ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

日本の会員権も ヒルトンのように数年で管理費が倍近くなったり、
手数料が 毎年のように値上がりするものなんですか？？

日本はデフレだったからむしろ価格が下がらないとおかしいですが下がってません。
一方、ハワイの不動産は右肩上がりなので、管理費が上がっても仕方がないです。
経済状況の比較も必要ですね。

ほんと。
ハワイの不動産は下がりませんね。
ハワイの景気が下がったりすると下がるかもしれませんね。
でもヒルトンなら逆に所有者からお金取りそう…
もしくは日本人の管理費とアメリカ人の管理費を分けて設定したり…

不動産価値が下がるとその損失を所有者に•••ですか？
既に、不動産として売却しているものにどうして負担を求めるのか。
ただ、ネガティヴな事が言いたいだけの様ですね。

>>1304 匿名さん

売却してるんなら関係ないんちゃう？今既に所有してる人って意味やろ？別にネガティヴでも無いように思うけど？そう考える人もいてるってぐらいやろ？自分もそう思うで。管理費上がって行くし…
まぁ管理費の負担はまだ払える金額やからいいけど。今の管理費が倍になったら嫌ややろ。

ネガティブ、重要やがな。ポジティブだけじゃ生きていけん。

管理費 手数料が どんどんあがるのは、
ハワイのインフレが理由というのは わかった。
(腑に落ちませんが)
では、何故不動産価格上がってるのに、
ここの売却価格は先の書き込みの方のように2000ドルとかでしか売れないの？
30000ドルとかで買ってるのに。。
さらには売却手数料も2000ドル以上だとか？？？
(手数料 ヒルトンやリセール会社に聞いたりしたら、仲介料が約25%ぐらい、その他税金が15%。 その税金還付手数料で、弁護士とかの手数料1000ドル以上とか・・・売却金額安いと仲介料25%とかではなく、100%になったり？)

インフレなのに何故購入時より 高く売れないの？
というか 何故無償譲渡の話になるの？

怖くて 仕方がありません。

私は管理費安いからとラスベガスを購入しましたが
本当に売れるのでしょうか。

>私は管理費安いからとラスベガスを購入しましたが
>本当に売れるのでしょうか。

相当頑張らないと売れません。

>>1307 匿名さん
土地所有権付きのコンドミニアムの場合、土地と建物の持ち分が資産価値になると思いますが、１部屋に５１人のオーナーがいるので、１週間分の資産価値としては、正規販売価格を大幅に下回るのではないでしょうか。

売却の際の仲介手数料は売却額の20%か最低２千ドル、源泉税が15%で、仮に５千ドルで売れた場合、手取りは2250ドルですね。
源泉税は還付手続きするメリットがありません。

ラスベガスのプラチナ物件であれば、格安にすれば売れるのではないでしょうか。
ラスベガスブルバード２ベッドプラチナ毎年7000ポイントの物件は、最近６千ドルでHGVCが買取特権を行使したとリセール業者から聞きましたので、それくらいが売却額の目安になると思います。

新しい予約システムが使えません。
午後１時に予約変更をしようとしましたが、エラーになります。
午後２時くらいまで何度かチャレンジしましたが、状況は同じでした。
午後４時になってようやく変更できましたが、オーナーサービスに確認したところ、午後１時はアクセスが集中してエラーになったのではないかとの回答でした。
高い年会費と管理費を取っておいて、まともなシステムも提供できないのは納得できません。
今は旧システムもあるので何とか対応できますが、廃止されたら困りますね。
繁忙期の予約は時間との戦いなので、手数料の高い電話予約をしなければならなくなります。

＞高い年会費と管理費を取っておいて、まともなシステムも提供できないのは納得できません

比較的冷静にＨＧＶＣを使いこなされているリセール物件さんを怒らすようじゃ、先が知れてるな、ＨＧＶＣも。

＞最近６千ドルでHGVCが買取特権を行使したとリセール業者から聞きましたので、それくらいが売却額の目安

市場から直接吸い上げは無いからね。買い手が買おうとするのをかっさらっていくだけ。
買い手が手をあげてくれないと買取特権は行使されないと思うよ。
じゃないと、あんなに市場に放置されないだろう。


＞１週間分の資産価値としては、正規販売価格を大幅に下回るのではないでしょうか。

じゃあ、土地と建物の一週間分の資産価値を販売価格にすりゃよいじゃないか。そうなってないんだろ。実際は。
利用料やら販売費やらが上乗せされて、現在の販売価格なんだよね。

