近鉄住宅管理，ロ－レルコ－ト　　委託費・管理どうですか？

最後にもう一度繰り返しますが、近鉄に不満や不信があるのなら、しっかり調べる、納得いくまで尋ねる、遠慮なく要望を出す等を実行される事を強くお勧めします。

近鉄擁護じゃありませんよ。
むしろ逆です。
お互いに敬意と礼節を持った上で、合理的な考えに基づき、毅然とした態度で堂々と交渉しなければいけません。
そうでなければ住民の利益は守れません。

当方のマンションではそれで上手くいきました。
もし上手くいかない場合はもっと具体的に、根拠を示した上で情報交換されると、解決策が見いだせるかもしれません。
根拠を伴わない単なる悪口の類からは有意義なものは生まれないと思いますよ。
迎合や馴れ合いは論外ですが、不信だけをぶつける交渉からも充分な成果を得る事は難しいでしょう。

あとはここを読んだ方々が各自判断すればいいと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

こんばんわ。

私の住んでいるマンション友達から聞いて覗いてみました。
まだ全て読み切れてませんが私の住んでいるマンションの
事だとハッキリ分かりました。

近鉄さんのこと言い争ってるのも大事かもしれませんが…

私の一番の心配は新築購入時から続くエントランスや裏通路
の冠水です。地元の建築関係の方から聞いたら完璧な設計ミス
でいまだ解決されず…そろそろ販売者責任の時効が待ってる
ってことでローン組んで子供も居てかなりショックです。

近鉄さんはゲリラ豪雨って言ってますが近所のマンション
目の前のショッピングモール、ステーキハウスは全然冠水
してません。私のマンションだけ毎年毎年…

近鉄さん管理会社で建築士も居るのに解決のアドバイスも
してくれないでもう七年経つかな…このマンション建てた
会社に系列の近鉄不動産が入ってるから守ってるのかな…

私のマンション子供の同級生から「土嚢マンション」って
あだ名ついちゃて…何がグッドデザイン賞？常日頃土嚢置
いてるマンションなんてバッドデザイン賞でしょう？

雨水は上から降ってきて下へ流れるだけでしょ？
それが排水溝から湧きあがって冠水は流れてないから
じゃないんですか？

お邪魔かも知れませんが私も言いたい事書かせてもらいます。

近鉄さん。理事会さん。一緒に住んでる方。
冠水何年も放置しないでどうしたら直るのか住民負担か作った
会社か設計の方なのか責任がだれになるのか私みたいな素人で
も分かるよう結果出して下さい。本当にお願いします。

理事会役員さんや近鉄さんが知ってて放置してるなら会社で
言ったら背任だか背信って行為じゃないんですか？

近鉄さんの駐輪場雨漏り工事もお金かけて直って無いし…
出来ないなら修理費用返してって言いたい。

私のマンション問題ばっかりストレス発散に書きました
けど許して下さい。

＊住まいに詳しい人さんへ
他の書き込みの方みたいに偏って無くて中立で冷静にアドバイス
下さってるのでもし良かったら私の思い過ぎなのかそれとも他に
どうすれば良いのか知識を下さいませ。

>>871さん

ご近所の建築に詳しい方が、それほどまでの情報を下さるようならば
冠水に何らかの原因が考えられます。

再度確認しますが、本当に貴マンション冠水時に回りの施設は冠水して
無いのですね？仮にそうであれば同じエリア＝行政からの雨水に関する
排出計画の計算などが間違っている可能性は大いにあります。

＊冠水が考えられる事例として
・排水管の太さが足りていない(壁面雨水算入していない)
・敷地内浸透枡への排水管傾斜不足(施工or設計ミス)
・浸透枡の機能不全(川の近くで雨水浸透枡に既に水が溜まっている･ボーリングデータ見落とし）
・排水溝の大きさが合っていない(一般バルコニーと同じ排水溝使用で無いですよね？)
・タワーマンション特有の壁面雨水を計算に入れず安全率不足(設計者がタワーマンション理解していない)
・水が出やすいエリアなのにエントランスを無理に掘り下げる(テナント部分を半地下にして利益を重視した為)

