大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

グランシティ葉山の突然の販売中止について・・・

隣の敷地との関係で計画が遅れるから延期とのこと。
モデルルームで営業を受けた時には既に10数件契約済みとのことでした。しかしながら完成が遅れることから
一旦全戸契約を白紙にしたとのことですが、そんなことってあるのでしょうか？
グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？

>グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46666/
静かですね

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

建築確認取り下げだとさ

マルチ投稿する不適切なURL20060311

http://www.grandcity.co.jp/tmp/n_kasai/index.html

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

日本綜合地所の担当者の方も火消しに必死だね。。。。

>>120
日綜地所　新発想バルコニー採用『グランシティユーロリゾート葉山南』 - 株式市場新聞ブログ
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php

日本綜合地所（８８７８）は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前にもかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能にした新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。

マルチ投稿する不適切なURL20060311

>>126
江ノ島をはじめ相模湾や富士山を一望できるオーシャンフロントの好立地に誕生する「グランシティユーロリゾート葉山南」では、奥行き約4mの“オープンエアリビングバルコニー（実用新案登録番号第3116441号）”を採用します。
“オープンエアリビングバルコニー”は、上層階のバルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、通常2m程度の奥行きしかないバルコニーを倍の約4mまで張り出させることを可能にしたものです。
http://www.news2u.net/NRR20059532.html

日本綜合地所（株）は、本日開催の臨時株主総会の決議により、2006年4月1日付けで子会社である「日立造船不動産（株）」の商号を、「日綜不動産（株）」に変更することを明らかにした。
http://www.re-port.net/report/?number=8025

オープンエアリビングバルコニーの全体が建築面積に含まれないという解釈だと、
容積率がオーバーで建築確認取り下げたということですか。
　なにかと話題をつくるのがうまいですね。

一年以上も前に、こちらのＭＲに出かけたことがありました。

残念ながらこのときは、現地や間取りが我が家のニーズではなく
すぐに検討物件からは消えてしまったのですが
その後、そのときに書いた電話番号を使って何人かの営業から
やたら電話がかかります。

最初は、今頃なんで？という気持ちでいましたが
最近、また違う営業からかかり「あの時はお世話になりました...」から
始まり「？」と思っていると「今も物件探していますか？どこの社なんかを
見ていますか？どのあたりを狙ってますか？教えてください...云々」を
立て続けにいわれ、さすがに私も「今はそちらの社の物件はもう検討していませんよ」
と言うと「何でですか？」とまた繰り返すんです。
だんだん頭にきて、「どうして現在うちがどのあたりのどんな物件を探していますと
いう情報をいきなり電話をかけてきたあなたに言わなければならないんですか？」
と言うと、うちもいろんなところに作ってるのでいい情報を案内できればと思うと言うので
そういうことは別にダイレクトメールでもいいじゃないですか？とにかくこういう電話は
よしてもらえませんか？と言ってきりました。
そうしたら、一週間たったころまた別の営業から、電話が入り（このときは留守電のまま聞いた）
家に帰ってから電気をつけてすぐのタイミングだったので怖ささえ感じました。

こちらの会社ってそんな営業の仕方をする会社なんでしょうか？
個人情報を新たな物件を作るたび、電話勧誘と言う形に使いまわすとしたら
住所や電話、年収、頭金と言った重要個人情報もMRだからある程度信頼して書きますが
その取り扱いがこんなずさんな印象を与えるものならばうすら怖くなって来ます。

　バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。

実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ

>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html

不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239

＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc　の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。

実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？

・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。

基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。

ビューローベリタスジャパン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20-50

　>>139
　先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
　機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
　競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
　　短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
　そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。　

