理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>164
私も自分のマンションの組合に自分の会社にリプレースしたらどうかとは言えないですね。
ただ、理由は全く違います。
まず、そういう提案をすれば私利私欲のために言っていると思われる可能性があります。
また、例え適切な競争入札等の手続きで私の会社が選ばれてリプレースが実現したとしても私が情報を漏らしたという疑いをもたれる可能性もあります。
以上の理由から自分のマンションに自分の会社はお薦めしません。

管理会社のやりたい放題に数軒の家で気づいて、まだ理事未経験のお宅に理事に立候補したらどうかと話した。
管理会社のフロントにその旨を伝えたそうだが、総会の議案書には輪番制の理事候補の名前のみ。
阻止されたのか、理事長にでも伝えたら良かったのか立候補した人が過去にいなかったみたいでわかりません。
どうすれば良かったのでしょう？

>>181
ご自分の理事の時でなければ私利私欲ではなく、自信をもって薦められる会社でいいような気がしますが。
その会社のシステムも組合員に詳しい人がいれば助かると思うし。

186です。
>>184でした。

>>183
１６５では、「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。と書きました。
管理組合が法的手段をとっていなければ、管理組合に代位して明け渡し請求できますよ。
しかしですね、弁護士が受任するかは知りませんよ。債権者代位権は、通説では金銭債権、登記請求権に限るとか言われてますから。弁護士は型にはまったことしかやらない傾向にありますので、本人訴訟でやるのがいいでしょう。
通説を理由に、訴状が却下（門前払い）されることなく、被告にちゃんと届くはずなんで、その時点でびびって明け渡すでしょう。

>>188
読解力がなくて申し訳ありません。
そういうことですか。
不勉強のため初めて耳にする見解で非常に興味深いです。
丁寧に解説して頂きありがとうございました。

>>186
自分が理事でなければ情報漏洩の疑いは低くなりますが、私利私欲の疑いは変わらないでしょう。
自分の会社が受託することで会社からインセンティブが出るのでは？という疑いは想定されます。
私にとって自宅マンションはプライベートな場所ですので静かに暮らしたいものです。
当然自分の会社は自信をもって薦められる会社だと思ってますけどね。

>>190
ご回答ありがとうございます。
嫌みとかではなく、フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社を探しています。
もちろん、会社名を教えてもらえるとは思っていませんが、リプレイスのときに何社かあげるうちの会社としてでした。

＞フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社

フロント業務は管理会社の委託ではないのですか？
うちのマンションはフロント管理人＝管理会社＝理事長のスポークスマンです。

>>191
この場で自分の会社名をお教えできないのが残念です。
私の考えるリプレースのポイントは、
1.営業マンを信用しない
2.価格を信用しない（安いものには安い理由がある）
3.世に出でいる様々なランキングは参考程度に（鵜呑みにしない）
よいパートナーと出会えると良いですね。

>>193
あなたの管理会社は、別スレの管理会社ランキング、ベスト１０に入っていますか？
少なくとも、ベスト１０にも入っていないようだったら、自分の会社にリプレイスとかはいえないでしょうから。
番外だったら、自己満足以外の何ものでもないですからね。
ランキングは参考にはすべきなんでしょう？

>>194
どこの社のランキングか書いたほうがわかりやすいのではないですか？
ちなみにダイ○モン○上位の会社でやってることは893かって会社ありますよ。
管理戸数が多いだけかみたいな。

>>195
ここのマンコミの、「管理会社・管理組合・理事会」ですよ。

で、理事会に管理会社の首のすげ替え提案を出すのですか？

管理会社の首のすげ替えは、フロントとの付き合いもあるし、理事会としてはやりにくいね。
その時は、マン管士に依頼することになるだろうね。

マン管士にコンサル依頼することが理事会で拒否されるだろう。ましてや総会議案なんて夢のまた夢。

総会議案なんて本当に夢みたいでしょうね。悪事を働いたフロントが管理会社を替えるって怒っている理事長にすがりついたそうですよ。
すがりついてきたことを理事長が他の人に言ってしまったのに、悪事の公表は無し。
理事会では理事長のみ事情を知っていて、他の理事に話さないまま高い修繕工事や委託更新を総会で決めた。そんな管理会社に相見積り１社だけなんてデキレースでしょ？
何の解決もしてないし、謝罪もないのに理事長は管理会社の都合のよい人になってしまった。
これからもこの管理会社が工事をゲットするために増額した修繕費を払っていくのだろうか？
理事長も自分が周囲から怪しまれているのもわからないんだろうな…。

