総会とは、一体誰のための総会か？

うちのマンションは。意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）

は理事長に一任した者とみなすの規定があります。総会の議案は理事長の一存でＯＫ．

４００戸のマンションで会場に来たのは、たった９人です。

欠席、棄権も委任したとみなす規約は、法律違反の疑いがあります。

ふる～い規約だろうね、特殊なマンションみたいですし、議論の対象にはならない。

４００戸のマンションで会場に来たのはたった９人というのはうなずける。
どこのマンションもそんなものだ。

意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）は、委任状や議決権行使書を提出しない議長一任者ということを確認してれば、問題ないでしょ。

ていうか、建替え決議のときなど、やりやすいよね。

殆どの組合員が管理組合に無関心で、総会は主席者も少なく委任状も白紙という事態を逆手に取って、総会の議題をひっくり返す為に、立候補者が自分の名前で一任して欲しいと賃貸者宅まで戸別訪問した例もあります。

そうなると、選挙と同じで無党派層をどれだけ獲得するかが勝負を分けます。

６１です。　追記します。

総会の成立要件と理事会も、意思表示なき者は理事長に一任の規定です。

そのやり方や状態自体がすでにスラムだね、何も機能していない。

マンションでは一任する程の付き合いないよ。
有るとすれば、宿敵が同じという付き合いかな？

誰でもわかる社会的地位を持っている住民以外は、皆同じ。
だから66のように意思を貫きたい住民の取り巻きが、戸別訪問して拝み倒すのではあるまいか。

戸別訪問して拝むだけかい？手ぶらで来たのかい？
とか住民有権者にせがまれたりして

そんなことしたら胡散臭い人間と誤解されるよ。

それよりも他の方法はありませんか。？

良く考えると、総会は出席者０でも、理事長に一任した者たちの総会だから、

成立（不成立）するし。議案も可決（否決）は理事長一人で採決できますね。？

住民有権者は興味がないのとさっさと引き揚げて欲しいからハイハイ分かりましたご苦労様で、白紙委任状。

それでいいなら何の問題もないのでは？

総会における議決権の行使については、区分所有法第39条2項に「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」と定められています。この定めに基づき区分所有者が代理人を選任し、総会における議決権の行使を代理人に委任したことを証する書面が委任状であり、この書面が管理組合に提出されることによって代理人は総会での議決権行使を認められます。

代理権の授与は、通常委任状という書面でなされますが、委任状には、代理人の氏名、代理する事項（本問では総会議決事項）を記載し、本人の署名と押印して、作成されます。
したがって、規約においてご質問のような規約を定めても、委任状が提出されない状況では、代理権授与の要件を満たしているとは言えず、理事長を代理人と認めることはできません。

仮にこのような規約をたてに、当該区分所有者に成り代わって議決権を行使したとすれば、当該区分所有者の権利を侵害することになって、本問のケースでは、議決権を理事長一任と扱うという規約は無効であると解せます。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

立候補者のしつこい催促が住民有権者を呆れさせた結果、白紙委任状。
票まとめも度が過ぎると逆効果なのです。

>74
そんなようなこと言ってた人がうちのマンションにもいましたが。
理事連中が、まあまあ固いことおっしゃらずにと一席設けたところ
なあなあになったようです。
経費は組合活動費でおとしたとか。

↑
弁護士の解説ですよ　アタマ痛いの？

そんな事したら調停に引っ張り出されて恥かくだけ

７４さん。有難う御座います。

いい勉強になります。無効の規約を実行して可決した議案は、

既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。

実行された案件はどうなりますか。案件に拠れば無効に、

できる物もあると思いますが。

>78
＞既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。
告訴の必要はありません、民事調停で十分ですよ。
理事長さんを調停に呼んでもらい、総会で議決した事項の無効をしてもらいましょう。
理事長さん違法ですから調停でそれに合意せざる負えません、後は再度総会する事です。
調停の手続きはいたって簡単、御自分でなさるなら数千円、裁判事に疎いなら
代書屋さん頼んでも数万円、費用は組合持ちになる可能性高いですね。

調停にはその事案に精通した専門家が複数名出席し判断、提言するから楽チンよ。
時効には注意要るけど、申し立て書記入する段階で解るから、いいかな。

>79

うちのマンションでは、管理費の支出項目として管理規約に定めのない託児所への支出（補助金）を数年間にわたって行っておりました。

もし、民事調停で総会で議決した事項の無効が認められた場合、これまで託児所へ補助金を支出していた理事長および理事は、損害賠償しなければなりませんか？

>79
調停は簡単ではありませんよ。
裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、
いかなかったら、調停はそれで終わりですから。
それで罰せられることはありません。

