購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

いずれにせよ、家を買う時に１種単価で買える訳じゃないんだから。
田園調布を坪400万出すアホはいないし、広尾が２００万で買えるワケじゃない。
路線価がそれを証明してるし需給のバランスで価格は決定されるから、
割高な田園調布や吉祥寺は買うべきじゃない、という感じ？

>>835
独身ならマンション一択だと思う。独身で戸建て検討しないよ、ましてや実家もあるんだし。

住む上で土地の価格がそんなに気になるの？
売らなきゃいけないような生活してるんなら賃貸にしなければいけないよ。絶対に買っちゃダメ。
郊外が不便になるって話はまだまだ最速でも50年以上先だよ。
郊外に巨大マンションって沢山あるでしょ？あれ、仮に丸々老人だけになってもその老人が生み出す需要がある。
スーパーとかいきなりなくなったりしない。
例えば世間を騒がせた多摩ニュータウン。過疎ってのはあの公団の団地だけで今は巨大マンション群と新築戸建ての大規模分譲で物凄く栄えてるよ。あそこがさびれるのってまだまだ当分先だよ。孫の代が高齢者になるころじゃない？買い物難民とかになる可能性があるのは。
当然、それよりも都会に近い方はまだまだ100年は安泰。
一定期間住んで、その後絶対に売らなければいけないという特殊な人だけは、販売価格を気にすれば良い。

どのみち人口が減れば住宅の価格は安くならざるを得ない。
安くならないようにと無理に都心の物件を買っても生活を圧迫するだけ。それこそ無駄の極み。

自分はマンション好きなんですけど、結婚した友人は一軒家もいますよ！
そいつは実家が東麻布なんすけど、戸建てがいいと言って成城に家建てました。
都心の麻布とかのマンションより格安でいけた！って自慢してました。
きっと土地狭いんでしょうね笑。

＞８４３
徒歩通勤、自転車通勤経験したら、郊外には戻れません。

>>845
都心以外にも仕事って沢山あるよ。
もちろん上場企業もあるし、サラリーマンみたいな雇われじゃなくて自分でも起業できるんだし。

>田園調布を坪400万出すアホはいないし、広尾が２００万で買えるワケじゃない。

そりゃあ、その価格で買えるわけではないが、そんなのこのスレでは当然というか織り込み済みで議論が進んでる。
そこに容積率を入れることによって
単世帯なのか、複世帯なのかの目安にはなるでしょ。

単純に見れば
田園調布は単世帯で買えば400万になる可能性もあり
広尾は複世帯で買えば200万にもなりえる。

>846
そういう方は郊外でも良いんじゃない。
別に否定しませんよ。

>田園調布は単世帯で買えば400万になる可能性もあり
は？単世帯って戸建ってことですよね？何で田園調布が坪400万なんですか？
調べたらすぐ分かるでしょうけど3丁目で200〜250万程度でしょ。
400万なんてあり得ませんから。そんな価値はありません。
それなら、都心の結構いいところが視野に入るからそっち買うでしょ。

田園調布って、意外に安いんだね。
やっぱり郊外の限界なんですかね。

>>840

だから公示地価下がったらどんな立地もその影響を免れないという当たり前のことを言ってるだけですが、何に反論してるのですか？

リーマンショック時、都心屈指の住宅地の公示地価が郊外人気住宅地より値下がり率大きかったデータ見ました？

公示地価下がっても都心だったら実勢価格は下がらないというデータがあるならご提示ください。

>>850

とりあえずまずは実勢価格と公示地価の差くらい理解してから話せ。

＞公示地価下がっても都心だったら実勢価格は下がらない
って誰が書いていますか？あなたの例えは極論ですよ。
郊外の人って、何でそう極論に走るのですかね？０か１００かみたいな。
大人なんだから、もう少し冷静に話せませんか？
そういう必死すぎて周りが見えなくなるような所が、
郊外での生活は余裕がなくて、そうなってしまうのではと心配になります。

>852
言葉遣いも、その人となりを現しますからお気を付けて！

いまどきネットスーパーとかあるから買い物難民とか考える必要なくね？

都心は要介護になったら厳しい地域とかあるから、ちゃんと調べとけよ。他人事じゃねぇぞ！

ここまでの論点をまとめると、都心一等地に住めるような富裕層は安泰。

>都心は要介護になったら厳しい地域とかあるから、
都心でも不便なエリア？（具体的には何処か不明）や、郊外の不便なところに住む庶民は、
生活が不便になる可能性がある、ということなのかな？
都心で厳しいエリアって何処のことだろう？

田園調布も吉祥寺もここ最近郊外の代表みたいな感じで例示されている場所は庶民から見れば十分富裕層向けに感じるのですが…
富裕層スレでやっていただくか、庶民用のスレを作って分離していただきたいです。

