総会とは、一体誰のための総会か？

あなたの管理組合は、実にやさしい。

そうです。
一度も争いなんか起こっていません。
ましていわんや、訴訟などは。

総戸数500を超えるタワー型マンションですか。

管理会社のフロントさんが優秀だといいですね。

管理会社のフロントさんには、一度も住民からクレームが来たことがありません。
毎日朝、玄関に立って出かけていく住民に挨拶しています。

普通は、リプレイスをかければ
管理組合がまとまり、自主性も高まるところだと思うのですが、全然まとまっていませんね
ろくに考えもなく、結果ありきで進めるのでしょう

クレームがない　というのは、誰も期待していないと変わらない場合がありますので、ご注意ください

割り込みになりますが、私のマンションでは、管理会社の管理人にしてもコンシェルジェにしても、
毎日挨拶を交わしている間柄になっています。

クリーニングの窓口もしてくれていますし、駐車場やパーティルームの予約も彼らを通さないとできません。
陰口を言う人はいるかもしれませんが、表だってクレームを言う人はいないです。

クレームを調査・報告・回答しているのが管理会社ですから、気を付けて。
あっても無いとすることができる訳ですから。

表立って毎回クレームがあったら異常でしょう

管理会社へのクレームよりも、子供の教育に問題があります。
こんな人達のこんな発言が続いたらら、子供の教育に悪影響が出ます。
いい年して恥ずかしいと思わないのですか。

総会の常連グループもまた理事となり、現役の理事もまた総会の常連になります。

確かに理事の常連は何かしらの欲求不満を抱えて何度も何期も居座る人がいます。
職業を役立てたいとか、使命感のある方もいますが、そういう理事に嫉妬し、陰で誹謗中傷を繰り返す人がいて、嘘の文章を廻して辞任に追い込む陰湿な有志グループも存在します。

会社で相手にされなかった人が、お山の大将に憧れたり名誉が欲しくなり、管理組合やボランティアに精を出す訳です。
何期も立候補する組合員に限ってですが…。
大体、何処でもそんなものです。

マンションが資産にならないことが、良くわかります。
他人に任せると恐ろしいですね。

>10
私は現在理事長をしていますが、理事長を名誉職とは全く思っていませんよ。
しかし、理事を引き受けることになり、１年間勉強してマン管の資格は
取りました。
マンションにはいろんな住民が住んでいますから、中々一つにはまとまりませんよ。
しかし、大勢の中で管理を粛々と進めていけばいいのです。

１０さんの意見も理解できます。１２さんの意見もしかりです。
私のマンションの理事長はマンカンを１０数回受験して受かりません。ただし、
自分のマンション規約を勉強して、理事長はマンションの欠点を３年間かけて、
機械式駐車場の廃止の為に駐車場用地の購入、そのための法人化、等々、
将来に対する計画書の作成、１２さんの言うとうり、色々な考えの方の、
反対と戦いながら実現して任期を全うしました。このような立派な理事長もおります。

１２さんはマン菅士も合格しておりますので、マンションの将来を提案して下さい。

＞毎日朝、玄関に立って出かけていく住民に挨拶しています。
管理員さんの間違いでは？
フロントが毎朝玄関に立って挨拶するなんて、考えられません。

>13さん
マンションの管理で大切なことは、日常業務は当然ですが（義務違反者含む）
将来の建物・設備の維持・保全をどうしていくかが重要です。
そのためには、マンション総体に活力があるうちに、長期修繕計画の見直しを
建築士と行い、全てを網羅した中で、１戸当り月の必要修繕積立金の額を知る
ことからスタートしなければなりません。
どこまでの工事をするのか、グレードは、改良工事は等を。
そして、積立金の値上げを早期に取り組めば、値上げ額も少なくてすみます。
できることなら、専有部分の給排水管を管理組合として実施することも考慮して
もいいと思います。
資産価値を落とさないためにどうしなければならないかを考慮すべきです。
適切な予防保全を行うことによって、快適なマンションライフが送れますし、
売却するにせよ、賃貸に出すにしろプラスに流れていくと思います。

専有部分の給排水管の管理は組合管理の規約に整備をして下さい。
わたしのマンションでは、前理事長時代に規約に設定してありますが、
理事長が変り、管理会社の担当も変わり、のちに、規約書が各区分所有者に
配付されましたら、過去の議案と議事録を確認して、内容が変更になっていたので、
抗議して内容を訂正させて再配布させました。その後委託契約書には、
管理対象部分から排除された契約書が議案と共に配布され苦情を
言ったのですが無視されております。規約に共用部分として設定
されたなら、委託先の管理対象部分に含まれるのが含まれてないのです。

管理会社任せになると、事故があった時は責任の所在が不明確になる。

わたしは、分譲当時からの総会の議案、議事録、委託契約書、
重要事項の説明書、規約等々をＰＳで保管している。すぐ
年度の比較が一目瞭然で一目で確認できる。

１５さん、マン菅さんですので基本的事項ですので、書きました。
おおめに見て下さい。水回りの管理をいい加減にすると
マンションの命とりです。理事長はここら辺を知らないといけません。

>16さん
専有部分の給排水管を共用部分の配管と一緒にすることについては、
私も法令も含め研究しています。
当然、やるからには、規約の整備をしなければなりません。又、先行
工事をした者に対しての補填をどうするかの細則も必要となってきます。
ただ、専有部分の配管を、共用部分にするのは無理があると思います。
工事費の負担を積立金でやるのは問題はないと思いますが。