>80
>81

それでは、告訴されたらどうなりますか。

>>81
＞裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、

不法行為が確実な場合でも呼び出しに応じませんか？　そんな人はいませんよ。
出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。
どこまで行っても不法は不法行為ですよ。
本裁判になっても組合側、理事長の敗訴は確実、裁判費用、代理人費用まで組合負担かな。
訴訟に関しての管理規約見てみなさいね。

私は何度も経験してますし、同僚のマンショントラブルでも協力していますよ。
自前の調停申立書のテンプレートも作成、これ法律関係事務所しか持ってないのよね。
無ければ裁判所で書類貰って全て手書きで面倒だからね。

心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

>80
その事例も調停で判断仰いだ方がいいかも、
賠償責任が理事長個人なのか管理組合なのか、これだけでは判断は無理。

とりあえず民事調停で和解や合意した内容は本裁判の判決と同じ効力がありますから。
個人に賠償責任があるなら払ってもらえばいいし、払わないなら差押えでもすぐできるよ。

>心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

総会にも出たがらない不精な住民がそんなめんどうなことやると思ってるのか
ばかたれが

民事調停の場で罵倒しあえよ、お前ら

マンション管理上の争いは家事相談と同じだから、調停で十分だよ。
組合や理事各自が気を付けてやってれば何も問題ないのに、悪意や欲出すと争いになるわ。
それより管理費滞納する世帯を厳重に管理するのが重要よ。

>83
調停は、裁判所からの呼び出しがあっても出廷する必要はありません。
出廷がなければ調停は終了です。
後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。

＞後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。
「出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。」
とかいてありますが　なにか？　　

離婚調停でもあるまいし　管理組合理事長に不法行為が有るからの申立て　

出て来ないなら通常裁判に移行するだけ　何も問題有りませんが　なにか質問でもあるの？

いきなり通常裁判じゃないだけ有難く思わないとねぇー

規約次第だが組合の不法行為なら代理人費用含め裁判費用は全額管理組合持ちになるかもねー
　

管理組合の役員は輪番制でこれまで水位しており、理事の互選で理事長を決めている。
管理会社変更の議案は議決権行使書だけで、出席組合員の過半数で決議されているのに、
欠席者（議決権行使書及び委任状未提出者）を。
理事長に一任するといった規約を持ちだして、管理会社変更を否決した。

区分所有者からの異議により、監事に責任を追及したら、監事は留守で行方が解らない。
理事長を解任を請求したら、さっさと辞任して、子分の区分所有者が理事長になった。
更に追求したら、弁護士と管理士に相談、規約と法令違反を指摘された。

理事長は、知らないで組合運営をしてきた、
全て管理会社の指導で行ったので自分には責任はないと逃げる。

理事会と総会の議案書と議事録を精査したら、その他諸々の法令と規約違反が発覚。

知らなかったではすまんぞ。

善管注意義務違反だ。
理事会の構成員は連帯責任で損害賠償だ。

総会は区分所有者総数及び議決権総数の過半数が出席（出席者、委任状、議決権行使書を含む）

すれば足り、普通決議事項はその過半数で決する。

特別決議事項は、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上で決する。

これは、区分所有法の強行規定で、これと異なる規約で、緩和する事も厳しくする事もいけない。

所が、規約に、欠席者（出席もしない、委任状も議決権行使書の未提出者、意思表示しない者）を

理事長（議長）に一任するものとするの規約で、過去、現在に至るまでの議案書、議事録を精査したところ、

規約の設定、変更、廃止、大規模修繕（重大変更含む）、組合の法人化、機械式駐車場の撤去変更、を可決。

規約違反、法令違反が発覚、過去の理事長に問い合わせたら管理会社のアドバイスであるとの事。

新任の管理会社の支店長は、契約の解約を恐れて各区分所有者に間違った見解を配布。事件に発展しそう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