郊外でも県庁所在地だったり、空港や超人気テーマパークがあったりして寂れそうにないところを探せばいいと思いますよ。教育費や老後資金のために金融資産をそれなりにもてるようにしましょう。

>>856

すべてのことに無知なあなたは、リハビリ難民でもググってみては？

都心だけではなく郊外も含めて、介護サービスが飽和寸前の地域はたくさんありますよ。

>788
田園調布３丁目でも、駅から５分以内のロータリー立地は60/150だよ。
ちょっと離れると60/80だけど。田園調布３丁目でもより優れた立地はそういうこと。
それで計算すると、田園調布３の容積率あたりの価格は 坪２１３万ということになり、
容積率の厳しい他の田園調布アドレスよりも価値が低いということになるよね？
でも田園調布は圧倒的に３丁目が高級な住宅地では？

田園調布３（容積率80%、容積率当たり地価400万円）→実際は150%で容積率当たり地価213万円
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、容積率当たり地価300万円）

で、キミの主張はなんだっけ？笑

そりゃ富裕層は貧困層よりは安泰だろ笑
同じ富裕層で住まいが都心か成城田園調布かでなんか差でも出るのか？笑

都心房はやはり独身でしたか。
若い内は都心でも良いが、家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
独身生活から抜け出せる様に、合コン頑張れよ。

都心の一等地に住むような富裕層は、独自で専門家を雇うから介護サービスなどに頼らないよね、そもそも。

>>863

現実を知らないんだね。

都心住まいでもかかった病気によっては地方や郊外の専門病院に通い、そこの病棟で一生を終えることもあるんだよ。

ども、＠白金です

>都心房はやはり独身でしたか。
都心房って自分のことですかね話の流れから言って？
都心さんって人もいるみたいですが、まあいいや笑。
まず、ステディな彼女がいるんで合コンとか行かねーし笑。

>家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
えと、同じマンション内はどちらかというとファミリータイプ間取りが多いので、
ファミリーさん多いです。港区全体の雰囲気でも出産一時金が一番多かったり、
保育園や高校までの教育援助など23区で一番手厚いらしいですよ。彼女が言ってました。
あと虐待ってイミフなんだけど、自分が育った田園調布はいい街だったけど、
正直小学生ぐらいになると飽きましたよ。附属の小学校が広尾だったので、
毎日渋谷からバス通学だったけど楽しかったっすね〜。
子供心にも街の雰囲気が明るい、華やかって分かってましたもん。
なのに、有栖川公園とか自然教育園などの大きな公園や、街並みも緑が多いし、
どこに行くにも、何をするにも便利で楽しいっすよ。
だから、住むなら広尾〜麻布〜白金エリアで探したし、
同じような価値観のカップルやファミリーも周りに多いので。
正直実家に戻ると、ああやっぱ田舎だな〜ッて感じますね。ジジ・ババにたまに会わすのにはいいかなと思いますけど。

>>865
何人目の人格ですか？
無駄な長文と、性格を表す文体で都心房ってバレバレですよ。

788の主張は元々理解不能なんですが、>860さんの指摘通りだとすると話があべこべになりますね。高級とされる立地ほど容積率単価は安いということが788の趣旨ですかね？

788のリストを、大本となる土地価格もいい加減なので実勢価格に修正の上、
指摘のあった田園調布３の容積率も150%に修正して再計算してみました。
まだおかしな点がありましたら、正しいものに修正下さい。

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
---------------------------------------------------
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
-----------------------------------------------------
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
-----------------------------------------------------
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）

容積率の単価を合わせる理由の一つに
戸建は容積率を世帯主だけで負担するけど
マンションは容積率を多数世帯で分担するからでしょ

だから実勢価格なんて購入者にとっては参考程度にしかならない
公示価格と容積率を使った方が、わかりやすく比較できる
（公示価格に需要と供給の要素が含まれているからね）

868を要約すると、容積率あたりの坪単価の高い順に並べ変えると：

松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

ここから何が読み取れますか？
都心住宅地はやっぱり高額なんだという再認識と、
田園調布の最高エリアであるはずの3丁目が他丁目より低く、更には自由が丘や下北よりも低額となり、
国立やたまプラと同格となる。それには、とても違和感があるのですがどうですかね？

田園調布３丁目についてですが
この土地は５０坪以下に土地を分筆できないですよね。
しかし代わりというか、容積率は１５０％に緩和されています。
これをうまく加味できるとよいのですけどね。
容積率の意味がマンションとは違いますから。

