株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/
物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ
【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13 管理担当】
[スレ作成日時]2015-02-12 23:15:13
>>2699 マンション比較中さん
いくつか分かったことがあります。整理できていないので、小出しに出していきます。
大京A社からの回答によると、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この支払いフローにおいて、マンションからいったん大京A社の口座に振り込むことによるマンション側のメリットは「なにもない」そうです。大京A社自身からの回答です。（何か言い訳っぽいことを言われるかと思ったら、ないと断言されたので、逆に驚きました。）
そうすると、次の委託契約（＝総会前の重要事項説明）において、当マンションにデメリットはいくつもあるがメリットがない支払いフローを前提とした委託契約を受け入れることはできないというしかありません。
「御社がどのような形で支払うかはお任せしますが、マンションとしては大京A社口座経由での振り込みフローを委託契約からは外してください（このフローは、当マンションが委託しているものではありません）」と申し出たら、どうなるのでしょうね。そうすると、大京A社は無登録での資金移動業を行うことになり明らかに違法となります。
>>2673 購入経験者さん
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この点線の意味を大京A社に確認しました。
回答は、なんと、「通常は保管口座からの支払はないのだが、工事等で
特別に支出する場合という意味で、点線で表している」ということでした。
つまり、同社との間でマンション管理契約をすると、支払は有無を言わせず
同社の支払口座経由となります。
>>2707 マンション検討中さん
28歳で辞めてしまっては、何の影響力もないと思います。
単に昔の同期が偉くなったか、偉くなれなかったかで傷を舐めあっているだけかのように見えます。
種まき（行動をしないと…）を、芽は出ませんよ！ 卑劣な意見（所感）は不要です・・・
業務不履行状態の能無しフロントマンの上席（40代らしきリーダー）を呼び出しましが…
リーダーに対し、能無しフロントマンの仕事ぶりの状況説明の中で
「モラルやビジネス・マナーの欠如」の項目に差し掛かったところ…
リーダー：「ビジネス・マナーって、何ですか？（即、質問）」
私：「へっ（絶句）」
リーダーにも関わらず、ビジネス・マナーなる言葉の意味すら理解していない様子。
報連相（報告・連絡・相談）と並び、社会人としての一般用語になるはずですが、
リーダークラスでも、こんなレベル（ろくな人間が居ない）の管理会社と再認識…（失笑）
>>2710 購入経験者さん
全国共通かもしれませんね。うちのマンションも、リーダーらしき人を連れ、新たなフロントマンに変わりリスタートしたのですが。その後も、マンション内に起こる様々な事故、に悩まされております。全てはフロントマンの知識の欠乏から。建物への提案が適切でない。建物の事分かっていません。早く気付いて欲しいです。
>>2712 eマンションさん
私の印象では、フロントマンはもちろんですが、支店長クラスでも（支店長としては）相当レベルが低いです。おそらくですが、自社の管理システムの本来の意味や意図を理解しておらず、業務のフローだけが頭に入っているのだと思います。このクラスは次の幹部候補なのでそれではだめなのですが、会社が（たぶん親会社のオリックスが）幹部人材を育成する気がなく、支社ではマニュアルどおりに管理してくれたらよいということなのだろうと思います。
>>2711 匿名さん
理事長の目の前で、こういう発言自体、アウトでしょう。会話の続きも、ありますけど…
>>2712 eマンションさん
会話の終盤でのリーダーの（言い訳じみた）発言です…
能無しフロントマン君は、新入社員で実地研修（他のフロントマンに連れられて…）後、
現在、10件後半の物件を担当中。
社内には、営業・技術部の2つがあり、各フロントマンは、技術部（現場も見えていない）が作った
（胡散臭い）資料を理事会の場で、説明するのが役目。
なんてことを、ベラベラと喋って帰って行きました…（絶句）
理事会時に提示のある議案書は、
毎回毎回、誤字脱字のオンパレードで、足し算や掛け算後の数値も合っていない始末。
未だに、社内の伝票整理を理解しておらず、
毎回、月末頃に「書類を忘れていたので、捺印して投函しておいて下さい…」なる
社内に出す様なメールでの指示に、理事長は、ブチ切れています！