私のマンションは法令違反と規約違反者の共同で管理されている。

皆さん、どう思いますか。勝訴できても弁護士費用は高いです。

告訴されれば、仕方ないので覚悟しております。

分譲マンションに住んでいる方々は。読んで理解して下さい。

マンションは管理を見て買えの諺どうりです。管理会社の体質も知る事。

>96

一体どこの管理会社でしょうか？
そういう情報を教えてください。
（恐らく、この掲示板に名前の出ている管理会社？）

管理会社は、１０９です・

↑
またぁ！　　その業者にクレーム有るなら直接どうぞ　個人的な怨みはほかでヤレ！
あちこちのスレに同じ事書いてんじゃないよ　邪魔で迷惑！

ＮＯ１００さんは管理会社１０９の関係者ですね。真実を投稿しております。

恨みではありません、冷静に判断して下さい。被害者を出さないためです。

区分所有者は、もっと賢くなって下さい、

自分の財産は自分で守るしか方法は有りません。

よっぽど、痛いみたいだ。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

投稿して下さった方、有難う御座います。今後ともご指導ください。

http://www.gojin.co.jp/faq/02/faq_02_25.htm
質問です。
「建物の区分所有等に関する法律」では、管理規約において「建物又は、その敷地

若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について、

定める事となっています（区分所有法３０条１項）が、役員の定員、立候補制度を、

設定しました。立候補が定員オーバーの為に選挙管理員会の設立と、定員に不足が、

生じた時のために、輪番制を規定しました。この規約は有効でないとの事で削除されました。

理事長に質問すると管理会社の担当のアドバイスとの返事でした。理解できません。？

>>102
>>104
下品な投稿は謹んでください。

そういう投稿のことです。
一度投稿マナーを読み返してください。

>>総会とは、一体誰のための総会か？　　　
というこのスレ。

理事の出席者、理事長への委任状、議決権行使書の合計で、普通決議も特別決議も、総会開会前に
決着している場合が殆んど。

議案が真面なものなら良いが、無能な理事長や理事、監事が輪番制で揃うことが多い昨今。
一部の良識ある組合員の意見は通らず、管理会社のための総会化しているマンションです。

民度が低い(議決権行使書は何でも殆どが賛成票)で済まされないと危機感を持っています。
総会で逆転廃案にする裏ワザ何でも結構です。是非ご指導ください。

１１０さんと同じ考えです。総会で、逆転廃案にする方法は、残念ながら、
規約と法令に従うしかありませんから、難しくなります。たとえば、
法定闘争でで勝訴しても、区分所有者の意識（関心か民度）によって、
元の木阿弥です。政党政治と同じで、悪い言い方をすれば悪人（良人）の、
多数決で決まります。特に役員のなり手が悪人（良人）か、どちらかが、
多数であるかを見抜く事。つまり、管理を買えとは、入居している住民の性質が悪（良）
のどちらが多数を占めているかでです。イメージの良くないマンションは安くで、
替えるメリットがあり、その反対もあります。私は前者をとりました。
管理会社は、それを見込んで、管理員を派遣します。管理員を見れば、
おおまか、マンションの中身が見えてきます。

失礼ですが、、解り易く悪と良の二者託一で表現させて頂きました。悪しからず。？

組合員数５８５（＝議決数）
総会当日出席者数　４
後は理事数名。

総会参加率＝0.7％
国内新記録かも。

組合員数５８５もいたら問題ないです。（運営に問題がでやすいのは人材不足になりやすい１００軒未満のとこ。）
まだ築浅で問題がないんですよ。
問題が出てくるのは１２年くらい経ってからです。

300世帯、築25年の中の下クラスのマンションです。
住民の層は半数が年金生活世帯で総会出席者もほぼ年金世代で、出席者は30名ほど。
30代、40代のほとんどの世帯は委任状といった無関心ぶりで、総会の議題すら興味がありません。
そんなマンションですから、理事会の思い通りに規約も変わります。
理事の任期についても3期続けて出来ないと決まったかと思えば、次の理事会は4期になったり、延3期以上が禁止？数年出来ない？しても良い？と年々変わり、今年度から輪番制を導入しましたが、これも不正があるないで来年度はどうなるのか怪しい。

総会の出席者は理事のメンバーと敵対する人が質問を仕切っている様で、誠に身苦しい。
理事の方もそれを知ってか、嫌われ者理事や、トラブル理事に限って総会は欠席する。逃げる。避ける。
どないやねん。

