章栄不動産のフローレンスマンションについて(その2)

７６さんへ
何を根拠にそうおっしゃるのですか？
あなたは物凄く重大なことをこのページに載せてるのです。

【完成済み】
物件名　　　　　　　　　　　　　　所在地　　　　　耐震値
（１）湊町中央ビル　　　　　　　千葉県船橋市　　　０．３１
（２）船橋市本町３丁目ビル　　　同船橋市　　　　　０．３９
（３）グランドステージ稲城　　　東京都稲城市　　　０．３３
（４）グランドステージ八丁堀　　同中央区　　　　　０．４１
（５）京王プレッソイン茅場町　　同中央区　　　　　０．２６
（６）芝浦２丁目マンション　　　同港区　　　　　　０．４４
（７）芝大門２丁目マンション　　同港区　　　　　　０．２６
（８）西早稲田３丁目マンション　同新宿区　　　　　０．４３
（９）初台２丁目マンション　　　同渋谷区　　　　　０．７８
（１０）グランドステージ東向島　　同墨田区　　　　　０．３１
（１１）グランドステージ住吉　　　同江東区　　　　　０．３７
（１２）グランドステージ川崎大師　川崎市川崎区　　　０．３０
（１３）グランドステージ弁天橋　　横浜市鶴見区　　　０．５６
（１４）グランドステージ藤沢　　　神奈川県藤沢市　　０．２８

76
＊＊やろ！

>>43
西白島の施工は〇興と山〇工業ですが、どっちの会社？

マンション通ってしつこいね。
まだ書き込んでるし・・・自作自演もイタイ

広島(山口・愛媛)では平成13年に芸予地震がありました
広島市安佐北区・安佐南区・西区の震度は5強
広島市全域にも震度5近い揺れがありました
当時フローレンスの物件は約50棟完成していましたが
躯体まで影響があるような物件はありません
(当然タイルの剥げやヒビ・クラック・ジョイントの損傷など
軽度の損傷はあったと思います)
この地震は1999年に民間の審査機関になったあとです
広島ではこの地震によって倒壊や激しく損壊した分譲マンション
(フローレンス以外も含め)はありませんでしたので
保証はありませんが安全度は高いんじゃないでしょうか？

８７さん
実際の強い地震に耐えたという、私たち購入者にとって何よりの情報です。
毎日不安でしたが、気が楽になりました^^。

>>87さん
いえいえ かくゆう私もフローレンスの入居者の一人です
上記の文は地震に対しての広島のマンションの状況を調べた一例です
芸予地震から4年経っていますのでその間に建築の状況が変わった
のでは？という可能性は否定できませんが、知り合いのデベロッパーや
ゼネコンの話を聞く限りでは大丈夫ではないかと思っています。
もしあの偽造事件が氷山の一角であったなら行政のほうで過去の建築物
に対しての調査義務が発生すると思いますし どうしても気になって
仕方ないのであれば管理組合の決議の上 建築の調査(機材を使っての鉄筋
が設計図どおりに入っているか)を専門の人にやってもらうしかないですね
今何も証明できるものが無い以上何を言い合っても水掛け論になるだけです
から実例をあげてみました
私的にはあの事件はかなり特異な例だと思いますのでとりあえずは
あまり気にしなくてもいいと思いますよ^^

訂正>>88さん 間違えました

でも100へーべーを専らのウリにしだしたのはその後なのでは？

供給戸数№1を目指し続けたいのかもしれないが、立地的に
そこに出すか？ってとこが最近多くありません？

>>91さん
確かにおっしゃるとおり100㎡シリーズは2〜3年前からです
今回の事件のマンションも100㎡基準みたいです
が100㎡基準マンション自体が危ないと何か証明されていますか？
100㎡基準の設計でも建築基準に適法した設計は可能ですよ？

鉄が不足し始めたのはここ2,3年ですから。鉄がかなり高騰して本当にどの業界も手に入りにくくなったからこういう問題が起こったのだとおもいますよ。

87さん
ありがとうございます。そうですね、気にしだすとキリがありません。
今まで疑心暗鬼でしたが、章栄不動産から郵送されてきた書面にある
（章栄ＨＰにある偽造事件に関しての文面と同じものです）
「適法かつ適切に構造計算を行っております」
という言葉を素直に受け入れようかな・・・と思い始めました^^。

法律には違反してないけど、パンフレットには違反してるとか。

イーホームズもERIも「適法かつ適切に審査を行っております」
と言い続けてるし。

別にフローレンスに限った事じゃあないけど、以前の地震があったときも大丈夫だったとか１００平米が危ない何か証明されてるかとか
今回の事で必要以上に不安になったり過信しない方がいいんじゃあないかな？