機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。

>143
管理費が3倍、5倍ではなく修繕積立金ですよ。
デベの販売戦略上、当初の設定を安くしているツケがあとでまわってくるということです。

修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？

この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。

>146
同意。ただ、それが住人の共通認識とするのが難しいんだろうね。
理屈が判らない変わり者が多いから。

意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。

＞１４６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

最初から有料にすれば良いみたいですね。

>146

>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。

確かにそうかも知れませんね。ただ日綜のような中堅のデベが戦略上「100％無料駐車場」と言いたい
気持ちもわかるし（それにうそではないし）、マンションに駐車場が100％確保されているのはやっぱ
り魅力。結局自分の場合は、このことに関しては一部の人が憤慨しているほどは悪質には思えなかっ
た・・・ということですかね。

１５１さんに同意です。ただこの会社が将来真に一流企業になっていくためには解決しなくてはならない問題
だとは思う。利益を上げて株価を維持していく戦略との兼ね合いだと思うが、イーホームズでの確認を他の検
査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社なので、１００%無料の販売方法を改めれば評判も向上すると思う
のだが。

＞イーホームズでの確認を他の検査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社
>>141 のリンク先
ビューローベリタスジャパンでも問題になってますが・・・

ここのマンションを契約したのですが、営業の方は言ったことを守らないし
とても誠意があるとは思えません。解約しようか迷っています…。

＞解約しようか迷っています…。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490p30-34.htm

こんな業者の抵抗に負けないでください。

本当にひどい話ですね。負けないで解約してください。
仮に申し込み金が返っててこなくて、この先何10年嫌な思いをするよりましではないでしょうか？

>>141
で、オープンエアリビングバルコニーの問題、どうなりました？

平塚の物件サイトがリニューアルされています。
http://www.grandcity.co.jp/sp/hiratsuka/index.html
バルコニーは目隠しパネルがなくなったり、バスタブがある物件が消えたり。
間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．２メートルと宣伝しています。

　間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．１メートルと宣伝しています。訂正します。

１５５さん、解約する前に営業担当を替えてもらうように交渉するのが先だと思いますが。でないと又他社の物件で営業が気にいらない都度解約する事になってしまうのではないでしょうか。どの会社にも仕事の出来る人間、出来ない人間は居るはずです。特に急成長している会社はその傾向が強い可能性もありますからね。

オープンエアリビングバルコニーの実用新案は、無審査なので意味はありません。また、日本総合地所のオリジナルではなく、それ以前に似たものが特許になっていると思います。

確認の意味で特許庁ホ−ムページでオープンエアーバルコニーの「実用新案3116441号」
拝見しましたが、う〜ん当然容積率のこと等全く触れられていないですね。
建築違反にならない制限としてはベランダ前方だけでは無く左右もオープンであることが
条件ということですね。
プライバシーもあったものじゃ無い。まさにオープンなバルコニーいうことでしょうか

新案はともかく採光が悪く暗いなどと評判になればなくなるでしょう。

日綜物件について
■ビューロベリタスジャパンへの不信感　→　ＴＢＳで取り上げられた時点で別の調査機関での調査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に踏み切るという購入者側に分かりやすい手段を取っ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ても良いと思うがそうしない理由は？こういう動きで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　信用度を得ないでどう信用すれば良いのか
■オープンエアリビングバルコニー　→　付加価値を付けたいだけ＝＞高く売りたいだけとしか思え　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ない。部屋に入る採光を２Ｍ分削るか？もしくは両隣と常
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に顔を合わせるオープン使用のどちらか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　将来的資産価値については、実用新案レベルならどこのデ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ベでもやれるので、評価良い場合は今後増えるのであって　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も一時的なもの
■駐車場100％完備　→　いずれも好評価
■駐車場が無料　→　購入後の維持管理に不安。駐車場代を徴収するという一般的方法としない
　　　　　　　　　　理由が何なのか？がグレー。物件に無料駐車場が付いてくるグリコのおまけ
　　　　　　　　　　発想であるが、物件はしっかりとその分を見込んで高め設定
■間取り　→　比較的広くて魅力的
■構造面　→　まあまあ。○ールド○レストよりはまともかな
■物件価格　→　オープンエアリビングバルコニー＋駐車場無料を売りに、比較して高め。
　　　　　　　　（いずれもコストに大きく反映される部分とは思いにくいが）
■施工後の対応　→　施工業者の怠慢か？対応がよく無いとの声が多い
■修繕費・管理費　→　経験が無いだけに最終的には「ご自分達で」という考え方

