マンション管理士に質問しよう！ Part2

＞机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。
組合員から管理組合が提訴されるリスクはある。

>>400 匿名さん
>机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

ところがね、あれが認められるのなら、わたしも、わたしも・・・

管理組合としては、予防のためにも「規約違反を指摘」
⇒しかし、違反者は「改善を求められても、無視して違反行為を継続」
⇒ならと、管理組合は「共同の利益に反する」として訴訟

かくして、顕著な実害がなくても訴訟は起きる。

>387
所有者があるなんてどこかに書いてありましたか。

そうだよ、たとえ微細な一つの規約違反を理事会や理事長が認めたり放置すると
後々取り返しのつかない事態になるよ、規約の遵守自体が無効になるよ
何でもありのマンションになってグチャグチャで楽しいかもね、価値はなくなるけど

このマンション、規約違反の専有部分での保育施設（保育ママ）開設を理事会決議で許可してしまった。
理事会自身が規約違反しているのに、それを正当化する内容をブログで書いている。
http://www.smilesha-childcare.net/news/accident/2013/11/29/155/

・不当使用行為
・規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかで、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用される


>「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図
「規約違反」⇒『管理者等からの勧告』⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図の間違い

>>403 匿名さん

所有者おらん状況なんてあるかいな。

管理組合に部屋を寄付でもするのか？

不動産屋所有でも管理費は払われるで。

>>402 397さん

負けず嫌いか？

>>404 匿名さん

認めるなんて言うてへんやん歪曲するな。

実務的には管理組合なんてグチャグチャやろ？
運営側の資質で程度は浮き沈みする。

>>405
そのブログ主がRJC48の代表なんだから、勉強会の内容は知れてるな。

>>406 匿名さん

やね。

人の手によって成される。

自動的ではない。

理事経験者ならわかるはず。

>>411 匿名さん

>>397 は、>>388（マンション住民さん）に対応させたもの。
>>402 にて流れを書いている。

以下は、参考である。
【専有部分の用途違反に対する使用禁止請求が権利の濫用にあたるとされた事例】
（東京地判 平17・6・27 判タ1205-207）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

そうそう、>>403 に答えたってな。

心配すな、管理規約守らん奴には必ずほかの住人から指摘がある。
規約違反を指摘された理事長は無視はできんからな、放置するなら誠実義務違反だわな。

既存のマンションで所有者がいないなんて考えられんわな、どんな状態じゃ？

聞くところによると、分譲マンションの空家には、所有者はおらんいうてる人がおるらしいで。

不思議なマンションだな

>>415 匿名さん

そんなもんあるかいな。

－流れ－

>>376
>規約違反しててもほとんどの管理組合は黙認でしょう。見て見ぬ振り。
>>379
>違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。
>>380
>どういう意味ですか？
>>383
>空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。
>>384
>またまた、ご冗談を・・・
>>385
>実際にするとは言ってませんよ？　空き室が多く、管理費収入の現象が顕著となれば、管理費の値上げを嫌って見過ごす組合もあるのでは、と想定しましたけど何か？
>>387
>空き室でも、管理費収入はあるやん。　何をいつまでも言うてるん？　【所有者】がいる限り、管理費収入は増減せんよ。

>>403
>>>387 【所有者】があるなんてどこかに書いてありましたか。

これを読んだ皆さんの反応　⇒　？？？

無知なアパートに住んでる方の暇つぶし投稿でしょ。
マンション買えばだれでもわかることだからね。

所有者がいない→売主が所有したまま

という意味では？

>>412
雑居マンションは購入禁止です
種々の問題が発生します
住居として利用を考えている人は避けましょう
設計図でわかります
此処で議論されているのは住居専用マンションが前提で
特異な事例ではありません

イヤミ投稿お疲れ様。
根拠もまともにつけられない似非マンション管理士の‘皆さん’
↓口癖↓
「揚げ足とるのやめてください」
「イチャモンつけるな」
その癖人には揚げ足取りといちゃもんの連発。
書き込まれたこと全て真に受けてるんでしょうね…(笑)

>>420 住民板ユーザーさん3さん

事業主負担ね。（笑）

>>422 匿名さん

オマエ、泣いてるのか？（笑）

マンション管理士の３９０に対しての、真面な回答をお願いしたい。

このスレには、「揚げ足とるのやめてください」、「イチャモンつけるな」などと無粋なことを言う人はいないと思う。

マンション管理士の多くは低脳だから、仕方ないよ。

>390
>欠席者（棄権者）の２７７名を理事長が、賛成票に投じる事は出来ないので、規約の変更は無効
そう思います。
棄権は無効票です。

>理事長には総会招集権は無く総会は無効
理事長に招集権はあります。
総会も有効。

ただ、新しい理事２０名を理事会で選任というのは、２０名の理事のメンバーに変更がなくても無効です。
理事の選任は集会の決議事項です。

>424
(笑)だから笑ってる。

４２８さん、３９０です、

規約の変更は、１０名の理事で、理事の定員を、２０名から１０名に変更の案が
理事の５名以上の賛成で、総会に提案。その時４分の３の以上の賛成票を満たす
為に欠席者（棄権者）２７７名を理事長が賛成票に投じて可決したのです。
本来は区分所有法の強行規定で２７７名の（欠席者、棄権者）を理事長が勝手に
賛成票に投ずることはできないので、２０名の理事を１０名に変更する案は否決
されてしかるべきであるから２０名の理事の互選で理事長は決まるはずです。

