専用使用部分の用途制限の規制を理事会が一方的に提案

入力ミスです。

協のＢＯＸ　→　生協の宅配ＢＯＸ

複棟型マンションなので、規約などが不詳ですが、
組合員の２０％がスレ主の考えに同意すれば、理事会は臨時総会の招集しなければならないはずです。

但し、私個人としては理事会の言動は正当であり、今のスレ主の説明に同意する組合員は限られているかと。
過去の議決事項もふくめ、組合員の大多数が賛同した結果ですから、決議された内容自体は尊重されるものでしょう。
それを無効または再議決にするには、スレ主の主張に多数の方が納得することが必要です。

＞まず法的なウソを根拠にしている点は問題です。
法的なウソと言われてる部分が見当たりません。
室外機置場もアルコーブも、そもそもの規約や細則に使用方法が明示されていると思いますので、最初から私物を置くことはできないと思いますが。

消防法と管理規約がごっちゃになっている感じがしますが

避難経路の確保と管理規約に則り共有部の私用が理事会として問題にしているのではないの？
一般的に、共有部にベビカーや三輪車を置く事は、規約違反ですよね？
勿論生協のBOXも！
それを正す為に、張り紙で注意喚起するのは至極当然の行為だと思います。
共有部の私用を明文化する為に、規約改正をする事じたい何ら問題ないと思います。

又今臨時総会になる前に、理事会では検討していたと思いますが
議事録等はご覧になりましたか？
理事会で議論もされずに、臨時総会はありえないと思いますが・・・

スレ主さんは、共有部に何を置いても構わないとお考えなのでしょうか？

法的ウソというのは
取り締まり活動の際と、関連する掲示、および　議案の提案理由のところに理事会が記載している、「消防署の査察で私物を撤去するように支持されたから」　という部分なんです。

これが「事実捏造」でした。

理事会に照会を要請したのがなされなかったため、
自分で消防署の当時の担当者に「理事会の言っているが消防署がそういったのが事実か」
と確認したところ、消防署は「理事会のいうような指摘事実はない」と否定しました。

これは　よくないことだと思います。

また規約改正に従来の理事会はきちんと住民の意見を聞き、アンケートと実施して結果を公開したのちに、議案策定して、総会で議決をとるという手続きをしてまいりましたが、現行の理事会はそういう手続きをすべて行わなかった、ということを問題にしています。

弁護士にも照会したところ、共用部分の専用使用部分に私物を置いていいとも、いけないとも、区分所有法では規定しておらず、現行規約条項のままで裁判を行ったとしても、規約に禁止の明記がない以上は例えば『専用使用部分に子供の自転車を置いた」からといって、それを違法とする根拠はないんです。

ですから、これは個々のマンションの住民が充分な説明や意見表示の機会を得たあとに総会に諮って３／４以上賛成すれば　どちらに転ぼうかいいのです。

問題は　その賛否の判断をさせるにあたっては、
あたかも消防署に言われてることだから、というような余計な（しかも虚偽の）権威付けをおこなうのがおかしいと　言っているのです。

何をおいてもよいと思っている、とかそういう問題ではなく。(別に思ってませんが）


もし共用部分だから物は何も置くべきでない、という考えで議案をつくるなら
中途半端なことはせず、ポーチ、アルコーブも含めて例外なしの規約にしたほうが
すっきりしてよいと思っています。

＞「消防署の査察で私物を撤去するように支持されたから」　という部分なんです。
この文は、全文を正確に示さないと、１文の部分的な抜粋ではアンフェアだと思うが？？

要するに、室外機置場に物を置いてる人があまりにも多く
再三の注意喚起にもかかわらず改められなかった・・・って状況だよね？
んで、理事会は貼紙などを使って厳しい態度に出たと。
基本的には何の問題も無い、むしろ理事会として在るべき機能を
発揮した話じゃないか、って思えるんだけどね。

スレ主さんが言うように、室外機置場については厳しい取締りがあるのに
同じ専用使用部であるポーチやアルコーブについては徹底されていないとか
理屈に苦しい部分があったとしても、その「取り締まり」の方向性そのものは
マンション全体のためには至極正当なものだと言えるんじゃないだろうか。
ポーチやアルコーブに置く事についての是非はまた別の場で審議すればいい。
そこを問題にする事や、提議の仕方そのものを問題にする事と
今回の議案である「室外機置場に置く事」の是非とを混同すべきではない。