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

グランシティユーロリゾート葉山南
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8424/

デザイン嫌い。

日綜物件住民です。
入居後のアフターサービスは最悪です。
私が住んでいるところは入居して1年半になりますが、
共用部分などはまだ半年点検補修が終わっていないようです。

駐車場の区画は部屋の価格順に良い場所が割当てられていて、最初の区画を日綜が決めたのはいいにしても、地下２階に割当てられた私に営業マンは「入居後に管理組合で抽選をやると思います」といっておきながら、一方で高い部屋の購入者には「価格順に割り振っているので、ずっと同じ場所です」といっているようです。

また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

次にもしマンションを買うとしても日綜物件は絶対に買わないと思います。

日綜物件検討中の初心者です。

>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。

うちの近所に建設予定のここの物件。
１００パーセント機械式なのに駐車場代無料。
将来急激な値上げ必至。
うさんくさいデベだと思いました。

装飾のために維持コストが増しそうな外観、駐車場無料とかバルコニの奥行き4メートルで暗いリビング等々、表面的な部分ちょっと良いかも知れないというあまり知識がない層を吊り上げようという方針なのかもしれません。

いずれにしても、これまでに日綜物件を買った方々の本当の反応を
冷静に見ることが大事だと思います。某1806戸の大規模物件では、
すでに売りがいくつか出ているようですね。大規模ゆえの、問題
もあるのでしょうかねぇ・・・。

最悪なデベでした。値段は営業マンによって２００万ぐらいの格差があり
対応もあやふやでお客によって先着順・抽選と決めたり
まだ資料も出来ていない状態なのに、この間取りに関しては決算までに
頭金を入れて欲しいなど・・。
営業マンと物件は比例していると思うので絶対に良くないマンションだと確信しています。

＞>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
＞>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
去年の夏ごろに竣工したこのデベの物件を検討した時期があったのですが
同じ問題で断念した覚えがあります。１階で庭の隣に車を駐車でき内装や
天井の高い作りなど非常に魅力のある物件で気に入っていたのですが
営業の方に色々と話を伺っているうちにあまりにも販売後の管理組合任せな
体質に困惑した覚えがあります。

＞①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
＞②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
＞　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
＞　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。
私が営業の方に伺った時、管理費は管理組合が決めるものなので予定通りに
あがるとは限らない。つまり反対が多ければ管理費はあがらない。そのかわり
駐車場が有料になったり、修繕一時金を高く徴収したり修繕内容を削減したり
どうにかなるものです。などと話をされていました。この話を購入者に
説明しているのか伺ったところされていないとの回答が返って来たので恐らく
167さんのような方もいらっしゃって当然だと思います。

ちなみに近郊の物件に比べて高く、駐車場代×15年考えれば全然ペイできますよね。
って力説されましたが、駐車場がいつまでも無料である保証はあるのか聞いたら
言葉濁されました。

ちなみに、こういう突っ込んだ話のネタは当時検討していた競合物件の営業さんに
入れ知恵されました。当時激戦地区だったので叩き合いもけっこうすごかったですが、
色々勉強になりました。私もその後近所の物件を購入しましたがデベが開発時に
近隣住民との交渉で盛り込んだ下らない管理規約に憤りを感じていたりしますし...