その後臨時理事会で１０名の理事で理事の互選で同一理事長、同一理事で組合
運営がなされているのです。

この理事長には総会の招集権はあるのでしょうか。？

４２８さん、４３０です。

訂正してお詫びいたします。

規約の理事の定員の変更案は、４０名から２０名への変更の
誤りでした。訂正して、お詫び致します。

※私は４０名から２０名への理事の変更は無効であるから、理
事長の選任は４０名の理事の互選で行われるべきで、２０名の
理事の互選で選任された理事長は無効で、４０名の理事
の互選でなければ理事長ではなうので。２０名の理事の互選の
理事長は、総会招集権はないのではないか。と思います。

※規約では理事長は、理事の互選による。
※総会の議長は理事長がつとめる。

年一回の定期総会で決算承認決議されると
執行した理事長、理事の選任手続きに瑕疵があっても
包括的に追認したものとみなされる。
手続きで争うのは不毛である。
理事会がなにか工事でもやろうとしているなら
工事差し止めの仮処分の申し立てなどが効果的であろう。

>431
>428です。
区分所有法違反ですが、集会で決議しているんですよね。
無効としても、理事長(管理者)の選任は民法上の委任にあたりませんか？
理事が区分所有法違反でも、理事が理事長を選任することは委任に該当し、有効(招集権はある)とならないでしょうか。

40名ってすごいなー。まるで授業するみたい。
１人くらいいなくてもわからないな。

区分所有法は民法の特別法で民法に優先する。規約は区分所有法の
強行規定以外は区分所有法に優先する。区分所有法３１条で、規約
の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権総数の４分の３以上
で決するとあるので、理事の定員４０名を２０名に変更する為に、
区分所有者及び議決権総数の４分の３以上に満たないので、２７７
票（欠席者、棄権者）を理事長が投じての、規約の設定、変更、廃止
は明らかに法律違反である。４０名の理事の互選で選任された理事
長なら有効であるが、法令違反により選任された理事２０名の理事
の互選で選任された理事長は無効であり、よって当然総会の招集権
はありません。

民法の特別法である区分所有法にはっきり規定しているので民法の
委任の規定は関係ありません。

４分の３に不足するからといって、不足分の員数を、欠席者の員数を加算して

４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょ

うか。マンション管理士の回答とは思えません。

人数なんてどうでもいいでしょ。
誰か理事になりたい人がいてなれなかったとか
そういう実害があれば騒いだらいいけど。

規約違反は違反なんだろうな、放置するのは　ぶ・ら・く的発想　民度が知れる

>４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょうか。

あるいは管理会社が理事に助言したかもしれませんね。
理事長さんもマンション管理士でしたよね。
それなら善管注意義務違反では？
区分所有者１／５で集会の招集を請求してはどうでしょう。

>>430 匿名さん

召集権限はありますが、その議案は無効でしょう。どちらにせよ過半数です。

その時動議を出さなければなりませんし、棄権票や欠席票について確認したのでしょうか。妄言に聞こえます。

質問者自身（３９０）がマンション管理士

事実は、規約で理事の定員が４１名なのに、２０名の理事の定員で

理事会は、成立しないし、成立していない２１名の理事で理事長を

選任できないのに、選任されたとする、理事長は、理事長でない。

ので、勿論招集権はない。よって総会招集権の無い理事長が招集し

た総会及び、この偽理事長との委託契約も無効である。

そうですね、これが証明されれば、少なくとも組合が管理会社に
支払う定額業務費は返還しなければなりませんね。管理会社は、
善意の第三者には該当しませんからね。小さな管理会社には返還
能力が無く倒産になるでしょう。こうなると返還能力のある大手
管理会社が良いです。

管理組合では定期総会の決算承認決議が最重要です。
管理組合会計では予算は目安に過ぎない。
国や地方公共団体の場合は財政法14条で予算にすべての収入、支出をのせなきゃいけないのだが、管理組合にはそのような法律はないから
決算がすべてなわけ。
理事長、理事の選任手続きに瑕疵があっても、執行してしまった支出は決算決議さえしてしまえば何の問題もなし。決算決議は普通決議だから簡単でしょう。
更に、区分所有者は理事長の解任請求はできますが、株主代表訴訟に相当する区分所有者代表訴訟制度がないので損害賠償請求はできません。
ですから不服があるのであれば速やかに退任させるべきでしょう。

今期の総会で、組合員の個人口座から町内会費を組合口座へ振替えている
にも関わらず収支報告に記載がありません。収支を不記載の理由を質問
しましたら、報告しなくなった時期の組合理事長が、町内会費の徴収を中
止するよう命じたとの回答でした。然りに前記に説明の通り振替えられて
いるので説明を求めたら、誰も回答が出来ませんでした。どうすれば良い
のでしょう。

