理事会への提案はどうすればいいのですか。

他の理事の方達の部屋番号が分かっているなら、それぞれのメールボックスに投函するか直接持参してみては？
あとは、理事長以外の理事の方々やその他の組合員の方で味方になってくれる人を少しでも増やすことです。
組合員の５分の１の同意を集めれば、理事長が収集をかけなくても臨時総会を開けるはずです。

私のところは、７棟の構成でしたが、最近、全部一括になりました。分かれているのはまずい
という考えです。工事など全体でやったほうが安くできますし、工事の時期の調整もやりやす
いです。

ただし、これをまとめるのはものすごく大変でした。出席率が低いと認められないので、
出席率向上のため何回も呼びかけ、委任状の提出を求めました。おかげで認められましたが、
これはかなりの労力が必要です。

できれば話題はひとつに絞ってほしいですが、もうひとつの修繕積立金の増減のほうですが、
これは、単年度では検討できない管理組合運営の重要事項です。何をいつ行うかで、かなり費用
が変わってきます。スレ主の善意の意見、住民の意見というのは理解できますが、設計事務所あたり
の意見でなければ、検討するに値しないと判断されても仕方ないように思います。設計事務所が、
依頼もないのに、提案をしてくるはずもありませんけど。

2さんの意見は一見正しいけど、住民の一人の意見で、１０年近く前から決まっている
大規模修繕について計画変更させられたら、管理組合はたまったものではないでしょう。

ただし、説得力のある意見であるという自信があるのであれば、２さんの言うように、
理事ひとりひとりに配るのも可だとは思います。理事の名前は必ず公開されています。

建設的なご意見ありがとうございます。
皆さんのご意見にある通り、メールボックスに投入することも考えました。又、月１回実施されている理事会に
オブザーバーとして参加し、その際、理事の方に資料を配布してお願いすることも検討しております。
しかし、それよりも何故配布してはいけないのか、何故検討してもらえないのかを直接理事長と話しをした方が
後々のためにもいいのではないだろうかという考えで悩んでいたのです。

それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして
修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

理事長は理事以外の意見は聞きたくないとの考えかもしれませんが、こういう場合の理事長に対する対応で
良策はないものでしようか。

それなら、理事長宅を直接訪ねて直談判するしかないのではないですか？それすらまともに取り合わないのなら、理事長に通告した上で他の理事宅のメールボックスに投函してはどうでしょうか？あとは話の分かりそうな区分所有者に働きかけて、理事会で真剣に検討するよう包囲網をつくり徐々に狭めていくしかないと思います。必要とあらば、区分所有者の意向を無視し続ける理事長の次期再選阻止も出来るくらいに着実に外堀を埋めていくことです。

ちょっと書いてて思ったのですが、こういうこと(自分で作った資料を理事会に提示する)は
初めての経験ですか?　別件で、理事会に資料を提示した経験はありませんか?　初めて、
こういうことをやって門前払いされちゃうかな、という印象がありますけど。

ところで、他の理事には配布しなくて良いと理事長が言った、というメッセージは誰からの
ものですか?　管理員がそういうことを言うかなと思うのですが・・・。管理会社には、
そういうことを言う権利も資格もありません。

＞そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事（２０名）に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

資料と言う表現と管理員に託したことが気になります。
１組合員が、理事会に提案するには形式が必要です。理事長は組合員が選んだ管理者が一般ですから、理事長宛の提案書の形式にして、来るべき総会の議案を審議する理事会での検討をお願いすることが必要です。この形式の提案は少なくとも理事会で検討され、審議するか、この提案を斟酌した理事会案とするか、審議に値しないとして没にするかは、理事長の権限内のことです。
没にされて尚提案したい場合は、区分所有法３４条に従い区分所有者の「五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するもの」を集めて、議案を示して管理者に総会（臨時総会）を請求も出来ますし、４２日以内に総会を開かない場合は、請求者が総会を招集することも出来ます。

Ｎ０．９さんへ

　ご提案ありがとうございます。
あなたのおっしゃる通り、基本論でいきたいと思います。まず、来月行われる総会前の最後の理事会に理事長宛に
提案書を提出します。
　専門委員会の設置は理事会の権限ですので、それが一番ベターと思われますので。

>>09さん
理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは
少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように
意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

単純には、口頭で管理人に言ったり、提案書という形ではなく希望を手紙にする
だけでも、対応する理事会もあります。

もちろん、書式を整えて提案書にするのはよいことだと思います。

スレ主さん
修繕積立金についてですが、これまで理事会が検討はしていないのでしょうか？
修繕計画は修繕積立金の予定推移を記載していませんか？
（ある年に大幅に足りなければ、一時金の徴収予定を書いているなど）
これまでの理事会の議事録や総会配布資料などを確認して、
質問型式にして回答を求めるのもひとつの方法だと思います。

Ｎ０．１２さんへ

　修繕費が将来的には不足するので値上げを検討しなければならないという話の段階です。

　理事会の議事録や総会の段階までは全然いっていません。
　長期修繕計画表は当然あります。修繕予定推移表はありますが、マイナスが記載されているだけです。

　不足するのは分かっているのですが、そのままで誰もやろうとしませんので、専門委員会の設置の要望
　がしたいのです。

＞理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

良く読みましょうよ。礼を失しない、お願いベースで、採用するしないは理事長、管理者の権限だと。
スレ主のやり方でしたら、組織を無視した、提案か何か不明の怪文章扱いで、例え良い案でも紙くずかご入りでしょう。

でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

また、スレ立てたの？^^ゞ
相変わらず、独り相撲なのね...　
机上の空論やあるべき論だけを振りかざして、自分で汗流さない人には
周りもついてこないと思うよ。
　
来年度は理事やるんでしょう？そこでご自身で理事長やってとりあげたら？

＞でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

区分所有法以外に、規約で規定が無い限り、期限付きで委任された役員に一組合員の提言に耳を傾ける義務は全くない、お情けで良き提案なら斟酌しようかの程度で十分です。

＞こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

現役員は総会で選出され、議案を審議することも含めて委任されていますので、一組合員には提案する権利はありません。
どうしても自分の議案を現実化するには、理事長になるか、２０パーセントの同調者を募るかです。

マンション内の同志を見つけるしかありません。

あるいは、理事長とよき仲になるか。

＞それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

そもそも長期修繕計画書（大規模修繕計画）には、年度別の工事内容や概算金額は勿論のこと、長期修繕積立金の推移も記載されているものと理解しておりました。

スレ主さんのところの大規模修繕計画書そのものが不完全なのでは？理事会への提案は専門家（除く管理会社）に正規の長期修繕計画書の作成を検討させることから始めては如何なものでしょうか。

スレ主さんへ

№13を読んでおりませんでした。失礼をお詫びいたします。

スレ主さんが理事長に立候補して、委員会を設置し理事長も参画する方法が良いと思います。
当ＭＳでも、委員会設置が必要な案件が有る場合、理事長には適任者を推薦してお願いしています。マンション全体の事を考えてくださる理事は輪番制では中々当たりませんので。

修繕計画は一応あるのですが、工事費の全てが網羅されてません。今回行われる大規模修繕で殆どを使いきって
しまうので、修繕積立金の増額を検討しなければならないのです。
理事会の中では修繕費が不足するので値上げしなければいけないという段階で前に進みません。だから専門委員会
の設置を早急に行い検討しなければならない時期にきているのです。
理事長の考えでは、市内の平均で値上げすればいいので、専門委員会は必要ないとのことです。
必要修繕費から割り出していくのではなく、安易に景気が回復したら市内の平均で値上げしていくという安易な考え
なんです。

＞理事長の考えでは、市内の平均で値上げすればいいので、専門委員会は必要ないとのことです。必要修繕費から割り出していくのではなく、安易に景気が回復したら市内の平均で値上げしていくという安易な考えなんです。

理事長を選んだのが失敗ですね。理事長の交代か、理由や資料無き値上げ反対運動をするしかないです。
値上げすると滞納者が増えることはお約束できます。

>一時金が過大にならない程度に集めておけばそれで良い。

一時金前提の資金計画は不公平として了解を得られないから、金額設定に苦労するのです。

＞積立金は集め過ぎても支出が甘くなるし運用にも困る。一時金が過大にならない程度に集めておけばそれで良い。

自称理事長の、実務を知らない人間のコメントです。
集めすぎるとは開いた口が塞がらない。修繕積立金の根拠となる長期修繕計画書についての無知をさらけ出している。
一時金なる表現自体を見てもこの人は、理事長ではあり得ないことは明白です。

なんで連投するかねえ
くやしいの？

26さんの組合は積立金の運用をどうしてられますか？

↑運用はペイオフ対策に限られる。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/05_05.html

理事長は組合員の申し出に誠実に対応しなければならないので
何回申し入れをしても無視されていると言う事は
理事長の誠実義務違反という立派な区分所有法違反に該当します。
なので一度「あなたは法的に違反してますよ」という旨で申し出てください。
多分理事長は年輩で頭の固い方なので「若い奴がなにをごちゃごちゃと」と思っている
ようなので法的に話を通す方が賢明だと思います。

>>1は>>1の意見に過ぎないし、
無視＝委任契約の忠実義務違反　にはならないでしょう？

無視することが管理組合の利益になるという判断であるなら、
それで正しい選択なんだから。

>>1は対抗策として議案提案権を行使したらいいだけだから。

誠実に対応というのは、すべての要求に応えるということではないだろう。

毎週のように出てくる駐輪場の増設。

そんなの簡単にできないって言っているのに・・・。

差し付かなければ、スレ主さん、ここにその要求の詳細を書いてみたら・・・。全部は
無理かな??

