福岡でお勧めの管理会社教えてください

大手ではなく地場の管理会社と管理に共有をした方がよい。
大手だと首都圏で遠方である。事が起きた時の対応が大変である。
私は、原告　被告、になった時には最高裁までの案件をかかえている。
想像してください。へとへとになります。勝訴は間違いない案件ですが。

３９８ですが合人社への変更はしたくありません。

３９９さん！
何故？合人社を勧めるのかな？
一般的にはキナ臭いうわさが絶えない会社だけど、若しかして皆が知らない“優秀”な面でもあるのかな？


？が多くて申し訳ないが、勇気ある推薦なもんで何か驚くような“隠し玉”が合人社に有るんじゃないかと思ってね。


この会社を誤解してたらいけないから、そこの処を一つ聞きたいね。


俗に言うように、どんな悪人でも一つくらいは“良い奴だ”って言われる面を持っているけど、合人社もそんな面がわずかでも有るのかな！

ないよ

無いで納得！
分かっちゃいるけど、まぁ～そんなもんだろう。

福岡のマンション管理士に管理を任せたい。
組合の顧問とか。

399　勇気ある方ですね。ある意味で！
合人社？ここは、管理会社ではないでしょ。管理会社と名乗っているだけ
中国地方・九州では、90％以上の方が絶対に任せてはいけないところで超有名なのに
また、こんなところに管理任せたら一気にマンションの価値下がって
売却損が、どれだけ出ることか！中国地方のマンションでまた裁判やらかしているんですよ
理事長を、飼いならして。

理事長と組合員の裁判なのに、合人社の社員が傍聴してたり被告の理事長の証人として
出てきたりとか載ってたよ。被告自身は全く出てこないらしいよ
被告代理人の弁護士も裏で合人社が依頼したんだって！！
バカなのかと思う。

管理会社の良しあしは、一概に言えませんが最低レベルの合人社と日本ハウジングは避けるべきです
ここは、会社ではありません。
この会社の実態を知れば、他の管理会社は少々のことは目を光らしておけば
辛抱できる範囲ですよ。

東急コミュニティーも似たよう事しているよ。
敗訴すると判断して手は引いたけどね。
ニセ理事長は管理会社から捨てられている事に
気ずいていない。ノイローゼだよ。

410さん　この管理会社の管理の
マンションの価値は下がってないけど。
逆に高値だと思いますけど、価値の下がった、
マンションの具体例をお願い致します。

412
その前に、貴方が逆に高値だというマンションを記載するのが筋です。
お薦めの管理会社を聞かれているのです。
合人社が、いいと思うのならそのように意見すればいいでしょ。
ただ、中国・九州・四国地方の掲示板では、批判を浴びることを覚悟に
投稿することですね。

４１２さんを非難するわけでは無いのですが。

マンションの価値が落ちているというよりも、合人社が管理するマンションのニーズは確かに落ちています。

一般論で言うなら、法事国家の日本において「フロント企業」「他民族」の汚名を一日も早く払拭すべきではないでしょうか。

他のスレでは、合人社に対して目を疑うような投稿が数え切れないほど、すごい勢いで書かれています。

単に憶測ではないと思います。

原因があって結果があります。

その結果として、凄まじい意見が氾濫する事実こそが問題ではないでしょうか？

因みに私がマンションを購入する場合、合人社が管理会社の場合、購入することはありません。

福岡での日本総合住生活と言う管理会社はどうですか。
私は良いイメージを持っておりますが。？
皆さんのご意見を伺いたいです。

スレ主さんの切実なお悩み解ります。
わたしが、住んでいるマンションも同じだからです。戸数も大体同じです。
そして、最悪と言われている合人社。この夏総会があるのでその時には
今までの悪事が、暴かれるので契約解除になることは間違いありません。ただ、管理会社に
どのような、委託をするかなのです。丸ごとお任せしてしまうと何かしら
不満が、出てきてしまう。わたしのマンションでは、分離で各専門家にお願いするという
意見も出ています。一番重要な、お金の管理は管理会社に任せないでという方法（模索中です）
掃除は、シルバー人材センターとか、機会のエレベーター等のメンテはメーカーと直接とか
少々面倒ではありますが、万が一不備が生じればそこの部分の契約を解除し他を探せばよい。マンションの
管理会社は、フロントはコロコロ変わるし専門家でもないし
オールお任せは、必ず不満が出てきます。スレ主さんは理事長としてしっかりとした
お考えをお持ちのようで、羨ましいです。ただ、理事長だからと言って一人が責任を負うことも
無いと思います。そのために他の役員さんがいるのですからね。規約には、必ず他役員も理事長の
サポートをするというようなものを盛り込んでおくといいのでは？と思います。
これは、あくまでもわたしの、参考意見ですが・・・。

＞因みに私がマンションを購入する場合、合人社が管理会社の場合、購入することはありません
414さん
私も、同じ意見です。
200％さけます。これだけ、長い年月違法とも思える
投稿が、あるということは、企業として見てはいけないと思います。
だから、新築マンションでは必ず管理会社を見ます。
中古でも同じです。もちろん、見学しに行きましたがやはり合人社管理は
マンション自体が、さびれていると言いましょうか、、、。補修だらけで外観も残念。

