管理会社、日神管財について　　【旧　管理会社、日神管理について】

日神管理から管財に社名変えたのは、管理会社から脱却したいから？とも受け取られる日神住宅サポートとの合併と理解していいですか？日神不動産の落ちこぼれダメ人間による素人集団の会社ですよ。

日神管理㈱が日神住宅サポート㈱を吸収合併し日神管財㈱になりました
目的は、不動産管理事業と不動産流通事業及びリフォーム事業を合併することで
ワンストップで(サービスを)提供するためとしていますが
日神管理の時は、良くても１０回指示してやっと１回対応していましたので
ワンストップどころかハンドレッドストップになってしまいそうです

通常吸収合併の場合は、社名を変更しないし代表者も変更しないものですが
今回は、吸収するほうの日神管理の代表者が辞任し吸収される方の代表者が日神管財の代表者に就任し
社名も変更しています
社名に誇りが無かったからかな　　ホコリは、たくさんありましたが
なんでだろ～～

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

↑↑↑それが、今回の吸収合併の目的の一つです。

　　　　　　管理会社がズサンなことで居住者が嫌気を出し物件を売却させ、旧日神住宅サポートから
　　　　　　『売りませんか？』とDMを投函してくる訳です。


　　　　　　日神管財管理不備⇒居住者物件に嫌気⇒旧日神住宅サポートの登場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

もう、ほんとに対応が最悪です！！！！

経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありませんし、補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています。これ以上任せておくと、管理費や修繕積立金の値上げもあり得ますので、必ず数社の相見積りをとって下さい。

>経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありません
委託料金値切ったことがあります。

>補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています
別の業者の紹介を頼むと協力的なんですよね。

>管理費や修繕積立金の値上げもあり得ます
上がっています。上げています。

何もしない日神管財には何も求めません。誠実な管理会社を探します。

>放置バイクについて写真付きで状況確認と対応を求めましたが、１か月経っても音沙汰無し、放置のままです。

まず1ヶ月程度（長ければ長いほどいい）○年○月○日にこの車両を撤去処分します。所有者は至急移動するか連絡してください。連絡先は＊＊です。といった張り紙を行い持ち主に最終処分通告をしてください。
通告日に持ち主が現れなかったら、近くの警察（交番）に行って「処分したい放置車両があるから盗難届が出てないか確認してください」と伝えてください。大抵の場合、直ぐに来てくれます。
該当車両に盗難届が出ていれば警察が速やかに引き上げてくれます。
盗難届けが出ていない場合「敷地の管理者で処分をしてください」という話になります。

うちのマンションでは、日神管財に工事をお願いすると高くつくので、必ず理事会で相見積もりを取るようにして無駄金を節約しています。みなさんのマンションでも無駄な経費を再度見直すといいですよ。

>>190 匿名さん

アドバイス有難うございます。以前の担当者は、放置自転車に対しては、シブシブ対応していました。今回はバイクなので、半年以上前からあるようですが、駐輪料金が払われているのか、引っ越してしまったのかなど含め問い合わせに対して返答なし。本当に、対応が遅い(何もしない)日神管財です。

＞何もしない
のは、大規模修繕工事での料金アップのため？

以下のサイトにある通りの、悲惨な外階段マンションです(日神物件)
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201112120000/

塩ビシートの接着が甘く剥がれて「放置すれば水が入り、床面が膨らみ危険」「補修遅れると全面貼り替えに」とあります。

担当者には、3ヶ月以上前に指摘していますが...無視は会社指示？

>何もしない日神管財

塩ビシートの剥がれは深刻ですよ。外灯の電球の球切れや故障は何度言っても、何年間もそのまま放置。どうしたら改善するんでしょうか？

終わってますね！！あいつら、課長クラスでもクズ揃い。
こちらから催促しないと何もしない。
何でサービスを受けてる方がタスク管理しないといけないの。。。

１９８さん、管理会社にどのようなサービスを要求するのですか。？
管理委託契約を勉強してから、管理会社への仕事の要求をして下さい。

197さんへ

ペットの飼育については、管理規約書をご覧になってください。管理規約は必ずありますのでペットを飼っていいのか否かがわかります。
当管理組合も規定ではペット飼育禁止になっているのですがルールを守らない居住者が密かに飼育いているようです。
理事会でも問題になったのですが、まさかペットを処分しろとは出来ないので暗黙の了解で今のペットのみ、一代限りとしています。
ペットアレルギーの居住者の方もいますので当初から管理規約ではペット禁止としてそれを見て購入された方もいます。
なかなか難しい問題ですがモラルのない居住者の方もいますので掲示版などに『当マンションはペット禁止』と掲示しています。
197さんのマンションも多分規定では禁止になっているのではないのですか？
至急管理規約をご覧ください。

