総会とは、一体誰のための総会か？

15・16あたりかな、専有部の給排水管を共用部に規約改正しては？
というようなことを書き込んでおられますが、当マンションではまさに今、給排水管工事を控えモタモタしています。
臨時総会や通常総会で承認されてから2年を経過していますが、その間にもリフォーム世帯は専有部の排水管も新しく付け替え工事を済ませています。
今更、専有部の配管を共用部にしますから。。。みたいに規約改正されたらたまったもではありません。
実際のところ理事はリフォームを見合わせて居ると聞きます。
これって理事会の詐欺ですよね。

大変申し訳ありません。
専有部の給排水管を共用部にすると、誰にどのようなメリット・デメリットがあるのですか？

デメリットのある人は専有部の排水管工事を済ましたお金持ち住民
メリットのある人は専有部の排水管工事費用の無い高齢者住民？

私なんか、何度も排水管が詰まって、工事業者を呼んで自費で工事して貰いました。
それがなくなるということは大歓迎です。

１棟の建物に区分して所有する専有部分内にある給排水管を規約により共用部分
として組合費で修理交換をするとようにする。その他長期修繕計画にこの給排水
管を計画的に修繕積立金で交換する旨の定めをする。

247さんの規約改正だと、既に専有部分内の給排水管の工事済み組合員からのクレームは勿論のことですが、工事済みの組合員への対応はどのようになさるのでしょうか？
当マンションの管理組合理事会では納得のいく対応は無理かと思われ心配です。

議論が小さな損得になってきたね。
もう少し全体的な目で議論して欲しい。

２４８さん、勿論この規約を設定したなら過去の工事費はその区分所有者から請求が
あれば、工事時の組合宛にした工事申請書とこれに対する組合の工事許可書に合わせ
て工事見積書およびそれに対する領収書を添えて組合に提出する。それを怠たると、
告訴されたらどうなりますか。この規約はマンションの引き渡し時に設定しておくべ
きですけどね。

　総会だけだとつまらないので、近隣マンションでは、総会後、期限の切れそうな非常食の試食や、災害時に使う器具の実演等を行い懇親会のようです。　このような行事を近隣の方の参加も歓迎し行えば、標準管理規約改正で問題となったコミュニティ活動の問題も乗り越えられると思います。

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

250様
当マンションも給排水管工事の費用（専有部分、共用部分の位置づけ）をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。

２５３さんへ　修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去
の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規
役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し
て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。

　修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。　修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。　もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
　もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。　何のための総会でしょうか。

総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、？
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。
規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費
の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採
られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して
専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。

これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金
だらけで弁護士費用で損をするので控えた。

　そうです。　理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。　何か巧妙な手口だったのでしょうか。
　総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。
　防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。

管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に
相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違
反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議
事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。

その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数
は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事
録である事を認識して下さい。

無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無
効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。

議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は
無効になります。よってっ返還請求できるはずです。

それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し
てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。

ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。

　まさにその通り。　でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
　管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。

規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま
す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。

管理会社の担当は素人の理事長を騙してて（若しくは共謀）メクラ印を押させ
小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり
ます。

調査してみてください。相当手間がかかります。私は築２５年のマンションに住ん
でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル
に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル
から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。

　ありがとうございます。　議事録等を確認してみます。　管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。

ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html

つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。

従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。

　安心しました。　　給水管は、さや管ヘッダーですから、給水管の漏水は、壁を壊さなくても、断水で済みます。
排水の詰まりはどうすればよいでしょう。

排水管清掃していないのですかな。

トイレの詰まりの事故が多いですが下階にはよっぽどでないと漏水しません。
上階の風呂の排水に洗剤等が多量に含まれている排水を一挙に流すと下階（
特に２階部分のトイレの排水トラップが切れて逆流して排水が溢れて専有
部がトイレ排水で汚水浸しになり多いい時はその汚水が下階に漏水する。