また、能無しフロントマン君は、詐欺紛いなやり口で
「言質」を取る事しか考えていないのが、見え見えです…（失笑）
>>2704 評判気になるさん
社員が何も知らず、丸投げで何も考えてないですから。
価格交渉もしない上で、何もやってないのに高い給料、高い家賃をカバーできる分の利益取らないといけません。
自分でどこか連絡した方が確実に安いでしょうね。
また、くらしスクエア自体が大赤字のはず。ホームページと同じく何も進化してませんね。
全ての管理組合は、値上げうんぬんよりもむしろ、この無駄なサービス廃止して、その分値下げさせた方がいいと思います。
[No.2716～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
大凶管理とはよくいったもんです。
騒音トラブルでアステージ担当にかどがたたぬようにお願いしたつもりが、ことが大きくなって結局その住人から怒鳴り込みにこられました。その方へ丁寧に説明するとすぐにご理解いただき、陳謝いただけました。
大京にまともに会話が成立するレベルの人が残念ながら少ないように思います。まともな人がいてもいなくなります。何をするにしても間にいれてはいけないなと思いました。
専有部分の修理は資金をおさえたい、不快な思いをしたくないのなら、ネットで調べて自分でお願いするとよいでしょう。
>>2724 通りがかりさん
専有部すらまともに対応出来ない事、分かります。彼らはマンションの共有部の知識もほぼ無い為、どこから聞いてきたのか？昭和時代の建物のマニュアルを学んでいるのか？不可思議な対応ばかりです。新築なら劣化もなくクレームだけで済むでしょうが、これが、築古に向かうマンションであれば、非常に大変な事が連発します。彼らはほとんど何も分かっていません。知識のない担当者は、マンションをダメにするだけ。
>>2727 匿名さん
全国どこでも対応できていません。マンションの管理を理解していません。特に悪いのは建物の事故発生の後、放置すれば、その後どうなっていくのか？が分かっていません。我々は充分な知識を持って対応しなければ建物はボロになります。彼らから提案される案件も第三者に確認等が必要です。
大規模修繕。一年間の貯蓄分の修繕積立金を残し、必死に、大凶アス（＋大凶穴吹建設）がお金を引っこ抜きにかかります！（常套手段）
過去の大凶穴吹関連の事故
https://www.rodo.co.jp/column/42430/
（大凶グループ自体が、腐りきっていますね…。流石、不正の温床＆倒産した会社の集合体）
その後、アルバイトの延長みたいな人材（無能な営業）が、交代要員としてやってきます…（失笑）
分譲マンション購入後は、築浅から管理組合活動しっかり行なって欲しい。住民と共に結束し長期的目線で計画して欲しい。長期修繕計画表は当初から赤字計画書であった事。過去から、長期修繕計画書について管理組合は管理会社に問いかけてきたが、ベテランフロントマンは、「大丈夫、管理組合の資金は不足していない。」と言い続けてきた事。これは全くのデタラメであった…。ベテランフロントマン＝自社に利益をもたらす有能なトップセールスマンかと。更に管理組合メンバーが建物の知識がないと今後も騙され続ける。フロントマン自身も建物の知識があるとは思えない。それらしい話を真顔でしてるだけ…更に管理組合は、周辺の悪徳コンサルからも身を守るべきで、見抜けない場合は行政絡みの業者紹介で行うべきだと思う。気を付けて欲しい。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210521/k10013044541000.html
ちょっと古いのですが、逗子斜面崩落訴訟の件で被害者と争う流れになっているようですが、どうして、保険で対処しないのでしょうか？
100%の過失はないとならわかるのですが、訴えを退けるよう求めるなど、全面的に争うように見えます。
心情的にも、経済的にもあまり、よい解決策におもえないのですが・・
どのマンションでも経年劣化等が原因で、第三者に危害を加える事故になったら、こうなってしまう可能性がどこにでもあるのでしょうか？
それとも、大京アステージとの契約だとこうなりやすい内容があるのかが、どなたかわかりますか？
>>2733 マンション検討中さん
保険が適応になるのこそ訴えが認められて賠償責任負わないと無理じゃないですか。所有していた斜面の事故で保険下りる気はしませんが。
住人としては売主と管理会社に責任があると思っているから取下げを求めるのではないですかね。
この事件後に「管理の提案はするけど責任は管理組合」みたいな規約改訂してるという話がありました。それをやったところは危ないでしょうね。
>>2733 マンション検討中さん