専有部分の配管を、規約により共用部分とすることに対する、
異議がある事も承知しております。一応給排水管の立て横は区別しましたが、
費用負担を組合が負担するような事態が近い将来発生すると組合員同士の、
論議になり、より良い方法が見つかる糸口になると思います。
被加害者にならない様にお互い気を付けて　やむ負えない時は費用は、
個人負担でなく、組合費か保険で対応してやりたいです。

大塚家具の為

専有部分の給排水管の管理を組合管理の規約で定めるというのは、とても嬉しい限りです。洗面所の排水管は、化粧品、毛髪、石鹸類によりよく詰まります。その度に水道管工事業者を呼んで薬品で溶かしてもらっています。ただし、この工事も管理組合の費用でと言うことになると、居住者のモラルが低下する可能性があります。

また、ベランダのガラスの破損の取り扱いについてもマンションにより異なります。前のマンションでは、専用使用権を有する者が保存行為を行っておりましたが、現在のマンションでは、特段の使用上の問題が無い限り、管理組合が保存行為を行っております。

実は、昨年駐車場入口シャッターが落下する事故がありましたが、その交換には管理費から費用を出しました。駐車場についての専用使用権は誰が持っているのかという議論もされています。

＞この工事も管理組合の費用でと言うことになると、居住者のモラルが低下する可能性があります。
　例え共有部分でも、「通常の使用による汚損などは専用者負担」が正しいと思います。

＞その交換には管理費から費用を出しました。
　専用駐車場は「一部共用部分」でしょう。
　専用駐車場管理費、積立金を徴収し、別会計として、そこから拠出するべきだと思います。

何でもかんでも規約共用部分にして。費用は組合若しくは保険適用にできれば、
仰るとおり色々な問題が出てきます。従って、水回りだけに絞って、
費用負担を組合か保険適用を認める様に出来ないものでしょうか。

>21
専用駐車場は、一部共用部分ではありませんよ。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものであっても、
区分所有者全員の規約により全員で行うものと定めた規約により全員で行うものと
定めた事項の管理は区分所有者全員で行うとなっています。法１６条、３０条、３１条
駐車場の補修工事は修繕積立金を取り崩しておこなっているでしょう。

>20さん
拡大解釈してはいけませんよ。
通常の管理は、その部屋の住民がやるのです。ガラスを割ってしまったとか、
網戸の張り替えがその例です。
専有部分の配管を管理組合としてやるというのは、一斉に工事をやる場合の
ことをいっているのです。
一斉にやれば、工費は安くなりますし、工事期間のストレスも一度で済みます。
又、仮設トイレの設置とかもしやすくなります。
ただ、あなたのいわれている雑排水管の高圧洗浄に関しては、管理組合が
１～２年周期でやられていませんか？
殆どのマンションでは、実施されてることだと思いますよ。

総会の話なのにどうかしましたか？　配管の話はほかの相談スレでやって下さいな。

>25
駐車場のシャッターは一部共用部分ではありません。
２３を読んでください。
もう少し勉強すべきですね。

専用使用権があるのはそこの区分所有者が管理するんであれば、
ベランダの工事はそこの住民がすることになるの？
そこは一部共用部分とはいわないよ。

スレ違いの書き込みしてる人達がいますが、こういう人が総会で的外れな質問をして自滅してるんですよね。
理事会でも迷惑な存在です。

ＮＯ２１の管理会社元フロントさん。

専用駐車場は一部共用部分ではありません。退場して下さい。

>24さん

でも確か、経年劣化によるガラスの破損は、特段の使用上の問題が無かったという理由で、理事会で管理費からガラス交換の承認が出たことがありますよ。
そのときの理事長は、確か大学の法律の先生でした。そのときは監事さんも出席されていて、何も意見を出していませんでしたよ。

↑
総会の話なのにどうかしましたか？

＞ＮＯ２１の管理会社元フロントさん。

＞専用駐車場は一部共用部分ではありません。退場して下さい。

元フロントです。
　区分所有法を読み直して見ました。
　ホント、規約で定めれば共用部分ですね。不勉強でした。
　現役時代、無関係でよかったです。

>31
みんな総会と密接な関係があるんだよ。
何仕切ってるの？

総会は組合の最高の意思決定機関。

役員は、普通決議事項と、特別決議事項のすみわけ位は覚えましょう。

簡単なようで、規約違反や法令違反が多いのが総会です。

嘘だと思うなら、試に総会の議案書と議事録を過去に遡って精査してみて下さい。

特別決議を要する議案を普通決議で可決していたり、又法律に反する規約が存在していたり。

私情のは要らない組合運営方法は、ルールを決めて、粛々と行う事です。

一つの例ですが、総会の出席票の締め切り日に議案に対する賛成票が不足して、
役員が手分けして総会当日まで白紙委任状を取る為戸別訪問した総会は無効ではありませんか？

＞一つの例ですが、総会の出席票の締め切り日に議案に対する賛成票が不足して、
＞役員が手分けして総会当日まで白紙委任状を取る為戸別訪問した総会は無効ではありませんか？

　私なら、有効と理事会に説明します。
　締切日は、単に事務手続き上「この日までにお願いします」と記載しているだけで、総会開催直前まで有効です。

どの管理組合でもそういう扱いをしていると思います。
　もし、締切日以降の委任状を無効としている管理組合があるなら、法律かぶれの危険な管理組合ですね。

　また、ボロカス言われるかな。　

法律かぶれの危険な管理組合というより

議員選挙と組合総会の区別もつかないむちもーまいな組合員が集まったマンションなんじゃね？

>31
それでは、総会の話をします。
私のマンションでも、総会常連には社会常識が無い人がたくさんいます。

一例として、何度も立候補を繰り返して監事を続けている女性居住者がいます。この女性居住者は、
・一度しゃべり出すといつまでもしゃべり続ける。
・理事長に議事録の内容について細かな注文を出す。
・マンション管理士を馬鹿にする。
・管理人に毎日長電話をかける。
・清掃業者に嫌がらせをする。
といった社会常識の無い言動をします。つまり、総会で発言すれば、社会常識の無いことを相殺できると思っているのです。

