総会とは、一体誰のための総会か？

250様
当マンションも給排水管工事の費用（専有部分、共用部分の位置づけ）をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。

２５３さんへ　修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去
の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規
役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し
て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。

　修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。　修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。　もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
　もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。　何のための総会でしょうか。

総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、？
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。
規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費
の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採
られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して
専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。

これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金
だらけで弁護士費用で損をするので控えた。

　そうです。　理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。　何か巧妙な手口だったのでしょうか。
　総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。
　防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。

管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に
相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違
反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議
事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。

その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数
は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事
録である事を認識して下さい。

無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無
効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。

議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は
無効になります。よってっ返還請求できるはずです。

それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し
てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。

ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。

　まさにその通り。　でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
　管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。

規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま
す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。

管理会社の担当は素人の理事長を騙してて（若しくは共謀）メクラ印を押させ
小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり
ます。

調査してみてください。相当手間がかかります。私は築２５年のマンションに住ん
でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル
に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル
から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。

　ありがとうございます。　議事録等を確認してみます。　管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。

ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html

つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。

従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。

　安心しました。　　給水管は、さや管ヘッダーですから、給水管の漏水は、壁を壊さなくても、断水で済みます。
排水の詰まりはどうすればよいでしょう。

排水管清掃していないのですかな。

トイレの詰まりの事故が多いですが下階にはよっぽどでないと漏水しません。
上階の風呂の排水に洗剤等が多量に含まれている排水を一挙に流すと下階（
特に２階部分のトイレの排水トラップが切れて逆流して排水が溢れて専有
部がトイレ排水で汚水浸しになり多いい時はその汚水が下階に漏水する。

この事故が２戸の専有部分が各々３回ずつ計６回漏水事故があり相当の時間を
掛けて調査したが主原因は不明だが、管理人が真面目な人間で追跡調査をして
居たら上階の中階に怪しい住民が居る事が判明した。主原因はこの２部屋のマ
ナーが原因と推測して、ある方法を管理人が使って退去させたら、それ以来
この事故は無くなりました。管理会社は別の原因を主張して雑排水管の洗浄を
今まで３年に１回の所を年１回として利益をあげている。

退職した管理人は住民の排水のマナーが原因だから質の良い住民の入居を促進
した方が良いとの意見であったが管理会社とは意見は対立したままである。

その住民が退去後は、あれ以来トイレの排水トラップが切れろ汚水事故は全
くなくなりました。

大型マンションですので管理が難しい面はあります。管理人の提案を重視して
取引業者等に協力を要請したらすくずつではあるが良くなったと思います。

ある方法を使って退去させたとありますが、管理員がどのような手を使い退去させたか知りませんが信じられませんね。
そんな権限もなければ訴訟ものです。
怖いマンションですね。

２６６さんへ２６５です。

退去させたは記載は誤りです、退去した、に訂正して下さい。誤解を招き失礼致しました。
あらゆる手とは詳細は紙面の都合で記載できませんが、民法、区分所有法、管理規約等を
活用して徐々に漏水事故の恐ろしさを居住者に啓蒙したら、いつの間にか退去したとご理
解下さい。給排水等に関連する設備等が当マンションは他のマンションの通常有する設備
等とは少し複雑な設備であるとご理解ください。失礼致しました。

　差し支えなければ、複雑な設備の内容をお願いします。　下水処理の必要な浄化槽があるとか、合流下水道のため大雨が降った後、下水があふれてはいけないので、一時下水貯水槽があるとか、差し支えない範囲で結構です。

友人のマンションに遊びに言ったら、丁度雑排水管の洗浄業者が来て工事をしました。
皆さんに教えて頂きたいのですが、台所の排水、風呂場の排水、洗濯機の排水、洗面所
の排水の４箇所の洗浄しましたが、トイレの排水だけは工事をしていませんでした。こ
れでよいのでしょうか。築２８年のマンションだそうです。

269さんは工事ではなく排水管清掃ですよ。
工事は排水管の取り替えや補強工事のことです。

　トイレの汚水管は、台所等の雑排水管と違い、口径が大きく、水平部分も短く、配管にもよりますが、清掃の必要はありません。　汚水管清掃と雑排水管を、同一の高圧洗浄ホースでするのを嫌う人もおられ、その通りだと思います。　２８年目のマンションでは、設備にもより、汚水管に古い食用油等を流さないと仮定すれば、汚水管の清掃は普通いりません。

ご説明有難う御座います。トラップを詰まらせてトラブル事があります。その他に十階建て
のマンションですが給水管の縦管の十階部分の頂部には普通は圧力調整器が設置されている
はですが、当マンションはローコストですので手動で定期的に圧力抜をしなければならない
のですが、その内給水に関係する部分のストレーナーが詰まって水が出にくくなり、所によ
っては断水状態になりましたので原因調査をしましたら、管理会社が知ってか知らずか、解
りませんが１０年位圧力調整を怠っていたらしく、その間給水管内頂部が錆等が充満してそ
の錆や汚れがストレーナーにつまり給水のトラブルが発生したのです。長い間これ等の管理
を放置すると重大事故になりませんでしょうか。考えられる事を教えて下さい。

私は４００戸のマンションの単身住込み管理人で、フロント業務（会計等）をしています。
設備等の（特に専有部分の漏水事故には夜中にお越され悩まされます。設備類が弱く困り
ます、（資格はマンション管理士、宅建、官業、ＦＰ２級の資格者です。）

※漏水だの設備等のトラブルでは緊急対応業務がありますので、年中無休１年３６５日
24時間、携帯電話等で対応しております。マンションは漏水関係のトラブルは住民同士
個人情報等の苦情は抜きにして住民同士の苦情の情報交換をして管理人等に連絡いただ
ければ事故等は未然に防止できます。