マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

労働条件の改善は必要です。

　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。

>>3167
それ管理業務委託契約の範囲内かどうか調べた方がいいよ。
契約範囲外だとあとで請求されるかもしれない。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、管理会社は契約の管理範囲内のことしかしなかったよ。

都内のマンションだけど、以前に豪雪時の除雪で管理会社ともめたよ。
管理委託契約に除雪業務がないから。
しかたがないので、以降は有償で管理会社に除雪してもらうことにした。

>3168さん
だから管理会社も含めて話し合いましょうといっているんですよ。
それに災害時でも、管理員は契約で勤務につかなければならないとなって
いるでしょう。
委託契約に災害時はいつから管理員は勤務につくとか規定されていますか。
委託料は通常通り支払ってください。しかし管理員は家庭の都合で出勤は
分りませんとか管理員次第とか。
東北や熊本でも、災害があった時は管理会社は被災のなかった県から応援が
出て対応していましたよ。

>3169さん
除雪の程度にもよりますが、常日頃の管理員さんと管理組合の
関係にもよると思います。
除雪作業で通常の業務に支障をきたしたり残業が発生するようで
あれば別途交渉になりますね。

>>3170
3.11の時も管理委託契約通り、管理員は勤務していた。
ただし交代要員が震災で来れないので、一人の管理員が4日間徹夜勤務していた。
かわいそうなので住民で飯の差し入れしたけど。

徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
管理組合が負担すべきものです。
それに災害時の取決めはされていませんので、管理員さんは
勤務時間がきたら帰ればいいでしょう。
住民の差し入れは常日頃のお付き合いであり別問題です。

マンションの被害より管理員さんの家の方が大変でしょう。
時間外勤務はさせずにかえってもらいなさい。

>徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
うちは24時間常駐勤務で、日中は管理員、夜間は警備モードに入り警備員に切り替わります。そして3.11の時は、交代の管理員、警備員が来れなかったので、地震当日勤務していた管理員が4徹夜になったのです。

うちのマンションは年中無休なんですが、１日の勤務時間は
ＡＭ８：００～ＰＭ８：００までです。
４日間連続で２４時間勤務は可能なんですか？

上は２交替です。

>>3159 >>3162　です
皆さま、レスありがとうございます

代表して>>3163さん
私が想定している答えに一番近いです
その管理組合で検討するきっかけになれば、と考え管理会社に要望しましたが
理事会での説明すら、言葉を濁し明確な回答をもらえませんでした

当管理組合には、未だ防災マニュアルはありません
管理組合側で動くにしても「管理会社が何ができて何ができないか」
しっかりと理事会や住民に情報公開して欲しいと言う要望は
そんなに不自然なことなのでしょうか
それが分からないので質問した次第です

　マンション管理士の皆さんに、質問します。　マンション管理士は、本当にマンションに必要ですか？　専門的知識者としての、専門性をすべて持ち合わせていますか。　私は、マンション管理士ではありません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士の上級フロントの不正行為に憤りを感じている者です。

組合員の為に損得なしに尽くすことが、マンション管理士の役目です。
お宅の仰る悪徳マンション管理士は必要ありません。退治しましょう。

>3178さん
管理組合が防災マニュアルを作成しようとする際、管理会社が何を
して何ができないかを知ることは大切なことです。
それを管理会社に求めて答えてくれないということは、フロントに
問題があるのか（多分そうだと思います。）管理会社そのものに
問題があるのか分かりませんが、そういう管理会社はリプレイスの
対象にしてもいいですね。私どものマンションでは理事会の要望を
管理会社が受け入れないということは考えられません。
フロントでだめなら管理会社のホームページから管理会社の社長
宛に質問状を送られたらどうでしょうか。
案外スムーズにいくと思いますので。

>3179さん
有資格者に問題がある訳ではありません。
どんな資格の保有者もピンからキリまでの方がおられます。
マンション管理においてはマン管の資格はないよりあった方が
ずっといいのは当然のことです。
マン管の資格保有者が全ての知識をもっている筈がありません。
内科医が外科手術ができないとか、弁護士でも分野が広いので
当然知らないことも多々あります。
不正行為をするマン管士がいたらそれは法的に罰せられます。

私の知る限り大半のマンション管理士は損得なしに動いております。
真面目な管理組合はマンション管理士の知識を活用してくれるでしょう。

マンション管理士の有資格者が一番多いのは管理会社の社員です。
士業として営業している方はまだまだ少ないようです。
そしてマンションの住民で自分のマンションのために資格をとられた
方もおられます。
資格を取っただけでマンションにも住んだことがなく、当然理事会や
総会に出席したこともないペーパー資格者もいます。
マンション管理士の有資格者も千差万別です。

３１８４さんの仰る通りです。うちのマンションは組合員の役員がマンション管理士です。
定年後に副業でマンションの管理員をしているようです。

>>3185
マンション管理士は名称資格です。
職業資格の管理業務主任者の方がマンション管理では使い道があります。

その理事長も管理業務主任者の資格は一回目で合格して登録しています。
マンション管理士の資格者は、ほとんど管理業務主任者の資格は保有しております。
私の周りのマンション管理士で管理業務主任者の資格を保有していない管理士はいません。