マンション管理士に質問しよう！ Part2

法律には従えよ。

>3077
>議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

総会での議案の修正（訂正）は上記文面に記載したんだけど、誤字脱字の修正も
できないという者は上の文面の読解力がないのかな？
そしてちょっとでも批判する者がいると何もわからない者がすぐ同調する。
3078なんかはその典型。

「元フロント」さん、お久しぶり！！

議案の誤字脱字の修正は無いようにお変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

3081訂正
議案の誤字脱字の修正は内容に変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

結局３０７０通りじゃないか

３０７０の書いてあることが理解できず３０７２が同じことを書き込んだのが

読解力がないと言われたんだよ

　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）１０年とか２０年改正が行われず
そのままになっているマンションについては管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。

　１０年、２０年経過すればその間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
度改正が行われています。又不要になった規約や修正しなければならないものも多数ありま
すが、議案書だけの改正でなく規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　
　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり原始規約はそのままなの　　　　　　　　　　
で活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

ただ規約や各種細則の全面改正をするとなると、誰がどのようにすれば
いいのかがわからない方が多いのではと思います。
単純に標準管理規約に基づいてやればいいという方もおられますが、
実際やるとなると難しいですよ。
実際全面改正をやられた方がおられましたら、是非そのノウハウを教えて
ください。

>3083
読解力ではなく、3070さんが区分所有法37条の決議事項の制限を理解していなかったのですよ。

>3072のコピペは専門家の解説です。

基本総会での議案の内容やその量や質を変えることはできません。
誤字脱字はその内容を変えるものではないので変更可能ですよ。
3070さんは
＞実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
と書かれていますが、範囲内など抽象的な表現は法律にはありませんし、できない事です。
議長や理事長が許す許さないの問題ではないですね。

ただ一つ、全部の組合員が委任状や議決権行使書ではなく集会に本人が出席し、
その場で全員が否定せず、意思の確認が取れるのなら、議案の内容変更も新たな議案等も
審議できることになります。

>3086さん
>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

詳しく説明しているんですけどわかりませんか。
実質的同一性の範囲内も具体的に解釈してますよね。
法３７条ぐらいは常識の範疇ですよ。そんなことも理解してなくて、問題提起は
しませんよ。

>>3085
おたくの管理委託契約している管理会社に相談すると標準管理規約をもとに
あなたのマンションの事情に合ったおおよその管理規約作ってくれますよ（有料）
それを理事会や規約改正委員会など組織して審議し、手直ししたらいいと思いますが
そののち理事会が承認した改正済み管理規約を管理組合総会で決議してもらえばOK
総会での決議も条項ごとの議決ではなく、改正規約全部を承認してもらう事になります
総会前には事前に規約の内容を理解してもらうように詳細を配布しましょうね
20年に一度は全面改正は必要かもです

マンション内の理事さんに管理に詳しい方がいるなら管理会社ではなく
その方にひな型頼んでも良いと思います。

私はここで書き込みをしていますが、スレが停滞した時は、マンションの
住民が知っておいて欲しい情報として問題提起をしているんです。
空き駐車場問題、大規模修繕工事の進め方、長期修繕計画について、規約の
全面改正、専有部分の配管について、保険について等
問題提起をして皆さんが知ってもらうのは勿論なんですが、それについて
いろんな意見や情報とかも議論して欲しいんですよ。
簡単なことでもいいんですよ。理事の方の知識とかは千差万別ですから。

>>3087
議長が判断することはできません。実質的同一性の範囲内
>実質的同一性の範囲内
書いたあなたがその文章を簡単に解釈できるように書いてみてごらんなさい。

例えば理事会に不手際があり、修繕に過程見落とした部分が発覚、しかしその見落としによる
追加工事に費用に差がなく、結果目的達成する結果が同一というなら可能という程度ですよ。
これは議案の変更には当たらない。数字類の変更は不可の言うですよ。

私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって。
意味の違うことで議論を引っ掻き回したり、おれは知ってるぞ自慢でもしたいのでしょうかね。
ふつうに解釈して投稿してもらいたいものです、話はふくらまさない広げないでください。

難しい問題の間に少し簡単な質問をしてすみません。文言の表現について可笑しいのではと思
い投稿してみました。

※当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額が有るときはその金額
との表現ですが、管理費及び修繕積立金等の表現を、管理費等若しくは修繕積立金等で良いの
ではないでしょうか