＞理事長は組合員の申し出に誠実に対応しなければならないので何回申し入れをしても無視されていると言う事は理事長の誠実義務違反という立派な区分所有法違反に該当します。なので一度「あなたは法的に違反してますよ」という旨で申し出てください。

ウソを書くのは止めましょう。標準管理規約37条は下記の通りで、「一組合員のために」などとは規定されていません。
むしろ、法令、規約、決議などに従って、組合員のため、誠実に職務遂行することと規定されています。
つまり、54条で理事会が議案を決議することになっており、理事会を構成する理事は総会で選任しその職務を組合員は委任しているのですから、一組合員の申し出に特に提案に対応する義務はありません。
理事会に対抗して起案する方法は、区分所有法でも、規約４４条でも下記の通り規定されておりますので、それに従うことが組合員の義務であることが下記の３条で明白です。

(役員の誠実義務等)
第37条 役員は、法令、規約及び使用細則その他細則(以下「使用細則等」という。)並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。

理事会(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる 事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案　　以下略ー

(組合員の総会招集権)
第44条 組合員が組合員総数の5分の1以上及び第46条第1項に定める議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
2 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。

するってーと、その44条を使って5分の1の署名か何かを理事長に提出すれば、臨時総会を開けて初めて議決できるのですか？

>>34
そうですね。
付け加えると、理事長が総会の招集をしなかった場合は、自分で招集する事ができると２項にあります。
招集すると自動的に総会の議長になります。
つまり、招集を拒否されたら「自分（達）で総会を開く」くらいの覚悟は決めておいて下さい。

「総会は開けたが否決された」では赤っ恥以外の何ものでもありません。
招集請求するのは意外と簡単（？）ですが、内容はよく吟味して下さい。

＞招集すると自動的に総会の議長になります。
おいおいそう簡単に済ますなよ。
４４条の２項までは紹介したが３項は下記の党利ですよ。

3 前2項により招集された臨時総会においては、第42条第5項＜理事長が議長を務めると言う奴だ＞にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

>>36
規約では組合員の中からになるのでしょうけど、理事会役員はもちろんやりませんし、
召集された他の組合員も自分が招集した訳でもないのに議長なんてやりますか？
実質的に臨時総会を招集した面々（ひとりならばその人）が議長をやる事になるでしょう。

＞するってーと、その44条を使って5分の1の署名か何かを理事長に提出すれば、臨時総会を開けて初めて議決できるのですか？

そうですから、一組合員が理事長、理事会にもの申すことはそんな易しいことではないと言うことなのです。

「理事会とは、別に臨時総会を開催」みたいな、面倒な事に労力を割く位なら、次年度理事に
なって、推進した方がよっぽど数奇に見られない気がしますが...(^^ゞ

スレ主は、築10数年の地方のマンションに在住して、今まで理事とかに関わったことなかった
のに、マン管士の資格とって、急に妄想爆発させてる御仁でしたから、あまり、真面目に
関わらない方が良いと思うよ。

次年度理事に…

簡単になれるものなんですか？
どんなマンションでも？

規約にもよりますが、普通は立候補が先でいない場合は、輪番制というのが通常のパターンです。

>>38-39
匿名さんと元理事さんのおっしゃる通りです。
ですから、理事経験者からよく出るアドバイスとして「理事になればいい」というのがあるのでしょうね。
結局は理事になるのが、一番の王道で、一番の近道なんですね。

「組合員の総会招集」については、
１．過去数年に渡る恒常的な不正が発覚した場合
２．単発ではあるが、速やかに是正しないと損失が拡大してしまう不正がある時
３．理事会が老害化してしまって世代交代がなされていない場合
のような、場合によっては理事会の解体が必要な時に非常に有効な手段だと思います。

>>40
ＰＴＡの役員と同じでみんなやりたがらないから、立候補すればどなたでもなれますよ。
立候補のシステムが確立していないマンションは、管理会社が牛耳っている可能性大でしょう。

うちでは、優先順でいくと、立候補、留任（理事会互選、役員の３～４割）、残りを輪番で穴埋めです。
立候補を落とす事はあり得ません。

余談ですが、立候補者がいわゆる「クレーマー」でも、その積極的な姿勢が評価されます。反対に、理事会入りを断るクレーマーはヘタレ扱いですけどね。

一般的には、管理規約で「理事選定基準方法」の類の記載があり、42,43氏がコメントして下さっているように、
「立候補」で就任できると思います。現在、23区内大規模マンションに住んで住んでいますが、私も含めて
手弁当（無報酬で）、各期に何名かは立候補の方がいらっしゃいますよ。

マンション管理組合にかぎらず、生徒会・PTAだって、議長団・執行部の不正や運営不備へのリスクヘッジの為に
不信任の場合のルールがあると思いますけど、それを実施する労力（含む根回し）とか、その後の遺恨（？）とか
考えたら、よっぽどのことがない限りしませんよね...
　
今回のスレ主の件は「俺は、有資格者の組合員として　積立金値上げ検討委員会が必要　といっているのに
理事会が委員立ち上げを検討してくれない」ってことが、発端のようですから、スレ主が次期理事長になって
から、検討しても良い話だと思います。

少なくとも、施工10数年経過し、大規模修繕まで実施まで、なんら危機感なかった組合に対して、急に
焚きつけても理解を得るのは大変だと思いますけど...　ちょっと先見の目がある組合（理事会）なら
遅くとも、5～8期位の理事会で、大規模修繕計画を具体化する際に、「　資金枯渇するから値上げ検討」
がはじまり、「数期掛けて値上げ」って進捗すると思うのですが...

10数期経過したところで、急に騒ぎたててももね...
それまで、何も考えてない組合員の民度と、管理会社の質を呪うしかないですよ。

＞「組合員の総会招集」については、

こまごま言わずに、区分所有法34条3項及び４項で法律で規定されているものです。

役員立候補に関連した質問

立候補、留任、輪番にしろ
総会で役員承認決議を取りますよね？
その時って、全員に対して承認決議をするのが一般的なのか？
それとも個別承認が一般的なのか？
どうなのでしょうか？

>>45
その話はもう終わったと思ってました。

>>46
私が聞いた範囲では、個別承認はありませんでした。
個人的には、個別審議で却下して欲しい方もいらっしゃるのですが。

＞その時って、全員に対して承認決議をするのが一般的なのか？それとも個別承認が一般的なのか？

規約によりけりです。標準管理規約では、理事と監事は明確に分けて選出し、理事長、副理事長、会計担当理事のそれぞれは理事の互選とはなっていますが、理事会で理事（立候補、輪番を含め）案、監事案を決議し、総会に役員選出議案として提案することになっています。従って、立候補制で定員以上が立候補した場合以外は、個別の承認、本人同意は理事会の段階で済ませるべきでしょう。

↑と言うと、気に入らない人も集団で承認されるか、適任者が集団で否決されることありだね。
否決されたと言うことは、理事会も否決されたことで、次に、役員選出はどうやるの？選出されない限り後１年延期か、臨時総会を又やると、また否決か、どうなるの？