合人社批判の書き込みは、文言から判断して、幼稚すぎる。
あまり信用出来ない。冷静に読みましょう。

論理的げなく感情的。
プロのご意見を伺いたい。

マンションの住民は管理を買えと言う。
管理会社の評価は大事です。感情よりも大切な事を見たい。

414
「フロント企業」とはどういう意味？

４１７と４１４は同一人物と見た。
間違いない。はずだ。

４２２さん。
言葉には気を付けましょう。

もう少し常識のある答え方は無いのですか？
・・・見たとか間違いないとか！

管理に関してレベルアップを求めるのは誰しも当たり前でしょう。皆さんがお金を払っていつのだから。

悪いのは悪いと言って何が可笑しいのですか？
「フロント企業」の説明ですか？
もう少し社会勉強しましょうよ。

何か合人社の関係者が投稿している気さえするのは自分だけかな。

４１８～４２２さん、そっくり返しますが同じ人物の投稿じゃないですか。

意識の向上を図るのは何も不思議なことでは無いし、それよりも言葉使いのマナーを守ってはいかがですか。

文法の基礎をしっかり学んでは！

フロント企業とフロント職を間違えていませんか。

管理のレベルは委託契約により繁栄される。感情ではありません。
貴方のの気持ちを契約に反映してください。

反映

管理会社はどちらも似たり寄ったり組合員の意識が問題。

特に役員の選任方法を検討してみて下さい。

レベルの高い役員のマンションは安心して住める。

管理意識の高い組合員が多い程良いマンションである。

管理会社のノウハウを活用できる役員。

４２４さん。
「フロント企業」と「フロント職」の違いも判らないようでは各種の投稿の意味すら理解できないでしょう。

４２７さんが言ってるように、合人社が出るだけでスレが荒れてしまうのは、多岐に渡りそれだけの負担を強いているからではないでしょうか。

他のスレと違い、この「福岡のお勧めの管理会社・・・」は非常に常識的な内容ではと思います。

如何せん、一部の者の高圧的な文章構成には違和感を覚えます。

正しく議論をするべきではないでしょうか。

パーフェクトな管理会社の提供を願うのみです。

管理会社で勤務している者ですが、パーフェクトって何ですか？

パーフェクトな管理会社は有りません。
人間も同じです。軽く生きましょう。
皆がより良いマンションライフを楽しむ為に
管理会社に協力してもらい、
マンション住民も共に語りましょう。

全てに秀でたと言う事ですよ。

もっと言えば、プロ意識の高い社員が多い会社と言う事でもあります。

４３０さんが管理会社に勤めていれば、今更説明する事でもないかと思いますが。

４１５さん。

日本総合住生活の特筆すべき点を詳しくお願いします。

今後の参考にしたいと思います。

諸葛孔明みたいな人物ですか。
彼は孟獲に悩まされた。
日本人で言えば誰でしょうか。
432さんの言う全てに秀でた人間。
熟講師の林先生あたりを理事長にすると面白い。
あまり固く考えると面白くないですね。
気楽に生きましょう。

４３４さんと議論しても意味ないですね。

一つの言葉に捉われるあまり、逆に固く考えすぎではないでしょうか。

持論の公表は、それはそれでいいのでは。

どうぞ気楽に生きてください。

そうかもしれません。

>>432

それはパーフェクトとは意味が違いますね。
しかも全てに秀でた管理会社(または社員)など存在する訳がないでしょう？
そんな考えでいるようではストレスが溜まって仕方ないでしょうね。

私が担当させていただいてる物件先では、全てに秀でたなどと要求する方々は一人もいませんよ。
ミスして叱られることもありますが、責められることはありません。
要望に応えれば感謝し、期待以上に応えればとても喜んでくれます。
私もそんな管理組合に出来るだけのことをしてあげたいとも思いますし、することを苦に感じることも殆どありません。

当たり前のことを当たり前にやらなければならない、楽な業務ではありませんけど、結局は人間同士の信頼関係ではないですかね？

>正しく議論をするべきではないでしょうか。

不特定多数が見る掲示板で「フロント企業」と中傷することも「正しい議論」ですか。

４３０　４３７さんの考えに賛同します。

>私が担当させていただいてる物件先では、全てに秀でたなどと要求する方々は一人もいませんよ。

いつの世も無理難題を言う一人がいるもの。
大変な業務だと思いますが、頑張ってください。

>>439-440
ありがとうございます。

楽ではありませんが、人間関係の楽しさは感じます。
あと、達成感があればよりいいのですが。。

達成感を感じにくい仕事ですね。

貴方の心構えは良い結果は出るはずです。

しっかりした管理者をマンションごとに育てて下さい。

>>429

>一般論で言うなら、法事国家の日本において「フロント企業」「他民族」の汚名を一日も早く払拭すべきではないでしょうか。

根拠なく掲示板で「フロント企業」ということは法治国家では許されません。
また、「他民族」というのも、人種その他で差別することを禁じた憲法に反しています。
法治国家にあるまじき所業です。

>>441
管理会社は労働集約型産業なので、
多額のお金を払って手厚いサポートを希望するのか、
そこそこのサービスで良いから安く上げたいのか、
どちらかだと思います。

しかしながら、費用を安くしろ、サポートは金払っているんだから手厚て当然。
そういう節操のない人が多すぎます。
自分がどのレベルの対価を払っているのかという自覚がないと本当の意味での満足は得られないと思います。

安くて自分たちの理想に有った管理会社など、多分無いと思います。一番良いのは、マンション組合で管理すると良いですよ。自分たちは、そうしています。住人同士の顔も分かりますし、何より余分な出費が必要有りません。その分を修繕積立金に回せます。また、住人の中には、不動産関係や建築関係の仕事をされて来た人も居るのではないでしょうか？大規模修繕でも小規模修繕でも、結局はマンション組合で話し合ってから行うわけですよね？どの道、複数の会社から見積もりも取るわけですから、管理会社に委託しなくても済むと思います。また、自分たちのマンションは、組合で一棟丸ごと光インターネットをLANで結んでいますが、個別に契約するより節約出来ます。そうする事で、少しずつですが、節約をして修繕に備えています。インターネットの管理は、専門業者に任せていますが、１部屋あたりで1,500円は切っています。駐車場も、使わない人は必要な人に貸したりといった具合に、組合で話し合って決めています。ただ駐車場の場所によっては、貸したくても入れずらいなどでなかなか借りてくれない所が出るのが問題なんですが、月額料を安くする他に無いですね。こんな具合に、やって行くと組合自体も上手く回って行きますよ。はじめは、多少苦労はしますが、仕事のリタイヤ組みが居るはずです。アルバイト感覚で、掃除等はやって頂いては如何ですか？傷害保険も安く有るので、怪我などにも対応出来ますよ。自分たちが、この様にして来たのは、近くに賃貸マンションのオーナーが居て、いろいろと相談に乗ってくれたのが、きっかけです。一度、メールで相談してみる良いですよ。ホームページを出されていますので、メールは送れると思います。福岡市東区のMUANで検索してみてください。相談にはお金は必要ないですが、返事は直ぐに来るわけでは有りません。あくまでも、ボランティアで答えてくれていますので、気長に返事を待つと良いです。良いアイデアが有るかも知れません。

