マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6169
理事会のリスク管理の必要性はうちのマンションでは全然感じられないけど、
いざという時のための保険を掛けておく必要はあるかもね。
ただ、分譲時は理事の任期は１年で３０名いたから１０年ちょっとで全員が役員
の経験があるので、理事会の抑止効果はあると思うけどね。
ごく最近任期２年の半数交替にしたけどね。
任期を長くできないのと毎年半数が交代するので、悪いことをする者はいないよ。

理事長とかが管理会社や業者と癒着や賄賂が発生するのは工事や点検
とかで費用がかかるものしかないんではないだろうか。
ということは、その発注の仕方がマンションで決めたルールに基づいて
されているかどうかが問題です。
その発注について、理事長が中心でやるのではなく、他の理事が数人で
やり、その結果を理事会で検討するやり方にかえればいいのではないか。
理事長が業者の選定や相見積に参加しないというのが一番だよ。
そうすれば理事長が理事会で適切な判断ができるし、よりシビアになる
と思うけどね。
問題は発注システムの基本書を作ることだよ。
現状の監事では何もできないよ。

理事長は理事会運営の最高責任者にはするが、その執行活動は
各理事が担当してそれを理事会に報告するようにすればいいですね。
理事会では、相見積をおなじ条件で取ったか、つまり同じ条件とは
同じ材料、同じ修繕個所、同じ修繕スペース、同じ仕様での相見積
が取ってあるかとかを理事会で検討していってみんなで決めれば
いいんじゃないですか。
同じ条件で相見積を取るのは知識がないという者もいると思いますが、
まず１社と現場で説明し、それで見積もりを取り、後はそれを使用
して数字部分だけ伏せて各社に相見積をお願いすればいいですよ。

なかなかいい案じゃないの
当マンションも監事職に特別に優秀な者が就く訳でもないし

損害保険料の会計処理について教えていただけませんか。
掛捨て型の年払い損害保険料を３年分３００万を一括して支払いました。
収支計算書には１年分相当１００万を記載し、損益計算書に前払保険料２００万を資産計上し、
来年再来年に１００万ずつ収支計算書に費用として計上し、前払保険料を減らして処理しますと
説明がありましたが、支払時に収支計算書上　全額３００万を費用として処理すべきではないかと
思うのですが教えていただけませんか。

>>6175 匿名さん
法人税を払っていない管理組合の場合はそれで問題ありません。
https://keiriplus.jp/tips/cyoukimaebarai_hiyou/
長期前払い費用を損金算入できないとかは
法人税計算のとき問題になるだけで
法人税を払っていない、つまり、収益事業を行なっていない大多数の管理組合では、その期中に300万払ったら300万を費用と計上して何も問題はありません

>>6175さん
管理組合の会計処理は何でもありといわれています。
私どものマンションでは５年の総合掛け捨て保険に加入していますが
契約年度に一括処理しています。

↑
6177 間違えて参考になるを押してしまいました。参考になりません。

企業会計とマンションの会計は根本的に違います。
収支報告書には契約年度に一括掲載します。
そして貸借対照表には、資産の部に積み立てマンション保険の
総額を毎期記載します。

>>6179 匿名さん
↑なにがどう違うのかわからないアホ

管理組合会計も原則は発生主義だが、
恒常的経費は現金主義でよい、という国土交通省から管理会社への通達があるからである。以前、元フロントが書いていたが、水道代を発生主義にすると、利用した月に未払金計上、支払い月に未払金消滅となりめんどくさいだけだから、恒常的経費は現金主義で支払い月に記帳するだけで良いことになっている。損害保険も同様に恒常的経費だから現金主義でよい。

　※水漏れがした場合の対応について
　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。
　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、保険金を上回る費用が発生
　した場合や配管の交換等については各区分所有者が各区分所有者負担でおこなわなければな
　りません。住民間のトラブルの要因にもなります。
　　将来的に（築２０年前後あたりから）漏水が発生しだした場合、前もって専有部分の配管の更新
　工事をやる方はまずいないと思います。
　　そこで専有部分の配管工事を共用部分と一緒にやるということの取組みを検討してた方がいい
　と思うのですが、その為には積立金の値上とか先行工事者に対する補償等も規約に規定しておく
　必要が生じてきます。
　　配管は殆どが塩ビ管が使用されていると思いますが、更新する際は半永久的に更新が必要の
　ない配管に替えることになると思いますので、漏水が頻発しだす築３０年～３５年程度で交換する
　予定で早めに積立金を値上しておけば負担の軽減になると思います。

塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。
その時にあわせて専有部分の配管の交換をすれば経費の削減
並びに在宅の負担が軽減されます。

マンションの配管は築３０年もすれば漏水があちこちで
発生するようになる。
３回目の大規模修繕工事は必要ないといい後は取り壊すといって
いる者がいるが、それまでに配管の交換をしなければマンションは
もたないというのが分かっていない。

築年数が経過すれば漏水はあるだろうね。
しかし専有部分の交換を管理組合がするのはいかがなものかな。それは各戸がするもんだしね。
専有部分の工事は管理組合がすることはできないよ。それが常識だよね。

専有部分の配管を交換するのはいくらかかるんですか。

オール電化で電気温水器が室内の真ん中にあるマンションはどうすればいいでしょうか。

４００戸で１８階のマンションです。築28年目ですが、経済的理由で交換しない部屋が

半分なります。新旧問わず漏水の発生源になっております。

>>6183 匿名さん
↑鋳物配管とポリ配管を一緒くたにするアホ

その通りです。

>>6187
架橋ポリエチレン管を使っているマンションはごく最近だというのが
分ってないアホ。
鋳物配管を使っているのは、築４０年以上経過しているマンションだよ。
最近までは塩ビ管が主流。
これからはステンレス管になっていくよ。高いけどね。

>>6182
>塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
>思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。

縦管の材質は何ですか？
また、交換しなければならないのはどの部分の継手でしょうか？

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

>>6193
漏水が始まるのは２５年経過後からだよ。
３０年経過するとかなり多くなる。
築４０年以降は頻出してくる。
分ったかいアホ。
賃貸マンションが大規模修繕工事を先延ばししたいのは
できることなら永遠にやりたくないからだよ。
今までの儲けも吐き出さなければならなくなるし、使ってしまって
お金もないからだよ。
マンションの住民はいろいろな考え方があるからね、住民によって。
賃貸の場合はボロボロになってもそのままのところがいっぱいあるからね。
建物はほったらかしにしていても中々壊れないよ。軍艦島がその例。

>>6194 匿名さん
↑大規模修繕が二回で十分だと認めていることに気がつかないアホ

ビルは維持保全さえしっかりしていれば半永久的にもつからね。
そういえば、丸の内のビル群も殆ど解体はしていないねえ。
いつまでも新築同様だからね。

大規模修繕は1回目は築15年目、
2回目は築35年目、
3回目の大規模修繕は行わず、
築55年目から60年目で取り壊し
が、理想的なライフサイクルになるだろう。
6194は私のこの持論を図らずも追認した形である。要するにアホ

>>6196 匿名さん
↑日本最初の超高層ビルの霞ヶ関ビルが
来年でまだ築50年に過ぎないことを知らないアホ。

築60年前後で商業ビルは建て替えとなる。
阪神百貨店は55年でいま建て替え中
阪急百貨店もそれくらいで建て替え済み

>>6197
築６０年で解体とかいっているアホがいるが、大規模修繕工事は
２回できたなさとかは我慢できるが、大型設備（給排水管、消防設備、
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター等）の更新工事はしないのか、アホ。
特に専有部分の配管類が６０年も更新しなければ漏水しまくりだろうが、アホ。
霞が関ビルは後１０年で解体するんかいアホ。
それに解体するには住民の承認が必要なのもしらないアホ。

日本橋三越や新宿伊勢丹は建替えたのかな？
リモデルとか増設はしているけど。

大規模修繕工事を６０年間で２回は少なすぎるよ。
やはりきれいなマンションに住みたいからね。

居室内で考えれば、壁紙の張り替えを２０年でするところと４０年でも
やらないところ、畳の張り替えを１０年でやるところと３０年でも
やらないところ。
それでも住むには支障はないけどね。
その違いが判らないアホ。

アホは一部の偏った建築士の大規模修繕工事の周期を
鵜呑みにしているようだな。
もっと見識を広めなはれ。

自分の部屋のことを考えるとやはりきれいに保つ方がいいかもね。
定期的に１３年程度で大規模修繕工事や大型設備の取り替えをすればいいんではないの。
修繕積立金のことで先延ばししたいんだろうけど、そのお金があれば工事をするのは全然オーケーだしね。
貧乏人が考えることだよ、工事をできるだけしないできたなくても我慢するという考えは。
修繕積立金ぐらいで汲々としている住民ばかりじゃないからな。それよりきれいなマンションに住みたいと思っている者は数多くいるだろうから、住民の平均的な考えで周期も考えないとね。
アホのマンションはどんどん資産価値は落ちるし、快適さがなくなっていくだろうな。
快適さより、積立金の値上が嫌なんだろう。