参考資料(お勧めする訳ではない)
管理委託契約書｜マンション管理会社のG社
1　建物点検、検査
http://www.gojin.co.jp/kik/kik_5.htm

普通は設備点検・検査は管理会社がやるけどな。住民に不具合を指摘されても何もやらないなら、日神管財は管理会社失格ではありませんか。

日神の株主総会って何処で開催するの？

日神不動産の株主にこのサイトの投稿を読んでもらいたいですね。

あいかわらず、管理組合総会議事録や管理組合報告書の提出が遅すぎる。いつまで待たせるんだ！国土交通省に報告かな。

日神管財から別の良心的な管理会社に変更するいい方法ありますか？

ここの担当者バカばかり。何を管理しているか行動記録を出して欲しいくらいだな。

日神管財の社員は、親会社の日神不動産で使えない社員なのです。つまり、落ちこぼれ社員なのです。

日神管財㈱の職員の皆さん、これらの投稿を見て今一度日神管財の職員として何をしなければならないのか自覚して下さい。

↑よく言ってくれました。住民は皆そう思っているよ。感動しました。

ただし、聞く耳を持ってるのか大いに疑問だし、
持ってても社員が鳥頭なんじゃ空しい。

そこで日神管財㈱の職員が聞く耳を持たないというのであれば、方法としては二つ考えられます。
(あくまで、私一人の見解です。ご意見があるかたはここで主張、フォローして下さい。)

１管理会社を他の管理会社に変更する。
２聞く耳を持たせるようにする。
　の方法があると思いますが１の方法は、管理会社の評判のサイトを参考にして頂ければとと思います。

２の聞く耳を持たせるためには、①管理会社への依頼事項の証拠化②理事会の強化などがあると思います。
管理会社は、担当者一人で２０物件程担当していますので、各物件の依頼事項をいちいち聞いていると身が持ちません。
ですから聞いたふりをして時が経過するのを待っているわけなのです。(担当者も大変だと思います。)
管理会社にとって、管理組合の依頼事項を聞かないで、淡々と管理する担当者が優秀な職員と評価する場合が多いと思います。

　今回は、時間の都合で２の①管理会社への依頼事項の証拠化について述べます。
証拠化は、メール、電話等での応答を文章で残しておくことや、録音等です。また、理事会議事録、総会議事録もここに入ります。

(私の場合、電話ですと、どうしても感情論が入る場合が多いので、日神管財㈱の会社のアドレスにメールしています。)

理事会議事録、総会議事録は、本当は管理組合組合員が記録することになっていますが、実際は管理会社の担当者が作成し、組合員が署名していると思います。
この時、管理会社側として都合が悪いことについては、議事録を管理会社側に有利なように記載しますので、ただ出来上がった議事録暗に署名をするのではなく、組合員の依頼事項を何故管理会社が行わないのか議事録にその理由を記載させることが必要です。
　ここで時間が来ましたので次回に引き続き述べさせて頂きます。

過去の日神管財㈱の行政処分の内容です。参考にして下さい。

内容は、主に業務の遅延行為です。事実関係については、総会議事録、理事会議事録から判断しますので、いかにそれら議事録に管理会社の不作為(事務処理の遅滞等)を記載しておくかになります。
したがって、議事録には必ず管理会社に対する依頼事項、その結果(依頼事項をしたか否か)を記載して下さい。





マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける

関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。
監督処分を受けた企業：日神管理㈱
当該企業の住所：東京都新宿区新宿５－８－１

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
○指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報告すること。

依頼事項の証拠化は日神管財には通用しません。いつものことですが、日神管財にとって都合の悪いこと（例えば、経費削減や面倒な儲からない事案）は議事録に記載するどころか、割愛させられたり、議事録の提出を遅らせたりするのです。理事長が何回も議事録の訂正を求めてもダメなので、かえって諦めるのを待っている節があります。ある住民は要望を会社宛にしつこくメールで送っても、梨のつぶて。ある意味、住民からの儲からない要望は無視するように会社から通達されているのではないでしょうか。
いくら理事会側が強く出ても無駄でしょう。所詮、不動産会社の子会社である管理会社は、親会社が物件を売り出せば黙っていてもその子会社である管理会社に仕事が流れるので、営業努力は怠たるは、ことなかれ主義になるのです。だから管理会社を変えることが最善の方法といえるでしょう。