仕様細則で理事の選任は輪番制となっている場合は、立候補や推薦はなしです。それを変える場合は、普通決議で変更しなければなりません。
立候補制があるところは、定員内であれば、そのものが理事になります。たとえ腹案を準備していたとしても。ただ、その場合腹案の理事候補を誰を削るかは問題ですが。総会の席上ですので、何があるかわかりませんので、腹案の理事の順番も決めておいた方がいいでしょう。

＞仕様細則で理事の選任は輪番制となっている場合は、立候補や推薦はなしです。それを変える場合は、普通決議で変更しなければなりません。
もう少し真面目にやりましょう。「仕様細則」の訂正からね。
＞立候補制があるところは、定員内であれば、そのものが理事になります。
いいえ、理事会案は総会で賛否承認が必要です。
＞たとえ腹案を準備していたとしても。ただ、その場合腹案の理事候補を誰を削るかは問題ですが。総会の席上ですので、何があるかわかりませんので、腹案の理事の順番も決めておいた方がいいでしょう。
この文章の意味不明ですね。もう少し真面目にやりましょう。

使用細則で、理事の選任についての記載はないと思う。（笑）
管理規約・使用細則...用語を正しく使えない・使わないと説得力はゼロに等しい。

50はむちゃくちゃだな

子供が書いているんじゃないの？

”もし”輪番を無難にこなしたいと思っている理事長なら、、、

長期修繕計画の見直しなんか、めんどくさくてやりたくないと思うでしょうね。
理事メンバーが提案に感化され、やりたいと言い出されても面倒だから
見せたくないんでしょうね。
基本、値上げになるでしょうし、それに対して、住民からの反発の対応、
説得し、理解させるための苦労を想像したら、、、、
総会で話をするのも理事長ですし、、、

修繕積立金が不足するのが明白であればどっちみちいずれ値上げしなければならないと思うよね。
スレ主は正義感でそれに手をつけようといってるんだからやってみればいいんでは。
やる気のある住民が増えることはいいことだから。
やる気のない理事長はやめてもらうべき。

横レスおじゃまします。今期役員で総会にて次期へ交代予定の者です。

実は来週末総会を控えてまして、総会資料配付後に質問状を出されてしまいました。
総会資料へは輪番で候補者を記載するが、当日の立候補も受け付ける、、と記載したところ、「そんなの無効だろ」と、言われてしまいました。
総会資料配付時に輪番に基づいて候補者の名前と部屋番号を記載しておいて、総会席上で立候補者が出た場合は立候補者の選任は有効なのでしょうか？
その場合、委任状の扱いはどう判断するべきでしょう？
規約では再任は妨げない、としき規定がないです。

総会当日の立候補はあんまりじゃないですか？

>当日の立候補も受け付ける、、と記載したところ、

元はといえば、そんなことをわざわざ書いたことが
問題なんですが・・・

管理会社は、総会資料に目を通してなかったんです
か?　あまり有能な管理会社じゃないですね。

普通は、総会前に時期を区切って役員募集が普通だと
思います。

＞実は来週末総会を控えてまして、総会資料配付後に質問状を出されてしまいました。 総会資料へは輪番で候補者を記載するが、当日の立候補も受け付ける、、と記載したところ、「そんなの無効だろ」と、言われてしまいました。 総会資料配付時に輪番に基づいて候補者の名前と部屋番号を記載しておいて、総会席上で立候補者が出た場合は立候補者の選任は有効なのでしょうか？
正式な理事会決議の議案として提案してあれば、「あらかじめ通知した事項についてのみ決議出来る」に違反ではなく有効です。
＞その場合、委任状の扱いはどう判断するべきでしょう？
上記の理由で特別な対応は不要です。

当日立候補しても、議決権行使書を議長が握っている限りそれが覆ることはないでしょう。

一般には居住しているのであるから、自分で立候補も良いが、周りから押されて推薦立候補の方が自然だね。

規約には書いてないかもしれませんが、総会前に立候補すればなれるそうですよ。賛成、反対はあるでしょうが・・・自分も立候補を考えています。

＞総会資料配付時に輪番に基づいて候補者の名前と部屋番号を記載しておいて、総会席上で立候補者が出た場合は立候補者の選任は有効なのでしょうか？

無効です。総会が議題にないこと即ち立候補者名の氏名不記載で無効です。
総会には組合員の出席義務はありませんし、欠席する場合は代理人或は議決権行使書を出す権利がありますが、それが履行出来なくなるので無効です。

理事会への質問は全て管理会社経由です。
管理会社に都合の悪いものは潰します

ひどいね。新築だから？G人社？ハウsing?

はい、昨年分譲の新築です。
管理会社大手、デベ系です。

＞立候補者名の氏名不記載で無効

うちでは輪番の理事候補者の部屋番号だけで、氏名は不記載だが、これも無効？

理事選任の議題で、部屋番号だけでは理事候補者が特定できないから、特定できなけりゃ委任が成り立たないと考えられる。

ちなみに議案書は管理会社が起案し、理事会で承認を得て総会に提案するもの。

＞うちでは輪番の理事候補者の部屋番号だけで、氏名は不記載だが、これも無効？

総会欠席者が代理人か議決権行使書で賛否の意思表示が出来る議案であれば良い。

輪番制のデメリットの部分でしょうね。
誰がやるのか人物像がわからない。
善くも悪くも就任する。(断らなければ)
メリットは…効果があるかわかりませんが、区分所有者全員が役員を一度は経験することによって意識が高まる……ｶﾅ!?

総会議案に載せられるかどうかなので、次回の総会時に立候補者への多数決にもっていくよう一年かけて理事会に働きかければ…
総会で顔も部屋番号も知るわけだし。
輪番で次の人がやりたくないかもしれないし

＞私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。
個人で提案するのは自由ですが、取り上げるか否かは理事会の自由です。
規約を読みましょう。提案方法が書いてある筈ですが、なければ区分所有法に基づき20パーセント以上の賛同者を募り臨時総会を求める事です。さもなくば、貴方自身が理事長になる事です。

＞＞　３３さんのレスに賛同します。　基本に返って議論しましょう。
ほかにもいい意見が出ていますよ。頑張りましょうね。

うちのマンションは、理事の名前、担当職務等が何時でも住民に分かるように開示されていません。途中入居ですが、入居の時に管理規約を渡されただけで、理事会についての資料は一切配布されませんでした。したがって、理事の名前すら知りません。理事長名は入居の時の提出書類等の承認に名前があったので分かったくらいです。
最近、理事会（理事長宛）に提案するために提案書を作成して理事長に手渡そうとして理事長の部屋番号または連絡先をフロントで聞きましたが、「個人情報は開示しない」と管理会社に拒否されました。しかたなく管理会社に渡しました。

>>73
完全に管理会社にコントロールされてる典型だな。

＞理事長の部屋番号または連絡先をフロントで聞きましたが、「個人情報は開示しない」と管理会社に拒否されました

理事長に連絡したい区分所有者に対して、理事長の部屋番号や連絡先を開示しない法的利益なんて存在しない。

個人情報保護思想の完全な履き違え。

そういう管理会社はこのレスでさらしてください。ぜひ。

うちは、くそ管理会社のフロントが、理事会に管理会社にとって都合の悪いことはかけられないように
住民のご意見箱をフロントに設置し検閲しているよ。

理事会の議題にかけられたかどうかも理事会報告がないからわからない。

>>理事会の議題にかけられたかどうかも理事会報告がないからわからない。
議事録みせてもらったらどうですか？
開示しない場合、大問題になりますから、チャンスですよ。

73です。その後の顛末。

提案書は理事会に渡りまた。しかし理事会からは事前のコンタクト・ヒヤリングは一切なく、１週間後の理事会で審議の上で却下されてしまいました。しかも結果の報告もなく、私が結果を知ったのは約一ヶ月後にポスト投函された理事会報の内容で知りました。ところが理事会報を読むと間違った審議内容で却下していたのでした。

そこで理事長に対して事の顛末を釈明するよう「抗議文」を作成し、理事長に直接手渡そうとプロントに掛け合いましたが、またしてもフロントでブロックされました。
その後、すったもんだして理事長との直接会談をするところまで行きましたが、理事長は「単独では無く理事会として会談に臨む」との回答でしたが、応じる気配はありませんでした。しかも相変わらずフロントの管理会社を間に入れての交渉です。こちらは名前・部屋番号・メアド・電話まで提案書に書いているのですが。
フロントの管理会社に対しては「管理会社が仲介する問題ではない！直接交渉させろ！」と怒鳴りつけてやりましたが、一切理事長にコンタクトさせてもらえません。（続く）