>>445

自主管理は簡単じゃない。
むしろ、悪質な理事長が就任した時のリスクは悪徳管理会社の比じゃない。

自主管理は、毎月の収支報告書とかは誰が作成するのかな？
管理員は組合で雇っているの？
清掃員とか各種点検業者は当然、組合で募集して相見積とかは取っているんだろうね。
工事は誰が業者を捜しているのかな。
当然相見積はとっているんだよね。
チラシとかを作成したり掲示したりするのも理事？
電球の球切れの交換は誰がしてるの？
理事会の資料や総会の議案書も自分たちでつくるんだね。
銀行にいって預金をおろすのも。
管理費等の口座引き落としも理事でやっているの？
ごみ置き場の整理は？
自主管理って大変じゃない？

何かパーフェクトが独り歩きしているようですが、４３７さん、あなたの考えはそれでいいんじゃないですか。

プロ意識を高い位置に持つと言う事を言っているだけですよ。

ストレスを感じる事なんてないですよ。

あなたと同様に私もマンション管理をしてますが、総合的に意見を汲み上げては如何ですか。

秀でたの意味が違いますよ。住民の不満を解消するなら一歩先を行くべきではと言っているだけです。

４３８さん、「フロント企業」と中傷等していませんよ。　

よく読んで下さいね。

他のスレで何故「フロント企業」とかの投稿がなされるのかを問うているだけですよ。

４４０さん、視点が違いすぎて議論にもなりません。
投稿の批判は良いから、あなたなりに住人に愛される担当になって下さいね。

４４７さんの投稿に賛同します。自主管理は難しいとおもいます。

それよりも管理の分散を考えた方が良作です。

例えば　清掃業務を清掃業者と組合との直接契約にするとか。

447ではありませんが、直契約のメリット、デメリットを正確に理解しないと良策とは言えません。

それは当然です。

直契約の方が中間マージン抜けるぐらいの短絡意見に見えた。

自主管理は暇を持て余した爺さんが多数いないと。
現役世代には無縁な話。

しょうゆうこと。

>４３８さん、「フロント企業」と中傷等していませんよ。　

意味不明。

>>414
>一般論で言うなら、法事国家の日本において「フロント企業」「他民族」の汚名を一日も早く払拭すべきではないでしょうか。

普通に読めば、合人社=暴力団関係企業と印象付けしようという意図がありあり。こういう書き込みはまずいでしょ。ご自身で削除依頼することをおすすめします。

きっとヘマしてクビにでもなった元社員の憂さ晴らしですよ。
最新の情報でもないし、一社を特定名指しですからね。

４５６さんの言っている管理会社はブランド企業である。
その割には不祥事が多い。人材不足ではないのか、
サービス業が本業だから、
高度な知識を要する分譲マンションの
管理には向いていない体質ではないかと思う。
管理委託している各マンションの住民は実態を、
調査されたらどうでしょうか。
個人情報などを悪用している可能性はある。

九州で東急コミュニティー管理のマンションの
住民の方のご意見をお聞かせ下さい。

この管理会社は配偶者がアウトロー臭い人間が理事長
と数人の理事長と共謀して委託契約　総会　理事会の議事録
に改ざんして密室で管理会社を交えて談合臭い事例がある。
こういった事例は一住民としては見抜くのは至難の業です。
非常に危険な管理会社である。公開したいがしても無駄である。
この管理会社の管理していない物件を探している最中である。

福岡のマンションではないでしょう。
ここは福岡のマンションの話だけにして下さい。

解りました。同じような事をしている管理会社はごまんとあります。
結局組合員の責任ですから気をつけます。

合人社ってそんなにひどい管理会社なんですか？
ただ、理事長に取り入って謝礼金を渡し、管理会社を変えるというのは、
合法かもしれません。
みんなお金には弱いですからね。

規約には厳しい合人社では有名です。
その反対の規約を守らない東急コミュニティー
は有名です。悪い役員の言いなりにはならない合人社。
その反対に悪い役員の言いなりは東急コミュニティー。
どちらを選ぶかは組合員の判断です。参考意見。
福岡での大型物件は合人社多い。
東急はビル管理は得意だが分譲マンションには弱い。
悪い住民がはびこり易いマンション管理は東急は有名。
めんどくさい案件になると逃げ足が速いのも東急
　　参考になりましたか。

東急コミュニティーばれなければ悪い住民と共謀する管理会社
って事ですか。

ごうじんしゃととーきゅーの悪評はよく見掛けますが、他の管理会社の評判はどうですか？

組合員はマンションの日常管理をチェックしなさい。

そこから見えてくる疑問点を投稿してください。

特に菅理員と清掃員と役員の関係を観察しなさい。

築5年60戸のマンションできちっとした菅理員教育をしてくれる
管理会社を教えて下さいの質問にお答えします。無理です。
お金の事と清掃をきちっとしてくれるなら菅理員はいりません。
ためしに実行してみたらどうですか。管理員は居なくても良い
事にきずきます。菅理員の人件費を節約して浮いたお金を有効
に使いましょう。管理員が清掃をしているなら菅理員の名称を
廃止して清掃員の名称にして清掃だけに特化すれば良い。

東急コミュニティーも組合役員と共謀してアンチ東急派
の住民が管理に携われにくくする為の規約を設定した。
賛成票が4分ん３に満たないので欠席者を議長(理事長）
に委任した者とみなすで賛成票に取り込み4分の3を
満たして可決成立して規約を設定した。住民が知識が
無い事を良い事に非民主的な事が発覚している。

東急コミュニティーの管理のマンションは
管理を見直してみて下さい。管理の見直し
はプロに相談してください。無料相談も有ります。

皆さん色々書かれているようですが、業者の立場で言わせて頂きますと、対応が良くて融通してくれる管理会社さんはどうなんでしょう？全国的な大手さんは厳しく、配慮もないですけど、地場の管理会社さんは本当に親切ですよ！
因みに会社名を挙げると、西鉄・ベストコミュニティー・新栄総合管理、ビジネスワン、にしけい、マベック等は大変お世話になってますよ！管理組合との直接契約にも関わらず、嫌なこと言わず、対応してくれます。こんな管理会社がいいのでは？