建物から落下物、建物の外壁等が落ち、第三者の物を傷付けた場合怪我をさせた場合、管理組合と区分所有者全員の責任です。保証の事なら、管理組合は施設賠償保険に加入していると思います。被害を受けた方へ充分な謝罪と保証が必要。それ以前に、しっかり建物の保全をする事。建物が古くなっても充分な修繕費を残しておく事です。火災保険もしっかり活用して下さい。管理組合は火災保険がどのように活用出来るか確認して下さい。
>>2733 マンション検討中さん
マンション総合保険の対象は建物施設が主であり、今回の敷地法面は対象となっていません。損害賠償金を保険で補填できません。他にも壁から雨水が浸水しても保険金はおりません。保険の限界です。管理費で修繕することになります。本件で問題なのは、管理会社の責任の範囲です。事故直後、大京アステージと親会社のオリックスは崩壊した斜面は管理委託契約の対象外としました。管理委託契約書には敷地も管理対象となっていますが、大京アステージでは管理員の日常の目視点検項目は敷地を対象にしていません。今回は管理員が斜面（土砂災害警戒区域指定）の上部に亀裂を見つけてしまいましたが、行政機関への連絡が不十分で、発見翌日に崩落事故で死者が出たということです。一義的には崩落した斜面の所有者（区分所有者）に管理責任があるのですが、区分所有者（管理組合）は管理会社に敷地の管理を業務委託しています。私見ですが管理会社としての知識・技術力・判断・危機管理能力等々に疑問ありです。さらに、マンションの売り主が斜面のリスクに関する説明を怠っていたようで、訴訟が泥沼化しているようです。被害者遺族が気の毒でなりません。
大京アステージはこれを受けて、管理委託契約書の内容変更、例えば、敷地や擁壁の目視点検は含まない、建物施設等の修繕に関する企画提案を削除するなどを提案し、知識のない理事役員をうまく丸め込んで、総会決議を勝ち取っています。
適当な理由をつけて、国交省作成の標準管理委託契約書とは異なる内容になっています。なお、崩落法面の復旧工事費は管理組合が負担したようですが、未崩落の私有地部分の補強工事は特別に国費と逗子市負担で行われたようで、逗子市議会は被害者への損害賠償に応じない対応を非難していると聞いています。
善管注意義務って何なんでしょう？ 顧客に対して正しい対応ができてますか？
管理会社としてのプライドはあるの？ 等々、社会性のないこの会社には？だらけです。
壁から雨水、保険適用になる事あります。
>>2738 大凶あす定時さん
業態が違う者ですが、契約書に敷地が管理対象の範囲なのに事故が起き裁判になったら、敷地は管理の対象に含まれていませんから管理会社に責任はありませんって言うのはおかしくないですか。これでは契約書の意味はなさないし、偽りの管理業務を行ってきたのですね。管理員の目視範囲じゃないとも言っているらしいけど、管理会社は敷地の管理業務を受託したんだから管理員の仕事じゃないなんて。だったらアステージの社員が代わりにやるべきじゃないのかな？契約書に記載していることをやっていなかったら契約書違反ですよね。契約違反から派生する瑕疵も違反者が責任を負うんじゃないのですか？裁判でも被害者に損害賠償の請求棄却を申し立てようですが、これも意味がよくわかりません。
マンション管理業界の契約はよくわかりませんが、他の業界とは契約という概念が違っているんですかね？
>>2742 匿名さん
裁判の結果次第では、１億を超える損害賠償金の支払いと顧客が逃げることが予想されるだけでなく、国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。
さらに、その時はオリックスが大京から手を引くかもしれません。
ということで、どんな理由をつけてでも無罪を勝ち取ろうとしているように思います。マンション管理を業とする立場であり、善管注意義務違反は明白なので逃げられないと思いますが。
大京アステージが自社でやっている管理業務は、管理組合から委託している業務のほんの一部分だけ、出納、清掃、保守点検、修繕の企画・工事、管理員ほか、ほとんど再委託しており、管理監督などできておらず丸投げ、というか、フロント担当者が管理監督できる能力を持ち合わせていません。そのうえ、マージンだけはせしめているようです。債務不履行しても適当にごまかしています。業務品質がどんどん悪くなっています。管理組合役員も高齢で無垢な方が多く輪番制なので、オレオレ詐欺にかかるように騙されるか、無関心に丸投げしています。
管理費値上げ、管理会社変更などについての体験談や意見をメールで募集中とのことです（朝日新聞）。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html
メールアドレスは９月１２日（日）朝刊の第２面の記事にも載っています。
このような危険な場所に建築の許可を出した行政の責任も追及するべきでしょう。
> 国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。