理事長になれば管理会社見直しはできると思う。
他の理事はどうせ黙ってるだけだから。

おい、総会が近くなった。今年の歳暮はウント奮発しとけ。予算はとってある。

１年輪番制だが以前から管理会社を替えたら？って話は出ていたそうだ。ただメンドーなだけ。そのうちマナーが悪く、共用の廊下に自転車やおもちゃが散乱、管理会社も理事長に取り入り…。
そして居住者が大怪我を負った。

>>199
専門家の活用は規約に明記してあるので、マン管士の活用は全然問題ないよ。
そんな初歩的なことも知らないんだ。
ただ、マン管士が出てくることに反発してるだけじゃない。

>>204
管理会社と懇ろ（ねんごろ）の理事会が、管理費見直しのためにマン管士頼むことはないってこと。

自身の私利私欲でなく、居住者の利便性やマンションの将来を考えての提案でも管理会社が理事会に意見をまわしてくれなかったり、理事会に面倒くさがられたら終わり。
管理会社が不正を隠してもらってるのを知っていつまでもカモなのを実感した。

カモがネギしょってるんだよ。鍋用意するだけ。

管理侍さんも日々、カモと思って付き合ってるわけですね。

>>194
ランキングを参考にすべきなどと私は言ってないですよ。
ランキングは参考程度に考えて、鵜呑みすべきではない。つまりランキングはあてにならないと言っているのです。
自分の会社がランキングトップ10に入っているかどうかはなかなか言い辛いですが、私は自分の会社を自信をもってお薦めできます。そこからご判断ください。

>>208
どのコメントを読まれてのご意見でしょうか？
私はコテハン以外でレスしませんので匿名さんは私ではないですよ。
当然ながらカモなどと思ったことはありません。
事業はwin winの関係でなければいつの日か必ず破綻する、というのが私の考え方です。

管理侍さん、相手の管理組合によって、見積もりの金額を変えてないの？
変えてるはずですけど違いますか？

管理侍さんは勤め先に自信があるけど、入っているのかも書けない。
自信があるから判断しろって、そんな「素晴らしい」会社を知らないから教えてほしいんでしょう？
釣りですか？

>>211
ご質問の意図がわかりません。
相手によって見積の金額を変えない民間企業がこの世に存在しますか？
スーパーの食品は毎日同価格ですか？
車も家電も値引き交渉が当たり前です。
銀行の金利でさえ交渉次第で相手によって変えてます。
管理会社も同じです。

管理侍様
現在の管理会社に不満があるので「自信を持って薦められる会社名」を教えてください。
こちらは困っているのです。教えられないのなら、自慢しないでください。
本当に何かの答えを探している人に「知ってるけど教えられないよ」では性格悪くないですか？

東急コミはどうよ？

>>215
興味ある！
お侍さま、宜しくお願いいたします。

>>当然ながらカモなどと思ったことはありません。
カモだと思った管理組合に、見積もりを高く出すのではないのか？＞管理侍

>>217
鋭いですね。

ある工事の相見積りをとるのに素人ながらに調べた後、ある管理会社に何社くらいとったらいいかと聞いたら総会で突っ込まれないように3〜5社くらいから絞っていったら？と教えてくれた。
自分とこの管理会社は相見積り１社で工事ゲット！
理事長は質問に答えられないことばかりだった。
修繕費値上げ承認させる時に「修繕費の残高わからない」、他の１社の見積り額を即答できず（１社なのに忘れたか？）、その会社はどうやって見つけたかもあやふや（管理会社が用意してくれたのでは？）で完全にカモだと感じた。

