談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが

>>99 マンション比較中さん

概ね仰る通りだと思いますね。

委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で契約してたら
バックマージン取らないと会社が潰れちゃいます。
管理組合がコンサルを値段で判断しているうちは
バックマージンは横行し続けるでしょうね。

ちなみにNHKクローズアップ現代で紹介されたえげつない事例は関西です。
関東であそこまで無茶苦茶をやらかすコンサルはいませんねぇ。

皆さん、いろいろ考えはあると思うけど、マンションはどれも形状も使ってる素材も建設時の施工精度も何から何まで違うので、同じ基準を以て語れないと思う。
値段のことも大切だけど、どうせ十数年に一回しか大きな工事しない相手にも、きちんとした仕事をしてくれるところ、反対に言えば、きちんとした仕事をしないでチョンボしても逃げられないところ、逃げることで総体的に損を被るようなところに頼むのが結構安心で、長期でみれば経済的だったりする。
安い工事って、いくらでもできるんだよ。劣化したところを見落として数量減らすとか、材料の値段も種類によって千差万別。
見積もりでは、現場にあう某材料で出して、実際には他のを使うとか。
表面しかやらないとか。
人材も安いのいくらでもいるしね。そういうのって監督の言うことなんか聞かないけど。
出来上がりなど何でもいい、っていうかんじになりがち。持たなくても仕方ないって感じで、十年持たなかったりするかも。
職人たちに、ここの仕事は絶対にしくじれない、と強い気持ちを抱かせることができる元請けに頼めればいい仕事になると思う。

>>102 通りがかりさん
何を言いたいのかわからなかった。そんな元請日本にあるの？あるなら教えて下さい

99です。一般団地型や中高層までタワー型、特別凝ったエントランスや中庭施設、植栽、コミュニティ施設が無ければ、初回大規模でやる事は概ね同じで、外装がペンキ（吹付か実タイルか）、ルーフが多少ありでも、営繕工事の基本設計、数量表のひな型定例は存在し、特記仕様書は塗装メーカー防水メーカーの材料そのままで劣化診断です。後は＠入れるだけで目視は実数清算です。
理事会住民が興味を持たず、兎に角終わらせたいなら、価格が高いからと公正な公募入札を装う皿管コンサル（ＮＰＯ法人や一級建築士事務所）とは契約せず、現大手管理会社に一任も良いと思います。
修繕期間中も通常管理＝設計監理＝施工管理と冠は同じで、理事会期が変わって後アフターや不具合も引継げます。

皿管ならキックバックでボッタくりもありますが、一任（現管理会社元請で館内公募）なら冠代を理事会・修繕委員がどこまで見極めるか？施工中も目を光らせるスキルに掛かります。（実設計監理・実施工管理共下請けや孫請けでも現管理会社の冠でアフターまで責ありますから、当然に30％以上冠代欲しがります。）

経験ですが、皿管コンサルで営繕工事中も殆どの住民は、この工事は通常管理と設計監理と施工管理が全て違う業者で、それぞれ分離発注していることすら知りません。
悪質コンサルにとって不勉強住民は営繕竣工後はバイバ～イです。

>>103 匿名さん
優秀な元請けは優秀な下請けをがっちりつなぎ止めておけるところ。下請けが着いてくるのは、仕事を適正価格でコンスタントに回してくれるところ、仕事量が多いところだよ。

>>36 匿名さん
それは素晴らしい。
理事の方々、組合員も理事長さんに丸投げではなく、
当事者意識を持って自分の資産管理を
積極的になさってらっしゃるのだろうね。

ほぼそうです。

有名所があれば教えてください。

>>104 マンション比較中さん
だよね。アフターサービスが問題で管理会社に大規模修繕を頼んでおいたらその点は安心できる

準大手ゼネコンに責任施工方式で発注するといいでしょう。
例えば浅○組。下請けに丸投げしますが、5％しかとらないそうです。
5%は保証料みたいなもんだと思えばいいでしょう。
最初の大規模修繕工事は一戸当たり70万でできますよ。100万と言ってる人は騙されてますね。
大規模修繕は住民に見える場所がほとんどで問題があれば直して貰えば済む話。設計監理なんかいりません