酷い監事ですね。

マン菅を何回も受けて不合格続きの理事長が。受験をあきらめてしまいました。

それからはマンション管理士を軽蔑するような言動になったのは聞きました。

良い理事長だったんだけど、この一言で男が下がりました。残念です。

マン菅を何回も受けてる時点で、その理事長に社会常識のないことはわかりそうなものだが

理事になるのに、マン管の資格は必要ありませんが、
マン管の試験にチャレンジしたのは立派だと思います。
それだけで、マンション管理の基本的なことは理解
できたと思いますので。
やらないよりやった方がずっといいと思います。

↑
総会の話なのにどうかしましたか？

＞スレ違いの書き込みしてる人達がいますが、こういう人が総会で的外れな質問をして自滅してるんですよね。
理事会でも迷惑な存在です。



そうだそうだ！ そうだそうだ！　スレ違いは迷惑迷惑！

まんかんの話はまんかんスレでヤレよ　邪魔だよ

理事会を運営するのに、マン管の知識は必要といっているのですよ。
マンション管理の基礎知識もなくて、理事会の運営をするのですか？
総会の運営も同じことです。
普通決議や特別決議、共用部分と専有部分、委任状と議決権行使書等の
意味も分からず管理できますか？
だから、基本の勉強はしなさいといっているだけのことです。

＞理事会を運営するのに、マン管の知識は必要といっているのですよ。 マンション管理の基礎知識もなくて、理事会の運営をするのですか？

マン管の知識より自分のマンションの管理規約を理解すれば十分です。

そうだそうだ！ そうだそうだ！　スレ違いは迷惑迷惑！

べつに管理組合運営にマンカンの知識は無用、たいした知識レベルでもありませんしね。
それよりマンカンの話題がどこも相手してくれないからと、無関係なスレへの乱入はいけませんな。

又、マン管アレルギーの者が現れましたね。
そんなに気にする必要はないのでは？
マンション管理の知識については、マン管の勉強を
するのが一番いいとおもっただけのことですよ。

>45
管理規約だけで、マンションの管理ができるの？
大規模修繕工事や、滞納金の対応、規約や細則の改正、
義務違反者への対応、管理費や修繕積立金の必要額、
長期修繕計画の見方、各種保守点検の相場、事業計画の立て方
委託契約書や重説について等、管理規約には記載されてないけどね。

↑
マンション購入者は購入するにあたって学習済み、若いなら誰もが知るところ。
高齢者が自慢することでもありませんよ。

とりあえずここは総会での問題点の議論の場のようです、スレチはホカでどうぞ。

>50
総会の問題点とは何なの？
あなたが質問すれば、すぐ答えてあげますよ。

べつに要りませんよ、マンション管理士の話題したいのなら管理士スレへおいきなさい。

>50
マンション購入者は、購入するにあたって学習すみとは
何を学習したの？
総会の質問があれば、すぐ答えてあげますよ。

↑
べつに要りませんよ、マンション管理士の話題したいのなら管理士スレへおいきなさい。

ここのスレ、ご近所板なの？

総会の出席者は、質問が有る時は、総会前日までに、

理事長に、その質問内容を書面にて、届出ること。

等々の規約の制定を提案いたします。

但し書きとして、法令及び規約に反する質問には回答しない、

旨を明記する。

シロウトに聞くより解らないことは検索した方が安心確実と思いますが、匿名掲示板ではね…。

＞総会の出席者は、質問が有る時は、総会前日までに、 理事長に、その質問内容を書面にて、届出ること。 等々の規約の制定を提案いたします。 但し書きとして、法令及び規約に反する質問には回答しない、 旨を明記する。

何のために事前書面通告を求めるか分からないですね。
理事長が答えられないからですかね。そのような理事長は選ばない様な対策を提案をしたらどうですか。

それより、議長への白紙委任状が問題です。
ウチのマンションでは、以前は議長（理事長）が独断で全票を賛成票または反対票にしていましたが、最近では総会出席者と議決権行使書の賛成票と非賛成票との比で、比例配分しています。
私はこちらのやり方の方が理にかなっているなと思います。
なぜならば、管理規約では、議長は賛成反対同数の場合に議決に参加するとなっているのに、自分が議決に参加する前に独断で全票を賛成票または反対票にしてしまうのはいかがなものかと思うからです。

立候補者自らが、自分の名前を委任状に記入して欲しいという文章を廻すのは良いのでしょうか？

うちのマンションは。意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）

は理事長に一任した者とみなすの規定があります。総会の議案は理事長の一存でＯＫ．

４００戸のマンションで会場に来たのは、たった９人です。

欠席、棄権も委任したとみなす規約は、法律違反の疑いがあります。

ふる～い規約だろうね、特殊なマンションみたいですし、議論の対象にはならない。

４００戸のマンションで会場に来たのはたった９人というのはうなずける。
どこのマンションもそんなものだ。

意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）は、委任状や議決権行使書を提出しない議長一任者ということを確認してれば、問題ないでしょ。

ていうか、建替え決議のときなど、やりやすいよね。

殆どの組合員が管理組合に無関心で、総会は主席者も少なく委任状も白紙という事態を逆手に取って、総会の議題をひっくり返す為に、立候補者が自分の名前で一任して欲しいと賃貸者宅まで戸別訪問した例もあります。