>>118
さすがに総会常連グループは出てませんでしたね。
このスレ見て自分が惨めな存在だとやっと分かったのでしょう。

総会常連グループはなぜ出てこなかったのですか？
出てこれない事情でも……。

総会常連グループが出てこなかった理由はいくつかあります。
その中の3つを述べたいと思います。

第一の理由：
2回の訴訟で辟易してしまったことです。特に、2回の訴訟とも高裁まで行きながら、その結果が原告の主張を取り入れる形で決着がついてしまったことで、組織としてだけでなく自分自身に対しても自信が持てなくなってしまったことです。

第二の理由：
総会での目立ちすぎる発言は、管理組合のためというより自己顕示欲の発露あるいは感情の発散による自己満足ではないかとととられるようになり、組織の結束が維持できなくなったことです。

第三の理由：
元々、託児所への補助金支出は嫌だけれど近所づきあいで賛成していた多くの人に対して、理事会から執拗な寄付金の強要をされて「いい加減にしてくれ」という気分になり、グループに対する反感が高まってきたことです。

いづれの理由にしても、長続きのしない張りぼての組織だったということです。

次の886のレスが裏付けています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

>>124

次の828も裏付けているわよ！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

みなさん欲求不満の捌け口を掲示板に求めてるのですね。
ここでは誰か相手にしてくれますか。
それとも仲間うちのゲームですか。

ほうぼうの掲示板でも中傷行為を繰り返している人が参加していますね。
それが一人なのか二人なのか～～～、たぶん、少人数でのいびつな組織。
それぞれに抑圧された心理状態が見えます。
でも、中傷行為で憂さ晴らしなんて惨めすぎます。
社会に溶け込めるように、もっと努力すべきです。
もし、心に暗い闇を抱えているなら、気持ちを楽にするためにカウンセリングを検討してみてはどうでしょうか。
正義感と思い込んでいるなら、もっと重症です。
自分の思い込みでストーリーをつくってしまうとか、本質を捻じ曲げてしまうとか、白昼夢のようなことが起きているのです。
誰かを傷つけるためにしていることが、最後は自分を傷つけることになります。

総会とは現役理事のエゴを通すための見せかけ。
承認されましたではなく議題に載せている時点で当然承認させるなのだ。
委任状のおかげで思い通り。

みんなが思いやりの心を持ちながら助け合って暮らせるようにしたいですね。

総会とは、管理会社のためにある。
ドヤ！

ほとんどの住民が無関心ですから。
300世帯のオンボロですが、総会出席者は一割程度。
そもそも理事の半数が欠席て‼︎
組合員をバカにしてんのか！
それとも自分が突っ込まれるから雲隠れか。
悪いやつほど表舞台に出てこない。
これ、うちだけか？

うちのマンションでは、組合員からの訴訟に対して遂に上告することになった。
ドヤ！

組合員が訴訟を起こしたですって？
びっくりぽんだわ。
起こした人は非居住者なのかしら。
だって、毎日、ご近所さんと顔をあわせたらばつが悪いもの。

４期理事長は組合員をいきなり訴訟した。
これが訴訟の始まりなのよ。
ドヤ

131さんのところはご立派ですよ。
うちは一般組合員の総会参加率は１％、理事の総会出席率は１０％。
理事会成立率は３０％。
それでも総会は成立します。

理事長は、総会決議で原告になれます。
でも、組合員が訴訟を起こすのは自分の勝手な行動ですよ。
同じレベルで考えるのは論外！
132=134みたいだけど。

>>134
私、その理事長知ってます。
この問題を起こした理事長ですね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1376726783

今回は匿名さんなんだ。

137
ハンドルネームたくさんですね。

総会とは理事会のための総会である。
住民のことはどうでも良い。
自分達の保身のためのイカサマ。
今の理事会はもう終わったな。
おばちゃんたちが、只々任期の2年間をつつがなく終えることしか考えていない。
今度の臨時総会は理事たちが吊るし上げになりそうです。
大規模修繕工事のアンケート結果が荒れているご様子。
ただでさえ、前理事会を冤罪で追い出し後釜につき、オマケに消費税UPと、人員不足のための雑な工事。
突っ込みどころ満載で、今から楽しみです。