ちょっと高いとは思いますが、東急コミュニティがいちばんいいとおもいますよ。
管理会社で上場してるのは東急コミュニティと日ハウですけど
フロントの平均年収８００万（東コミ）と５００万（日ハウ）の違いは大きいです。
人のレベルが違うんです。
（公表されている東コミの平均年収は管理人を含んだもので、かなり低くみせていますがフロントは８００万。
日ハウは管理人を含んでいないけど５００万。）

管理侍さま
失礼ながら、ネットで「業界自体がブラック」とか読んだことがありますが、意味を教えてください。

>>214
私は自ら自慢する気など全くないですよ。
>>164と>>186のご質問にお答えしただけです。
そもそも社名を出せないのですから自慢になりません。
私もサラリーマン故、何卒ご容赦ください。
>>216
消去法はご勘弁ください。

>>219
年収がいいって質問だったのですか？

>>221
管理侍さんは真面目な方のようですね。
うちのフロントも話してみると真面目そうでしたが、宅建＆管業持ってても人としてやっちゃいけないことがわからなかったからね…。

>>217
必要経費以上に見積を高く出すなどあり得ません。
そもそも高い見積なら他で相見積もりを取られたら高いことが明白であり、受託できないでしょう。
相手によって見積金額を変えるというのは、相手によっては安くするということです。
業務効率を考えれば、戸数によって金額は変わります。つまり大規模マンションになるほど安くする場合があります。

どこがいいかと聞いたらすかさず匿名さんが東急と。
管理侍様はコテハン以外は使わないと。

絶妙なタイミングですね。

>>220
読んで字の如くです。
マスコミ、ネットは面白おかしく書きますから。
業界的にはまだまだ未成熟だと思いますが、ブラックではありません。
会社個々ではブラックな企業もあるかもしれませんけどね。
ただそれは管理業界に限ったことではないですよね。

>>226
管理業界のことでお聞きしたかったのですが、どのような行為（？）などがブラックと呼ばれるのか知りたかったのですが。

>>必要経費以上に見積を高く出すなどあり得ません。
これは大嘘です。理事が自分で合い見積もりとってくるような管理組合だったら、まともな見積もりを出すけど
管理会社経由でしか見積もりとらない管理組合だったら３倍にしたってわかりゃしませんよ。

年収話を書いたのは私ですけど私は管理侍じゃないですよ。念のため。

>>228
そんな会社が存在するのも事実なのでしょう。
しかし私は私の会社の話をしているに過ぎません。
私は私の会社名を明かしていません。
したがって私の発言が大嘘だと言える根拠は存在しない。
いい加減な発言はやめましょう。

>>228
>>225の疑いを晴らして頂きありがとうございました。

管理侍さんの会社名は結構ですので、どのようなサービスや対応に自信があるのか教えてください。

管理侍さんが東急コミュニティーではないという疑いが晴らせたのですね。

管理侍さんが東急コミュニティーではないという疑いが晴らせたのですね。

>>223
なぜそのように思って頂いたのかはわかりませんが、ありがとうございます。
私は管理業界、管理会社、マンション管理そのものへのデマや誤解をなるべく解消したくてここへの書き込みを始めました。
発言には制限がありますが、言えることは正直に発言してきたつもりです。
もちろんここは私の勉強の場でもあります。

>>232
そういう意味ではなく、私がコテハンと匿名を使い分けているという疑いです。
>>225はそういう意味ですよね？

>>231
うーむ。
それもお話すると会社が特定されます。
申し訳ありません。
皆様へ
スレ違いの話題が続いてしまっているのが気になります。
また私明日は仕事ですので、本日はこの辺で失礼します。
サラリーマン故、朝か夜しかレスできませんが、また書き込みます。
ありがとうございました。

スレ違いですか…。それでは提案はどうしたらいいか？に答えるのみで終了ですね。
社名は出さないにしてもヒントで管理会社選びに参考になるようなスレはないでしょうか？

うちのマンションは５００戸以上だけど、管理会社は東急コミュニテイ。
理事長に提案書出そうと思って管理人に理事長の部屋番号と連絡先聞いたら、
「個人情報のためお教えできません」と断られた。仕方なく管理人に手渡し。
以降、当方と理事会の連絡はすべて管理人経由。
管理人は理事会のスポークスマンです。

>>「個人情報のためお教えできません」と断られた。
理事役員の氏名は個人情報ではなく、団体の情報なので個人情報じゃないといってやればいいですよ。それに総会議事録に書いてあるはずなのでそれを見せろといったらいいんです。
東急コミュニテイは相対的に悪い会社ではありません。まかりまちがっても独立系管理会社への変更などは考えないほうがいいです。

東コミのYAHOO掲示板（悪口はほとんどないですね）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=topics&board=1004711&si...