そもそも偽造マンションの話はこれだけではないだろうけどかといってほとんどのマンションがそういう事でもないだろうし、
かといって前回の地震ははっきり言ってそんなに凄くないし、そもそも「建築基準法に適合してる」
に過大な期待というか俺はそれが逆に不思議に感じる。
基準法に適合しても地震にも安心というのはどうかと、自然との問題だからね。
基準法は最低限守らなければならないレベルであってここの人達は「何が心配なのか」疑問です。

その最低限守らなければならないレベルの法律が守られていなかった
物件が発見されたからマンションを購入したあるいは入居している皆
さんは心配なのですよ 私はあなたが「何が心配なのか」疑問に思って
いることが疑問です
地震のレベルですが最近マスコミで震度5でどうのこうのということが
多いので例でだしたまでです 上記の震度は間違いないものですし
人によって体感が違うのは仕方ないですね(私はこの世の終わりかと
思うくらい怖かったですが・・・)

一応関係者です。皆様の不安を煽る書き込みになったら申し訳ないです。先に謝っときます。
内部告発の一種だと思って下さい。特定されるのだけは絶対避けたいので宜しくお願いします。

マンションの企画を作る流れを簡単に説明すると
土地が売りにでます。（競売の場合と持ちかけられる場合がある）
その土地の価格が無茶な物でなければ次に設計士に簡単に図面を引かせます。
（総個数何個くらいの建物が立つか等の確認です）
そして
広告費販売経費土地取得費用ゼネコン単価利益率をONしていき
最終的な売値を出してその売値が周辺の相場と比較して妥当かどうかを見て
事業化するかどうか決めます。

100㎡マンションは在来型に比べ圧倒的にゼネコン単価が安くなります。（柱の数が減る為、、かな？）
章栄不動産は通常の事業主が計算するよりさらにゼネコン単価を安く見ています。
これが経営努力によるものなのか数が多い為コストダウンできているのか今問題になってる事柄に該当するか
理由はわかりませんが普通の計算より安く計算しているのは事実です。金額も知っていますが
自分が特定されるのが怖いのであえて言いません。

フローレンスの100㎡マンションに住んでる方は一度専門機関に調べてもらう方がいいと思います。
（私の思い違いだったらすいません）
ちなみに管理会社は章栄の子会社なので章栄サイド寄りの立場にあるので
直接専門機関に頼んだ方がいいと思います。
管理会社が用意してくる専門機関は信用できかねるかと思います。

何か事故があってからでは遅いので「命」と言う物を最優先に考えて書き込みいたします。

>>99
どのような関係者か存じませんが、少し訂正させていただきます。
マンションを事業化するにあたっては、土地の値段は基本的に最後に決定されます。

・土地が売りに出ます。
・設計士に図面を引かせます。
・立地条件、エリア等と設計プランと照らし合わせ、「この場所でこのプランならいくらで売れるか」
　を調査し、販売価格を設定します。
・ゼネコンに見積もりをとります。
・設定した販売価格と建築費を基に、事業採算に見合う土地価格を割り出します。

そして、採算に合う価格で土地を購入できれば事業化、できなければお蔵入り、
となります。入札や競売のときも例外ではありません。

建築費についても触れておきましょう。

工事請負金額が安い。と、粗悪品の不良建築は、
まずもってイコールではありません。
よほどの悪意を持ったものは例外ですが、これは間違いありません。

どうしてだと思います？

そんなことをしても誰も得をしないから。です。

フローレンスのマンションのゼネコンはさまざまで過去にいろいろあることを
ご指摘される方も居られますが、共通して言えることは、そこそこ名前の通ったゼネコンです。
悪質なリフォーム業者や、昨日今日創業したところとは違い、歴史あるゼネコンばかりです。

粗悪品を造って利益を確保することなど、滅多なことではあり得ません。

姉歯関係の事件は、そうした中で起こった非常に特異で予見不可能に限りなく近い
例であると思います。

誰も得をしていないのは、この事件も例外ではありませんでしたよね。

土地の値段を最後に決めるのは競売の時でしょう。
持ちかけられる場合は最初に決まってるケースの方が多いですよ。
（100さんのケースは昔の地上げとか流行ってた頃の手段では？）

私が特に心配なのはゼネコンが２つあるケースのマンションです。

章栄の物件はゼネコンが２つあるケースがありますが
基本は小さい方だけしか携わってません。
会社更生法の適用を受けている様なゼネコンを使う為
冠だけ大手の名前を借りたりしています。