会員権を購入して10年になります。実は私達夫婦も長距離飛行は辛くなり、売却を検討中で、友達に相談したところ 投稿欄を見ることを勧められ、皆様の売却の件、ヒルトンの対応の悪さ、Webの件、管理費、手数料〰私の知らない事だらけで、恥ずかしながらビックリ‼︎です。これからどうしようか？悩みそうです。ですが、皆様のお叱り覚悟で、、、
ヒルトンの良いところも投稿されていましたが、悪いところばかり投稿されては、これからリセールで購入検討している人は、ビビッて二の足を踏まないか？と心配になりました。私も売却しょうと決めたら、一刻も早く手放したくなりました。持ち出し覚悟で、業者さんに相談したいと思います。皆様の投稿を拝見し、参考になりました。ありがとうございます。長々とごめんなさい。

>>1313 匿名さん

私はタイムシェアのシステムそのものには満足していますので、このまま持ち続けようと思っていますが、予約システムの不具合や管理費の値上げなど、いろいろな問題があるのも事実です。
正規に買われる場合は、問題点についての説明は受けられないでしょうから、購入を検討されている方には、良い面、悪い面の両方を理解した上で判断していただきたいと思っています。

>>1311 坪単価比較中さん

オーナーサービスの対応に対して怒ってます。
システムがまともに動かないと報告しても、私に言われても困りますみたいな対応でした。
一応、本社に伝えてくださいとお願いしましたが、放置されるのでしょうね。

>私も売却しょうと決めたら、一刻も早く手放したくなりました。持ち出し覚悟で、業者さんに相談したいと思います。

早急に、可及的速やかに売却若しくは無償譲渡等されることをお勧めします。

1316さんへ
業者さんからの確かな情報です。
ヒルトンへ先に売却したいと申し出ると、ヒルトンから業者を紹介されるので、先に何箇所の業者に相談をしたら良いと思います。売却金額etc親切に対応してくれます。良い業者さんが見つかりましたらその業者さんに売却依頼をお願いしたら良いと思います。ヒルトンに頼むと日数ばかりたちあげくに強制的に業者さんからメールが来ます。そうなると、その業者さんに頼むしかありません。その業者さんが嫌な場合、又 ヒルトンと永遠とやりとりが続きます。本当です。
私はヒルトンを通さず、業者さんに売却お願いしようと思います。

ヒルトンの営業は、売却時は全てお手伝いします。
儲かる保証はしないが買ったときぐらいの金額では売れると思いますと言っていました。
これは嘘 という事ですか？

全てが嘘では無い！と思いますが、売却時にお手伝いします❗️は嘘です。HGVCかハワイのリセール担当者に売却したい人の情報をメールで送り、ハワイの担当者からメールがくるだけです。多忙という事で、そのメールがいつ届くかもHGVCでも分からない！と言われました。こちらからハワイの担当者と連絡とりたいので電話番号かメールアドレスを教えて欲しいと言っても それは出来ないの繰り返しです。時間の無駄なので、直接、業者さんを早急に決めて業者さんにお願いした方が良いと思っています。どこの物件でいくらで購入されたのか分からないですが、業者さんと相談するだけでも価値はあると思います。無償はたぶん駄目だと思います。ですが、親切に対応してくれます。頑張って下さい。私もこれから頑張ります。持ち出し覚悟でリセールに出すと早く売却出来そうな話しは聞いています。

>>1318 匿名さん
「買った時ぐらいの金額では売れると思います。」についてですが、買った時の金額で売れることは、まず無いと思います。
ラグーン３ベッドペントハウスのお正月固定週などの希少物件であれば、買った金額で売れる可能性があるかもしれません。
しかし、ほとんどの物件に対しての説明としては嘘ですね。
より高い物件に買い替える場合は買った金額で下取りはしてくれますが▪▪▪

自分が売った時のことだけど、ＨＧＶＣのリセール担当なんてメールの返信は4か月後になりますみたいな感じでしたよ。一人でやってるから順番にメール返してますが、忙しいからということでした。宇宙と交信するような頻度でしかメールが来ませんよ。
形だけやってるだけで、本当にＨＧＶＣを売りたい人のための部署とは感じなかった。パフォーマンスでしょ。

バカらしくて民間業者で売りましたけど、値下げを10回ほどして極安で売りました。売れてよかった。今もそう思う。

その民間業者とて、真摯に話を聞いてくれるところもあるが。
業者によっては【正直、こんなもんあまり売れません。まぁ3年くらいで一つ売れたら儲けものくらいに思ってください】と言われましたよ。