そうなると、選挙と同じで無党派層をどれだけ獲得するかが勝負を分けます。

６１です。　追記します。

総会の成立要件と理事会も、意思表示なき者は理事長に一任の規定です。

そのやり方や状態自体がすでにスラムだね、何も機能していない。

マンションでは一任する程の付き合いないよ。
有るとすれば、宿敵が同じという付き合いかな？

誰でもわかる社会的地位を持っている住民以外は、皆同じ。
だから66のように意思を貫きたい住民の取り巻きが、戸別訪問して拝み倒すのではあるまいか。

戸別訪問して拝むだけかい？手ぶらで来たのかい？
とか住民有権者にせがまれたりして

そんなことしたら胡散臭い人間と誤解されるよ。

それよりも他の方法はありませんか。？

良く考えると、総会は出席者０でも、理事長に一任した者たちの総会だから、

成立（不成立）するし。議案も可決（否決）は理事長一人で採決できますね。？

住民有権者は興味がないのとさっさと引き揚げて欲しいからハイハイ分かりましたご苦労様で、白紙委任状。

それでいいなら何の問題もないのでは？

総会における議決権の行使については、区分所有法第39条2項に「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」と定められています。この定めに基づき区分所有者が代理人を選任し、総会における議決権の行使を代理人に委任したことを証する書面が委任状であり、この書面が管理組合に提出されることによって代理人は総会での議決権行使を認められます。

代理権の授与は、通常委任状という書面でなされますが、委任状には、代理人の氏名、代理する事項（本問では総会議決事項）を記載し、本人の署名と押印して、作成されます。
したがって、規約においてご質問のような規約を定めても、委任状が提出されない状況では、代理権授与の要件を満たしているとは言えず、理事長を代理人と認めることはできません。

仮にこのような規約をたてに、当該区分所有者に成り代わって議決権を行使したとすれば、当該区分所有者の権利を侵害することになって、本問のケースでは、議決権を理事長一任と扱うという規約は無効であると解せます。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

立候補者のしつこい催促が住民有権者を呆れさせた結果、白紙委任状。
票まとめも度が過ぎると逆効果なのです。

>74
そんなようなこと言ってた人がうちのマンションにもいましたが。
理事連中が、まあまあ固いことおっしゃらずにと一席設けたところ
なあなあになったようです。
経費は組合活動費でおとしたとか。

↑
弁護士の解説ですよ　アタマ痛いの？

そんな事したら調停に引っ張り出されて恥かくだけ

７４さん。有難う御座います。

いい勉強になります。無効の規約を実行して可決した議案は、

既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。

実行された案件はどうなりますか。案件に拠れば無効に、

できる物もあると思いますが。

>78
＞既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。
告訴の必要はありません、民事調停で十分ですよ。
理事長さんを調停に呼んでもらい、総会で議決した事項の無効をしてもらいましょう。
理事長さん違法ですから調停でそれに合意せざる負えません、後は再度総会する事です。
調停の手続きはいたって簡単、御自分でなさるなら数千円、裁判事に疎いなら
代書屋さん頼んでも数万円、費用は組合持ちになる可能性高いですね。

調停にはその事案に精通した専門家が複数名出席し判断、提言するから楽チンよ。
時効には注意要るけど、申し立て書記入する段階で解るから、いいかな。

>79

うちのマンションでは、管理費の支出項目として管理規約に定めのない託児所への支出（補助金）を数年間にわたって行っておりました。

もし、民事調停で総会で議決した事項の無効が認められた場合、これまで託児所へ補助金を支出していた理事長および理事は、損害賠償しなければなりませんか？

>79
調停は簡単ではありませんよ。
裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、
いかなかったら、調停はそれで終わりですから。
それで罰せられることはありません。

>80
>81

それでは、告訴されたらどうなりますか。

>>81
＞裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、

不法行為が確実な場合でも呼び出しに応じませんか？　そんな人はいませんよ。
出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。
どこまで行っても不法は不法行為ですよ。
本裁判になっても組合側、理事長の敗訴は確実、裁判費用、代理人費用まで組合負担かな。
訴訟に関しての管理規約見てみなさいね。

私は何度も経験してますし、同僚のマンショントラブルでも協力していますよ。
自前の調停申立書のテンプレートも作成、これ法律関係事務所しか持ってないのよね。
無ければ裁判所で書類貰って全て手書きで面倒だからね。

心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

>80
その事例も調停で判断仰いだ方がいいかも、
賠償責任が理事長個人なのか管理組合なのか、これだけでは判断は無理。

とりあえず民事調停で和解や合意した内容は本裁判の判決と同じ効力がありますから。
個人に賠償責任があるなら払ってもらえばいいし、払わないなら差押えでもすぐできるよ。

>心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

総会にも出たがらない不精な住民がそんなめんどうなことやると思ってるのか
ばかたれが

民事調停の場で罵倒しあえよ、お前ら

マンション管理上の争いは家事相談と同じだから、調停で十分だよ。
組合や理事各自が気を付けてやってれば何も問題ないのに、悪意や欲出すと争いになるわ。
それより管理費滞納する世帯を厳重に管理するのが重要よ。

>83
調停は、裁判所からの呼び出しがあっても出廷する必要はありません。
出廷がなければ調停は終了です。
後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。

＞後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。
「出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。」
とかいてありますが　なにか？　　

