専用使用部分の用途制限の規制を理事会が一方的に提案

＞No.20 さん
そうですね。そういう面はたしかにありますね。うーむ。

＞No.21 さん
＞アルコーブやポーチも同様にひどい状況なら、それこそまた後から規約の中で
＞禁止事項に盛り込めば良い、って思うんだけど。

ええとですね、取り締まったのがなぜか室外機置場だけだったために、
周りをチェックしましたら、モノが「室外機置場」から「アルコーブ」に移動しただけ、
というのが　現状です。
アルコーブに入りきらないサイズのものだけが消えました(^^;


いいのか、それで・・。　なんかヘン。

＞No.22 さん
すみません。ほんと、文章ヘタで（T_T)

でもみなさんのご意見はとても参考になります。ありがたいと思います。
総会ではいろいろ発言するつもりですけれど、
そのときに　ここでいただいたご意見はものすごく参考になります。
感謝しています。

で、「監事」はおります。
おりますが、これが査察に立ち会った防火管理者その人だったりします。

そもそも論で恐縮ですが、スレ主のマンションは規約でアルコーブの専用使用権を設定しているという前提は間違いないですね。
その上で、その用法についての規定が曖昧なため、今回規約改正が提案されているということで間違いないですね。

＞規約改正に従来の理事会はきちんと住民の意見を聞き、アンケートと実施して結果を公開したのちに、議案策定して、総会で議決をとるという手続きをしてまいりましたが、現行の理事会はそういう手続きをすべて行わなかった、ということを問題にしています。（>>06）
とのことですが、結論から言えば、事前に説明会やアンケートを行うかどうかは理事会の任意であって、いきなり総会に上程することに法的問題は何もないはず。従来の理事会のとったプロセス（事前アンケート等）を経ないと総会に規約改正案を上程することができないとする規定がありますか？
既に何人かが言われているように、総会で議論を尽くせばよいのです。そこで意見集約が不十分なら可決されないでしょうし（その場合には改めてアンケート等を行うこととなる）、可決されるならいきなり総会でも十分コンセンサスが得られたと言うことです。

＞No.03さん　No.04さん
現在、「バルコニーや室外機置場には構築物、構造物の設置は禁止」とあります。
室外機置場に関する条項は他に有りません。
また共用部の使い方を規程する総則では、いくつか条文があり、たとえば

（１）自転車やベビーカーや荷物を置いてはだめ　→　「共有の敷地内及び共用廊下、階段、踊り場等の建物共用部分」
（２）貼紙などをしちゃダメ。→　「共有部分」
（３）ラクガキしたり遊んじゃだめ。→　「共用廊下、階段、エレベータなど」

といった内容でした。

各条文では、わざわざ細かく表現を変えてあったので
潔癖派は　（１）についても共用部は全部、と読めるし、容認派は、（１）は別表の専用使用部分を含まない　と読めるんだと思います。

この解釈はどちらにも一理あるようです。

この点は総会で質問するつもりです。

＞No.07さん
マンションが特定されるような部分を書きたくないので一部変えますが

================
●●消防本部による消防査察により、共用廊下の（ここに物品羅列）の放置が指摘された
共用廊下は避難通路となるため、安全に非難できる状態を維持しておくことが必要。
至急撤去せよ。
本件は『防火管理制度」による法的措置により対応。
防火管理が不十分な場合は 管理組合が刑事責任を問われる事例もあるから…(以下略）
================
というものです。
うちのフロアは全員なんらかのものを置いていた階だったので、こういわれてとりあえず撤去はしました。

＞No.08さん
趣旨よくわかりました。ありがとうございます。

なお、理事報酬は出ています。
ただ議案として可決されない筈だ、についてはそう願いたいけれども、
「議案も読まずに委任」が多い場合もあります。この辺はジレンマです。
事前にアンケートや説明会があると、すくなくともどんなことを総会で決めようとしているかは周知徹底でき、少なくとも総会への出席率は高まると思います。