日ハウのYAHOO掲示板（フロントはチンピラで、管理人は窃盗してるらしい。）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=topics&board=1004781&si...

東コミから他へリプレース希望なので東コミ以外で教えてください。

東コミは２ちゃんねるでも読めますよ。

2チャンにはいきたくないね、あそこではまともな意見は出てこない。
批判合戦だからね。

>>240
管理会社を変えるのは大変です。そんなことができる力があるなら、その前に、管理人を変える、フロントを変えるなどの方法を考えたほうがいいですよ。
私は理事じゃありませんが、フロントを変えさせました。結果、対応は多少よくなりました。

>>242
リプレース希望っていうのは会社を変更ということで管理人やフロントの変更も望んでいないのではないでしょうか？

>>243
え？うーん。。。
管理人は嘱託なので、管理会社が変わっても、新しい管理会社のほうで雇ってもらえばいいのですけど、
フロントっていうのは管理業務主任者（無資格のフロントもいますけどね）で正社員なので、
管理会社が変わって、フロントがそのままってことは通常はありえないと思います。

>>244
ご親切にありがとうございます。
管理人の仕事ぶりは問題なし（多分）、管理会社とフロントが問題ということです。
簡単に言えばリプレース後、新管理会社に同じ管理人さんを雇ってもらってもいいという話。
ただ管理会社を替えたいということです。現管理人さんは今の管理会社のパートさんみたいです。

東コミ以外でいいところですか。。。
当たり前ですが、管理会社の上の人とコネがあれば、格別の配慮があります。それを癒着というかどうかは見解が分かれると思いますが。
コネなしで、合い見積もりとって、プレゼンきいて投票で決めたりすると、東コミより悪くなる可能性大。（独立系のほうが2,3割安い料金を提示すると思われ、悪貨が良貨を駆逐する結果となるでしょう。）

どのような基準を持って良いとするか悪いとするかですね。「良い面」しか知らなければ満足でしょう。

２ちゃんねるの全てを信じるわけじゃないですが、自分の知ってること（同じ目にあった、同じ扱いを受けたなど）があれば、たまたまじゃなかったんだ、いつもそうなんだと感じる部分はありませんか？

>>235
実際のところは誰が誰なのかわかりません。
デマや誤解って、どういう内容ですか？

>>デマや誤解って、どういう内容ですか？

２３９見てください。デマや誤解だったら名誉毀損なんですが、ＹＡＨＯＯ掲示板でこれだけ悪口かかれている会社も珍しいですよ。管理侍がいってるのは、一緒にするなって意味でしょう。
>>239

>>250
管理侍さんへの質問でしょう？

>>239はあなたが書き込んだのですか？あなたにはどれがデマや誤解かわかるのですか？
また、良く書かれているほうは「良いところ」しかないのですか？
良く書かれているのもデマということはありますか？
管理侍さんがいくら管理会社勤務といっても、どのような経歴かもわかりませんし、デマや誤解と業界勤務者が考えていることは何か知りたいのです。

私も関係者ですけど、ほとんど、ホントじゃないですかね。（笑）
ただ、悪評の一番多い合人社とは付き合いがないので、よくわからないです。

私は２ちゃんねるで長く続いてる管理会社の書き込みは信じられるとこありますね。実際起こってることなんで…

>>238
昔の議事録見なよ
家に無ければ管理室で見せてもらおう
見せなければ書面で閲覧請求
管理会社に言っても貰えるとは思うけどね

>>249
私がデマや誤解と言ったのは>>234の話ですね。
>>235は別の話題です。
234のデマや誤解とは、ネット上のマンション管理に関するあらやる誤解やデマです。
例を挙げるのはキリがないですが、管理規約、区分所有法、管理会社との契約についての誤解、管理業務に関する誤解、管理業界への誤解、組合運営上の誤解、マンション管理士、コンサルなど、マンション管理に関わるもの全てです。
ネット上では匿名をよいことに、知識が無いのにさも事実であるかのような誤った書き込みが多数あります。
また、あえて誤った意見を悪意をもって書き込んでいる人もいるでしょう。
そのようなデマをなるべく防ぎたい、という話でした。

