株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/
物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ
【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13 管理担当】
[スレ作成日時]2015-02-12 23:15:13
我がマンションも、次回の総会で、
「外壁のタイルが落下すると危険なので。」と打診検査を予定。」と議案に上程しているのですよ。
どこも同じ流れを作るのですね。
タイルは落ちませんよ。
必要のない外壁工事、大規模修繕を予定通りさせたいのでしょうね、タイルが落ちるような築年数でもないし、
ほんとに呆れます。それで、後半から
資金が底を付くのになぜ分からないのか？
>>2461 匿名さん
大京さんも営利活動を目的とする一企業。
過去に倒産した穴吹さんとタッグを組んでいるが、台所が苦しくなるとやることは一つ。
利益の上げられる分野で赤字補填を目論む。
赤字企業にとって、倒産の前には企業悪など存在しえない。
マンション管理組合は格好の餌となる。
大京からのぼったくりエレベーターリニューアル2100万の議案をねじこまれ総会を迎えたのですが、大京アステージからとんでもない妨害にあいましたので報告しておきます。
本当に笑っちゃいます。
理事達が理事会を年5回くらいしかしていないやる気ないメンバーで修繕委員会を募集するような努力もしなかったので、うちが理事長にかけあって相見積をとった業者さんを総会に呼んだのですが、プレゼンを議案の話の中でやってもらうのではなく総会の終わった後にさせると当日になって言い出したのです。
議決とった後ってwしかも大京の作った見積もりがデタラメの一括表示すぎて、戸開走行保護装置については私のとった見積もり業者より200万も高かったので理由を答えさせたかったのですが、何故か理事会の何も分かってないジジイが質問に答えてきて、何を聞いてもずーっとそいつが応戦してきて、業者と大京は無言を貫いていました。
そもそも洗脳された理事会が臨時総会もせず修繕委員会も作らずエレベーターのぼったくり見積もりをいきなり議案にしてる時点でうちのマンション終わってるんですが、こんな事までするとは驚きです！バッチリ録音しておきましたけどねw
ほんっっとうに大京アステージだけはやめましょう！
ちなみに大規模修繕が数年後にまたあるんですがその予定が6000万になってましたwエレベーターに2000万払ったら数百万しか残らないのにどうしろと。大京に騙され続けたら廃墟になるってこういうことですね。
>>2476 匿名さん
それは理事会の方にスパイがいるからです。
目先の餌でもぶら下げられたのかと疑われる事すら理解出来ていない人達には、何を言っても無駄です。
早く引越しした方が良いですよ。
10年後20年後後悔しても遅いです。
>>2477 マンション検討中さん
今回の総会で本当にそれは確信しました。理事会メンバーは目先の餌があったとしか思えない洗脳されっぷりで、なんの知識もつけてきていないくせに管理会社を通さないと発注できないの一点張りでした。中間マージンをとられるだけなのに…
本当に何を言っても無駄系の老人が多く、まともな人の数が少ない事がわかったので住み替えしかないと我が家は確信しました。
ちなみに総会では、修繕積立金が大京からの見積もりを通すと今年でほとんどなくなるのにも関わらず、2025年に大規模修繕で使う予定の金額は6000万である、と管理会社にはっきり言わせました。
文字が潰れて非常に読みにくい資料だったので住人もほとんど気付いてなかったと思います。確実に借金です。
うちはその前に逃げますが…。大京アステージは分譲マンションを手助けするどころか食い荒らしてるだけですね、本当に。
鈴木太郎
教えてください。通常総会の資料が送られてきました。
管理委託業務の範囲をはっきりさせるという理由で契約書の内容の変更の提案がありました。①消防計画の届出や消防設備点検報告等に係る補助業務や②管理員の点検業務のうち敷地および擁壁部分は外観目視点検の対象外とされています。業務減なのに管理委託費の減額はありません。なぜなのでしょうか？
また、②の部分を切り出して除外している理由がはっきり示されていませんが、ひょっとして、神奈川県逗子の丘マンションの損害賠償請求および刑事告訴の影響ですか？
それから、マンション保険の契約更改の提案がありましたが、１２０戸ほどで今まで年１５０万円程度だったものが２倍の年３００万円というのは高すぎませんか？見積内容を見たら、近くに川もない山の上のマンションなのに「水災」の補償があったり、年９０万円もする個人賠償責任包括特約が付いてます。専有部分の保険や個人の損害賠償保険は居住者各個人で加入していると思うのですが、削除してもらうにはどうしたらよいでしょうか？
さらに、こんな内容を平気に議案とするのは理事会役員のチェックがかかっていないのでしょうか？ 全く疑問に思っています。 良い対応策があれば教えてください。
>>2480 鈴木信哉さん
年間９０マンは異常！大京アステージは、保険に加入させて、保険事故が発生しても、「保険適用しない」と言い張り、使わせないという代理店なのです。そもそも代理店が決めるものではない。
マンションの住民を、「金のなる木」としか思っていません。新築まもない頃から、色々、金使いの荒い事をします。一度「大京アステージ管理組合の会」のズーム雑談会をしませんか？過去から…我がマンションが大京アステージからされてきた様々な行為。お伝えします。それを知れば貴方はその事柄に充分気を付け
回避し、お金を守る事が可能でしょう。
本当に悪の化身とも思える大凶悪アステージ。
>>2480 鈴木信哉さん
①減額は管理組合とアステージでの交渉次第です。
またアステージ側の言い分として、実際の業務はほぼ変わらないとの事だったため、私達の管理組合では総会前に、ほぼ変わらない部分の明確化を申し入れしました。
②どう考えても逗子の斜面崩壊が理由です。
理事がアステージの思うがままになっている典型的なマンションですね。
あなた自身が時期理事になって改革しないと改善しないでしょう。
>>2480 鈴木信哉さん
損害保険会社はあいおいでしょうか。
あいおいは、商品が三井住友風に変わっているので、高くなると思います。
理事会は三井住友以外で見積を取って比較しているのでしょうか。
していないのであれば、する方が値段の削減には早いです。
商品詳細はその後の話とした方がいいです。
大凶は高くても手数料率の高いあいおいを進めているのでしょうけど、大凶はあいおい寄りで対応をしますから、絶対にやめたほうかいいですよ。
>>2483 eマンションさん