＞No.10 さん
ご指摘ありがとうございます。参考になります。

＞No.11 さん
ひとつの立場を説明する、とてもわかりやすい論点の整理の仕方です。
提示してくださって感謝します。
参考にさせていただきます。

＞No.12 さん
そうですね。悪意というわけではないですね。
マンション全体の利益　という視点で考えますと、
むしろ、今後　暴走理事が出現してもそれを監視する「しかけ」のない現規約の不備について、改善提案していきたいと思います。

他マンションの理事さんに伺ったのですが、
規約改正時には　必ず理事以外の住民から公募した諮問委員会を設立して
すべての議事を公開しながら議案を策定し、
意見聴取会とアンケートは必ず実施したうえで総会で議決することになっているそうです。
これは、あとから　理事会の独断で決めたとつっこまれないようにするための防御策だそうです。

とてもいいと思うので、こういった方策を提案していきたいと思っています。

＞No.13、14さん
はい。その通りです。
なのでもっと注目度を高めて総会出席者を増やしたいですね。
アンケートなどがあれば関心が高まったと思います。
どうもあまり注目されたくないように見えるけど・・
(別にどちら側に改正して欲しい、という強い主張があるわけではないです。
　多数が賛成してくるなら　少しは置けたほうが便利、という程度で
　ごり押しするつもりは毛頭ありません。）

＞No.15
なるほど。そういう見方もありますね。

＞No.16
そういうケースもあるけれど、そうでないケースも残念ながら見聞します。
マンモス団地になるほど管理組合への関心が薄れるためではないかと。


＞No.17さん

特別決議ではないようです。

総会がちゃんと機能すれば問題ないのですが…
議案も読まずに欠席・議長委任　の方が多くて　総会が機能していないマンション、というのをよく話しに聞くので　総会だけあればよし、とするのも　不十分な気はしています。

そういう問題点は総会では提案するべき、ということですよね。
もっともです。

＞No.18さん
たしかに、そういう視点もありますね。
ただ最後の４行については　「そういう意見もあります」　という点では
いろんな意見のうちのひとつ、だと思います。皆様、いろいろなご意見をありがとうございます。

>>まあ　ツメがあまく、いいかげんという印象は受けましたよ。

つめがあまいなら、来年さらに、追加修正を加えればいいだけである。
あなたの全否定では、現状維持を進めるだけである。
あなたのマンションの全体利益に反する行為であるから、無視されて当然。
自分が理事会でも同じような対応をするだろう。

全てのレスに対し、逆ギレせずしっかり相手しているところは評価できる。
昨今多い「立てっ放しスレ」の主に比べたら、なかなか骨のあるスレ主じゃないか。
正直、問題視しているポイントはそれほど大した問題では無いような気がする。
行間から読み取れそうで読み取れない、その「理事会」がまとっている雰囲気が
本当にどこかおかしなところのあるものなのだとしたら、区分所有者として
きちんと指摘して、その姿勢を糾して欲しいものだな。
実際、「管理組合役員」という立場を履き違えている連中はいるからねぇ。

素朴な疑問なのだけど、理事会への委任状を出す世帯って何割位なのですかね。

更にその委任状を出した世帯のうち議案をきちんと読んでいる世帯ってどの程度いるのでしょうか。


結局、住民の意識の高さの問題なので何の解決ももたらさないですけど、理事会が決めました、投票をお願いします、委任状を含めて過半数を越えたので可決します、では理事会の言う「マンション全体の利益」を住民が本当に納得したのかはわからないですよねぇ。

アンケートを取るというのは、少くとも色んな意見を知る上で貴重な機会だと思います。もちろん、アンケートに反応しない住民も多数いるでしょうけど。

スレ主さんは理事会に質問を出しているのに、それに関しては返事がなかったのですよね。
理事会は「ひとりのクレーマーのために説明する必要などない」ということだったのでしょうかね。
消防署の査察官が室外機置き場に関して指摘した事実はないのに、理事会がそこを含めて来たのには No.20 さんの言われるような考えがあったのかもしれませんが、それならそれでそのように説明すれば済むだけの話のように思えます。