首都圏の大手の管理会社の福岡担当の人材は首都圏で役に立たない
人材を赴任させているのではないか。提案力はないし。
担当物件の規約を理解する能力に欠ける。組合に合った提案力不足。
プロフェッショナルになれない人材が多い。能無し役員は良いかも。

黙っていて理事の順番が回ってきたとき
理事を引き受けて理事長になりなさい。
さすれば改革出来る可能性があります。
今やかましい事を言うとクレーマー
に仕立てられ理事の順番を細工される事がある。
規約の役員の選任方法を勉強しなさい。

貴方が理事長になり総会の時出来るだけ委任状を取りなさい。
議決権行使書及び出席者のひとには説明して貴方の案に
賛成票を投じる様に日頃よりコミュニケーションを取りましょう。
理事のなかの貴方に反対する古参組対策を考えましょう。
秘策は誰にも言わず深く静かに潜航しましょう。（潜水艦）
総会に満ち込めばあなたの勝です。古参組の反対者は総会
に出席してヤジを飛ばせない様に工夫しましょう。

管理会社変更は普通決議事項

総会は区分所有者および議決権総数の過半数の出席組合員数で成立する。
普通決議は出席組合員数（委任状　議決権行使書　出席者含む）
の過半数で可決成立する。１００戸のマンションであれば出席組合員数
が５０名以上で総会は成立しその過半数２５名以上で可決成立する。
簡単です。

25名以上ではなく、議決権を含む過半数ですよ。
最低の基準をいっているようだけど、現実は、
議決権を含む出席者は多いでしょう。
議決権と委任状、それに集会出席者合わせて、その過半数以上ですね。

全員の合意を得られるように努力する事は大切です。
必ず得られるでしょう。

共同住宅ですから人間関係は大切です。

管理会社の変更は大事だがその後の事も
考慮に入れないと変更した理事長は逃げられない。
　
場合によっては大変な事になる。

逃げられる理事長は幸せである。
ローンを抱えて逃げられません。

スレ主の理事長さんは５年たっておりますが
まだ理事長していらっしゃいますか。お元気でしょうか。

理事長が暴走している程度なら、簡単に止められるでしょ？

不満なら改善すればいい。素人といっても高価なマンションの主なら知識ぐらい持ってなさい。

無知にもほどがある。

区分所有者一人一人が情報を共有して自分達のマンション
の管理に気を付けましょう。いつどんな理事長が誕生するか
解りませんよ。役員の顔と部屋番号位は覚えておきましょう。

今まで特に目立たなかった住民が、輪番などで理事長になった途端に張り切る場合があります。
規約や権限を逸脱しない範囲であれば頼もしく有難い存在となりますが、無闇に張り切るタイプは大抵がただの身勝手だったり空回りするので、気を付けたいですね。

理事長の資質は見抜けませんからね。規約を勉強して
自分を守らないといけませんね。理事長によっては
マンションの雰囲気が１８０度変わる事が有ります。

組合がかけている保険等の補償範囲など。
ある日突然上階から大量の漏水があり、管理会社
に問い合わせたら自己破産や夜逃げ等で不在宅に
なっているとか、便器から汚水が吹き上がるとか、
なにも知らない管理会社まかせの理事長は、
いざ地震等の指揮が取れない。なぜならマンションの
複雑な設備を理解していない。

西方沖地震を経験した住民は参考意見を投稿してください。
管理会社は連休の初日でしたね、しっかりした理事長は
指揮を執り被害を最小限にくい止めたはずです。

私のマンションは管理会社の担当は３日後に来ました。
大手の管理会社でした。

管理会社の悪口を書くのは、その管理会社が選択肢の中に入ったときに
排除の対象になる事実が述べられているのであれば、第三者には参考となり便利がよい。
ただし、悪徳管理会社と知りつつ委託し続けているのは、
組合員のレベルの方を問うべきだろう。

管理会社にも種別がある。
　全国展開の大手デベロッパーの関連会社
　全国展開の独立系大手
　異業種関連の全国展開の大手（親会社がマンション分譲ではない業種）
　地元のデベロッパー系中堅
　地元の独立系中堅
　地元の独立系小規模　　等である。
なお、地元に大手の種別がない理由は、
地元で最も管理戸数が多い会社でもランキング５４位、次が８４位（２０１３年）
５４位で１７０００戸あまり、全国では、１３位までが１０万戸を超えている。

それぞれにメリット、デメリットがあり、それについてはここでは述べない。
それぞれのメリット、デメリットについては、この後この仕分けを元に
書き込んでもらい、読んだ方がその内容を元に判断すれば良いと考えている。
もちろん会社の対応は良いところでも担当フロントマンのレベルが低い場合もあるし
その逆もある。委託先を替えるとデメリットも多いが、管理組合がしっかりしていれば
管理会社変更は、古くなった道具をお払い箱にする感覚と同じである。
愛着があるからといつまでも使い続けると、壊れたときの反動は大きいことが多い。

九州で一番の管理会社である、東福互光は中々しっかり
した管理会社だと思うけどね。
常に管理組合に目を向けた管理をしているからね。
工事等を積極的に勧めもしないし、自分の関連会社等に
誘導しようともしない、どちらかというと、消極的な商法
ではあるけど、安心感はあるよ。

そうですね。
東福さんはグループ総合でみれば全国でも上位に入る会社だ。
消極的な面が良い方にでれば良いが、管理組合の依頼心が強いところは、逆効果となる。
ダラダラと何時までも滞納管理費が片付かない、提案されないから修繕工事が遅れる等
気がつけば大変なことになっている。「悪気があった訳ではない。」は理由にならない。
サポート力の弱さはマンション運営ではマイナス面が大きい。
積極的な管理組合であれば、一部例外の管理会社以外であれば使いこなせる。