理事報酬が出ているようなマンションなのかどうかは知らないけれど
管理組合理事なんて基本的にはボランティアでしょ。
彼らが他人に注意をしたり取り締まったりする事を「愉快だ」と思ってる訳でもなし
モラル欠如した一部の入居者に対応している中、理事会としては
それなりに嫌な役どころを受け持たされてる、って事じゃないのかな。
それを「事実捏造による一方的な措置だ」ってのは、ちょっとないんじゃない？
俺が理事だったら、「じゃあアンタが代わりに対策してくれよ」・・・って思っちゃう。
そもそもそれが本当に事実捏造と呼べるような事なのであれば
スレ主さんは総会でその旨を指摘すべきだし、その指摘に理があるなら
議案として可決もされない筈だ。

書き方がわるくて　すみません。
しかしｌよく論旨は読んでいただければ幸いです。


何度も言いますが　問題にしているのは　「進め方」なのですが。
もっとこれまでの理事会と同じように　
民主的にやってください、という一点だけです。

取り締まりがおこなわれた際に掲示板などに再三告知していた内容は
「消防署の検査で、指摘されたから、撤去してください」
を最大の根拠にしていたから　問題なのです。

規約違反が正当だと自信があって取り締まるのならば
なぜ　ウソをつく必要があるのですか？
そんなものは、最初から　「規約違反」のみをうたって掲示すればよい。

問題にしているのは　そういう部分です。


うちのマンションのつくりでは、アルコーブなどは
深くセットバックされて、明らかに導線から外れているので
それを消防署が廊下と同じ扱いで指摘したとは思えなかったため
文書で確認を申し入れたのだから
そのぐらいは、はっきりさせればよかったのでは？
ほんの僅かな手間で教えてくれましたよ。
理事会に都合が悪いことがあるから確認を拒否したのでは？


その程度の確認要請を無視するような理事会をこちらだって信用できません。
かえって、「？後ろ暗いのでは？」と思ってしまいますよ。
理事への立候補ができるのは６月ですからもちろんしますよ。
しかしその文脈はここで言っても無意味でしょう。
（どの板でも必ずその理屈を持ち出す人はいますけれど）


理事は住民の代表なのだから、こちらも信頼して任せているわけであり
その信頼を裏切ってはいけないのは理事側であるのは当然では？


少なくとも理事会は消防署には確認する義務があったことに異論がある人はいないはずですよ。


規約違反だけを根拠に行動していたなら　わかるんです。
そういうことを言っているんですが。

スレ主の負けは、確定だ。

理由

１　事前の住民アンケートやヒアリングなどがなく、理事会の進め方は、稚拙ではあったが、
マンションの共同利益を守るという趣旨がはっきりしているし、善意のものだから
２　結局、スレ主のクレームは、マンション住民の全体の利益には関係しない法律解釈の争いにすぎない。
３　スレ主の主張が通ったところで、現状維持が続くだけであり、当該マンションで問題となｔっているアルコープの不適切な使用が改善するわけではないから。

>何度も言いますが　問題にしているのは　「進め方」なのですが。
>もっとこれまでの理事会と同じように　
>民主的にやってください、という一点だけです。


理事会の進め方は、稚拙で、説明の一部に間違いがあったかもしれないが（消防車署の指摘のあたり）はあるが、なんら違法行為はなく、悪意があるものではない。

マンションのアルコープや室外機置き場の不適切な使用をさせないことを定めること自体を非難することは筋違いだろうな。マンション全体の利益になることを念頭において議論すべきだろう。

>理事は住民の代表なのだから、こちらも信頼して任せているわけであり
>その信頼を裏切ってはいけないのは理事側であるのは当然では？


その通りであるが、あ　な　たの個人的な意見は、住民の総意ではない。
あなたの意見と違う見解を理事会が持ってもそれは当然であるし、理事会の考えが、住民の総意に
そっいぇいるかどうがは、総会で諮られるのだから、進め方に文句をいっているあなたは滑稽だよ。

住民の総意にそっているかどうがは、総会で諮られる

>その程度の確認要請を無視するような理事会をこちらだって信用できません。

このくだりに、問題を感じるね。クレーマーだと思って理事会は無視する対応をとったと思われる。文句を言う一住民の振り回されて、マンション全体の利益を損なうことになることを理事会は回避したと思う。理事会の対応は理解できる。

どこのマンションでも、クレーマーはいるし、クレーマーが理事になろうとすることもよくある。うちのマンションでもあきらかにクレーマーと思われる理事が一名いたが、理事会で、その理事の横暴な意見に時間を浪費することはあっても、基本的に、おかしな主張は一切通さなかったよ。
任期の最後の方で、自分の意見が全く通らなかったことを悟ったクレーマー理事は、理事会に参加しなくなった。

>>14に同意。

スレ主のマンションでは慣習ではあったにしろ、総会議案について、事前アンケートや調整が
必要なわけではないないですよね。スレ主さんのように、理由および進め方に疑問を感じる
方が多数いれば、否決されるだけですよ。