>>255
それではデマの具体例を教えてください。そしてその正しい答え、姿を。
悪意を持った内容もあるでしょうが（言葉尻などから推測される）真に被害を受けたというのもあるはず。
例えば、金銭事故を起こしても自動的に国交省のネガティブHPに載るわけではないから、示談、和解後でも組合が国交省に届けなければ載らないわけですよね？
だからHPなどで「金銭事故がありました。○件で○万円です」と公表しても、組合は国交省に届けることも知らないか、届けないでくれという示談をしているかも知れないから「HPの公表件数=ネガティブHPの件数」で確認することも出来ないわけで、ネガティブで検索かけてヒットしなかったから悪いことはしていない会社というわけでもない。
つまりランキングに入っていても何が満足で頼れるとかはあてにならないと思うのです。
「良く書いてあることだけが真実でもない」と。

しかし、ランキングは低いより高い方がいいのは確かだね。
人気も・学力も・地位も・年収も高いにこしたことはない。
一検事が悪いことすれば、検察庁全てが悪いとか、都銀の一行員が不正すれば、その銀行とは取引しないとか
警察官や教員が悪いことすれば、警察やその学校は信用できないというようなことにはならない。

管理侍さんに質問しているのに…管理侍さんは夜か朝と書いてありましたね（笑）

何を信じるか信じないかは個人の判断。管理侍の言うことなら信じるのかな？
高級マンションなら弁護士や医者が住んでいて見識が高い住民が多くルールは守られる傾向にある。一方、安いマンションならガテン系住民などが多く、法律、規約なんか関係ないって理事会、総会で公言する理事もいます。
年収が高い管理会社は優秀なフロントが多く、年収が低い管理会社はそもそも人使いも荒く、愛社精神もないから、いい加減な仕事になりやすい。
例外もあるでしょうが、個別のマンションの話ではなく一般論ですから、蓋然性で話すしかないでしょ？

管理侍さんの書き込みを全部信じるわけはないでしょう？

信じる部分、信じない部分あると思いますよ。
管理侍さんの考えを聞いてみたいだけです。ここにコテハンで出入りしてデマや誤解を解きたいという正義感からだと読みとったので。
私もランキングはある程度はと思いますが、上位でも隠蔽、取り入り他にもあります。実際にありましたから。
検察云々の話は大きな組織の中には「そういうこと」にしなければならないのか？と参考になりました。
人によってはマンション内で起こったことに重ねる方もいました。
まあ、高級マンションではないですからね。

>理事会への提案はどうすればいいのですか。

ご自分が役員を選んでおいて、それらの委任者に提案するとは失礼な！
どうしても提案したいならば自らが役員になることだ。

エラブも何も、輪番なんだよ

コテハンって何？

固定のハンドルネームを略して「コテハン」

管理侍　略して　カンジーだって！

輪番って断ってもいいんでしょ？
だって何か明確な目的や目標がなくて漠然とした仕事しかないんじゃやる気おこらないよ。
名前だけで理事会も出なくて単に理事の頭数揃えるためになるのなら引き受けてもいいけど。

>>266
管理規約で理事・監事の定数が決まってるから数合わせは必要。
うちのマンションでは19名と決まってるけど、実質半分でいいと思ってる。
実際に働いてるのは半分だから。後は名前だけ。
だけど規約改正は面倒だから、定数はそのままにしてる。

