大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>3098さん
管理会社に発注するのではなく、管理会社を通じて、または紹介
してもらって管理組合が発注する方法をとれればいいんでしょうが。
管理組合が直接発注するスタイルを取れば請求書は管理組合宛になって
いる筈です。管理会社宛の請求書であれば当然マージンを取ります。

それはそうと、自分たちで共通仕様書が作成できますか。
設計コンサルタント、マンション管理士、税理士、弁護士等
別々に依頼すると管理会社に依頼するよりかえって高くなるんでは。

大京アステージを信用してはどうでしょう。
腹を割って話せばわかってくれますよ。
同じ人間だから。

工事の発注は相見積もりを取らなければならないが、
その取り方を勉強する必要がある。

ここのスレ主は、スレ主旨ではしっかりしたことを書いて
いたけど、実際できないと判ったんじゃないかな。

スレ主ではなく、３０９６さんでした。

3082です。
ゼロから大規模修繕の工事仕様書を作成するのは素人には無理です。しかし、1回でも大規模修繕を経験すると、そのときの見積書が残ります。その中には①工事部位、②材料・施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）、④単価、⑤金額が記載されています。

見積書の構造はマンションによって異なると思いますが。だいたい次のようになると思います。
1. 共通仮設工事
2. 直接仮設足場工事
3. 外壁下地補修工事・タイル補修工事（実数精算）
4. シーリング工事
5. 内外壁塗装工事（実数精算）
6. 鉄部塗装工事
7. 屋根・屋上バルコニー防水工事
8. 開放廊下・階段室補修工事
9. その他工事

このうち1～2は工事仕様が不要です。施工会社がマンションの状況から工事に必要な見積もりを算出します。3～8は標準工事であり、特別な理由がなければ、①工事部位、②施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）は第1回（前回）と同じになります。この範囲であれば第1回（前回）大規模修繕の見積書を加工し、単価と金額欄が無い状態でコピーすればそのまま見積もり資料になります。

前回の大規模修繕と同じでない部分があれば、そこを工事仕様に追加します。私たちのケースでは一部の屋根防水の工法変更、シーリング打ち直し箇所の追加、排水口ストレーナーの変更、玄関扉の更新、面格子の更新、防火扉の腐食修繕、鳩除けネットなどを追加しました。この程度であれば、ここをこのようにして下さいと仕様に追加すれば見積もりを出してくれます。

見積書は上記の1～8の構成にしていただきましたので、容易に相見積もりの相互比較ができます。見積後も予算に合わせて修繕内容の調整は必要です。最終的にはほぼ予算通りの工事となりました。築年数の大きなマンションの場合、大規模修繕中に思いがけない問題個所が見つかる可能性があります。そのため、工事費の10%程度の予備費を予算化しており、いくつかの問題個所にも対応することができました。工事発注は責任施工方式であり、常駐する現場代理人とすべての問題について打ち合わせることができ、比較的スムーズに完了することができました。

話が複雑化するため、伏せていましたが、実はこのときの大規模修繕では共用部分の雑排水管の更新も含まれています。一部、専有部分の工事を含む複雑なものです。それについても更新範囲と専有部分との取り合い、排水管材質を指定して見積もりを出していただきました。

工事の概算費用はそれが普通の見積りとして取ります。
平米数や仕様、修繕個所が変わることはないんですか。
それに劣化箇所はどうやって相見積もりの中にいれるんですか。
設計コンサルタントが相見積もりを取るばあいの共通仕様書には
工事個所の図面も一緒に添付してますよ、それをみて業者は平米数
とかを計算して見積額をだしてきます。

>>3105さん
大体大規模修繕工事の共通仕様書や施工会社選定方法、見積書の
基本的内容等理解されているようですね。
そこまでの知識があるのなら、何故自分たちで設計コンサルタントを
選定し、自分たちだけで施工会社の選定をしないのですか。
共通仕様書で相見積もりを取る場合は、条件は全て同じでなければ
ならないのです。
条件が違ったら見積金額が違ってきます。前回の見積りで工事個所や
材料、仕様、平米数とかを活用して、単価だけを施工会社に記入して
貰うのはいいんですが、工事個所や仕様、材料が全て同じではないはずです。
前回と同じ部分でない箇所については仕様に追加すればいいといわれていますが、
それで同じ自要件の相見積もりが取れますか。
工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると
尚いいと思います。
修繕個所や範囲が多いようですので、相見積もりを取るときは、設計コンサルタントに依頼する方がよかったと思います。

>>3106 匿名さん
予防保全の範疇で工事個所の増減が発生するのはどのような場合ですか。大規模修繕は12年から15年サイクルですから、少なくともこの先24年は大丈夫だという確信がなければ次の大規模修繕でも同じ範囲の修繕をせざるを得ないのではありませんか。もちろん、劣化診断以前に問題が発生している場合は、当然対応せざるを得ませんが。