>>445 匿名さん

町会費を収支報告に記載していないのは当たり前。

強制徴収は問題やけど、収支報告書未記載は当然。

履歴が見たいなら、通帳の写しを見るという手はある。

理事長の命令が合意形成を経ていないから、フロントも放置したのでは？

流れだけでは執行してくれないのは、どこのフロントも同じ。

↑あほ
組合口座に振替えたというのだから
組合口座に入金されたという意味であろう。
残高証明と帳簿が合わないはず。

収支報告書に記載していないだけであり、当然、帳簿には計上しているでしょう。

↑あほ
収支報告書は明細が出るから貸借貸借表、損益計算書などの計算書類ではなく帳簿である。

帳簿は、総勘定元帳として投稿しました。
課目外の収入と支出が同月に発生した場合、収支はゼロであり、月次収支報告書でも記載がないのでは？

草の根民主主義評論家さん

区分所有者が管理費として10,000円が正しい金額であるのに、誤って20,000円振り込んできました。
管理組合は、すぐに差額の10,000円を当該区分所有者に返還しました。
この場合、収支報告書にはどのように記載されるのでしょうか？

口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。
質問してるひとのマンションの総会運営がおかしいだけ。
総勘定元帳と収支報告書が合わないというのは大手管理会社ではありえないはず。
ソフトでやってるし改ざんできるとなるとそれはそれで大問題だねー。
もっと単純に町内会費は簿外で、管理費と同じ銀行口座にあるだけですよ。
残高のほうが多いから管理組合としては問題なし。問題があるとしたら町内会側である。
もっとも管理組合の口座はハンコと通帳の置き場所わけてあるし町内会側の口座で管理するより安全である。

>>451 あほさん

収支報告には10000円しか発生しない
そもそも資金の支払と収支は関係がない

>４５１
草の根民主主義評論家さんではありませんが、当組合ではそれに関する帳簿類への記載は一切ありませんでした。

>>447 草の根民主主義評論家さん

あほ？

なんで組合口座と残高と合うねん？

町会費やで。

ドアホ。

>>452 草の根民主主義評論家さん
>口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。

残高証明書において、収支が「ある時点」以前に解消しておれば、残高に影響を与えないし、貸借対照表においても齟齬を生じない。

>>455 匿名さん
455はあほすぎる
そもそもの質問を読んでから投稿しろ。
町内会費が組合口座に振替られたとの質問が理解できんのか？
ボケ老人のいっちょがみは現実の組合運営でも頭の痛い問題である。

>>456 に一行抜けていましたので訂正します。
【訂正後】
残高証明書は、「ある時点」での残高を証明するものである。
残高証明書において、収支が「ある時点」以前に解消しておれば、残高に影響を与えないし、貸借対照表においても齟齬を生じない。

>>458 456さん
458はボケている。
445を読めば
振替られている、とは書いてあるが
返金したとは書いて無かろう。
意味わからんのか？

>>459 草の根民主主義評論家さん

>>458 は、
あなたの >>452 の
>口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。
にコメントしたものである。

>>447 草の根民主主義評論家さん

あのな。

収納口座と管理費口座と修繕積立金口座は普通分けるやろ？

管理費口座に入金していたとしても町会に払ってたら、残高は合うし、収納口座から町会に払っていても残高は合うの。

お前さんが言うてるのは出納帳やろ？

ドアホ。

↑あほ
町会に払うとかいう事情はあなたの勝手な想像。
445には支出のことは何も書いていない。
いずれにしても簿外のおカネを管理組合の口座にいれたら残高証明を総会議案書につけても
金額はあわんから445の管理組合の運営がおかしいだけだ。
多くの管理組合では総会議案書に残高証明を付けていることを461は知らないのだろう。

公的団体の管理組合の口座で任意団体の町内会費の収納支出に
利用することは、本当はいけないのではないしょうか。しかも
収支報告がないのは、管理会社は公になる事を隠しているので
しょう。

草の根民主主義評論家さん

お馴染み１０９老人の毎度毎度のうんざり戯言にいつまで付き合うつもり？

>>459 草の根民主主義評論家さん

返金て何やねん。

誰が誰に何のために返金するねん？

そいつものほんのアホな年寄りなんよマジじゃなく適当に遊んでやりな

>>462 草の根民主主義評論家さん

あのな。

残高証明何のためにとるねん？

管理組合がおかしいで済む話か？

少なくとも、自治会費やなくて町会費って言うてるやろ？

お前さん、推測出来んのか？

少なくとも、可能性を示唆するのなら混乱させる方ではなく、錯誤の可能性探るのが当たり前やろ？

管理会社経由して残高証明だしといて、総会で帳簿とは合致しませんなんて、有り得へんやろ？

質問者の程度からして、収支報告書って言うてる時点でその位汲み取れるやろ？

貸借対照表っていうてないんやぞ？

アホ。

>>467 匿名さん

そもそも、質問者が現金勘定等と残高証明書を突合出来ているのか？

収支報告書、貸借対照表の違いを理解できているのか？

町会とはマンション住民のみで運営しているのか？逆に地域での運営なのか？が前提となるから明記しないとならない。

その上で、アホとの会話は終了するな。

>>466 匿名さん

オマエ、頭よわそ～やな。w

草の根民主主義評論家氏は、「残高証明書」を「収支報告書」に結び付けたところでアウト！！

↑そんなことないよ。
あなたがあほなだけ。
収支報告書の繰越し金が当該年度の残高ブラスになるんだよ。
欠損があれば当該年度の残高マイナス。
マンション管理士試験の会計の基本的な問題である。

