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怒りの会計理事
[更新日時] 2022-05-23 14:41:31
築約35年のH19年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が1年交代で理事を務め、毎年7月末に総会があり任期満了になります。
実は、当方管理費滞納金額が、H20年4月末時点で約200万円あります。
就任当初から既に150万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。
滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ!」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます!銀行に確認して!」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。
プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が1年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。
私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの1年眠れない日々が続きました。
管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか?
管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。
老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-05-16 01:16:00
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管理費滞納者への対応・対策
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426
匿名さん
>425
使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。
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427
匿名さん
>使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。
駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。
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428
匿名
バルコニーや専用庭など、専有部と一体と考えられるものの使用料は取れますね。
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429
423
みなさんレスありがとうございます。
>払うべきものは払い、払うべきでないものは払う必要はありません。
>規約に規定されているものに限ります。
この辺の線引がどうなのかな~と感じてます。
規約には、
第26条 管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
第29条 駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。
となっています。
(ちなみに標準管理規約には
『第29条 駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費および【修繕積立金】に充当する』。となってますが、当マンションの管理規約は、管理会社の都合いいようになってますか!?)
>駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。
競売ではなく任売なものですから、売主は滞納があることを伝えなくてはならないはずですよね?
ちなみに、新所有者は同駐車場を借りることはできず(他の区分所有者に貸してる)、その点でももめそうな気がします…
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430
匿名さん
特定承継人が駐車場の使用料を支払わなければ、駐車場の使用は当然できないでしょう。
規約には該当する規則がいろいろありますからね。
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431
匿名
支払ったとしても、駐車場の使用契約は継承していないのだから当然使えない。という以前に支払う義務はない。
民法その他、より上位の概念となる法令の定めを超えて、規約に何を定めてもダメ。
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432
匿名さん
規約に別段の定めをすれば、民法・区分所有法に優先するのもあるけどね。
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433
匿名
それは別段の定めが可能と上位法令に規定されていれば。
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434
423
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435
匿名
普通じゃないですか?
因みに29条はこの話題とは関係ないと思います。
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436
匿名さん
>第26条 管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
ここに言う使用料は専用庭、専用倉庫などで規約、細則で規定されているもの、一方駐車場使用料は特定組合員対管理組合の個々の契約に基づくもので全く別のもの。
>第29条 駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。
それぞれの維持費に使用するのは当然。
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437
事務局長
うちの規約には次の様に書いてある
第nn条(敷地及び共用部分等に係る使用料)及び第nn条(水道料)に規定する債権は、
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
ついでに、規約別表の区分所有者変更届けには
管理費等の負担変更日において貴管理組合が旧区分所有者に対し有する
債権がある場合には直ちに全額納付することを誓約いたします。
駐車場は2ケ月滞納で即時解約、ゲートリモコンの保証金から相殺する。
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438
匿名さん
>うちの規約には次の様に書いてある
>第nn条(敷地及び共用部分等に係る使用料)及び第nn条(水道料)に規定する債権は、 区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効です。
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439
事務局長
>代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効
無効でも、時効の1件を除いてこれまでは全部払ってくれた
ちなみに、3ケ月以上の滞納者で支払いの意思確認ができない場合
一部入金があったら、各種の使用料から充当しており、残るのは管理費と積立金で
標準管理規約26条に準じて取り立てる。
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440
匿名さん
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441
事務局長
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442
匿名
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443
匿名
滞納について対応をしなければ、滞納者が多くなることは確実でしょう。
滞納対策としては色々な方法がありますが「少額訴訟制度」の利用が効果的かと思われます。
60万円まで(越えれば数回に分けて)訴訟でき、弁護士に頼らなくても管理組合の訴えで可能です。
即決判決で「仮執行宣言」が出されれば強制執行が出来るため、管内の簡易裁判所へ出かけ相談されると良いでしょう。
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444
匿名さん
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445
匿名さん
最近の新築マンションで良く見かける、受電設備一括契約で電気料金が○○%安いとの宣伝文句。
小規模のマンションでは利用できないです。
受電設備一括契約の賛否はこのスレでするのは避けるとして、
管理組合が受電設備を所有して、各戸の電気料金を計測(管理員)して管理費と同時に引き落としする仕組みにすれば、
管理費の滞納はなくなるでしょうか?