ところで、この手「規約の改正」は特別決議ですかね？

「消防署の指摘を受けたから撤去してくれ」と言うのは決してウソでは
ないと思います。
理事会は消防署の査察での指摘（避難通路に私物を置かない）
を受けてそれを撤去させるのは当然。

さらに、今後避難通路の確保を徹底させるために室外機置場に私物を
置く行為を見逃していてはそこに面している外廊下にまた私物を置く
人が出てくる可能性を考えて今回の対策をとったのではないでしょうか。

理事会の告知内容が言葉足らずなのかもしれませんがある程度共同住宅
がどういうものか理解できていれば今回のことはどこもおかしいことは
ないと思います。

外廊下（避難通路）に面している室外機置場・アルコーブ・ポーチなどは
共用部分です。専用使用権があったとしても物を置ける権利があるわけでは
ありません。（室外機は除いて）
アルコーブ・ポーチは物を置くスペースではないと思います。

確かに　議案が

「アルコーブ・ポーチ・室外機置場は物を置くスペースではない」

となっていれば　一貫性のある解釈なので、議案としては適切ないでしょうか？
(賛成・反対は自由として）

現状は　この３つの場所はすべて、私物を置いている家がすくなからずあります。


その立場からみればみたで、
議案は　室外機置場のみを取り締まり対象とするかたちになっていますので不十分ですよね。

まあ　ツメがあまく、いいかげんという印象は受けましたよ。

どっちかで筋を通した論議をせよ！と。

端的に言えば、11さんが纏めた通りかな。実に簡潔。

で、ここは本筋ではないが・・・
消防署ってのは慎重な割には大雑把で、同じ法令を根拠にしていながら
管轄ごとに言う事がバラバラ、実に気まぐれな組織な訳ですよ。
マンションの防災計画に対する指導も地域によって差があるようで
貴方が「ウソだった」という指導内容も、他のケース（地域）においては
十分に有り得るものだと思う。

そもそも消防指導の中には避難経路の物理的寸法を規定するほかにも
『共用部分には可燃物を置くべからず』といった事項も含まれる。
理事会の説明ではこのあたりが混同されていたのかも知れないけれど
取り締まりの目的と手段は正当な感覚によるものと言えるんじゃないだろうか。
11さんが言う通り、共同利益を守るための行動なんだから。

>もっとこれまでの理事会と同じように　
>民主的にやってください、という一点だけです。
「これまで」ってのがどういう状態の事を指すのかは知らんけど
理事会に規約を独断で変える権限がある訳でもなし、理事会が提議した
議案に不備があるとか、進め方に問題があると考えるのであれば
貴方自身もそれを総会の場で主張しなきゃならんでしょう。

>理事会に都合が悪いことがあるから確認を拒否したのでは？
そこは意味がよく解らん。
貴方のその主張こそ、もう少し具体的な説明が必要なのでは？
（まぁ、大体の想像はつくんだけどね。）

>>19
>議案は　室外機置場のみを取り締まり対象とするかたちになっていますので不十分ですよね。

そこって一緒にルール化しなきゃならない決まりでもあるのかな？
アルコーブやポーチも同様にひどい状況なら、それこそまた後から規約の中で
禁止事項に盛り込めば良い、って思うんだけど。
理事会としてはまず「室外機置場」の状況を問題にして、そこから手をつけたという事なのでは？

貴方が言う「後ろ暗いところ」ってのは、想像するに理事会メンバーの一部が
既にアルコーブやポーチを私物化していて、そこを庇護しながら部分的な取締りを
しているんじゃないか、って事だよね。
であれば、「進め方」どうこうを議論するまでもなく、起案された規約変更案の中に
「アルコーブ・ポーチ」も明記するように提案するか、「専用使用部分」として一括した表現に
するよう提案する、って事で足りるんじゃないかと。（バルコニーも含まれちゃうけどね）

私にもひとつの「勘繰り」がある。
おそらく貴方も今回の取り締まりで対象となった者のひとりであり、一方でアルコーブやポーチには
私物を置いていない（あるいはそういうスペース自体が無い住戸に住んでいる）から
不公平に感じている・・・とか。
まぁ違ってたらゴメンナサイだけど、貴方が理事会に対して言ってるのも本質的には同じ事かと。

＞No.20 さん
そうですね。そういう面はたしかにありますね。うーむ。

＞No.21 さん
＞アルコーブやポーチも同様にひどい状況なら、それこそまた後から規約の中で
＞禁止事項に盛り込めば良い、って思うんだけど。

ええとですね、取り締まったのがなぜか室外機置場だけだったために、
周りをチェックしましたら、モノが「室外機置場」から「アルコーブ」に移動しただけ、
というのが　現状です。
アルコーブに入りきらないサイズのものだけが消えました(^^;