管理会社を探し、良い管理会社を選択する前に、
管理組合の内部勉強会を開き管理のあり方を勉強することが肝要
自ずから良い管理会社のスタンスが見えるようになり、
マンションのライフスタイルに沿う管理会社を見つけることができる。

修繕を積極的に働きかけてくる管理会社がいいのか、
そのサポートが弱いけど、管理組合のために一生懸命やるとこが
いいのか迷うとこではありますね。
ただ、工事については基本は長期修繕計画に沿って行うというので
あれば問題はないような気もするけど。
計画を前倒しまでしてやる必要はないし。
それに、相見積でも自社系列にもっていこうとする管理会社では困るし。

二本ＳＭは、ショボイ。
滞納管理費の回収に関するアドバイスは無いに等しい。
結局、その部屋は競売になった。落札されれば競落人から取れるかも知れないが、
マンションの価値は、さらに下がってしまった。
１戸１００万円下がれば、１００戸で総額１億円だよ。「どうしてくれる。」
回収方法は幾通りかあったはずにも関わらず、何もしない。
業務委託料だけ取って契約違反だろうが。
もっと真面目に管理しろ。サドマゾ管理なのか。

工事に消極的なのは、フロントの知識が乏しいだけ。
必要な工事と先送りできる工事を線引きできなきゃ、ただの役立たず。

早くやった方が管理会社としては、儲かるからね。

東福互光は積極的には工事は推奨しないよね。

でもいい会社だよ。

株式会社合人社計画研究所だけは絶対にやめて下さい。

う～ん、うわさには聞いているけど、
実態はわからない。

合人社は積極的に新規開拓はしているようだけど。
うちにも来たけど。

＞５０３
具体的にどのような部分がいい会社なのですか。

一生懸命動いてくれることかな。

合人社を悪くいう者がいるけど、いいと思っている
管理組合もあるんだよね。
そうじゃなきゃ、あんなに管理はできないよ。
全国でもトップクラスの管理数だよ。

何故そんなに管理数が増えてるのかというのが疑問ではあるけど。

東福互光という管理会社知ってます？

知ってますよ、うちはその会社に管理を委託してますよ。
真面目な会社と推測されます。

新築物件のスレに管理会社が合人社って多数見掛けるね。

新築物件は逆に少ないですよ。

合人社は、地元の小さい管理会社が管理しているマンション
が多いようですよ。

＞５１５
合人社は、地元の小さい管理会社が管理しているマンション
が多いようですよ。　　　　　意味がよくわからないのですが。
小さな会社の物件を横取りですか、
それとも、小さなデベの新築物件を契約していると言う事ですか。

新築から多いにはそれなりの理由があります。
答えは想像に任せます。
解約がでない事にもそれなりの理由があります。
この答えも想像に任せます。
答えの内容は、決して良いものではありません。

合人社って、管理棟数が多いね。

>新築から多いにはそれなりの理由があります。
答えは想像に任せます。
解約がでない事にもそれなりの理由があります。
この答えも想像に任せます。
答えの内容は、決して良いものではありません

想像に任せますといったって、分かる訳ないでしょう。

それなりの理由ってのが分からないよ。

想像に任せますという、それを知りたいですね。
教えてください。

合人社計画研究所だけは、駄目です。
根こそぎ、金を搾取されてしまいます。

合人社アレルギーですね。
合人社の社員は全て悪人ですか。

だから、東福互光を推薦しますよ。
いい会社ですよ。

具体的に教えて下さい。

東福互光は出来る方と出来ない方の差が大きい。
一般的には消極的な会社。
だから、何もしないのに委託料を取られたと感じる方もいます。
Ｈ社やＧ社の様に、積極的に管理組合のお金を消費することはないようです。
また、会社の方針なのか真面目に管理していても、
「何もやってくれない。」と積極的に運営している組合理事さんからの評価は低いケースが多い。
トラブルの対応力も低水準です。

理事会がしっかりしていれば、それの方がいいのでは。

ここのスレでは、東福互光が良い評価を受けているが、うちのマンションは変更をする予定です。
指示通りにできない担当、一流はまず居ない、二流も居ない。
三流以下ばかり、来春の総会前に臨時総会を開催して変更を検討中
具体的な指摘点は、事務管理、清掃、管理人、理事会での提案力等です。

>528
修繕とかを盛んに提案してくる業者にあたらないように
気をつけてください。
それから、事務管理費が毎月違う請求のとこもあるから要注意です。
例えば、掲示物のチラシやポスターを作成すれば、別請求がきたりするとこもありますので。

同感です。
合人社計画研究所の場合、他のマンションの写真を持ってきて「今にも壊れそうな状態だから大至急工事が必要です。　今直ぐ返事を下さい。　返事が遅れて居住者に被害が出ると理事の皆さんの責任問題になります。」と言って、工事をした振りをしてしまうことがありましたから、この会社だけは止めるべきです。

>528
いい人材は、どこの管理会社にもいますよ。
ただ、一流企業はその数が多いだけのことです。
管理会社は、大きなマンションには、優秀なフロントをつけますが、
小さなマンションには、それなりの者しかつけません。
このやり方はどこも同じ考えのようです。
管理員が悪ければ変えてもらえばいいし、清掃が悪ければ
フロントや管理会社に抗議すればいい。
理事会での提案は何かわからないが、理事会主導で理事会は運営すべきこと。
管理会社は、理事会や総会の支援業務を行うのが普通。
理事会や総会の準備（議案書の素案、議事録案、総会・理事会の出欠等はやるけど、
提案となるとね。例えば長期修繕計画で計画予定の工事を前倒しとかの提案とか
されてもねえ）
変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。

>528さん
５０戸以下のマンションだったら、ぜいたくはいわないことです。
今は、逆選別の時代に突入しているのですから。
儲からないマンションでうるさいとこは淘汰されますよ。

＞変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。
＞５０戸以下のマンションだったら、ぜいたくはいわないことです。
＞儲からないマンションでうるさいとこは淘汰されますよ。
＞小さなマンションには、それなりの者しかつけません。