提案した内容は「情報化推進委員会」の専門委員会委員会設置提案で、A4で2枚に、主旨、目的、スケジュールを記して模式図を入れた内容です。提案書の前書きだけ伏せ字でご紹介します。

前略
当○○○○マンションは完売を迎え、ここにN棟***世帯、千数百人の一大コミュニティが誕生しました。当マンションは初めから全世帯にインターネット常時接続サービスが提供されていますので、住民のインターネット環境は既に整っています。
そこで管理組合におかれましては、これを情報ツールとして各種組合活動に有効活用していくことが望まれます。そのためには、理事会の下にITの専門知識と技能を有する住民から構成される専門委員会「情報化推進委員会」を設置し、管理組合活動の情報化を推進することをご提案いたします。
草々

73=78です。提案書に入れた模式図です。（背景画像は省略）

>>78
完全に管理会社がブロックしてるね。
情報化専門委員会の設置を理事会が拒否する理由は何一つない。
むしろ積極的にインターネットを利用すべきだと思う。
しかもインフラが100%整ってるマンションなんだから。
これを一番嫌がるのは管理会社だろう。
これが出来ると管理会社抜きの住民と理事会の直接の情報ルートが出来てしまうから。
管理会社は理事会をコントロールしたいから住民と理事会の直接情報ルートは潰すだろう。
拒否する理事会も完全に管理会社に丸め込まれてるようだ。

>>78さん、うちのマンションと似てます。

＞提案書は理事会に渡りまた。しかし理事会からは事前のコンタクト・ヒヤリングは一切なく、１週間後の理事会で審議の上で却下されてしまいました。しかも結果の報告もなく、私が結果を知ったのは約一ヶ月後にポスト投函された理事会報の内容で知りました。ところが理事会報を読むと間違った審議内容で却下していたのでした。

デベ系列の大手管理会社ではありませんか？

>>82
その通りです。東京の電鉄系です。
フロントの管理会社の管理人（本件の対応は所長）はまるで理事長のスポークスマンのようです（笑）。

>>83さんが>>78さんですか？82ですが、だとしたら、同じ管理会社ではなかったです。
電鉄系ではないのでね。

＞フロントの管理会社の管理人（本件の対応は所長）はまるで理事長のスポークスマンのようです（笑）。

フロントの発言には理事会を引用していますが、実際は理事会役員には伝わっていないと言うことが分かってきました。
人伝えなのですがね、人の口には戸は立てられないので。
フロントが言うには、理事会役員が直接陳情されるのは困るからフロントを通してくれといっていると言ってました。
真実なのかどうか？新規分譲マンションなのでよく分かりません。

78=83です。以降78に統一します。すいません。
管理会社の所長（理事長と話しが出来ないので）には、フロントにある意見箱は「管理会社向け」「理事会向け」の２種類に分離すべきで、「理事会向け」は理事長（または理事会）自ら開封すべきだ、と強く言ってあります。
また、情報化専門委員会設置の提案は本来管理会社が関与すべき内容ではないので、理事会と言うよりも理事長に直接提案する必要があるから、管理会社は仲介に入るな！と強く言ってあります。
私のマンションは築３年で、専門委員会の設置はまだありませんでしたから、今回が初めての設置になるはずでした。
続編は後日にしますが、遂に理事会に殴り見込みをかけることに成功しました。でも一旦理事会で却下されたので今期の設置は無理のようです。

78さん
「理事会に殴り込み」という発想（表現）は穏やかではありませんね。
同じ組合員同士で真に良い提案なら理事会が拒むことは無いでしょう。
ひょっとして理事会と貴殿は敵対されているのでは？
簡単な解決方法は貴殿が理事に立候補され、ご自身でやりたいことを実行されることです。

これを読めば私の怒りのほどが分かると思います。見方によっては「喧嘩を売った」ととられても仕方がないと思います。この結果、理事会の態度が変化して来ました。後日また。

前略
先般7月に、2回に渡り管理組合のインターネットを利用した情報化推進に関する具体的提案をしましたが、組合員である提案者の私に何らコンタクト・ヒヤリングをせず、提案主旨を理解しようともせずに理事会で却下してしまい、しかも理事会報に誤った記述をする等、誠に誠意のない対応に怒りを覚えます。理事会は組合員（住民）とのコミュニケーションを敢えて避けているのではないかと推察します。
本件につき、理事長自ら正式に私に対して納得出来る説明お願いします。
草々

>>76
>>82
>>83
うちも多分同じ管理会社だ…
管理費（管理委託費）の値下げや修繕積立金値上げアンケートで管理会社の都合の良くない意見はスルー。議事録などには、その他（内容載せず）か載せなかったと理事経験者に聞いた。
理事会への意見、質問などの紙は管理人からフロントに渡っているようでここで選別されるみたい。あとで理事に聞いたら「知らなかった」と…。
理事長だけのご機嫌をとるのも上手いみたい。

>>86

＞簡単な解決方法は貴殿が理事に立候補され、ご自身でやりたいことを実行されることです。

その通りですね。
築３年目のマンションです。運営に色々問題があるにしても管理組合としての大きなイベントが始まるのが築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。

情報化推進委員会の目的は、インターネットを使って「管理組合員のコミュニケーション基盤」を構築することで、それ以外では共用施設（ゲストルーム、集会室、来客用駐車場）の予約管理システムの構築も考えています。基盤構築整備は自分が中心になってやって、運用に入れば若い人に継承して行く考えです。「自分は土木工事で線路は引くが、線路を走らせるのは若い世代」の考えです。そして、ある程度機能がそろった段階で管理組合のホームページを正式に立ち上げ、対外広報をはじめる予定です。そうなれば情報化推進専門委員会は役目を終えるので一旦解散し、ホームページ運営委員会（専門委員会ではない恒常的な作業部会）に衣替えして次世代に運用してもらうようにします。

これに２年くらいかかります。そうしたらいよいよ大規模修繕がスタートする年になります。

情報化推進専門委員会？
それってパソコン無い家庭でも有益なのか？
どこの家庭にも、パソコンがあると？　地デジチューナーはどこの家庭にもあると思ってんの？液晶テレビも？

単純に自分が専門だから見栄を威張りたい！なんて。それが理由で情報化推進専門委員会？それとも認めて貰いたいの？私は凄いのよって！

ふざけるな！と思います。

私が理事会の理事長なら　即　却下だね！
あんたの理事会正しいよ！これだけは、言える！

管理会社とかフロントとか　以前の問題だよ！

情報化推進専門委員会って、総会の委任状、議決権行使書とかを電磁的方法でやるのを推進するの？
メールで委任状送るとかとか便利でいいよね！

そうかな？私はそうは思わないよ。
確かにネットを使えない者もいるでしょう。
しかし、それに対しても文書で開示すればいいでしょう。
ようは、閉塞されていることが問題なんですよ。

回覧板でお知らせできれば一番良いが、今はその手段は使えない（少人数であれば可能だが）
株主決議だって、選挙だってネットでできる時代に、管理組合ができないのはおかしいよ。
顔を合わせて議論し合う場も必要だが、それはこれまで通り限られた時間しかない。
しかし、議論すべき事項は増えているとなればネットを有効活用できるのではないか？

現実を知らないのが出てきたよ。
スレ主かな？No.92は。

> 基盤構築整備は自分が中心になってやって、運用に入れば若い人に継承して行く考えです。
> 「自分は土木工事で線路は引くが、線路を走らせるのは若い世代」の考えです。

この考えって、本当に若い世代が喜ぶことですか？
それこそ若い世代の共感が得られないシステム物は、無用の長物だったり、手間だけかかりすぎて、結局は誰も使わないものになりませんか？

システムでの情報化なんちゃらより、住民同士の生身のコミュニケーションを考える方が先だと思いますし、理事会のメンバーとのコミュニケーションすらちゃんと取れていないのに、ハードを伴うコミュニケーションツールの運用なんではないでしょうか。

94です。

最後のところ書き間違えました。

ハードを伴うコミュニケーションツールの運用なんではないでしょうか。

ではなく

ハードを伴うコミュニケーションツールの運用なんて出来ないのではないでしょうか。

>>89
反対意見も出てますが、方向性は間違ってないと私は思います。
パソコンも携帯電話も無い方のことを考えていたら永久に実現しないでしょうね。
そういう方にはペーパーでの対応を継続すればよいだけです。
ネットにもペーパーにも対応してる組合のマンションはそれだけでも資産価値が高いと言えます。
問題は継続性ですね。貴殿が退かれてもネット管理者が継続していけるかどうかが鍵だと思います。