たとえ億ション買っても問題が無い物件はそう存在しないと聞きますし
次はどこを落とし所に購入するか悩むところです。

修繕積立金がアップすることは、大変だけどそれはマンションの資産価値に
つながることなので、問題はないでしょう。ただ普段使わない余計な共用施設等が
ないことがその前提となります。ここのデベは、余計な共用施設が多いと思います。
(ホテルライクな夢をみても行き着く所は日常生活の現実ですよ)
管理組合の総会ができるような集会室1つあれば、マンションの場合充分です。
駐車場代無料は、当然管理費に組み込まれています。車を持ってない人は、
正直損をします。貸せばいいってったって、駅から遠く不便な駐車場を借りる
人なんてまずいませんからね！
ここがいい悪いではなくて、きちんと勉強して、自分にあったマンションを
見つけられるといいですね。

某1806戸の大規模物件ではすでにライオンの口からでる水が止まっているようです。
住人にとってはライオンの口から水がでるよりも、少しでも管理費抑えたいとおもうのは
当然だと思うのですが、こうやって何年かするうちにどんどん共用施設等も削られて
様変わりしていくのでしょうか？　今検討物件で考えていますが、そこが不安です。

そもそもなかったと思えば、同じでしょ。
その分他社と比べて、価格が割高なわけではないし、、、
あくまで管理組合で決めればいい話だと思います。

だだ屋上のプールはどうかと思うけど、、、衛生的にも。
あれ江ノ島の物件でしたっけ？

>175
金沢区のレイディアントの住民です。
ライオンの口がどこかわかりませんが、
駐車場が無料では将来の維持ができないらしく、
私が住んでいるのと別の棟の管理組合では有料化するらしいです。

>175さん
貴重なコメントありがとうございます。
そこの中古を検討していました。
人気物件だとは聞いていますが、管理費が気になるところです。
ということは管理組合は棟によって規定が異なるんですか？
物件を購入する前に管理費についてもう少し調べようとおもいます。

日綜側が出している駐車場修繕計画って机上の空論と言う事でしょうか。
私が別の物件で聞いた限りでは、維持管理は管理費から（これは基本的には上がらない）、部品交換等
大幅修繕など経年変化によるメンテは修繕積立金から出すということでした。
確かに修繕積立金は15年で3倍になりますが、これは数千円が1万5000円〜2万円になる程度です。
住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから、結局トータルの
支払い金額は変わりないと思います。

>179
気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。

>住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから
これは本当ですか？
支払えないという人がでてくるリスクはないんでしょうか？

＞１８０　それは月々４，５千円の積立金で３０年計算した場合ですよね。
途中（４，５年目あたり）から月々の修繕積立金があがってませんか？　月々４，５千円の修繕積み立て金で賄えるわけないので途中から１７９さんの言う通り１．５−２．０万円まで上がってます。実際には途中からあがるベースで修繕積立金が回収され不足にならないように計算されてます。
どこのデベでも最初の積立金から何年後かに上がります。以前は１０年後に何十万と一括回収される場合が多かったようですが、払えない人が多かったために、段階的に上がる方法が最近の主流のようです。

結局、管理費だって修繕積立金だって、管理組合が決めることですよね。
あくまで入居時が日綜コミュニティっていうだけなので、いやなら管理会社を変えればいいんですよ。
独立系の管理会社であれば、コストを押えた修繕計画を作ってくれますよ。
どちらかというと大手デベロッパー系管理会社の方が、コスト意識が少なくて無駄な経費がかかって
いるような気がします。

>181
30年目で最終数千万円の修繕積立金不足というのは、
月々4〜5千円で計算した場合ではありません。
5年目、13年目で大幅値上げをしても、不足するのです。
その原因が25年目での機械式駐車場の交換です。
やはり駐車場無料のツケがあとで出てくるというものでしょうか。
それまで各住民が駐車場の修繕コストを各自で積み立てておけばいいでしょうが、
なかなかそんなことはしないと思います。