いいのか、それで・・。　なんかヘン。

＞No.22 さん
すみません。ほんと、文章ヘタで（T_T)

でもみなさんのご意見はとても参考になります。ありがたいと思います。
総会ではいろいろ発言するつもりですけれど、
そのときに　ここでいただいたご意見はものすごく参考になります。
感謝しています。

で、「監事」はおります。
おりますが、これが査察に立ち会った防火管理者その人だったりします。

そもそも論で恐縮ですが、スレ主のマンションは規約でアルコーブの専用使用権を設定しているという前提は間違いないですね。
その上で、その用法についての規定が曖昧なため、今回規約改正が提案されているということで間違いないですね。

＞規約改正に従来の理事会はきちんと住民の意見を聞き、アンケートと実施して結果を公開したのちに、議案策定して、総会で議決をとるという手続きをしてまいりましたが、現行の理事会はそういう手続きをすべて行わなかった、ということを問題にしています。（>>06）
とのことですが、結論から言えば、事前に説明会やアンケートを行うかどうかは理事会の任意であって、いきなり総会に上程することに法的問題は何もないはず。従来の理事会のとったプロセス（事前アンケート等）を経ないと総会に規約改正案を上程することができないとする規定がありますか？
既に何人かが言われているように、総会で議論を尽くせばよいのです。そこで意見集約が不十分なら可決されないでしょうし（その場合には改めてアンケート等を行うこととなる）、可決されるならいきなり総会でも十分コンセンサスが得られたと言うことです。

＞No.03さん　No.04さん
現在、「バルコニーや室外機置場には構築物、構造物の設置は禁止」とあります。
室外機置場に関する条項は他に有りません。
また共用部の使い方を規程する総則では、いくつか条文があり、たとえば

（１）自転車やベビーカーや荷物を置いてはだめ　→　「共有の敷地内及び共用廊下、階段、踊り場等の建物共用部分」
（２）貼紙などをしちゃダメ。→　「共有部分」
（３）ラクガキしたり遊んじゃだめ。→　「共用廊下、階段、エレベータなど」

といった内容でした。

各条文では、わざわざ細かく表現を変えてあったので
潔癖派は　（１）についても共用部は全部、と読めるし、容認派は、（１）は別表の専用使用部分を含まない　と読めるんだと思います。

この解釈はどちらにも一理あるようです。

この点は総会で質問するつもりです。

＞No.07さん
マンションが特定されるような部分を書きたくないので一部変えますが

================
●●消防本部による消防査察により、共用廊下の（ここに物品羅列）の放置が指摘された
共用廊下は避難通路となるため、安全に非難できる状態を維持しておくことが必要。
至急撤去せよ。
本件は『防火管理制度」による法的措置により対応。
防火管理が不十分な場合は 管理組合が刑事責任を問われる事例もあるから…(以下略）
================
というものです。
うちのフロアは全員なんらかのものを置いていた階だったので、こういわれてとりあえず撤去はしました。

＞No.08さん
趣旨よくわかりました。ありがとうございます。

なお、理事報酬は出ています。
ただ議案として可決されない筈だ、についてはそう願いたいけれども、
「議案も読まずに委任」が多い場合もあります。この辺はジレンマです。
事前にアンケートや説明会があると、すくなくともどんなことを総会で決めようとしているかは周知徹底でき、少なくとも総会への出席率は高まると思います。

＞No.10 さん
ご指摘ありがとうございます。参考になります。

＞No.11 さん
ひとつの立場を説明する、とてもわかりやすい論点の整理の仕方です。
提示してくださって感謝します。
参考にさせていただきます。

＞No.12 さん
そうですね。悪意というわけではないですね。
マンション全体の利益　という視点で考えますと、
むしろ、今後　暴走理事が出現してもそれを監視する「しかけ」のない現規約の不備について、改善提案していきたいと思います。

他マンションの理事さんに伺ったのですが、
規約改正時には　必ず理事以外の住民から公募した諮問委員会を設立して
すべての議事を公開しながら議案を策定し、
意見聴取会とアンケートは必ず実施したうえで総会で議決することになっているそうです。
これは、あとから　理事会の独断で決めたとつっこまれないようにするための防御策だそうです。

とてもいいと思うので、こういった方策を提案していきたいと思っています。

＞No.13、14さん
はい。その通りです。
なのでもっと注目度を高めて総会出席者を増やしたいですね。
アンケートなどがあれば関心が高まったと思います。
どうもあまり注目されたくないように見えるけど・・
(別にどちら側に改正して欲しい、という強い主張があるわけではないです。
　多数が賛成してくるなら　少しは置けたほうが便利、という程度で
　ごり押しするつもりは毛頭ありません。）