管理会社の方からの回答でしょうが、理解不能です。
このような不遜な管理会社は淘汰されるべきです。
新米の管理会社員は、失敗しても会社に影響が少ない
小さなところで勉強してから、大きな管理組合を担当することになるのが普通
管理会社に苦情を伝えると、担当者の変更ができる大手は別として、
中小はそれも出来ずに切られることになる。
誰がお客様か理解出来ていない管理会社、福岡にも多いです。
もっとも、管理会社のスタンスは、管理組合の修繕積立金は、
自社の財産と考えて管理していると聞いた事があります。
今後は、管理組合の自立（委託管理をしないと言うことではない）と
役員のレベルアップが求められます。

>532
まさか自分で考えたことではないですよね？
誰から聞いたのか知りませんが、間違っていますよ。
管理会社にとっては、小規模マンションのほうが管理し易くて利益も上げ易いのです。
大規模マンションのほうが手間が掛かり、管理費を含めた値段のダンピングが行われ易く利益を出し難いのです。

小規模マンションは、全然儲からないよ。
おまけに工事や点検とかは、組合で勝手に業者に頼むしね。
小規模マンションで、事務管理だけを委託した場合、
採算があいますか？

>533
フロントは一人で１５ぐらいのマンションを受け持ちます。
新人に小さいとこばかり担当させたら、それこそ大変です。
ただ、ややこしいとこはベテランに担当させますけどね。
小規模マンションも大規模マンションも、管理会社としては
いい加減な取り扱いはできないのです。
だから、利益の少ない小規模マンションは管理したくないというのが本音です。

>535
小規模で手間と時間が掛からないから採算が合うのです。
少数で多くのマンションを受け持つことが出来るからです。

>538
理事会や総会にいくのも一緒。
収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
つくるのもおなじこと。
重説の説明も同じ。
手間がかかるのはそんなにかわらないよ。

そうですよね

>539
管理会社の仕事を知らない人が言っていることのようにしか思えません。
そのような表面的なことだけで比べるのなら、１０００世帯でも１０世帯でも同じだと誤解しますよね。
マンション側が管理費だと思い込んでる金額ではなく、実際の管理会社の管理費を世帯当たりにすると、世帯数が多いほど安くなってしまうのです。
それに、何かを行う時、小規模マンションのほうが小回りが利くので決断が早く無駄な経費が掛からないのです。

それらのことを分り易くするなら、管理人で考えてみれば気が付くと思います。

１０世帯のマンションに一人の管理人だと、掃除をしても時間が余るので他の色んな仕事が出来るが、１０００世帯のマンションなら、常駐の管理人やコンシェルジュや清掃人など、一番単価の高い人件費が掛かりますし、専門職のようにしか使えませんので効率が悪いと言うことに似ているのです。

一見、常駐管理人やコンシェルジュなどを行うことで利益を上げられると思うのですが、実際には赤字なのです。

フロントが一人で見込める利益は、１０００世帯の一棟でも、１０世帯が１０棟でも変わらないと思って良いのです。

特に、１０００世帯のマンションだと、理事会から、あれこれ減額の話が出易く、管理会社にとっては利益をもたらすサービスでも、無駄なサービスだと判断されて縮小になったり無くなったりしますからね。

>541
>理事会や総会にいくのも一緒。
>収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
>つくるのもおなじこと。
>重説の説明も同じ。

小規模マンションの方が小回りがきくので決断が早いとか、無駄な経費がかからないとか
それは関係ないんではないの。
又、事務管理費は世帯数が多いほど安くなるとごくごく当たり前のことをいっているけどね。
コンシェルジュとか管理員、清掃員の利益をいってるけど、それはちゃんと請求されているでしょう。
管理員をつければ管理会社は赤字になるとかいっているけど、全く根拠のないことだね。
果ては、フロントが一人で見込める利益は、10世帯でも1,000世帯でも一緒とはねえ。
他の管理会社の者がこれをみたら笑っちゃうだろうね。

>536
大規模マンションを一人で担当することはありませんよ。

>542
管理会社の人がこれを見ると、「ばれた！」と思いますよ。
既に知られていますが、このようなことを書かれると、あなたのように否定して回っているのが現実ですね。

>543
大規模マンションとは何戸から？

>545
＞大規模マンションとは何戸から？

不思議な質問ですね。

ご飯の大盛りは何グラムからなのでしょう？

ラーメンの大盛りは何グラムからなのでしょう？

と、同じ質問にしか思えません。

>543
>大規模マンションを一人で担当することはありませんよ。

これに対する質問ですよ。大規模マンションていっているでしょう。

>546
ではご飯の大盛の基準はなんでしょう。
食堂等では、大盛と普通のライスの値段は違うでしょう。
ラーメンは麺が多いのが大盛というんではないですか？
マンションでも、戸数で大規模という判断はしているのでは？

合人社計画研究所が、大きなダメージを被ったようで書き込みが激減しましたね。

　気がつくと、福岡の管理会社についての話が
飯の大盛りの話にすり替えられていますね。
　まともな管理会社ではあり得ない工作です。

東福互光はなかなかいい管理会社だよ。
工事とかを積極的に奨めて儲かろうとはしない体質だからね。
滞納金については、理事会で報告するように理事会が要請すれば
いいだけのことだよ。
滞納金についても、管理会社任せにすることなく、理事会も動かなくちゃね。
特に半年過ぎてもまだ管理会社に滞納金の催促をさせているようじゃ理事失格だよ。

やたら、工事の提案するとこはどうでしょうか？
ホントは保険請求できない様なものを、いかにもマンションの事を考え、
保険で工事したら良いと勧める管理会社って、ありですか？
それって、保険金サギじゃないんでしょうか？
保険請求者は、管理組合（理事長か）だから、不正請求ばれたら
どうするんでしょうか？
ぼったくり工事の請求を保険会社にして、一番得してるのは工事業者（管理会社）
「ここに署名と捺印をお願いしますって言われたから、中身も分からずそうしましたって・・・」
子供じゃないんだから、世の中通らないでしょ。
リスクの事（犯罪～サギ）であることも承知の上、提案してくる会社って
コンプライアンスに問題在りだと思いますが？