換言すれば去年の総会の残高証明と
今年な総会の残高証明を比較して
差額が収支報告書の繰越し金と一致していたら
OKだ。
470には理解できんかもw

当該年度の繰越し金だよ。あほw

>>470 匿名さん

せーかーい。w

>>471 草の根民主主義評論家さん

こ、こ、混乱してるやん。w

>>472 草の根民主主義評論家さん

み、見苦しい。爆笑

>>472 草の根民主主義評論家さん

未収金の仕訳書けるか？

資産/収益　の仕訳になるんやぞ。

おいおい、おいおい。爆笑

オマエ、3級のさわりも分かってないのか？

>>471-473

↑　恥の上塗り

>>478 匿名さん

御意。

>収納口座と管理費口座と修繕積立金口座は普通分けるやろ？
収納口座と保管口座。
管理費と修繕積立金は経理上区分されますが、口座までは分けないと思います。

>町会とはマンション住民のみで運営しているのか？
マンションのみなら自治会です。
分譲マンションに町内会はつくれないとどこかのスレで読みました。


会計スレでやって下さい。

>収支報告書の繰越し金が当該年度の残高ブラスになるんだよ。
>欠損があれば当該年度の残高マイナス。
>マンション管理士試験の会計の基本的な問題である。
>換言すれば去年の総会の残高証明と今年な総会の残高証明を比較して差額が収支報告書の繰越し金と一致していたらOKだ。
> 470には理解できんかもw
>当該年度の繰越し金だよ。あほw

↑　なに寝ぼけたこというとんねん

>>481 匿名さん

最期の抵抗。

ダンマリ（笑）

マンション管理士会の理事の管理士同志の情報交換をしていませんか。？

ＡＥＤ付きの自動販売機をエントランスに設置するための決議は普通決議又は特別決議でしょうか？
自分は普通決議だと考えて居ます。過去スレにあるとは思いますが・・・
すみません。宜しくお願いします。１００世帯のマンションです

マンション内の自動販売機設置について・・・のスレ見つけました。

この議案って「共有部の使用用途変更」「赤字のリスク」もある
ので、私なら特別決議で審議します。・・・との一部の意見がありました。

ＡＥＤ付き自販機設置は「共有部の使用用途変更」にあたるのか？・・・（特別決議）

ＡＥＤのみの設置なら？・・・（普通決議）

AEDなら普通決議じゃないですか？
自販機付きなのが気になりますね。自販機に電気代かかるから特別になりますかね？自販機の電気代はメーカーの負担と聞きましたが、自ら設置となると…？
AEDは管理・維持費用も必要ですね。
AEDは盗難・破損時に保険が効かないですよね。
支出を抑えたい組合は反発するでしょうね。


個人的には備えて悪い物ではないと思います。救急車が来るまでの所要時間を考えると。

それ、自販機設置する会社がAED分も込み、というか、おまけ。
自販機自体が安いものではありませんし、売り上げが見込めない場所には設置は無いかも？
市区町村などの補助や助成でマンションにAED設置することは可能ですが、
その条件でマンション内に近隣住民も緊急時には自由に出入りすることになります。
AED設置場所、などのステッカーも貼ることになるのでしょうね。
都内の多くのマンションでは区からAED無償提供するといわれても断るみたいです。
不特定多数が自由に出入りするのは問題でしょうね、セキュリティー解除ってことですから。
マンションにAED置かなくても近くの公的場所にあると思いますが。交番にもあるしね。

>>483 匿名さん
全日本マンション管理士協会に入会するといいでしょう

>>484 匿名さん
特別決議ですね。エントランスの用法の重大な変更ですから。

はぁ？　　無知がいうな

AEDは大事ですからね

４８４さん、普通決議で結構です、共用部分の変更ではありません。

仮に共用部分の変更にしたいのであれば、軽微変更に該当しますの

で、普通決議でＯＫです。若しかしたら、理事会決議もＯＫかも？

自費(組合費)で設置を前提で。あった方がよいと言っても、戸建てに置き換えれば設置しないですしね。
規模が大きくて、消防署から遠いマンションに組合費で設置かレンタルですかね。設置するなら。

>>492 匿名さん
特別決議です。
エントランスを売店に変更するようなもの。

うちは、理事会で決めた。喜ばれている。

携帯基地局設置の賃貸借契約も特別決議でやる場合が多いですからね。
自動販売機設置も特別決議。

>>495 匿名さん
そういうマンションでは携帯基地局設置も理事会で決めたらいい。

携帯基地局設置は普通決議。住民は喜んでいる。

議案について、賛成票が不足の時は、欠席者（棄権者）
を理事長に一任することにして、理事長が賛成票へ投
じれば、議案は可決する。

>>498 匿名さん
税金払ってますかね？

>>499 匿名さん
別にいいけどね。おたくのマンションで異論がないんだろうから。

税金払っていません。

異論どころか、運営が楽で、皆喜んでいる。事故もないし、

老人ホームの話かな？

マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する際に、理事の諸手続きの手間を回避するために、組合印を管理してもよい。