国交省も、マンション管理業者についての一定の指針は出してほしいかなと思います。
大京アステージは、「経年劣化による被害」は管理責任の対象外と説明していたかと思います。
しかし、「経年劣化」しない設備はなく、また、「経年劣化による被害」は責任外がすべてに置いて摘要できるならば、何があっても「経年劣化」だからと言えなくもありません。
確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。
少なくとも、国交省の指針を出してくれれば、その指針に従えない「大京アステージ」のような管理会社と付き合う場合には、管理組合側の責任と明確になれば、この業者とも手を切れるのだが・・・
>>2748 ご近所さん
同感です。
ただ、国の役人は民々のお話なので極悪非道な事案がない限り指針を出すようなことまでしてくれないでしょう。なので、逗子の被害者には失礼ながら、これを契機にしてほしいのですが、現状では管理会社の保身で逆方向に向いてしまっているのが懸念です。
経年劣化による損害にはマンション保険の対象外となるものがあります。
マンション管理の専門会社なら、日常目視点検や定期点検等により、
施設・設備の経年劣化を早期発見して機能不全や管理瑕疵にならないうちに修繕や更新の企画提案をしてくれるのが本来であり、管理組合がこれに反して修繕・更新せずに問題が生じた場合は管理会社の免責が契約書に明記されています。
今回、管理委託契約書に「経年劣化による瑕疵（被害）」を免責事項に追加されたのは、業務放棄が提案されたようなもので、フロント担当者の「日常業務は変わらない」旨の不適切な説明に騙され、管理組合側もこれを認めてしまったものと個人的に認識しています。
>>2751 匿名さん
刑事事件にならないという情報があるんですか？
遺族が刑事事件でも告訴している旨のマスコミ報道があったと思いますので、
現在も捜査が行われているのかと思っていました。
民事への介入が難しいんですかね？
もしそうなら業務上過失致死が疑われる事案なので遺族の立場になると大変残念ですが。
業者の中に入りマージンやキックバックをこっそり抜き取る。それを追求しても、絶対に嘘をつき、誤魔化すのです。悪徳。しかもピンチになると、輪番になると自分らの関係の業者や建築会社の関係に、「輪番お願いできませんか。」と言い難を逃れようとします。どうしようもない。
とある設備の更新の金額ですが…
長期修繕（大横領）計画書：約250万円
見積もり（大凶）：約130万円 ※完全に余計な施工付き
見積もり（地元の業者）：約55万円
数字を並べてみると、如何に胡散臭い悪徳業者であるかが、バレバレです。
流石としか言いようがありません。大凶の管理手法（悪徳商法）
> 確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。
当マンションの担当は、設備関連の行政指導すら、理事会に伝えない（隠蔽）ような糞フロントマンでした。当然、クビにして叩き出しましたけど…
逗子のマンションの件は、大凶の全面敗訴を切望します。
それは酷いですね。
他の皆さんからも、大京アステージの修繕工事等で異常に高額な事例や必要のない工事が付加されていた事例があれば投稿をお願いします。
最近、長期修繕計画に基づく鉄部塗替えで、足場が必要な箇所を先延ばししたのはまだ理解できますが、腐食している箇所の補修を放置（塗替え対象外）とするようなことをされました。
予防保全の観点から早く補修した方がトータルコストを低く抑えることができると思うのですが、管理会社は将来の高額補修を目論んでいるんでしょうかねえ？
>>2756 大凶あす定時さん
外壁がどのような状態かにもよります。経年劣化では保険適用ならず。
例えば大型の台風によりマンションの外壁に何かが飛んできてぶつかり、外壁が破損した場合は、風災特約等で保険適用となる事はあります。もし単なる劣化であれば一箇所だけでなく多くの場所に傷み等が出ます。その他。
>>2757 匿名さん
ありがとうございます。
飛来物で窓ガラスが割れて雨が吹き込んだ場合と同様のケースですよね。
今回私どもの場合は、豪雨とは言え、外壁の防水機能が劣化していたとの判断のようで保険対象にならず、大規模修繕工事の保証期間の５年も過ぎていて、何の補填もなかったようです。
外壁補修費は仕方ないにしても、共用部分の不具合で第三者（居住者）に損害を与えたと考えて、専有部分の内装補修費が保険対象にはならないんでしょうか？
どなたか詳しい方、教えていただけませんか？
>2620
来年４月スタートというマンション管理の新制度「管理計画認定」をわかりやすく紹介してくれているページ（記事）です。全文無料で読めます。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...