アホ連呼爺さんがまた一人であそんでるね～

管理費等は少なく、マンションは綺麗にして住みたいです。

これを叶えてくれる役員を募集します。奮ってご応募くだ
さい。

参考管理費等、８０円/㎡、を最期まで維持できる方法は有
りませんか。？

専有部分７０㎡、管理費５６００円、修繕積立金５６００円
　　　　　　　　駐車場量　７．０００円、合計￥18.２００円

４００戸のマンションの1カ月収入合計　￥７．２８０．０００円

>>6207
駐車場の台数にもよるけど、修繕積立金は安すぎ。
１戸当り15,000円程度は必要。
駐車場使用料の年間分を1戸当たりで算出して積立金に
足せば積立金の実質額が分るよ。

>>6207
工事をしなければその金額を維持できるんじゃないの。
ただ、綺麗にして住みたいは叶えられないけど。

アホを連発するマンション管理士試験上位合格者を半永久のアク禁申請した。
掲示板利用者にとって非常に不愉快極まりない。

>>6210
彼も悪気はないんだろうけどね。
そんなに気にしなければどうってことなくなったけどね。
たまにはいいことも書き込んでるみたいだし。
１行スレで批判だけしている者よりいいんじゃないかな。

６２１１、出た、マンション管理士試験上位合格者をバックから、

支援する管理会社１０９の関係者。

>>6200 匿名さん
↑二回目の修繕工事でやれば良かろう。修繕工事をやらないと勘違いしてるアホ

>>6210 匿名さん
↑システムを理解できないアホ

うちにマンションは築４０年で１０００戸のマンションです。大規模修繕は３回済です。

管理費は２９円/㎡、修繕積立金は９４円/㎡、駐車場無料、全部自主管理です。

>>6210 匿名さん
システムを理解できないアホ

東急に恨みあるネチネチ爺さんも迷惑には変わりはない

>>6215
限界マンションに近づいていますね。
見た感じからして古いイメージが湧きませんか。

>>6213
ＨＮ変えたね。

>>6215 職人さん
修繕積立金が70平方メートルだと7000円くらい？
一年で84000円
12年で約100万ですね
1000戸あると予算は10億円。
十分可能な数字です。

築３０年の４００戸のマンションです。

専有部分７０㎡で。管理費２００円/㎡、＝￥１４．０００円
　　　　　　　修繕積立金３００円/㎡　＝￥２１．０００円
　　　　　　　駐車場使用料　　　　　 ＝￥　９．０００円
　　　　　　　　　　計　　　　　＝　￥４４．０００円

管理会社は０００ですが、役員が修繕積立金を持ち逃げしたとの噂あり。

グレードは普通のマンションである。

>>6226
それだけの修繕積立金があれば、大規模修繕工事費にプラスして
大型設備、エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ等まで含めて
全て十分できますよ。
専有部分の配管までできると思いますよ。
但し、工事費は適正価格でやった場合のことですけどね。
４００戸のマンションであれば設計監理方式でやり、同条件での相見積で
元請会社が選べますよ。
まずしっかりした長期修繕計画を建築士を雇い、委員と一緒に作成することから
スタートすべきです。
そして工事はそれにもとづいて事業計画を立て、それ以外の工事は急を要する
もの以外はやらないことです。

>>6228 匿名さん
これだけあれば、あるだけ使おうとするであろう。

お金はあっても邪魔にはならない。
積立金に余裕があればグレードを上げた仕様にすればいいだけのこと。
配管をステンレス管にしたり、サッシを樹脂製にして結露がでないようにするとかね。
築４０年ということだから、結露対策は外壁や屋上には施してないだろうからそれも
できるしね。
開放廊下のシートも高級感のでるものにすればいい。
玄関扉もグレードの高いものに替えられるし。
但し、工事費がぼられたりしないようにしなければならないけどね。
積立金は資金計画を立てて計画的に使えば、全然問題はない。
積立金は余裕があった方がマンションの資産価値は落ちないし、住民にもゆとりが
みられるからね。

↑だけど
現状の積立金では、６２３０の全てはできないけどね。
できる範囲でグレードアップ化をしていけばいいですよ。

>>6230 匿名さん
カモネギの発想。アホ

>>6233
その発想しかできないかわいそうな人だね。
そういったことができないように、大規模修繕工事の際の委員会や
大型工事の委員会の設置をすることによってチェックポイントとか
業者選定、相見積の取り方とかの基準を設定しとくんだよ。
お金があればすぐ使いたくなるにわか成金の発想そのものだね。
自分のマンションでできないから他のマンションではできないと
思い込んでいる偏屈者なんだろうね。
もう少し頭を柔らかくしないとみんながついていかないよ。
会社で企画担当は絶対できない典型的なタイプなんだろう。

