ヒューザーのマンション（その30）

コミュニティルームが大事なスペースだとして、
ここは、本来は、購入を考えている人、買った人などが集うコミュニティのはず。
しまじろうさんのお考えは立派だと思うが、そろそろほかでやられては如何かと思います。

私はしまじろうさんのご意見を拝聴するよりも、
弁護士の○戸さんから来た契約関連の話とかしたいです。

　しまじろうさんだけが書き込みを続けてらっしゃる状況で、反論があまりない
ようなので、住民擁護の立場から敢えて異論を述べてみます。

　現在の建築基準法では、多くの条文で「建築主は〜〜しなければならない。」
と定められていて、基本的に建築主が建築物に関する第一義的な責任を負う構造
になっています。また、建築基準法は、建築主は工事施工者と請負契約を結ぶの
とは別に、工事監理を行う建築士と契約を結んで工事を監視させるという、三権
分立的な構造を前提にしています。

　こうした法制度を前提とする限り、偽装の被害にあったホテル業者（＝建築主）
の自己責任が問われるのは当然です。実際、ホテル業者に対しては国の支援はあ
りません。また、分譲マンション・分譲住宅の購入者も、建築主と対等の立場で
売買契約を結ぶわけですから、建築主が法律に定められた責任を果たす能力のあ
る誠実な業者か否か見極めが必要でしょう。責任を各所に転嫁するような不誠実
な建築主を相手に契約を結んだという自己責任は免れることができません。

　……しかし、本当にそうでしょうか？（前置きが長くなってすみません。）

続く

　……しかし、本当にそうでしょうか？（前置きが長くなってすみません。）

　まず、建設業界は重層的下請け構造が存在する上、「丸投げ」「名義貸し」が
たびたびマスコミでも取り上げられるようなところであり、責任の所在は明確と
は言い難いものがあります。また、建築士は姉歯がそうだったように施工業者に
隷属することが多いようで、建築基準法が想定するような三権分立の一角を担う
ことのできる存在とはとても思えません。

　次に、分譲マンション・分譲住宅の購入者に対して、建築主と対等の立場で契
約を結ぶ能力を求めるのは無理があります。毎日夜遅くまで働いているサラリー
マンが、建物の構造や金物や耐力壁や建築主の信用力なんかを勉強できますか？
世間一般に「こういう知識を身に付けとけばいいよ」という常識が確立していれ
ばまだしもですが。また、購入者の大部分には、車や電化製品を買うことの延長
線上で、住宅という「耐久消費財を買っている」という認識しかないはずです。
実際に消費税が課税されることが何よりの証拠。車ならリコール制度、電化製品
ならPL法という手厚い消費者保護の仕組みがあるのに、同じ消費財たる住宅に
は民法上の瑕疵担保責任しかないのはおかしいのではないでしょうか。

　結局のところ、建築基準法等の法令と実態とが完全に乖離していて、建築基準
法が規範としての有効性を失っていると考えられます。このような状況において、
法令を字面だけで解釈しても無意味です。もともと民事裁判などでは法令だけで
はなく慣習法や実務も重要視されるところ。車や電化製品と同じく一般消費者保
護の観点から、被害の回復が図られるべきであり、マンション購入者を「自己責
任」といって責め立てるのは全くの筋違いだと考えられます。
建築基準法等が規範として機能していれば、その規範から逸脱する業者を我々消
費者は選別排除できます。敢えて規範から逸脱する業者を選択すれば、それは自
己責任です。しかし、建築基準法が規範として機能せず、建築主（＝デベ）のや
りたい放題が許されている状況下で、どうやって選別排除ができましょうか。

まだまだ続く

　そもそも、国会や行政がこうした法令と実態との乖離を放置していたことが最
大の問題です。（実際に立法不作為で国家賠償請求が認められるかどうかは分か
りませんが。）「時の法令」（2月28日号）で竹川弁護士が述べていますが、現
在の穴だらけの建築確認制度では、欠陥住宅訴訟で被害者側の立証を困難にして
いるだけで何の役にも立たないのです。実態に即した有効な行政手法を法令に反
映することを検討する必要があるはずです。

　また、建設業界は大手ゼネコン・ハウスメーカーから一人親方の工務店まで
ピンキリの業者が跋扈しているのに、その上、一口に住宅を買うといってもマン
ションと一戸建て、分譲と注文、様々なパターンが存在するのに、建築基準法
一本の法律で業界を規律できると考えるほうがおかしいのです。

　ここはひとつ、住宅を購入する際の契約に当該住宅が満たすべき性能（例えば
耐震強度、気密性能、部材収縮により将来生じうる誤差など）に係る条項を盛り
込むことを法律上義務付け、１０年保障期間中にこの性能を満たさない事態が発
生したら欠陥住宅であることが推定されるように法律を仕組むことができないで
しょうか。欠陥住宅であることの挙証責任を購入者側からデベ側へ転換させるだ
けでも、業界に対する牽制効果は大きいと思うのですが。