この事故が２戸の専有部分が各々３回ずつ計６回漏水事故があり相当の時間を
掛けて調査したが主原因は不明だが、管理人が真面目な人間で追跡調査をして
居たら上階の中階に怪しい住民が居る事が判明した。主原因はこの２部屋のマ
ナーが原因と推測して、ある方法を管理人が使って退去させたら、それ以来
この事故は無くなりました。管理会社は別の原因を主張して雑排水管の洗浄を
今まで３年に１回の所を年１回として利益をあげている。

退職した管理人は住民の排水のマナーが原因だから質の良い住民の入居を促進
した方が良いとの意見であったが管理会社とは意見は対立したままである。

その住民が退去後は、あれ以来トイレの排水トラップが切れろ汚水事故は全
くなくなりました。

大型マンションですので管理が難しい面はあります。管理人の提案を重視して
取引業者等に協力を要請したらすくずつではあるが良くなったと思います。

ある方法を使って退去させたとありますが、管理員がどのような手を使い退去させたか知りませんが信じられませんね。
そんな権限もなければ訴訟ものです。
怖いマンションですね。

２６６さんへ２６５です。

退去させたは記載は誤りです、退去した、に訂正して下さい。誤解を招き失礼致しました。
あらゆる手とは詳細は紙面の都合で記載できませんが、民法、区分所有法、管理規約等を
活用して徐々に漏水事故の恐ろしさを居住者に啓蒙したら、いつの間にか退去したとご理
解下さい。給排水等に関連する設備等が当マンションは他のマンションの通常有する設備
等とは少し複雑な設備であるとご理解ください。失礼致しました。

　差し支えなければ、複雑な設備の内容をお願いします。　下水処理の必要な浄化槽があるとか、合流下水道のため大雨が降った後、下水があふれてはいけないので、一時下水貯水槽があるとか、差し支えない範囲で結構です。

友人のマンションに遊びに言ったら、丁度雑排水管の洗浄業者が来て工事をしました。
皆さんに教えて頂きたいのですが、台所の排水、風呂場の排水、洗濯機の排水、洗面所
の排水の４箇所の洗浄しましたが、トイレの排水だけは工事をしていませんでした。こ
れでよいのでしょうか。築２８年のマンションだそうです。

269さんは工事ではなく排水管清掃ですよ。
工事は排水管の取り替えや補強工事のことです。

　トイレの汚水管は、台所等の雑排水管と違い、口径が大きく、水平部分も短く、配管にもよりますが、清掃の必要はありません。　汚水管清掃と雑排水管を、同一の高圧洗浄ホースでするのを嫌う人もおられ、その通りだと思います。　２８年目のマンションでは、設備にもより、汚水管に古い食用油等を流さないと仮定すれば、汚水管の清掃は普通いりません。

ご説明有難う御座います。トラップを詰まらせてトラブル事があります。その他に十階建て
のマンションですが給水管の縦管の十階部分の頂部には普通は圧力調整器が設置されている
はですが、当マンションはローコストですので手動で定期的に圧力抜をしなければならない
のですが、その内給水に関係する部分のストレーナーが詰まって水が出にくくなり、所によ
っては断水状態になりましたので原因調査をしましたら、管理会社が知ってか知らずか、解
りませんが１０年位圧力調整を怠っていたらしく、その間給水管内頂部が錆等が充満してそ
の錆や汚れがストレーナーにつまり給水のトラブルが発生したのです。長い間これ等の管理
を放置すると重大事故になりませんでしょうか。考えられる事を教えて下さい。

私は４００戸のマンションの単身住込み管理人で、フロント業務（会計等）をしています。
設備等の（特に専有部分の漏水事故には夜中にお越され悩まされます。設備類が弱く困り
ます、（資格はマンション管理士、宅建、官業、ＦＰ２級の資格者です。）