議案書や議事録、重説、管理委託契約書のいたるところにこの二文字が登場します。目障りです。

実際に管理規約の全面改正をしたことがない方の書き込みですよね。
規約を改正するには、現行規約に対して条文ごとにどう変わるのかの
左右対称比較表を作成しなければならないのですよ。
それを基に理事会、総会で説明し承認をもらうことになるのですが、
決議は最終的には規約全部を承認決議をする訳ですが、条文ごとに
説明をしなければなりません。
説明する時は比較表が必要になります。それに全条を全員に配布するとなると経費
もかかりますし分りにくいですよ。
現行管理規約の条数も全て通しナンバーにしなければなりません。
その左右対称表を作成するのが大変なんです。
左に現行規約、真ん中が改正案、そして右に標準管理規約までの比較表が作れれば
いいんですが、これをつくるのが大変です。
変更になる条数や追加項目のあるものに比較表を作り直さなければなりません。

>私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって

>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

これ以上でもこれ以下でもありません。

>3092
3088ですが、うちは全面改正したから書いているのですが、なにか？

掲示板でそれまで細かく説明するほど書いていません、いけませんか？

簡単に改正する手順を書いたまでですよ、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します

竣工時から管理規約は全部の組合員に冊子として配布済みですから新しい規約と

見比べるために総会前の説明文書で対象比較できるように簡単に説明していますよ

ここでそれを事細かく解説するとか？　私はするつもりありません、やりたいならおたくがどうぞ

あなたの書いていることが正しいわけではなく、マンションごとに都合よくすればいいことです

決めつけはよろしくありませんね

規約改正の手法に方程式などありませんから、やりやすいようにやってください

>>3093
はい、あなたに知識がないのはわかりましたから、もう結構です。

管理規約の全面改正は、そんなに法改正や標準管理規約の改正はされて
いないので意外と簡単にできると思います。
しかし、各種細則については分譲時のものはそんなに作られていないと思います。
ひな形は他所のマンションの細則を参考にされたらいいと思います。
これこそ管理会社のフロントに頼めば手に入ると思います。
使用細則には、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、規約改正専門委員会細則、
大規模修繕委員会細則、監視カメラ運用細則、一般の使用細則、ペット細則、
ゲスト駐車場細則、集会室運用細則等いろいろありますからね。

>>3096
3094だがマンション管理センターの会員なら細則のひな型も見ることができるよ
うちは会員だから参考にしている、ほぼそれだけで細則のひな型は用意はできる

>3094さん
>対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
　見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

現行規約と新規約を比較しながらといいますが、新規約はまだできあがって
いないでしょう。総会の承認前に新規約をお金を掛けて作成するんですか？
実際全面改正はした経験はないでしょう。
管理規約や各種細則は簡単に改正できると思っておられる方がおられるので
問題提起したんですよ。
管理会社のフロントも経験者は殆どいませんよ。それが実情です。

>>3098
屁理屈はもういいよ
現実に改正しているんだら
あんたにガタガタいう権限もない

>3099
私は別にあなたを批判しているんではないんですよ。
全面改正をしたことがある方の意見ややり方等を
披露してみなさんに教えてほしかったんですよ。
具体的にどうやって改正をしたかとかを。

>>3100
ハイハイ、私は全面改正した経験があるから簡単に書いただけ

それを事細かく詳細に説明するように書くつもりはありません

それに、あなたは屁理屈が多すぎます、高齢の方ですかね

>私か、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
という投稿した部分に
　
>見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

これは誰が見ても年寄りの屁理屈ですよ、お話になりません

ほかの投稿者の方に改正方法聞かれてください、お話になりません

>3101さん
全面改正した経験のあるあなたに聞きたいんですよ。
専門委員会の募集から現行規約と改正案との対照表をどうやって
誰が作ったとかを。
修正や改正をした規約を最終的にだれがまとめたのかも。
最後は全ての規約や改正のまとめが必要ですからね。
それを印刷会社に回すんでしょう。当然校正のために何冊かは
そのまとめたものをコピーするんでしょうが。

