大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

簡単に説明すると大型マンションで管理費等が高いのはよくないでしょう。
自主管理のマンションで高いのはさらによくないでしょう。

適正な管理をしているのであれば身分不相応な管理費等は必要ないのが私の持論です。
高い買い物をするのは、それなりに売り手はあくどいからでしょう。むつかしく考えないでください。各マンションで独自の組合費を考えることは資産価値を高めます。

よく取引業者に管理費等が高いねと質問するとこのマンションは金持ちだから資産価値が高いです、そとだましてきます。ご用心。委託費の内容と収支報告書の収支は絶えずチェックしています。管理会社とその仲間は私のことを嫌がります。マンション管理士・弁護士もしかりです。

管理費が高いのは、大凶ア○テージの委託費が高いからでしょう。企業としても無駄が多いようですから、管理組合でも無駄が多く生まれてしまっている可能性は否めません。

駐車場が高いのは、販売当初に管理費を少なくするためです。相場より高かったら空きが出てしまうので、さらに管理費が高くなります。空きが多くある場合、当初の設計ミスの可能性が大です。この場合、絶対に買わない方がいいですよ。

修繕積立金が高いのは、管理組合での検討の結果でしょう。真面目でいい組合でも高いこともあるし、管理会社お任せでも高いことはありますから、管理費とはちょっと性質が違います。
高いのと安いのと比べたら、高い方がいいと思います。先に上げてる方がいいなんて当たり前ですから。


ちなみに、ライオンズマンションは仲介のせいで相場よりも安くなることが多いです。大凶の仲介は、給料も安いので、人材はかなり脆弱。
購入させるより、売りたい人を交渉する方が能力いりませんから、資産価値下げます。
管理会社が大凶だと、仲介も流れることが多くなりますし、管理人がチラシ撒いたりするし、変な案内も来ますから、そもそも大凶の管理会社にしてるせいで、資産価値が落ちるとも言えるかな。

物件の規模の割に管理費等（管理費・修繕積立金・駐車場等施設使用料が割高の原因は）、委託費・修繕費等が割高。無駄な経費、着服・横領・等が長い期間少しずつ組合費が蝕まれて管理費等を値上げせざるを得なくなった結果です。
よって買い替え等で売却せざるを得ない時にはその分所有する物件を割安にせざるを得ない。最終的には組合員の責任です。中古物件で売れ残り等が多い物件の管理会社を見れば一目瞭然です。それ等を予知する能力を持たないとプロの管理とは言いえません。

一例ですが保険金詐欺も意外と多いでしょう。

確かに、保険金請求できるのにしていないような事例は多いと思います。
あいOい+大凶だと、払わなくていい理由をまず考えますから。

代理店が自分の会社の口座に入れるようなこと、無いと思うんですけど。

>>2220 匿名さん

怖…

>>2227 匿名さん

これは横領ですよね。

>>2230 eマンションさん

雑収入で保険金が入ってるなら、管理組合にお金が入っていますので、管理会社は関係ありませんよ。

個人賠償の場合は、原則として被害者個人に入りますから、管理組合にお金が入ることはありません。

火災で管理組合にお金が入っていない。でも免責や臨時費用特約に入っている。という場合は保険金と工事金額がいっしょになること自体がおかしいので、おかしいです。

>>2231 匿名さん
普段からアステージのMAは、
「保険を使うと保険料が上がる。」と理事に保険使用をためらわせたり、
突発的事故の給排水の案件にも、保険代理店、そして、あいおいの保険会社までが、「給排水事故に保険が使えない。」と説明しております。こんな対応を続け、自社の利益ばかり追い、管理組合の資産を早期に破綻させる計画書を突きつけ、大規模修繕を急がせるだけのアステージ。管理会社として終わっています。

早くこの管理会社から離れ善良な管理会社との契約を望んでおります。管理委託費が高いだけで何も役に立たない管理会社。アステージがいる間は建物の保全が悪くなる一方かと。
適当な数字で誤魔化している様子。なぜなら毎回のように高く間違える。　管理会社を変えた場合、その後、建物に関しては大京がくればベター。
保険の使い方→単に使わせないよう指導されている様子。管理組合のキャッシュ・フローが悪化するだけ。

早くこの管理会社から離れ善良な管理会社との契約を望んでおります。管理委託費が高いだけで何も役に立たない管理会社。アステージがいる間は建物の保全が悪くなる一方かと。
適当な数字で誤魔化している様子。毎回のように高く間違える。建物に関しては大京に聞けば良い。