離婚調停でもあるまいし　管理組合理事長に不法行為が有るからの申立て　

出て来ないなら通常裁判に移行するだけ　何も問題有りませんが　なにか質問でもあるの？

いきなり通常裁判じゃないだけ有難く思わないとねぇー

規約次第だが組合の不法行為なら代理人費用含め裁判費用は全額管理組合持ちになるかもねー
　

管理組合の役員は輪番制でこれまで水位しており、理事の互選で理事長を決めている。
管理会社変更の議案は議決権行使書だけで、出席組合員の過半数で決議されているのに、
欠席者（議決権行使書及び委任状未提出者）を。
理事長に一任するといった規約を持ちだして、管理会社変更を否決した。

区分所有者からの異議により、監事に責任を追及したら、監事は留守で行方が解らない。
理事長を解任を請求したら、さっさと辞任して、子分の区分所有者が理事長になった。
更に追求したら、弁護士と管理士に相談、規約と法令違反を指摘された。

理事長は、知らないで組合運営をしてきた、
全て管理会社の指導で行ったので自分には責任はないと逃げる。

理事会と総会の議案書と議事録を精査したら、その他諸々の法令と規約違反が発覚。

知らなかったではすまんぞ。

善管注意義務違反だ。
理事会の構成員は連帯責任で損害賠償だ。

総会は区分所有者総数及び議決権総数の過半数が出席（出席者、委任状、議決権行使書を含む）

すれば足り、普通決議事項はその過半数で決する。

特別決議事項は、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上で決する。

これは、区分所有法の強行規定で、これと異なる規約で、緩和する事も厳しくする事もいけない。

所が、規約に、欠席者（出席もしない、委任状も議決権行使書の未提出者、意思表示しない者）を

理事長（議長）に一任するものとするの規約で、過去、現在に至るまでの議案書、議事録を精査したところ、

規約の設定、変更、廃止、大規模修繕（重大変更含む）、組合の法人化、機械式駐車場の撤去変更、を可決。

規約違反、法令違反が発覚、過去の理事長に問い合わせたら管理会社のアドバイスであるとの事。

新任の管理会社の支店長は、契約の解約を恐れて各区分所有者に間違った見解を配布。事件に発展しそう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

私のマンションは法令違反と規約違反者の共同で管理されている。

皆さん、どう思いますか。勝訴できても弁護士費用は高いです。

告訴されれば、仕方ないので覚悟しております。

分譲マンションに住んでいる方々は。読んで理解して下さい。

マンションは管理を見て買えの諺どうりです。管理会社の体質も知る事。

>96

一体どこの管理会社でしょうか？
そういう情報を教えてください。
（恐らく、この掲示板に名前の出ている管理会社？）

管理会社は、１０９です・

↑
またぁ！　　その業者にクレーム有るなら直接どうぞ　個人的な怨みはほかでヤレ！
あちこちのスレに同じ事書いてんじゃないよ　邪魔で迷惑！

ＮＯ１００さんは管理会社１０９の関係者ですね。真実を投稿しております。

恨みではありません、冷静に判断して下さい。被害者を出さないためです。

区分所有者は、もっと賢くなって下さい、

自分の財産は自分で守るしか方法は有りません。

よっぽど、痛いみたいだ。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

投稿して下さった方、有難う御座います。今後ともご指導ください。

http://www.gojin.co.jp/faq/02/faq_02_25.htm
質問です。
「建物の区分所有等に関する法律」では、管理規約において「建物又は、その敷地

若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について、

定める事となっています（区分所有法３０条１項）が、役員の定員、立候補制度を、

設定しました。立候補が定員オーバーの為に選挙管理員会の設立と、定員に不足が、

生じた時のために、輪番制を規定しました。この規約は有効でないとの事で削除されました。

理事長に質問すると管理会社の担当のアドバイスとの返事でした。理解できません。？

>>102
>>104
下品な投稿は謹んでください。

そういう投稿のことです。
一度投稿マナーを読み返してください。

>>総会とは、一体誰のための総会か？　　　
というこのスレ。

理事の出席者、理事長への委任状、議決権行使書の合計で、普通決議も特別決議も、総会開会前に
決着している場合が殆んど。

議案が真面なものなら良いが、無能な理事長や理事、監事が輪番制で揃うことが多い昨今。
一部の良識ある組合員の意見は通らず、管理会社のための総会化しているマンションです。

民度が低い(議決権行使書は何でも殆どが賛成票)で済まされないと危機感を持っています。
総会で逆転廃案にする裏ワザ何でも結構です。是非ご指導ください。

１１０さんと同じ考えです。総会で、逆転廃案にする方法は、残念ながら、
規約と法令に従うしかありませんから、難しくなります。たとえば、
法定闘争でで勝訴しても、区分所有者の意識（関心か民度）によって、
元の木阿弥です。政党政治と同じで、悪い言い方をすれば悪人（良人）の、
多数決で決まります。特に役員のなり手が悪人（良人）か、どちらかが、
多数であるかを見抜く事。つまり、管理を買えとは、入居している住民の性質が悪（良）
のどちらが多数を占めているかでです。イメージの良くないマンションは安くで、
替えるメリットがあり、その反対もあります。私は前者をとりました。
管理会社は、それを見込んで、管理員を派遣します。管理員を見れば、
おおまか、マンションの中身が見えてきます。

失礼ですが、、解り易く悪と良の二者託一で表現させて頂きました。悪しからず。？

組合員数５８５（＝議決数）
総会当日出席者数　４
後は理事数名。

総会参加率＝0.7％
国内新記録かも。

組合員数５８５もいたら問題ないです。（運営に問題がでやすいのは人材不足になりやすい１００軒未満のとこ。）
まだ築浅で問題がないんですよ。
問題が出てくるのは１２年くらい経ってからです。