＊基本的に直接雨水は下水道へ流せないのでマンション敷地内に浸透枡を作り
　浸透させて処理するよう決められてるはずです。
＊一度マンション購入時の資料掘り返し設計会社へ問い合わせして回答を貰うと
　良いでしょう。(住民には落ち度無いので理事会から正式に設計事務所へ回答を
　求めるようにしてください)
＊あと７～８年経っているので早く進めないと時効で住民さん達の修繕負担に
　なりますよ。地下の土工事なので山留やなんやで相当な費用が掛るはずです。
＊大手近鉄住宅管理が七年付き合ってもこの基本的に考えられること住民へ
　伝えて無いのであれば専門職として失格であり、何らかを守るため時効まで
　伸ばし続けお客である住民へそもそも責任の無い修繕費を負担させようとし
　てますよ。(もし、近鉄がこれ見てもアドバイスと行動出来ないなら住民さん
　強制排除しないと末代まで騙され続けるのでご注意ください)

！！日本全国探しても購入一年めからエントランス等に土嚢置いてるマンション
なんてありゃしないですよ！！雨水排水計画のもと建築してるので同じ雨で貴
マンションだけ冠水してるなら９５％の確率で設計ミスだと思います。

>>874さん

早速、お返事ありがとうございます。

８７１さんが書いてるエリアが私のマンションの近くと全く同じだったのと
子供の同級生の土嚢マンションってあだ名が一緒だったんで私なりにあそこ
のタワーだと判断しました。

助けたいつもりで意見しましたが８７４さんには迷惑な内容だったんですね。

嫌な気持ちにさせてしまいましたら申し訳ないですね。

>>873と私は別人ですよ
HNは適当に入っていただけで、873さんは私なんかよりずっとお詳しいようです。
ですからHNも変えます（笑）

冠水については自分も全く納得できておりません。
しかし教えていただいた点はチェック済み、住民にも広報済みではあります。
また当然の事ながら適宜対応もしてもらっていますし、徐々に改善してきてはいます。

>大手近鉄住宅管理が七年付き合ってもこの基本的に考えられること住民へ
　伝えて無いのであれば専門職として失格であり、何らかを守るため時効まで
　伸ばし続けお客である住民へそもそも責任の無い修繕費を負担させようとし
　てますよ。(もし、近鉄がこれ見てもアドバイスと行動出来ないなら住民さん
　強制排除しないと末代まで騙され続けるのでご注意ください)

おっしゃる通りだと思います。
近鉄も色々やってはくれているのですが、根本的な解決に至っていない。
こういう状況が続くのであれば、リプレース等の対応も視野に入れるべきではないかと思っています。
まあこれは住民の考え次第と言う事でしょうが。

シティデュオタワー川口は土嚢なんか置いてません。

管理費搾取してるから反発が多いのよ！

東急からのリプレース数社プレゼン近鉄住宅管理一次選考辞退したのに理事推薦でなぜか後だしじゃん拳で復活採用

どの内容が卑怯何ですか？

>>889さん

多分私も貴方と同じマンションに住んでるでしょう。
貴方の仰る気持ちも良く分かります。

以下の内容はたとえ話として聞いて頂いて財産を守る一人として
貴方の解決の方法を教えて頂けますでしょうか？
(他にお読みになった方も宜しければお答えください)

＊竣工して約７～８年経つマンションがあり貴方は高い買い物を
して新築マンションに住む事となりました。そのマンションはオ
ープン当初から大雨が降ると玄関・来客用駐車場・駐輪地下駐車
場へ抜ける通路が冠水し土嚢を積み事業主から与えられた汲み上
げポンプで水を吐き出しそれが毎年毎年起こり続け何年も続ける
良識派理事会さん達も未だ解決に至らない状況です。同じ雨の状
況でも隣接の家屋は全く冠水せず新築でありながら何故か貴方の
マンションだけ年数回冠水し続けてるありさまです。また販売者
の責任である保証もあと２～３年で終わってしまいます。

さて、まず貴方はこの冠水をどう解決しますか？
また、この冠水の原因を作ったのは誰ですか？
それで、この冠水を直さなければならないのは誰ですか？

貴方から卑怯と言われる方も自分の財産を守りたいが何年総会を
待てっも意見を言っても解決されず何らかの突破口が開ければと
卑怯者と言われても仕方なく書きこんでるのでしょう。同じマン
ションに住んでてこんな恥ずかしいこと誰も知られたくないです
からね。