同じ様な仕組みを水道料金でしている管理組合もあると聞きます。
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446
匿名さん
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447
匿名さん
新しいビジネスで管理費等の滞納保証をする会社がありますよ。
株式会社マンション管理費機構です。
過去分の滞納金も対応してくれます。
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448
匿名さん
うちは理事会で複数名に対して少額訴訟の追行と駐車場無通告解約の決議を採った。
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449
匿名さん
滞納者はマンションの共同生活のルールを守らない住民。
マンションの共同生活のルールとは管理規約。
納めるべき管理費等を納めないのは管理規約違反だ。
成敗すべし。
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450
匿名さん
ライフライン止めたら訴えられるよ
少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
裁判官次第で滅茶苦茶になる可能性もある
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451
匿名さん
>少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
うちは本人訴訟ではなく、弁護士立てての代理人訴訟です。
だから滞納者数名まとめて一人の弁護士に頼んでます。
これを定期的に行ってます。
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452
ずっと前理事長
管理費が払われない場合の手順
1.文書で督促や催告を行う。
2.電話で督促を行う。 (2ヶ月分まで)
3.2名で訪問して督促、未納者の言い分を文書で残す。
4.再訪問をして、支払いの確約書を書かせる。(6ヶ月分まで)
5.駐車場や倉庫等の専用使用権は停止
6.内容証明郵便を送付する。(6ヶ月以上連絡なし)
弁護士や司法書士に依頼して送付する方が良い。
文書には、これまでに要した費用や遅延損害金も記載
7.少額訴訟に移行(1年~2年まで:金額による)
支払督促も可
8.区分所有者が行方不明の場合
9.7.以降の手続きは専門家に任せる方が良い
素人には難しい。
最終的には、区分所有法59条で退去させることが可能
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453
匿名
↑
管理組合団体に相談すると勧誘されることが多い。
入会しないと情報を教えない等と言われたら、断ること。
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454
匿名さん
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455
匿名さん
区分所有者が行方不明の場合は、支払い督促はつかえないよ。
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456
匿名さん
少額訴訟や支払い督促は。理事で十分できるよ。
超簡単だよ。誰でもできる。
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457
住民さんE
理事長が夜討朝駆けで怒鳴り込んだ方が金はかからないと思う。
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458
匿名
したたかな滞納者は、素人が相手だとなめてかかる事を知らない方が多い。
理事長が怒鳴り込む方が効果がありそう。
費用を掛けずに効率よく等と言うのは簡単だけど現実は収納不可能となる確率が高い。
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459
匿名さん
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460
匿名さん
管理費滞納するくらいなら、きっとローン残や他にも借金多額だよ、無い物取れんよ。
専門家に頼みなさい、それでも難しいだろがね。
競売出来てもローンなどの抵当権が優先だから取れないわ、先取特権も意味無いな。
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462
460
>>461
配当請求って言うんですよ、競売や公売が成立したなら特定承継人に払って貰えばぁ~
全て成立するまで管理費等は何年も滞納しつずけられるね、採算合わなきゃ競売もダメ。
どちらにせよ、素人にはめんどい事ですよ。
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463
匿名
管理費を滞納している組合員に対する対応は、簡単に出来ない場合が多い。
ここで簡単に取り立てられると述べている方々は、面倒な方を相手にしたことが無い方でしょう。
手順通りに電話の督促や文書一通で支払ってくれる方ばかりではありません。
したたかな相手との対応で皆さんは困っておられるのです。
取り立てる側も一所懸命にやらないと回収は困難です。
手間暇を掛け全てを実行した後ならば、区分所有法の
57条、58条、59条による競売が可能です。
もちろん無剰余でも、金融機関への返済が順調な方にでも執行は可能です。
法6条に反していることの立証さえできれば良いのです。
悪質な滞納者を抱えている管理組合で、この程度のアドバイスもできない管理会社ならば、
チェンジをお勧めいたします。
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464
匿名さん
催促して速やかに払ってくれるようなひとなら最初から滞納なんかしないですよね。
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465
匿名さん
>手間暇を掛け全てを実行した後 → 区分所有法の57条、58条、59条による競売
これこれ、これですよ!
占有部分叩き売って取り立てましょう。
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467
匿名さん
理事長をしています。まだ築3年の物件です。
3か月遅延を2回目の住民に対し、督促。
遅延理由は、督促時に支払えば良かったと意味不明の回答。
当時、次月のボーナスまで待ってほしいと懇願されました。誓約書を求めたところ、子供がいるので勘弁してほしいと言われ、全て入金されました。
駐輪場を3区画、駐車場は上から2番目に高額な区画を契約しているおり、優先順位が滅茶苦茶な家庭でした。
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469
匿名さん
あわてることはありません!
滞納期間が長いと延滞利息、年利14.6%も上乗せして取れますから、管理組合は焦らずゆっくりと何年間も貯めさせてから、、、
裏でシメシメと内容証明も出さずに直で裁判に持ち込んでも構いません。
自分が理事長時代も滞納額が100万以上あったので、悪質な滞納者を裁判に持ちこんだらビビッて直ぐに支払いました。
平日に会社を休んで裁判所に呼び出しですからビビリます。
例え自己破産になって競売になっても、裁判所に理事長経由で滞納額さえ告げて置けば、その物件を購入した方から、もれなく全額取れますから何も心配しないで下さい。
1年未満の滞納額なら議事録にも名前を公表して、執拗な電話、執拗な通達、執拗な直談判の取り立てを朝駆け夜討ちで繰り返し、ジワジワと精神的に追い込みして追い詰めて行けば支払います。
それでも払わないなら裁判を臭わせて下さい。
一番は一度でも裁判をやると議事録から噂が全戸に広がりますから滞納額は一件もなくなります。
その後我がマンションでは滞納額は一人も出ていません。
ですから管理会社は全く関係なく、管理組合がやる時はやるぞ!の強い態度を見せれば滞納者はなくなるのです。
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470
匿名さん
>469
言い忘れましたが裁判に弁護士は不要です。
弁護士費用はもったいないですから。
理事長が自ら簡単にできます。
簡易裁判所や地方裁判所で全て教えてくれます。
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471
匿名さん
長~いね~ 無い物取れませんよ 法律専門家頼むしか方法無し
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473
匿名さん
勝っても無いもん取れんのよ、強制執行も大変だし所得の一部しかとれんよ。
物件差し押さえてもローンなんかの抵当権が優先だし、無駄な抵抗だわ、あきらめろ。
でも、ガンバレバ数十年でいくらかは回収できるかな。 焼け石に水って世間では言うがね。
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475
匿名さん
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