青田売りについて

>>562
>どんな仕事でも新しいことを手がけるには最初は赤字だ。

そのやり方で将来的には今と同等以上の利益が出るのだろうか？
それが見込めないって事を554は言ってるんだと思うがそれについて説明すれば反論なんて
皆無ないんじゃない？

>どんな仕事でも新しいことを手がけるには最初は赤字だ。

てか、まるっきり「お子様」の台詞でんがな。

上司のお小言を掲示板に書いてなんちゃって管理職気取りの人が居ますね

ようやく待ちに待った内覧会。
青田買いのメリットを最大限生かしセレクト・OPなど予算が許す限り付けました。
楽しみな反面不安で一杯です。

青田買い、吉とでるか凶とでるか
来週末判定がくだされます。

レポよろしく

>>566,>>567,>>568,>>569
で、反論まだ？

>>561

　完成売り、結構見たけど....。大手デベでも結構やっているよ。
　事前予告してても「現在建築中、販売開始は完成後です！」なんて触れ込みよく見たし。

　総戸数が少ないところはＭＲ造る予算がなくて完成売りにしちゃうケースが多いのでは？。

　うちのマンションでも、「日当たり等が実際に現物を見てもらわないと、安心して購入しても
らえない可能性がある部屋」（営業談）は完成後に販売開始していましたね。（完成前はＭＲも
ありました）
　こんなこと書いたら、判る人にはどのデベか直ぐバレそうですが。

　参考スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4293/

青田売りで失敗したかた居ますか?
差し支えなければアドバイスとして失敗談を教えて下さい。

デベの誠意のなさが青田売りの批判を招くのです。

クルマ買うのにパンフレットだけ見て買う人はおらんわな。
ところが人生最大の買い物で現物を見ずに購入させられるこの不思議。

>>577
確かにね。
しかしそれは、システムそのものを否定する理由にはなり得ないよ。

＞安価なものだからと言って失敗が許容されるなどという事はないのだからね。
この前提が変。安価なものなら多少の失敗は許容されるでしょ、普通。
失敗が許容されない高額な住宅購入だからこそ青田売りが問題になってるんでしょ。

>>578
素朴な疑問。
貴方は保険や金融商品についてはどう考えてるのかな？
例えば「人生で住居の次に高価な買い物」と言われている生命保険。
これを購入するにあたって、貴方が「現物」と捉える物は何？
証券です、なんてアフォな回答は無しでひとつ宜しくお願いします。

＞574

まるでわかってないね。
相場上昇時には販売を遅らせた方が高く売れるんだよ。
だから結果的に竣工売りになってるだけ。
それをまともに客に言う営業マンはいないよねそりゃ。

>>582
保険はやめればいいだけだけど、そのことわざはなんかのセールストーク？

>582
保険はちゃんと明確な保証があるが青田売りには瑕疵での保証は実際ないに等しいでしょう。

>>581
失敗の影響範囲（保障金額）が安価なものは小さいってだけで
多少の失敗が許容されるわけではない。
その証拠に明確に粗悪品なら取り替えてくれる。
また不良頻度の高いものはその注意書きがあるものが多い。

>>586
＞明確に粗悪品
それが曖昧だから問題なんだろうが。
安価なものは諦めもつくが、住宅で粗悪品を掴まされても
簡単に取替えが効く訳じゃない。耐震偽装のようにね。
あんた言ってることおかしいよ。
業者は訳のわからん理屈で保身に走るが、馬鹿も休み休み言ってくれ。

>>588
なんか・・・・ホントに話の通じない人だねぇ・・。
噛み合わないにも程があるよ。

>>588
君の人生で何があったかは知らんが、少なくとも安価な製品を一生懸命作ってる人に対して
とっても失礼なことを遠まわし？に言ってるということにそろそろ気付こうよ。
最低でもさ．．．

>>590=>>589
何言ってんの？意味不明なんだが。
無駄なレス書く暇あったら矛盾点を明らかにして下さい。

マンション購入には意外な落とし穴もたくさんありますからね。
気をつけましょう。
ここに↓ありがちな失敗例とか気をつけなきゃいけないことがまとまってますよ。
http://north51.net/

＞おかしいところを指摘しようにも手のつけようがない。
なんだ、
反論できないけど悔しいのでとりあえず愚痴ってるだけですね。
持論も無いので相手のレスに文句たれるしかないんですね。
了解です。

＞お互い様だ（笑）
一緒にするな

俺は現行の青田売りは消費者の為にならないと思っている。
青田売り以外の販売方法をことごとく頭から否定するしかできない
能無し業者に対して反論してるだけだ。

＞否定的意見にはしつこく食い下がって来ないようにね。
何に対する否定だよ？
青田売りを否定しているのは俺のほうなんだが。
お前、このスレの主旨分かってる？ >>1をよく読んでみな。
本論を忘れてアンチ憎しが前面に出すぎだよ、業者さん。