300世帯、築25年の中の下クラスのマンションです。
住民の層は半数が年金生活世帯で総会出席者もほぼ年金世代で、出席者は30名ほど。
30代、40代のほとんどの世帯は委任状といった無関心ぶりで、総会の議題すら興味がありません。
そんなマンションですから、理事会の思い通りに規約も変わります。
理事の任期についても3期続けて出来ないと決まったかと思えば、次の理事会は4期になったり、延3期以上が禁止？数年出来ない？しても良い？と年々変わり、今年度から輪番制を導入しましたが、これも不正があるないで来年度はどうなるのか怪しい。

総会の出席者は理事のメンバーと敵対する人が質問を仕切っている様で、誠に身苦しい。
理事の方もそれを知ってか、嫌われ者理事や、トラブル理事に限って総会は欠席する。逃げる。避ける。
どないやねん。

>>118
さすがに総会常連グループは出てませんでしたね。
このスレ見て自分が惨めな存在だとやっと分かったのでしょう。

総会常連グループはなぜ出てこなかったのですか？
出てこれない事情でも……。

総会常連グループが出てこなかった理由はいくつかあります。
その中の3つを述べたいと思います。

第一の理由：
2回の訴訟で辟易してしまったことです。特に、2回の訴訟とも高裁まで行きながら、その結果が原告の主張を取り入れる形で決着がついてしまったことで、組織としてだけでなく自分自身に対しても自信が持てなくなってしまったことです。

第二の理由：
総会での目立ちすぎる発言は、管理組合のためというより自己顕示欲の発露あるいは感情の発散による自己満足ではないかとととられるようになり、組織の結束が維持できなくなったことです。

第三の理由：
元々、託児所への補助金支出は嫌だけれど近所づきあいで賛成していた多くの人に対して、理事会から執拗な寄付金の強要をされて「いい加減にしてくれ」という気分になり、グループに対する反感が高まってきたことです。

いづれの理由にしても、長続きのしない張りぼての組織だったということです。

次の886のレスが裏付けています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

>>124

次の828も裏付けているわよ！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

みなさん欲求不満の捌け口を掲示板に求めてるのですね。
ここでは誰か相手にしてくれますか。
それとも仲間うちのゲームですか。

ほうぼうの掲示板でも中傷行為を繰り返している人が参加していますね。
それが一人なのか二人なのか～～～、たぶん、少人数でのいびつな組織。
それぞれに抑圧された心理状態が見えます。
でも、中傷行為で憂さ晴らしなんて惨めすぎます。
社会に溶け込めるように、もっと努力すべきです。
もし、心に暗い闇を抱えているなら、気持ちを楽にするためにカウンセリングを検討してみてはどうでしょうか。
正義感と思い込んでいるなら、もっと重症です。
自分の思い込みでストーリーをつくってしまうとか、本質を捻じ曲げてしまうとか、白昼夢のようなことが起きているのです。
誰かを傷つけるためにしていることが、最後は自分を傷つけることになります。

総会とは現役理事のエゴを通すための見せかけ。
承認されましたではなく議題に載せている時点で当然承認させるなのだ。
委任状のおかげで思い通り。

みんなが思いやりの心を持ちながら助け合って暮らせるようにしたいですね。

総会とは、管理会社のためにある。
ドヤ！

ほとんどの住民が無関心ですから。
300世帯のオンボロですが、総会出席者は一割程度。
そもそも理事の半数が欠席て‼︎
組合員をバカにしてんのか！
それとも自分が突っ込まれるから雲隠れか。
悪いやつほど表舞台に出てこない。
これ、うちだけか？

うちのマンションでは、組合員からの訴訟に対して遂に上告することになった。
ドヤ！

組合員が訴訟を起こしたですって？
びっくりぽんだわ。
起こした人は非居住者なのかしら。
だって、毎日、ご近所さんと顔をあわせたらばつが悪いもの。

４期理事長は組合員をいきなり訴訟した。
これが訴訟の始まりなのよ。
ドヤ

131さんのところはご立派ですよ。
うちは一般組合員の総会参加率は１％、理事の総会出席率は１０％。
理事会成立率は３０％。
それでも総会は成立します。

理事長は、総会決議で原告になれます。
でも、組合員が訴訟を起こすのは自分の勝手な行動ですよ。
同じレベルで考えるのは論外！
132=134みたいだけど。

>>134
私、その理事長知ってます。
この問題を起こした理事長ですね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1376726783

今回は匿名さんなんだ。

137
ハンドルネームたくさんですね。

総会とは理事会のための総会である。
住民のことはどうでも良い。
自分達の保身のためのイカサマ。
今の理事会はもう終わったな。
おばちゃんたちが、只々任期の2年間をつつがなく終えることしか考えていない。
今度の臨時総会は理事たちが吊るし上げになりそうです。
大規模修繕工事のアンケート結果が荒れているご様子。
ただでさえ、前理事会を冤罪で追い出し後釜につき、オマケに消費税UPと、人員不足のための雑な工事。
突っ込みどころ満載で、今から楽しみです。

大規模修繕の出来栄えは誰でも見たらわかるということ。まだ振り込んでないはずなので直してもらえるでしょう。

訴訟されたマンションの理事会役員ですか？
最高裁まで戦えそうですか？
理事会の上告は棄却されたのでは？

ここにも同様のレスがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

総会はクレームと言い逃れの応酬で、最高議決機関ではなくまるで学級会です。
時間のムダでしかないとさえ思います。

ここに出てくるマンション、今住んでるところと類似しますが、マンション“あるある”ですね。
工事も失敗したのか修繕積立金を値上げして埋め合わせをしています。

修繕積立金の値上げには、通常総会の特別決議が必要です。
特別決議はありましたか？

総会とは。。。
理事長の名誉や保身、自己満足のためにあります。
ほとんどの人は総会の資料など目をとおしません。
そしてほとんどの人が白紙委任状です。
通常総会も臨時総会も出席者より理事連中の方が多いし笑うわ！