ありがとうございました。
理事役員は１年任期の輪番制でしばらく回ってこないと思います。
このままでは、管理員に代わって理事役員が敷地や擁壁の外観目視点検をしなければならないことになります。別の専門業者にお願いするのもおかしな話ですし、その分のリスク管理をマンション保険代で補えというアコギな商売のようにも見えます。
>>2484 匿名さん
あいおいが高額な情報ありがとうございます
提案商品は東京海上日動のマンション管理組合のための住まいの保険です。議案説明書には理事会の意向に沿ったものだということだけで相見積もりなど商品の比較検討をしているか不明です。そして、代理店（管理会社）の提案説明には、お客様の意向として「建物共有部分に関する保険」、代理店として「現行契約を継続する場合」の提案説明をするとの記述があり、商品パンフレットと見積書が添付されています。
今年に入ってからの新しい商品のようなので、現行契約の継続ではなさそうですし、共有部分以外に関する保険特約約９０万円／年を付帯されての見積もりに見えて、管理会社にも理事会にもちょっと不信感を抱いてます。
この個人賠償責任包括特約って必要なんでしょうか？
専有部で事故やトラブルが多いと聞いたことはありませんし。
また、私はローン組むのに保険加入が条件なので重複している部分があって、特約はやめてほしいと考えているんですが、決議書で意思表示しても多数決で決まっちゃうんでしょうか？
>>2485 鈴木信哉さん
アステージいわく敷地と擁壁を外すのは管理人による1ヶ月点検だけで、日常業務で気づいた点は今まで通り報告するとの事でした。
そのため今まで通りと言っている部分の、日常業務で敷地や擁壁の異変を見つけた際の報告についても明記するよう申し入れしています。
他にも申し入れした条文がいくつかありますが、あれのヤバさに気づかない理事も問題ですよ。
>>2488 eマンションさん
そちらは管理会社の担当者さんとよい関係のようですね。
アドバイスありがとうございました。
総会当日に発言するか、理事役員に申し入れをお願いしてみます。
契約書に明示していないと何かあったときに争いの元になりますものね。
>>2489 鈴木信哉さん
明示は大事ですよね。
私の所は管理組合主導で活動をしているので、アステージと良い緊張感を保ちつつ快適に過ごせています。
根本的な話として、アステージ云々と言うより丸投げする管理組合が一番の問題です。
丸投げされた側は、管理組合ではなく自分達に一番都合よく動くのが一般的でしょう。
問題が起きて、再発防止を考えるならばまだしも、減額もせず業務を減らすような対処をしていれば、当たり前に社会的信用を無くしますよ。
腐りきってますね。
>>2490 eマンションさん
ありがとうございます。
管理組合員の中には志がある方もいらっしゃるでしょうから、管理会社任せにしないよう、また、管理会社を使うように理事会役員には働きかけてみます。
>>2487 鈴木信哉さん
個人賠償は普通のマンションでは包括で入っています。
個人で入っているものは重複するだけなので、解約していいです。
大凶は、それを知りながらも個人賠償責任保険を勧めて売ってるので、本当にひどい会社だと思います。
>>2494 匿名さん
酷くはないです。
私のマンションでは分譲時の承認された規約には組合員は各専有部分に火災保険に加入して特約として個人賠償に加入するように規定していました。
ところが途中でお宅のマンションと同様に組合が加入しているので個人は加入する必要が無いとの意見を取り入れて規約には強制ではなく任意加入としました。
その後漏水事故等が多発して被害者から加害者が自己破産やローンの支払い不能等で損害には応じてくれないとのクレームが相次ぎました。
つまりこの類の組合員は被害者に対する損害賠償を負担する能力がなく、この件がそのまま放置しておくとマンションの将来が危惧されるために、組合加入の保険を分譲時の規約に戻さざるを得なくなりました。
よって、現在か組合は特約として個人賠償に加入して漏水等のトラブルの損害賠償に対応しています。勿論、組合員の加入は任意としています。
私は念には念を入れて個人で保険に加入しています。
管理組合は住民間のトラブルを未然に防止したり損害賠償等にも個人間の示談に不服を残さないためにも常日頃心掛ける義務があります。
どのマンションでもメンテナンスを怠れば漏水は多発するし、ちゃんと手入れしていれば大丈夫。
デベは瑕疵がない限り関係ないわな。
>>2496 通りすがりさん
ライオンズマンションは、大手他社と比べると仕様は低いですが、ひどいところは築5年くらいから、水道が壊れます。
築15年くらいからは、排水管がダメになります。
>>2497
メンテナンスをする前に異常は発生します。
逗子の件からしてもそうでしょう。
1年経って、管理会社、管理組合、管理組合、区分所有者が訴えられるなんて、デベロッパーがうまく逃げただけです。
管理会社としてデベロッパーや施工会社に強く言うことはしない、できないのでしょう。
アフターサービスを気にするなら、大京のマンションを選ぶこと自体がナンセンスです。
欠陥が発覚した場合に、大京の関係なしに対応するような超大手ゼネコンが施工しているならまだしも…くらいです。
元々管理組合で加入する保険は管理会社が選んでいるにも関わらず、さらに個人賠償責任保険をつけるよう誘導するのは、代理店のモラルとして考えられませんね。
重ねても何の意味も無いですから、詐欺的に感じます。
管理組合ではいくらに加入までしていて、個人でそれ以上考えるのであれば、実費でいくら
という話ならばわかりますが、そんなことしてませんからね。
あと、大京のマンションは滞納が多いと思います。
デべ系の管理会社は姥捨て山ですから能無しが多いでしょう。
独立系は苦労しているから揉まれているので優秀な人材が多いと思います。私の経験ですけど、
>>2501 匿名さん
> 大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシ
ゴネて来た人が、また、使えない場合には、またゴネる。という流れになるのでしょうか？
担当の出来ない理由が、「うちのシステム上の都合で・・・」と逃げられる事があるのですが、それが本当かどうかを確認するすべがなく、本当にシステム上の都合ならば、そもそも、管理会社を変えないとダメなのでは・・・と思うのです。
一方で、システムにそんなに制約があると、他からの乗換って出来るのだろうか？と純粋に思うので、実体は、面倒だから、適当に断っているのでは、とも思っています。
しかし、一方で、それでも、会社としてコメントとして出しているので、担当者が変わったくらいで、「前任者の話は、実は嘘でして・・・」なんて事を言い出すのでしょうか？