>>2232 マンコミュファンさん

給排水の事故による共用部被害については使えるはずですけど。。出るとこ出たらヤバそうな話。
代理店向きなところは指摘されてましたけど、そこまでいくと未払いです。

福岡市天神にある、大凶管理タワーマンションの掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/654601/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520364/

大京アステージの苦情？！と検索。

>>2236 匿名さん
勇気ある投稿ありがとうございます。
この管理会社関係ではありませんが、私のマンションは大型マンションですが、
このマンションの管理状態が酷知しています。やはり、この管理会社に匹敵する大手です。

損害保険は使っても上がりはしないので、かなり危ない説明してますね。それだけでも業法に引っかかると思う。
実際は割引が無くなるだけで、割引分と保険金比べたら、保険金の方が高くなるにきまってる。
あと、あいおいにだけ誘導してることが多いと思いますけど、他の保険会社より高いことが多く、保証が充実してる部分も少ないと思うので、この会社はちょっとヤバ糸は思う。

>>2239 匿名さん
損害保険は使い得ですか。これは本当ですか？。

>>2239 匿名さん

大京アステージ。つい最近の事です。それ以外にも、明らかに嘘を多数言います。騙されてお金を取られると、戻すことはほぼ難しいです。すべて慎重に行う事です。アステージに他社のみつもりを頼んではダメです！理事が直接、電話してください。管理組合たとえ、「直接契約するから見積もりをお願い」と話しても、アステージを通したら、小銭でさえ必ず業者からリベートを取ります。その分は管理組合に上乗せしされます。

>>2240 匿名さん

使い得というか、使わないと損します。
ただし、使いすぎはしっぺ返しをくらうことがあります。

>>2236 匿名さん
シャンポール大名の情報はありませんか。
中古を検討中ですが、どんなもんでしょう。

>>202 匿名さん

リプレイスの仕方を教えてください。

202は随分前の話でしょうね。

第２号議案【解約激増】大京アステージ【社員激減】も、会社が何を目指しているのか？分かります。

265
＞＞大京アステージは顧客目線で提案することがほぼゼロで、いつも自社のためになるかどうかを第一に考えている。

その手の社員はアステージでは出世（昇進）するタイプの様です
会社から言われた事を盲目的というか個々の管理組合の収支など一切考えないで
一律的に売り込めば（提案をすれば）良いといった感覚の様です
その組合にとって必要な物であれば良いのですが
そうでは無い物でも売り込んできます
必要の無い物でも受け入れてしまえば“自己責任”なのですから精査する責任は私達にありますが
それではMA（マンションアドバイザー）なる名称が泣くのではないでしょうか?
管理費や積立金に不足が見込まれれば“値上げを提案すれば良い”という安直な対応には
呆れて笑うほか手立てがありません
この様な訳で気が付かない間に私たち管理組合と管理会社との間に
埋める事が出来ないほどの溝が出来てしまった様にも思います
振り返ればお互いの拙さが見え隠れしながらも
笑いながら総会資料を訂正しながらやり取りがあった頃を思い出します

さて
この事に限りませんが自身の主張を受け入れられない顧客を
“キチガイ（自分の言っている事を理解出来ない）”という意味で呼んでいる様です
確かに的外れな意見や反対を執拗に述べる方（組合員）が居るのも事実ですが
そんな方にはそれなりに解る様な説明をする説明責任もあると思うのですが
思考が止まってしまった様に何ら手立てを打てないまま
嵐が頭上を通り過ぎるのをひたすら待って居るかの様にしか見えない社員の方を見て
不甲斐無さしか感じません

会社に戻り“キチガイが出ました!”とでも言って報告を終わらせて忘れてしまうのでしょう
翌年の総会は別の社員に担当させれば（自身は）良いのですから

社員はどんどん辞めますから、そんなに長く働く社員はいません。
築10年くらいのマンションで、担当者は8人目。
過去の担当者で退職していないのは2人のみ。

地域の中でも大きなマンションだから、割とちゃんとした社員が担当していたのに、最近は全然ダメ。
もう、この会社には、まともな人材はいないと思います。

>>1211 匿名さん

やはり理事達を丸め込むわけか。

>>2226 匿名さん

使えるはずの、突発的排水事故にも保険使わせないので管理組合の経営に悪影響だし、アステージが管理会社だと、何一つ良くなりません。

私達のマンションなのに、アステージは勘違いしています。

マンションに住んで、過去からアステージの対応を目のあたりにしてきました。住民はとっくの昔に、アステージとは決別済みです。　
大規模修繕工事が最大の目当てではないでしょうか？