※漏水だの設備等のトラブルでは緊急対応業務がありますので、年中無休１年３６５日
24時間、携帯電話等で対応しております。マンションは漏水関係のトラブルは住民同士
個人情報等の苦情は抜きにして住民同士の苦情の情報交換をして管理人等に連絡いただ
ければ事故等は未然に防止できます。

　総会シーズンに、入っているので、総会資料の偽造や不備に注意しましょう。
　誰のための総会かわからなくなります。
　特に、週刊プレジデントや週刊現代等の記事のように、不正経理や、管理会社の不正には巧妙なものもあります。

まさに、監事さんの出番ですね。

　「監事人選及び監事機能が正常」ならば、まさに　「監事」　の出番です。　しっかり　監査しましょう。　見落とすと大変なことになります

　当たり前のことですが、監事には監事としての能力を持つ人（真面目なマンション管理士や専門的知識者）又は、専門的知識者クラスの知識を持ち、管理会社以上の能力等を持つ人が選任されているのでしょうね。　悪質管理会社には、そのような人が監事でないと、いとも簡単に騙されますよ。

監事はせめて理事長、副理事長経験者にお願いしたいところですが、どうしても一番無能な理事一年生にあてがわれる仕事です。
私のマンションも築20年までは理事長経験者や理事2期以上経験でマンション住居年数も長い組合員の仕事でしたが、最近は理事の経験もなくしかも代理人で住居年数も浅い専業主婦の片手間に成り下がっています。
築26年ということもあり給排水管などの大きな工事も控えていますが理事長副理事長をはじめ監事が頼りなく不安な毎日です。

　お気の毒です。　哀れな子羊になりましょう。　もしくは、信頼できるマンション管理士の皆さん等に、協力を求めましょう。

下記事項について意見をお伺いいたします。（標準管理規約第３節　役員）をご参照下さい。

当マンションの規約抜粋
（監事）
第Ｍ条、監事は、管理組合法人の業務及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２、監事は、理事または管理組合法人の使用人を兼ねてはならない。
３、監事は、管理組合法人の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるとき、並びに第５項により管理組合法人を代表場合において必要があると認めるときは、臨
　　時総会を招集することができる。
４、監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
５、監事は、理事長と管理組合法人との利益が相反する事項については管理組合を代表する。

※以上が当マンションの規約の設定、変更、廃止の全面改正の一部を抜粋しました、標準管理規約は第１項から第７項まであり、当マンションは第五項までと２項を削除して
　監事の権限は標準はかなり詳細に規定しておりますが。皆さんの意見をお聞きしたいと思い投稿しました。かなり標準と比較しましたら監事の職務権限が？

監事経験者ですが、頼まれた時に「一番楽な仕事ですから」と言われことを記憶しています。
確かに仕事といえば総会の会計報告にサインをしたくらいで引き継ぐこともなく他の理事さんに申し訳なく今も肩身の狭い思いで暮らしています。
知人友人のマンションの管理組合はもっとしっかりしているようで監事には会計士や銀行員、弁護士、司法書士などの職歴の方が就いていると聞き驚いています。
数年前に理事の輪番制が始まり、監事に相応しい人は輪番から省かれ未経験者の監事が続いていることへも監事の仕事への認識の甘さが伺えます。
280さんのコメントを読ませて頂き、当マンションも監事の人選と任務を根本から改めるべきと感じました。

管理組合に於いて、規約により総会（理事会）の議長は理事長が務める事になっているのを別の人間が務めていたのである組合員がその間違いを指摘したがそのまま総会を終
了した。総会終了後別の組合員から総会の無効を請求された。その他この議長を務めた人間は区分所有権者ではないとの噂である。管理会社１０９は知らぬふりなのでしょう。