茶番劇ですわ！

総会グループが勢力拡大のために利用した託児所利用者グループのための補助金を巡っての訴訟は、この度やっと決着がつきました。
管理組合からの上告が、裁判官全員一致の意見で棄却されたようです。
これで託児所への補助金は認められなくなります。
今後は再発防止のため、総会グループを粛正すべきです。
ちなみに、区分所有法第五十七条では、共同の利益に反する行為の停止等の請求ができます。

区分所有法第五十七条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

私と同じブロックの輪番制理事から聞いた話です。
先日の理事会で、メンテナンス部会リーダーでもある副理事長が次期マンション管理士とお会いしていろいろな問題について話をした中で、「今も総会出席者は片手ぐらいです。」と言ったところ、

「世帯数の1割。50人は集まらないとおかしい。
異常です。住民が無関心、他人事ととらえている。
住民の形態が崩壊している。危機的状況。今どん底です。
1年後に、1割から2割くらい集まれるような総会にする第1歩にしましょう。」

と言われたそうです。
まだまだ当マンションの状況は変わっていないようです。

↑そのマンション管理士の世間が狭いだけ。

総会出席者ではなくて
議決権行使書を、委任状と総会出席者の
合計が8割超ならまったく問題ありません。
出席しないのは不満がないだけです。

議決権行使書て委任状と出席者の合計ね。

出席者のみに着目するのはあほ。

議決権行使書と委任状と出席者の合計ね

またまちがえた

そもそも総会出席者の数は民度=平均分譲価格に比例してます。
大阪市の北区、都島区ではマンションの値段が、高いので、意識の高い人が多くて、
不満があってもなくても、6割くらいでてきますよ。
平均分譲価格で推定できる民度を考慮せずに
１割が多いとか少ないとかを論じるマンション管理士はあほですね。
ほとんど自分の住んでるところを基準に言うひと多いですからね。

大阪市は都島、北区の総会出席率が6割…というのも凄いですね。
東淀川区と吹田市にまたがる三百世帯のマンションは十人くらいと聞いています。
住民が無関心なのか、理事会が舐められているのか……。

100戸以上のマンションだとまったく問題ありません。
やる気のある理事が複数いる確率が高いからです。
300戸だとまったく問題ない。おたくさんがやる気をなくしても、もともと無関心でも、
誰かがなんとかしますよ。
これが30戸以下のマンションだと絶望的みたい。
30戸から100戸はグレーゾーンらしいです。
小規模マンションだと輪番で、たまに改革を唱える理事が誕生しても、まわりが沈黙して何もできないわけ。
大規模マンションだと同調するひとがひとりでもいると勢いがつきます。
総会出席者の数なんかどうでもいいことですね。

「総会出席者の数なんかどうでもいい」というご意見ですが、マンション管理のあるべき姿、マンション関係者としての姿勢、マンション管理適正化からの流れでマンション管理士資格が誕生してそのビジネスが拡大している中、いかがでしょうか。

↑わけわかりませんね。
総会には不満があるひとがでてくるわけですから
少ないほうがいいとも言えます。

総会に出席する人って不満のある人なのですか？
確かに承認しないのなら議決権行使書のしないにマルをつけ提出したらいいだけのことですがね。
ウチのマンションでは理事の面チェック目的で出席する人もいますし、裁判に備えた録音目的の人もいますね。
特に理事長と広報の面は要チェックですかね。

まー、100戸以上なら大丈夫です。
問題があるとしても、管理費が多少割高になってるとかその程度。深刻な問題があれば誰かがなんとかしてくれます。
日本＊＊、とか言ってる主婦も
本来は自分も含めた問題のはずですが、文句言うだけで誰かが解決しようとするわけですね。
それと大体おなじ。

あー、伏せ字になってる。
上のは、
日本シネだからね

総会で文句を言う、それが最大のアピールですね。

理事長職は外注すべきでしょう。
最新の標準管理規約に合わせれば
理事長、理事、監事の外注が可能です。
管理会社の傀儡になりやすい輪番による選任を
廃止してすべて外注したほうがいいでしょう。

住民は結束して総会で文句を言うだけ、というのが理想的です。

住民を結束させまいと住民同士の仲間割れに奔走するズル賢い管理員が存在することもお忘れなく‼︎

最近の標準管理規約では、理事長、理事、監事、等々
を外注できるようになっていますが、法令には触れま
せんか。？

それについては、標準管理規約の改正版によって、第35条を次のように改定することでできるとされています。

外部専門家を役員として選任できることとする場合
２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

ただし、どっちが管理会社の傀儡になりやすいかは今のところ不明です。
素人の方が傀儡になりやすいのか、または金があるし業界に精通しているということで、業者同士の癒着がしやすいのかは、当事者同士の問題でしょう。

↑責任追及がどちらが容易かの視点なし。
あほ

あなたはこんなところでイチャモンつけていないで、この会社をどうにかしてください。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

今月末に臨時総会があるそうです。
何でも、次期マンション管理士の選任と管理会社変更の件が議案だとか。
出席状況が楽しみです。

↑すごい管理組合ですね。
マンション管理士と管理会社の同時変更ですか？
普通はマンション管理士の助言などで管理会社を
変えると思いますが。

遣えないクズ管理員と掃除や植栽は人員カット。
一人で3人分働く人材で済む
後は淘汰

>166

区分所有法では法人化されていない組合には、理事会の設置義務すらないですから、
どのように規約で定めたとしても、そもそも理事会が存在しない規約を制定しても
”法令”に触れることはありませんよ。

