ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

　2024年まで計算してみましたが、レンタルした場合の金額は、181泊700万円。

　タイムシェアにかかる経費が600万円で、何とか元は取れる計算になります。

　

>>2700 リセール物件さん
おめでとうございます！！
PHうらやましいです！！

リセール物件さん、ペントハウスおめでとうございます。自分のキングスランドは未だ回答ありませんが、同じ時期にオファーしてるので、そろそろ回答があるかもしれません。

初心者さん理論を元に、所有物件の全管理費を全ポイントで割ったところ、$0.15でした。一番効率が良いのはオーシャンタワー1LDK16800ポイントで$0.08、一番効率が悪いのはラグーン2LDK7000ポイントで$0.25でした。

でも、ラグーン2LDKは繁忙期に予約が取りやすく、レンタル単価を上げても許容されやすいので、手放せません。

自分の販売価格低路線ですが、資産運用が今のところ上手くいっていることも、理由にありました。タイムシェア購入用に資産売却すると、税金が…。

>>2702:ハマゲンさん
>>2703:エリートプレミアさん

　ありがとうございます。
　順調にいって、年内に手続きが完了するかどうかというところだと思います。

　年間の管理費が6,000ドル程度になりそうですが、頑張って払っていきます。　

>>2703:エリートプレミアさん

　私の場合、現在所有している３物件の平均は0.13ドルですが、ペントハウス購入後は0.14ドルになります。

　今後、管理費が値上がりすると、数年で初心者さんのおっしゃっている0.15ドルを上回りそうです。　

>>2694 初心者さん
お答えくださりありがとうございました。
少し考えて参加しようと思ったら事前にエララの担当者さんに 私はリセールでの購入者ですが‥と聞いてみます。
時間の無駄は嫌ですからね。

参考になりました。
ありがとうございました。

>>2700 リセール物件さん

ROFR パス ご購入おめでとうございます。
晴れて、ペントハウスのオーナーですね。

HGVCがROFRを行使しなかったのが不思議なくらいの価格ですが、
グランドアイランダー、オーシャンタワーの新規販売も完了していない中、
高額で、購入者も限られるペントハウスの在庫は、増やさない方針なのでしょうか？

オーシャンタワーは、売れ行きは好調なものの、既存オーナーの
アップグレードが多く、新規購入が伸び悩んでいると聞きましたので、
以外と、ラグーンを除く 新ペントハウスは、在庫があるのかも知れません。

リセール物件さんの物件は、何れも購入価格も安く、売却時もとても上手に売り抜けているので、
元を取るどころか、最終的に売却時には、累積の経費全額回収も夢では無いような気がします。

ペントハウスも、購入価格が激安で、24000ポイントなので、抜群の投資利回りの上、
将来 売却益も狙えるので、楽しみですね。

>>2703 エリートプレミアさん

オーシャンタワー 1BR 16800ポイントも購入されたんですか？
アイランダー ペントハウス、ラグーン ペントハウス、オーシャンタワー 16800pts って
一体何物件 何ポイント所有されてるんですか？？？ 脱帽です。

それだけ、大量ポイントを所有されていて、効率は $0.15、更に活用されているのであれば、
格安の低価格物件探しは、殆ど遊び感覚ですね。 笑。

ホームウィーク予約が目的であれば、複数物件の内 １つくらいは、多少のポイント効率の悪さは目をつぶるしかありませんよね。
自分も、いつか ラグーンOFを買ってしまうような気がします。

>>2707:初心者さん

　ありがとうございます。

　格安での購入に加えて、ポイント効率の悪いカリア、ワイキキアン１ベッドGV物件のＨＧＶＣへの返却と、ついてたなーと思います。

　ＨＧＶＣへの返却申し込みが再開されれば、ポイント効率の悪いワイキキアン２ベッドGV10,500ポイントを申し込むつもりですが、前回はポイントが利用済みで返却できませんでした。
　既に2020年のポイントも前借して利用済みですが、ペントハウスのポイントが反映されれば、ポイントを入れ替えていつでも返却できる状態にしておきます。
　