>>住民同士の生身のコミュニケーション
そんなのいりません。コミュニケーションは、けんかのもと。
近隣っていうのは基本的に敵です。中国、韓国だってそうでしょ？
フランスとイギリスも仲悪いし。

96の補足です。
方向性には賛成ですが、ご自身の意見が通らないことを管理会社や理事会の責任にされるのはちょっと違いますね。
最初に言いましたが、真に組合員に有益な提案なら必ず受け入れられるはずです。
それを貴殿が伝えられるか、理解させることができるかですよ。
そのためには、まずご自身がマンション内での信頼を得られるかどうかですね。

No.92 by 管理侍ってことかな？

マンションの掃除だけしとけば良いのに！

>>最初に言いましたが、真に組合員に有益な提案なら必ず受け入れられるはずです。
そんなわけないでしょ。無気力無責任理事会なら黙殺しておわり。理由はめんどくさいから。
有益でない管理会社の提案は高い確率で理事会を通過し、総会議案になるよ。
無気力無責任で黙ってるだけなんだけど賛成したってことにされちゃうんだよね。

>>99
私は匿名では書き込まない。
議論ではなく誹謗中傷の書き込み。悲しい人ですな。

めんどくさいが理由で却下されるなら、あなたの提案内容がその程度なのですよ。
理事が自分にも有益な提案を却下する訳がない。
理事会がめんどくさがらない提案の仕方をすべきでしょう。
もしくはあなたがご自身でやればよいのです。
逆に言えば、管理会社の提案が理事会を通過するのは理事会がめんどくさいと思わないからですよね。
あなたの提案力より管理会社の提案力が上なのかな？
それともあなたより管理会社のほうが理事に信頼されているのでしょう。

いろいろな意見がありますね。
当マンョンはインターネット普及率は100%です。
それは良いことですが、使わない人、使えない人もいるでしょう。
でも一番の問題は、管理費、修繕積立金とは別に「インターネット利用料：月\1.500」を全戸に強制課金しているのです。本来受益者負担の使用権なのに。使わない、使えない人にも利用料を払わしている。マンション指定のプロバイダーを使わずに他のプロバイダーを使ってる人にも払わしている。管理組合はマンション指定プロバイダー以外のNTT,KDDIに門戸を開放してしまってるのです。
従って、専門的な話になりますが、NTTやKDDIを使ってる人はマンションの共用設備となるルーター、ハブ、LAN回線を一切使わず別回線＋電話線共用（VDSL方式）なのに、月\1.500払わしているのです。
これが、管理組合として情報化を積極的に推進して住民が月\1.500を払うだけのメリツトを享受させなければならないと考える理由です。
車持ってないのに管理組合に駐車場使用料を毎月払わされているようなものです。

私は管理組合にネットを利用することは賛成ですが、既存のプロバイダー云々には反対です。

それは理由にはならないと思う。１階住民はエレベーターを使用しない
幼児のいない住民はチャイルドルームを使わない
それと同じではないですか？

私は、既存のブロバイダーと別にブロバイダーを使用しています。株主優待があるので勿体ないのと、容量の問題です。

管理組合の運営にネットを利用することは多いに賛成ですよ

文書が読めなくともネットなら音声で利用可能な場合もありますからね

１０２の管理侍って管理会社のやつだね。
そうやってうまいこと管理組合をあやつってるんだろうなあ。

105さん、雑談板とは質が違います。内容のあるレスをお願いします。

内容のあるレスねえ。うーん。。。
情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど、１００戸以下だとどうなんでしょうね。
理事会への提案ってスレ主さんみたいな、規約改正とか修繕積立金増額とか管理費削減提案とかだと、理事会に言っても輪番制理事では対応できないと思います。管理会社が、規約改正はマンション管理士などの専門家を入れないとだめです、とか言うし、管理費削減なんて言ったら、安全性に当社は責任をもてませんとか言われると、輪番制理事はやるわけないです。管理会社は動かずに管理組合でやってくれって話にされると理事はだれもやらない。
管理会社のしょうもないサービス提案は、理事が黙ってると、異議ありませんね、って話で管理会社が総会議案書つくって総会にかけられる。理事会で検討を重ねた結果、総会に上程されることになりました、って書かれる。
結果、管理会社の得する話は採用されるが、損する話は却下になる。
情報化委員会って話も、推進したければ管理会社の得する話にしないと無理でしょう。

>>105=107？
確かに私は管理会社の人間です。
管理組合員でもありますが…。
いきなり「やつ」呼ばわりとは驚きました。
107のご意見ですが、理事とはそこまで思考能力も判断力も無いのですか？
つまらない提案に黙ったまま異議も唱えず、総会まで進んで承認されるのですか？
事実だとすれば異議を唱えない側の問題では？お互いにいい大人ですから。
逆に管理会社から何の提案も無ければ、それはそれでご不満でしょう。

ないよ、管理素人だし自治会レベル思考で理事会運営するからな

管理会社に洗脳されて管理組合員と相談どころかお知らせもせずに、管理運営をフロントと決めて行くのさ

>>108
管理侍さんの勤務先と自宅マンションの管理会社は同じなのでしょうか？

管理会社に提案されると輪番制理事が黙認して総会に上がってしまう例は下記のようなもの
・配水管清掃を2年に1回から毎年に変更（詰まったらこまりますよって言われる）
・植栽管理費の値上げ（木がのびちゃって低木が高木になった）
・防犯カメラ増設（リース切れのとき新しいに換えて増やす）
・大規模修繕工事の理事会一任（意図は言うまでもないです）
・管理費会計から支出する専有部サービス（規約違反に気づかれないように提案される）

一般組合員が、マンションの管理に直接携われるのは通常総会しかありません。
そこで、何か提案したいと思ったら、理事長への意見書なりの提案しかありません。
例えば、規約改正一つとっても、提案されても理事長としては、輪番制の理事であり、理事長も仕事を
もっていれば、必要と解っていても中々専門委員会の設立には躊躇するものがあると思います。
規約や使用細則を全面改正するとなれば、それなりの知識がなければなりませんし、それに対する労力は
かなりのものになります。
そのたたき台づくりからはじめなければなりませんが、組合員の中にそういった適任者の方がおられれば
いいのですが、いなければマン管士の活用も考えなければなりません。
現状で特に問題がなければ、全面改正までする必要性はないと考え、何かあればその時点でその部分だけを
改正すればいいという考えになると思います。
特に１０年以上たったマンションでは、それまでにかなり法改正や使用細則でも改善しなければならない点が
でてきていると思われます。
規約改正と管理会社は全然関係ないですがね。

管理会社が理事会操作で重要事項も規約も変える
どこもそうだろ

>>113
重要事項は全組合員に説明義務が生じてきたし、規約を管理会社が変える？そんなことはありえないよ。
そんな情けない組合は、それなりの負担を強いられるのは仕方ないでしょう。
管理会社のいいなりになってればいいよ。

そうなってしまってる、もしくわそうならないために、透明性の高いガラスバリの理事会にしなくては…
ネット運用を管理組合に使うように国土交通省に奨励して頂きたい。

マンション管理センターで既にやってると思いますけど。。。
マンションみらいねっと
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/guide/guide_campaign.html

マンション管理センターは国土交通省の外郭団体なので国土交通省がやってるのとおなじことですよ。
理事会がうごかないとどうしようもないですが、
マンションみらいねっとのことを理事会に言ってるんですかね。。。
たぶん、言ってないんでしょう？情報化といっても、提案の仕方が悪いのでは？

＞情報化といっても、提案の仕方が悪い

多分私も、この７８さんの提案の仕方に問題があって実現しないと思いますね。
と言うより、理事会が管理会社に指示して、７８さんが直接個別の理事（長）にコンタクトしないようにしてると思います。

例えば、７８さんが自分で言ってる以下のような内容を理事会が聞いたら、
提案の内容検討以前に、理事会の議題になること自体却下することが正しいと思います。

＞組合員である提案者の私に何らコンタクト・ヒヤリングをせず、提案主旨を理解しようともせずに理事会で却下してしまい、しかも理事会報に誤った記述をする等、誠に誠意のない対応に怒りを覚えます。理事会は組合員（住民）とのコミュニケーションを敢えて避けているのではないかと推察します。