それもそれで、信じられない会社だなと・・・・
>>2502 マンション検討中さん
担当を変えれば、まだシステムの内訳、理由をまともに話すでしょう。できればできるようにするでしょう。
納得できなければ管理会社変えた方がいいですよ。
あと、要望して断られたことができるようになって、信じられないなんて考えるならば、そもそも要望しない方がいいですよ。
対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから。
> 対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから
いや、そこがよく分からないのです。
頑張れば動くシステムとか、担当が変われば動くシステムとかっていう概念が、大京アステージにあるような雰囲気が感じ取れるのですが、システムって、そもそも、誰にたしいてもある程度同じ型にはめて、動かす事に意味があり、そこでコストを軽減しつつ、さらに、ボリュームパフォーマンスを使って質を上げるので・・・・
気持ちとか態度とかに影響されるレベルではないはずなんですよね。本来の意図を知っていれば。
そして、マンションのライフタイムは長く、そのライフタイムの中で標準管理規約側も改善したり、トレンドも変わっていいはずなわけです。
そしたら、変わった標準管理規約に住人側のメリットがあるならば、それを取り入れて、どんどん良い方に型にはめていけばいいはずなのにと。
それが、管理会社にとっては都合が悪くても、それを誇示していれば効率が悪くなるし、クレームだって増えてしまうはずなので、結果、都合の悪さよりも、評判や効率のの悪さの方が上回ってしまうはずなのですが・・・
でも、標準管理規約側がおかしいと思うんですよね。見たいに言うのですが、おかしいか、おかしくないかの意見はさておき、そのルールがおおよその前提になるので、そのルールで構築する方が、システムとして効率がいいはずなのです。
マンション側がその要望を出したら、出来ますよ程度の話だと思っていたのですが・・・
にもかかわらず、「え！？」って事があるので、単純に、他の管理会社から、大京アステージに乗り換える事ができる管理組合が存在するのかな？という単純な疑問です。
>>2505 マンション検討中さん
大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。既に伝えられています。
同じ築年数のマンションに出向いた時、一階共用部をメンテナンスしている事が分かる。とても綺麗にメンテナンスされている。一方、自分の住むアステージ管理のマンションは、築10年前後であるのに、共用部の汚れを気にもしない。全くやらない。ペンキも剥がれたまま、コロナでもエントランスにアルコールすら置けない。清掃も手落ちが多く無駄に汚れが蓄積されてきた薄汚さ。
保険の見直しを提案すれば、様々な理由でスルーされ、結果一年経過後に変更の為、3割以上高額な保険料となりました。保険は使わせたくない事が過去からの対応で分かります。保険対応は、鑑定士を呼び確認するだけです。アステージ代理店が物申すのはおかしい。
独立系管理会社やビルメンテナンス系マンション管理会社は、保険の対応も良く保険料値上げ前に見直しを提案していると聞きます。現在のマンションに必要な特約なのか確認し、多数の保険会社からの選択をさせている事。管理組合の問題解決を検討してくれる。 皆の積立金をいかに無駄なく、建物が長く保てるか？の提案。
アステージは管理組合の直接契約なのに、嘘付きマージン抜きをしております。
これは管理組合がアステージと解約した後、分かる事実。
大京アステージからの提案は、適切な時期ではなく
早すぎるメンテナンス、特に費用が嵩むもの。自社の協力会社ばかりを優良と勧める。
必要のない交換を、知識のない理事長へ提案し、区分所有者には知らされない。メーカーとも結託している可能性大。必要としない大規模修繕を早く提案しています。金がないなら、「建築資材高騰…人件費アップを理由に、借入金や一時金の提案。」
マンションが中年期に既に大赤字に陥るのに自ら修正しない。この先、管理組合が復活不可能な赤字になっております。
この板の過去のやり取りで、多数の方からも、
アステージ管理会社に任せた結果「大規模修繕の手抜き」が多い。」「足場を組んで行う工事ではなかった。」との報告もあります。足場を組む事で全体の工事費の3割もかかるのですから。
大規模修繕提案をアステージ管理会社から受けると、アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事が書かれています。
一回目を終えた後の管理組合の収支も酷い。乗り越えるにはかなりのリスクを伴う。
理事長が業者に直接連絡をしていないと、裏でアステージと業者が連係している事も多い。管理が悪いのでマンションで暮らす人達の命を預かっている意識も乏しい。
セーターの毛玉は毛玉取りで取れますが、、 変異したコロナウィルスは、なお人の身体を蝕んでいく。
マンションの資産を失いたくない。
コンビニでコーヒー缶が100円。同じ品物がリゾートホテルの売店で300円で売っていれば、「3倍値段だ。」と分かりますが、
エレベーターのリニューアル代金が2000万円と書かれていたら「そんなものか。」と私達は思います。平成以降のエレベーターは機械室もありませんね。機械室がなければリニューアルは不用です。
>>2509 匿名さん
> アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事
そういう事なのですね。
TVCMをやっているような大手と比べても、頭一つ抜けて高かったので、正直びっくりした事を覚えています。
> 足場を組む事で全体の工事費の3割も
それも、当てはまります。
大京アステージに相談したら、それは足場を組まないとダメですねと言われましたね。あまりにも高くてお金がなかったので、他の業者にも聞く事になり、結果足場はかけなくても対応可能ということでしたが、お金があったら・・・と思うと、危なかったです。
ごみ拾いとか、ごみ分別みたいのは、担当営業さんが頼まないのにやってくれて、これは無料サービスなんですからね・・と言いながらやりつつ、結構評判が評判がよいのですが、いわゆるマンション管理（計画）のほうは、まったくダメな感じですね。
ダメだから、一生懸命ゴミ関連の仕事を積極的にやっているのかもしれませんが・・
約１０日程度前の記事ですが、大京アステージ管理の逗子マンションの件について書いてありますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e20b7f2f4c9690504aabfcf747b1114659...