＞No.15
なるほど。そういう見方もありますね。

＞No.16
そういうケースもあるけれど、そうでないケースも残念ながら見聞します。
マンモス団地になるほど管理組合への関心が薄れるためではないかと。


＞No.17さん

特別決議ではないようです。

総会がちゃんと機能すれば問題ないのですが…
議案も読まずに欠席・議長委任　の方が多くて　総会が機能していないマンション、というのをよく話しに聞くので　総会だけあればよし、とするのも　不十分な気はしています。

そういう問題点は総会では提案するべき、ということですよね。
もっともです。

＞No.18さん
たしかに、そういう視点もありますね。
ただ最後の４行については　「そういう意見もあります」　という点では
いろんな意見のうちのひとつ、だと思います。皆様、いろいろなご意見をありがとうございます。

>>まあ　ツメがあまく、いいかげんという印象は受けましたよ。

つめがあまいなら、来年さらに、追加修正を加えればいいだけである。
あなたの全否定では、現状維持を進めるだけである。
あなたのマンションの全体利益に反する行為であるから、無視されて当然。
自分が理事会でも同じような対応をするだろう。

全てのレスに対し、逆ギレせずしっかり相手しているところは評価できる。
昨今多い「立てっ放しスレ」の主に比べたら、なかなか骨のあるスレ主じゃないか。
正直、問題視しているポイントはそれほど大した問題では無いような気がする。
行間から読み取れそうで読み取れない、その「理事会」がまとっている雰囲気が
本当にどこかおかしなところのあるものなのだとしたら、区分所有者として
きちんと指摘して、その姿勢を糾して欲しいものだな。
実際、「管理組合役員」という立場を履き違えている連中はいるからねぇ。

素朴な疑問なのだけど、理事会への委任状を出す世帯って何割位なのですかね。

更にその委任状を出した世帯のうち議案をきちんと読んでいる世帯ってどの程度いるのでしょうか。


結局、住民の意識の高さの問題なので何の解決ももたらさないですけど、理事会が決めました、投票をお願いします、委任状を含めて過半数を越えたので可決します、では理事会の言う「マンション全体の利益」を住民が本当に納得したのかはわからないですよねぇ。

アンケートを取るというのは、少くとも色んな意見を知る上で貴重な機会だと思います。もちろん、アンケートに反応しない住民も多数いるでしょうけど。

スレ主さんは理事会に質問を出しているのに、それに関しては返事がなかったのですよね。
理事会は「ひとりのクレーマーのために説明する必要などない」ということだったのでしょうかね。
消防署の査察官が室外機置き場に関して指摘した事実はないのに、理事会がそこを含めて来たのには No.20 さんの言われるような考えがあったのかもしれませんが、それならそれでそのように説明すれば済むだけの話のように思えます。

私は以前、全戸数５０戸ほどの小さいマンションに住んでいたので大きなマンションについてはわかりませんけど、この件のような理事会の対応は普通なのですか？

>No.24 万年理事さん
はい。まとめていただいて恐縮ですが、そういう前提で合っていると思います。

また確かに事前にアンケートしたり住民説明会を行うのは、そう規程されていない以上　理事会の義務ではありませんね。
単なる一住民の希望です。
というのは過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。

ここは管理組合側のご意見に近い立場の方が主流と思われますので、大変参考になります。
なるほど、そういう風に考えて運営されているわけだな、とわかりますので、総会で質問を行う際に気をつけるべきポイントが見えてきます。

自分たちが総会で相手にしなくてはいけない側の論理をきちんと理解した上で、こちらの意見のポイントをどこに持っていけば立場や意見の異なる方々にちゃんと話を聞いていただけるかを考えたいと思います。

>No.26さん

「来年さらに、追加修正を加えればいいだけである」
というのは　確かにそうですね。
そうなったら頑張ります。

>No.27 さん
ありがとうございます。
もっと皆様のご意見は伺いたいと思っております。

>No.28 さん

私もぜひ知りたいです。
皆様、ご感想をお願いいたします。

>>27
＞全てのレスに対し、逆ギレせずしっかり相手しているところは評価できる。
そうですね。批判的なレスにも丁重、丁寧に対応しており立派なものです。スレ主のような方には、いずれ理事として組合の運営に参画していただきたいですね。