＞遂に理事会に殴り見込みをかけることに成功しました。

＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。

理事でなくても、一般人の常識からしてこれを聞いた相手方として怒らない人はいないでしょう。

ですから、７８さんはこの提案の実現どころか、管理組合員同士の良好なコミュにケーション形成を阻害する存在として、７８さんの行うやり方をどうするのか理事会で議題になっていると考えられます。

うちのマンションでは、管理用倉庫が知らぬうちに清掃員の休憩室に使われていて、今夏の猛暑でさすがギブアップしたのか管理会社がこの倉庫に空調設備を管理費から支出して設置して欲しいとの提案を堂々と理事会にして来ました。理事会もこの提案をまじめに（？）検討したのか、清掃員勤務体系の見直しと廉価空調設備の再検討を管理会社に指示して終わったようです。このことが理事会報に載っていたのでビックリしました。
これなんて「共用部分の目的外使用」ともいえるもので管理規約では組合員に対して禁止されています。理事会は完全に管理会社になめられていると思いました。
これなら管理用倉庫に住民が私物を保管しても文句いえないと思います。

７８さんではないけどね
管理組合員からの提案や質問を管理会社経由にしてるとね、管理会社に捩曲げられるのはよくある話しだよ
これまでイロイロな掲示板で何度も見聞きしてるよ
財閥系ではないようだけどね

>>117
江戸時代の大名に対して庶民が行った駕篭訴みたいなやり方ですね。
おもしろいと思います。まさか理事長に対して突撃してくる住民がいるとは夢にも思わなかったでしょう。
理事会にとっては相当なインパクトがあったと思います。

組合のＩＴ化が必要がどうかは、意見が分かれるところでしょう。
ＩＴ化になっても、全てＩＴで情報発信や決議とかをする訳ではないですから。
提案事項については、ご意見箱に投函する方法とあまり変らないのでは。
全員がパソコン対応はできないこともあるし、パソコンもってない者もいるし。

情報化推進したいひとのコメントで
＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。
っていうのがありますが、そんなに見識のあるひとが、築６年目の大規模修繕（検討着手？）に疑問を感じないんでかね。着工は8年目みたいですが、うちは今年14年目にやりましたよ。

私の提案書では、>>78で紹介した通り「理事会の下にITの専門知識と技能を有する住民から構成される専門委員会・・・・」ですが、理事会報には「専門委員会を創設して理事会とは別に活動・・・・」と書かれていました。

理事会の下に→理事会とは別に

誰が書き換えたのでしょうか？
最近理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ましたけど。

誤解を招いてすいません。大規模修繕計画に基づく最初の防水工事が６年目に始まります。言葉が適切でなかった事は謝罪します。

>>情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど
戸数は500戸を遙かに超えています。住民同士も顔が見えないくらいですから理事会なんて遙か遠い存在なのかもしれません。

実は入居して管理規約見て初めて知ったのですが、このインターネット利用料は管理規約で「利用の有無に関わらず支払わなければならない」と規定されていたのです。非常に不合理な規約だと思いました。この規約は管理組合が立ち上がった時からの規約ですから、売主の作った規約で、インターネット契約は売主とプロバイダーの直接契約です。しかもこの契約を管理組合が自動継承する事も管理規約で規定されているのです。

インターネットに関しては、建物に付随してしている主としてハードに関する部分は共用設備だから「管理費」、主としてソフトに相当する使用権の部分は「利用料」で受益者負担、の考えにあらためるべきだと考えています。一律「利用料」でひっくるめてしまってる会計項目と受益者負担の利用に対する全戸強制課金がおかしいと思います。
ただ、これを規約含めて大幅な見直しをするのは、今のプロバイダーとの運用保守契約が切れる２年先が妥当と考えています。この時に業者コンペをやってプロバイダーを選定するのがベストです。今のプロバイダーは今後の提供サービス如何では切りたいと思ってます。

５００戸こえてるの？？？？
そりゃすごいですが、それだけ大きいなら、人材豊富なので、心配はいりませんよ。
（やばいのは数十戸の無関心住人ばかりのマンション。）
全戸一括なら、インターネット利用料ってたぶん月2000円くらいでしょ？
他の業者連れてきて、何百円か値切って、浮いた金をマンションみらいねっとに使ったらいいのでは？

正論でも、理事会の運営に水を差されてると思ってるかもしれませんね。
戸数が多くて、大変かもしれませんが他の区分所有者の意見なんかもまとめるといいかもしれませんね。
それこそ連名で上申書があれば、少し変わるかもしれませんし。
ここでも出てるように、賛否両論あると思いますので、できるだけ多くの意見(同意見)を集めた方がいいと思いますよ！

少し疑問ですが
> 築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。

理事長自体は、確かになり手のない仕事ですが、自分がなるんだといってなれるものですか？
総会で承認されなければ理事にはなれないでしょうし、理事の中で互選されなければ理事長にもなれないと思うのですが・・・

そして、それだけの大きなお金が動く時だけ理事長になりたいだなんて、まるで利権狙いに見えます。
ご本人はそうでないと言うかもしれませんが、傍から見たらそう思う人もきっといると思います。

７８に対する理事会の方針と予想

1　理事個人で７８と会わず、話があるときは管理会社のフロントを通してもらう。

2　７８の提案内容の検討について78の傍聴等の介入があると混乱するので、理事会が責任をもって独自で検討し、検討結果を文書化して、管理会社を通じて７８に報告するとともに、７８の提案、その検討結果を理事会報告として全区分所有者に知らせる。いっしょに７８の対応によって、理事会通常業務が遅延している旨を書き添える。

3　１と２の原則的対応をすれば、７８の主観からして「自分が一番よく知っているのにそれを聞かない理事会…」というように一方的に思い込むだろうから、
それを挑発してさらに理事会が７８に対して１と２以外の直接対応をしないと、78はイラ立って全戸ビラ配布等の「怪文書」を配布する等の行為にであろうから、やがて誰にも相手にされなくなって、早晩引っ越すだろう。

500戸以上もあるマンション内の多数派工作でしたら、宗教団体に入るといいですよ。

＞123
＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

プロバイダーだかヘアーネットだか知らないが、
それが「改善」できることよりも、

マンション内の隣人でトラブルがなく、仲良くしている方を優先するな。

お互い住みやすく、いいマンションでありたいという最大の目的を忘れたくない。

うーん。。。
情報化うんぬんじゃないでしょ。
実際は、メンツの問題になってるんですよ。
おとしどころは、理事会をなんとかびびらせて、検討課題にするとか理事会議事録に書かせることですが
方法としては、裁判所に民事調停の申し立てをするといいでしょう。

そうですよ、フロントは管理組合員は敵だと理事会に吹き込み自分が守ってやる言う通りにしとけという態度ですからね
住民間を対立させるのが管理費をたかるコツだと思ってるのでしょう
ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。

この問題は>>123で述べられてる誰かの「書き換え」が原因だろ？答え出てるじゃん。

>>ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。
それを一番いやがる人が潰しにかかるのだよ。

例えば、理事会宛に
「フロント管理人のＡ氏は無愛想で態度が悪くしかも不気味で気持ち悪い。首にしてほしい。　」
と投書を意見箱に入れたら果たして理事会に届くのか？

それは届くでしょう。
「管理人のＡ氏がセールス業者をロックを開け入れていた」は届かないでしょう。

衆愚政治とは？
ある条件がそろって、選挙によって権力を握った人間が、権力を握ることによってさまざまな情報を得た状態において、
当然その情報を知らない人間との格差を感じて、それが自らの能力で得てないにもかかわらず、
自らを、エリート　その他を愚民と見ることによってますますその情報を愚民に知らすべきでないとの観点にたちながら、政治を行う事。
そしてますます、密室化、扇動を行い、自らの権力を強めようとする。
全ての情報は国民全てのものであり、その情報が全ての国民の民度を上げ、国を豊かにする力になるのであるが、情報を処理する能力において自分より優れた人間がでることは、権力から落ちてしまうことだとおびえてしまう。
国民がどんな情報に接しているかを非常に敏感に探り規制を加えようとする。

＞衆愚政治とは？

なんのこっちゃ？

高校生の坊やのお勉強はママのところに行ってね。

＞＞123
＞＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

＞「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

＞78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

これは自分の意見書(?)と理事長の「言葉」が違うってことでしょ？

理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？あ、勝手にやって金使われちゃ困るか。

＞理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？
専門委員会は理事会の諮問機関、理事会の下でやるのは当然だと思う。
理事会と別にやるのなら、それは専門委員会とは別の住民サークルの類だろう。
理事会とは別の住民サークルなら理事会に提案するものではなく、勝手にやればいい。