25年目に駐車場の交換ってどこのマンションでも行われるのでしょうか？
ちなみに私は某大手マンションを購入していますが、20年目までしか修繕計画がありません。
もちろん機械式駐車場の全取り替えの予算はとっていません。
もし駐車場の問題があるとすれば、日本総合地所に限ったことではないような気がします。

http://bbs.www.infoseek.co.jp/Board04?user=lerieljp

ここによりますと、平成１６年１月に国土交通省より公表された標準管理規約第３２条第１項三に「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」は、管理組合の業務として位置付けられています。また、標準管理規約３２条のコメントには、「計画期間が２５年以上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすること、修繕のために必要な工事をほぼ網羅していること」とされています。

　それを受けてマンション標準管理委託契約書では、管理組合より作成依頼を受けて管理会社が長期修繕計画を作成することとなっています。

　当協会で作成しました「長期修繕計画案作成の手引き」によれば、エレベーター設備は、３０年で全体更新とし、機械式駐車場設備は、屋外設置のピット型で、２５年で更新としております。
と記載されています。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm


リンクミス致しました。

１８０さん、そもそも無料駐車場と謳ってますが、世の中には無料のものはございません。この場合もしかりで”分譲駐車場で使用料が無料”と考えるべきです。分譲されてるのだから使用料無料は当然ですよね。戸建て内にある駐車場で使用料を払う人いるでしょうか。それと同じです。でも中には駐車場費用を分譲価格に入れておいて更に使用料をとるデベもあるでしょうから、それを考えればまだましと納得せざるを得ないのかと思います。　ランニングコストも結局は管理費や修繕費の名目で徴収されるでしょう。世の中ただのものはないんです。　まるで一銭もかからないような誤解を与える売り方は議論となるところだと思います。

ところで２５年目の駐車場の交換で費用が足りなくなるんですね。それは知りませんでしたので少し驚きです。ただそれをデベの営業マンに問いただしても、答えは居住者の皆さんで決めて下さい、だと思います。実際に２５年後の駐車場のことは２５年後の住民で決めるべきでしょう。もしぼろぼろになって交換が必要だということがわかれば、管理組合で少しずつためていくしかないんでしょうね。壊れて使えません！じゃ困りますから。ただ大規模マンションであればあるほど議論は紛糾しそうですね。立場や経済的に違う住民がいますので極端な話壊して平地にして庭でも造りましょうとなるかも知れません。それを今から心配していては、何も始まらない気がします。
但しこれは日本総合地所だけの問題ではなさそうですね。　中には２０年目までの修繕計画しかないところもあるそうですし。機械式駐車場は問題となる要素はありそうですね。

最近、日本綜合地所のマンションを買いましたが、提示された長期修繕計画では20年目と30年目にそれぞれ数千万単位で計上されています。もちろん駐車場は無料です。
営業の方によると、スライドで上がる修繕積み立て費に入っているとのことでした。
車を持たず、駐車場を利用しない人にとっては不満でしょうが、車を所有している人にとっては
全員で割るわけですからむしろいいシステムだと思います。
車を所有していない人は、無料駐車場を魅力に感じず購買意欲が下がるんでしょうから、
道理は通っていますよね。ちなみに車を所有していない人は、外部に貸すって方法もあるようです。
契約時に渡される管理規約集にも「第三者への駐車場貸与」の契約書の雛型も入っています。

http://netafull.net/neta2005/008768.html
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/opinion/example/000552.htm...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/241-270

73より
>駐車場無料を大きく宣伝して、
>そのフィルターを通った購入者は管理や修繕計画に関心が低い。
>　日綜子会社の管理会社は管理経費を節約して儲けるという構図があるのかもしれません。

100％設置でも大手財閥系のマンションでは「無料」は見たことがありません。
合理的なしくみなら、大手財閥系でも「無料」にするのでは？

奥行き４ｍのバルコニーも購入者に対するフィルターなのかもしれませんね。
せっかくの遮るものがない上階でも庇が４ｍもあれば影響が大きくなる。
　しっかりしたデベは２メートルを超はないだろう。
　