A建設（大手・安定）B建設（更正法適用中）など並んでいる場合
企業の戦略としてエンドユーザーにはA建設の名前しか出さず
現場にはB建設しかいない状況の物件は
やはり見ていて不安になる物です。

こういった事実もエンドユーザーは一切知りませんよね？
別にアンチ章栄な訳ではありません。

毅然とした態度で暴力団並びに暴力団関係者に対応している姿はやはり素晴らしい物があると思います。
（発砲事件の真相は新聞に載った通りです。）

安全面で管理会社以外の会社を経由して調べる必要があると言っているだけです。
明らかにゼネコン単価が安いのも知ってますし（計画時点ですでに安い）
前述した様に頼りないゼネコンを使ってるケースも多いので。

それで何もないと証明されたら良い事であって
調査する事自体を推奨する事に問題がありますでしょうか？

９２さん。
確かに私もそう思っていました！！
マンションが乱立しすぎて、良い立地は無くなってきてるのかもしれませんね。
だからといって、マンション事業から撤退するわけにもいかず、
しょ〜もない土地を見つけてきてはまた建てる。
まぁこれは章栄に限ったことではないですけど。

どう考えても今の状況は、供給過多なのでは・・・と思うのですが。

>>101
A建設（大手・安定）B建設（更正法適用中）など並んでいる場合
企業の戦略としてエンドユーザーにはA建設の名前しか出さず
現場にはB建設しかいない状況の物件は
やはり見ていて不安になる物です。

　　↑　　↑　　↑　　↑

該当物件が見当たりません。

フローレンスシリーズって、タイルや石材などほとんど同じ物を使ってますよね？
一括購入で相当安く仕入れているのでは？

http://www.chugoku-np.co.jp/News/Tn200511300129.html
「構造計算書を社内の一級建築士と社外の設計士が再点検し、適法に計算されていることを再確認した。」
とあります。

その記事読んだけど、
「広島市内のマンション建設業者は偽造問題が発覚した直後、複数の設計事務所に
構造計算書の再点検を依頼したが、どこからも「早くて二、三カ月かかる」との答えが返ってきた。」
ってかいてあるのが気になりました。
明日、入居者説明会があるのですが、その話もでるかなあ。

>>103よく調べた？
ttp://www.shoeicorp.co.jp/re/florence/aga/outline.html
一例これ以外も何個もあるよ。

>>105そんなにすぐ全部調べれる訳ない。
問題発覚して1週間で８９棟調べれると思う？

>>106問題ありませんって話しかないかと。自分の所は問題有ですって会社は存在すると思えない。
自分達の手で再確認するのが間違いないかと。ヒューも平成も皆自分は被害者って言ってるよ。

>>104そういうのもあると思うけどそれを超越する低コスト。何も無いに越した事ないけど
調べるだけ調べる方がよいと思う。
管理組合で採決取って管理会社通さず管理組合独自で依頼するべき。

>今回の事で必要以上に不安になったり過信しない方がいいんじゃあないかな？

何だか売る方だけでなく買う方もどうかと正直思いますが？
今回の事件にしても「数値」だけが一人歩きしてるように思います。
基準法を守ってる＝安心な訳ではないという事、それを震度５強程度の例で大丈夫では？ではなくて
じゃあ基準法では震度どれくらいまで耐えうるように想定されてる人がどれくらいいらっしゃるのでしょうか？
例えば震度７弱と７強ではエネルギーが３０倍も違うと言われてます。
正直７強がくれば基準法守ってようがどうしようもないと思われます（マンションに限らず）。
基準法は最低限守らないといけないけど守ってるだけで＝安心と言うわけでもなし、ヒューザーのマンションだって
欠陥だとわかっても以前の震度４には問題なかったのです、結局数値は一つの目安にしか過ぎないんですよ。

例えば調べるのは結構ですが当然その先も考えてやらないと結果自分の首を絞めかねないと思いますよ。

108さん
基準法で震度いくつまで耐えるように想定されているのですか？
素人にもわかりやすく教えてください
あなたの言っている“安心”というところは“安全”ということでしょう
一般の人は基準を満たしていても必ずしも“安全”ではないことは
わかっていても一応法基準(それなりの歴史と根拠に基づいた建築基準)は
満たしているという安心がほしいのですよ
素人が安心(安全ではない)しようと思ったら数値に頼るしかないんじゃないか
と思いますから数値が一人歩きするのもやむをえない現象だと思いますが
思い込みでもいいんです“安心”がほしいのです
だって一般人には耐震基準の最低ラインをはるかに超える要塞のような家なんか
買えるお金なんてないのですから