　我々消費者にとって、ヒューザーマンション購入者の自己責任を追及しても何
の得にもなりません。むしろ業界を利するだけであり状況は悪化します。もっと
消費者保護の観点から声を挙げてもいいのではありませんか？

　……とまあ、自分でも完全に信じているわけでもないことを長々と書き連ねて
みましたが（あくまでも知的思考実験ということで）、皆さんはどう思いますか？

「眠れない」さん。
おっしゃる通り、現在の建築基準法や「三権分立的な構造？？？」で全く瑕疵の存在しない建築物を建てる事は、現実的に不可能だと思います。

>国会や行政がこうした法令と実態との乖離を放置していたことが最大の問題です。
私も、問題が有ると思いますが、では「眠れない」さんは、現在の建築基準法以外の方法で「全く瑕疵の存在しない建築物を建てる」方法が有ると思いますか？
もしかしたら、完璧に瑕疵を無くす方法は無いのではないでしょうか？
そうすると、制度の問題というより、制度が作れない事が問題だと私は思いますが。

それと、実態との乖離している現状は、過去の「欠陥住宅」や「リホーム詐欺」などのたび重なる報道を見ても、すでに誰でも理解している事だと私は思っていましたが・・・ご存知ありませんでしたか？

さらに言えば、その実態との乖離を放置していたのは、時の政治を選択している国民だとも言えますが？
自分が被害者になって初めて、国会や行政を批判しても始まりません。それが民主主義なのでは？
せめて事件以後は、問題を放置しないようにがんばって政治選択をするとしても、過去に国民が問題を放置していた責任を、国会や行政に取れといっても困りますよね。
「時の政治を選択している」という社会参加における市民としての義務や責任を棚に上げて、都合よく権力やリーダーの責任を声高に問う大衆的な感覚は、かなり呆れてしまいますが・・・


しまじろう

>毎日夜遅くまで働いているサラリー
>マンが、建物の構造や金物や耐力壁や建築主の信用力なんかを勉強できますか？
これは、いけませんね。
高い買い物なので、瑕疵問題に関わらず、十分に検討する時間を持って、より多くの情報を得て下さい。
いくら忙しくても、十分に検討せずに購入するのは大変危険です。
忙しさを理由に、納得しきれていない住宅を購入するようなリスクは避けるべきです。
そして、あとで時間に余裕が出来た時に、じっくりと建築主の信用力も検討して下さい。
信用力の検討は少なくとも最低限必要な事ですし、それほど難しくありません。

>住宅を購入する際の契約に当該住宅が満たすべき性能（例えば
>耐震強度、気密性能、部材収縮により将来生じうる誤差など）に係る条項を盛り
>込むことを法律上義務付け、１０年保障期間中にこの性能を満たさない事態が発
>生したら欠陥住宅であることが推定されるように法律を仕組むことができないで
>しょうか。
上記のご提案は、現状すでに有る「瑕疵担保保証」の枠内かと思われますが、違ったら教えて下さい？
また、上記のご提案で本当に姉歯氏の「構造計算書の偽装」問題を解決する手段と成りえるのでしょうか？
私が思うところ、どのような制度をもうけても、建築物が個人や法人の資産となる現在の資本主義社会において、完璧に完成された建物を生み出す法体系を作る事など思い当たりません。
どなたがご立派な学者先生が「これなら絶対に瑕疵を防げる」という制度を編み出してくれるといいですね。
それまで、住宅の瑕疵問題に不安な人は、購入を避けるべきです。
さいわいな事に、消費者は「購入しない」という選択肢を持っています。無理してリスクを負わないで下さい。
>車や電化製品と同じく一般消費者保
>護の観点から、被害の回復が図られるべきであり、マンション購入者を「自己責
>任」といって責め立てるのは全くの筋違いだと考えられます
PL法（製造物責任法）やリコール制度の事でしょうか？
いづれも、作り手が保証する制度なので、ヒューザーが瑕疵責任を取る事とそれほど違いは感じられせんが？
さりとて、ヒューザーが潰れたら、みんなの税金でカバーするなんて理屈も、筋が通りませんしね。
さて、困りましたね。


しまじろう

ありゃ、また誤字です。

×どなたがご立派な学者先生が・・・・
↓
○どなたかご立派な学者先生が・・・・


すみませんでした。
しまじろ

>>186
サラリーマンが、不動産業者の耳に心地よい話だけを鵜呑みにしてなんら勉強せずに人生で最大の買い物をしてしまうことにも大きな問題があると思います。
消費者が無知である事を正当化してはいけません。

むしろ、ほとんどすべての人が人生において一度は家を買う、そしてもほとんどすべての人がそれが人生における最大の買い物であり、
ほとんどすべての人が買ってもせいぜい3軒程度、という住宅購入の現実を考えたとき、
義務教育もしくは高校の教育で、不動産購入、建築建設の基礎知識についてなんら勉強させないのこそおかしい。
なおかつ社会に出て、勉強したくてもそういう機会がまずない。
国民がもっと不動産売買、建築構造について勉強できる場を設け、だめな業者、見え透いた嘘を言う業者こそ消費者が賢くなることによって淘汰されるべきである。