なんか、今、これの影響か、大京アステージとの契約内容を変えるような感じで動いているところもちらほらと耳にしますが、そもそも、管理会社側が不備を知っていたのに伝えなかった、もしくは、その下の委託会社の不備報告に気がつかず理事会に報告しなかった場合には、変わらず問題が残るとは思います。
一方で、これを理由に管理会社としては、さらに意味があろうがなかろうが、余裕をもって修繕をしましょうと言ってくるはずだと思います。
結局、今後は管理会社に任せることはできないので、管理業務を行う会社と、自分達でしっかり監査を行うか、管理業務の監査を行う会社等が必要になってくるのかなと。
>>2512 ご近所さん
記事を読みました。これ酷いですね。管理人が危機を察し、管理会社アステージへ「亀裂が発生している事」を報告している。しかし、アステージは行政へ連絡していない。その後、この件で死亡した高校生の遺族から管理組合そして住人が訴えられております！
>>2514 匿名さん
厳密には、住人ではなくて、マンションの区分所有者なのだと思いますが、分譲マンションなので、「住人」という言葉が厳密にはイコールではないが、わかりやすいということだと思います。
話が面倒なので、この後に住人と記述しますが、実際はマンションの区分所有者です。
有るべき論上の責任は、「住人」にあるのだと思います。その住人の代表が「管理組合」で、その管理組合が住人達の承認のもと、管理組合に業務を委託し、部分的に責任を委譲している。
本来は、被害者→住人（管理組合）を訴えて、住人（管理組合）→管理会社を訴えるというのが、本来の筋なのかもしれませんが、現実的には被害者が住人（管理組合）・管理会社を訴えるとなるのだと思います。
大京アステージは「斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず」と言い訳しているが、管理人が危機を察せたこと、その連絡があってもなお報告しない事や、他に何もアクションをとっていないのならば、その過失がどの程度になるのかなど、今後、大京アステージとどうやって付き合っていけばいいかを考えた時には、非常に参考になる事例だとは思っています。
>>2515 ご近所さん
本件に対する大京アステージの対応の疑問点を２つ・・・
（１）神奈川新聞等によると、大京アステージと親会社のオリックスは、昨年２月の事故直後「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としているが、昨年１０月になって、事故前日に管理員が亀裂を発見していたことが神奈川県から公表されている。なぜ嘘をついたのか？ 責任逃れのための隠蔽を図ろうとしたのか？
（２）管理委託の対象となっているであろう「敷地」の一部である当該斜面が、土砂災害警戒区域に指定されていることは行政機関から管理組合に通知され、理事会でも議論されているであろうから、管理会社も当然知っているだろう。神奈川県の土砂災害に関する広報紙には「亀裂」は崖崩れの前兆であると明示されている。全国の事例を共有していると謳う大京アステージなら、これくらいの知識は共有されており、当然斜面崩落の危険を予見できるはず。事故前日に神奈川県に通報した際に「亀裂」があるとなぜ言えなかったのか？ 善管義務違反ではないか？
大京アステージには、管理組合とともに、民事・刑事で告訴されているようなので、対応方針や状況をホームページに公表してほしいですね。
個人的には、民事は逸失利益の額の多寡はあっても賠償は免れないでしょうし、契約書に明示されてなくとも刑事責任を問われそうに思います。
うちのマンションでも、「敷地や擁壁の外観目視点検」を管理員業務から除外するとの提案を受けているようですが、馬鹿にしてますよね。嘗められたものです。管理会社としては欠格なので、管理組合には管理会社交代を検討してもらうよう申し入れたいと思っています。
本当に管理人が、そんなに都合よく亀裂の発見を伝えて、さらに翌日に事故が起こったとは考えづらいとは思います。
ただ、現場にいる管理人が自責の念に耐えず、亀裂があったということを言ったという気持ちもわかります。
管理会社は雇用主なのにも関わらず、管理人を守るべきであるのに、真摯に対応せず、反省もせずに敵対してながら、自社の顧客にまともな説明もせずに契約を変えているというのは、いささか社会問題、コンプライアンス重視の世の中での対応ではおかしくないかと思います。
三井ならば、まずは被害者に賠償して、自ら売主、施工主に対して求償したでしょうに。
>>2518 匿名さん
大京アステージの管理って常々不思議だなーと思うのが、とにかくアウトプットがないんですよね。
「敷地や擁壁の外観目視点検」
とかも、そうですが、チェックしたマルバツくらいの表くらいあるのかなと。
メンテナンス会社からの報告書は、あるのですが、その報告書の内容を精査していると言っているのですが、精査したアウトプットがないのです。
自由なコメントは理事会で求めなくてもするけど、では、それを提案もしくは意見書とくださいというとそれはやらない。なんか、理事会に来て、自由に話をして、さんざん、議論を拡散させたあげく、何も保証せずに帰って行く。
議事録は一応書くけど、内容は「XXXXXについて検討した」という内容。
内容（結論・経緯）を書いてほしいとお願いすると、それは、理事会で書くのは問題ないけど、管理会社ではかけないと言う（たぶん、責任が発生するからだと思うが）
他の業界だと仕事を一緒にしている会社で、場所と人しか書いていない議事録程度の内容を出してきたら、相手も怒るだろうし、そもそも、そんな議事録を出してくる社会人自体の資質が疑われるから、会社側もそんな人を表にだしたがらないのが、普通だと思うが、あまりに社会から隔離された浮世でビジネスしているように見えますよね。
それで、最後には、「専門業務」は請け負う契約ではないとか言い出すとなると、ほんと、何がやりたいのか分からないですね。
建設前に斜面の強度低下を指摘されていた売主のプロスペクト（当時、大京グループ）や、事故当時、警戒区域（イエローゾーン）指定だけで、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定しなかった県には責任がないのだろうか？
事故から１年経って基準に基づき、レッドゾーン指定するのは、事故当時から基準が変わった？
もし指定されていれば、のり面の保全計画に影響し、事故防止できていたかもしれない。
週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827
売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす・・・