積極的に理事になりたいとは思わない。
やるなら専門委員会の委員がいい。目的がハッキリしてるから。

>>256
>>255を読んで更に具体例が必要ですか？
私はデマを流すつもりはありませんのでデマの具体例を示すのは難しいですね。
ここで過去に私が反論した意見の中でも、明らかなデマや誤解もあれば、意見の相違というものもありました。
ですから私が反論したからと言って、そのご意見がデマとは限りません。
例えば「管理会社は相手を見て３倍の価格で見積を出す」なんて話は完全なるデマですね。

管理侍様
お答えいただきありがとうございました。
私も３倍は怪しいと思っております。
リプレイスは他の方から「解約したい会社がお奨め」とのことでしたので参考にはなりませんでしたが、管理侍様が適当なことを言わない方ということはわかりました。
ありがとうございました。

>>270
お役に立てず申し訳ありません。
立場上、特定の管理会社へのコメントは控えます。
リプレースで大切なことは、当たり前のことですが、ご自身のマンションに合う会社を選ぶことです。
隣りのマンションで評価されている会社がこちらでも良いとは限りません。
それは管理会社に何を求めるのかということでもあります。
価格は最低で品質が最高な会社など存在しません。
単純に言えば低コストを選ぶのか、高品質を選ぶのか。
また組織力を選ぶのか、小回りを選ぶのか。
地域密着か全国展開か。
管理会社によって得意、不得意もありますし、力を入れているポイントも違います。
よいパートナーとなる管理会社との出会いを祈念しております。

>>例えば「管理会社は相手を見て３倍の価格で見積を出す」なんて話は完全なるデマですね。
管理会社が持ってきた見積もりで理事会が決めた自動ドアのモーターの交換で５０万以上請求されてたけど、個人的な知り合いの自動ドア会社に聞いたら、自動ドアの会社に直接頼んだら、どんなに高くても２０万以下だってさ。５０万以上っていうのは、建築事務所などを通じて見積もりを出す場合、諸般の事情で、そういう値段を出すこともある、とのこと。これはデマか？＞管理侍

>>272
横ですみません。結構のせてますね。会社名を知りたくなります。

うちの管理会社も高い上に塗装中に出入りした「業者」に「○○（管理会社）の塗装は雑で早期に錆が浮いてきますよ」と聞かされました。場所まで指差されてです。
理事長は耳を貸さないというか管理会社オンリーみたいだから伝えませんでしたが…。
理事長は管理会社が良くないと知ってて委託更新承認させたし（鴨）

>>272
あなたが嘘つきならデマで、正直者ならデマではない。
最近丸いコメントを続けてますが、悪ふざけが過ぎると斬りますよ。
自称侍ですから。

>>274
宣教師に名前かえたら？

＞建築事務所などを通じて見積もりを出す場合、諸般の事情で、そういう値段を出すこともある、とのこと。これはデマか？＞管理侍

白鳳と双葉山はどちらが強いかを比べるのは愚かなことよ。
同じ様に、同じ土俵で比べない限り値段を含め比較するのは素人の発想で、業者にダマされ易いね、貴方は。

＞276
自動ドアのモ−タ−なんか原価二万だ。諸般の事情とは「建築事務所など」のバックマ−ジンを意味すると普通は斟酌できる。斟酌って読めるかな？(失笑）

>>277
軽い人間だな。
（失笑）とか（笑）とかいれる者って、軽薄以外の何ものでもないね。

↑あなた２ちゃんねらー？（爆）

２７９はばかにされたもんで、マタマタ（爆）をいれてる
見苦しいぞ、みていて（少笑）

↑見苦しいのはあなた！(*^ｍ^)o==3プッ
馬鹿にされたのは管理侍だろう。。。

２チャンは議論とかまともなレスは殆どないし真剣になるのも馬鹿馬鹿しく、批判や嘲笑は当たり前の
スレだからね。当然余計な（笑）等も入ってくるわな。
そこ出身者は、いろんな記号をいれてくるね。まるで携帯のメールみたいに。

「日本にだって泥棒はいる」はデマではなく「日本人は泥棒だ」はデマである。

「法外な見積り出すような管理会社が存在する」は、おそらくデマではなく
「管理会社は法外な見積りを出す会社ばかりだ」は、デマである。

と書き込んだ私が言うのも何だが、トピズレが長く続きすぎてますぞ。