>>6233
イエスの発想て知ってる？
ノーの発想ではものごとは解決しないよ。

もう一つ付け加えるなら、「人を信じ、信じられる人間になりなさい」
は通用しないひとなんだろう。

６２２６の３０年分合計金額

月　　合計　　　　　　４４．０００円×４００＝　　　１７。６００。０００円
年　　合計　　１７．６００．０００円×１２　＝　　２１１。２００。０００円
３０年合計　２１１．２００．０００円×３０　＝６．３３６。０００．０００円

では無いでしょう。値上げしたら３０年後６３億円位の収金になりますが、現状は
管理費等のの口座残高が　０　に近いので値上げする総会の案です。

因みにこの管理組合は理事長が暗証番号でインターネットバンキングで預金の収支を
行っております。この期の理事長は見当たりません。管理会社は０００です。

>>6236 匿名さん
↑イエズス会の発想w

>>6235 匿名さん
↑イエズス会の発想w

>>6239
どうせそれぐらいの知識しかないんでしょうね。

>>6240 匿名さん
↑歴史を知らないアホ

イエズス会=管理会社
白人宣教師=フロント
植民地=管理組合
現地人傀儡政府=理事会
黒人=区分所有者
東インド会社=大規模修繕業者

>>6237
築４０年のマンションで積立金がゼロの状態であったらそれだけの
大幅値上げをしないとやらなければならない工事に対応できないと
いうことでしょう。
積立金は読んで字の如く積み立てるものなんです。
積立をしてなくていざ工事をやろうとすれば大幅値上げとか借り入れを
しなければならなくなります。
預金金利がゼロに近いから借り入れた方がいいという偏った考えをもった
者もいますが、やはり着実にこつこつと積み立てていった方がみんなの
負担は軽くなります。

>>6242 匿名さん
↑歪曲してるアホ
預貯金がゼロに近いから借り入れるのではない。
足らないから借り入れるのだ。
借り入れを行うと工事費圧縮へのインセンティブが働くから、結局、負担総額は軽くなる。アホ

>>6243
>借り入れを行うと工事費圧縮へのインセンティブが働くから、結局、負担総額は軽くなる。

必要な工事はしなければならないんだよ。
工事費圧縮のインセンティブが働くとかいうのは又別の次元のものだよ。
しっかりした長期修繕計画を作成し、それに基づいて事業計画が進められて
いくのであれば計画外の余分な工事は行われないということ。
その進め方の基本論ができていないというお宅のマンションの恥をさらして
いるようなものだよ。
長期修繕計画や資金計画とかは作成されてないでしょう。いきあたりばったりの
工事しかやっていないようだけど。

>>6244 匿名さん
↑国土交通省を盲信するアホ

足りないから借入して工事業者に支払いました。今後の借入金の返済金に充当する
為の管理費等の値上げです。

賢い組合員はこれを予測して決議されるまえに売却しましたが決議後は売れなくな
り苦情が続出です。

マンションは地方都市の交通のアクセスが悪くて通常の専有部分で１０００万以下
でした。スラム化が進むでしょう。残りの組合員は必死です。

この事態を招いた組合員の責任追及が始まりました。管理会社０００には内緒です。

私も今のうちに少々安くても売らないと将来が不安です。買い替えるには自己資金
不足で悩みます。

この物件を中古で買った時は管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、）で
２００００円前後でした。

総会の収支報告ではそれなりにお金は保管されていたようですが、管理費等の収納、
支払方法が理事長の暗証番号でのインターネットバンキングに変わった時点から引
き継ぎの役員が理解できなかったようです。（預金通帳が無い等）

当時の理事長と管理会社担当は遠方に転勤しているようです。

>>6246 匿名さん
↑自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない

>>6245
やはり悪くならなければやらないんだね。
それで納得。
予防保全という考えは全くないんだ。
買い被り過ぎていたよ、ガックリだね。

>>6246さん
やはりしっかりした長期修繕計画を立て、それに基づいて工事をやり、
総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金を算出して早めに積立金の
値上をしていなかったつけがまわってきたんだと思います。
借り入れをすれば１０年で積立金から返済をしなければならなくなります。
今まで計画的な工事がされず、積立金もなければ大幅値上げにならざるを
えません。
足りないから借り入れをするという考えとそのときのために早めに積立て
ていくのがどちらがいいか分ると思います。
それが分らないのが>自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない
という返答に表れているでしょう。