私は以前、全戸数５０戸ほどの小さいマンションに住んでいたので大きなマンションについてはわかりませんけど、この件のような理事会の対応は普通なのですか？

>No.24 万年理事さん
はい。まとめていただいて恐縮ですが、そういう前提で合っていると思います。

また確かに事前にアンケートしたり住民説明会を行うのは、そう規程されていない以上　理事会の義務ではありませんね。
単なる一住民の希望です。
というのは過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。

ここは管理組合側のご意見に近い立場の方が主流と思われますので、大変参考になります。
なるほど、そういう風に考えて運営されているわけだな、とわかりますので、総会で質問を行う際に気をつけるべきポイントが見えてきます。

自分たちが総会で相手にしなくてはいけない側の論理をきちんと理解した上で、こちらの意見のポイントをどこに持っていけば立場や意見の異なる方々にちゃんと話を聞いていただけるかを考えたいと思います。

>No.26さん

「来年さらに、追加修正を加えればいいだけである」
というのは　確かにそうですね。
そうなったら頑張ります。

>No.27 さん
ありがとうございます。
もっと皆様のご意見は伺いたいと思っております。

>No.28 さん

私もぜひ知りたいです。
皆様、ご感想をお願いいたします。

>>27
＞全てのレスに対し、逆ギレせずしっかり相手しているところは評価できる。
そうですね。批判的なレスにも丁重、丁寧に対応しており立派なものです。スレ主のような方には、いずれ理事として組合の運営に参画していただきたいですね。

>>29
＞そういう前提で合っていると思います
規約改正の話なので、「思います」ではなくて、現行の規約にどのように規定されているのか、それをどのように改正する案なのか、一言一句を正確に把握してください。思い違いがあったら総会で恥をかくことになりますよ。
>>25に「別表の専用使用部分」とありますが、仮にその中にアルコーブがないのであれば、アルコーブは共用廊下の一部に過ぎません。その場合、私物を室外機置場からアルコーブに移したところで規約違反が解消されるわけではないので、室外機置場に関する細則を定めるだけでは不十分です。
室外機置場については、「バルコニーや室外機置場には構築物、構造物の設置は禁止」の他には条項がないとのことですが、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従
って使用しなければならない。」という条文がありませんか？

＞過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。
なるほど。代々の理事会がそのようにしており慣習として根付いていたというのであれば、そのようなプロセスを経ることが当然のことであるとスレ主が考えるのも理解出来ます。
規約改正等の重要議案は、いきなり総会ではなく予めパブコメ（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案してはいかがですか？

>No.30 万年理事さん
レスありがとうございます。
「別表の専用使用部分」ですが、具体的には

（１）バルコニー、ポーチ、アルコーブ、テラス、室外機置場、窓枠、窓ガラス、出窓、メーターボックス、面格子、網戸、玄関扉等
（２）専用庭、ルーフバルコニー
（３）専用庭内のパーゴラ

とあります。（１）は無料で（２）（３）は有料です。
管理責任については（１）（２）が区分所有者で、
（３）は管理組合です。

なお、アルコーブについての細則は見当たりません。

「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
『バルコニー等（※）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任と負担においてこれを行わなければならない。』という管理責任の所在についてのみと記憶しておりますが、再度、精査してみますのでお時間をいただきたく思います。

パブコメ　という言葉は知りませんでした。
『（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案』はまさに意を得たりです。
ありがとうございます。

あとはどのような論旨の流れでそういった提案をしていくのが、区分所有者の三度を得やすいかを考えねばなりませんね。

引き続きアドバイスをいただければ幸いです。


＞No.31 さん

大変ありがたいコメントです。
そうですね。悪意、ととらえるのは考えすぎなのでしょうね。
悪意ではないだろうが性急すぎることで、結果として本当に今問題となっている点と、その最も有効な解決策の協議が理事会内だけにとどまってしまい、幅広い視点や意見の取り込みに失敗している、という印象がしてきました。