>>2704 リセール物件さん

自分のアイランダー 1BR 16800pointsは、売主のローンに残債があるらしく、
エスクローによるクロージングを始めるまでに、もう少し時間がかかりそうです。

ただ、これが購入できると、所有ポイントが年間30,000 を超え、毎年ペントハウスにでも宿泊しない限り、
到底使いきれなくなってしまい、正直不安ですが、楽しく使っていこうと思います。

ディズニー、マリオット等、突然、ある日を境に、それ以降のリセール購入者を冷遇する
規約変更がなされていることから、HGVCでも同様のことが起こるかも知れないと思い、
長期保有できる物件を買い増してしまいました。

>>2710 初心者さん
自分は毎年16800PTあればそれだけで十分です！！
ただ人に貸すとなるとPHぐらいのポイントがあると嬉しいですね！！
やっぱ年間6200PTは低すぎて…
partial ウィークの4200PT3日間が出ないかなぁ…
と思ってます…

>>2710 初心者さん
売主の残債があっても購入できると聞いたことがあります。
ただ、そうなるとリスキーな感じもしますが…涙
エスクローが確認してくれて一安心ですね！

>>2710 初心者さん

アイランダー1ベッドオーシャンラグジュアリーのローン残となると、かなりの金額になりそうですね。

現オーナーが完済しないと契約できないんじゃないですか?

>>2712 ハマゲンさん

エスクロー／タイトルカンパニーは、ハワイの大手のO社にお願いする予定なので、
心配はしていませんが、時間がかかるのが嫌ですね。
今予約出来ないと、来年のポイントが余ってしまいそうなので。

>>2711 ハマゲンさん

こんな時、ポイント増の為、アップグレード出来ないのが、リセールの辛さです。
高ポイントの1物件にまとめたいところですね。
ポイント買い増しだけが目的であれば、ラスベガス ブルバード の2BR 5000 ポイント ゴールドはどうですか？

>>2715 初心者さん

んー…
ホクラニでまとめる方が良いのかと思いました。
2BRになるとランニングコストはどうなんでしょうか？？
ホクラニは1BRなので管理費が安いと思ってました…汗

今年の夏の我が家の滞在はホーム予約に苦戦し、クラブ予約で3泊+4泊と繋ぎましたが、それぞれに予約手数料も必要で、引っ越しも面倒、且つクラブ予約の為かお部屋からの眺望にも恵まれませんでした。例年のホーム予約であれば予約手数料無料で7連泊可能でしたし、眺望にがっかりした事も過去ありませんでした。
今年はとてもストレスを感じましたので、今後も32週前後のホーム予約が取れなければ、固定週にupを検討しています。

こちらの掲示板ではポイント効率のお話が盛んですが、ポイント派のみなさんは、ホーム予約では無くクラブ予約を目的に所有されている方が多いようにお見受けします。
繁忙期のワイキキに6〜7泊の連泊は、ポイント派の皆さんの旅行プランには無いのでしょうか？または、毎日の空室チェックで、連泊を確保できていますか？
正規で固定週にup(または、リセールで固定週を購入)を検討しています。
ちなみに、私が言う繁忙期とは、夏休みでも7月や8月下旬ではなく、32週(年によっては前後の週)で、いわゆるお盆休みの週の事です。
よろしくお願いします。

ワイキキアンは、3年位前にペントハウス在庫1つと聞いたので、買戻しで多少増えたと思いますが、殆どないでしょう。

オーシャンタワーはホテルからのリノベーションですが、タイムシェアの売れ行きによって、タイムシェア化する数を調整するそうなので、オーシャンタワーのペントハウスが売れ残ることはないでしょう。

