住友不動産の評判は？

続きです。

＞マンションでどこが地権者住居かわかるものなのですかね？

新築販売のときは当然わかります。
「事業協力者住居」といって、明記されます。
2軒だけなら、それほど問題にならないでしょうね。
「住まいサーフィン」をご存知ですか？　ここの
「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、
検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で
盛り上がっています。検討者サイドからみた事業協力者のある
マンションの印象がわかりますから、ご覧になってみては？

それと住友は修繕積立金が高いです。10年、20年ごとにドカッと取りながら
月々の支払いも高く予定されています。これについては賛否両論で、
高めに設定しているから逆に良心的ともいえますが、例によって
高めに設定して、不要な修繕までやりそうで怖い、という話もあります。
管理なども系列会社でやりますからね。

私は、住友のマンションに関しては契約寸前まで行ったのですが、
結局維持費が高すぎるので見送り、戸建にしました。
自動車２台もっているというのもマンションにしにくかった理由ではありますから、
これは自動車のない方とは条件が違いますよね。
修繕にお金がかかる、しかも10年、20年先に、
というのは住友に限ったことではなく、どこのマンションも
長年経てばやたらとお金がかかるのかもしれません。
新築で買うときは、それが見えてないだけで・・・

いろいろ見た中では、住友は非常に躯体のシッカリしたマンションを作ってました。
しかし、最近は目に見えるグレードを露骨に落としてます。
いまどき、ペアガラスではないとか、フローリングも質が悪いとか。
これなんかも「住まいサーフィン」の住友物件、「シティハウス本郷弓町」
「目白ガーデンヒルズ」でかなり批判されてますから、現状がわかると思います。
ただ、逆に目に見えるところ（たとえばトイレがタンクレスじゃないとか）は
自分で直そうと思えば直せます。躯体部分は直せません。ですから躯体がしっかりしてる
住友マンションは個人的にはモノとしては好印象です。売り方は下手だと思いますが。
外壁・スラブ圧・天井が自床か二重か、など、躯体にかかわるところは事前に確認できたら
したほうがいいですね。ここに投稿していただければ、他と比べてどのくらいのグレードか
また情報を流しますよ。

83さん
＞「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、

色々教えていただいてありがとうございます。
パークハウス、この物件は、地図で見ると元々　丸山町住宅の建て替え工事ですからしょうがないですね。
むしろ、地権者が建て替えによる、容積率の余剰分を売却という意識でしょうか？
地権者も団結しているので、もめそうですね？
以前電話したら、担当者はけっこう不便なのに、文京区特有の強気の発言で、
割安ですよ（？）もうすぐ完売間近みたいなことを言っていました。

私も同意見ですが、区体等の後から手直しできない部分が重要ですよね。
私も経験がありますが、マンションはジャングルジムに、内装を貼っているようなもので
共有部分以外はスケルトンリフォームすると、別物になります。
タンクレストイレなんてせいぜい直しても10万程度でしょう、ガラスは基本的に
共有部分なので、直せませんね。

住友のマンション、維持費はマンションのグレードによって違うみたいです。
ガーデンヒルズ、グランドヒルズシリーズは、シティハウスシリーズに比べると
2倍近いです。
問題は管理費の高さですね、これはあんまり下がる要素は少ないですから。
修繕積立金は、物価の件もあって将来のことは誰にもわかりませんから。
以前のマンションで管理組合の理事を何年かしていましたが、
分譲でデベの手を離れてしまえば、管理組合の運営さえしっかりしていれば
いくらでも見直せますから。
修繕積立金を1000円でも値上げするのに、労力がいるので当初から高めの方が、安心だと思います。
積立金の余剰は、いくらでも使い道があるし、融資を受けて修繕するマンションもあるくらいですから。

以前のマンションでも、管理会社を管理組合で途中で変えました。
ずいぶん対応が良くなりました。

83さん、
すでにマンション住まいの経験がおありなんですね。
それなら管理組合の運営や、管理会社との折衝もなれていらっしゃいますね。
管理費は、考えようのところもあると思います。
管理人は掃除とゴミ捨てだけと割り切って、通いにすれば人件費はずいぶん安くあがるはず・・・
とはいえ、戸数の少ないマンションだとやっぱり割高でしょうか。
躯体の部分に口出しができるなら、やはりチェックして、
あとは、ガラスはせめてペアにしてもらうとか提案してみるなどいいかもしれません。
最近の住友はペアガラスをやめてしまったみたいです。コストコンシャスだと思いますけど。
良いマンションになるといいですね。