『バルコニー等（※）　の(※）の注釈を忘れました。

『以下　専用使用部分をこのように呼ぶ』ということです。

大変失礼しました。投稿方法を間違え、名前の欄が変になってしまいました。
No32,33はスレ主です。お恥ずかしい。

（ついでですが　No.32の三度→賛同です・・）

>>32
別表の確認ありがとうございました。室外機置場のほか、アルコーブ、ポーチもありますね。

＞「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
「通常の使用」ではなく「通常の用法」です。
しかし、専用使用部分についての用法を特に定めた細則はないようですね。

今一度過去スレ読み直して、スレ主の主張はだいたいわかりました。論点は次の３つですね。
■１点目は、提案までのプロセス（事前の意見聴取等を行わずいきなり総会上程）
■２点目は、室外機置場とアルコーブは広さの違いだけで構造上一緒であるにもかかわらず、室外機置場のみを規制しようとする議案であること
■３点目は、消防署の指導を理由としていることに不合理な点があること
それぞれ分けてポイントを明確に整理してくれていれば、批判的なレスはもう少し少なくて済んだのではないかと思うのですが。

■１点目については、もういいですね。
■２点目について
>>01には、
＞室外機置場に三輪車、ベビーカーぐらいしか置かせない規約改正を提案されています。
とありますが、>>30に書いた「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、おかしな規約改正（室外機以外に三輪車等も置けるように緩和？）になりますね。
他方、アルコーブやポーチの用法というのは不明瞭で、一切何も置いてはいけないのか、傘立て・マット・ベビーカー程度は許容されるのか、しばしば問題になります。だから細則を定める必要があります。アルコーブやポーチの方こそ細則が必要なのです。
また、室外機置場が事実上アルコーブに室外機を置くようになっているだけであり両者に本質的な差異がないという場合に、室外機置場だけ用法が限定される（されている）のは不合理であるというスレ主の主張は理解出来ます。
議案に以上のような不備、不合理があるのであれば、それはしっかり指摘して継続審議（あるいは一度廃案）とすることを求めるべきでしょう。
■３点目について
仮に室外機置場が（専用使用者の）通路ともなっているのであれば、消防署の指導は十分理由になり得ます。これに言及するのであれば、「室外機置場に置かれた私物が避難の妨げになるのであれば、アルコーブやポーチに置かれた私物はさらに問題ではないのか」でしょう。２点目と同様、室外機置場だけを規制する不合理がポイントではないでしょうか。

>>スレ主さんへ
スレ主が苛立つ部分の１部は理解できる。
理事会内の活動（総会議案の検討状況含む）が不足しているのと、既得者も含めて影響大きい議案については、組合員の理解を求めるアクションが不足していたのだと思う。
でも、それはそうなる理由もあり、理事会も思うようにできない理由もある。
理事会側でももっと個人的な時間や労力をさけられるなら、より理解得られるステップをとりたかったのだと推測する。
それらの理由は、スレ主が理事になって初めてわかる部分だろう。
そもそも、今回の議決の前にルールを無視した事象があり、それらが組合員側の自浄機能では改善されない気風なので、より明確なルール（使用細則）が必要になったのはスレ主も否定しないだろう。
マンション全体が正しくあるためには、今回の理事会の言動は必要なものだったと思う。
言動のあら捜しをするより、大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するか、一般組合員の中で草案する活動のほうが自分の住む環境の改善に繋がるはずだ。

それと「私物をみんなの共用部」に置く行為を不快に感じる多数の居住者がいることも、率直に認めるべきだと思う。
それらの人達もが納得するアイディアを出さないと・・・・集合住宅だから。