極端な話、田園調布３丁目については
複数世帯での分担購入ができない地域（マンションが作れない地域）とみることができますので
容積率を150％掛けると
より実際の高級住宅地に近い数値になりそうですが・・・

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり※地価450万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）

それくらい田園調布３丁目って特別な場所なのではないでしょうか？

田園調布３丁目のことなんてどうでもいい。というか、みなさん何が目的で頑張ってるの？？

>870
麻布や広尾が、その他田園調布・吉祥寺、成城より安いわけはないと思ったら、
容積率300%って商業エリアでしょ。調べてみたら、渋谷区広尾5丁目で60/160ですよ。
で、坪単価630万の土地が今売りに出てます。
正しく計算し直すと、容積率あたり単価は坪394万となり松濤を超えちゃいました。
でも松濤エリアといい勝負だと思いますよ。これで世間の高級住宅地のイメージ通りの順ですよね。
正しく並び替えると以下のとおり。

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

戸建てだとこうなるでしょ。

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価450万円）
麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

そもそも、>788が嘘ばっかりの内容だから皆振り回されたんだよね。
多分湾岸民でしょ。豊洲が坪1千万だの、「地ぐらい」とは全く無関係な、
一種単価の話を持ちだして街をランキングしたり。とても恣意的な魂胆を感じるよね。
ただ、一つの問題提起であったのは事実で、正しい数値に置き換えて再計算すると、
確かになるほど、世間の高級住宅地のイメージとほぼ同じような値で収まったよね。

麻布の坪630万のように
田園調布３にも、これプレミアついてるからね。
（50坪以下の規制・建築に近隣住民の許可がいる）など

>876
見苦しいよ。苦笑
どうしても田園調布３をトップにしたいんだろうけど、土地の容積率単価を出す、
一種単価に戸建もマンションも関係ないでしょ。それに、

>田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価450万円）
で、どうして300万の土地が450万に増えちゃうわけ？
みっともないだけだから。でも、確かに他丁目より価値が低いというのは確かに変。
城南五山や目白よりは下だから、一種単価270万程度は欲しいよね。

>田園調布３にも、これプレミアついてるからね。
逆算してみたら、特別に！プレミア付けて坪単価400万で売れる土地なら一種単価は267万になる。
そういうことなら有り得るけど、いくら駅近でも田園調布で400万はいかないかと。

見苦しいのはマンションさんでしょ。
田園調布３丁目はマンション建設はほぼ出来ない。
そこが坪３００万の容積率１５０％
だから異常なほどに価値が付いてる。

他の地域はマンション建設出来てしまうから容積率が高いほどに地価も下がるけど
田園調布３は同じ扱いには出来ないでしょ。

ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
この３丁目だけはマンションが作れないんじゃない？
逆にいえば、他の場所には戸建もマンションも作れる。

>881
あなた無知なの？過去レス読み返してみるべき。
そういう意見を正すために、戸建にもマンションにも公正な1種単価出してきたのでは？
マンション建設云々は関係ない。それなら目白も城南五山も成城も吉祥寺もたまぷらも、基本的に戸建街ですよ。

>ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
1種単価とは何も関係ないと思うが。単純に土地に対する容積率坪単価のこと。
プレミアムだの、条例だの、建築条件なども関係ない。
と言い出したのは>778はじめ郊外の方ですよ。笑
急に条例とか、３丁目だけは特別とか持ちだされてもねぇ・・・

容積率は、緩和されているほどに多世帯での居住を可能にしており、数値が高いほどに
「土地の割り勘」が当たり前になってくる。

しかし、田園調布３丁目については、土地が規制されている地域のために、他の地域と同じ括りにはできない。
だいたい世論が高級住宅として認識しており
マンションさんの出しているランキング（他の丁目より低い）
自体が間違っているということでしょ。

郊外民って実に醜いね。
自分で1種単価の話題を出してきた（それもかなり恣意的な嘘の多いリスト）のに、
郊外の優位性が薄れてきたら、急に田園調布３丁目は特別だの、条例があるだの、
ルール自体を変更しろとわめき出した。
まあ田園調布３は郊外地の雄だから最後の砦って感じかね。
何としても上位に持ってきたいんだろうが、あくまでもルールに則って公平にな。

田園調布３丁目のスレたてれば？

>だいたい世論が高級住宅として認識しており
そういうのが気に食わないから、1種単価で比べると郊外のほうが価値が高い、
と難癖をつけてきたのが>788だったよね。話がアベコベで非論理的ですよ。
そういう世間のイメージに関係なく、1種単価で比較したいんでしょ？

そもそも容積率云々って郊外戸建て民の見苦しい発想だよ。

郊外民の見苦しさ噴出中。ジタバタして例外だのと言ったところで、
1種単価の定義は変わらないのにね。実に醜いですね〜。