>>2249 購入経験者さん
こんな姑息な事を未だにしてるのですね。
なるほど、様々繋がります。
理事と理事長にも、確認します。

昔は接待費出せたんですね。
親会社が潰れそうになってから、接待交際費なんて課長でも使えないはず。今や全部自腹でやれの時代。

理事長が交通事故や病気で入院しようが、お見舞い代は自腹、交通費すらも出ず、労働時間としても認められない。　
夜間だろうが、休みだろうが、漏水が起きたら自分で業者手配して現場に行け、自家用が無ければタクシーやカーシェアで行け、でもそれでかかった費用は何がも払われないし、残業にもならない。

>>2253 匿名さん
うちのマンションに、漏水起こってフロントマンがタクシーで来るなんて有り得ないよ。何起こっても来ない。金の絡む理事会には来ようとするだけ。

>>2253 匿名さん

理事長とはそんな近い距離とってるの？見舞いだとか、病気だとか？それマジですか？ヤバいさ。

いや、現実の話ですから。
年末年始の挨拶も必須です。

理事長との距離を近くしろ、足しげく通え、
サザエさんの、三河屋のサブちゃんになれ。
が、会社のモットー。

ただ、それはさておき、毎週やりとりをしてるような人が突然入院したら、人として見舞いくらいは行きます。こちらももうダメなら理事長交代したいし。

なるほど。うちのマンションの理事長は、肝心な事をせずに10年間、理事と理事長を繰り返してきました。今期でやめるそうです。

なぜかしら。。。

この理事長にべったりのマンション担当者MA、このマンションが長かったのですが
担当替えになったと言い、去りました。
そうか。そういうこと！

理事長も「最近担当者が
こなくなった。」とボロっと話した！

なるほど
理事会ではなく個人的に接待されていたのでしょうか。

0254 名無し不動さん 2019/12/16 22:37:11
大京のシステムというか、ビジネスモデルはもう完全にダメです。でも、経営陣がいなくなるまでは会社の体裁保てますから、変わるわけもないですよ。

できる社員はすぐやめ、安い給料でしか働く自信もなく、そのくせ会社に対してブーブー文句をいい続けるような社員ばかりが残り続けます。他社のフロントが十数棟の担当で、ここでは能力もないのに二十前後の担当をさせられます。そりゃ、何もできません。

知識的にまともな管理組合と話ができる社員もいないですから、管理組合は離れていっています。数字でわかる結果が、吸収合併でもしなければわかってしまう、他社と比べられないくらい低い管理戸数の伸びです。
デベ系なので、新築からの受託もあるのですが、全然増えません。

他社がリプレイスで戸数を伸ばす中、大京は何とか中小デベに金払って新築を受けさせてもらうことしかできません。
今まで新築を受けてばかりなので、リプレイスはムリみたいです。吸収合併した会社のマンションですらも、まともに管理できません。

そんなこんなで、利益率が急落、経営がじり貧だから、給料上げられず、課長降格させ、鼻くそみたいな手当てでリーダーなんて名前にしました。ガッツリ給料も下がりました。

また、社員の質も低いから、質を上げたり、サービス向上はできず、単に見積りの粗利を増やすことだけをするようになりました。
そしたら、社員が自社を通さず、工事を発注、なかにはやってない工事まで管理組合に請求、ついには銀行印まで預り、業務停止になりました。

結局、管理会社を変えられない管理組合を騙すだけ、社員の給料も減らしてるだけで、何の改善もされません。
色んなところで不平不満が満載です。
できない人材ですら、どんどん辞めるし、いるのは転職できなかった人材だけかもしれません。

それくらいダメなんですから、日常の不平不満なんて無視しますよ。
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大規模修繕が最も美味しいご馳走？上司からは他に渡すな！と言われてませんかね？保険も他社にやるな。と。最後は力ずくですかね。

犬猫禁止にも関わらず、引越しの際の1代限りなら許すに規約を変更後、犬猫購入者多発。私は犬猫に対してアナフィラキシー持ってる何度も訴えるが掲示2週間程度。で、上階に犬飼ってるお宅入居。洗濯物外に干せず。これは我慢と思って部屋干しに切り替えるが、正直大問題。何回も連絡。掲示板の事しか言わず。そんなにずっと掲示しておけません。は？タバコの煙が服に着くのでベランダでの喫煙はやめろって掲示、10年以上貼ってあるけど？ふざけてんの？今回の対応も、適当。私は全戸に周知させろと言っている。

