、、）

例えば戸数１００世帯で業務委託料（内容は劣化診断から基本設計から公募入札から監理）なら、委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で、一見良心的に思い込まされる。しかしながら、大規模修繕の営繕施工費は、（※）戸平均１００万円程度以下、それでも営繕業者にとっては、一億円越えの大型の営繕案件。

もし、見かけは競争入札で、戸当たり＠１５０万円×１００戸で一億五千万円以上の見積書しか各社（四社程度）出なければ、談合で戸５０万×100戸＝五千万円はコンサルへのキックバックと疑うべきです。積立金残金が丁度カラッポとなります。
（営繕施工発注者は管理組合で受注者は営繕業者で、公募入札手配した仲介者のコンサルへのキックバックの金額なんぞは住民は調べようが無く、終われば不具合は直接話し合い下さいね♪でバイバ～イ！となります。）

2017年10月19日NHKクローズアップ現代プラス（題：狙われるあなたの修繕積立金）の例は、戸単価＠２００万円の驚愕のモノだった。
番組冒頭の管理組合の場合、管理組合役員がまず疑いを持ち、入札業者以外へ基本設計再アイミツ出し一億円が高いことが発覚。その後、その理事会自体で議案提起し臨時総会招集し業務委託契約を解除可決し、このマンションは難を逃れた。
その皿管は一級建築士事務所で見積りした段階で、弁護士から内容証明が来たが、
勉強した理事会は基本設計までの委託料（何十万か）で解除しその弁護士は二度と出てこなかった。
（他営繕業者は、理事会からの直接見積もり依頼でなければ見積もりしません。）

（※）そのマンションで地震・水害等で特別な事情が無く、初回大規模である事、超高層で無い１４F以下、普通の大規模修繕で外装・防水の他管理棟・小集会室・ゴミ置場等最低限で特別なコミュニティー施設が無い事、地下ピット、エレベター等には触らない事で、１００万円を超える事はありません。「建物の話」なので、都心であろうと田舎であろうと、立地の違いは架設だけです。
経験ですが、非営利をうたい文句のＮＰＯ法人は要注意です。

>>98 匿名さん

設計と施工の両方をやるコンサルなんて
ほとんどありませんよ。
設計と監理、のことですよね？

それと、防水塗装がメインでほ他にあまり問題がなければ、
というところの
問題ない＝修繕しない、なら確かにその位の金額でしょうけどけどねぇ、、、

>>99 マンション比較中さん

概ね仰る通りだと思いますね。

委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で契約してたら
バックマージン取らないと会社が潰れちゃいます。
管理組合がコンサルを値段で判断しているうちは
バックマージンは横行し続けるでしょうね。

ちなみにNHKクローズアップ現代で紹介されたえげつない事例は関西です。
関東であそこまで無茶苦茶をやらかすコンサルはいませんねぇ。

皆さん、いろいろ考えはあると思うけど、マンションはどれも形状も使ってる素材も建設時の施工精度も何から何まで違うので、同じ基準を以て語れないと思う。
値段のことも大切だけど、どうせ十数年に一回しか大きな工事しない相手にも、きちんとした仕事をしてくれるところ、反対に言えば、きちんとした仕事をしないでチョンボしても逃げられないところ、逃げることで総体的に損を被るようなところに頼むのが結構安心で、長期でみれば経済的だったりする。
安い工事って、いくらでもできるんだよ。劣化したところを見落として数量減らすとか、材料の値段も種類によって千差万別。
見積もりでは、現場にあう某材料で出して、実際には他のを使うとか。
表面しかやらないとか。
人材も安いのいくらでもいるしね。そういうのって監督の言うことなんか聞かないけど。
出来上がりなど何でもいい、っていうかんじになりがち。持たなくても仕方ないって感じで、十年持たなかったりするかも。
職人たちに、ここの仕事は絶対にしくじれない、と強い気持ちを抱かせることができる元請けに頼めればいい仕事になると思う。