東急コミュニティーが、ここ何年間で起こした横領、個人情報流出等の主要な事件一覧です。
東コミ＆国土交通省のホームページに記載されています。

全ての管理会社は、事件が新聞で報道されてから、ホームページで謝罪するのではなく、どんな些細な事件でも自主的にプレスリリースする東コミの姿勢を見習って欲しいものです。
やっぱり東証一部上場企業は違いますね。

●横領
・都内の管理組合から1600万横領、着服
平成24年10月　　中村元宣社長からのお詫び　　
　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
平成24年12月　　国土交通省からの処分　
　http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000071283.pdf
平成24年12月　　｢マンション管理適正化推進法｣に基づく監督処分
　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241225.pdf
平成25 年1月　　再発防止策
　　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/250122.pdf

・13の管理組合から横領、着服
平成22年3月　　中村元宣社長からのお詫び　　
　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
平成22年10月　　国土交通省からの処分
　http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000016631.pdf

●個人情報流出等
・平成23年3月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/230324.pdf
　メルマガをＢＣＣでなくＣＣで送信
・平成19年12月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/191210.pdf
　　携帯電話の紛失
・平成19 年6 月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/190621.pdf
　　居住者名簿や管理組合役員の連絡先等を元社員が退職後に営業目的で使用
・平成18年11月　　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/181116.pdf
　　６５名分の部屋番号・氏名・水道検針値が記載された水道検針表を紛失
・平成18年9月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/180912.pdf
　　携帯電話の紛失
・平成18年8月　　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/180811.pdf
　　６６世帯のマンションの区分所有者・居住者名簿の紛失
・平成18年2月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/180224.pdf　
　　総戸数28 戸のマンションで居住者名簿・入居届が盗難
・平成17年10月　http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/171007.pdf
　 工事代金領収書綴りを紛失

すっかりこのスレも音沙汰無しとなりましたね。

大規模マンション

首都圏と違い、福岡では、大型マンションは少ないので

小規模マンション　３０戸未満

中規模マンション　３０戸～６９戸

大規模マンション　７０戸以上

以上の括りで宜しいのではないかと

一応、３０戸未満だと、大濠とか浄水通り、百道浜等好立地以外では常勤管理員が配置されていませんし、
７０戸以上だと、常勤管理員さん以外に清掃員が配置されていることが多いです。
その中間の３０戸～７０戸を中規模と考えてみました。

まあ戸数はファミリータイプを基準に考えワンルームは対象外ですかね。

５５１さんが言われる通りちょっと場違いな意見が気になりますね。
小生も以前は積極的に複数投稿してきましたが、“揚げ足取り”的な意見が多数見受けられ残念に思っていました。
顔が見えないから何でも言えるではなく、顔が見えないからこそ正しく語り合うべきでは？
飯やラーメンの大盛りは、甚だ品がないですね。

もう、このスレも終わったかな？

５４５、５４６みたいな「ストレス解消」なのか「自己陶酔」みたいな輩が投稿するようになったら、追随する者が出てきて中傷的な内容が増えるもんね。

また心が病んで、どこかに「はけ口を求める」者が多いのかな？

参考に出来る内容を投稿して頂いた方々には心より感謝致します。

２月１０日に投稿した５５８です。

５４５、５４６と書き込みしてしまいましたが、正しくは５４６、５４９です。

５４５さん申し訳ありませんでした。

マンションの資産価値の一つに、大規模マンションというのがあります。
やはり大きいということは、管理が細かく行き届くということでしょう。
工事、理事、施設等
小さいより大きい方がいいのは間違いないでしょう。
大規模マンションであれば、管理会社も力をいれてくれますし、工事や点検
業者もいい加減には扱えないですから。
小さいマンションでは、管理員がいないとこもあるし、ついていても清掃員と兼務
とかもあるからね。
集会室や管理員室の問題もあるし。
やはりおおきいことはいいことだね。

デベ系のマンションは、大規模修繕工事は系列にもっていかれる。
施工会社を同一内容で公募するのがいいんだけどね。
同じ仕様・同じ修繕個所、同じ材料でね。
穴吹コミュニティなんかは、絶対といっていいほど、系列企業が
やっているからね。
工事費が高くなるのは当たり前だね。
１億の工事費で１割とか２割は大きいよね。

＞５６１

なかやしきエステートサービスはなかやしきの子会社ではなく、マンション管理部門です。

非常に紛らわしいのでグループ会社と勘違いされる方多いですね。

管理会社は大手は避けたいものです
地場で経営者と会って面談の出来る会社が良いと思います
大手は経営者がサラリーマンであり自己保存優先です　利益優先です
本来管理業務は共存共栄が正しい姿ですが　大手の自己都合優先では共栄は無理です
為に適正可法が生まれました
大手の担当者では埒が明きません

大手であろうが、中小地元であろうが、営利企業である限り採算ベース優先ですね。このことだけは間違いありません。

適正利益を求めるか過剰利益を求めざるを得ない大手企業体質の違いは重要

大規模修繕工事の管理会社の適正利潤

管理会社の姿勢はまちまちですね。

最悪と思われるのは、大手のＧＯ社、北九州のＮ社ですかね。

管理会社という立場を悪用して修繕積立金を利幅に関係なく総取り。

たとえば下請施工業者の見積もりが２０００万円でも、管理組合の預金残高が５０００万円なら

管理会社の見積もりも５０００万円以上・・・・・

麻雀で管理組合だけ手牌オープンにしてカモられている状態です。

＞565
営利企業である限り採算ベース優先ですね


採算ベース　余剰人員を多く抱えている大手は損益分岐点も高いものです　大手を避ける理由の一つです

株式会社クローバー管理がお勧めです。
COMシステムで不透明な中間マージンを排除し、管理費の内訳や管理の流れが明確になり、無駄なコストの削減になります。また、各保守会社の選定や交渉、日程調整や掲示（案内文やお知らせ文）などの日常業務、費用の支払いなども全てマネージメントする契約ですので、理事会様の負担が増えることはございません。

管理組合の理事長をしておりますが、私達もクローバー管理に変更して数年経ちます。　私が管理員から報告を受けているのを見た、ある業者さんから管理会社社員と勘違いして、バックマージン不要のいい会社ですねと言われた時に、クローバー管理で良かったと改めて実感しました。誠実な社長と直接、話せばすぐ判りますよ。管理員さんもよく、マンションがきれいになりました。