長々となりましたがその解決さえすれば強硬に書かれてる方達も
ある程度落ち着くのではないでしょうか。

冠水に関しては今年の処置でかなり改善しているのではないですか？
そして個別のマンションの話はこのスレに相応しくありません。
テーブルの価格云々については、虚偽の書き込みと思われますので、非常に問題なのではないでしょうか？

私はインターネットで個別のマンションの書き込み、迷惑です。
たしか、現理事会は民主的でオープンですよね！
次回理事会に参加したらいかがでしょうか？
前に掲示された傍聴申請とか必要ないと思いますよ。

他のマンションでも、理事以外でも意見は言えるような仕組みが出来ていて、所有者や家族も理事会で意見が言えます。そこのマンションは、意見だけ言って帰ろうとしたら、最後までいるように言われて、とてもオープンな感じだったって。

次の理事会の日はお知らせがあったし、予定が合わなければ目安箱に意見を出す事も出来ますし。

>>891さん
＜冠水に関しては今年の処置でかなり改善しているのではないですか？＞
と書かれておりますがそもそも私の質問のお答えと全く趣旨がずれており
もし仮に貴方の様なお考えの方が理事役員に成っていたら管理組合は破綻
するでしょう。

たとえば、新品の冷蔵庫を買って来たとします。買ってきてすぐに冷蔵庫から
水漏れが続いていたら普通どう対応しますか？貴方の言われる事は販売店に
買ったばかりの冷蔵庫を持って行かず自分の費用を使い続け未だ直らない冷
蔵庫を使って将来完全に直るかも約束できないのです。

>>892さん
書かれてる内容から貴方は大分理事会に近い方と存じます。是非皆様の
ことを助ける意味でもここに書かれる諸問題を理事会にご出席いただき
解決して頂くようご尽力いただけないでしょうか。その活躍で解決すれば
ここの掲示板も大人しくなって行くのではないでしょうか。

>>897さん
対策を施したので冠水被害が改善しつつあるという事実を述べただけです。
それで解決とは申し上げておりません。
管理組合は理事会経由での働きかけを続けております。
管理会社に直接の責任が無い事案とは言え、住民は管理会社経由で交渉するしかありませんので、あまりに成果が見えなければ当然リプレースも視野に入れなければいけません。
ただそれは今の論点ではありません。
大切なのはここはそう言った事を議論する場ではないという事です。
一時理事会は機能不全に陥っておりましたが、現在は正常化されオープンで民主的に運営されておりますので、ぜひ豊富な見識をもって理事会運営、管理組合運営にご協力下さい。
ご覧になっていただければお分かりの通り、ここでは根拠がない中傷の類が飛び交っております。
ここで擬態的な事を議論するのは得策ではありませんし、他の住民の方々のご迷惑になるやもしれません。
無責任な書き込みと一線を画すためにもぜひご協力をお願いいたします。

誤　ここで擬態的な事を議論
正　ここで具体的な事を議論

失礼いたしました。

クレーマー爺と同じ私も問題マンションに住む爺でございます。

前から気になり不定期にこの掲示板読んでいました
両者のやりとり見てるとどっちもどっちとかなと思
ってましたがクレーマー側の方が的を得て近鉄擁護
側は的がずれて説得力無いような気がします。

近鉄擁護派の方の冠水への解決言いきれない感あり
ますね。

管理会社に冠水の件は大いに関係ありますよ。マンション管理とは何ですか？フロント業務だけですか？
年間の工事請け負って私たちが報酬を支払ってるのに一級建築士が居て専門的知識がある近鉄住宅管理が
毎年起こる冠水の解決の為のアドバイスしてないんですよ。重大に関係ありです。

住民は管理会社経由じゃないと交渉するしかないって？はぁ？我々は販売会社から購入してまして
管理会社は管理を委託してるのですから、それを言うなら組合は理事会経由して事業主と交渉する
のではないですか？