自分がHGVCのタイムシェアを購入したきっかけが、Hオナーズダイヤモンドの取得なので、エリートプレミアを維持しつつ、早目に減価償却が終わるようにアップグレードを繰り返したら(新タワーが出来る度に高ポイント物件が出るので可能)、HGVC直販でアイランダー2LDKペントハウスとオーシャンタワー1LDKプレミアを持つことになってしまいました。いずれも販売開始日に購入しているので、直販の中では一番安いはずです。

そんな理由で、アイランダーペントハウスは、毎年Hオナーズポイントに変えています。

ポイントには比較的余裕があるので、リセール市場で売却できず、無償譲渡仲介業者にも扱ってもらえないような物件を、手数料は譲渡元オーナー持ちで引き取ったりもしてます。

無償譲渡で引き取った物件は、正規アップグレード時にHGVCが下取りしてくれる場合があるので、その時に合法的に手放しています。ちなみに、下取り条件はかなり厳しいです。

>>2717 ラグーンタワーオーナーさん

自分はホクラニですがお盆週やGW週の予約はできていますょ！
来年も一応予約してます！

以前も書いた気がしますが、ホームウィーク予約開始日であれば、32週も結構空室がありました。
自分は、32週のホームウィーク予約開始日に、ラグーン2LDKとワイキキアン2LDKプラスを予約できました。

32週は、正規でアップしたり、リセールで購入する方法もありますが、ホームウィーク予約で頑張って、予約が取れなかったらレンタルを利用し、自分のポイントは他にレンタルするかHオナーズポイントに変える方法もあるかと思いました。

>>2713 リセール物件さん

売主の売却時の手取りと、ローン残債の差額は数千ドルのようなので、
どうにかなるかなと。
恐らく、残債を全て解消せずに契約プロセスに入り、
買主からエスクローへの入金と同時に売主も残債分を一時入金、
ローン完済後、名義変更、というようなプロセスがあるのではと、
勝手に思っています。
不動産取引では、残債のある物件売却は一般的なので。
最悪は、その数千ドルを値上げしろと言ってくるかも知れませんね。
いずれにしろ、時間がかかりそうでが、ポイント崇拝者にとっては、
究極のポイント効率物件なので、気長に待ちます。

>>2721 初心者さん

数千ドルなら許容範囲ですね。

ペントハウスが買えない場合、オファーしようと思っていたキングスランド1ベッドプラス毎年9300ポイントが、7000ドルに値下げになっています。

>>2718 エリートプレミアさん

なるほど、正規物件それもかなり高額の物件をお持ちなので、リセール物件の下取りを受け付けて貰えるのですね。
出口を心配せずに、格安物件を購入できる謎が解けました。
最近は、リセールの下取りは、正規物件価格の25%程度と聞きましたが、本当にそんなに厳しいんですか？

ところで、エリートプレミアの特典で、一番価値がある/嬉しいことってどんなことか 興味があるのですが、
よければ、教えて下さい。

表現が分かりにくくて申し訳ありません。
リセール物件の下取りは様々な条件をクリアする必要があって、その条件をクリアするのが難しい、という趣旨でした。しかも、条件は変わることがあり、下取り不可の場合もあります。下取り額も様々です。
経験上、なんとなく条件は理解してますが、イレギュラーなことを公にすると、その条件がさらに厳しくなる可能性があるので、条件を公開することは控えさせてください。
リセール物件をお持ちの方でHGVC直販へのアップグレードに興味がある方は、販売説明会に参加し、リセール物件の下取りについて尋ねると良いと思います。そこで嫌な顔をされたら、良くないセールスですので、違うセールスに代えてもらいましょう。

エリートプレミアの特典で一番うれしいのは、やはりHオナーズダイヤモンドですね。Hオナーズポイントも多いので、ストレスなくヒルトンホテルが使えます。直接的な金銭の支払いがないので、親族にも気兼ねなく使ってもらえますし。
次にうれしいのは、各種手数料(予約や予約確認書発行など)免除とエリートプレミア専任クラブカウンセラーへのホットラインですね。これまで、タイムシェアを利用する上で生じていたストレスが殆どなくなりました。