>172
別にすごくありません。
マンション管理士を選定するのは管理会社変更のためであり、これから募集してコンペをしていく工程を含めた総会議案になります。

管理士が一人いると自治になる

>>175 匿名さん
だったら管理会社変更は次期総会の議案ではないでしょう。
おたくの書き方が悪いだけ。

イチャモンつけるよりは、売り込みに来てはいかがでしょうか。

いきなりどうしたんですか？

何か勘違いしてるようじゃの。管理会社の方から撤退を申し出たんだのじゃよ。

質問：総会とは、一体誰のための総会か？

回答：当り前だろう。管理会社を儲けさせるためよ。

えー、管理会社から辞退するって、異例ね。
どうしたの？

小規模マンションは手間かかるから
辞退ってあるみたい

それが、管理会社からは理由を言わんのじゃよ。
ここ数年不祥事が続いたので、責任を取って引責辞任したのかもしれんのう。

ここ数年の不祥事って何？
超知りたい！

実はじゃな、理事会が成立しなかったり、管理規約に定めのない支出があったんじゃ。

えー、それってプロである管理会社から「そんなことしたら管理規約違反になりますよ」とか言って、止めさせるべきじゃないの！

さくらさま
管理会社（A社）の違法行為とは
１　管理費など徴収金の月末残金を補完口座に移管していない（適正化法規則７８条２項違反）。
２　A社は理事長印を自費で、無断で作成し数年間有印私文書の捺印に使用していた（刑法違反）。これが発覚した時、時の理事長を騙してこの犯罪を正当化した。さらに所轄警察が刑事事件として取り扱わないよう働きかけた疑いがある。
３　A社はリプレースに応札し見積り金額、各種提案を管理組合に提出した。管理組合はA社と契約することを総会で決議し、管理組合は契約の意思表示をした。しかし、業務引き継ぎ開始直後、A社は自ら提示した金額では契約できないと言い出し、理事長に増額を迫り理事長と密室で協議を繰り返し契約させた（商法違反、詐欺商法の疑いがある）。
４　A社マンションマネジャーは理事長の承諾なく居住者や組合員の個人情報を収集した。管理規約では理事長の承諾を得てから情報収集する規定がある。収集した情報は営業目的など目的外にも使われている（個人情報保護法違反）。
さらにその行為は違法ですよと理事から注意されたにもかかわらず再び情報を収集した（同法違反）
５　管理組合員の個人情報（滞納者名など理事会資料も含むと推測）が入ったノートパソコンをマンションマネジャーがタクシーにおき忘れた。しかしその事実を管理組合や組合員に説明することを本店長は拒否したうえにその事実を隠蔽した（個人情報保護法違反）。
６　役員選任議案上程に際してマンションマネジャーは理事会の席上で次期理事候補者が理事就任を了解していることを確認するよう指示された。しかしマンションマネジャーはそれを怠り総会議案を配布し、そのまま賛成議決された。選任された理事１９名のうち７名が理事就任を拒否していたため次期理事会は定足数を満たすことが困難となり流会が続いた（契約不履行）。その結果として管理組合は、総会決議無効確認請求事件の被告になった。
７　次期理事会が取集した臨時総会において組合員から、理事会が成立していなければこの臨時総会自体効力を失うが管理会社の見解はいかにとの質問がでた。マンションマネジャーは、難しい問題ですとこたえた。A社の法務担当は理事会不成立であると認識しマンションマネジャーにその旨伝えていたからマンションマネジャーは総会で虚偽の報告をしたことになる（契約不履行、虚偽発電）。

まだまだあるけどこの辺で。

この管理会社の本店長もマンションマネジャーもこの程度の違法行為は違法、契約不履行だと認識していないようです。

何これ、法律違反のデパートじゃない！
絶対、仕事変えた方がいいわ！

総会召集を決めた理事会が定足数不足で不成立でも総会決議は有効ですよ。
会社法の取締役会と株主総会の判例を類推適用するから、理事長が区分所有者でなかったとか
よほどひどい瑕疵がないと無効にはなりません。

１９０様
興味深い見解ですのでその根拠をご説明ください。

↑弁護士に聞いてみてね。

決めたことをあとから無効で取り消しにすると
いろいろ不都合が生じるのは管理組合に
限った話ではないから容易に想像がつくと
思いますけどね。

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1480766859?__ysp=5LqL5oOF5Yik5...

総会が召集されたとき、理事長に内容証明郵便で
総会召集手続きは無効だー、総会を中止しろー、
とか警告音を出しとくと、決議されてしまっても
すぐに執行停止の仮処分を申し立てしたら
認められるかも。内容証明を裁判所に持っていって、裁判官に疎明する。
仮処分で執行が止まったら、人数あつめて理事会と総会をちゃんとやりなおすかもね。
だから手続きの瑕疵で争っても不毛ですよ。
結論はかわりなし。

ずいぶんと、ムキになってきたのう。
あの裁判は、確か管理組合が勝訴したのではなく、和解になったはずじゃ。

どっちにしてもひとごどであろう。

ひとごとだと考えるその態度が、このように不信感をもたれてしまうのじゃよ。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

臨時総会の議案書が届いたわ。
議案は、

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件

でした。
でも、何か変。
最後のページに理事長名で現在の管理会社社長に宛てた申し入れ事項があって、

１．契約終了とする貴社の理由を明確に開示すること。
２．契約終了を判断した貴社責任者が本臨時総会に出席すること。

とありました。
やはり異例です。

しらんがなぁ～
すきにしたらえー

一年契約だから、契約期間満了で終了するだけでしょう。