>>102 通りがかりさん
何を言いたいのかわからなかった。そんな元請日本にあるの？あるなら教えて下さい

99です。一般団地型や中高層までタワー型、特別凝ったエントランスや中庭施設、植栽、コミュニティ施設が無ければ、初回大規模でやる事は概ね同じで、外装がペンキ（吹付か実タイルか）、ルーフが多少ありでも、営繕工事の基本設計、数量表のひな型定例は存在し、特記仕様書は塗装メーカー防水メーカーの材料そのままで劣化診断です。後は＠入れるだけで目視は実数清算です。
理事会住民が興味を持たず、兎に角終わらせたいなら、価格が高いからと公正な公募入札を装う皿管コンサル（ＮＰＯ法人や一級建築士事務所）とは契約せず、現大手管理会社に一任も良いと思います。
修繕期間中も通常管理＝設計監理＝施工管理と冠は同じで、理事会期が変わって後アフターや不具合も引継げます。

皿管ならキックバックでボッタくりもありますが、一任（現管理会社元請で館内公募）なら冠代を理事会・修繕委員がどこまで見極めるか？施工中も目を光らせるスキルに掛かります。（実設計監理・実施工管理共下請けや孫請けでも現管理会社の冠でアフターまで責ありますから、当然に30％以上冠代欲しがります。）

経験ですが、皿管コンサルで営繕工事中も殆どの住民は、この工事は通常管理と設計監理と施工管理が全て違う業者で、それぞれ分離発注していることすら知りません。
悪質コンサルにとって不勉強住民は営繕竣工後はバイバ～イです。

>>103 匿名さん
優秀な元請けは優秀な下請けをがっちりつなぎ止めておけるところ。下請けが着いてくるのは、仕事を適正価格でコンスタントに回してくれるところ、仕事量が多いところだよ。

>>36 匿名さん
それは素晴らしい。
理事の方々、組合員も理事長さんに丸投げではなく、
当事者意識を持って自分の資産管理を
積極的になさってらっしゃるのだろうね。

ほぼそうです。

有名所があれば教えてください。

>>104 マンション比較中さん
だよね。アフターサービスが問題で管理会社に大規模修繕を頼んでおいたらその点は安心できる

準大手ゼネコンに責任施工方式で発注するといいでしょう。
例えば浅○組。下請けに丸投げしますが、5％しかとらないそうです。
5%は保証料みたいなもんだと思えばいいでしょう。
最初の大規模修繕工事は一戸当たり70万でできますよ。100万と言ってる人は騙されてますね。
大規模修繕は住民に見える場所がほとんどで問題があれば直して貰えば済む話。設計監理なんかいりません

>>110 名無しさん
戸当たりとか言ってるのは素人

>>111 口コミ知りたいさん
　　　　↑資金を拠出するのは区分所有者だと知らないあほ

もしかして外壁の面積で決まると思ってるのか？だとしたらブロのペンキ屋だろうwご立派

>>113 名無しさん
部屋の大きさって全部一緒なの？
計上もw

>>114 口コミ知りたいさん
部屋の大きさはだいたい同じですよ。ファミリータイプでないと住宅用として融資してくれないから。小さめでも50平米程度はあり、大きめでも100平米までの部屋は少ないでしょう。平均は70平米程度になるから1戸あたりの表現で大体あってるよ。

独身の人がマンション買うときはちょっと大きめになるね。小さいと住宅ローンで買えないからね。

作った準大手の建設会社に発注しました。
ここの責任施工方式である。

>>117 匿名さん
いいと思いますよ。東急建設とか？

一年ぶりで99と104です。
責任施工は、通常管理とは別に設計管理＝施工管理＝アフターを直接結ぶこととなります。
（大手の通常管理は他社大規模修繕業者には協力まではします。）

営繕業者HPで責任施工方式請けますと標榜業者もありますので、事前に話を聞ける業者（基本は理事会として）は多数あります。
初回の大規模で施工管理が気に入り、二回目で直接（責任施工）と誘っても下請けのみの営繕業者の場合もあります。
住民（理事会委員会）が勉強熱心で、専門家住民の協力があれば、責任施工は良いと思います。