ちなみに、うれしくないことは特典が勝手に変わることですね。アップグレード時の手数料免除は適用されないことが多いですし、特定クラブリゾートの早期利用権は対象となるリゾートが現在存在しません。以前はゲストにもエリートプレミア特典が適用されたのですが、現在は適用されなくなりました。

いろいろ参考にさせていただきありがとうございます。
ランニングを考えて隔年にするつもりでしたが、高ポイントの魅力も感じて迷っています。
こちらは複数＆高ポイントのオーナー様が多いので教えていただきたいのですが、
部屋をリンタルに出すという事は簡単なのでしょうか？
手間暇がかからないのであれば毎年の物件も視野に入れて検討したいと思います。
ご教授よろしくお願いします。

>>2725 検討中さん

利用者の多いタイムシェア ハワイさんの レンタルは無料の上、貸し出し物件掲載も
WEBページ上で、５分で終わります。
その他、ヤフオク、英語となりますがTUG、Redweek
又は 友人、知人でしょうか。

手間がかかるかどうかは、借り手によるところが、大きいと思います。
借り手が、レンタル経験がある場合は、質問等も少なく簡潔で、
数回のEメールのやり取りと入金確認のみです。

自分は、数回しか貸し出し経験が無いので、詳細は諸先輩のアドバイスを待ちましょう。

>>2724 エリートプレミアさん

情報ありがとうございます。
リセールからのアップグレードの条件、是非知りたいですが、
非公開としたい理由も納得できますので、又の機会にお願いします。

自分の担当セールスの方のリセールアレルギーは半端では無かったので、
ハズレだったのですね。笑

ヒントをありがとうございました。

>>2722 リセール物件さん

これはお買い得ですね。1ポイント1ドルを切る物件価格、
ポイント効率はもちろん、
ワンベッドルームで 年間管理費の絶対額も抑えられ、
タダになってしまっても惜しく無い初期費用、

直ぐに売れそうですね。

>>2709 リセール物件さん

頼まれていませんが 、シミュレーションしてみました。
初期投資は 8年で回収、利回り12%以上が、25年以上続く 驚異の高収益物件ですね。
おめでとうございます。

これまで何度か部屋を貸出していますが、普段使用しているのはリゾートハワイ社のタイムシェアレンタル（resorthawaii.co.jp）ですね。サイトの運営母体が介在しないので、レンタルに慣れていると一番使い勝手が良いです。同様に、サイトの運営母体が介在しないのは、掲載費用が若干かかりますがハワイ・ヒルトン・タイムシェア（hgvcfan.com）ですね。

サイトの運営母体が介在するのは、アロハフレンド（alohafriend.com）、タイムシェアレンタルガイド（nextad-timeshare.com）ですね。
くじら倶楽部（kujiraclub.com）は、くじら倶楽部が所有している物件のみのようです。

他にもタイムシェアレンタルサイトはありますが、昔から取り扱っているのは以上のサイトですね。

手間隙は人それぞれなので、なんともいえません。当たり前ですが、手間隙をかけたほうがレンタル希望者は集まりますし、レンタル価格を上げることもできます。

レンタル経験がないのにレンタル前提で物件を購入するのは、リスクが大きすぎると思います。
レンタル前提で物件を購入する場合は、利用者側でも構わないので一度はレンタルを経験されたほうが良いと思います。

>>2729:初心者さん

あらためて見てみると、管理費の上昇がやばいですね。

計算上はそうなるのでしょうが、現実的に10,000ドルの管理費を支払える人がどれだけいるのかを考えると、タイムシェアを維持していくためには、そこは考えてくれると淡い期待を抱いています。

ただ、ラグーンタワーの管理費が、オープンから１０年で２倍になったことを考えると、覚悟しとかないといけないですね。

　

>>2731 リセール物件さん

過去10年、ラグーン含めた ワイキキ物件の管理費急騰は、2011年 東日本大震災の津波被害の
保険料支払いが莫大であった為、世界の海辺物件の保険料率が、一気に上がったことが、理由と聞いています。
予測は年5%で設定しましたが、実際には物価上昇に比例、今後4%ぐらいで推移してくれればと祈っています。