99さんが
訴えてるよ！

たぶんアウト

>>99
安い物件の建築費が安いのは当たり前だろ。
そんな妄想の域を脱してないような事書いたって皆が不安になるだけ。
それと前半のマンション企画の流れは結局何が言いたかったんだ？

99の言わんとしてることがわからない人、かわいそう

いい機会だから調査依頼すればいいじゃん。今やらなくていつやるのって感じ。

>>112明らかに予算立てる段階からゼネコン単価が安すぎるって説明。
関係者かな？知ってると思うけど章栄の物件は利益率高いよね？
あれだけ利益率取って最終のグロスがあの値段って
「企業努力で単価下げてる」の範囲超えてるでしょって話。

利益率高いのもゼネコン単価異常に安く見てるのも
「妄想」じゃなく「事実」
妄想で言ってるんなら単なる営業妨害かと。

当たり前って言うならなんでゼネコン単価が5万も6万も安く予算立てるのか
説明して頂戴。

>>108　エンドユーザーには数値で説明する以外ないでしょう。
「僕らプロが太鼓判押します。大丈夫ですよ」とでも言うつもりですか？

基準法を守ってる＝安心な訳ではないという事
こんな事は１００も承知してるよ。しかし基準法も守ってないって
まずいでしょ。
買う方が何も分からず買っているのならそれは顧客の責任じゃなく
事業主・販売・設計・広告・ゼネコン全ての責任だよ。
安心の情報安全の情報含め素人はプロに任せてる訳でしょ？
その分の費用も入ってるでしょ？
素人が数値の事が分からないからと言って客責めるのは筋違いかと。

今が売り時かなー。

>>117=118
真剣に検討している人の不安を煽ることが面白いとお考えのようですが
貴方はこの板にはお似合いじゃないようですよ。

106さん
入居者説明会はいかがでしたか。
よろしければ、お話聞きたいです。

否定的な考えを持っている人も、肯定的な考え方を持っている人もいて
いいとおもいますよ。
どちらの考えよりのことを信じるかどうかは、それぞれの自由だとおもいますが・・
自分の大切な資産のことです。
本当のことが知りたいものですね。

最近、耐震偽装問題を取り上げてる報道番組の途中でＣＭに入って、のっけから「100m2マンションいよいよ○○市に初登場！」
とかいうセリフを聞くと、ちょっと違和感が・・・

>>121
激しく同意
購入を真剣に考えていればいるほど、
反対意見の人の考え方も聞いて見たくなるもの。
売主は、反対意見書かれると、迷惑だろうけどね

>>101・107
「エンドユーザーにはA建設の名前しか出さず」

ちゃんと両方出しているようですけど…
それでも問題があるんですか？

>>115・117
どのような裏づけのもとそのようなことを言われるのですか。
建築費の坪単価は戸数や形状、平均占有面積によって大きく異なるのは当然です。
また、フローレンスの社員もしくはゼネコンの営業でしか知りえない内容ですよね。

はっきり申し上げます。
私は、あるディベロッパーで働いている者です。
章栄よりは名の知れた恐らく皆さんご存知の会社です。
ウチでも建築費４０万位〜５８万位。但し、４０万なんていうのは３年前から２年前ごろ
のことで、関東で３００戸クラスの物件のときです。
価格の高いマンションの方が、安いマンションよりも丈夫だと思われている方が
居られますが、構造については大差ありません。

今、問題になっているのはあくまで「偽造」という犯罪行為についてです。
ウチの会社にも問い合わせがありますが、
「おたくのマンションは大丈夫であることを証明しなさい」というのは
「あなたが犯罪を犯していないことを証明しなさい」というのと同じことです。
当然実際にはご不安がられるお客にそんなことは言えませんが…。

国の建築物に対する建築の確認および許認可体制が論議されている中、
姉歯以外の偽造設計士が見つかったら、本格的調査が必要かと思われますが、
行政や民間確認機関が構造の見直しをして、姉歯以外の偽造は今のところ全く無いことも事実。
私は、姉歯の例は、「氷山の一角」なんかではなくて、「唯一無二の狂気的異端児」であると信じてます。

実は今、フローレンスの購入を検討しています。
（ウチの会社は私の希望エリアの物が今無いものですから…）

結局どこのマンションも耐震性能等の構造については大差ないですよ。

＞ＫＫＫさん、HAWKSさん、オデさん
おひさしぶりです。

本日、入居説明会に行きました。
明日、内覧会同行業者と打ち合わせします。
　＃KKKさんにご紹介いただいた方です。

内覧会では、やはり、耐震偽装問題について説明がありましたが、
調査して、問題ないことを確認した、心配ありません。というものでした。
それを証明するものは示されなかったので、、、やっぱりって感じでした。
ただ、設計・審査されたところは、信用できる会社と思います。
なので、あまり心配はしていません。