>3101さん
完成した規約は全組合員に配布されますが、予備はどれぐらい
作成すればいいんでしょうか。
区分所有者が変わった時は配布しなければなりませんからね。

3102
3103
あなたの質問には回答しません。
ほかの方に投稿してもらいなさい。

私どものマンションで改正を行った時の左右対照表作成のポイントです。
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

ひとりで遊んでるのがお似合いですよ。

一人でも真面目に読んでくれる方がいればいいんですよ。
情報の提供なんです。
知らない方も大勢おられると思いますので。
あなたも真面目に読んで自分のとこの規約改正に取り組まれたら
いかがですか。
専門委員会の立ち上げを理事長に提案されたらいいと思いますよ。

あんたの思考が正しいと誰が言いました？

素人が適当に書いてる事など誰も真に受けませんよ

知りたいことは検索するならすぐわかるからね

あなたが書いてるいい加減なことより

わかりやすく丁寧に書かれていますから

掲示板は遊び場です、だれが書いているかもわからないのに

真面目に聞く人はいませんよ

>3108さん
管理規約と各種細則の全面改正のやり方を検索しても
全く参考にもなりませんよ。
ただ、標準管理規約に基づいて改正していきますという
ぐらいのものですよ。
だから、切磋琢磨してみなさんで勉強していきましょうという
ことですよ。
改正したことのあるみなさんが、いろいろ書き込めばそれを
参考にしてやることもできますから。
だから改正の経験のあるあなたの意見が望まれるんです。

規約の件は意外とおろそかにされているマンションは多いですよ。
区分所有法３１条の強行規定を知らない組合が多いです。
うちなどは管理会社は評判の良い大手の会社ですが。四分の三以上どころか半数にも
満たない出席者の四分の三以上の賛成で可決しておりますが。？
時には、欠席者を賛成票に取り込んで可決しています。
今後裁判でもされたら困りますね。？

議事録を調べると、ここ何期かの理事会は無効で、その理事の互選で選任された、
理事長も無効になります。その偽理事長と管理委託契約を締結しているのです。
問題ですよね。？

私のやり方だけでなく、いろんなやり方があるでしょう。
それらを参考にすればもっといい改正のやり方が見つかりますから。

決議の方法は規約に別段の定めがなければ、普通決議は出席者の区分所有者
並びに議決権の過半数で決議できます。
特別決議に関しては、規約で変更はできません。所謂強行規定ですね。
この決議は区分所有者ならびに総議決権の４分の３以上の出席で決議されます。
尚、出席者とは総会への直接出席者、委任状での出席者それに議決権行使書での
出席者の合計をいいます。
総会は総議決権並びに区分所有者の過半数の出席で成立します。
つまり、１００戸のマンションであれば５１人以上の出席があれば総会は
成立します。そして普通決議は出席者の過半数ですから２６戸の賛成があれば
決議されます。僅か２６人が賛成すれば成立してしまいます。
特別決議は、出席者ではなく総議決権数並びに区分所有者の４分の３以上が
必要です。１００戸の場合は７５以上が必要ということになります。
特別決議は代表的なものは、規約の変更と共用部分の重大変更があります。

「管理組合の質問室」スレから移動してきました
どなたかアドバイス等、頂ければ幸いです

管理規約上、「理事資格の無い者」が理事会に参加し
監事ではなく理事として、議決権を行使するような状況は
最近では普通のことなのでしょうか？

私のマンションでは過去３割の確率で起こっており、
その内の１回は、該当者が総会で承認された後に確認され
「理事を外れて頂いた」と全住民に当時の理事会から告知がありました

この様な「個人情報の確認」は、管理会社の業務と考えていましたが
理事会や一住民が精査するべきものなのでしょうか？


詳細は個人情報もあるので控えますが、管理規約での理事監事資格は
当マンションに現に居住する組合員　及び　その組合員と同居する二親等内の親族
となっており、それに該当しない人間です

理事・監事の範囲については規約で明記されていますので問題はないと思います。
要はそのチェック機能が十分ではないということではないでしょうか。
まず名簿に関してですが、名簿を作成するのは管理会社ではなくあくまで管理組合
で保管するのも管理組合です。
管理会社は理事会の指示に従って名簿を作成するように依頼されただけのことです。
ただ名簿は個人情報の問題もあり、理事なら誰でも自由にみれるようにするのも
問題がありますので理事長とか副理事長限定とかにした方がいいと思います。
一番活用しているのは管理員さんではないでしょうか。

