マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

宮管連とはこれですか？

宮崎県マンション管理組合連合会
http://npo.pref.miyazaki.lg.jp/npodb/corporations/detail/64

>>9699

区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>塩ビ管は、配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、

と書いている時点で、グダグダであることがわかる。

>>9703さん
そことはまったく関係ないですが、何か問題がありますか。
何か質問したいことがありますか。
そんな追求をするのではなく、前向きなことを聞いてください。

>>9699さん

区分所有法第２１条　
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。

　区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
　ご指摘ありがとうございます。

>>9709さん
知っておられるんでしたら、教えてもらえませんか。

>>9709さん
私の書き込みに対して全然反応がなかったので失望もしていたのですが、
読まれておられる方はおられたんですね。
建物設備の知識をもっておられる方と思いますが、是非マンションの建物設備に
ついて情報を提供してください。
特に管材とシーリングについて、教えてもらえませんか。

亜鉛めっきの大気中における耐用年数は、環境によって違いがあり、一概に何年と言い難いものです。
耐久性を調べるには、塩水噴霧試験，ウェザーメーター等の促進試験によることが多く、実際の環境には腐食要因が多岐複雑に作用しますので促進試験と実際とはそぐわないことが多く、判定することは困難なことが多いのです。
亜鉛を大気中に曝露すると、表面に腐食生成物の皮膜が形成されますが、この皮膜の各要因に対する耐食性、緻密度および皮膜の定着度によって耐用年数が決定されます。
一般に亜鉛は、鉄素地に対して卑電位を示すので犠牲陽極となり、鉄を保護すると思われがちなのですが、環境的に電解質（水膜）が連続していない場合はその範囲がせばめられることや、保護皮膜を形成すると犠牲溶出が抑えられることになるので、犠牲陽極効果はあまり期待できないのです。

•亜鉛は約60℃以上になると急激に腐食し、水質によっても亜鉛と鉄の極性の逆転が起こります。従って、温水配管に用いるのは好ましくありません。
•土中，水中の塩類（塩化物，硫酸塩，硝酸塩）や炭酸の濃度が高い場合、腐食生成物の保護作用が消失するため、腐食速度が大きくなるのでご使用は避けてください。たとえば井戸水には炭酸が多く含まれるものがあり、亜鉛が溶出して水が白く濁ることがあります。

塩ビ管（塩化ビニル管）とは、
正式名称を塩化ビニル管と呼び、塩化ビニル樹脂を主原料とした配管材料。

塩ビ管は、赤さびなどが出ないので、水道管をはじめ下水道管・電線管・土木用など極めて広範囲に使用されています。

塩ビ管は、塩化ビニル樹脂と呼ばれる腐食に強い樹脂成分を主原料にし、さらに良質な安定剤、顔料を加え適当に加熱した押出成形機により製造されます。

管の内面はきわめて滑らかで、摩擦抵抗が小さいため、異物の発生や汚物の付着が少なく、効率よく通水でき、また、軽量で運搬や施工現場での取扱いが非常によく、異形管が豊富で多様な施工が可能。

耐薬品性・耐食性・耐久性に優れているので、酸性土壌による腐蝕もなくまた、汚水中の酸、アルカリにも影響されず、劣化現象が少なく、地震時や地盤沈下等にも追随でき、衝撃にも強いので、通常の運搬や施工時でも破損することがない

>>9709さん
塩ビ管と亜鉛メッキを調べてみました。
要領をえません。
塩ビ管に亜鉛メッキの継手は使用しないんでしょうか。

ところで、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

についてのコメントは？

>>9718さん
個人情報に関することにはこたえられません。
何か私に恨みでもあるんですか。
以前私とバトルでもしましたかね。

>>9718さん
私はスレ主です。
しかし、ここに書き込みをする時はスレ主とかマン管士といって書き込むことは
ありません。
自由に書き込みをしたいのと、間違っているかもしれないからです。勿論自分では
正しいと思ってカキコミはしていますが。
ただ、完璧でなければ質問や情報の提供をしてはだめといえば、ここのスレは
成り立ちません。
弁護士や建築士、マン管士と名乗って質問に答えれば、責任はあるでしょうが。
あなたも匿名さんですよね。個人が判れば書き方とかも当然違ってきます。
又、スレの中でのバトルも当然あるでしょう。しかし、それも匿名サン同士の
ことです。
匿名掲示板としてある程度は鷹揚な対応をして頂きますようお願いします。

>>9718さん
追伸ですが、このスレももうすぐ終わります。
一つの括りとして10,000レスになったら、別スレを立てこのマンコミュから
卒業しようと思っています。
スレを削除することはできませんので、別スレを立てこのスレを廃止します。
長いこと、マンコミュにはお世話になりましたし、勉強もさせてもらいました。
そろそろ引退ですね。
たまーには、新スレを覗くかもしれませんが。他の方にお任せします。

えっ？

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

９６１１です。忙しくてまだ読んでおりません。変な投稿が増えておりますが、
匿名掲示板ですので致し方御座いません。少しずつ勉強していきます。

有難うございました。今後ともよろしくお願い致します。

>>9722さん
良くそんなことを調べますね。
そんな不要なことに時間や労力を使わずに、前向きな質問や
回答、情報の提供をしてください。
あなたの書き込みはマンション管理にとって何の役にも立ちません。
ここは匿名掲示板ですよ。

ライニング継手は古くから使用されている継手で、継手の内側にエポキシ樹脂
がコーティングされています。
ネジ端部を保護するようになっていないので、腐食が起ります。

現在は、コア内部継手で内側を保護部分はビニール樹脂で射出成型してあります。
この継手は（管端防食コア内臓）は１９８４年に発売されています。
つまり、築３４年経過しているマンションは継手の交換が必要となります。
勿論、塩ビ管であっても、永遠に交換不要という訳ではありません。

　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもできます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

　　他には調停もあります。

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

　　その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　　但し、その情報は理事会が確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

配管の管材について指摘されましたので、調べ直しました。
もし、説明不足やまちがっていたり、疑問点があればご指摘ください。

「給排水管の管材について」

＊排水管
　　塩ビ管
　　　　　軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
　　　　　耐用年数は、４０年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。

　　　　ＶＰ管（水道用硬質塩化ビニル管　　肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
　　　　ＶＵ管　主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。

　塩ビ管
　　　　水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管　　　　　　　ＨＩＶＰ　　　　給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管　　　　　ＨＴＶＰ　　　　給湯管

　塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管（ブラスティック）をライニングしている管
　　　　昔は亜鉛メッキが使われていました。
　　　　水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管

　ステンレス管（水道用ステンレス鋼管） 給水、給湯管
　　　　耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。

　合成樹脂管
　　　　架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
　　　　ポリプデン管 給水、給湯管

　※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 ２５年
銅管 　　　　　３０年
ステンレス管 ４０年
　　但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム 　　パッキンの寿命のことです。

　※排水管は長い１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
　　つなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０る年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。

　※配管より継手部分が早く劣化します。継手の種類
　　　　　ソケット・・・管同士をまっすぐ接続
　　　　　エルボ・・・直角に接続
　　　　　チーズ・・・分岐させるときに使います。

管材についての知識を身につける必要性はあまりないと思います。
技術的なことは業者が説明してくれるでしょうから。ただ、不必要に高い
管材を進められる可能性はありますので、その判断が出来る程度の知識で
十分でしょう。

配管の管材もややこしいですが、シーリングも
いろいろありますからね。

質問等がなければ今夜は規約と細則の全面改正について
書き込みをします。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、ルーバル、網戸、ガラス、専用庭含む
　　　 メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当