毎日新聞2021年2月15日
https://mainichi.jp/articles/20210215/k00/00m/040/246000c
調査会社が建設前の03年に風化による斜面の強度低下を指摘していたことも判明している。
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マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html
マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。
2020年10月31日 女子高校生死亡の逗子崩落事故 “前日に亀裂” | NHKニュース（リンク切れ）
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201031/k10012690261000.html
亀裂は長さおよそ4メートル幅およそ1センチとみられ、管理会社からその日のうちに県の横須賀土木事務所などに連絡がありましたが、「法律に基づく土砂災害特別警戒区域の指定に向けた調査日程を教えてほしい」といった内容にとどまり、亀裂については具体的に報告されなかったということです。
神奈川新聞 2021年2月4日
逗子の斜面崩落から１年 県、レッドゾーン指定の方針
https://www.kanaloco.jp/news/social/article-388258.html
県は３月末までに崩落現場の斜面を特別警戒区域（レッドゾーン）に指定する方針を決めた。
基準に基づき、崩落斜面の頂点から５メートル下までは除いた部分で指定。レッドゾーンに指定されると、宅地分譲や開発行為に許可が必要となる。
現場は２０１１年に県が土砂災害防止法に基づき、災害の危険性を住民らに知らせ、いざというときの警戒避難体制の構築を主とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。
>>2520 匿名さん
この事の問題点（論点）は２つあると思っています。
１）この事故に関しての責任範囲とその対象について
これは、必ずしも大京アステージが100%あるとかも誰も思っていないし、大京アステージに瑕疵が全くないとも思っていない。その責任按分は裁判でやってもらえばよい。
２）似たような問題が自分のマンションにあると仮定したときに、管理会社はどの程度、協力してくれているのか？また、それがある、なしの透明性はどの程度担保できるのか？ここは必ずしも、管理会社が違くても同じですが、これまで、かなり隠蔽されている感じだと、知らない間に加害者になってしまうのではないか？という事。
だと思います。そして、ここの板では(1)よりも、(2)のほうが興味があるはずです。
例えば、こういう事故があり、それを各マンションの理事会でこういう事件がありました。なので、管理会社としては、こういう事故を起こしたくないので、こういう事をやりたいと思います。見たいな話があって、それが、よい話であれば、むしろ、評価があがるはずなのですが・・・・
これまでの、業務停止処分などでも再発防止策などをださないばかりか、理事会に伝える事すら隠したがる企業なので・・・・より心配が大きくなるということかと。
逗子の事件は大京アのやってきたずさんで横暴な管理の当然の結果でしょうね
やはり悪いことというのはいつかは明るみになるのかなと思います
それで罪のない人が亡くなってしまった事は本当にやるせないですが
うちのマンションは高齢者だらけでなかなか大京アをリプレイスできる状況になく、将来大京に吸われる修繕費を計算すると住み替えしかないかなと諦めているのですが、1つ本当に納得いかないのが
総会でも問い合わせでもフロントマンと大京穴吹建設が「都合の悪いことは答えない」ことです。
見積もりの内訳や1つ1つの価格がかなりざっくりしているので「この機械はなぜ他社より200万以上も高いのですか？」と聞いているだけです。
本当に何度も聞きましたが絶っっ対に答えません。
これって管理会社との規約に違反するんじゃないんですかね。説明責任を果たせないものを売りつけてくるってどういうことなんでしょうか。
法で裁かれないんでしょうか。
日本は国土交通省などがちゃんと規制に動かないからこんな管理組合へのぼったくりがまかり通っていますが、海外のマンションでこんな横暴はまかり通らないらしいです
日本の分譲マンションはまともな管理組合でないとかならず破錠するようになっている状況、特に大京アの管理のマンションは先が長くないと思います
売ろうとしてる商品について「答えられない」っていうのはアリなんですかね？
答えられませんと言うこともできないですよね。
消費者庁に電話して聞いてみようかなと思ってます。
なんでそんな価格の内訳の不透明な怪しい商品を買わされるのか、まともな人ならわかると思いますが高齢者にはわからなかったりするんで厄介なんですよね。
ていうかそれって普通に高齢者向けの悪徳商法なんですが。
>>2525 匿名さん
「他社より200万以上も高いのですか」
と聞かれれば、答えてくれないというのはまあ、普通にあるのかと。
あくまで、相対的な話なので。
「この値段の内容は？」と聞いたときに「答えられない」はまずいと思いますが。
ただ、それでも大京アが自分達で把握できない事を、大京アからきちんと聞ければそれでまずはいいと思っています。
大京ア自身が、内容がわからないけど売りたいですと言っているけど、一般的にそれでは、買う（払う）と承認出来ないですけど、それでも出来る人いるなら、その方が責任を持つという事でよろしいですか？
と言えば、そもそも、大京アに投げたい理事等は、面倒を避けたいだけなので、大京アに投げると、より面倒を自分だけで背負い込むと知らせてあげれば、却下になるので・・・
相手が説明できないというか、質問の仕方が悪いのではないでしょうか。
他の住民も、わけがわからないなと思っていると思います。
>>2529 匿名さん
質問の仕方が、周りの居住者が理解できるものとなっていないのだと思いますよ。ここで書かれていること見ても、情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
周りの居住者もそうでしょう。周りにわかってもらえる話なら、賛同者が増えると思います。
「100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問する」
これを質問すること自体は別に普通では？
例えば、むしろ、普通の人は見た目で同じならば、同じ金額って思ってしまうのが普通なので。
これに答える、答えないは大京アステージの自由だとは思うけど、
