マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>8696さん
そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。
そして半永久な耐久性によるメンテナンスフリー。

デメリットとしては従来は給水管材料のコストでしたが
普及ともに大きなデメリットではなくなってきました。

配管を更新するときの管材はステンレス管がいいようですね。

工事を白紙に戻すということは、業者との契約を交わしていれば厄介ですね。
しかし、もう一度仕切り直すことは必要でしょう。
期間を延ばすことは可能でしょう。
そして、３年後にもう一度業者を公募して取り組むということが必要だと
思います。
管理組合の要望をきかなければ、管理会社を変更するという具合に、管理会社と
駆け引きをすることも考えられます。

マンション管理士会に相談されたらいかがですか。
相談は無料ですから。

どちらにしても、素人が一人で行動もできないでしょうから、
マンション管理士会又は、ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会に
相談した方がいいですね。

デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは厄介ですね。
工事とかをどんどん進めてくるので、管理会社を変更しているマンション
も結構多いですよね。
大手建設会社が建設したマンションでその関連会社の管理会社が管理を委託
していたが、途中で全然関係のない管理会社に変更になっている。
よくあることですね。

管理会社も収益はあげたいしね。

フロントはノルマを達成して成績を上げたい。

そしてその犠牲になるのが、何も知らない
マンションということ。

特に小さいマンションは人材が少ないので
悲哀。

しかし、誰かが動かなければマンションは変わらない。

それができるのが、あ　な　た　です。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。
　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。
　　専有部分の配管については、共用部分の工事と一緒にやり、経費の削減と在宅とかの負担の
　軽減を図っていく必要があります。
　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。

規約での役員の選任方法や理事会の運営、等々を知った上で行動しましょう。
多分お宅のマンションの規約では、理事会は理事の半数が出席すれば成立し、
理事会の議案はその出席理事の可半数で決する。　

総会は議決権の可半数が出席（出席表、委任状、議決権行使書を含む。）すれば成立。
総会の議案はその出席議決権数の過半数で決する。

総会の議長は理事長が務める。以上をクリアーできそうであればマンション管理士等
に相談してみてください。

クリアーできそうでなければこの際勉強してみて下さい。役員の重要性が理解できます。

給排水管をステンレス鋼管にすれば大地震を考慮しなければ最強でしょう。

そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。

マンションの管理をしていくには、知識や情報だけでは難しいですね。
時間がなければ難しいでしょう。

特に大規模修繕工事の専門委員には時間が大切です。

技術的なことは、建築士や業者が教えてくれます。
我々一般住民は、それらを聞いてどうするかを判断すればいいんです。

技術的なことはプロに報酬を支払ってやってもらえばいい、
我々は何を知り何をやらなければならないかを知ればいい。

漏水については、考えておかなければなりませんね。
特に専有部分の配管の交換をどうするかがポイントです。

漏水がした場合は、上の階の給水管の元栓をまず
閉めましょう。
そして業者を呼びます。

漏水の原因調査をします。
そして、その原因が共用部分なのか専有部分なのかを
ジャッジします。

管理組合で総合保険に加入していれば、原因調査費用は
１事故１００万円が普通です。

専有部分の配管の更新工事をするには、修繕積立金の
値上を早めにやって、負担の軽減を図ります。

共用部分の工事と一緒に専有部分の配管の工事を一緒にする場合、
先行工事者に対する規約を規定しておく必要があります。
衡平を保つためには、先行工事者への配慮も必要です。

しかし、配管の工事は費用だけでなく、住民の負担も大きいですからね。
在宅と給水とトイレの使用制限が伴いますから。

築４０年程度で交換ができれば、もう交換の必要も
ないので安心ではあります。

　「現状の管理規約での経費負担について」

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

８７３１さんの意見に加えてオール電化マンションですが、
４、室内設置の温水器の給水、給湯、排湯管は専有部分なので各区分所有者の負担とする。？
注、排湯管は圧力調整の場合の排湯管（最上階から一階まで各階の専有部分を貫いている）

大規模修繕に関する質問をさせていただいているものです。
個別にお返事が返せず申し訳ありません。とても勉強になるお話を伺えて本当にありがたく思います。
実を言うと7/7に総会があってそこで高額な施工業者に決議してしまいそうな状況です。
7/7までに何とか自分でできることがあるかと思いこちらに伺いました。
総会で管理会社担当者とコンサルタント役の一級建築士に、ここで教えていただいたことを問い詰めてみます。
そのほか事前にできることとして、マンション管理士会などに相談に行くのは、組合員や役員でなければ相手にしていただけないものでしょうか。質問ばかりで申し訳ないです...