グランシティユーロレジデンス平塚
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8709/

マンション選びのお役立ち情報を建築のプロが損得抜きで発信しているブログです。
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安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。

駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料より作成）。

平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台〜4,000円/台）

ttp://d.hatena.ne.jp/flats/20050409

なんか話が錯綜しています。整理すると、
駐車場無料⇒管理費、月額修繕費でまかなう場合、駐車場を利用しない人が相対的に損になる
機械式駐車場⇒日本綜合地所に限らず、全交換の費用が修繕計画に入っていないケースが多い
オープンリビングバルコニー⇒バルコニーが広い分、リビングの日当たりが悪くなる可能性あり
話を分けないと、単なる日本綜合地所の批判だけで終わってしまいます。

一般的に修繕積立金や管理費は、専有住戸の専有面積比で定められている。
この「駐車場無料」といっても実質的に管理費や修繕積立金に維持コストが含まれているとすると
同じ「１台」の駐車場であるにもかかわらず、専有住戸の広さによって
負担しているコストに差が出ることになる。
それならば、いっそのこと、1台○円という徴収をしたほうが
わかりやすいような気がする。

それと駐車場は全交換もそうだが、それ以上にそれまでの補修費用のほうが
トータルコストがかかることもある。
それが全く準備されていないとすると問題は大きくなる。

本来ならば、車を所有し、実際に駐車場を使っている人のみが
駐車場使用料を払うべきでしょうね。車を持っていない人まで、
駐車場の維持・管理費を支払うことは筋が通りません。
全戸無料駐車場付の落とし穴にはまらないようにしたいものですね。
逆に、何で日綜に車を持っている人にだけ負担を要請できないのか
聞きたいですね。車ないないなら貸せばいいって、アンタこんな立地で
誰が借りるのよ。

でも駐車場無料、、にとびついてくる人は車持ってるんじゃないですか？
不便な立地＝車所有は一応も理屈は通っているし。

それに25年、30年先のことはわかりませんよね。
機械式駐車場だって30年前はこんなに普及していませんでした。
世の中大きく変わってるかもしれませんし、コストも含め、画期的な駐車システムができるかもしれません。

マンションを購入する場合、それなりに先のことも計算しとかないと
後で後悔しますよ。管理費や修繕積立金はどのようにアップしていくのか、
資産価値はどうなりそうか、何も考えないで今しか見てないと、
後で本当に後悔しますよ。そういう人を多く見てきていますから。
多くのマンションの営業マンは、客に今のことしか言わないし、売った
後まことは知らないよ〜ですからね。

このデベに関する問題って見た目だけで中身が無いって事にあるわけで
駐車場なんかはその一部に過ぎないのではと思います。
実際に入居後一番重要な「購入者が負うべきリスク」について
どこまで説明しているかと言う事に対しこのデベはあまり注力して
いないように思います。（私が購入に至らなかった原因）

194氏の書き込みにあるように話の論点がすれ違っているような気がします。

ちなみに駐車場の話に関して言えば100％であれ5台しかなかろうと無料・5万円に
関わらず全てのマンションにとって駐車場問題は多かれ少なかれあるはずです。
私の入居している物件は百数十戸に対し80%程度確保してありますが、内半分しか
利用がありません。またなかには販売時点での応募が100%を超えているような所も
ありました。確保数に対し90%-100%の間で利用率が推移し続けている物件こそ
珍しいのではないでしょうか。