代官山ガーデンヒルズ？
http://toshin-tanhou.jugem.jp/?eid=73

>>83
>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で盛り上がっています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38208/res/50-60

８７さんへ
＞>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」

この掲示板は、誤解してますね。
事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。
都内では、1970年前後のマンションは5割ぐらいが容積率オーバーの違法建築だそうです。
当時の建築費の関係か、公立の分譲住宅（＝団地）は、容積率が緩和された地域では、
その余剰分を、新規分譲者に売却して自分達の建て替え費用を軽減もしくは、無料ににしているのでしょう。
当初分譲時の住民全員に大きな経済力があるとは考えにくいです。
都内のマンションでは数年前に調べた時点で、建て替えられたのは、
わずか５０カ所程度、その中で建て替え費用を全て住民の持ち出して建て替えられたのは
数カ所だったと記憶しています。
都内にいくつかあった、同潤会アパート（飯田橋とか原宿、渋谷）と同じ方式でしょう。
つまり、購入者側から見れば旧住民が「事業協力者」ですが、本質はデベと新規住民が
「建て替えの事業協力者」になります。
今回のように、容積率の余剰分を分譲する場合もあるし、余剰住戸を管理組合の所有にして賃貸にして
建て替え費用をまかなうのでしょう。
現在築30年以上のマンションは全国で100万戸以上、その大半は大都市、特に都内都心部に
集中しているようです。年を追うごとに増加するのは当たり前です。
現在の新築分譲マンションの遠い将来の姿です。
区体は100年持つかもつかもしれませんが、生活様式も変わる可能性は否定できません。
（同潤会原宿アパートはお風呂がなかったみたいです、当時としては最新設備だったのですが）

ただ、考えられるのは40年前の竣工なので、旧住民は現在では年金生活者か相続後の2世だと予測されます。
５〜8000万円の物件を購入できる、経済力（ローン余力？）のある住民とは多少しっくりいかないでしょうね。
オイルショック以前のマンションは、当時の分譲価格も1000万円未満だったので
同じような状況が、外部からは予測されるでしょうが。平成を除くと、インフレが通常でしたから。

ただ体験的に言うと、新規購入者の心配事は全く問題ないと思います。
戸建てだって、古くからのおじいちゃん、おばちゃんの町内に、新婚さんが家を購入することが
ありますが。おばあちゃん達が子供を可愛がり、若い人が年寄りをいたわり、
良いコミュニティーが形成されます。
むしろ、昔の団地、現在の分譲マンションの方が、同程度の経済力で、同年代が集まるので
住民間の競争心等で、若干のハレーションが生まれるのではないでしょうか？？

８８です。
訂正
この掲示板は、誤解してますね。→「パークハウス千石丸山」のことです。

>事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。

丸山町住宅の跡地のようですが、旧丸山町住宅住人が事業協力者ではない、
という意味でしょうか？
「デベと分譲購入者が事業協力者」というのは意味がわかりませんが？
旧丸山町住宅の土地所有者が事業協力者、というのならわかりますが。

いえいえ、そう言う意味ではありません。
デベが、マンション分譲をするので土地を提供するのが事業力者ですね。
旧丸山町住宅では、まず建て替えを住民が決議し、デベを探し、
建築費用の全額、もしくは一部を捻出するために、容積率の余剰分に建設した、戸室を
分譲に回すということです。
結果的には、共有財産になりますが、主体がデベではなく、旧住民という意味です。
都内で建て替えられたマンションは、ほとんどこの方式らしいです。
容積率に余裕のないマンションは、住民の自己負担のみですので建て替えが困難のようです。