>>2759 大凶あす定時さん
管理組合が入っている保険と特約によります。保険料が安いのは、保障も薄いと考えたほうが良いです。ただ、出ても再調達価額ではないので、その点注意が必要です。
被害を受けた側の区分所有者は大体、火災保険等に入っていますよね。その保険には水濡特約というのがあって、それに入っていると区分所有者の保険で内装等の復旧費用がでます。
水漏れや水濡れは原因を突き止めることが難しかったり、時間がかかることもあるので、集合住宅ではトラブルにならないよう、保険料は高くても保障の手厚いのに入っておいた方がいいと個人的には思います。
>>2759 大凶あす定時さん
初めまして。マンション共用部の不具合が専有部へ被害を及ぼした場合、施設賠償責任保険というものがありますよ。ただし雨漏りは対象外です。基本的に雨漏りが原因での保険はありません。貴方のケースでは強いて言えば保険ではなく管理組合への請求でしょうか。劣化著しい箇所を放置していた、外壁工事を延期していた等はっきりとした状況があれば或るいは…といったケースで望み薄です。台風であれば風害を事由にする手段もありますが申請には保険知識が必要です。ちなみに2762はデタラメです。雨漏れと水濡れの区別すらついていない素人です。保険料の安さと補償は関係ありません。生保と損保の違いも知りません。平気でデタラメを書く輩です。気をつけて下さいネ。
>>2759 大凶あす定時さん
なにか自分に都合が悪くなりそうなレスが入ると、いろいろなことを言う人がいますが、マンション管理組合が入る保険（会社によって、名前が違う場合もありますが、だいたい「すまいの保険（マンション管理組合用）等」の内容については、約款やパンフをダウンロードして、比較表を作ってみることです。補償内容が大きく違うことが分かる筈です。例えばA社の保険会社の商品では、こういう分類の事故で各回いくらまで（高額）、B社のものでは年間いくらまで（少額）とか、示談サービスがある、なし等、ほとんどの項目で差は歴然です。保険料も相当違いますから、当然と言えば当然です。安さを売りにしている割に代理店だけでなく、「診断した」仲介者にも手数料を支払っているような保険会社の場合、HP上ではパンフも重要事項、約款もダウンロードできないようです。恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。漏水は、大概の保険会社では、大きな「水ぬれ」という分類に入りますね。他に水災という分類もあります。保険は難しいですが、ともかく約款を読み込むことですよ。保険金が出る、と誤解して入ったら、いざとなった時に、それは出ません、約款に書いてある、だ等と言われても困りますよね。仲介者が責任とってくれるわけでなし。
貴女よりマシだと思うよ
>恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。
可能性大だと思います。保険の更新で、内容を見なおす機会がありましたが…
（大凶は、A社、M社、T社、S社の4社の損害保険を取り扱い中だそうです）。
糞フロントマンに、現行のA社分のパンフレットを要求。
すると、提示してきた資料は、虫眼鏡で見ないと、文字が判別不可能なレベル
（パンフレットを、1/4頁で縮小コピー）と。本当に、紙の無駄遣い状態です。
続いて、各社の相見積もりを依頼したところ、理事会へは、2社のみ（M社、T社）を提示。
私：「S社の分は!?」と質問すると…
糞フロントマン：「S社は、新規契約の受付を停止中です！」なる回答。
後日、地元の代理店に打診したところ、S社の相見積もりが、問題なく入手できました！
大凶、お得意の嘘三昧（都合が悪い情報は、隠蔽）が、炸裂です…（失笑）
>大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。
この掲示板で、茶々を入れる暇があるのなら、少しくらい、まともな仕事にして下さいよ！
（悪徳業者の〇無しフロントマン達）
あまりにも誹謗中傷と受け取れる文面が多いため、企業側も頭を悩まされているそうでしかるべき措置をとる方針になった会社もあると聞きます。
多少の伏字や当て字をしても容易に推測できるため皆さんも「糞」「脳無し」などの書き込みは非常に大きなリスクがあります。
皆さん少し節度を以って淡々とした文章にとどめておくよう注意しましょうね。
情報交換の邪魔をしたいのではなく、同じ掲示板を利用している方々が訴えられたりしてしまうほうが皆さんが委縮してしまいますので、その前に自浄しましょう。
>>2768 匿名さん
他社フロントで大京さんには縁も義理もありませんが、業界側から見れば辻褄は合います。大京さんは保険会社大手4社の代理店をしているとのこと。4社の代理店ということは4社にそれぞれ代理店としてのノルマがある訳ですよ。S社の見積もりを持ってこなかったとのはS社まぁ損ジャが今は1番安いからです。誤解してほしくないのは安い→儲からないではなく皆が選択するからノルマが達成しやすいんですよ。高い保険料の保険会社を売らなきゃならない。と推測します。
このフロントが仕事ができない前提ですが、あなたも客として怒りを爆発させることが目的でないなら、なぜこの保険がお勧めなの？とか一歩踏み込んだ聞き方があるのでは？フロントのためでなく自分のため管理組合のため、うまく利用して付き合わないとね。
>>2769 口コミ知りたいさん
誹謗中傷されて当然の行為を全国各地の管理組合に対し行っている。その為、こうして全国から同様の書き込みが続くのです。ここまで書き込まれてなお反省もない為、逗子のマンションで死亡事故が発生しました。
誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。
管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな
とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。
>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。
2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。
>>2779 通りがかりさん
2776を書いたものです。コメントありがとうございます。
言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。
そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。
ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。
私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。
実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。