>No.35 万年理事さん

おはようございます。

ちなみに、うちのマンションの場合各所仕様はこのようになっています。
広さは図面が手元にある範囲内です。

・室外機置場：全戸にあり。最小1.83cm2〜2.6cm2程度
・アルコーブ：一部住戸。玄関前の引っ込み部分。形状は何パターンもあり、
　　　　　　　最小　1cm2〜最大4cm2程度
・ポーチ　　：一部住戸。柵と門戸がついており、最小4.5cm2〜最大12cm2
　　　　　　　★ちなみに最大タイプは全戸の1/5あり、その構造上
　　　　　　　　室外機置場もポーチ内に含んでいます。

考えようによっては室外機置場は全戸にあるが、他はある家とない家があるから、とりあえず室外機置場、とも解釈は可能です。しかし似た性質の箇所同士においては他の専用仕様部分との整合性を考えないわけにはいかず、ここは仕切りなおして総合的に使用規程を策定しなおす慎重さを理事会に求めたいところです。

また、ポーチがアルコーブがないに等しい家は室外機置場をちょっとした用途に使いたいでしょうし、ポーチがゆったりしてる家は室外機置場はどうでもいいでしょう。
また、全戸の1/5ぐらいある、室外機置場がポーチと一体化している住戸は今回の規制対象になっていないわけです。そういった点はどう解釈すべきなのか。

わずか10数名の理事の頭だけで短期で審議してまともな案を作れるほど
事態は単純ではない筈なのです。


なお、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規程を見つけました。細則の中です。
その次の条行に『専用使用部分」に関する規程』が続きます。

論点までまとめていただいて感謝いたします。
３つポイントについてはご指摘の通りです。

なお、2点目について、

＞敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければ
＞ならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外
＞機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、
＞おかしな規約改正

なるほど。そういう切り口はありますね。

３点目については、室外機置場は専用使用者の通路にはなりません。
逆にアルコーブは玄関から避難通路に至る場所です。
消防署担当者に図面と写真をお見せして確認したところ、やはりうちのマンションの構造では室外機置場は全く影響なし、といわれました。アルコーブもセットバックされているので避難通路ではないが、自分が避難するときに家から出られないような状況にさえなっていなければよいのではないか、とのことでした。

>No.36 元理事さん

レスありがとうございます。
苛立つ理由はご指摘の通りです。

理事の大変さも理解できます。
ただ少々急ぎすぎて乱暴な進め方をしてしまった、ということでしょう。

大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するべき、という点には全面的に同意します。
一般組合員の中で草案することを是非やりたいと今回思ったときに、さて、どうやったらそれが実現できるのか、という方法論のところで立ち往生しました。
複棟タイプのマンモスマンションであること、
理事会と住民は双方向のチャネルを持たないこと。
1/5の署名を集めようとすれば、ゲリラ戦術的にならざるをえないのではないか、という危惧。

その焦りから今回の苛立ちが出てしまいました。


実は昨日、自分の居住棟の半分ぐらいを巡回してみました。
警告騒ぎで相当物品が減った後とは思いますが、
ポーチ、アルコーブ、室外機置場の３つのどこかに置かれている物品はなにか、を見たかったのです。最も多いのは子供用の自転車でした。補助輪ありだけではなく、なしのものも多数、また一輪車、キックボード、子供用のそり、台車、ショッピングカート、生協の発泡スチロール箱を３，４個積み上げてあるもの、中には大人用の自転車も。

これを全て禁止するのが本当に最善なのか。
また、ベビーカーと三輪車と補助輪つき自転車だけを許可するのはどういう根拠か。
子供がいない家からみると、これらは目障りに感じているかもしれない。
子供のいる家だけを優遇するのか、と感じる人だっている。
根拠が一方的な利害に基づきすぎていると感じる。


そう、「利害」という側面も考慮するべきではないかと思います。
同じ名称でも、これだけサイズや条件の違う専用使用部分が混在しているのだから、もっと丁寧に検討しないでよいわけがない。


さて、どう提案したらよいか。


皆様のお知恵をまだまだお借りしたいところです。

批判はむしろ大歓迎であり、そういった批判にどう対処するかを「練習」するためにも合理的な批判、ご意見はいくらでもお聞かせ願いたいと思います。