重要事項説明書の交付について

重要事項説明書は後日必要になります。
ダメな管理会社を変更したい時には貴重な証拠になります。
過去の重説書と内容の変更が無いか確認をしましょう。

Ｇ社の場合「交付された管理委託契約書と重要事項説明書のいずれか新しい方を優先する。」と重要事項説明書に書いてあるんですよ。しかも管理委託契約書より重要事項説明書の方が複雑に書いてあるし。

＞Ｇ社の場合「交付された管理委託契約書と重要事項説明書のいずれか新しい方を優先する。」と重要事項説明書に書いてあるんですよ。しかも管理委託契約書より重要事項説明書の方が複雑に書いてあるし。

このような事を真に受ける無知の情けなさ！

Ｇ 社とは合人社計画研究所のことですかー？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（重要事項の説明等）
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

管理委託契約書が、いつの間にか書き換えられる事もあるでしょうね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞管理委託契約書が、いつの間にか書き換えられる事もあるでしょうね。
オリジナルは理事長保管ですけどね。何も知らないのね。

貴方は原理主義者だから、ちゃんとしてるでしょうけどね。
理事長が保管してない管理組合だってあるでしょ。
だから書きかえられるケースだってあるでしょうよ。
ないと言い張れるのは、オリジナルは理事長保管だから？
でも、理事長が保管してない管理組合だってあるでしょ。
だから書きかえられるケースだってあるでしょうよ。
ないと言い張れるのは、オリジナルは理事長保管だから？

管理委託契約者が書き換えられていたとしたら、当然管理会社も保存する義務がありますね。
当然契約者の変更は総会の決議事項ですから、理事長の勝手にならないので、記録があるはずです。

>88
>２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとすると>きは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交　>付しなければならない。

委託契約の内容が従前と同じであっても、事前に書面を提出し、説明をしなければならないと改正されたのではないの？

管理委託契約書が書き換えられたり、当初からの、管理委託契約書の保管、紛失等を管理会社が、
怠っているとしたら（財）マンション管理センターに問い合わせてください。

>>88
今年改正になったんじゃなかったのかな。
従前の契約と同一であっても全員に書面を交付し、説明会を実施しなければならなくなったというのが。

93さんの意見が正しいようですね。

皆様のマンションでは管理委託契約の更新を、毎年総会で諮っておられますか？
契約期間が示されていない場合は１年間での更新となるでしょう。

1 処分年月日
平成23年 2月10日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
(1)商号または名称
株式会社オンテック
(2)主たる事務所の所在地
愛知県小牧市大字西之島字烏海道 57-1
(3)代表者氏名
酒井 明俊
(4)登録番号
国土交通大臣(2)第052111号
3 処分の内容 ○指示処分 1 今回、違反行為を行っていたことを真摯に受け止め、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。
(1)今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容について、全役員及びマンション管理業の全従事者に速やかに周知徹底すること。
(2)今回の違反行為が発生した原因を究明し、今後違反行為が発生しないよう対策を講じること。
(3)法の規定の遵守を徹底するため、社員に対する継続的な研修・教育の計画を作成し、これを実施すること。
(4)業務運営方法について定期的に調査点検を行い、業務管理体制の整備、強化に努めること。
2 1について講じた措置(1以外に講じた措置がある場合にはそれを含む。)を、この指示の日から1か月以内に文書をもって報告するとともに、その後1年間四半期ごとに当該措置の実施状況を報告すること。
4 処分理由
1 株式会社オンテックは、複数の管理組合と従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときに、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員及び当該管理者等に対し、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
このことは法第72条第2項及び第3項に違反する。
2 同社は、複数の管理組合との間で、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を更新したときに、当該管理組合の管理者等に対し、契約の成立時の書面を交付しなかった。
このことは法第73条第1項に違反する。
3 同社は、複数の管理組合について委託を受けて管理する修繕積立金等管理組合の財産を、管理組合ごとに分けられた同社名義の口座により保管し、分別管理を 行っていなかった。
このことは法第76条に違反する。
4 同社は、複数の管理組合から管理業務を受託していたところ、管理事務報告書の交付を行っていなかった。
このことは法第77条、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第88条に違反する。

http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/pdf/re_mankan2011021701.p...

少なくとも整備局に届けでれば、業務停止処分はされるでしょう。
重説については、変更がなくても、組合員全員に書面を配布しなければ
なりませんので。

「重要事項を記載した書面を交付しなかった」
これの立証を国土交通省は、管理組合側に求めてるんだよね。
管理会社が配った！と言えばそれでおわり。
（配った後、何者かによってポストから抜かれた、とかいいたいんでしょう）
存在してないことの立証は不可能なんだけどね。