ああ、やっちまったな、と自分で思ったのを今でも覚えています。

リセールの相場はここ数年でかなり落ちてますね。

ワイキキアン１ベッドGVプラチナ奇数年7,200ポイントを２０１３年５月に６千ドルで購入しましたが、当時の相場は１万ドル以上だったのでかなり格安でした。

同じ物件の今の相場は５千ドル程度になっていますが、サクサク売れているという感じでもありません。

この状況下で、ハワイはインフレだから管理費上がって当然です！ といい管理費値上げを肯定してるような人って何者？

来年も管理費や手数料を値上げしたら 正直、自分は怒り狂うと思う。

リセール相場と固定資産税評価額は関係ない。

新しいウェブサイトは相変わらず１時過ぎに予約変更しようとしてもエラーになります。

オーナーサービスに確認しましたが、アクセスが集中してエラーになるとの報告は受けていますとのことでした。

それじゃ改善しろよ！と言いたいところをグッと我慢して、その場合は電話で対応してくれるのかと確認して、「対応します」との回答をもらいました。

古いウェブサイトは９月末に閉鎖されるそうなので、それまでには改善して欲しいものです。

ＷＥＢでの一瞬で取れたり取れなかったりとかするのに。オペレータはそこのところわかっているのだろうか‥。アメリカンな他人事対応あきれますね。
日本だと自分が関係ないことでも組織として謝罪くらいはするのにね。

そうですよね。
ゴールデンウィークや夏休みなどの繁忙期の予約は競争が激しいので、システムが不安定だと困りますよね。
高い年会費を取っているのですから、ちゃんとしたシステムを構築して欲しいです。

話は変わりますが、ワイキキアン１ベッドと２ベッドのGVプラチナ隔年物件をリセールで購入し、５年間毎年２回ワイキキの滞在を楽しんできましたが、ポイントを増やしたくて高ポイントのワイキキアンか管理費の安いラスベガスの格安物件を探していました。

なかなか希望通りの物件に出会えなかったのですが、キングスランド２ベッドプレミア奇数年プラチナ14,400ポイントを8,000ドルで契約しました。

HGVCが買取放棄するかどうかは１ヶ月後にわかるそうです。

>>1328 リセール物件さん

また買っちゃったんですかー⁈
今までのはリセールに出すんですか⁉︎

はい、買っちゃいました（まだ買えるかどうかわかりませんが・・）

毎年２回ワイキキの２ベッドをポイントで予約しようとすると、年14,000ポイント以上必要なので思い切って買いました。

これまではオープン予約も利用してきましたが、２年前にいきなり料金が２倍に上がったことがあったので（その後取り消されましたが）、今後の値上げの可能性からポイントを確保しようと考えました。

今回のキングスランドの購入費を加えても元は取れており、今後は毎年２千ドルちょっとの管理費で２ベッドルームに１４泊できるので悪くないと思います。（１０年後の管理費がどうなっているかちょっと恐ろしい気もしますが・・・）

>>1330 リセール物件さん

管理費高そうですね…

奇数年が2800ドル、偶数年が1500ドル程度になります。

現在所有しているワイキキアン１ベッド奇数年、２ベッド偶数年ともにポイントを目一杯前借りしている状態なので、キングスランドのポイントが反映されれば、１ベッド奇数年は売却するつもりです。

持ち出しにならない3000ドル程度で売り出せば売れると思います。

まぁ楽しまれてるみたいだし、良いのじゃないかな。
古いのがサクサク処分できれば良いのですがね。

しかし１年間で管理費等14万円として
14×52週で728万円・・・
10年間では7280万円。。。 ヒルトンすごい収入源やな。

>>1332 リセール物件さん

そうなんですねー。
3000ドルならほしいですねー^_^

>>1332 リセール物件さん

ワイキキアン1ベッド奇数年と言うことであれば…
7200ポイントですか？

>>1336 eマンションさん

そうです。１ベッドガーデンビュープラチナ奇数年7200ポイントです。
リセール市場での最安値は5000ドル程度なので、3000ドルであれば買い手は見つかると思います。

>>1337 リセール物件さん

3000ドルならリセール物件さんからすると
プラマイ0？

>>1338 eマンションさん
2013年に手数料込み7500ドルで購入しましたので、7000ドルのマイナスですが、元は取れています。

ただ同然で手放すよりは、このまま持ち続ける選択もあると思いますので、いろいろ検討中です。

>>1339 リセール物件さん
ぃゃ…
失礼な話名義変更などでほしいなぁ〜
なんて思ったりしちゃってました…´д` ;