この管理会社の管理物件の入居者と区分所有権の登記を確認して下さい。最近規約の全面改正で、役員の欠格条項が削除されたりしている。その他有。

当マンションにおいて、反社会的勢力に近い人物が入居している疑いを感じて、退去要求等の手続きが困難なので当時の理事長が、こんな人物の役員就任を防ぐ意味から、
標準管理規約第３６条の２（役員の欠格条項）を引用して規約を設定した。ところが反社会的勢力に近い人物が立候補して役員に成り理事長に就任した。この規約改正に
勇気を持って反対したが、この理事長、監事、書記は辞任してその手下が理事長になり、規約の全面改正でこの条項が廃止された。これまでのいきさつからして管理会社
１０９の指導です。その他規約違反、法令違反は多数あり。管理物件のマンションは有志で過去の資料を精査してみてください。特に修繕記録（組合保険を請求した全て
工事費含む）等々。預金の残高証明だけでは信用できません。

雰囲気は何となく想像出来ます。長く住んでも専有面積所有権が増えない限りは、議決権は変わりませんが、、、
※一部の常連が、長く住み、理事会運営をするとどうしても、力を持つ錯覚は出ます。

区分所有は最終的には、議案と議決ですから、出席者が少なくても、議決行使権（委任状は賛成の認識）が正常に行使されているなら、サイレントマジョリティーは生きているように感じます。
500世帯という事は、大手管理会社が業務委託と想像します。大世帯は良い顧客なので、それなりに仕事ができる
フロント担当者達を会社が派遣していると思います。

負け惜しみの部分は、上記と逆で、（ここの住民は委任状は賛成と勘違いでは？）すが、ありがちですね。
常連は自分たちの議決には絶対を主張しますし、サイレントマジョリティーが働き、思い通りにならないとブツブツ言います。経験ですが、議案議決後になんと「一時不再議」を言い出した愚かな老人理事長がいました。
心底に常連だから、今まで俺がどれくらいオマエラ住民の為に、、、があるのでしょう➡※

理事会が乗っ取られるとは恐ろしい。

議論する前に、マンションのオーナー（組合員＝区分所有者）の自己の財産管理に対する意識の低さがあることを取り上げたいと思います。

何千万円という高額を支払って購入したマンションの１室の管理をあまりにも他人任せにしています。
もっと、自分の財産価値について注意を払い、どうすれば、これからも住み易い環境を保てるのか。
災害時には具体的にどう対処するかなど、マンション・オーナーとしてやるべきことから逃げていませんか？

マンションの管理組合は、任意参加の町内会組織とは違います。
もっと、管理組合の活動に関心をもてば、理事の行動を批判する前に、あなたがやるべきことが分かります。

規約の内容はあなたのマンションの生活において適切な規定か。
管理業者は業務を適切に実行しているか。
管理費と修繕積立金の管理・運営は適切か。

不満を述べるだけでは、問題は解決されません。
行動することです。

行動はマンション内でいじめにあいますよ。？行動を起こして嫌な思いをしたとき、マンションに住みたくなくなり、他のマンションに住み替えたくなった時に、自己の部屋を
売却しようとしたときに、３０年ローンの元金が相当残っていて手出しをしないと抵当権の抹消が出来ないケースの区分所有者が多い。特に大型マンションでローコストの安い
マンションはこのケースが多い。特に子供や配偶者が色々この手の自治会役員や管理組合役員等から睨まれて生活しにくくなる。又、これら悪いマンション支配者に逆らえない
管理会社も同罪です。

私は父親がマンションを購入する場合の心構えは教えてもらっていたので現金でマンションを購入したので自由であるから総会でも堂々と意見を述べて改善した。組合員の他人
に言えない本当の理由は借金である。億ションでは個々の住民は他人の意見に左右される居住者は住んでいないので管理会社も解約は独りの区分所有者の力を反映されて実行さ
れるケースが多い。つまり管理会社や一部の役員（自治会、理事、監事、防火管理者）の意見が反映されやすいマンションは、大型、ローコストで安いマンションです。