>>3107 匿名さん
3105です。
もちろん、自分たちで施工会社を選定しました。
前回のコピーうんぬんというのは一つの方法であって、私たちが相見積もりを取る場合、最初から追加箇所を記載した同じ工事仕様を複数社に渡しています。そんなことは当たり前のことです。
設計コンサルタントは、もろ刃の剣でしょう。設計監理方式はご指摘の通りより良い方法かもしれません。しかし、このスレッドのメインテーマである大京アステージに設計監理を依頼したらどのようになるかご想像ください。方式で良し悪しが決まるのではなく、どことお付き合いするかで決まります。

お聞きしたい。コンサルを募集し管理組合が選びました。私達のマンションはこれから一回目の大規模修繕を行う予定。

その後、私達が選んだコンサルより
資料を頂きまして読んだところ、コンサルは
施工会社への公募条件を厳しくしようとしています。
私達は以前、「コンサルの闇」につき学んでいました。施工会社を募集する際　コンサルは様々な条件を付け、自分達の息のかかった施工会社のみを募集したいからだと思います。
工事予定として、屋上の塗装や外壁、鉄部塗装等です。配管はしません。契約前にどのように記入しておけばいいのか。解約条件についてもです。

>>3110 匿名さん
悪質な設計コンサルタントによる問題はネット上でもずいぶん指摘されており、慎重に対応する必要があります。ただし、このスレッドは大京アステージに関するものであり、3110さんの問題提起は法的な対応も含みますので、このページの下に記載されている「マンション管理士等に質問しよう」のスレッドを利用された方が良いと思います。

管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
コンサルを使えば.施工会社と陰で繋がっている事も分かりました。

どのようにすれば我々の資産を守り適切で周辺実情に合う値段で進められるのでしょうか？
今必要のない工事は見積もりたくない。一回目の修繕はお金を2回目に持ち越す為の工事が必要と聞いています。2回目は2倍の費用がかかると。
コンサル経由で本当に可能でしょうか？コンサルは共通見積項目を使いますね。これは建物全体の劣化を調べるもので、これが大規模前に行われると資金不足マンションは大変な事になりますね。

>管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工>事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
こんなことが本当に行われているんですか。
大規模修繕工事をするかしないかの判断をするのは管理組合ですよ。

>>3113 匿名さん
新聞記事でも読みました。

>>3113 匿名さん
すべての管理会社がそうだというわけではありませんが、管理会社が自社と無関係の施工会社が管理物件の大規模修繕を受注すると、工事費用の何%かを請求するケースは発生しています。そのような管理会社は管理委託されているマンションは、自分たちの利権の場だと考えているようです。＊＊＊がショバ代を請求するのと同じ構造です。もちろん、管理組合にはそのような裏請求は報告されませんし、力のあるまともな施工会社はそのような要求を拒否します。

>>3095 匿名さん
私が目指すのはこの方の方法です！
メンバーの中に専門家がおりますか？修繕委員何名程度か。施工会社選定の基準は？色々教えて頂けますと幸いです。

>>3115 匿名さんおっしゃるとおりだと思います。
力のあるまともな会社を選ぶには何を調べれば分かりますか？

>>3107 匿名さん

お聞きしたい。　
　


　工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると 尚いいと思います。

上の意味を教えて下さい。

>>3117 匿名さん
3115です。
ネット上にはいくらでも情報はあります。
一例としてこのサイトはいかがでしょうか。
https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-large-repair/

>>3118 通りがかりさん
マンション大規模朱然　責任施工方式　設計監理方式
で検索してみて下さい。

>>3101 匿名さん
様々ありました。

>>3119 匿名さん

規模が大きいだけです。

選ばれたコンサルが辞退してしまい。次点のコンサルに決まったのだが、このコンサルの資料をよく読むと色々問題があるように思う。
我がマンションが避けるべきコンサルが選ばれたように思える。
過去の実績マンション数に対し施工会社が偏りすぎており、関係性を持っている事が分かる。しかも、一回目の修繕に融資の話を盛り込んできた。コンサル選びに失敗すれば大切な資金が工事と別のところへ飛んでいく可能性大で、管理組合が「多数決で決める」なら選んだ理由をそれぞれ述べるべきであった。会社が大きいとか、有識者が多いとか、パンフレットが立派だからとか。コンサルには闇が潜んでいる事をなぜ学ばないのかと残念に思う。
本当にこんな選び方で良いのだろうかと疑問でならない。専門家が不在なら外部から呼べばいい。施工会社をコンサルに募集させない事がいいとも書かれている。コンサルがそれを嫌がれば図星だという事になる。試しに尋ねる事。長期修繕計画表も見て、資産に合わせた計画を練るというのなら、管理組合の資金を確認出来てしまう。その資金の情報を施工会社に流す事になれば！管理組合の修繕費は高額になる。施工会社へ全て情報を共有していけるコンサル契約は、諸刃の剣という事が分かる。息のかかった施工会社と繋がらないようにしたい。
管理組合が施工会社を別のルートで選べば、コンサルと施工会社との癒着をさせない事になる。マージン支払いが嫌な良質な施工会社はこのコンサルでは応募してくれないと聞いた。