最近マンコミの書き込みが極端に少なくなっているがその大きな要因は
管理人による削除やアク禁がその原因と思われる。
要請があれば確認もせず依頼者の要望通りに削除やアク禁にしてしまう。
私も以前は、毎日あちこちのスレに対して書き込みをしたりスレを立ちあげたり
してここで勉強したり、情報の収集や提供をしてきたが、最近はあれだけ書き込みを
していたけど書き込む気力がなくなってしまった。
ここ５～６年では私が多分一番の書き込み者だったんではなかろうかと思う。
マン管の資格を取り、自己研鑽も含めボランティアの一環としてマンション管理の
お手伝いができればと思ってここで書き込み等をしていたがもうここでの私の役割は
終わったと思っている。
管理人さん、アク禁はダメですよ。やる気がなくなりますので。

真面目なマンション管理士の投稿や真面目な相談を、マンション管理士試験
に永久不合格組の僻み等で、削除されたり、バッシングに合ったりで、真面
目な投稿が無くなった。この原因は何処にあるのでしょうか。？皆で考えよ
う。
私は、分譲マンションの運営管理のプロは、なんと言ってもマンション管理
士が、将来は担っていかなければならないと思っている。そうでないと管理
の知識の無い順番制の理事では、悪徳管理会社の、悪知恵には勝てません。

悪徳マンション管理士の方が多いけどね

５１０さんの意見が、事実ならマンション管理士の信用は地に落ちる。

噂では無く事実の証明を示してほしい。私は信じたくありません。

保険料は築２０年以上になると大幅に値上げとなります。
大手の損保の場合、２倍くらいの値上げとなります。
しかし、同じ築２０年でも建物設備の維持保全についてはマンションによって管理の仕方が
かなり違う。
そこで日新火災が「ドクター保険」を売り出した。
マンション管理士会と契約し、マンション管理士が説明を聞きたいというマンションに対して
マンション管理の査定を行うものです。
現在は日新火災だけしかこの制度を採用していないが、来年からは大手損保会社も間違いなく
大規模修繕工事や配管とかの更新工事をしっかりやっているマンションとそうでないマンションとでは
保険料率に差をつけてくると思われます。
マンション管理士もようやく仕事が増えそうですね。

去年までは築年数の経過したマンションについては新規の契約は結ばないとした損保会社が
殆どでした。
しかし、それでは困るので行政の指導があり契約はすることになったが、そのかわり保険料が
大幅にアップしました。
特に築１５年からは大幅な値上げになっていると思います。
マンションの場合は５年の総合保険に加入しているところが殆どだと思いますが、保険の更改時期が
くればビックリすると思います。２倍ぐらいの保険料になってますので。
又、漏水の原因調査費用についても現在は１事故１００万円まではでますが、今後は１年で１００万円
までとなっています。
しっかりした設備点検や組合管理、積立金が充実しているマンションとそうでないマンションで保険料の
差をつけるのは当然だという流れの中で、現在は日新火災の１社ですが、ここがマンション管理士会と
契約を結び、マンション管理（長期修繕計画、理事会、規約、漏水事故、配管に対する計画等）の診断を
してそれを基に保険会社が評価して保険料率を決めるというシステムになっています。
まだ大手３社はやっていませんが、日新火災が今年の７月から「ドクター保険」を売り出したのでここの
契約額は大幅に伸びると予想されます。
しかし、大手も黙ってみている訳にはいかないと思いますので、近日中になんらんの対策を講じてくると
思われます。
築１５年以上のマンションは検討した方がいいですよ。診断料は無料ですから。

マンションの理事長の参加が少ないんだな、ここのスレは。
だったら保険のテーマは関係ないだろうからな。

理事長の参加が少ないという阿呆
組合員の持ち回りが普通のこと
どこぞの腐った組合では理事長が固定し　管理会社が癒着でもしているのか
管理会社から見れば理想的な組合といえる

理事の任期は普通は２年でしょう。
全国には理事長が数多くいるんだけど、ただ頼まれたから引き受けただけの
理事長にとっては、マンションの管理についての勉強とかはしないのだろうね。
だから当然マンコミュにも参加しないんだろう。
ドクター保険のことも知らないだろうね。
５１５もしらないとおもうがね。

１２階建てのマンションです。台所の排水管付近から時々
ボコボコという音がするようになりました。築２４年の
マンションです。原因を推測して教えて下さい。

>517さん
うちでも同じような音がしていましたが、結果的には高圧洗浄時に漏水事故が
発生しました。高圧洗浄をするときは必ず下の階から実施すべきです。
排水管の立て管部分（特に下階）が一部ふさがっている可能性があります。
それから余談ですが、台所の水栓部分がグラグラしているとシンクの中にある
継手部分がグラグラしてきますのでそこから漏水が発生します。
水栓がぐらぐらしているといつか必ず漏水します。住民におしらせする方がいいと思います。
それと、通路にあるステイールドア内にある水道の元栓の締め方と、現在漏水しているか
どうかのチェック方法もおしらせしてた方がいいでしょう。夜間に漏水が発生した場合まず
元栓を閉めることをしなければなりませんので。
漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分
そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているという
ことになります。
私は素人ですが、理事長をしている関係上、漏水した部屋にいき業者の方からいろいろと教え
てもらいました。

>漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているということになります。

？？？

５１９さんの件を説明するのは難しいんだよね、私は２０年間
４００戸のマンションの住込み管理人をした経験がありますが、
５１９さんの件は幾度となく経験しております。