資格のない者が理事会に出席することも決議に参加することも当然できません。
ただ、うちのマンションでは組合員であれば理事会にオブザーバーとして出席することは
できると細則に規定はされていますが、出席される方はまったくありません。

資格のない方が理事会に出席して決議に参加するということですが、私の予想では
多分理事の方が出席したくない、できないという理由で代わりに資格のない管理組合に
興味をもっておられる会社をリタイアされた方等に依頼されたんではないかと思い
ますが、当然その資格はありません。
私どものマンションにも過去に理事をやり、毎日のように管理員のところに顔を
だし理事会やマンション管理のことに口を出す方はおられますが、理事会運営に支障
をきたすことはありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションでは可能性があるとは思いますが、
理事長が理事会で出席者の確認をすれば済む問題ではないでしょうか。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識を少なくとも理事のみなさんがもつ
ことが大切ではないでしょうか。

理事会時の出席確認は管理会社のフロント、管理員がやっているところが
多いと思いますが、そのときの出席確認で管理員さんにチェックをして
もらい、理事以外の者の出席を拒否してもらうこともありです。
管理員さんなら理事かどうかはすぐ分ると思いますので。
多分大規模マンションだとは思いますが。
私が理事長をしていた時は２０名の理事と監事２名が出席していましたが、
確かに全員の名前と顔は覚えていませんでした。配偶者の方の代理出席も
頻繁にありましたので。
しかし、理事の資格のない方が出席していたちという事実はなかったと思います。

最近マンション管理士上位合格者さんがどのスレにも参加されていませんが、
お灸をすえられてショックだったのではと思います。
実は私もお灸をすえられましたが、管理人さんも売り言葉に買い言葉でつい
過激になるのは大局的にみて欲しいですね。
警告をするのはどちらに原因があったのを見極めて対処して欲しいですね。
それからすぐ削除依頼をする方がおられますが、削除依頼する時はその原因
をつくっている者に対して届け出をしてください。

それは違うね、みんなを本当にアホだと思って。相手をしないだけだよ。
アホ（バカ）に付ける薬はないからね。まともな議論を望みます。？

おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

労働条件の改善は必要です。

　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。

>>3167
それ管理業務委託契約の範囲内かどうか調べた方がいいよ。
契約範囲外だとあとで請求されるかもしれない。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、管理会社は契約の管理範囲内のことしかしなかったよ。

都内のマンションだけど、以前に豪雪時の除雪で管理会社ともめたよ。
管理委託契約に除雪業務がないから。
しかたがないので、以降は有償で管理会社に除雪してもらうことにした。

>3168さん
だから管理会社も含めて話し合いましょうといっているんですよ。
それに災害時でも、管理員は契約で勤務につかなければならないとなって
いるでしょう。
委託契約に災害時はいつから管理員は勤務につくとか規定されていますか。
委託料は通常通り支払ってください。しかし管理員は家庭の都合で出勤は
分りませんとか管理員次第とか。
東北や熊本でも、災害があった時は管理会社は被災のなかった県から応援が
出て対応していましたよ。

>3169さん
除雪の程度にもよりますが、常日頃の管理員さんと管理組合の
関係にもよると思います。
除雪作業で通常の業務に支障をきたしたり残業が発生するようで
あれば別途交渉になりますね。

>>3170
3.11の時も管理委託契約通り、管理員は勤務していた。
ただし交代要員が震災で来れないので、一人の管理員が4日間徹夜勤務していた。
かわいそうなので住民で飯の差し入れしたけど。

徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
管理組合が負担すべきものです。
それに災害時の取決めはされていませんので、管理員さんは
勤務時間がきたら帰ればいいでしょう。
住民の差し入れは常日頃のお付き合いであり別問題です。

マンションの被害より管理員さんの家の方が大変でしょう。
時間外勤務はさせずにかえってもらいなさい。

>徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
うちは24時間常駐勤務で、日中は管理員、夜間は警備モードに入り警備員に切り替わります。そして3.11の時は、交代の管理員、警備員が来れなかったので、地震当日勤務していた管理員が4徹夜になったのです。

うちのマンションは年中無休なんですが、１日の勤務時間は
ＡＭ８：００～ＰＭ８：００までです。
４日間連続で２４時間勤務は可能なんですか？

上は２交替です。