逗子の斜面崩落事故　女子高生の父親「真実がほしい」　訴訟で管理会社などは争う姿勢

神奈川県逗子市で昨年２月、マンション敷地内の斜面が崩れ、県立高校の女子生徒＝当時（１８）＝が土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

東京新聞電子版　2021年5月21日

土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。被告の管理会社Dも請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

被告の管理会社D社も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

マンション敷地ないでの事故を管理組合に損害賠償を求める
ということは、本人も支払う側になり、受け取る側とダブルことに
なるんでは。
それに、管理組合に問題があるというのなら、被害者の親も問題が
あるというか、責任があるんだよね。

管理会社D社は、請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

マンションの購入を検討している方が、管理会社の状況を
把握しようとするのはすばらしいことですね。

>>3027 匿名さん
12年周期で実施する必要はありません。
あくまでも目安です。
2回目、3回目は15～18年サイクルでも
構わないと思います。

>>3024 名無しさん
以前、管理会社は無料で打診検査してくれました。
その際タイルの浮きを指摘していたのは
一階通路にある僅かな面積でした。上階からの落下の危険もないのです。そもそもタイルが浮いて落ちるなんて事が14年目のマンションで発生したら、瑕疵的な事です。ありえない。
この状態で何故、管理組合は悪徳なコンサル入れるのか？
ここで見積もり取ろうとするのが何かがおかしい。今度は悪徳コンサル入れてどうするのか。管理会社は放置して大丈夫なのか。

>>3131 匿名さん
管理会社は極力規模が小さく名の通らない会社の方が良い場合がある。大きいから間違いないという事はない。

>>3115 匿名さん

小規模から中規模な個人の設計事務所経由で施工会社選びを依頼するか、管理組合は良い施工会社を選び！じっくり相談しながら進めるのが良いはず。

コンサルの談合は周辺マンションで非常に多く発生している。国の補助金の申請を手伝うようなコンサルを選ぶ事も大切。管理組合が独自に施工会社に見積もりをしようとした時に様々な理由を付けて排除させたらこれは怪しい。
何より我々のマンションに寄り添う良いコンサルが必要。

大規模修繕工事の時は、設計コンサルタントに要項書を作成
してもらい、同じ条件で相見積もりを取ることが必要です。
管理会社に相談する必要は全くないでしょう。
その為に、設計コンサルタントを雇っているのですから。

>>3136 匿名さん

良いコンサルなら。談合コンサルにあたると最悪です。

>>3137 名無しさん
書いてある内容が分かりませんが。

この会社　数年前オリックス傘下になってから人不足　とくに営業部門でフロントマンが少ないです。電話しても出てこないし、担当者がいないのでわからない、のお決まりさぼり返答、メールで連絡しても1週間以内に返事が来ることはまれです。急ぎの工事などなかなか手が付けられず大変困っております。いったいどうなっておるのでしょうか？

>>3138 匿名さん

数少ないが談合しないコンサルもあると思う。

>>3123 匿名さん
大規模修繕は、コンサル実用あ有りません。
一回目の大規模修繕項目、エクセルに書き写すと工事内容が必要か不要か、大体解ります。高額で働かないコンサルは、入れる必要有りません。住民が勉強すれば良いだけの話ですよ。管理組合が、無能な所は高額費用になっても仕方ないのでは？

逗子斜面崩落事故 管理会社の社員 業務上過失致死の疑いで送検
2023年6月23日 14時33分
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230623/k10014107371000.html

警察が原因について捜査を進めた結果、都内にあるマンションの管理会社「大京アステージ」の担当者が、事故前日に「現場の斜面にひびが見つかった」という報告をマンションの管理人から受けていたにもかかわらず、適切な対応を取っていなかった疑いがあることがわかったということです。

人口30万人の地方の中核市だけど、私の行動範囲で足場作っての大規模な工事をしてるマンションが４つある。それが全部ライオンズ。これっておかしくない？。行動範囲にライオンズなんて50棟もないんだけど。せいぜい10棟。その半数近くが一気にやるなんて自然現象や住人の意思ではなく酷い外圧があったとしか思えない。

>>3143 マンション掲示板さん
何かありますね。

管理戸数が減っているから、何とか工事で利益を稼がないといけないなどでしょうか。

大規模修繕検討時に、自社グループの高額案に誘導、総会に上程するも住民に指摘され廃案に！その後、住民による大規模修繕案で30％大京Gが乗せていたことが発覚。
小工事も実体のない、工事内容請求も見つかり、その他の不祥事も次々と出てきて、
住民の不信感MAXになり、ついに管理会社変更になりました。知らないまま、継続契約しないで良かったです。最近は、フロントも退職者が多いと聞いています。

>>3089 匿名さん

>>3027 匿名さん
12年周期で実施する必要はありません。
あくまでも目安です。
2回目、3回目は15～18年サイクルでも
構わないと思います。