住友不動産のマンションは価格が高めとよく言われますが、価格の安いマンションや値引きを平気でするマンションってどこか建築過程などでコスト削減が他の場合より行われてるという面はないのでしょうか？コスト削減で経済効果を追求することは営利企業なのだから直ちにいけないとは言えないでしょうけど・・・。住友のマンションが他のマンションより高いのは、しっかり作っているから（コスト削減をしていないとは思いませんが）それだけの価格になってるという面はないのでしょうか？これって現実を知らない理想論？

うーん。
確かに、しっかり作っているかた割高だと言えなくもない。
ただ、明らかに根付けは他より高く設定する。
値引きはせずに、１年かけてゆっくり販売。
竣工２年近くなったら、徐々に値引き対応…。
実際、住友の営業の何人かに聞いたのだけど
会社の方針として、即日完売したら飛ばされるらしいし。
いやね、この話、
某物件の営業マンが「この話、ネットで有名らしいんですけど、本当なんですよ」って言ってた。
逆に野村は、即日完売しないと飛ばされるらしいね。
そういう意味では真逆な２社ともいえそう。
そんな自分は、
野村のエセ高級感満載な内装に惹かれつつも、
地味で割高な住友物件を購入しちゃったんだけどね。
当然だけど、売れ残りがまだ数戸ある。
ただこれに関しては、住友は、他の購入者に負担がいかないようにはなってる。

>しっかり作っているから（コスト削減をしていないとは思いませんが）
>それだけの価格になってるという面はないのでしょうか？

確かにそういう面もあるでしょう。ただ、2年も売れ残りをダラダラ「棟内モデルルーム」
といって売り続けるコストの分も上乗せされてるという見方もできると思いますよ。
竣工後1年以上もＭＲが閉鎖できない物件もあります。こういう経費、何度も入れるチラシなどの宣伝経費、
全部価格に反映されてるわけですよね。

>野村のエセ高級感満載な内装に惹かれつつも、
>地味で割高な住友物件を購入しちゃったんだけどね。

まったく同じ意見です。野村は確かに目に見える高級感の演出が上手です。
面材の高級感や品のよさはさすが。
営業も熱心で、竣工までに意地でも売り切ろうとします。
でも、案外、コンクリが薄かったりするんですよ。
住友はその点、しっかりしてると思います。

売れ残りが多い話を聞いたんですが・・・

住友の物件、販売方法は良心的だと思います。
仮に4000万円の物件で2000万円、30年ローンを組んだとしても、
最初の10年間で元金はいくらも減らない。
多分500万円未満かな？
それを他のデベのように１０％も（この場合400万円）値引きされたら、
約7年分のローンが無駄になるようで正直言って面白くないです。
売れ残る、完売は、デベの方針で入居者には経済的にはあまり関係ないです。
割高かもしれないが値引きしない方針が徹底されていれば、信頼できるデベだと思う。
友人が同じ間取りの上層階が、大幅値引きの広告を見てショックだと言っていました。
値引せずに売れ残りが多い＝契約者には確かなブランドイメージ　だと思う。
売れ残りも、その原因が物件が悪いからではなく割高、高価格に感じるからなのでは？

99

100

>>91さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38214/
底地権者とは？（住友の物件でないのですが）

101さんへ
貸し宅地（借地）は、法令上地域によって若干の割合は異なりますが借地権割合というものがあります。
都心の住宅地の場合70％というの一般的です。
税務署の路線価図に詳細が記載されています。http://www.rosenka.nta.go.jp/
まとめると、
借地権者70％→借地人
底地権者30％→地主
ということになります。

実際の売買事例では、この割合になるとは限りませんが、相続税の土地の評価にはこの割合を使います。
つまり、自分の土地を持たない借地人でも、借地更地価格の70％の評価額で課税対象になります。
従って、地主は底地権割合の30％が相続税の対象となるのです。

マンション建設の地権者には、土地と建物を所有している住人の他に
家だけ所有する借地人や底地権だけ所有する地主がいます。
駅前の繁華街などでは、借家人（営業権？）も地権者に入る場合があるそうです。

都心はおかしな場所で、地主より、借地人のほうが所有権の割合が多いのです。
戦前は、庶民のほとんどが借家だったのでその名残でしょうか。

住友の同じシリーズでも、販売価格や地域によって、何種類かのグレードに分かれるそうです。