>>29
＞そういう前提で合っていると思います
規約改正の話なので、「思います」ではなくて、現行の規約にどのように規定されているのか、それをどのように改正する案なのか、一言一句を正確に把握してください。思い違いがあったら総会で恥をかくことになりますよ。
>>25に「別表の専用使用部分」とありますが、仮にその中にアルコーブがないのであれば、アルコーブは共用廊下の一部に過ぎません。その場合、私物を室外機置場からアルコーブに移したところで規約違反が解消されるわけではないので、室外機置場に関する細則を定めるだけでは不十分です。
室外機置場については、「バルコニーや室外機置場には構築物、構造物の設置は禁止」の他には条項がないとのことですが、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従
って使用しなければならない。」という条文がありませんか？

＞過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。
なるほど。代々の理事会がそのようにしており慣習として根付いていたというのであれば、そのようなプロセスを経ることが当然のことであるとスレ主が考えるのも理解出来ます。
規約改正等の重要議案は、いきなり総会ではなく予めパブコメ（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案してはいかがですか？

>No.30 万年理事さん
レスありがとうございます。
「別表の専用使用部分」ですが、具体的には

（１）バルコニー、ポーチ、アルコーブ、テラス、室外機置場、窓枠、窓ガラス、出窓、メーターボックス、面格子、網戸、玄関扉等
（２）専用庭、ルーフバルコニー
（３）専用庭内のパーゴラ

とあります。（１）は無料で（２）（３）は有料です。
管理責任については（１）（２）が区分所有者で、
（３）は管理組合です。

なお、アルコーブについての細則は見当たりません。

「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
『バルコニー等（※）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任と負担においてこれを行わなければならない。』という管理責任の所在についてのみと記憶しておりますが、再度、精査してみますのでお時間をいただきたく思います。

パブコメ　という言葉は知りませんでした。
『（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案』はまさに意を得たりです。
ありがとうございます。

あとはどのような論旨の流れでそういった提案をしていくのが、区分所有者の三度を得やすいかを考えねばなりませんね。

引き続きアドバイスをいただければ幸いです。


＞No.31 さん

大変ありがたいコメントです。
そうですね。悪意、ととらえるのは考えすぎなのでしょうね。
悪意ではないだろうが性急すぎることで、結果として本当に今問題となっている点と、その最も有効な解決策の協議が理事会内だけにとどまってしまい、幅広い視点や意見の取り込みに失敗している、という印象がしてきました。

『バルコニー等（※）　の(※）の注釈を忘れました。

『以下　専用使用部分をこのように呼ぶ』ということです。

大変失礼しました。投稿方法を間違え、名前の欄が変になってしまいました。
No32,33はスレ主です。お恥ずかしい。

（ついでですが　No.32の三度→賛同です・・）

>>32
別表の確認ありがとうございました。室外機置場のほか、アルコーブ、ポーチもありますね。

＞「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
「通常の使用」ではなく「通常の用法」です。
しかし、専用使用部分についての用法を特に定めた細則はないようですね。

今一度過去スレ読み直して、スレ主の主張はだいたいわかりました。論点は次の３つですね。
■１点目は、提案までのプロセス（事前の意見聴取等を行わずいきなり総会上程）
■２点目は、室外機置場とアルコーブは広さの違いだけで構造上一緒であるにもかかわらず、室外機置場のみを規制しようとする議案であること
■３点目は、消防署の指導を理由としていることに不合理な点があること
それぞれ分けてポイントを明確に整理してくれていれば、批判的なレスはもう少し少なくて済んだのではないかと思うのですが。

■１点目については、もういいですね。
■２点目について
>>01には、
＞室外機置場に三輪車、ベビーカーぐらいしか置かせない規約改正を提案されています。
とありますが、>>30に書いた「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、おかしな規約改正（室外機以外に三輪車等も置けるように緩和？）になりますね。
他方、アルコーブやポーチの用法というのは不明瞭で、一切何も置いてはいけないのか、傘立て・マット・ベビーカー程度は許容されるのか、しばしば問題になります。だから細則を定める必要があります。アルコーブやポーチの方こそ細則が必要なのです。
また、室外機置場が事実上アルコーブに室外機を置くようになっているだけであり両者に本質的な差異がないという場合に、室外機置場だけ用法が限定される（されている）のは不合理であるというスレ主の主張は理解出来ます。
議案に以上のような不備、不合理があるのであれば、それはしっかり指摘して継続審議（あるいは一度廃案）とすることを求めるべきでしょう。
■３点目について
仮に室外機置場が（専用使用者の）通路ともなっているのであれば、消防署の指導は十分理由になり得ます。これに言及するのであれば、「室外機置場に置かれた私物が避難の妨げになるのであれば、アルコーブやポーチに置かれた私物はさらに問題ではないのか」でしょう。２点目と同様、室外機置場だけを規制する不合理がポイントではないでしょうか。