答えた方が信頼度が増すか、増さないかを言えば、増すのは当たり前。
以前、ある業者が提案してきたものの内訳を聞くと、こちらで頼んだ業者よりも、ある部分でスペックがいいのに、安いというところがありました。
それで、その業者に聞いたら、流通経路が違う商品ですね。と言われた。最初意味がわからなかったが、簡単に言えば、本屋さんに下ろす問屋経路と、電気屋さんに下ろす問屋経路で単価が異なり、さらに電気屋さんでしか流れない商品だったのでこういう逆転現象が生まれているみたいなものです。
（実は、さらに複雑な理由を言われ、デメリットっぽく感じるものがないことではないとか）
と説明を受け、全く同じ値段にすることは出来ませんが、現在提案しているものよりもスペックがいいし、それで値段を下げることができるのも確かなので、対応いたします。
と言われました。
これって、ここまで言う義務があるか？と言われれば、ないですけど、多少場違いだと思っても質問してもいいのでは？
先方の業者も最初は「？？」でしたが、その後、よく話すと「なるほど？」と言っていましたし。
大京アステージの提案って会話がないんです。
専門家でない人は黙りなさい。どうせ見当違いなのですから、見たいな感じで。
一方、結構専門的なところまで話を突っ込むと、今度は、「専門的なことはちょっと・・・分かりかねる」と言われる。
これが、単に発注するか？しないかの先の業者としての対応ならばよいのですが、
では、こちらが月XX万以上はらっているコンサル業者「大京アステージ」としての意見は？
がないから、さらにおかしくなるわけです。
> 情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
まさしく、これを狙われている感じで、ちょっと、いやだなと。
なぜなら、マンション管理について、素人側がする説明なんて理路整然としていて、誰にもわかりやすければ、相談料なんて払わなくていいはずで、そこを補う役目としてお金を払っているわけだから、理事達を含めて、つたない質問を補足できる力程度がないと、他の業界ではプロとは呼べないわけで。
私の所と同じ状況（問題）を抱えているようですね・・・
（当方も今期の理事を努めています）。
先ず、「何故、財務バランスを失っているのかを、理事会内で協議」してみてください。
答えは、「大〇が、悪徳営利団体（ぼったくり業者）」だからと、辿り着くはずです。
次に自主管理可能な項目（植栽管理など）を見つけましょう。
うちは、地元の植栽管理業者を探したところ、30%程（約20万円）の費用を削減できました。
理事会とは別の場で、マンション管理士に相談してみてください
（初回の相談は、無料のところが多いと思います）。
顧問契約の料金を確認したところ、うちは、月額3万円半ばでした
（契約内容には、各種見積り取得も含まれており、適正価格で各種工事を発注できると思います）。
いずれにせよ、費用の問題がついてまわると思います。
顧問契約により、健全なマンション管理（無駄な費用の削減）を進めつつ、管理会社の変更を視野に入れてみてください
（管理会社見直し支援（スポット案件）は、マンション管理士が請け負ってくれます）。
うちは、来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
>>2533 購入経験者さん
> 来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
うらやましいですね。
ほんと、入居してすぐのタイミングか、一回目の長期修繕計画のタイミングを逃すとむずかしいのかなと思う限りです。
見積が高いとかの問題もありますが、そもそも、いつ修理が必要なのかのタイミングがなぜ、そのタイミングなのかがわからないので、そもそも、今、修理する必要があるのか？または、なぜ、それほど、遅くなってから修理（修繕）提案が来るのか？
（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）
なんか、言いようにかき回されているなと感じるばかりです・・・・
>>2534 匿名さん
リプレイスも一つの方法ですが、アステージを監視・牽制してくれるマンション管理士やコンサルタントと契約する手もあります。
私の所はコンサルタントがアステージの暴走を防いでくれています。
割高な工事見積も別業者と競合させますし、不要不急な補修にはすぐ指摘を入れてくれます。
>>2534 匿名さん
マンション管理の中では、大規模修繕に続いて「立体駐車場と浄化槽設備」の修繕費のウェイトが大きいはずです…
特に、立体駐車場はリニューアル工事となった場合、膨大な金額（数千万規模以上）になるので、別勘定でしっかりと貯蓄する必要があります。
ネットを検索すれば、立体駐車場や浄化槽設備の耐用年数（工事の周期）が、直ぐにわかりますよ。
>（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）
設備の被害（工事金額）が大きくなるまで、大凶がこっそりと放置するのは、多々あると思われます。
平気で、緊急性をあおる追加工事を連発してきます（お粗末な数字合わせのぼったくり見積りを纏めてもってくる）からね…
[No.2537～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>2535 eマンションさん
> 私の所はコンサルタント
コンサルタントってのもいるのですね。マンション管理士（事務所）も実際に話をすると、規約上問題あるか、ないか？って話ばっかりして、何が望ましいか？または、住民にとって何が利益か？を言おうとしない人も多く。
でも、
> アステージの暴走を防いで
暴走する業者をお金を払って雇って、暴走を止めるコンサルを雇うってのも、納得したくない方法ではありますが・・・これが現実なんですかね・・・・
そもそも、予算を作る人と、予算を使う管理会社が別になればいいだけだとは思うのですが・・・
>>2542 匿名さん
私の所のコンサルはマンション管理士を兼ねているので少し特殊ですね。
ちなみに顧問料を超える管理費削減を行えており、管理組合にとってはメリットのみです。
管理の質が落ちないための監視も契約に入っていますので。
現役フロントですが、大規模修繕コンサルでマン管士が管理見直しで管理費削減を行っているケースを何件か経験しました。
大幅な削減を求められました。査定額を見ると、マン管士は業界の構造をよくご存じで、我々が下請けに発注している原価そのままを提示され、この金額に減額しろと迫られましたね。
私自身は、この人たちは何を言っているんだろうと不思議でなりませんでした。