>>110 名無しさん
戸当たりとか言ってるのは素人

>>111 口コミ知りたいさん
　　　　↑資金を拠出するのは区分所有者だと知らないあほ

もしかして外壁の面積で決まると思ってるのか？だとしたらブロのペンキ屋だろうwご立派

>>113 名無しさん
部屋の大きさって全部一緒なの？
計上もw

>>114 口コミ知りたいさん
部屋の大きさはだいたい同じですよ。ファミリータイプでないと住宅用として融資してくれないから。小さめでも50平米程度はあり、大きめでも100平米までの部屋は少ないでしょう。平均は70平米程度になるから1戸あたりの表現で大体あってるよ。

独身の人がマンション買うときはちょっと大きめになるね。小さいと住宅ローンで買えないからね。

作った準大手の建設会社に発注しました。
ここの責任施工方式である。

>>117 匿名さん
いいと思いますよ。東急建設とか？

一年ぶりで99と104です。
責任施工は、通常管理とは別に設計管理＝施工管理＝アフターを直接結ぶこととなります。
（大手の通常管理は他社大規模修繕業者には協力まではします。）

営繕業者HPで責任施工方式請けますと標榜業者もありますので、事前に話を聞ける業者（基本は理事会として）は多数あります。
初回の大規模で施工管理が気に入り、二回目で直接（責任施工）と誘っても下請けのみの営繕業者の場合もあります。
住民（理事会委員会）が勉強熱心で、専門家住民の協力があれば、責任施工は良いと思います。

皿菅（設計監理）で、仲介業のＮＰＯ法人等に公募装い現説で（金入）数量表と特記を配布され、談合仕込まれ、高額キックバックは設計監理と選定業者がコンサル料等で結び、（住民に判りませんから、）積立金を空っぽにされるケースもあります。
竣工後、期が変わり、不具合が出ても、設計監理にはアフター関わる責はありませんので、「監理は終わった！住民と施工管理が相対で！バイバ～イ！」です。

経験ですが、首都圏（東）のＮＰＯ法人と皿菅結んでしまい、偶々住民でプロフェッショナルが何人かおりました。（理事会アドバイザーで）
業務委託契約通り、1.劣化診断、2.基本設計、3.業者選定段階でオカシイとなり、NPOは住民潰しに躍起になりましたが、住民も諦めず、なんと臨時総会招集し、このNPO法人を解雇しました。
住民間では一騒動となりましたが、積立金空っぽは避けられました。
（因みに初回100戸未満、中高層、管理棟のみ、普通マンションで＠２００万円の驚愕、、他にタイル何万枚の実費精算、、、）
解雇後、住民は現況通常管理（デベ系大手）に一任を頼みましたが、この騒動を第三者として見ており、最初はやんわり、後に絶対に！と断ってきました。
そもそも一任が高いからとこのNPOコンサルを連れて来たのは委員長でした。
尚、連れてきた委員長はこのNPOと不仲になり、仕組まれて委員長を解雇され、
委員会は解散しました。
ホンマに酷い話でした、、、、

>>115 評判気になるさん
専有部分の床面積（共用部分の持分）に割合ではどうかね。管理費等の負担割合と同じ割合。

>>120 匿名さん

修繕積立金はその割合で決めてるでしょ。
何がいいたいのか知らないけど
初回の大規模修繕の相場感が1戸当たり100万だと言うから
７０万でできますよ、と言ってるだけで、
具体的な負担額は持分割合に決まってるだろう。あほ
2回目は金物交換(サッシ、玄関ドア)とか共用部照明とか変えたら100万超えると思うが、玄関ドアはともかくサッシを換える必要あるかな。

>>121 名無しさん
だったらそのように説明すればいいじゃないの( ´艸｀)
負担割合を決めていなマンションもあったのよ。

>>119 一般人さん
修繕委員会で設計事務所に設計監理頼んで相見積もりとるのは質問スレスレ主の立派な様式美だね。

>>122 匿名さん
負担割合が決まってない場合は区分所有法で決まってる。
規約で別段の定めができるだけだよ。

124 検討板ユーザーさん 10時間前
うちは規約には管理費等の負担割合の規定はないにも
関わらず区分所有法にも準じてはいない。
組合は負担割合表の提出を拒んである。知人同士で負
担割合を確認しあいましたら同じ面積の専有部分でも
負担割合が異なるようである。今問題になっている。
分譲当時から同一役員の管理であるのでその役員の管
理費等が極端に安いようである。