利用者が居ない、多すぎる、高い、安い...結局マンション全体の問題であり
資産価値を維持する上で負担は均等に負わされるのです。

101号室前の電球が切れたら誰が負担しますか？101の人が購入しますか？

「駐車場無料」でなくて「分譲ガレージ」はいかが？

↓が国会で取り上げられていますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38574/res/56

駐車場の利用率が低くて、計画よりメンテ費用が不足する方が深刻ですよねえ。
使用料を無料にして、管理費や修繕積み立て費から安定してとる方が安心じゃないですか。

友人がこちらのマンションに住んでますが、駐車場が無料だから管理費、修繕費が高いと
言ってました。確かにうちのマンションと比べると高いけど、駐車場代をプラスするとうちの
方がずっと高いです。

>202
私も最初は「駐車場が無料」だから管理費や修繕積立金が高いんだと思っていたのですが、
管理費にも修繕積立金にも駐車場の維持コストが含まれていないのです。
（入居時にもらった長期修繕計画表によると）

高いのはサークル運営費とか共用設備とかフロントの人件費があるからで、
駐車場のコストが含まれているわけではないのですよ。

そうなんですか。確かに共用施設は豊富でした。ロビーも広々してて、こじんまりしたうちの
マンションとは違うな〜と思いました。旦那さんはとても誇らしげでしたが、長い目で見ると
コストかかりそうですね。

最近日綜のマンションを購入したのですが、しっかり入ってましたよ。
30年間で約8000万です。
もちろん駐車場、無料です。

>30年間で約8000万円とは交換費用も含まれているのでしょうか？
ちなみに「8000万円÷台数÷30年÷12ヶ月」はおいくらになるでしょうか？
私が住んでいるところは1台3,000円です。
これで本当に、機械交換+維持コストがまかなえるか怪しいと思っています。
詳しいことについては管理組合関係の人に相談してみます。

また、駐車場のタイプは、上下に動くだけでしょうか？
それともパズル式にパレットが動くものでしょうか？

>25年、30年先のことはわかりませんよね。

結局、計画上である程度考慮されていればよい話しだと思います。分譲後は管理組合で決める問題です。
削るところは削って、それでも賄えないんであれば、有料化すればよいだけです。
最初から有料化しても、199さんのように使用率が低い場合もあるでしょうし、大規模マンションであれば
そもそも住戸がうまっているとは限りません。
結局、マンションは立地ですよ。これは駅からの近い遠いの問題だけでなく、地域の人気度やスーパー、病院学校など施設の充実度等、総合的な要素で決まります。
そうすれば何十年経っても普通の住民が普通に生活する中で、管理組合も運営されていくんだと思います。

付け加えれば、マンション購入後の数年間は何かとお金がかかるものですので、とりあえず無料というのもよいひとつの方法かと思います。もちろん、うまく運営できてそのままであれば言うことないですし。

１００％駐車場を無料から有料とした場合、その分管理費などは安くなるのでしょうか？
とりあえず一家に一つ割り当てられているようですが、車を持って無い人も駐車場代を支払う
のですか？前スレで有料化したところがあるとありましたが。

外観が気に入り先月川崎市のマンションで仮押さえまでしましたが、面積・価格とも再度考えた末、止めようと旦那と話し「先日のお話は無かった事で。」と電話をかけた所、担当者がまず不在で代わりに出た男の人に
「どの点が気に入りませんでしたか？」と尋ねられたので正直に「価格が高くて払える自信がありません。」と答えたら「失礼ですが年収350万以下の方も買えるのに何が払えないんですか？」と言われました。
価格的にも年収350万じゃよほど頭金がしっかり貯まっていないと払って行くのは辛いと思います。
その一言で無責任さを感じ、マンションを買うならここ！と思っていたけど二度と日本総合地所では探すまいと心に誓いまいました。
ちなみにその男の人は一度担当者が不在の時に応対してくれた事がありましたが何を聞いても「確認して来ます。」ばかりで、まるでお話にならず、新人なのか？と疑っていたら名詞には係長と役職が付いており、かなりビックリしました！