皿菅（設計監理）で、仲介業のＮＰＯ法人等に公募装い現説で（金入）数量表と特記を配布され、談合仕込まれ、高額キックバックは設計監理と選定業者がコンサル料等で結び、（住民に判りませんから、）積立金を空っぽにされるケースもあります。
竣工後、期が変わり、不具合が出ても、設計監理にはアフター関わる責はありませんので、「監理は終わった！住民と施工管理が相対で！バイバ～イ！」です。

経験ですが、首都圏（東）のＮＰＯ法人と皿菅結んでしまい、偶々住民でプロフェッショナルが何人かおりました。（理事会アドバイザーで）
業務委託契約通り、1.劣化診断、2.基本設計、3.業者選定段階でオカシイとなり、NPOは住民潰しに躍起になりましたが、住民も諦めず、なんと臨時総会招集し、このNPO法人を解雇しました。
住民間では一騒動となりましたが、積立金空っぽは避けられました。
（因みに初回100戸未満、中高層、管理棟のみ、普通マンションで＠２００万円の驚愕、、他にタイル何万枚の実費精算、、、）
解雇後、住民は現況通常管理（デベ系大手）に一任を頼みましたが、この騒動を第三者として見ており、最初はやんわり、後に絶対に！と断ってきました。
そもそも一任が高いからとこのNPOコンサルを連れて来たのは委員長でした。
尚、連れてきた委員長はこのNPOと不仲になり、仕組まれて委員長を解雇され、
委員会は解散しました。
ホンマに酷い話でした、、、、

>>115 評判気になるさん
専有部分の床面積（共用部分の持分）に割合ではどうかね。管理費等の負担割合と同じ割合。

>>120 匿名さん

修繕積立金はその割合で決めてるでしょ。
何がいいたいのか知らないけど
初回の大規模修繕の相場感が1戸当たり100万だと言うから
７０万でできますよ、と言ってるだけで、
具体的な負担額は持分割合に決まってるだろう。あほ
2回目は金物交換(サッシ、玄関ドア)とか共用部照明とか変えたら100万超えると思うが、玄関ドアはともかくサッシを換える必要あるかな。

>>121 名無しさん
だったらそのように説明すればいいじゃないの( ´艸｀)
負担割合を決めていなマンションもあったのよ。

>>119 一般人さん
修繕委員会で設計事務所に設計監理頼んで相見積もりとるのは質問スレスレ主の立派な様式美だね。

>>122 匿名さん
負担割合が決まってない場合は区分所有法で決まってる。
規約で別段の定めができるだけだよ。

124 検討板ユーザーさん 10時間前
うちは規約には管理費等の負担割合の規定はないにも
関わらず区分所有法にも準じてはいない。
組合は負担割合表の提出を拒んである。知人同士で負
担割合を確認しあいましたら同じ面積の専有部分でも
負担割合が異なるようである。今問題になっている。
分譲当時から同一役員の管理であるのでその役員の管
理費等が極端に安いようである。

>>125 匿名さん
釣り投稿だと思うけど、分譲前に管理費、修繕積立金の額を知らなかったはずがない。重要事項説明書に書いてあるはずですよ。分譲前にその役員が関与できたんですか？元地主とか。

マンションデベからマンション買うときに知ってたんでしょ。管理費等の金額。

そもそも土地の持分割合で負担するのは公平じゃないですよ。
タワマン2階と30階だと同じ面積で分譲価格が1500万円以上違うと思うけど。
分譲価格の比率で管理費決めたかもね。

ちなみに管理組合の民度は平均分譲価格に比例するみたい。

不適切コンサルの目安、目印はありますか？

マンコュのスレを見ればだいたいは理解できますよ。

>>131 匿名さん
スレが無い会社も多くて困っています。

スレがない管理会社に対しては、別スレを
立てたらいいと思います。
そうすればいろんな書き込みや情報が提供される筈です。

スレの立て方しってますか。

自分でスレを立てるとその管理がたいへんだから
人が立てたスレに乗っかった方が楽だしね。

そういうスレがあるね。
ＰＡＲＴ２がその典型。

規模が大きい所はほとんどです。
資本金2000万円以上や一級建築士が5人以上とか縛りがある公募も管理会社や居住者と繋がっていて仕組まれています。