>>125 匿名さん
釣り投稿だと思うけど、分譲前に管理費、修繕積立金の額を知らなかったはずがない。重要事項説明書に書いてあるはずですよ。分譲前にその役員が関与できたんですか？元地主とか。

マンションデベからマンション買うときに知ってたんでしょ。管理費等の金額。

そもそも土地の持分割合で負担するのは公平じゃないですよ。
タワマン2階と30階だと同じ面積で分譲価格が1500万円以上違うと思うけど。
分譲価格の比率で管理費決めたかもね。

ちなみに管理組合の民度は平均分譲価格に比例するみたい。

不適切コンサルの目安、目印はありますか？

マンコュのスレを見ればだいたいは理解できますよ。

>>131 匿名さん
スレが無い会社も多くて困っています。

スレがない管理会社に対しては、別スレを
立てたらいいと思います。
そうすればいろんな書き込みや情報が提供される筈です。

スレの立て方しってますか。

自分でスレを立てるとその管理がたいへんだから
人が立てたスレに乗っかった方が楽だしね。

そういうスレがあるね。
ＰＡＲＴ２がその典型。

規模が大きい所はほとんどです。
資本金2000万円以上や一級建築士が5人以上とか縛りがある公募も管理会社や居住者と繋がっていて仕組まれています。

>>129 匿名さん.
それと地域の民度・
文教区ならさらに良い。

この業界の設計事務所は社長が一級建築士でない所が多いのは何故ですか？

専門的な知識も持たず、口達者が取り柄だけの人間がコンサルタントになるケースは多い。
先日も某テレビ局にマンションコンサルタントと称して出演していた。
2級建築士の資格は持っているみたいだ。
その程度の知識でコンサル受ける側は気の毒だ。
この手の人間がテレビでコンサルと称して幅を利かせている。
今に始まったことでもないが、テレビ局も出演者には慎重になってほしい所だ。
このテレビ局の無能ぶりと不安を煽る手口は、まさに視聴率稼ぎとしか言いようがない。

>>140 匿名さん
コンサルタントなら
建築士じゃなくてもいいんじゃない？

設計とコンサルタントをセットで考えたとしても
大規模修繕程度なら
現実的に建築士の知識や資格は
あんまり役に立たないんじゃない？

>>139 匿名さん
多いですかね…
ゼロではないけど、決して多くはないと思う。

とはいえ
業界一位のTDSは、先代の岡さん、今の大森さん、ともに一級建築士じゃないです。
ほとんど休眠会社化していた同社を買い取る感じで岡さんがここまで大きくしたので、
商売人なんでしょうね。
利益を産むシステムを完成させた立役者でしょう。

>>140 匿名さん

さらに言うと、
マンション改修の経験がない一級建築士が
コンサルすることのほうがコワイわ。

大規模修繕専門のコンサルタント会社だとすると
会社を維持することを考えたら、
管理組合からの格安な契約金だけで成り立つ訳がないんだよなー

正当な費用を組合からもらうか、
どこかから調達しないと無理でしょ

ってことは
設計コンサルタント費用が安くないと選定しない、という組合が多すぎるので、今のような業界の構図になったのは明白。

>>141 検討板ユーザーさん
そうかな？
建物に関するトラブルなんでしょ？
専門的な知識がないとコンサルトできないと思うよ。
医学知識のない者が病人の診断をするようなもの。
時々いるよね。
勘違いして生きている人間。
コンサル内容に対して知識のない人間がコンサルするなんてお笑いだね。

>>142 検討板ユーザーさん
オレオレ詐欺で大もうけした奴だってたくさんいるぞ。
大もうけしたから立派なコンサルなんて勘違いしていないの？
多くの犠牲の下でのお金儲けは人間の屑がやることです。

>>143 マンション検討中さん
ゲテモノ好みの人間だね。

>>143 マンション検討中さん
建築に対する知識が不足しているから一級建築士の資格さえもらえない。
国家が、あんたは建物に対しては知識不足だとお墨付きをもらっているようなもの。
一級建築士もピンからキリまでいるが、そのキリにもなれない人間が2級建築士。
そんなコンサルから何を相談するの？
おーこわ。
鳥肌が立つわ。

一級建築士は主として建物を新築するために必要な設計・工事監理業務に偏っている資格ですからね

っていうか
大手のマンション改修専門コンサルのほとんどでは
一級建築士が実際の業務をやってないでしょ
。
プレゼンと打合せ出席と押印だけ。

実務は施工業者が裏でやってるし。