2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。
コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。
それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。
別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。
これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。
おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。
>>2778 匿名さん
2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。
ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。
今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。
ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。
コメント、ありがとうございます。
実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）
ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。
今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。
常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。
この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。
>>2783 匿名さん
2781です。前半部分は2784で回答しましたが、後半部分については
まったくおっしゃる通りだと思います。
実質的なマンションの死を避けたいどころか、私自身は少しでも
マンションの住環境悪化と資産価値低下を避けたいです。
住んでみてわかりましたが、マンションの老朽化は避けることが
できなくても、住環境改善や資産価値維持はできると思います。
（マンションは、折り紙と違って、思ったよりも丈夫です。）
臨時総会において、新しい管理会社さんと参加している区分所有者を
前に、私（理事長）はこう発言しました。
「確かに新しい管理会社さんが、今までよりも良いという保証は
ありません（もちろん、良くなるとそう願っていますが）。
しかし、一つだけ明らかなことがあります。それは、我々は、
自らの意思で管理会社の変更をしたという事実です。言い換えると、
当マンションについては、新しい管理会社さんに不満が募れば、
さらに新しい管理会社さんと契約をすることができるということ
です。その緊張感の中で、今後、このマンションの委託・受託の
関係を継続していけることを切に願っています。」
知識がないと管理組合は資金不足に陥ってからはじめて分かります。その時、既に回復能力なくなります。そこで、マンションの死となります。
理事役員が輪番制なので、やる気のない無責任な方が理事長に就任すると、管理会社のいいなりのようです。マンション管理の適正化法や管理規約に抵触するような不適切な助言を受けていても一切疑問も持ちません。監査も機能していません。理事役員の教育が必要ですが、毎月の回覧と通常総会でしか指摘や改善要望等ができないのがストレスです。現状では、マン管を提案しても管理会社が後ろ盾になり費用面で反対されるでしょう。
最低の会社ですよね。本当に買ったことを後悔。住んで８年になって今年から突然ちょっと変な事象に遭遇、部屋の床がなぜかビリビリガタガタ伝えても４ヶ月ガン無視。結局上の階の換気扇がぶっ壊れてて暴れてその振動が下に響いてたってタネだったんだけど、一度も確認にこなかったしメールの返事も「行政に相談してください」「調査会社を依頼してください」とかそんなんばっかりです。気が狂ってるのかこいつらと思いました。調査会社に依頼するのはお前じゃないんだと思ったんですが、とりあえずこの先どんなことが起きても彼らは何もしないのがはっきりしたので漏水とかどうなるんだろうと不安ですね。自分で工務店探してが優先になるだろうし個々の保険でカバーするんでしょうね。そんなん自己管理物件だし、管理費徴収減らしてほしいぐらい。ちなみに上の階のぶっ壊れている換気扇は大京アステージが動かないのでぶっ壊れたままです。「うちら説得に行きますよ」とか動けばいいんですが（昔はそういう人もいた）今は駄目ですね。大卒の発達障害の吹き溜まりって感じ。電話が出来ない来訪できない住人に挨拶できないメールは人をバカにしているとかそんな人しかいない。町田支店がひどすぎるのかな？
大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。
管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。
ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。
大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）
借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。
>>2787 マンション比較中さん
2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。
>>2795 匿名さん
2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。
>>2796 買い替え検討中さん
2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。
リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。
そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。
各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。
なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。
住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。
もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
