大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>1028 購入経験者さん
直結でも電気代は必要だけど。
それと、中高層だと水圧弱くて出が悪いとかのデメリットもあるけど。
費用削減ばかり言ってるけど、そういう点も含めて変更したとかタメになる内容を書いてよ。

町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無い会社です。

町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無いのでしょう。

管理会社に技術力だって？
何言ってるんだか。

大穴建設だな。
単なるトンネルすらもできないレベルの低さ。

直結給水には、「直結直圧式給水」と「直結増圧式給水」の2種類があります。
・「直結直圧式給水」は、電気代が不要です
・「直結増圧式給水」は、ポンプで増圧するため、電気代が必要です
水道局との調整は、技術的なことが多く、最も重点的に行われるのは、従来と同等に給水できるかの検証で、内容的には水圧の十分性の検証です。
Webで検索すれば、詳細な情報を入手できます。
こまめに対応してくれる工事屋との連携が必要です。

管理会社の変更は大変です。管理会社の変更は、次のような手順を踏みます。
(1)他の管理会社へ見積もり依頼（数社へ同時依頼）
(2)理事会で賛同を得る
(3)臨時総会の開催に向けて、連絡などの作業を主に理事会が実施
(4)総会で賛同を得る、議事録を理事会が作成
(5)旧管理会社経由で発注していた契約を解除、新たに契約
(1)～(4)までは、旧管理会社・新管理会社共にやってくれません。すべてを理事会で実施することになります。
常駐されていない方もおられ、連絡先住所は管理会社が持っております。
個人情報保護などでこの連絡先住所を受取るのに種々の手続きを要します。
臨時総会の議事録は、法律的に有効なものにするための注意も必要です。
最も難しいのは、何のために管理会社を変更するのかの説明です。
「管理会社が不誠実」のようなあいまいなことでは、皆さん納得されません。
納得されやすいのは、「管理費が何割削減できる」と説明できることです。
当マンションでは、突然３割の管理費の増額を要求され、やむを得ず管理会社を変更しましたが、非常に面倒でした。
管理会社を変更した後も気を使うことは多く、「前の管理会社が良かった」などのクレームがあがらないよう、新管理会社への要求が厳しくなっております。

ここには、大京関係の方々もコメントされているように見受けられます。
教えていただきたいことがあります。管理費を３割増額要求することについて、
マンション所有者の方々は、次のような見方をしております。
(1)３割の増額と言って、実際は１割くらいの増額を狙っていたのではないか
(2)このマンションとの管理契約を打ち切りたいためではないか
宜しくお願いします。

3割アップはお宅のマンションの話だよね。
だったら担当に聞けば済むのでは？まあ、教えてくれないだろうけど。

増額なんて普通しないけどな。
日ハウに抜かれそうなので、戸数減らすのは簡単にはできないはず。
よっぽど嫌だったんでしょうね。

>>1040 購入経験者さん
そちらは低層マンションってことね

修繕増額はよくあるケースだけど、管理費はあまり聞かないね。
どちらを増やしても勘定科目が異なるだけで、所有者負担増には変わらないけど。

自分が担当なら、契約打ち切りたいね。

作文さんは来ないのかな？

俺の事を社員と勘違いしてるのがいるみたいだが、残念でした。

オリックスからは収益になるところ以外は切れと言われてるだろう。
不採算を切るのはある意味当然のことり

「管理費を３割増額要求」と書きましたが、正確には「管理委託費を３割増額要求」です。間違って申し訳ありません。
色々なコメントをいただきました。管理会社は「管理委託費を増額したい、あるいは管理委託契約を打ち切りになっても良い」と考えたと思われます。
マンション設立以来この管理会社に管理を委託してきたため、所有者の方々は驚いておりました。管理会社の本社にも問い合わせをしましたが「突然の３割値上げは有りうる」とのご回答でした。
結局、管理組合は何時でも管理会社を変えられる準備をしておかなければならないとの結論になります。
「当たり前」とお

「当たり前」とお叱りを受けそうです。

別の管理会社に変えればいいですよ。
大京より工事が高いところなんてないから。

つまらない、やり直し。

工事が高い所は、他にもたくさんあるけどね。
委託費安くして管理物件増やし、修繕高くして帳尻あわせるのが一般的。
もう少し調べてみたら。

内情わかってないな。
丸投げで確認できないから高くなるんだよ。

多くのご親切なコメントをいただき有難うございます。
実は、このように管理委託費の３割増額に対し、昨年管理会社を変えたところです。
３社から見積もりを取り、３割増額の大京より高いところはありませんでした。
これから管理会社の変更と思われた方には申し訳ありませんでした。

ネタ切れだな

大京自体がネタ切れだな。
ホント終わってきた。

作文さん、次は管理会社変更後の内容かね。
でも、アステージとは無関係なので、もう来ないでくださいな。

変更後の話の方が興味深い

ネタを信じてるのか？

何でネタとか思ってるんだ？

委託費上げるなんて、普通はあり得んな。
管理員を増員するとか、警備員を常駐させるとかなら分かるが、まぁ他の人も言ってるように作り話だろうな。

前に下げすぎたんだろ。
大京の逆方向無茶苦茶しか言わないと有名だし、社員も一緒で有名。
わがまま言ってりゃ死ぬだけだわね。

作り話にしたがってる社員が多いんだな。

またかよ

相当雰囲気悪くなってるから、わざわざ火消しに来てるとしか思えん。

作文さん、待ってるよ。

もっと採用頑張ってほしいわ

社員も管理組合も、一度出てって帰ってくることが無い。
財閥系以外にも、名の知れた会社の系列の管理会社から、社員も転職してきたこともないし、管理組合も来たことが無い。