大規模修繕の出来栄えは誰でも見たらわかるということ。まだ振り込んでないはずなので直してもらえるでしょう。

訴訟されたマンションの理事会役員ですか？
最高裁まで戦えそうですか？
理事会の上告は棄却されたのでは？

ここにも同様のレスがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

総会はクレームと言い逃れの応酬で、最高議決機関ではなくまるで学級会です。
時間のムダでしかないとさえ思います。

ここに出てくるマンション、今住んでるところと類似しますが、マンション“あるある”ですね。
工事も失敗したのか修繕積立金を値上げして埋め合わせをしています。

修繕積立金の値上げには、通常総会の特別決議が必要です。
特別決議はありましたか？

総会とは。。。
理事長の名誉や保身、自己満足のためにあります。
ほとんどの人は総会の資料など目をとおしません。
そしてほとんどの人が白紙委任状です。
通常総会も臨時総会も出席者より理事連中の方が多いし笑うわ！

茶番劇ですわ！

総会グループが勢力拡大のために利用した託児所利用者グループのための補助金を巡っての訴訟は、この度やっと決着がつきました。
管理組合からの上告が、裁判官全員一致の意見で棄却されたようです。
これで託児所への補助金は認められなくなります。
今後は再発防止のため、総会グループを粛正すべきです。
ちなみに、区分所有法第五十七条では、共同の利益に反する行為の停止等の請求ができます。

区分所有法第五十七条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

私と同じブロックの輪番制理事から聞いた話です。
先日の理事会で、メンテナンス部会リーダーでもある副理事長が次期マンション管理士とお会いしていろいろな問題について話をした中で、「今も総会出席者は片手ぐらいです。」と言ったところ、

「世帯数の1割。50人は集まらないとおかしい。
異常です。住民が無関心、他人事ととらえている。
住民の形態が崩壊している。危機的状況。今どん底です。
1年後に、1割から2割くらい集まれるような総会にする第1歩にしましょう。」

と言われたそうです。
まだまだ当マンションの状況は変わっていないようです。

↑そのマンション管理士の世間が狭いだけ。

総会出席者ではなくて
議決権行使書を、委任状と総会出席者の
合計が8割超ならまったく問題ありません。
出席しないのは不満がないだけです。

議決権行使書て委任状と出席者の合計ね。

出席者のみに着目するのはあほ。

議決権行使書と委任状と出席者の合計ね

またまちがえた

そもそも総会出席者の数は民度=平均分譲価格に比例してます。
大阪市の北区、都島区ではマンションの値段が、高いので、意識の高い人が多くて、
不満があってもなくても、6割くらいでてきますよ。
平均分譲価格で推定できる民度を考慮せずに
１割が多いとか少ないとかを論じるマンション管理士はあほですね。
ほとんど自分の住んでるところを基準に言うひと多いですからね。

大阪市は都島、北区の総会出席率が6割…というのも凄いですね。
東淀川区と吹田市にまたがる三百世帯のマンションは十人くらいと聞いています。
住民が無関心なのか、理事会が舐められているのか……。

100戸以上のマンションだとまったく問題ありません。
やる気のある理事が複数いる確率が高いからです。
300戸だとまったく問題ない。おたくさんがやる気をなくしても、もともと無関心でも、
誰かがなんとかしますよ。
これが30戸以下のマンションだと絶望的みたい。
30戸から100戸はグレーゾーンらしいです。
小規模マンションだと輪番で、たまに改革を唱える理事が誕生しても、まわりが沈黙して何もできないわけ。
大規模マンションだと同調するひとがひとりでもいると勢いがつきます。
総会出席者の数なんかどうでもいいことですね。

「総会出席者の数なんかどうでもいい」というご意見ですが、マンション管理のあるべき姿、マンション関係者としての姿勢、マンション管理適正化からの流れでマンション管理士資格が誕生してそのビジネスが拡大している中、いかがでしょうか。

↑わけわかりませんね。
総会には不満があるひとがでてくるわけですから
少ないほうがいいとも言えます。

総会に出席する人って不満のある人なのですか？
確かに承認しないのなら議決権行使書のしないにマルをつけ提出したらいいだけのことですがね。
ウチのマンションでは理事の面チェック目的で出席する人もいますし、裁判に備えた録音目的の人もいますね。
特に理事長と広報の面は要チェックですかね。

まー、100戸以上なら大丈夫です。
問題があるとしても、管理費が多少割高になってるとかその程度。深刻な問題があれば誰かがなんとかしてくれます。
日本＊＊、とか言ってる主婦も
本来は自分も含めた問題のはずですが、文句言うだけで誰かが解決しようとするわけですね。
それと大体おなじ。