>>1340 検討板ユーザーさん

リセール会社に確認したのですが、リセールの最安値5000ドルより安く売り出して、仮に4500ドルで売れた場合の手取りは1369ドルとのことでした。

個人間の名義変更が簡単にできるのであれば、2000ドルくらいで譲渡したいところですけどね。

実際はかなり難しいと思います。

>>1341 リセール物件さん

名前が変わりすぎてすいません。
前に言われたのは、リセール物件さんの4枠ある名義登録できるところに
自分の名前を入れて、登録完了したらリセール物件さんが抜ける。
と
言う方法と個人間のやりとりをヒルトン経由でする。
自分は隔年偶数の所有なんで奇数だと助かります^_^

>>1342 eマンションさん

本当にその方法が可能で手数料そちら持ちであれば、2000ドルでお譲りしますよ。

ただし、キングスランドが無事に購入できたらの話ですが。

>>1343 リセール物件さん

キングスランドが手に入ればィィですね^_^
でもハワイ島でも買取されちゃいますかね？

>>1344 マンコミュファンさん

多分、HGVCはスルーすると思います。

名義変更の費用はいくらくらいかかるのでしょうか?

最初の方法だと、２回分の手数料がかかる気がしますが。

二番目の方法もあるのですね。初めて知りました。

そこらへんはエリートプレミアさんが詳しそうですね。

>>1345 リセール物件さん

エリートプレミアさん見てないですかねぇ⁉︎
自分も定かでは無いんですが聞いた話ですよ^_^
普通ならいくらかかるんですかねぇ？
アメリカの会社で頼めば1000ドルもかからないと聞きました。

>1345
　リセール物件さん。　売主側は、アメリカ大使館か比較的大きな公証役場、もしくは弁護士に依頼して
日本における実印証明と同じような、売却書類にサイン認証をしてもらい、登記の専門業者に送れば大丈夫ですよ。
　基本的には、飼い主側はサイン認証は必要ないと思います。

　以前僕がリセール物件を購入した際に利用した業者では、$400だそうです。
(http://www.trcsinc.com/services.aspx)
　

>>1347 ヒルトンのタイムシェアさん
お久しぶりです。
HG,VCにカリア１ベッドを返却した際にアメリカ領事館でサイン認証をしましたが、手続き的には同じですね。

7200ポイントあれば１ベッドとスタジオを１週間予約できるので、うまくレンタルに出せれば管理費以上の収入も見込めるため、何年か持ち続けようかとも考えています。

名義変更手続きを行ってくれる日本語対応の業者も増えてきましたので、個人間の名義変更手続きも簡単に出来るようになりました。手数料は問い合わせれば教えてもらえます。日本語対応の業者であれば、公証代行サービスも大抵やっているので、多少費用はかかりますが、大使館や領事館での公証手続きを省略することも可能です。
HGVCはアップグレードに伴う名義変更は窓口になってくれますが、それ以外の名義変更は窓口になってくれません。以前オーナーサービスに問合せたことがありますが、手続きが可能な弁護士を紹介されました。
当方、これまでに2回ほど金銭の授受を伴わない名義変更（いわゆる無償譲渡）を業者経由で行いましたが、いずれも大きな問題なく手続きが完了しました。細かい問題は幾つか生じましたので、無償譲渡を検討されている方は、一度はリセール物件の売買を経験された方が良いと思います。
金銭の授受を伴う名義変更（いわゆる売買）は税金の手続き等もあるので、知り合い同士であっても業者を通して売買された方が良いと思います。知り合い同士であれば、手数料の値引き等もあるようです。業者を通さないで金銭の授受を行った場合、米国の税法に引っかかる可能性があります。また、金銭の授受に係らず、名義変更の際はHGVCにROFRを放棄してもらう必要があり、その際に売買金額の報告が義務づけられているので、HGVCとの契約違反になり、何らかのペナルティが課せられる可能性があります。
知り合い同士の売買であっても、2000ドル程度だとROFRが行使される可能性が高いと思います。以前、ハワイ島のリセール物件を購入しようとした際、ROFRを行使されたことがありますので、ハワイ島であっても油断は禁物です。ベイクラブはROFRの対象外ですけどね。

>>1349 エリートプレミアさん
詳しく教えて下さりありがとうございます。

個人間の売買は無理なようなので、しばらく持ち続けるか、リセールで格安で売却するか、よく検討したいと思います。

今回はキングスランド２ベッドプレミア隔年プラチナ14400ポイントを8000ドルで契約しましたが、最後まで迷った物件がいくつかありますので、HGVC が買い取った場合は、外の物件に再チャレンジします。

迷った物件は、キングスランド２ベッドプラス隔年プラチナ12600ポイント6000ドル、キングスランド１ベッドプレミア隔年プラチナ12600ポイント9000ドル、ラスベガスブルバード２ベッド毎年プラチナ7000ポイント7700ドルです。

エリートプレミアさんだったらどれを選びますか？