>>2260 匿名さん
餌持ってかれたら、クビだもんね？

>>2261 評判気になるさん
そうです。大京アステージは全てに於いて他より高い管理費。しかし、独立系管理会社の仕事の10分の1もしません。いや、0と言ってもいいでしょう。掲示板なんて仕事として単純なものです。それすら満足になされないのですね。
火事や台風、地震などの天災時は速やかな対応も必要でしょうが、この管理会社は全くあてになりませんでした。

>>2261 評判気になるさん

そんなことの話すらできないレベルの管理会社に成り果てたんですね。

さっさと管理会社変えればいいのにそれもできない。
一代限りのルールを作って駆け込みとか意味がわかりませんが、住民の質も悪そうですね。

>>2263 検討板ユーザーさん
掲示してくれるだけましでしょう。ほかに方法がありますか。

管理規約で禁止されていないババルコニー喫煙は、ずっと掲示きてえるのに、管理規約で禁止されているペットについての対応がおざなり。
ということがおかしいというお話。

客観的に見てもおかしい。管理組合がまともでないかもしれないけど、管理会社の誘導が全然だと思う。

>>2266 匿名さん
うちは何回言っても掲示すらしませんよ。掲示するだけマシですよ。
それに管理会社は組合の委託で仕事をしますから、組合が正常に機能してないんだと思いますよ。

うちもペットは禁止です。ですが、飼っていても特に何も言われる事はないです。
私も動物は苦手なのでペット禁止でよかったと思っていたら、隣は飼っていてしかもベランダで排泄させてるので臭いです。
今では反対側の住人も飼い始めました。

管理会社の誘導とかアドバイスとかそういうのは一切ないですね。
おそらく理事長が「こういう問題が起こってるけど、他のマンションではどうしてるか、どうやって解決してるか」と問われれば答えるでしょうけど。

組合がまともでないと管理会社も動きません。

アステージが懲りずに、適当な嘘や、再度偽りの予算を立てた場合、　

次回こそ、管理組合で結論付けてはいかがでしょうか。
いづれ管理はAI 活用時代となります。
管理組合をしっかり守る為、
マンション管理には善良なマンション管理士を理事長に迎え、優秀なコンサルタントと契約し提案受ける。
仕事をする管理人を雇う。AI管理も併用させつつ、実質、自主管理に向かう準備を。

そうすれば予算は現在の半分以下で済み、マンション運営が健全化するはず。

ライオンは公園にでも放つ。

AI管理人というサービスをやっているのは業界最大手の大京だけ。
lBMのWatsonか何かで実施したけど、社内がアホすぎてまともな開発もできず、まったく利用できずの状況。


マンション管理がAIになろうが、それを管理組合に提案するのはあくまで管理会社。
まともでない管理会社に委託していては何も進まないが、管理組合がきちんと運営されていない。個々の区分所有者に考える頭が無ければ何も進まない。
組合が悪いなどというのは、自分を否定しているのと一緒。
ライオンに食べられて、糞として捨てられる。

１、AI管理人は日常清掃、定期清掃、特別清掃、ごみ置場清掃及び整理、
　　専有部分の玄関前からのごみのごみ置場への回収、駐車場及び自転車置場の整理整頓　　　等々はできるのですか。
2、これ以外の管理人業務は、受付業務で組合管理に必要な諸書類の整理。
　　関係者よりの様々な問い合わせ等に関する問答等はあらかじめAIにインプットしてお　　けば可能でしょう。
多分２、が主な業務でしょうからAIのほうが公正な対応ができるので優秀だと思います。
　　　　感情がありませんのでトラブルも少なく、住民も規約等をある程度理解しないとい　　　　けなくなります。管理人業務を知っている組合員は大賛成でしょう。

私は、２、の管理人（員）業務には人間の管理人はいらないことが持論です。
　　　もちろん１の業務をしてくれる清掃業務は筆致ですが、２の業務であればAI管理人　　　も必要ないと思っているものです。

管理室に入ると分かります。沢山のモニターがあります。防犯カメラは本来の目的で使われているのでしょうか。
住人を監視してるのでしょうか。
ロボット管理人がいればなお良い。

余計なうわさ話をしたり、管理会社にもの言う人を、陰で悪く言う管理人。

本来してはならない言動ですから、
AI管理人が良い。

大京じゃAI管理人は能力的にムリってことは証明されましたから、管理会社変えないとダメですね。