但し、エリートプレミアさんが仰っているように、自然災害、老朽化による予期せぬ修繕等々、
登記物件である以上、不動産所有と同様のリスクは避けられませんね。

確かに我々庶民には、10,,000ドルの管理費は驚愕ですが、
ハレクラニは 1BRのスイート7泊が、15000ドル以上と考えると、
客層が被れば、許容出来る範囲かも知れません。
無責任ですいません。

ワイキキアンが2008年に完成して、10年間での年間管理費上昇は1.6倍位ですから、年間管理費の上昇率は下がってきていると考えることもできます。
完成時の年間管理費がラグーンに比べてワイキキアンの方が高いことが大きな要因だとは思いますが。

日本人の所得平均が年2%でも上昇してくれれば、年間管理費が年4%上昇しても、大きな負担にはならないかな、とも思いました。

タイムシェアの貸出しを始めてから、レンタル相場は徐々に上がってきている気がするので、年間管理費の上昇に併せて、レンタル相場も上がってくれれば、年間管理費の上昇もそれほど問題にはならないかな、と考えてます。

ハゲマンさん
エリートプレミアさん

レスありがとうございます。
レンタルを利用するアイデア、チャレンジしてみます！

ここの書き込みで
どなたかパーシャルウィークのホクラニ契約の方いますか？？

ラスベガス ブルバード 7000ポイント

https://www.ebay.com/itm/7-000-HGVC-Points-Hilton-on-the-Boulevard-Las...

手数料売主持ちって魅力ですね。

>>2736 初心者さん
そー書いてるんですか？！
ならお買い得ですねー！

販売開始日にHGVCでアップグレードした以下の物件について、初心者さんと同じシミュレーションをしてみました。
・アイランダー2LDKPH(2PX)プラチナ毎年24,000ポイント販売開始価格$129,000(管理費$3,295.20,年会費$184込)
・オーシャンタワー1LDKプレミア(1BX)プラチナ毎年16,800ポイント販売開始価格$99,990(管理費$1,596.38,年会費$204込)
販売開始年度は未完成のため、管理費はみなし管理費(HGVCではクラブ利用料と呼称)です。
端数計算の処理等で若干違いが出るかもしれませんが、概ね購入時から22年で減価償却できそうです。
アップグレード前の物件では、生きている間の減価償却は難しそうだったので、やはりアップグレードして正解でした。

レンタルのポイント単価を仮に30円とすると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は年間管理費よりもレンタル料金の方が安いわけですから、ホームウィーク予約を活用していないのであれば、早めに処分した方が良さそうですね。所有し続けるよりも、無償譲渡で手放して同じ物件をレンタルした方が、今後の負担総額としては安くなるわけですから。

カリア1LDKプラチナ毎年6,400ポイント$6,000が売れ残っている状況を考えると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は、無償譲渡でも手放すのが難しい状況になってきている気がします。

低ポイント物件でも欲しがるのは当方を含めホームウィーク予約目的だと思いますが、レンタルして得られる収入よりも年間管理費の方が高い物件を今から欲しがる人は、あまり居ないかなと。

シミュレーションしたところ、クラブ年会費も含めた年間管理費はラグーン1LDKだと7年後には$2,000を超えそうなので、リセール業者にリスティングされている現オーナの方々が年間管理費を滞納し始めたらちょっと怖いなと思い、書き込んでみました。

>>2740:エリートプレミア

そうなんですよ。

タイムシェア説明会の参加資格は世帯年収７５０万円以上ですが、源泉徴収票で確認するわけでもなく自己申告なので、それ以下のオーナーもかなりの数いると思います。

このままのペースで管理費が値上がりして滞納するオーナーが増えてくれば、更に管理費が値上がりする悪循環に陥ってしまうのではないかと危惧しています。

>>2740 エリートプレミアさん

そうなんですよね。このペースで管理費が上がると、1BRの管理費2000ドル超えは目前なので、新規販売、リセール販売への影響は勿論、現オーナーの管理費滞納が懸念されますね。