入居説明会は、以前、言われてたように、
関連会社、提携会社の宣伝(?)ばかりで、あまり意味がなかったかも(^^;;;

内覧会で不具合が見つかり、修繕後の確認で不具合が改善されてなかった場合、
予定通りには行かなくなると思うので、その辺のスケジュール調整が面倒になりそうですね。
施工業者によって仕上がりがまったく違ってくるということだったので、
内覧会が楽しみでもあり、心配です。

このスレッド、もともとの趣旨からずれてきているので、とても悲しいです(;_;)

フローレンスを購入したものですが、初めてメールします。内会覧会同行業者でお薦めを教えて頂きたいのですが。

メールかよ！

>>124 いたずらに不安を煽ってるのではなく
同一エリア同一時期での比較の話ですよ。
117さんも関係者の様ですね。

ちなみに在来工法なら55万前後ですが
100㎡なら通常のデベでも47万前後にはなりますよね？
しかし章栄の単価が異常に安いのは事実。

ちなみにゼネコン2社の件もパンフにも記載してあるけど
エンドユーザーには実質大きい方がやってるから安心ですよと
デベもゼネコンも販社も言うように指示されてますよ。

>>126スレ違いなら退散しますね。
内部告発するほどの勇気はないのでこういった匿名の場所で
内部の真実をお話する事で皆さんの為になればなと登場したんですよ。

>>125　明らかに誠意があると思われる事業主とかいるけど
宣伝になるし別にアンチ章栄な訳でもないので控えときますね。

>>119　章栄を絶賛するスレなんですか？
両方間違った事は言ってないと思いますよ。
関係者の方かも知れませんが117とかを否定するのなら
事業計画書の写しでもUPする必要があるんでは？
117の言ってる単価ははっきし言って事実ですよ。
通常デベの利益率と章栄の利益率の具体的な％も出せますが
営業妨害するつもりはないので控えます。
只何故ゼネコン単価が異常に安いかはきっちり説明する義務があると思ってますよ。

フローレンスの魅力は、立地、価格、広さ、なのですが、当然最高の品質とは思っていません。その足りないと思われるところを補うために情報交換したいです。そもそも広島の先の地震で退去命令の出た古いマンション（アパート）を知っていいますが、倒壊などしませんでした。安ければ悪い。高ければokなのか？ただ一瞬にして今回のような退去命令が出てしまう物件は怖いですが、うわさ話と根拠はちがうと思います。ちなみに金融などの話は先代でしょ。＊＊息子？かもしれませんが方向を変えたのも事実では。

>>115さん
>買う方が何も分からず買っているのならそれは顧客の責任じゃなく事業主・販売・設計・広告・ゼネコン全ての責任だよ。
>安心の情報安全の情報含め素人はプロに任せてる訳でしょ？
>素人が数値の事が分からないからと言って客責めるのは筋違いかと。

正直こういう考えはあまり好きではないですが、好き嫌いじゃあいけないので
自分が言いたいのは責任があるとかないとか誰が悪いかでなく、自分自身の事でしょって事。
フローレンスは今回の事件と無関係だしむしろ風評被害を受ける部分の方が大きいかもしれません。
ですが昨今の流れを見ても買う方はお金、お金、お金、見映え、見映えの判断ですよね。
構造がしっかりしてるとかまじめに作って目に見えない部分はあまり気にしない風潮でしたよね。
それが悪いとは言いませんが、結局それが行き過ぎた結果が出てきたのかもと思ってるからです。

>>100>>124
章栄より有名なデベの方ですか？
>フローレンスのマンションのゼネコンはさまざまで過去にいろいろあることをご指摘される方も居られますが、共通して言えることは、そこそこ名前の通ったゼネコンです。
悪質なリフォーム業者や、昨日今日創業したところとは違い、歴史あるゼネコンばかりです。
>価格の高いマンションの方が、安いマンションよりも丈夫だと思われている方が居られますが、構造については大差ありません。

まるで自分のデベよりもフローレンス擁護した上に他社のマンションを希望エリアにないからと購入するもんなんですか？

>また、フローレンスの社員もしくはゼネコンの営業でしか知りえない内容ですよね。
それと建築費の坪単価なんて正確な数字はわからなくても関係してる業者なら当たらずも遠からず位の情報を持ってる人は多いと思いますよ。
そんなにまじめに捉えなくてもいいと思いますが・・・・