漏水事故は管理会社の設備担当又は業者でも原因を究明出来ない
事故が多いです。

マンションにはいろんな人間が住んでいてそこらへんに原因が
あるように思います。組合による入居者のチェックと専有部分
の内装工事等のチェックを厳密にするとある程度は事故防止に
繋がります。

これ等の件は管理会社任せにすると後々取り返しがつかなくな
りますので組合が主導して管理会社の管理をＴェックする事で
す。

勿論雑排水管の洗浄工事の内容及び手法もチェックの必要があ
ります。

管理員さんがいない夜に漏水が発生すると住民はどうしていいか分らずに
おたおたしてしまうものです。
緊急連絡先は管理員室前には記載されてますが、業者も夜間にはきてくれないので当面
水道の元栓を閉めることをやらなければなりません。
そのためには、消防訓練のときでも勉強会をされたらいいと思いますよ。

普通のマンションでは温水と冷水を混合する混合水栓のパッキンの
劣化が原因での漏水事故が多いです。但し、オール電化で温水器の
設置場所が専有部分に有るマンションの温水器の劣化による温水器
の破裂漏水は悲惨なものです。

兎に角管理組合、管理会社は建物の劣化（ハード部分）にばかりに
気を取られて日常の管理での水回りの管理がおろそかにしている。

温水器の劣化による温水器 の破裂漏水ですって？
うちはもう11年目になるので、心配だわ。

設置場所が室内で無ければあまり心配いりません。
破裂した時は交換すればすみます。

ガス給湯器の故障は築１５年以上たつとちらほら出てくる。
いきなりガスがとまってしまうのでその日以降何日かはガス使えず風呂にも入れなくなる。
築２０年たったマンションなら交換した方がよさそうだね。

それから給湯管については、一番問題が出てくるのは（劣化が進むのは）
風呂場の給湯管だそうです。熱湯が通りますからね。
塩ビ管では不安ですよ。他の場所は塩ビ管でもいいでしょうが。
ステンレス管のマンションは大丈夫だそうです。これだったらもう交換する必要は
ないでしょうが。

定期的に圧力調整とストレーナー（専有部、共用部２か所）の
点検を怠ると内部の温水タンクの壁に亀裂が入り大きな事故に
繋がる。深夜電力使用の場合は午前３時から４時に事故る。

築７から８年時に事故が多発した経験がある。原因は、専有
部分の圧力調整器の調整不足とストレーナーのゴミの詰まり。

事故ると専有部分の被害によっては管理会社のリフォーム工事が
数千万円になる。儲かりますよね。

買替資金の計画の立たない組合員はこの件に限らず自分のマンシ
ョンの設備位は勉強して下さい。さもないと将来物件によっては
住めなくなります。

その他、共用部（屋上、外壁）からの漏水対策です。管理会社
任せのマンションは気付いたときはもうすでに躯体の内部の鉄筋
が腐食して手遅れの場合が多いです。

５２２，５２４、５２６ですが。
電気温水器の設置場所が専有部分内に有る場合ですので誤解のようにお願いします。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

小口会計の口座名義人は誰ですか。

小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
そういう体制を作るのが管理組合が行うこと

普通の管理組合（権利能力なき社団）名義の財産（預金、資産等）の名義人は
個人名義である為、その名義人が交通事故等で失命した時は相続人が確定する
までは使えたくなる。よって大型マンションは法人化にするべきである。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/

管理士の皆さん重要事項の説明と管理委託契約との関係を教えて下さい。

>>531
　↑
これは間違いです。

皆さんありがとうございます。

当マンションの小口会計の歴史は２段階あると考えて下さい。
第１段階は１９９９年～２０１２年１月で、
小口会計の口座の通帳・印鑑・（カード？）を管理員が保管していたようです。
（「ようです」と書くのは、当時の会計システムを質問しても「機密」扱いで
　いまだに誰も答えてくれないため。２０１１年～１２年１月、私は理事長。）
第２段階はこの管理員が去ってから、２０１２年５月～現在で、口座番号を変え、
小口の通帳は理事長、印鑑は会計担当理事、と分けて保管しています。

>小口会計の口座名義人は誰ですか。
第１段階では「組合名義」だと思われます。ただし、組合名を冠しての
「管理員名義」の可能性も捨てきれません。私の質問や調査に対し、管理組合
全体があの手この手でガードします（５年経過）ので、不明な点が多いのです。
第２段階では、組合名を冠しての「理事長名義」とする、と最近配布された
会計処理細則（案）に書いてあります。

>小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
おっしゃる通りです。
第１段階の１３年間、やり放題にやられた、と思われるのが当マンションです。
その結果、どういう組合員の構成になっているかというと、
他の組合では不正疑惑を知らせた後の総会で　賛成５０反対１３０　なのに、
当組合では疑惑を指摘した私を告訴するのに　賛成１８０反対１０　でした。
告訴理由は名誉棄損で、総会までは派手にやったが実は訴状を警察に出さない、
という脅しまでする組合です。知恵は管理会社とコンサルタントが提供します。

>そういう体制を作るのが管理組合が行うこと
十数年も前に、知らぬ間に導入され実行されてきたシステムと見ています。
管理会社と管理員と工事コンサルと住民（修繕委員）が画策し導入したようです。
会計監査は形だけになるように極端に短時間だったり、
規約では監事の総会招集権の規定が丸ごと欠如していたりします（改正案では復活）。
第２段階は管理員を安全に退職させつつ、残りの３者が仕組んだシステムと
考えられます。過去の会計調査も至難ですが、現在の歯止めもかかりません。