書きこんでる方で冠水原因の分かりやすいアドバイス出てるじゃないですか。それを理事会経由で
事業主関係者に質問してほしいです。

ど～も住民に不利益になるお考えの方がいますね。

国民の税金を扱う役人の台詞みないな「ところてん」だよ意味が。

そうなんですよね

追い出された理事達は皆抽選無作為に選ばれ。新任で疑問に感じ多数決で判断下してたのですから
同じ住民の意志を近鉄と捻じ曲げったって事ですね。

繰り返しますが、各マンションにおける個別案件をここで議論する事は不適切ですよ。
当該マンションにおいては、現在の理事会は民主的な運営をされていますし、理事の方々も管理組合の活動に尽力されております。
折角の貴重なアドバイスであるなら、ここではなくぜひ直接理事会宛てにされる事を切にお願い申し上げます。

>>900さん
>そこで問題なのはその資金目当てに（リベート、バックマージン）暗躍する輩がいる事実。利権と癒着。
さすがに看過できない書き込みです。
約1年理事会の活動を犠牲にし、管理業務に多大な支障を来しながら、調べ上げた上でそういった事実は存在しないと結論付けられたはずです。
当該マンション住民を侮辱する大問題発言だと思いますよ。
取り消される事をお勧めしますが。

そうだそうだ！

こんな所で嘘八百つくな！

書いてる事殆ど間違いな場違い！

905さん

900見て何処のマンションか分かるなんて
素敵です。

ここは無責任な書き込みが出来る掲示版です。
住民でも転居した方でも誰でも書けるのです。

良識派の方が反論すると、いつも根拠がない中傷の類、近鉄擁護派などと書かれてしまいます。
事実ではないのに、事実のようなことにして書いてしまう行為は、性癖ですから治りません。

基本、スルーでしょ。

誹謗中傷はいけませんね。
マンション名と年齢、会社、家族構成などの個人情報、根拠がない中傷の類は削除すれば良いでしょう

戸建が一番ですね。

固有名詞を出されている方がいらっしゃいます。
もし書き込みの内容が真実であれば、しかるべき場でしかるべき相手に対してぜひ正当な手続きをもって交渉なり、告発なりをして下さい。

万一書き込みの内容が嘘であれば、これは倫理的にはもちろん法的にも非常に重大な結果を招く恐れが大いにあります。
ここは近鉄のスレなので近鉄に関する書き込みも同様だと思います。
匿名とは言え不特定多数の人が目にする掲示板での書き込みという事をお忘れなく。

書き込みについての責任の大半は書き込んだ者にあるという事を肝に銘じた上で、真実であれば正々堂々と主張なされる事をお勧めいたします。

919

固有名詞ってどこを指していってるのか教えて下さい。

色々書き込みあるのでどの方に伝えてるのか分かんないです(..)

>>921さん
>そもそも何も問題無ければこんなとこに書き込まれないかと
一般社会ではおっしゃる事にも一理ありますが、この場のような匿名の掲示板では全く当てになりませんよ
そうでなければ言った者勝ちの世界になります
ネットリテラシーなどと言われる事もありますが、要するに匿名が使えるネット上の情報には信頼できる根拠が無い限り鵜呑みにしてはいけないという事です
その点で旧来の常識は全く通用しない世界ですので、ご注意を

川向こうのマンション担当者だけど、更迭された担当者復活させないかな？

もともと更迭も仕組まれたものだったし、何より担当者としてのやる気が違う。

嘆願書でも出すか？、

　　やる気のある人のマンションは管理人がちがいますからね。

評判の良いマンション管理会社ってどこですか？

　みなさんの情報をお願いします。

関西の管理会社で、評判の良いところはどこですか？

戸建が一番ですね

>>>>関西の管理会社で、評判の良いところはどこですか？

殆どの管理会社を知っている訳ではありませんが。

確実に言えるのは、管理会社に取って管理物件っていうのは、収入口座一件でしかなく、お付き合いの有る仲とはいえません。

ですから、管理組合が管理会社を的確に判断し動かす様にするのです。

委託発注しているのですから。

真摯な対応をしてくれる技術者やフロントが居てますので、管理組合をまず評価するか人任せにしないことです。

会社はある程度大手で当たりの担当が来るまで試し続かるしかないです
自分のところと最も近くて似たような規模のマンションの担当が一番良いはずです
そいつがダメなら似たような規模だけでいいです
地域が近いのは工事業者と話がしやすくなること
規模が近いのは同じようなクレームを過去に経験してる可能性があって対応の思いつきに慣れてるからです