>>スレ主さんへ
スレ主が苛立つ部分の１部は理解できる。
理事会内の活動（総会議案の検討状況含む）が不足しているのと、既得者も含めて影響大きい議案については、組合員の理解を求めるアクションが不足していたのだと思う。
でも、それはそうなる理由もあり、理事会も思うようにできない理由もある。
理事会側でももっと個人的な時間や労力をさけられるなら、より理解得られるステップをとりたかったのだと推測する。
それらの理由は、スレ主が理事になって初めてわかる部分だろう。
そもそも、今回の議決の前にルールを無視した事象があり、それらが組合員側の自浄機能では改善されない気風なので、より明確なルール（使用細則）が必要になったのはスレ主も否定しないだろう。
マンション全体が正しくあるためには、今回の理事会の言動は必要なものだったと思う。
言動のあら捜しをするより、大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するか、一般組合員の中で草案する活動のほうが自分の住む環境の改善に繋がるはずだ。

それと「私物をみんなの共用部」に置く行為を不快に感じる多数の居住者がいることも、率直に認めるべきだと思う。
それらの人達もが納得するアイディアを出さないと・・・・集合住宅だから。

>No.35 万年理事さん

おはようございます。

ちなみに、うちのマンションの場合各所仕様はこのようになっています。
広さは図面が手元にある範囲内です。

・室外機置場：全戸にあり。最小1.83cm2〜2.6cm2程度
・アルコーブ：一部住戸。玄関前の引っ込み部分。形状は何パターンもあり、
　　　　　　　最小　1cm2〜最大4cm2程度
・ポーチ　　：一部住戸。柵と門戸がついており、最小4.5cm2〜最大12cm2
　　　　　　　★ちなみに最大タイプは全戸の1/5あり、その構造上
　　　　　　　　室外機置場もポーチ内に含んでいます。

考えようによっては室外機置場は全戸にあるが、他はある家とない家があるから、とりあえず室外機置場、とも解釈は可能です。しかし似た性質の箇所同士においては他の専用仕様部分との整合性を考えないわけにはいかず、ここは仕切りなおして総合的に使用規程を策定しなおす慎重さを理事会に求めたいところです。

また、ポーチがアルコーブがないに等しい家は室外機置場をちょっとした用途に使いたいでしょうし、ポーチがゆったりしてる家は室外機置場はどうでもいいでしょう。
また、全戸の1/5ぐらいある、室外機置場がポーチと一体化している住戸は今回の規制対象になっていないわけです。そういった点はどう解釈すべきなのか。

わずか10数名の理事の頭だけで短期で審議してまともな案を作れるほど
事態は単純ではない筈なのです。


なお、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規程を見つけました。細則の中です。
その次の条行に『専用使用部分」に関する規程』が続きます。

論点までまとめていただいて感謝いたします。
３つポイントについてはご指摘の通りです。

なお、2点目について、

＞敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければ
＞ならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外
＞機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、
＞おかしな規約改正

なるほど。そういう切り口はありますね。

３点目については、室外機置場は専用使用者の通路にはなりません。
逆にアルコーブは玄関から避難通路に至る場所です。
消防署担当者に図面と写真をお見せして確認したところ、やはりうちのマンションの構造では室外機置場は全く影響なし、といわれました。アルコーブもセットバックされているので避難通路ではないが、自分が避難するときに家から出られないような状況にさえなっていなければよいのではないか、とのことでした。

>No.36 元理事さん

レスありがとうございます。
苛立つ理由はご指摘の通りです。

理事の大変さも理解できます。
ただ少々急ぎすぎて乱暴な進め方をしてしまった、ということでしょう。

大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するべき、という点には全面的に同意します。
一般組合員の中で草案することを是非やりたいと今回思ったときに、さて、どうやったらそれが実現できるのか、という方法論のところで立ち往生しました。
複棟タイプのマンモスマンションであること、
理事会と住民は双方向のチャネルを持たないこと。
1/5の署名を集めようとすれば、ゲリラ戦術的にならざるをえないのではないか、という危惧。

その焦りから今回の苛立ちが出てしまいました。


実は昨日、自分の居住棟の半分ぐらいを巡回してみました。
警告騒ぎで相当物品が減った後とは思いますが、
ポーチ、アルコーブ、室外機置場の３つのどこかに置かれている物品はなにか、を見たかったのです。最も多いのは子供用の自転車でした。補助輪ありだけではなく、なしのものも多数、また一輪車、キックボード、子供用のそり、台車、ショッピングカート、生協の発泡スチロール箱を３，４個積み上げてあるもの、中には大人用の自転車も。

これを全て禁止するのが本当に最善なのか。
また、ベビーカーと三輪車と補助輪つき自転車だけを許可するのはどういう根拠か。
子供がいない家からみると、これらは目障りに感じているかもしれない。
子供のいる家だけを優遇するのか、と感じる人だっている。
根拠が一方的な利害に基づきすぎていると感じる。