ウ○ストゲート等、宿泊費価値を管理支払いが上回り、無償譲渡でも引き取リ手がない タイムシェアは、本当に抜け出すのが大変なようです。

>>2742 マンション掲示板さん

最悪ブッチと言う方が多いと聞きました。

AirBNB など 個人の部屋貸しが更に一般化してくると、旧態依然のタイムシェアのビジネスモデル自体が、
今までのように続くのは難しいのかも知れません。レンタルも競合が増え続けるでしょう。

ホクラニの価格が低迷、ヒルトン村の物件がなんとか持ちこたえたのも、
ROFRの有無のみならず、一般ホテル、airBnBと競合するワイキキ中心の立地に対し、
ビーチ、ラグーン、プール、レストラン、ショー、キッズプログラム等々、
総合リゾートとしての付加価値が認められた結果なのかも知れません。

色々なリスクを勘案した結果、自分は、管理費ポイント効率信仰が芽生えてしましました。
更に、予期せぬ管理費負担のリスクのある、老朽化したタワーを避けています。
日本のマンションの築年数による管理費の上昇を考えると、同じことが 起きるのではと思っています。

>>2739 エリートプレミアさん

そうなんです。
この掲示板を覗く、初めてHGVCを購入しようとされている方に、
ハワイの 7200ポイント以下の物件はどんなに安くても、
将来の管理費支払いと、レンタル、ホテル宿泊の費用を良く計算した上で、
決めた方がいいですよと警鐘を鳴らしたく、色々投稿しました。

既に、ゴールド物件は、売却が難しいので、購入は良く考えるよう
一般的に言われていますが、プラチナでも、ガーデンビューや、
ポイント設定が低いカリア、ラグーンは、注意が必要と思います。
その部屋に毎年ホームウィーク予約で宿泊したい場合は、また別の基準ですが。

むしろ、ポイント目的であれば、ワイキキアン、アイランダーの
プレミア、プレミアラグジュアリーのゴールドの方が、
リスクは小さいかも知れません。

直販購入の方は、アップグレードという救済措置がありますが、
リセールの場合、基本的に返却受け付け開始を待つしかありません。

>>2745 初心者さん
自分はホクラニが引き取りできるタイミングで2物件売却して
そのお金で2ベットリセールを買おうと思います！

キングスランド第一期1LDKプラス毎年プラチナ9300ポイントの物件は成約したようですね。

この物件に限らず、安い価格を知っている物件は、割安物件がでても手を出しにくいのが、自分の弱いところです。

固定週52週を狙っているのも、昔から価格が安定していることが理由の一つです。

ただ、固定週52週を仮にレンタルに出しても、現在の相場的には1ポイント40円が上限かなと考えると、浮動週に上乗せできるのは個人的には最大で＄15000位で、そうなると今の売り出し価格はやはり高すぎて、なかなか手が出ません。

>>2746 ハマゲンさん

将来、生き残りそうな物件リストです。

みなさんに質問です。
この間アイランダーのリセール買い付けを行い、年末くらいには購入出来る予定です。
そこで、来年はポイントを前借りして親と私たち夫婦の2世帯でハワイに行こうと思っています。
ただ、ホテルはそれぞれ分けようと思っていてホクラニとアイランダーの2つを同じ日程に2世帯で予約をしたいのですが、
空室があれば2世帯分の予定を取る事は出来るのでしょうか？

ちなみにヒルトンのオーナーは私たち夫婦だけで、親はヒルトンのオーナーではありません。

わかる方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。

>>2749 マンション検討中さん

全く問題なく予約可能です。
但し、ご両親だけでチェックインの場合、ゲスト登録料が発生します。
ご両親がチェックインの際、オーナーが同行されれば、ゲスト登録も不要です。