管理会社は単なる道具ですが近鉄みたいに一部地域だけでやってる会社以外にした方がいいです
インフラ系は基本的に料金改定するか一方的なコストダウンで元々会社を運営しています
サービスの増強などで補填する考え方がありません列車のように事故が起こるまではギリギリのコストカットし続けるのが常です

ここの管理会社は上から目線。

たまたまマンションの入口で居合わせた、管理人と女性警察官のやり取り
→どうやら巡回簿を作りたいのでマンション内に入らせて欲しいとのこと。
「ここのマンション、建って数年たつけど、1件も作れないんですよー」
「はぁ？」
で、女性警官が延々説明するも…管理人が「巡回簿」を知らないのか理解していなかった…。
後日、理事長さんに会った際にその話をしたら
「え？そーなの？全然そんな話は聞いてない…えー！？」

またある時は火災報知機の誤作動に火元を確認するとかせずに、管理人室でパニくってたり…（ホント誤作動だったのが不幸中の幸い…）
何の放送もないまま時間だけがどんどん過ぎて…みんな「何事？」って管理人室の前に降りてきちゃって…大混雑…
住人同士で顔を見合わせて「近鉄管理は大丈夫なの？」って唖然としました。
そういうの、会社にちゃんと報告して…ないんじゃないのかな？って感じです。

管理人って火事の際、避難誘導とかあるだろうし…色々知っとかないといけない事、多いんじゃないの？
管理人室の所で座ってるだけが仕事じゃない…でしょ？と思うんです。

資格とか、社内研修みたいなものって…ないんでしょうか？
って、ふと疑問です。
それとも「当たりorハズレ」でここは「ハズレ」なのかな…？？？

管理人が管理人室の奥に引きこもってフロントにいないとか、
清掃会社が知らないうちに代わってたとか、
それで掃除機の音が２週間全くしなくてクレームが上がったとか、
住人の管理規約違反を知っていても、苦情が上がっても、見てみぬふりとか、
支店の担当では話にならず、あまりに対応がひどいので本社に電話したら
「こちらでは対応できませんので（物件名）の担当から折り返し連絡します」
で、全て担当支店任せで、本店は現状集約や対応には積極的ではない様子。
知り合いの別の物件に住む知人に聞いたら
「支店長と担当者によって当たり外れが大きいとは聞いている」
とのこと。
トラブル対応や防災・防犯のノウハウも全支店で共有されてはいないのかな？
と役員会に参加していている住人からは聞こえてくる。

「管理員業務」

ここを参考にすればいいね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251584/

横柄な会社。特に本社は話にならない。

最悪な　管理会社！
寮か昔のマンションみたい、コンシェルジュカウンターなんていらないゎ！

最悪のひとことです。

管理費は他のマンションと比べても高いです。

この会社は一応会社組織にはなっていますが、企業としての一般常識やモラルはないと思った方が良いです。

自身の管理人などの不祥事を平気で肯定し、反省せずもみ消すような体質です。

東京支店のフロント担当の方は良くやってくれてましたよ。その方は2年ほど前に辞めちゃったけど。
いつも明るく対応も早く何よりも管理組合のことを本当に良く考えてくれる方でした。
また彼のようなフロントが増えれば安泰と思います。

管理費等は貴方の専有部分の床面積（壁心方式）で割って１６０円/㎡を超えたらどこかで
無駄使いがあると判断して下さい。私のマンションは大型ですが２５年間この管理費等で
推移しております。ただし、駐車場使用料は、修繕積立金に積み立てています。駐車場使
用量を加算すると２２０円/㎡位の組合員負担になります。お宅たちのマンションの管理費
等の各組合員負担を割り出してみてください。

１年かかって別会社に委託先が変更されることになりました。理事会は大変だったようです。組合員の一部が、なぜか徒党を組んで反対運動を展開。その一方で、反対派ですら「この会社はあかんけど・・・。」という始末。これまで総会の資料は頻繁に間違う。法律の改正など理事会の補佐はしない、できない。古手の管理員がのさばって住民を馬鹿にした言動。フロントは現場を知らない、手を出せない、支店はその状態を放置。そのトップは改善の指摘を無視し理事会を敵視する発言。本社に抗議しても反応なし。ほんまに、これまでようやってこれたなあと思います。