口座が何個あっても問題無し。
支出の明細は総会資料に載ってるはず。
決算承認決議していれば問題無し。

５３５
結局そういうことだと思いますね。
じつに用意周到、基本的に打つ手なし。
さすが野村だと感心しつつ、服従はせず。
でも、支出の明細なんて組合員には知らされませんよ。
私以外にそれを請求する住民が１人でも出てきたら、
「ほー」と感心します。勇気あるな、と。

それはものになる。いないでしょう。

調査が阻まれている段階なのに「問題無し。」と結論付けるのはおかしい
時期尚早

書類閲覧が理事会に拒否されたら、打つ手ないでしょう。

大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
通帳の問題ではない。
536に知恵が足らないだけである。

大規模修繕で工事関係住民へのリベート、キックバックの類は「ある」。
小口会計から住民にカネが配られたり、飲み代に使われたりして
その影響力が管理組合員総数の半数を超えるほどになってしまった場合、
管理規約に定めがある理事会や総会はまったく役に立たない。

>なんでも管理会社のせいにしたがるあほ。
住民、区分所有者たちに責任ありと思っております。

>そもそも自分が理事長だったときに解決できたはず。
>総会資料に雑費の内訳とか書くようにしたらいいだけ。
それが書けないんですよ。
管理人に報告を出すよう言いましたが理事長の私に出さない。
会計理事も総務理事も副理事長も監事も管理人に同調。
一般組合員も「出せ」とか「出すべき」とか一切言わない。
就任から約半年で辞任勧告を出され、理事長の座を降りました。

>大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
存じております。

>通帳の問題ではない。
へー。

単なる「面倒くさい人」という印象ですね。

「草の根民主主義評論家」は、ヤブ医者ですよ

>最大の問題はまわりに同調者がひとりもいないことだと気が付いていないことであろう。
残念！これもハズレ。気が付いていますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/res/1079/

反論は無理。

草の根さん
いつも三行ほどで短いがスパッと適確に書かれ、またそのレスの速さもあり大変リスペクトしております。

５５４で書かれた「千載一遇のチャンスだった」とは、あの時５５３＝私も野村を調査中？さんは、何をすればよかったのでしょうか？　今からでも可能なのでしょうか？　ご教示ください。

私も野村を調査中さん？があのマンションで過去の不明朗な会計を糺すべく奮闘されていますが、なかなか理解が得られない、つまり孤軍奮闘、実はこれって私の周りでもよくある話です。間違いなく自分が正しいのに周りが同調してくれない。理路整然と主張しても理屈だけでは共感が得られないこと。

悔しい話です。ただ、私も野村を調査中さん？のやり方が仮にまずかったとしても心情的には応援してあげたいですね。会計に疑惑がある以上過去帳簿をオープンにしてくれ、と一人でも闘い続ける姿はある意味感動です、他人の顔色をうかがう私には出来ないこと。

千載一遇のチャンス＝起死回生の一手があるなら頑張る彼に教えてあげたいものです。

↑逆に名誉毀損で民事訴訟を起こすのと、合わせ技で
内容証明郵便で期限を切って理事長に帳簿の開示請求をして拒否とか無視されたら裁判所に区分所有法25条2項に基づく理事長の解任請求をしたら良い。

無駄

収支報告書の雑費に埋もれていたとしても
金額が少ないから誰も問題視していないだけであろう。
そもそも支出明細をつけない決算承認議案を
総会で決議してるから何の問題もない。

草の根さん
５５９のご回答有難うございます。なるほど、と思いました。両者が司法の場で争えばおのずと帳簿に書かれた内容が明らかにされる可能性も多分に出てくるし、これまでのいろんな文章からうかがえる、私も野村を調査中？さんの優れた論理力からして勝算も充分ありえますしね。
これからもお訊ねすることがあると思いますがよろしくお願いいたします。

５６０さん
無駄ではないと思いますよ。たしか別のスレ「野村リビング・・」でも理事長経験者の方が、名誉毀損の総会決議をされたなら、こちらも名誉毀損で堂々応訴すべきと助言されていましたよね。司法の場でこの際闘われたらいかがでしょうか？　

勝訴しても意味がない。マンションは住居です。
共同住宅ですから争いは辞めなさい。

↑声の大きい人、怖い人に逆らえなくなるであろう。民主主義は闘争であるからもともとの制度設計に問題があるだろう。
こいつにそこまでの思慮はないだろうが。

ちなみに橋下さんは示談に持ち込む悪徳弁護士であった。裁判外の和解=示談は泣き寝入りが多くなる。
暴力団の介入も泣き寝入りさせるためである。

当マンションの管理規約の管理対象物件の表示の付属施設である　店舗（事務所）
又管理委託契約の管理対象部分の付属施設にある、店舗（事務所）が売りに出て
います。売主は組合ではありません。どうしたものでしょうか。？