スレ主さんはちょっと賢いんじゃない。
ただの好き者同好会なんだけど、それじゃパソコン同好会会長でしかない。それでは満足できない。
そこで考えた。本人も書いてるように勉強したと。そこで、知ったことは専門委員会を作ればいいと言う事。
だがしかし、そうは問屋が卸さなかったという事。そんなバカな役員は居なかったということ。

スレ主さん自身が自分の信用で集めるしか無いんだよ。会費会員を。管理組合役員を利用せず。

そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
これだと管理会社は阻止きないから。

＞バカな役員は居なかったということ。
バカでも出来る理事業務じゃないと輪番で回ってきても誰もやらないと思う。
理事はバカでいい。管理会社が賢ければ管理組合はうまく回る。

悪賢い管理会社がいるからな
困ったもんだよ

>>141
文章から役割の別や関係を読み取れない人はいるよ。
うちのマンションでも、何故か理事会が、サークルや老人会について
「○○会の設立を許可します」とか「理事会の下の○○会」とか
文章にしてしまっている。

逆にうちは住民に多い。管理組合を自治会と勘違いしてる人が多い。
マンション内の同好会のことを理事会に一所懸命質問してる人がいる。

>>145
恐ろしい管理会社知ってます。理事長が一人で悪事を隠してあげました。
他の理事も後で聞いてビックリ。
総会で隠しきれなくなった理事長が管理会社の悪事を肯定し、今後は管理会社の変更も…って発言したけど議事録に一切載らなかった。
管理会社の悪事を総会に出席しなかった人は今でも知りません。
そんな会社と知らせずに臨時総会で修繕を承認させ、総会で委託更新も承認させたからヤバくて悪事を公表できないんでしょうけど、修繕積立金をこれからも湯水のように使われるのかと心配になります。

普通は管理会社と理事会は懇ろになって、一般組合員の意見はフロントでフィルターにかけて理事会に伝えるのが一般的でしょう。

管理組合は、共有資産の保全が任務。
情報化、特にIT活用は組合にとって、最も優先順位の低い業務。

出来ればいいが、出来なくても問題はない。

その程度のものだと認識しつつ、それでも頑張りたいならそうされればよろし。

ただ、どなたかもおっしゃってたが、まずは「６年目の大規模修繕」に疑問を持つ程度の知識を身に付けてから臨まれては？

そっちの方が、月々1500円どころじゃない問題でしょ！

>>そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?
駕籠訴なんて大げさなことのかな。。
私は逆切れされて大変でしたが一部始終を録音していたので、最終的には言うこと聞かせました。
全国的にはどうか知りませんが、大阪だとマンションで苦情（騒音の苦情でも理事会への意見でも同じ。）を相手に直接言うと必ず逆ギレしますので、それを利用しましょう。必ず失言を言うので、録音しておくとその後の展開は有利に進みます。マンションを自分の住みやすい環境にするには、理不尽に耐えるのではなく、小さな勝利を積み重ねることが大事です。結果、すみにくくどころか私の周りは異様なくらい静かで快適ですよ。

フィルターにかけるんじゃなくて、選別と脚色してですよ。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の
空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

＞理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?

理事の名前と部屋番号がわからないのでフロントで聞くと「個人情報ですから教えられません！」笑い話みたい。

>>155
ホント、名前と部屋番号のみ知ってるのが普通じゃない？
それもわからないんじゃ、誰が理事なのか管理会社に好きにされてるかわからないでしょうに。

>>155
総会議事録に書いてあるはずですよ。理事選任は総会決議事項ですから。

>>153

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。

２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。理事長を解任して自分がやるとか。
少なくとも明け渡し条項が細則に有って機能しない件は２０％の住民位の同意は取れるだろう。

こんな所でグチをこぼしてないで自分で仲間を募って1500円とセットでやればいいんじゃないの。

>>理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。
>>２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。
そんなまわりくどいことしなくても、駐車場を借りられない区分所有者は、駐車場を明け渡さない区分所有者に対して、管理組合に代位して、直接、明け渡し請求できます。

第423条
債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。

↑民法です。念のため。

>>110
同じではありません。

でも売主が「全戸１００％駐車場確保」と言っていても、１戸１台保証を意味するとは限らないと思う。物理的な区画数が全戸数分あると言う意味だと思う。駐車場は管理組合の運営だから、管理規約と管理組合の運用じゃないか？

>>159
一区分所有者と管理組合の賃貸借契約において、他の区分所有者が債権者として個人的に権利行使できますかね？
賃貸借契約の当事者ではないのに自己の債権となるのでしょうか？
勉強不足なもので是非ご指導ください。

>>161
自宅マンションの組合に自分の勤め先にリプレイスしたらどうかと提案できますか？
自分の知っているフロントマンも勤め先と自宅マンションの管理会社は別だそうですが、その人は恥ずかしくて言えないと思いますよ。
情けないことですが、高い管理費を払えばキチンと管理してくれていると、工事などは理事会で相見積りや内容が充分に検討されていると思っていましたが本当に最近、そうではないことがわかりました。
理事は輪番制でまだ廻ってきたことがなかったのと、年に一度の総会がある日曜日は仕事のためにいつも委任状でした。
初めて総会に出席してみて議案書に疑問やツッコミどころ満載なのに質問する人はほとんど無く、採決の時に挙手するためだけに来ているような感じでした。
議事録には大事と思われることは載らず、以前は何にでもハキハキ答えていた理事長は「わからない」を連発し、管理会社の都合の良い内容で終了。
自分のところの管理会社が管理委託費を据え置き、工事ばかりしたがることがわかりました。そこが大きい儲けなのだと。あとは設備とか…。
某満足度ランキング上位で管理費が高いと言われている会社です。
管理委託費は組合員の管理費を集めて捻出していると思いますが、一軒一軒は「お客様」と思われてはいない対応です。他のスレにも書いてありましたが「理事長、理事会」に気に入られれば良いみたいです。理事でもないのに非に気づいて意見を言おうものならクレーマー扱いです。
（あくまで自分のところの管理会社ですが）

>>163
「管理組合に代位して」の意味ですが。。。

・区分所有者Ａは管理組合から駐車場を借りる権利を持っている。
・管理組合は、ひとりで2台以上借りている区分所有者Ｂに対して２台目以降の駐車場の明け渡しを、「駐車場が足らなくなった」とき、請求できる権利を持っている。

債権者とは、区分所有者Ａ
債権者の自己の債権とはＡの債権（これが「被保全債権」）
債務者とは、管理組合
債務者に属する権利とは、区分所有者Ｂに対する明け渡し請求権

管理組合が区分所有者Ｂに明け渡し請求を行わない場合、
民法第423条により、区分所有者Ａは、管理組合に代位して、区分所有者Ｂに駐車場の明け渡しを請求できます。
「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

力量も何も、細則が正当なものなら、ゴネてる人に勝ち目なし。
長引けば、確かに理事会に「力量なし」が判明しますけどね。

議論の余地がない内容なので、理事会は粛々と、不服申し立てに応じれば良いでしょう。

>>164
管理会社のフロントとしては、営業収入を上げようと努力するのは当たり前のことです。
どこの会社の社員でも、それは同じことです。
営業利益が同じであれば、従業員の労働条件のアップは考えられません。
管理委託費の値上げは、内容が変らなければ値上げすることは出来ないでしょう。
だとすれば、営業利益を上げる手段は、それ以外のこととなります。
工事や点検業務等は、やることによってマンションはきれいになりますし、安全性が高まります。
金銭面さえ考えなければ、やることについては、全然問題はないと思います。
工事をするしないは、そのマンションで計画性を持ち、適正価格の判断力を持ちやるべきです。
その能力が理事にあるかどうかは別問題ですが。
工事をやるにしても、そのマンションの自己責任です。
私は、マンションの単なる一住民です。理事でもありません。勿論管理会社とは関係ない者です、念のため。
ただ、理事が回ってきたら、規約改正も含め、工事の発注方法等も改善していきたいと思っております。それまでに
勉強して力をつけていく予定です。

>>164
同じです。
しかも役員を除く出席者の１組みを除き見知らぬ面々でした。
マンションとは言っても６０数戸の物件です。
５０数戸出席で…質問発言はうちと知り合いのみ、やらせ総会と感じました。
総会議事録も無茶苦茶でした。