管理人の人によって当たり外れがありすぎ。今の管理人になってからマンションの劣化が酷すぎる。これは通常の清掃業務の怠慢そのもの。私が管理組合の役員にこれからなるので管理会社の変更を会議にかけるつもりです。ここは管理人の研修の時は管理業務は放棄して研修に行かせるので年に数日半日管理人不在の日があるので皆さん気をつけましょう。

私のマンションは関東ですが、色々な提案もしていただいています。
以前住んでいたマンションは財閥系管理会社でしたが、そちらより親身な感じを役員時代受けました。適切な管理が受けられないなら変更もいたしかたないですが、管理会社はサポートで主体は組合なので居住者の意識が重要な気がします。
むしろ、会社変更後同じ管理レベルが保てなかった場合のリスクも含めて考えられるのが良いと思います。

工事だけはやらせてはだめ。・建設業法を平気で犯す。
ちょっと腹が立つので、建設業法違反で告発してやろうかと思っているぐらい。
組合員に工事監督経験者は少ないだろう。
だから建設業法遵守ガイドラインがわからない。
もし、工事をやらせるなら、ガイドラインを遵守して契約すること。
ガイドラインに従って工事をやらせること。
とってもとっても近鉄は嫌がる。
理事長の受注者は近鉄。近鉄の発注者は理事長。
近鉄の受注者は下請け。下請けの発注者は近鉄。
管理組合と下請けとの間には、契約がない。
工事が完成したら、下請けはもう工事にも全く関係ない。
あるのは下請け契約のおいてのみだ。

瑕疵保険には必ず加入させること。
穂つ用内などと近鉄が決めるだけではない。性能、品質のためだ。
大規模修繕工事瑕疵保険
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku.../about_large_repair.html

https://www.skr.mlit.go.jp/kaisai/demae/pdf/151117-1.pdf
一括下請負禁止の明確化について（H28.10.14通知） - 国土交通 ...
https://www.kkr.mlit.go.jp ? kensei ? kensetsu ? oshiraseichiran
建設業法令遵守について
http://www.pref.nara.jp ? secure　　PDF

施工計画書を審議すること。都道府県やしにひながたがある。
工事提出書式は、今時ネットですぐ手に入る。
近鉄ではこのようになっております、って、、馬鹿なことを信用しない。
施工計画書ひな形集（改訂版) | 関西支部 | 日本建設業連合会
https://www.nikkenren.com ? about ? kansai ? sekoukeikaku
金入り施工体制台帳を提出させること。

33．施工計画書作成例（参考）
http://www.thr.mlit.go.jp ? bumon ? kyoutuu

大阪府／建設工事等に関する技術情報【様式集】
http://www.pref.osaka.lg.jp ? nyusatujyoho ? gijyutsu-jyouhou-you

大阪府／工事関係提出書類様式ダウンロードページ
http://www.pref.osaka.lg.jp ? jigyokanri ? giken ? teishutushorui

施工体制台帳等の作成義務
https://www.kkr.mlit.go.jp ? kensei ? kensetugyo ? pdf
公共工事、民間工事問わず、発注者から直接建設工事を請け負った特定建設業者で当該建. 設工事を施工するために締結した下請負契約の総額が4,000万円(建築一式工事の場合は. 6,000万円)以上になるときは、施工体制台帳及び施工体系図（以下「施工 ...

大阪府／工事関係提出書類様式ダウンロードページ
http://www.pref.osaka.lg.jp ? jigyokanri ? giken ? teishutushorui

けけマーチ

管理会社自体がダメですね。新人未経験管理人に対しても、全く研修なんかやってませんね。いきなりここって言う感じ。後ほったらかし。フロントも住人からの苦情がないかぎり，なにも対応しませんね。マンションへ来るのも半年に一回あるかないか。後は管理人に丸投げ。緊急対応なんて出来ませんよ。全くやらないから。アドバイスもなし。フロントはのんびり過ごしています。