>>187
ついでに、一戸建てを含めたすべての不適切な住居、欠陥住宅に国の税金をつぎ込むのなら誰も文句は言わない。
天文学的金額になり財政的に出来るわけがないが。

どこにでもあるような欠陥住宅問題なのにごく一部に100億円を超える税金をつぎ込むことが問題なのだ。

>>191
個人の勉強には限界がある。（商品で言えば説明書レベルくらいだと思うよ）
本業（仕事＆家庭）を疎かに出来ない分プロ（デベ＆設計施工者）に頼むのは道理にかなってると思
うぞ。
そりゃ、ある程度（かじる程度）の勉強してたほうがしてないよりはマシとは思うが、どうせ建築中
のマンション
とかに入ってチェックとかやらせてくれないんだから半分以上はお任せになってしまう。
（頼んだら案の定だめだったし、まぁだめだろうなとも思ってだめもとで頼んだんだけど）
そういう意味では本来無駄な事をやるべきかどうかは疑問だ。
プロなんだからちゃんと作れ！

>個人の勉強には限界がある。（商品で言えば説明書レベルくらいだと思うよ）
それは、車や家電製品だって同じ事。
中を分解して、ICの中身を解析するの？
いかがわしい外国製のビデオやテレビが壊れて泣き寝入りしているのと同じ。
ヒューザーの信用力なんて普通に考えてわかるよ。
そもそもヒューザーの情報が少ないってだけで信用の足りないメーカー。
大手は資産状況や評判などの情報がたくさんあるから、それだけ透明性もある。

個人の勉強には限界がある人は、その分高い金を出して、大手の安心メーカーを買えばいい。

「十分検討する時間がありません」
「勉強しません」
「お金も出せません」
「できるだけ経済設計で」

わがまま言いたい放題。

>>192
では、勉強していい家を建てた奴は本業をおろそかにしているとでも言うのかね?

どこまで勉強できるかは人それぞれではあるが、
少なくとも、
歌舞伎町の道端で怪しい＊＊＊まがいの男が1カラットのダイヤを100万円で売っていたら、
怪しいと思うくらいの勉強はしてくれ。

>>193
一言いっておきますが私はヒューザーの物件の購入者ではない（言われて無いけどとりあえず）

確かに私も勉強不足だがこれでもちょっとは調べてみた結果の結論なんだがね。
やっぱ無理っすよ、もし自分が物件検討するにあたってこんな事態まで予測できたかと考えると。

今回の件は素人が勉強して本当にわかるんですかね？
構造計算書と構造仕様書をつき合わせて確認するような事をはたしていままで何人確認したやら。
しかもそれの妥当性を判断して仕様がおかしいと判断する事が素人に出来るかどうか。。。
経験が無ければ厳しいと思うがどうでしょう？
限界耐力計算の場合は特に難しいかと。
（私は友人に相談しながら別の物件で同じような事をしようとしたがどこが妥当かの判断が
　つかめませんでした。
　構造計算の計算値は出ててもそれが正しい値かどうかも疑うと私には無理です。）

ヒューザーには関係ないかもしれないけど免震構造や制震構造が出てきている状態でそれを考慮して
の上物計算の妥当性なんてさらに難しいと思います。

ということで私は出来ないと判断しました。
なのでそれなりの物を作ってもらわなければ困るのでは？
ちなみに、これはどのデベでも可能性としてはあると認識しています。
大手の方がもっとうまいとは思いますけどね。

>>195
頼むからマンションの話にしてくれ。
家は別物だ。

歌舞伎町云々は世の中の勉強が必要と言うことでは同意します。

>>192
べつに偽装発覚以前にも欠陥マンションの問題は有ったわけで、
それらのリスクを負いたくないのであれば、マンション購入には不向きだね。

誰だって、多かれ少なかれリスクがある事は承知で買っているよ。
昔から瑕疵が絶対無いなんて保証は無かったんだから。

欠陥マンションの話は偽装問題以前の話だよ。

今日の「揺れるマンション」のブログ。
瑕疵担保保険に入っているからといって、デタラメな物件でも、安易に購入に踏み切れるような仕組みであっ
てはなりません。優良な物件でないと、売れないと言う仕組みにしなくてはならないと思います。
って、デタラメな物件を買ってるのは、自分なのに。
ヒューザーのようなデタラメなマンションを買う人がいるから、デタラメマンションが淘汰されないのに。
やはりヒューザーマンションを買う人は、考え方が世間一般と違うのか。

>>198
じゃ、悪デベは減らないと言うことですな。。。
仰るように完璧が保障されない以上勉強するのもしないのも五十歩百歩のような気がする。
勉強するだけ時間の損だと言う結論に達しましたが。。