関東地方整備局から監督処分受けても、依然として管理組合事務報告の遅滞が常套化している現状からして、管理会社を替えた方がいいと思う。

　貴重なご意見ありがとうございます。
当初(NO２２２)記載しているとおり、管理会社を変更するしかない場合は理事会で提案し総会でその決議をとれば出来ることですので、ここでの掲載は省略させて頂きます。
　あくまで管理会社を変えないでどうしたら良いかの意見ですので宜しくお願いします。

　本来、理事会議事録、総会議事録は管理組合員が議事録を作成署名押印することになっていると思います。
　ただ、作成するノウハウが不足しているために管理会社に丸なげしているのが現状だと思います。
納得がいかない議事録であれば署名押印しないか、原則に戻り議事録作成者を組合員に担当させることも一つの方法だと思います。
　納得が出来る議事録を作成するにはどうしたら良いのか組合員さん達で協議することも大事だと思います。

　それには、管理会社が指示事項をしてくれないから(その場合は管理会社を変更するしかないのでは？)と諦めないで管理組合から管理会社に『させる』ことが必要だと思います。
　そのためにも理事会を強化すべきだと思います。
　管理会社を変更するにしても理事会で決議して総会に提案する必要がありますので理事会が強化されなければならないと思います。

　管理会社を変更して希望のサービスを要求されるとしたら委託管理費のアップがほとんどだと思います。

　ここで、管理会社を変えるしか方法がないご意見の方はその方法を議論して頂ければ幸いです。
　否定論よりは、前向きな考え方でご意見の交換が出来ればと思います。

　言葉に失礼な言い方があればお詫び申し上げます。

　

>226 みなとみらい [男性 40代]さん

「否定論ではなく」との投稿、正論だと思います。
以下は、個人的な感想ですが...
日神管財の社員さんは、皆いい人だと思います。ただ、現実は、会社自体が(前の方が書いていたように)管理の質や提案、システムなどで他の管理会社と競うレベルでなく、日神の新築マンションの管理を「別の管理会社に乗り換えられてしまうまで」の間、人材もバックアップ体制も競合他社よりも劣る中、社員の方は、なんとかノルマをこなしている状況ではないでしょうか。

(お勧めではない→)D京A吹社の新人フロントも「議事録は書記がまとめるのなら、お任せしますが」と平然とおっしゃっていましたが（笑）、D京本社が、理事会議事録をまとめるためのシステムその他(くらしスクエア)に投資しているから、「フロントマンがやる気なくても、最低限の管理会社としての業務についてはできる」レベルの管理会社です。

日神管財が生き残れる会社かどうかを見極めつつ、効率的なシステムを導入して管理費を値下げした上でも、同等以上のサービスを提供できる管理会社への乗り換えを検討する時期かなと思っています。(管理費の値上げで住宅ローン破綻するオーナーが続出する前に)

管理会社変更について
数社に声かけして、総会前理事会でプレゼンしてもらい、日神管財含む2-3社に絞って総会でプレゼン、その後、臨時総会で決定のステップで見直しはできると思いますが(調べてみます)。

以前にこういう投稿ありましたね。

この管理会社から、管理会社を変更しました。管理会社を変更して、今は、本当によかったという感想です。

この管理会社を変更する時には、慎重にやった方が良いと思いました。
できれば、すぐに表に出すのではなく、見えないところで、十分根回しして、そのうえで、きっぱりと、
やった方が良いです。

私達の所のマンションでは、この管理会社は、「次から気をつけます」「もう少しだけ時間をください」
などと言い逃ればかりされて、時間ばかり過ぎて、問題が解決もせず、また管理の質も悪いし、
管理会社の修繕工事の質も悪い状況だったので、管理会社変更を考えているということを
気づかれないように、新管理会社の候補を探して選んで、総会で決めました。

そうしたら、総会に、この管理会社のトップが、来ました。そんなことをする時間があるのだったら、
ちゃんと、管理しているマンションのために、しっかりとし仕事をすればいいのに。

総会の前にも、理事長は、この管理会社のトップと会い、考え直してほしいなどと、言われたようです。

管理会社を変更した今は、この管理会社を変更して、１００％良かったと思っています。
問題がスムーズに解決しています。
管理会社を信用できない状況では、もう、任せておけないですよね。

この業界は、ずいぶんと競争が激しいはずなのに、このような会社が生き残れているのが不思議です。

NO227.228さんありがとうございます。

このスレッドをご覧の方で
管理会社の変更をスムーズに行うノウハウをここで紹介して頂ければ幸いです。
また、その他ご意見・ご質問などの意見交換が出来ればと思います。

暑い中、お疲れ様です。