そう、「利害」という側面も考慮するべきではないかと思います。
同じ名称でも、これだけサイズや条件の違う専用使用部分が混在しているのだから、もっと丁寧に検討しないでよいわけがない。


さて、どう提案したらよいか。


皆様のお知恵をまだまだお借りしたいところです。

批判はむしろ大歓迎であり、そういった批判にどう対処するかを「練習」するためにも合理的な批判、ご意見はいくらでもお聞かせ願いたいと思います。

04さんが指摘するように、今回の規約改正は、本来モノを置けない室外機置き場に、例外的にモノを置けるように許容範囲を定めた規約と思います。

スレ主さんの観察にある〔最も多いのは子供用の自転車でした。補助輪ありだけではなく、なしのものも多数、また一輪車、キックボード、子供用のそり、台車、ショッピングカート、生協の発泡スチロール箱を３，４個積み上げてあるもの、中には大人用の自転車も。〕
非常に乱れきった現状を改善するための判断だと思う。

本来こんなものは全部禁止ですよ。全くないマンションの方が標準です。
ただスレ主さんのマンションはもうこんな状態になっているので、全面禁止は事実上不可能だから、苦渋の選択として理事会は規約で許容範囲を決めたものです。
理事会も温情のある判断と察します。
自分の理事会では、こういう判断はしないです。放置物は許さないという方向で改善を図ります。

>>No.39

すみません！　ｍ２です・・

>>No 40

>「室外機置場をちょっとした用途に使いたい」なんて考え方だけは、間違っても総会で言っちゃダメですよ。

はい(^^;　それはさすがに言いませんよ。
これは単に一部の住民目線がどうであるだろうか、
ということを想定してみたまでのことですから。

>>No 41

こちらは一種の想定問答ですよね？

（規約内容については住民の総意で話し合われるなら
その結果どうなろうが従うべきものと考えておりますので。
法的解釈についてはNo.06で触れてはおりますが…）

とすればこのような突込みがこないようにするには
まずは、このような発言の仕方をしなければよいということですよね。
参考になります。


では、ちょっと視点を変えて、このような形では
04さんならばどのようにご回答されますか？
いったん規約を争点とせず手続き面のみをポイントにした場合です。


文章下手なもので、なにかと整理が悪くて恐縮なのですがご辛抱ください。

ここで、前提条件を以下の通りに整理してみます。


（１）取り締まり時の貼紙の実行者名は「防火管理者」となっておりました。
そして消防法違反を理由とする文言のみが書かれており、規約違反だからという文言を記載していません。このことから、この時点では『規約違反ではなく」「消防法による取締り」の立場で実行されたと判断できます。

（２）実は、理事会が議案の提案理由として冒頭に明記されているのは、
　・消防本部による査察により避難経路の安全を確保せよと言われたこと
　・現行規約では、「室外機置場に空調室外機すら置けない」という解釈がありえること。
　　の２つでした。質問は

「そもそも提案理由が成り立っていないと思うのですが、
　その点についてはどう説明されますか？」


どうでしょうか。

>>No42さん

はい。実際見回ってみて、何らかのルール作りは必要であると感じました。

が、
「それを住民全体で討議する場を作りましょうよ」という提案をする機会は欲しかったですね。

容認すべき例外を設けたいなら、
それを住民も交えた討議で案を詰めていくことは
マンション全体の利益の向上に反することではありませんから。

その諮問組織が、今後、一部の住民が問題視する大人自転車のポーチ保管はどうするか、などについても引き続き検討し、説明やアンケートなどの実行部隊になっていけば、より一層望ましいと思います。
何もかもを理事だけで背負うのは負担も大きいことですし。
（もちろん参加のチャンスがいただけるなら、是非ご協力して働きたいです）


規約内容をどうするべきか、の討論は
私個人の意見でも、理事会の意見でもなく、本来は住民が行うべきで

「なぜ、幅広く討議していく場を設けないのか？
　討議したら何かマンション住民への不利益があるのか？」

という一点に私の思いは集約されるのかもしれません。


理事会の議案の出し方も、
No.44の後半で書いたような状態ですから
論点がごちゃごちゃに見えました。

あの２点しか提案理由がないというのはおかしなことです。


もっと、こう、

「理事会は規約をこう…(内容）…解釈しています。
　しかし現在の細則ではその辺がわかりにくくなっているため
　室外機置場には室外機しか置けない、という
　本来の利用方法を徹底していただくために、
　今回の規約改正案を上梓しました。」

と明記して、住民の皆さんの賛否を問うほうが良かったように思います。

理事会は、一体何故、そうしなかったのでしょうね？