管理会社にとって利益の出やすいマンションはローコストで、戸数の多い大型で、安いマンションです。管理会社と一部の役員が組合運営をコントロールし易い。

※結論、弱者はコントロールしやすいのでどうすれば、修繕積立金等の節約をして、管理費等の値上げを抑制しより多く蓄え、資産価値を高める方向に資金を費やす方
　法をマンション内に居住しているマンション管理士等を公募、あるいは推薦して、その者を中心にして管理を考えて下さい。これ等しか見当たりません。

いじめは正にその通りと思います。
高額で場所の良い区分所有建物（億ション）の住民は、借金が少なく自由度があり、資産価値の低下（高く売れる事高く貸せる事）に敏感です。
※必然性の薄い積立金残額減少と必然性の無い月々積立費値上げは売価に影響し、そこの場所広さの賃料から引かれるコストです。

管理会社で出色の担当者でなければ、理事会の味方をします。事なかれが一番の得だからです。
しかしながら、住民はヒトの話とモノの話をごっちゃにしてはいけません。

「田舎モノ」は周囲に合わせなければならない傾向はありますが、それを区分所有建物に持ち込むと最終的には、皆が損をします。皆で損すれば怖くないは、前出の億ションの住民からは見ればバカです。
唯一絶対的な力は臨時総会の議決ですが、田舎のマンションでこれを行うには余程の器量の住民（法に精通し設備建築に精通し度胸がある）でもなかなか苦労します。

総会は区分所有者の意思決定機関。総会の案の可否によってマンションの行く末が決定される。
私のマンションでは総会の案の可否が不明であったので、過去の議案書と議事録を理事に頼んで精査しましたら、

管理委託書に総会の議事録を各区分所有者に配布する費用が含まれているのに、配布もされず掲示もされていないことにきずきました。
しかし、議事録には議案の賛否の記述には票数を真面目に記載されている場合と、票数なしに賛成多数の記述のみの場合と、
際立っているのは、意思表示なき者は理事長（議長）に一任して賛成多数として記載されている総会議事録もありました。

区分所有者総数４００と議決権総数が４００のマンションで団地型のマンションですが、時には委任状、議決権行使書は配布されず、
出席表のみの配付の総会もありました。出席者は区分所有者４００名中３５名の出席者で総会案を可決して欠席者（棄権者若しくは意思表示なき者）
は無視されている総会もありました。

これ等は管理会社のアドバイスと時の役員の過半数が共謀して総会案を作成していました。
適正化法施行当時からも数回はこの状態でしたが私がクレーマー扱いを覚悟で動議をだして徐々にではありますが改善されております。

結論は役員の資質がいかに大事であるかの証明です。

各マンションは総会の案の作成機関である組合の理事会にメスを入れて下さい。
その器量は区分所有権を持ったマンション管理士等である。

優秀な有資格者（実務経験のある）が、理事、修繕委員会に就任してくれれば良いのですが、業務で行うわけでもなく、帰宅をしてからでは、余程周囲の応援が無ければ、難しいでしょうね。
その周囲も、アナタは有資格者で優秀だから、全力で助けるから、、、と言ってもイザとなると、、、、
矢面に立てるのは、区分所有権があればできますが、余程器量度胸ともにある人物でないと、、、

マンションは、その区分所有する住民の質と輪番・自薦・他薦を問わず、その集合体で、物事に反対しようが、賛成（委任状）しようが、棄権（無関心）でも、費用は専有応分に負担は間違いありません。
結局、住民の集合体の理事会の質が良ければ、健全に運営されている良いマンションでしょうね。
勿論、雇用している管理会社のフロント管理人に、業務委託契約の内容を最大限に気持ちよく履行させるのもその理事会です。

分譲マンションの管理は、組合の役員の良悪が全てであると思います。法令に反する規約を探して削除しましよう。

※法令に反する規約を削除するには総会の決議は必要なく理事会で削除の報告で良い、。万が一法令に反する規約を

用いて総会で決議した案件は無効になりますので案件に拠りますが当時の役員に責任の追及をするか、法令に反する

規約を実行して支払った管理費等の返還請求、若しくは損害の賠償責任を実行して下さい。