例を挙げると、50戸のマンションで事務管理業務費を戸当り1500円、その他設備系の項目は全て原価。管理手数料は削除という条件でした。
これが適正価格だと胸を張っていましたが、それでどうやってビジネスとして成立するのかと不思議でなりませんでした。
何事にも適正利益というものがあります。当然企業としてお断りしました。
すると、妥協案が出され、まあ基準となる利益率は割り込んでいますが、ちょうど損益分岐点で管理継続が決定しました。
当然、下請けは変更しました。
これまでは実績等から業者を選択していましたが、業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
もちろん、安くていい業者はあるはずだ！っとおっしゃる気持ちはわかります。
確かにあります。ただ、全国見渡せばあるだけでそのマンションが営業エリアに入っている業者があるかと言われる、ある場合もあればない場合もあるという答えになります。
それでも、全国最安値を基準に金額提示されてしまっていますので、とにかく安いという点だけで下請けを選びましたから、仕事はそれなり…
もちろんコンサルさんは品質管理と監視を契約に入れていますが、立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか…
> 業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
そこの感覚が、マンション管理業界としておかしいんですよね。わざわざ、業界全体の信頼を落とす活動をせっせとなぜするのか・・・
その値段だと、こういう風に品質（機能）が落ちますが、それでいいですか？と説明した上でやるのが他の業界として当たり前なんですけどね・・・・
勝手に契約履行をせずに、後でやらないいいわけが「安いから」・・・って話では、例え客の言い分がめちゃくちゃでも、それは商取引上やってはいけない事です。
だから、断ればいいのです。うちでは出来ません。って。
他のマンション管理会社に変えて下さいって。
うちのマンションでは、担当営業に、そこまで金額が下げられると出来ません。みたいに言われますが、じゃ、今、出来ていない理由はなんですか？
と聞いても、答えてもらえません。
多少の機転がきく営業なら、実は、こういう背景がありまして・・・と説明して、再発防止策と合わせて、お金の実状の話をして値上げをお願いするくらいしますけどね。
お金の話はあっても、再発防止策もなければ、さすがに次に話はふつう無理なんですが、あまい理事会が、具体的改善案もなく値上げに沿ってしまいました。
数年たって、改善されないので･･･
今できていて、安くすると出来ませんならば、話はわかります。
うちのマンションでは、今できていないのだから、やっていない分下げてよ！という話が多かったりします。
お金を払っている側も寄付活動ではないのですから･･･
回答は一言もない。これが管理なのですか･･･
>>2545 匿名さん
コンサルやマンション管理士にも当たり外れあるみたいですね。
私の所は再委託先まで洗い上げ、複数業者で比較のうえ決めて行ったので、そのような問題は出ていません。
>>2546 匿名さん
相当中身すっ飛ばして書き込んでいますが、当然貴方が想像することは全て説明していますよ。
ですから、きちんと理由を説明した上で、最初はお断りしました。
が、例のマンション管理士のコンサルが、「私がきちんと品質管理しますから、どんな業者を再委託先にしても責任もって履行させますからご安心ください。」なんてことを言うもんだから、再三の警告も無視してその条件で契約したんですよ。
蓋を開けてみると、品質管理どころか業務のチェックすらせず、とにかく管理会社に何とかしろと丸投げですからね。
お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
自らは何も責任を取らず口を挟んで、固定のコンサル費の他減額した分の数十か月分をを成功報酬としてもっていっていますからね。
> 立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
> お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか
これは、管理会社の業務の勘違いを表しているすごくいい、コメントだと思います。
たぶん、この勘違いを組織として直せないと見ている限り、その管理会社がよくなることはないので、転職したほうがいいと思います。
まず、
１）立ち会いや業務チェックは一度も来ていません
これは、管理会社の怠慢があって、問題があっても来ていないという意味ですか？
それだと、そのコンサルは問題です。
もし、それでも大京側で管理ができていて、管理組合としても問題としていないならば、それはいかないのは当たり前です。問題でないところに、わざわざ、現地監査をしません。現地監査までいれてしまうと、安くしたいといっている管理組合さんの目的と会わなくなってしまいます。
なんども、いいますが、管理会社がぜんぜんダメで使い物にならない状態で現地をみないとその改善がわからないのならば別です。
でも、それは管理会社自体が怠慢している事を調べに行くので、奴ら、俺らが怠慢しているのに、来やしないといっているということになりますので、通常は現地監査に来ないということは、ひとまず、妥当点をもらっているとおもうのが通常です。
２）管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言
これも当たり前です。やり方は管理会社に任されているのです。その意味のなかに、契約業務に含まれないなら、きちんと理由を述べて断れ。という意味も含まれているのです。
具体的な方法指摘を望んでいるのであれば、それは、管理会社が雇った方がいいですし、または、コンサルではなく、その方に業務管理責任がともなうように、その下の受託業者になればいいわけです。
もちろん、そのコンサルに問題があるかとか、ないかは分かりません。
ただし、指摘はおかしいし、すごく、管理会社が提供しているサービスとは何かを、提供している側が把握できていない事を示すいい指摘と言えます。
純粋に、実際に作業をしている会社がマンションと直契約していると考えればわかりやすいはずです。
業務がいい加減な作業会社を管理組合が契約して、それを管理しろ！と言われたら、高くなるはずです。逆に何も指摘することなく、キチンとやってくれる業者だったら、管理コストは下がるはずです。
自分達が管理業務で利益を得ていると考えれば、管理出来ない業者と契約したいといわれたら、逆にあり得ないくらい高くなるか、出来ないしか選択肢がないはずです。が作った災害だという認識がないのは・・・