やはり魅力が無いんだろう。

期待されているようですので、投稿します。
管理委託費の３割増額要求は、次の段階で行われました。
(1)管理費全体について、支出を全項目チェック
(2)実際には行われていない支出を発見し、６か月以上かけて追求すると、
(3)その支出が管理委託費の補填として使われていたことが判明
(4)その分の管理委託費を次年度から削減することを要求したが、
(5)削減要求額の２倍以上の３割増額を要求される結果となりました
「面倒な管理組合と見られた」のだと思います。裁判の意見も出ております。
管理費で説明と異なる支出がある事例は、大京アステージ以外でも聞きます。
多くの場合、管理委託契約を打ち切ることで決着を付けているようです。
総会や理事会で管理費などは説明を受けているのに、間違いに気が付かない管理組合/理事会も問題ですが、支出をごまかす管理会社も問題。

つまらない
もう書かなくていいよ

長期修繕計画は、管理組合にとって手が付けられないほど難しいものでしょうか？
私の経験では設備の種類は通常の一戸建て住宅と大差はなく、規模を大きくした程度に思えます。
マンションに気持ち良く住む場合、長期修繕計画をチェックすることは必要です。
大京アステージが2011年に新規作成した長期修繕計画では、2018年に当マンションの修繕積立金は赤字に突入するとのことでした。
現在の2017年には、2011年よりも積立金は増加しており、2018年も増加する予定です。
何のために赤字になる長期修繕計画を新規作成したのか、大京に問い合わせても満足できる回答はありませんでした。
これも管理会社を変更する動機の一つでした。

管理会社が作成する長期修繕計画には次のような問題があります。
(1)大きな工事（大規模修繕、エレベーター更新、貯水槽更新）の見積もりを取っていない
(2)修繕周期を早め、工事を高額に設定するため、修繕積立金を増額する場合が多い
(3)実際の工事を実施するときに、形だけ合い見積もりを取るが、長期修繕計画より高額になる場合が多い
(4)長期修繕計画では黒字の計画が大規模修繕で赤字転落する場合も良く聞きます
(5)これは論外ですが、マンションに無い設備の更新が計画されている場合もあります
結局、何のための長期修繕計画なのか分からなくなります。
理事会ができることは、大きな工事については、自らが複数会社から見積もりをとることです。
見積もりの有効期間は数か月なので、実際に工事する場合は再度見積もりを取ることになりますが、長期修繕計画の精度は大幅に高まります。
数年後の工事ですが、見積もりをお願いすると喜んで答えてくれます。
管理会社に遠慮して、見積もりを提出しない業者もおりますが、これも新たな問題点の検出と言えます。

長期修繕計画書の愛読者になりました。
マンション入居時は、大幅な赤字計画の長期修繕計画でした。
購入する時には作成されていたのですが、マンション販売業者はくれませんでした。（これは、詐欺？）
ある時、理事長さんが長期修繕計画を提出するよう強く要求したところ、管理会社の担当者が「総会で承認されているので説明はしません」と言いながらイヤイヤ提出してきました。
この時、マンションには長期修繕計画があることを初めて知りました。
その時は説明も無く、何が書かれているか分かりませんでしたが、１年後に分かりました。
1戸当たり300万円もの大幅な赤字計画だったのです。これはマンション所有者の借金計画。
Webで勉強したり、地元の工事屋さんに相談したりしながら勉強しました。
2年かけて、大きな修繕工事の見積もりを取り、長期修繕計画の更新版が完成しました。
修繕積立金を2割削減、300万円の見込み借金もクリアーできます。
長期修繕計画は、マンション所有者全員に影響します。自分の物として愛着を持ちましょう。

管理会社の問題点を記述しておりますが、「管理会社へ任せっきりはダメ」と管理組合/理事会を鼓舞しているのが本心です。
管理会社へ任せっきりにしていると、いつの間にか数百万円の借金を負うことになります。
管理費の支出と長期修繕計画を厳密にチェックして下さい。

設備点検の話、細かな話なので興味のある方だけ読んで下さい。
管理会社に管理委託契約の一環で設備点検もお願いしておりました。
設備点検で風呂場の漏電が疑われると指摘されました。
設備点検の業者は遠方なので、地元の電気工事屋さんへ漏電の検査と修理を依頼。
「なにか、検査を2重に実施しており、無駄だなあ」と考え、地元の電気工事屋に設備点検も依頼しました。
これで設備点検と修理見積もりが一度にできます。
管理会社は設備点検を関連企業に任せたかったようですが、当方の希望を聞いてもらいました。

＞長期修繕計画書の愛読者になりました。

これはどう考えても、ウソでしょ。

大半がウソだろ。
そもそも、他所の管理会社使ってんだから、ここに来る必要なし。

＞管理組合/理事会を鼓舞
だってよ。
随分と大きく出たもんだ