各都道府県に００００マンション管理士会があります。
お宅の地名のマンション管理士会を検索して下さい。

大体相談料は無料です。期待はしないで知識を積んで下さい。

総会の議案書もできあがり既に配布されていますね。
その議案を保留にして、後日再検討にすればいいと思います。
総会では決議しなければいいでしょう。
議案に不備があったからそれを保留にするのです。
理由は、大規模修繕工事時期についての再検討でいいと思います。
そして、臨時総会を開催して決議すればいいでしょう。

総会では決議するときには、議案の内容を変更することはできません。
総会に直接出席していない議決権行使書や委任状の賛否はその議案を
みて賛否をしたからです。
しかし、完全に間違い等があった場合はその議案を保留して、再度
議案として提案しますといって決議をしないこともできます。
重大な検討ミスですので、それで決議をするとマンションに大きな損失
が生じますので、再検討して皆さんに再提案しますといって、保留すれば
いいでしょう。
決議はしないことです。

>>8735 >>8736 >>8734ご回答ありがとうございます。
決議させないためには、住人のほとんどが委任状を提出するのみで総会に参加しない現状をどうにか変えなければなりませんね...新しく入ったばかりで知人はおりませんが、何とかやってみます。
重大な検討ミスというワード、使わせて頂こうと思います。
ありがとうございました。また相談させていただくことがあるかもしれません。
その時はまた、ご指南頂きたく思います。

もし、どうしても断りにくかったら、建築士と相見積をどのように
して取るのか、業者の公募はどうするのかを検討してください。
同じ条件での相見積を取るためには、各修繕個所の平米数は建築図面で、
材料については、例えば塗料のメーカーとかグレードとかを話し合って
きめなければ同じ条件での見積もりはとれません。
金抜き計算書での相見積で行うように建築士にいえばわかると思います。

大規模修繕の総会の案の可決、否決は普通決議事項です。
よって総会に議決権総数の半数以上が出席していれば総会は成立です。
その出席議決権の過半数が賛成していたらこの案は可決されます。

仮にですが可決（自決）された総会案を誰が保留出来るおでしょうか。？

議案の変更は出来ないのでしょう。総会の案に重大な瑕疵があるか、ないかを
誰が判断するのでしょう。？

総会で建築士に相見積の取り方や公募の仕方等をどうすればいいのかを
質問すればいいですよ。
ただ相見積を取るだけでは、どこが安いのかも分かりません。
建築士とつながりのある業者に依頼すればもう管理会社と建築士の
好きなようにやれますね。
それと、設計コンサルタントの報酬はどうなっているんですか？
総会に提案するということは、予算が絡んでくるので分かっているでしょう。

大規模修繕工事のやり方には、設計監理方式というのがあります。
これで検索すれば大体のことは分りますよ。

小規模マンションであれば、設計コンサルタントをつけずに、
都内の大手建設会社と随意契約をした方がいいですよ。

修繕個所と工事費の予算だけ提示して、これでやって
くださいと依頼するやり方です。

予算だけを示して３社ぐらいに相談すればいいですよ。
後はお任せしますといってね。

随意契約で１社に任せても、大きな会社であれば
そんなに悪いことはしませんよ。

しかし、工事費が高すぎますので、それは要検討です。
１戸当り１００万円あれば十分でしょう。
ただ、小さいマンションは割高にはなりますが、それでも
１００万～１２０万円程度あれば十分でしょう。

設計コンサルタントの仕事の内容も質問してください。
設計図を書くことはありません。修繕工事ですから。
仕様どおりの工事ができているかのチャックを住民に代わって
やるのが設計監理業者の役割ですから。
当然毎日現場にこななければいけません。それの確認も質問
してみることですね。
工事期間は４ヶ月ぐらいかかったとして、事前準備も含めて
半年ぐらいのものです。
報酬は月５０万円あれば十分でしょう。

>>8737 入居済みさん
一番早いのは総会の前に理事長に直談判です。
この掲示板のやり取りを見せてもいいですし、国土交通省の大規模修繕についてのガイドラインを見せてもいいです。

1対1ならお話ししやすく、そこで説得できれば電話1本でフロントに議案を白紙に戻すよう言ってもらえるでしょう。
自分もその立場にあるので、それは可能です。

とにかく今は修繕の一旦中止だけを考えていたら大丈夫です。

そもそも長期修繕計画立てていて、1回目の大規模修繕するのに借金するなんて聞いたことがないです。
もちろんこれまでに災害など被災し、修繕積立金の取り崩しがあれば別です。

そうでないなら管理会社の力量も問うてみてはどうでしょう？

築１０年で大規模修繕工事を立案し、その工事費や建築士の選定も
あまりにもいい加減です。
積立金も不足するから借り入れをすればいいですからね。
借りたら修繕積立金で返済しなければなりません。
当然値上げになりますね。総会の議案として挙げてあるんですか。

大規模修繕工事を計画したら、総会で発意をして承認をもらいます。
その時に、工事の概要や概略予算とかも提案します。
設計コンサルタント選定の承認と報酬の承認をもらいます。
まだ、理事会の段階で建築士を選定しただけですよね。