マンション管理士に質問しよう！ Part2

野村不動産のオハナシリーズは修繕積立金が30年間変わらないという、業界では珍しい取り組みをしておりますが、修繕積立金額を見ると150〜170円/㎡ぐらいです。

これで実際足りるものなんでしょうか？

>>9202さん
建替え決議が終わったのに、デベロッパーが決まっていないことはありません。
偽情報はいけませんよ。
たたき売りをしているとか書き込んでますが、誰に売っているんですか。
もう少し勉強することですね。

>>9203さん
絶対に足りません。
ただ、分譲時に一括徴収している分があれば別ですが。
30年間ということは2回の大規模修繕工事がありますが、
大型設備の工事はまだ更新時期がきてませんが、もし
値上をせずに、30年間を過ごした場合、それから10年間は
大型設備の更新工事が目白押しです。
大規模修繕工事は当然やらなければならないので、30年以降の
大型設備の更新工事の値上分は2倍以上の値上げをしないと
積立金が足りなくなります。
大型設備には、玄関扉、給排水管、消防設備、エレベーター、
サッシ、縦樋、インターホン、避難ハッチ、スティールドア等
が含まれます。これに専有部分の配管も検討しなければならなくなります。

サッシ、玄関扉、共用部分の給排水管、消防設備、消防設備、
エレベーターの工事費だけでも、大規模修繕工事の１回分を
大きく上回ります。
こういった金額を１０年で値上げをしなければカバーできません。
現在の積立金の額の２倍以上の値上が必要です。
いきなり、現状の11,000円の積立金を12,000円以上値上げします
といったら総会決議は通らないでしょう。23,000円に値上げという
ことです。

大型設備は更新しなければいいんでしょうけどね。
エレベーターは恐いですよ。
配管は漏水するし。
玄関扉やサッシは区分所有者でやりなさいではね。

なるほど、全然足りないですね。
単に30年間はクリアできるということですね。

いくらに設定ふるか、かなり難しいですね…

９２０４さんは実務をしらない。それを説明しなければ理解できないようでは
役に立ちません。

一言、デベロッパーは買取指定者を兼ねる事もあるが、そうでない事もあります。

貴女とは議論はしません。勉強（実務）をやり直しなさい。議論は無駄です。

>>9209さん
建て替え決議に定めるべき事項
　　一新たに建築する建物の設計の概要
　　二建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　三建て替え費用の分担に関する事項
　　四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

ココは無知が一人で投稿して遊んでるのかな？

買い受け指定業者が決まらなければ、建替え賛成者が買い取らなければ
ならないですよ。
なかなか決まらなければ、時価をどんどん下げればいいんですよ。
１００万ぐらいまで下げれば引き受け業者は見つかるでしょう。
それはそうと、設計図面とか費用の概算額、費用の分担に関する
ものはきめられていたのかな？
その費用もかなりかかったでしょう。それで建て替えはしませんでは
住民が納得しないでしょう。

実際建て替えを検討しているマンションがあるとは意外でした。
建替え成功事例としては、板橋区の高島平がありますが、ここは東京という
立地の良さと容積率、つまり敷地が広かったので戸数を増やしその分を
充当することによって負担の軽減がはかれたので建て替えができたんですよね。
容積率が広く、立地がいいマンションでないと建て替えはまずできません。
やったとしても、建て替え後のマンションに入れる方は殆どいないでしょう。

建て替え決議の検討から、建替え決議、解体、建設までには約３年かかります。
その間住民はよそに部屋を確保しなければなりません。
又、建替え費用の負担額も大きいのです。
だから新設のマンションに住める者は殆どいないのです。

引っ越し費用はかかるし、アパートも借りなければならない。
年よりは３年は長すぎる。

建て替え決議の承認をえるために、個人の負担額を低く抑え、売り渡す者に
対しては高い値段で買い取るとかうまい話しで承認を得たのかな？
所謂だましだね。
計画がずさんすぎる、理事長や専門委員長は切腹もの。

建替えに関する事項は、マン管士や弁護士でも全ては理解してないでしょう。
もうそういう事態になったら、本格的に調べ直し、勉強する必要があります。

建て替え決議が成立したのに、買い受け業者が決まらずとん挫するとは
笑い話にもなりません。
それまでの努力や経費はムダ以外のなにものでもありません。
買い受け業者や建て替え費用の概算、時価とか調べずに建て替えを進めていく
お粗末な理事や専門委員ですね。
建て替え決議が承認されたんですよね。お粗末いがいのなにものでもない。
設計図面も当然建築士に依頼して作成したんでしょうね。経費も高かったでしょう。

それを実務をしらないで結論づけますか。
実務というより、手続きをしらなかったんでしょう。

建替えの勉強をしている者は殆どいないね。
その時に考えればいい。

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。