早く、会社側は社員教育などをしたほうがいいと思うのですが・・
>>2548 匿名さん
> お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
なるほど、お気持ちお察しします。
また、管理組合が管理会社に対して抱くイメージを共有できてなによりです。
> 再三の警告も無視してその条件で契約
再三の警告をしたら、その内容をきちんと契約におりこむのが普通です。
もし、そこで、ほぼ同じ条件で契約してしまったから、そうなったんですよね。
これも、管理組合がよくやる間違いです。
口答で内容で変えて、契約で変えないから、契約を受ける側としては実体が変わりようがないわけです。
管理内容を変えているのですから、そのコンサルの方が管理すると言っている部分の管理業務をきちんと放棄し、そのぶん、値段を下げて契約すればいいのです。
管理組合に、なるほど、そのコンサルがされるのであれば安心ですね。では、弊社としては、ここの管理業務は必要ないと思うので、契約から抜いておきますね。
大分安くなるとおもうので、ご満足できると思います。くらい言えば、そのコンサルは恐怖したのではないですか？
たぶん、いち営業マンが契約書文面まで書けない（書き直せない）と思っているのだと思いますが、であれば、そういったイレギュラーな契約になってしまうものは最初から望まない方がいいですね。
マンション管理会社すらだまされてしまう、コンサルに組合ともにだまされてしまったという事でしょう。
悪質なコンサル業がこうも簡単に入るすきがあるというのが、そもそも、この業界の未成熟な部分だと思っていますが・・
新築販売がうまくいかず、管理戸数を少なくできない弱さがつけこまれる隙間なんでは？
自社でメンテを請けてるなら、責任もつのは自社で当たり前。
他の方がおっしゃっているように、自らの業務を間違えていますよ。
値段だけに振り回される管理組合に対して、毅然とした態度が取れないというのは、他に値上げされたマンションもある中で、非常に不公平ですね。
>>2552 eマンションさん
新築時に決めた運用をダラダラとやり続ける以外のノウハウを知らないですよね。
そういう意味では、少なくとも分譲マンションの管理会社とは言えないのでしょうね。
担当営業が生まれる前のガイドラインなんじゃないの？
と思ってしまうレベルのことを言い出しますから、どこから知識を取得しているのかさえ不思議ですよ。
社内研修をやっているのか知りませんが、社員が使うマニュアル的なものが、まだ、昭和の高度成長期のままなのかなと思います。
その頃は、まだマンションを長期管理するっていうノウハウもありませんでしたから。
理事会と管理会社の癒着って笑える妄想だし(笑)
全くありえない！総会に毎回出席してるけど、皆さんそれなりにマンションへの知識が豊富で管理会社に言いたい放題のセッションぶり。
応える管理会社の社員も納得できる回答をしてくれる。
ただ、何かと大きな出費を提示してくるのがイタイ。
エレベーターですの、自動ドアですの！
先日、大規模改修してごっそり使わせたくせに又かよ、まだ足らないのかよ！と思ってしまう。
すごいお金が動いたあの時ほど他社を検討したが、お金の移動が面倒だし、差し迫っていたのであきらめたけど！
どこまで絞ること考えてんだ大凶。
当番制だし来期は騒音ヤロウが理事なので大丈夫かと思ってしまう。
>どこまで絞ること考えてんだ大凶。
お住まいのマンションの財政（修繕積立金）が、すっからかんになる迄です…
因みに、大凶カスの提示してくる長期修繕計画書は
「親会社（大凶）のぼったくり手数料」がてんこ盛りで、見るにあたいしない紙っぺらです。
長期修繕計画作成ツール（約30万円で販売中のパソコンソフト）を使って
〇ンコツ・フロントマンが作っているようですよ…（失笑）
理事会の場で、〇ンコツ・フロントマンが口を滑らせました…（爆笑）
長期修繕計画は建物完成してから５年過ぎくらいから
確認して見直しを検討すべきですね。定期総会に議案に上げて、また、見直しがなくても報告事項としても良いんじゃないですか。経年が進めば修繕箇所が多くなってくるし、予期せぬやむを得ない工事も起きるでしょう。修繕積立金が現在いくらあるのか、長期修繕計画通りの年に実施した工事、早めにした工事、先伸ばしにする工事を、毎年の長期修繕計画表で組合員同士が確認する必要があると思います。長期修繕計画表に載っている工事でも、修繕積立金に黄色信号のときは管理費会計から捻出したりして長期修繕計画の見直しを行い再作成をしたりしてみたらどうでしょうか？
修繕工事を実施すれば、また理由があって実施を見送っても長期修繕計画の確認や見直しを年１回の総会で行うということです。特に大規模工事は組合の大きなイベントですからお金の残高と実施時期は重要ですね。長期修繕計画表が1枚に収まらないなら別紙を付けてもいいんじゃないですか。長期修繕工事は営業担当者に毎年作られせば担当マンションのことがよくわ
かってくるんじゃないですか？
５年過ぎからの見直しは早すぎるかもしれませんが早目にスタートすることに越したことはないと思います。
[No.2554～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
>>2570 匿名さん
大規模修繕ではなく、大京の500万円以下の工事で相見積もりを何度かとりました。大京の価格は他社の1.5~2倍でした。見積書を見ると不可解な人件費や工程が多いですね。相見積もり先は、業界団体(塗装、防犯カメラ等)の会員から選択してます。
また、管理委託契約ですが、マンション管理士の説明では、大京の契約内容は独自だと言うことで、当マンションでは、国交省のガイドラインに合わせました。大手管理会社はガイドラインに従うケースが多いそうです。昨年から今年にかけ、契約改訂の提案がありましたが、マンション側が不利になる契約でしたので、「ガイドラインに従う」として、断りました。要注意です。ガイドラインに従うメリットは双方に公平であること、裁判の事例を引用しやすい、マンション管理士やマンション管理センターが理解しているので相談が容易、管理会社を変える際も条件が変わらないことなどです。
今住む自治体では、マンション管理士、建築士などの専門家を派遣する制度があり、利用しています。大規模修繕の業者の選択方法なども教えてくれます。13,000円/回程度で、年6回まで利用可能です。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5098万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