規約の管理対象部分の附属施設と管理委託契約の管理対象部分である店舗（事務所）
は共用部分であるので個人が勝手に売却する事は出来ないのではないでしょうか。？

賃借権をうってるとか？

私のマンションの規約の（対象物件の範囲）
第５条　この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び
　　　　付属施設（以下「対象物件という。）とする。
別表第１（対象物件の範囲）
　　　　敷地　
　　　　所在地　　　　００市００町
　　　　面積　　　　　００．０００．００㎡　
　　　　権利関係　　　専有部分の持分比による所有権の共有、法人所有（００駐車場）
　　　建物
　　　　構造　　　　　鉄筋コンクリート造　　陸屋根
　　　　面積　　　　　地上　１４階　搭屋１階建
　　　附属施設
　　　　店舗（事務所）０００，０００，０００００，０００，００

　※附属施設である店舗が売却に出ております

　　どう解釈すれば良いのでしょうか。？
　　規約には附属施設であると明記している店舗（事務所）を個人が売却できますでしょうか。

　※総会にも提案されたいきさつはありません。

永賃借権を売却しているのでは？

永賃借権であれば組合の付属施設として規約に設定しているので組合員の承諾が必要です。
そのような証拠は見つかりません。分譲当時からこの規約は変更されておりません。

フレンズの取引サイトでは、その他で売却、店舗（事務所）では賃貸で公募中。

この売主、貸主に対して組合の附属施設として売却及び賃貸借の契約書等はありません。

分譲後第１回の定期区総会の議案書及び議事録を確認しましたがその旨の記録はありません。

分譲当時から今回までの２０数年の会計報告書を確認しましたが、この件についてのお金の
出入りは見当たりません。

付属施設が専有部分なのでは？
付属施設が必ず規約共用部分になるわけではないでしょ。
登記簿みたらわかりますよ。
規約共用部分なら甲区に書いてあるはず。

附属施設なら共用部分になる。
元々店舗は専有部分なのでは？

店舗は同じ敷地内にあって、別棟になっているのでしょうか？
または、１棟で下が店舗部とかになっていませんか？

そこで、規約では、単に「管理の範囲」として、店舗部も入れているのではないでしょうか。

質問者は、店舗部をそのマンションの共用部分として捉えたための疑問ではありませんか？
多分、管理費や修繕積立金の項目をみれば、店舗部からは、通常の部屋（専有部分）と異なった（高額の）金額が納入されていると思います。

＊該当の店舗部が、どうなっているのかの確認

まず、手順として、該当の店舗の家屋番号から登記簿をとってください。
登記簿は、第三者でも取れますから。

その登記簿で、どこどこマンション（区分建物）の「共用部分である旨」が記載されていればその店舗部の所有者はいなくて、その店舗部は、該当のマンションの区分所有者の共有となり、独自に、勝手には法的な処分（売買、賃貸、担保権を付けるなど）ができません。

しかし、話から、規約では管理の対象である附属施設としながら、別途「専有部分」として登記がされている可能性があります。

その場合は、専有部分の所有者が存在していますから、その人が処分（売買など）することは可能です。

ご参考までに。

集会室は規約の共用部分の範囲のところに
書いてありますよ。
恐らく店舗は書いてないでしょ。
標準管理規約なら8条の別表をみてね

登記されている専有部分を規約によりマンションの附属施設に出来るのでしょうか。？

例えば101号室を住み込み管理人の部屋にしていた場合、規約で101号室を共用部分にしたら共用部分で規約に書かなかったら専有部分。
住み込み管理人を廃止したマンションを知ってるがそのときは規約共用部分から101号室をはずして専有部分にし、その段階で所有者が管理組合の専有部分になり、売却して買受人が所有者になるはず。

付属施設は別棟だから付属施設と呼んでるだけで、そこに出入り口のある独立した部屋があれば
専有部分で、規約で共用部分と指定したら規約共用部分になる。
というかね、登記簿の表示登記をするのは土地家屋調査士で、表示登記されたらそこは原則として専用部分、規約で共用部分と決めたら規約共用部分。

>その段階で所有者が管理組合の専有部分になり
管理組合法人でない限り管理組合は所有権を取得できない。

↑かなりのあほ
規約共用部分でなくなった時点で管理組合の所有になる。

一時的に理事長名義で登記して売却するか、
登録免許税節約のため、規約共用部分から外す総会決議と売却の決議を同じ総会で時系列にやるのが実務になるであろう。あほ

↑かなりのあほ
区分所有建物の場合、共用部分の所有権は区分所有者の持分権の集合である。
一時的に理事長名義で登記して→なぜ理事長個人の資産（所有権）にするのか？
管理組合を法人化する第一の目的は不動産登記で法人名義に出来ることである。
（自治会は自治体の地縁団体の認可を受ければ法人でなくても自治会名義で登記できる）

＜参考＞
規約共用部分の売却
【大阪市マンション管理支援機構】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1

まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
（第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ）
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。

↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。

管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。

法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html

というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。

５８８さんへ質問、

その場合理事長が死亡したらどうなるの。？

後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。

５８８さんの質問

権利能力のない管理組合（法人化していない）の財産を理事長の個人名義で登記した。

理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。？教えて下さい。

↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。

登記原因は委任の終了。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/668538/561158/66281722

５９４さん、気にするな、クソは異臭を放っているから、この人間があらゆるスレ荒し。

マンションが管理会社の食い物となって久しい
居住目的で購入するなら戸建て
誤ってマンション購入したなら自主管理
賃借するならマンション
これがしがらみと付き合わないコツ

投資目的なら別の話