新人ぽい人の名刺に役職があっても、この業界ではまったく
普通ですよ。要は自分はそれなりの役にあるんだ、という
見せ掛けの名刺ですから。お客対策なわけです。

それとマンションの豪華共用施設ほど、＊＊＊＊しいものは
ありませんよ。なぜ、そのマンションにそのような豪華な施設が
あるのか考えてご覧なさい。それは居住部分だけでは、魅力に乏しく
他社のものに比べても競争力がないからです。そういう物件は、
概して駅から遠いため交通の便が悪くて、だいたい工場跡地という
ことが多いですね。とにかく消費者としては、どんな会社の物件でも
見かけのよさに騙されないことが大切です。

逆に駅から遠くて何もなかったら誰も買わないのでは？駅から遠くてもそれなりに付加価値つけてある程度安く売るならそれもありかと思うけど。駅に近いだけが唯一絶対の価値観じゃない！

マンションの価値っていろいろだと思います。
それこそ駅から近くて、環境が良くて、生活に便利で、絶対的な価値を追求したらきりがありません。
自分が何に価値をおくかです。
私もずいぶんマンションを見ましたが、日綜のコンセプトは悪くないと思います。
駅から遠いからこそ、値段も安く、年収の低い人でも手が出ると思います。
それでも生活に遊びというか、夢を持たせるという社長の意志で、ああいう派手な作りになっているんだと
思います。リーズナブルというだけで、特徴のない場所に、特徴のないマンションを買うより
よっぽどいいと思いますけど。
ただし、あえて言えば維持管理費はちゃんと考えているのかという気はします。

横浜戸塚区の日綜の物件、
駅からかなり遠いけど、広くて安い。
隣接しているスポーツクラブ(確かゴルフ練習場もある）が格安で利用できる。
スポーツクラブはマンションの共用施設ではないから維持・管理の心配もなく
折り込みチラシをみて、これなら駅遠でもいいかなと思った。

でもさ、マンションに住むメリットってやっぱり駅近じゃないかな。
駅から遠ければ一戸建ての方が絶対に良いと思われ。階下や周辺に
音の気遣いも必要ないしね。
あと、安けりゃいいってもんでもないでしょ。ヒューザーの一件でも
分かるように、それなりの安いなりの理由がある。
日綜の物件は、けっしてリーズナブルじゃないよ。そこそこ適正価格
よりも高めの感じだな。

マンションの場合、資産価値として徒歩８分以内なら問題ないでしょう。
15分以上は論外。まあ一生そこに住むことを考えているならいいけどね。
もし、将来的に売ることを考えているんだったら、早いうちに何とか処分
した方がいいよ。マンションも供給過多で条件の悪い物件の値崩れは大きいからね。

資産価値、資産価値というけど資産価値だけ考えるなら賃貸の方が断然お得。一般的にはマンションは買ったその時点で購入価格の2割減といわれているし、特殊な場合を除いては買い替えることで結局は損するからね。資産価値は確かに大事かもしれないけど、それがすべてじゃない。それと共用施設こそ一戸建てでは味わえない醍醐味だと思う。

賃貸は資産にならないし、老後は不都合でしょうね。
やっぱり資産性を考えておかないと、万一何かあって
売らなきゃならなくなった場合マズいでしょう。
それと買い替えが損になるので一生買ったマンションに
住むのなら、より交通の便が良い方がいいと思うけどな。
共用施設は、やっぱりそれに憧れる人がいるから、業者の
方も素敵な感じに演出するんだろうな。いずれ無用の長物に
なる可能性大なのに。ちなみにウチのマンション噴水止まってますよ。

確かに共用施設って利用するのは最初だけで、そのうち使わない人が増えて
維持費がもったいないなんて話になりそう。豪華な共用施設、100％駐車場って
最初は嬉しいけど、長い目で見ると無駄だって意見多いよね。その答えは
10年後20年後に分かりそうだけど。

友達がここのマンションに住んでるけど、共用施設はロビー?くらいだったよ。
都心だからかな。