ここに聞いたら如何ですか。
http://www.fukukan.net

北九州マンション管理士会の管理士は豪勢な資格保持者ですね。
建築士や法律家や、数は少ないが優秀です。福岡市内にはないですか？

管理会社TKCの支店長が規約違反や法律違反を繰り返す理事長を
擁護するような見解文書が各区分所有者に配布された。
投稿拒否がなければ証拠は膨大になりますが少しずつ公開したいと
思います。規約違反や法令違反を擁護する見解文書を区分所有者へ
配布とは管理業者としての資質を疑います。
規約の説明の為支店長に面会申し込みをしたのですが、
間に課長が立ちふさがり面会拒否です。国土交通省　告訴等は
しばらく静観しています。ご意見があればご投稿下さい。
支店長の実名も証拠と共に投稿予定です。

㈱クローバー管理をお勧めします。
私が居住しているマンションは築14年が経ち今年大規模修繕工事の予定ですが、７年前に管理会社を㈱クローバー管理に変えたことで修繕積立金のストックが大幅に増え、手出しも無く今の積立額で十分に賄えそうです。しかも今迄一度も修繕積立金の値上げはありません。
長い目で見ればこれは非常に重要な事であり、分譲マンションにお住まいの方は是非ご自分のマンションの大規模修繕計画書を確認されることをお勧めします。何か問題が起こった時のクローバー管理の担当者の対応も早く、お陰様で快適なマンションライフを過ごしております。

　小規模集合住宅の管理組合役員です。
　現在、西鉄不動産に業務委託していますが、最初から担当者は無能、組織は無責任。「基本のキ」さえできていないため、役員就任と同時に怒りまくり、呆れ果ててています。
　管理会社の変更を総会に提案すべく、情報収集中です。皆様のお知恵をぜひとも拝借いたしたいと思います。よろしくお願いいたします。

581さん、頑張ってください。
管理会社には、あきれますが、怒っては、いえません。粛々と対応
されたほうがよいかと思います。
また、ほかの役員方とは、信頼関係をとりつつ、意見を尊重しながら進めていければよろしいかと思います。何かお仕事持ちながらだと大変でしょうが、頑張ってください。グループ会社の管理会社の、上の方は、天下りが多く、すべてとは、言いませんが、無気力な方が、多いです。上にいっても変わらない際は、変更したほうがよいかと、小規模な管理会社でも、管理組合が、しっかり監視していれば、いいですよ、管理委託費の面でも、広く選考してもよろしいか、何かありましたら、どうぞ、書き込みされれば、わたしでもほかの方でも、答えてもらえると思います。

>581さん
管理会社が何もしてくれないようなら、お金の無駄です。
早く変えた方がいいかもですね。
しかし、変えるのは不安でしょうから、新規の管理会社を
大体決めてから、そこに相談をしながら、対応策をとって
行く方がいいですよ。

そうですよね、次の管理会社も予想しながら
リプレイスしていくべきです。

何度も東福◯光が九州で一番大きいって、社員さんが書いているみたいだけど、地場企業で一番大きいの間違い？

ちなみにうちのフロントに聞いたら、東福○光はベスト5(九州での管理戸数)にも入ってないのでは？って


ちなみにベスト５わかる方教えてください。


うちの管理会社(東コ)は、上位五社に入っているみたいです。
東福◯光はもちろん入っていないみたいです。

>>586
九州管内で５,０００戸以上管理している管理会社
本社は全て福岡県内　他県の会社は、５０００戸以下

1 東福互光 17,494
2 長谷工コミュニティ九州 13,608
3 ビジネス・ワンファシリティーズ 11,804
4 日本エスエム 10,751
5 コミュニティサービス 10,490
6 総合システム管理 7,658
7 応和管理 7,348 
8 西部ガスリビング 7,145
9 西鉄不動産 6,580
10 ランドメンテナンス 6,497
11 新栄総合管理 5,657
12 ファビルス 5,545

ちなみに、全国ランキング５０位は
50 スカイサービス（東京） 20,200

確か九州内では

一位 穴吹ハウジング 3万戸超
二位 東急コミュ二ティー 2.5〜3万戸
三位 合人社 2万〜2.5万戸

クローバー管理が悪いって話は消された？

東福互光さんが、委託費は安く、工事とかも強引には勧めてこないし
無難なんじゃないかな。
うちのそこを使っているけど、しっかりやってくれてるよ。

＞５８６
＞何度も東福◯光が九州で一番大きいって、社員さんが書いているみたいだけど、地場企業で一番大きいの間違い？

　東福互光が九州で一番大きい＝地場企業で一番管理戸数が多い　との意味で間違いではないのでは

＞ちなみにうちのフロントに聞いたら、東福○光はベスト5(九州での管理戸数)にも入ってないのでは？って

　５８７，５８８さんの通りだとするろ４番目と推測できます。

＞ちなみにベスト５わかる方教えてください。

　管理会社では、地区別の管理実績を公表していません。マンション管理業協会に問い合わせてみたら

　以前、東急コミュニティーはホームページには、九州支店の管理実績を掲載していました。
　

>591
マンション管理業協会で検索すれば、すぐ出てきますよ。

うちのマンションは東福さんに清掃などを委託しているようですが、
だったら管理会社を東福に変えた方がいいってことになりますか？

九州では、1位穴吹ハウジングサービス。2位東急コミュニティ。3位合人社計画研究所。4位日本ハウズィング5位住友不動産？コミュニティサービス？みたいよ。

>593
東福互光は確かに管理委託費は安いよね。
派手さはないけど、しっかりやってくれてるよ。

大手はやめときましょう

>>596
その理由と根拠を述べて下さい。

大手は損益分岐点が高い　社員は惰性に流れる　やる気の在る社員は其れに満足せず独立開業を志す
大手の管理会社の朝礼でも覗けばこりゃいかんと感じるでしょう

http://www.968kanri.co.jp/images/feature/imgSystem02.png

必見

概して、大手は委託費が高い。