>少なくとも整備局に届けでれば、業務停止処分はされるでしょう。
実例を出しているのに未だそんな事を言うとはね。

重説は整備局に提出しなければならないんだけど、
その重説には理事長の署名がいるんだよ。

総会の場で、管理委託契約は承認されていますか？

●承認されたときの議決権行使書は、偽造されていないと思われているんですか？

>重説は整備局に提出しなければならないんだけど、 その重説には理事長の署名がいるんだよ。

ウソは書かない事。

＞管理委託契約の締結は、管理組合にとって最重要課題ですね！

●マンションの諸問題は、管理契約から、始まると言っても過言では無いですね！

＞管理委託契約の締結は、規約に沿って、総会で議案にされていますか？

●その総会に管理会社の出席は不用であるとの、認識をお持ちですか？

＞議決権行使書の偽造（管理会社の都合で賛成票を水増しされたり、その反対もあります）に、
＞注意を払われておられますか？　偽造されたら苦労も水の泡となりますよ！

＞管理委託契約の締結は、管理組合にとって最重要課題ですね！
当然。
＞●マンションの諸問題は、管理契約から、始まると言っても過言では無いですね！
管理を委託するのだから当然。
＞管理委託契約の締結は、規約に沿って、総会で議案にされていますか？
当たり前の事。
＞●その総会に管理会社の出席は不用であるとの、認識をお持ちですか？
傍聴を求めて来た場合は議長として許可することは問題ない。
この種の議案で考えられることは二つのケースがある。
一つは理事会が既に総会で議決された管理委託契約書に基づき管理会社の公募を行いその中の数社から一つを選択する選択決議の場合といま一つは、既に契約している管理会社との総会提出の管理委託契約書（改訂案）は、理事会が管理会社と事前に折衝を行い総会の承認議決の条件付きで成案されたものを議決する場合である。双方とも管理会社は総会の結果に関心をもつので傍聴を求める場合が多い。
＞議決権行使書の偽造（管理会社の都合で賛成票を水増しされたり、その反対もあります）に、注意を払われておられますか？　偽造されたら苦労も水の泡となりますよ！
議決権行使書は委任状を含め総会を招集した理事長宛に提出されるもので、それの開封は理事会開催の上行うので偽造などと幼稚なことは起こる筈が無い。

　　●議決権行使書の偽造にはくれぐれも注意してください。
　コピーを忘れずに取ってくださいね。

重要事項説明書を総会資料に入れたが、最後の契約年月日以下全部が抜けていた。総会前の理事会で一切説明なし。総会議案にはなく、総会開催前、高齢な管理業務主任者が免許証を掲げて重説を説明を始めた。契約年月日の無いまま、総会議案にもないまま。こんな会社が許されるのか、ホントウに不思議なことです。

（重要事項の説明等）
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

No.111様　重要説明事項についての法律を教えていただきありがとうございました。
　　　　長年、管理会社は契約内のことでもなるべくしないようにしてきたのです。
　　　　法人化された段階で電話名義人変更すべきを放置したままです。
　　　　これ以外にも職務怠慢は多々あり、長い間の結果、やっとわかった不作為悪事もあります。
　　　　もう諦めて、黙っている以外ないようです。
　　　　考え実行しようとする少数者が疲労困憊です、会社や悪人の思うツボになりつつあります。

＞考え実行しようとする少数者が疲労困憊です、会社や悪人の思うツボになりつつあります。

落胆せずに自分らの共有財産は自分らで守るつもりでやれば管理会社ごときに気を使う必要はありません。
管理会社には会計の担当部署くらいに思って、日頃の維持管理は管理会社を当てにしないで自分らで実行することが必要です。

管理会社との契約更新の前には、重要事項の説明もしくは、
文書が全員に配布されていますか？

うちはされてるけど。

重説って毎年配布するものなの？
それも全員に。

契約期間が１年であれば毎年重説配布
同一内容であれば説明の義務はない。

契約内容が同じなら、書類は全員には交付しなくていいんですか？

契約内容が同じの場合は、説明会はしなくていいのですが、
書類は全員に交付しなければなりません。

（重要事項の説明等）
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

重要事項は配布されているでしょうが、収支報告書については、毎月
報告がされてますか？
管理者つまり、理事長に毎月交付するのが義務づけられていますけど。

収支報告書を毎月交付してない管理会社が多く、
摘発をうけましたね。

収支報告書、まだ毎月交付していない管理会社あるんですか？
地方整備局に電話してください。

No.121 さんへ、

管理者への毎月交付義務につきまして、根拠となる条文を教えてください。

（管理事務の報告）
第七十七条 　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。

「定期に」とはあるが、「毎月」とは決められていない。

>>124
>管理者への毎月交付義務につきまして、根拠となる条文を教えてください。

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
（財産の分別管理）
第八十七条
５ 　マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲覧させなければならない。

区分所有法において専有部分とされているところを、
規約によって規約共用部分としました。ところが、総会の案に、
重説と委託契約書の管理対象部分に明記されないままに、
総会の単純決議で決議されました。過去の議案を調べましたが、
同様の結果です。管理会社の責任を問えますか。？

>重説と委託契約書の管理対象部分に明記されないままに、

重説はどうでも良いが、委託契約書は管理会社と組合が同意する必要があるのに、明記されないままに総会まで通ったとなると理事長始め全組合員の常識を疑います。

No.126さんへ

No.124です。

とても参考になりました。

それで、話題は変わりますが、現金出納状況に関する一次ソース、すなわち、通帳の、もしくは徴収代行会社からの報告書のコピーを議案書に添付する、というのはポピュラーでしょうか？

また、法規的な義務はないでしょうか？

すみません、No.129です。

「No.126さんへ」と書きましたが、回答いただくのは、どなたでも結構です。

＞通帳のコピーを議案書に添付する、というのはポピュラーでしょうか？
聞いたことありません。
ページ数が増えて、経費がかさむだけです。
あなたが役員なら、理事会決議でコピーの提出を求めればよいと思います。
役員でないなら、役員に頼んで取り寄せてもらいましょう。

法的な義務はありません。
理事長に決算書類一式を提出します。
そこに通帳コピーをつける会社が多いと思います。