>>166
建前はその通りですが、対応に疑問を感じたので理事長に問いただすと「遺恨を残さない」との方針でした。そしてゴネる住民に大幅に譲歩しました。「ゴネ得の規約も細則もどこ吹く風！」住民にとっては最高のマンションです。

ただ、理事会が法的措置を講じるのは実際なかなか大変ですね。
総会決議も必要だし、法人化されてないマンションは理事長個人が原告になります。
個人で本業以外に訴訟マターを抱え込むのは結構きついですね。

管理組合を訴えたら勝てますよ。まあ、訴える前に、内容証明を送ればびびって言うことをきくでしょうけど。
「遺恨を残さない」との方針が新たな遺恨を生むと教えてあげましょう。

>>169
「ただし、管理組合員間に遺恨が残る場合はこの限りではない。」と規約に付け加える必要があるでしょう。

>>169
訴訟するのに総会決議が必要ですか。まあ、理事会での承認の規約がなければ総会決議は必要でしょうが。
それに、規約に定めがなければ、理事長が原告・被告とはならないですよ。
法的措置をとる場合は、弁護士に依頼することになりますよ。弁護士が代理人となりますので、理事長が
原告であっても、法定に出席しなくてもいいのですから。

このマンション、情報公開で有名だが、総会議事録読むと管理費滞納者の氏名や滞納額が公表されてるようだ。
滞納者は総会でも晒し者になり、個人情報保護や人権問題とかで議論されている。でもここまで公開するのか？
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai19.pdf

その後の管理費長期未納者に対する訴訟結果も報告されている。
しかし何でもかんでも公開するマンションには驚いてしまう。
http://www.bonheur.ne.jp/report/exec2105.pdf

>>173
いいんじゃないですかね。個人情報保護法を誤解してる人が多くて、国勢調査もできなくなってるほうがずっと問題。

滞納者に対する情報の公開については、裁判になれば、裁判所で誰でも見れますからね。
個人情報保護法や名誉毀損については、相手が提訴しなければなんにもならない。
滞納者が、裁判までおこすことはまずないでしょうから、氏名や滞納額を公表しても問題が
おこらないのでしょう。
議事録については、請求すれば見れますので、全然問題はないと思います。
ただ、掲示板に滞納者の氏名と金額を掲載するのは、人道上問題があるでしょう。
もし、そうしても、裁判にはならないでしょうが。

>>164

うちと同じですね。１年輪番制役員

理事会は管理会社のしもべ、金づるです。
管理組合のためというより１年間無事に役員を過ごせればいいとの
考え方で理事会運営をしています。

管理規約も委託契約書も理解していない。
哀れな管理組合です。
ドギャンかセナあかんと思っています。

スレ違いになりました。

ちなみに管理会社は長谷工コミィニティ
管理費高く管理室の質は悪い
売上げの為の管理に終始している。

愚痴になりました。ｗ

>>173
おもしろい組合ですね。
ただ、長老支配になっており、理事が固定化されてるのに問題がありそうです。
特に、理事長は総会での質問に対して、理事会で検討するとかも言わず、独断でそうしますと答えているようだけど
この辺が独裁そのまんまというところかな。
忘年会の支出に対しても、管理費から出費できるんですね。管理会社まで招待して。

>>177
うちは別の会社です

○○コミュニティー

管理会社に言っても無駄、反応がないなど組合員の無関心が進み、前回の総会のは出席が4分の1くらい？
委任状さえ出さない家が多い。
もちろん管理費未納世帯も件数しか知らされないが多いと思う。

>>168
○○コミュニティーではないですか？
ある宗教と仲良さそうな…。選挙の時になると普段付き合ってない親戚や友人から「△△党の××さん」に投票してねと電話とかでお願いされるところ。
挙手しに来てるのはその信者と書いてあるスレを読んだことあります。

管理会社って、管理委託受けてるマンション同士の横の情報交換してるのですか？

するわけないです。守秘義務もあるし。

>>165
詳しいご説明ありがとうございます。
ただ本件では管理組合は強制解約を申し出ていますので、「管理組合が明け渡し請求を行わない場合」という前提は当てはまらないですね。

>>164
私も自分のマンションの組合に自分の会社にリプレースしたらどうかとは言えないですね。
ただ、理由は全く違います。
まず、そういう提案をすれば私利私欲のために言っていると思われる可能性があります。
また、例え適切な競争入札等の手続きで私の会社が選ばれてリプレースが実現したとしても私が情報を漏らしたという疑いをもたれる可能性もあります。
以上の理由から自分のマンションに自分の会社はお薦めしません。

管理会社のやりたい放題に数軒の家で気づいて、まだ理事未経験のお宅に理事に立候補したらどうかと話した。
管理会社のフロントにその旨を伝えたそうだが、総会の議案書には輪番制の理事候補の名前のみ。
阻止されたのか、理事長にでも伝えたら良かったのか立候補した人が過去にいなかったみたいでわかりません。
どうすれば良かったのでしょう？

>>181
ご自分の理事の時でなければ私利私欲ではなく、自信をもって薦められる会社でいいような気がしますが。
その会社のシステムも組合員に詳しい人がいれば助かると思うし。

186です。
>>184でした。

>>183
１６５では、「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。と書きました。
管理組合が法的手段をとっていなければ、管理組合に代位して明け渡し請求できますよ。
しかしですね、弁護士が受任するかは知りませんよ。債権者代位権は、通説では金銭債権、登記請求権に限るとか言われてますから。弁護士は型にはまったことしかやらない傾向にありますので、本人訴訟でやるのがいいでしょう。
通説を理由に、訴状が却下（門前払い）されることなく、被告にちゃんと届くはずなんで、その時点でびびって明け渡すでしょう。

>>188
読解力がなくて申し訳ありません。
そういうことですか。
不勉強のため初めて耳にする見解で非常に興味深いです。
丁寧に解説して頂きありがとうございました。

>>186
自分が理事でなければ情報漏洩の疑いは低くなりますが、私利私欲の疑いは変わらないでしょう。
自分の会社が受託することで会社からインセンティブが出るのでは？という疑いは想定されます。
私にとって自宅マンションはプライベートな場所ですので静かに暮らしたいものです。
当然自分の会社は自信をもって薦められる会社だと思ってますけどね。

>>190
ご回答ありがとうございます。
嫌みとかではなく、フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社を探しています。
もちろん、会社名を教えてもらえるとは思っていませんが、リプレイスのときに何社かあげるうちの会社としてでした。

＞フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社

フロント業務は管理会社の委託ではないのですか？
うちのマンションはフロント管理人＝管理会社＝理事長のスポークスマンです。

>>191
この場で自分の会社名をお教えできないのが残念です。
私の考えるリプレースのポイントは、
1.営業マンを信用しない
2.価格を信用しない（安いものには安い理由がある）
3.世に出でいる様々なランキングは参考程度に（鵜呑みにしない）
よいパートナーと出会えると良いですね。

>>193
あなたの管理会社は、別スレの管理会社ランキング、ベスト１０に入っていますか？
少なくとも、ベスト１０にも入っていないようだったら、自分の会社にリプレイスとかはいえないでしょうから。
番外だったら、自己満足以外の何ものでもないですからね。
ランキングは参考にはすべきなんでしょう？

>>194
どこの社のランキングか書いたほうがわかりやすいのではないですか？
ちなみにダイ○モン○上位の会社でやってることは893かって会社ありますよ。
管理戸数が多いだけかみたいな。

>>195
ここのマンコミの、「管理会社・管理組合・理事会」ですよ。

で、理事会に管理会社の首のすげ替え提案を出すのですか？

管理会社の首のすげ替えは、フロントとの付き合いもあるし、理事会としてはやりにくいね。
その時は、マン管士に依頼することになるだろうね。

マン管士にコンサル依頼することが理事会で拒否されるだろう。ましてや総会議案なんて夢のまた夢。

総会議案なんて本当に夢みたいでしょうね。悪事を働いたフロントが管理会社を替えるって怒っている理事長にすがりついたそうですよ。
すがりついてきたことを理事長が他の人に言ってしまったのに、悪事の公表は無し。
理事会では理事長のみ事情を知っていて、他の理事に話さないまま高い修繕工事や委託更新を総会で決めた。そんな管理会社に相見積り１社だけなんてデキレースでしょ？
何の解決もしてないし、謝罪もないのに理事長は管理会社の都合のよい人になってしまった。
これからもこの管理会社が工事をゲットするために増額した修繕費を払っていくのだろうか？
理事長も自分が周囲から怪しまれているのもわからないんだろうな…。