>>6248 匿名さん
↑ひとりで何役もやってるアホ

>>6247
６２４６さんの問題はあなたの持論なんでしょう。
その自論通りで工事を考えていけば結果として大きな問題になるんです。
>自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない
こういう答えしかできないんですか。
あなたの持論通りしていればこういう問題に直面するんです。
それを否定するなら、解決策を答えてあげるべきです。
お宅のマンションではそこまで考えているんでしょう。

>>6251 匿名さん
6246が釣りだとわからないアホ。
普通のマンションの70平方メートルの部屋で
管理費と修繕積立金合計が4万以上までいくはずがあるまい。

>>6251 匿名さん
まー、国土交通省のウソも見抜けないんだから、ここの釣り投稿に引っかかるのも無理はあるまいw

６２４７さんの一言は的を得ています。貴方はこの問題が横領若しくは
着服である事を理解している。

>>6252
釣りでごまかそうとしてもだめですよ。
築４０年ということは、通常の大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事の
時期がきています。
エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、照明器具等
の工事をすれば、莫大な金額が必要となり、それを借り入れればその値上げ額
は十分想定できる金額となります。
まずＹＥＳの発想で考えてみるべきですよ。

>>6251 匿名さん
↑こいつは最近は、修繕をどうするかはマンション次第とか言ってたんだよね。匿名でポリシーをコロコロかえるご都合主義のアホ

>>6254さん
積立金がゼロに近いということは横領も当然考えられます。
しかし、現時点で工事費がないのが事実だとしたら、それをカバーするには
大幅値上げしかないと思います。
横領があるとしたら、それは別の問題として裁判で争えばいいことでしょう。

>>6256
私は修繕工事に対する考え方は終始一貫してますよ。
あなたのマンションでの工事に対する考え方、悪くなったら工事をやり
工事費は借り入れで対応するといっているので、それはそこのマンションの
考え方次第でしょうといったまでのことです。

私の考えは、工事は長期修繕計画を立て、全ての工事を網羅した中で総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出していくやり方を推奨しています。
この考えは全くブレていませんよ。

>>6257 匿名さん
↑ホントだったら警察でも裁判所でもとっくに行ってるでしょ。妄想だから掲示板に書いてるんだよ。アホ

>>6258 匿名さん
↑私以外の他人にマンション次第って言ってたのを忘れてるアホ。

>>6260
私の記憶にないことを執着するんだね。

>>6260
私の推奨している自論を受け入れられないというマンションは
そこのマンションでの判断ということになるでしょう。
当たり前のことではないですか。

>>5861 匿名さん
↑こいつは前はこう言っていた

>>6262 匿名さん
↑私の自論は持論の間違いだろうが
いつのまにか私の持論を前提にしてる

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに比べると修繕積立金が足らない管理組合が大半だが何の心配もいらない。
修繕を積立金でやりたい人がどうしてローンを組んでマンションを買うのか？
後払いのほうが、いろんな意味で得だからである。
修繕で資金不足なら借りてやればよい。カネ余りの低金利の情勢では、後払いが得である。

１戸建てなどは、毎月の生活費を節約して、トラブルが有れば自費
若しくは借り入れで修繕する

相当年数が経て、古びたり、あき等が来たときは住戸を建て替えるか、
買い替えるかを、自費か借入等で計画して実行する。

わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。

さらに、大めに貯えて、どうするのでしょうか。横領や着服をされて
いるのにもきずかず、管理費等の値上げが倍以上になっても何も言え
ない。

管理費等の値上げは、区分所有者及び議決権の過半数が出席すれば成
立しその過半数で可決される。

これ等が否決されるようなマンションはかなりレベルが高い。

マンション管理士試験上位合格者さん以外の方はこれ等にどんな反応
をするでしょうか。？

>>6265
しかしあなたの人格が窺がわれるような書き込みですね。
どこの誰かも分らない者に対してこいつとかの表現を使う
あなたが信じられません。
会社勤務中はさぞかし冷や飯食いだったんでしょうね。
あなたの表現に対してアク禁をしたという方に対しては、
私はあまり気にしないでいいんではないかとのフォローを
したり、あなたが批判されたときは、少なからず仲間意識
をもっていたので助け舟もだしたりしてたんですけどね。

>>6267 匿名さん
↑正解。
昔は住宅を積立金で買っていました。
住宅が1000万なら333万積み立てたら住宅を買えて残金はローンで支払う仕組みです。
これを考えたのは殖産住宅相互会社。
住宅フルローンの普及で
倒産しましたけどね。

>>6268 匿名さん
自我があるならコテハンでどうぞw