>597
というお前はなにもん??
そんなんだったら読まなきゃいいだろ!!
こんな奴がいるから話も纏まらなくなるんだよな

>>596
青田が良くないってのはわかるが、それに変わって購入者に
優しく且つ供給者にもメリットがある（もしくは負担にならない）
内容じゃなきゃただの愚痴だと思われても仕方がなんでは？

今のまま青田が無くなったら結構な人たち（購入者）が
「今までの売り方の方が良かった」って思うと思うぞ。

その辺が理解できてないから不毛だといわれるのだろう。。。

今までの内容を全部読み返してみれば社会人ならば理解できる
だろうとは思うが。。。。

ちなみに新しい案によって負担になる部分が出る場合は、また
よからぬ輩が出てくる事ぐらい安易に想像できる。

>>600
民法組合（いわゆるＪＶ方式）ならいいじゃん。

まず、完成後はいままでどおりでいい。
そして、青田時期は、注文者として参画する。

注文者というと大げさだが、実態は今の方式と別に変わらない。
しかし、法律的構成はかなりすっきりすると思うぞ。

ひとつひとつ挙げたらキリがないが
たとえば銀行は建築中に融資することができ、
（今は完成しないと住宅ローンは実行できない）
デベにとっても大きなメリットとなる。

>>601
購入者全員でか？
10年たっても出来上がらないマンションってのができそうだね。

>>602
基本的にデベが計画したプランに沿うのみで、
購入者は組合加入時に同意書・委任状を徴収することになります。
注文住宅でできることがマンションで出来ない理由はありません。

注文住宅？建売じゃなくて？

＞６０１
キャンセルができなくなりますよね？
その辺りは、どうするのでしょう？

またデベの計画したプランに沿うのみならば
青田売りとの違いが分からないのですが・・・

メリットは法的根拠のみで
デメリットのが多いのでは無意味では？

＞６０１
マンションは購入の手軽さも
戸建との違いで大きなメリットだと
思うのですが、注文者になると
そのメリット消えてしまいますよね。

個人的には現在の青田売りのが
メリットが多く感じます。

いまでも、デベに地権者がぶら下がるＪＶがあります、
実際は、デベ主導で開発は進みますし、
基本合意以降、地権者は契約上の注文主とはいえ、
全部デベ任せです。
そこに大きな問題があるとは考えにくいですし、
青田売りより健全でしょう。

>>606
初期段階では、現売買契約のタイトルを書き換えた程度でいいと
思いますし、実際そうなるでしょう。
包括的な委任状を提出するだけです。
１００分の１程度の出資者では、口は出せませんから。

>>605
何をもってキャンセルと述べているのか不明ですが、
脱退条項として、出資金相当額の放棄により脱退できると
定めるだけです。

＞６０７
タワーなどでは２年以上かかるものもありますよね。
その間に転勤や、他に良い物件が見つかった場合など
現在はキャンセル料１割ですみますが、
注文者となった場合１割ではすまなくなりますよね。

また、ローン審査に落ちた場合や
買い替えの場合、物件が売れなかった時
無条件キャンセルできますが
注文者となった場合は不可でしょう。

自分の場合も買い替えで元の物件が
○○万以上で売れなかった場合は
キャンセルできる条件で購入したので
注文者だと売れてからしか買い替えできないのは
不利だと感じたので。

>>608
すべてデベが作成する当初の契約書に解除条項を
定めればいいだけですが・・・
当初は従来契約を踏襲した解除条項から始めれば結構ですし、
なにが不安なのか・不利なのか不明ですよ。

むしろ買い替えの場合は、建築出資金を担保する抵当権を
従前不動産に設定することにより、資金繰りが非常に楽になりますし
銀行・デベ・顧客すべてにメリットがあります。
現在、マンション→注文住宅の顧客で行われている手法が使えるわけです。

>>607
なんか、また同じような展開になってるけど・・・・
一度聞いた話は忘れてしまう人なのかな。

実際に行なわれている組合方式の事業は、確かにデベロッパが地権者を
主導して行なわれているのが現実ではあるけれど
組合が建築主である以上、地権者は相応のリスクを負っているよ。
デベが組合の一員となるような場合であっても、個人のリスクは存在するのだ。
既存の建物を建替える場合でさえ、区分所有者間の合意形成には
何年もの月日を要している。
私が経験した事業も、立ち上げから着工までは20年近くかかったのだ。
これが不特定多数の中から「建て主」を募って始める事業となれば
参画する者を確定するだけでも大変な年月がかかるに違いない。
専有部分や共用部分の基本仕様を決め、概算の床価格を決めれば
立地だけで参加者を集められるとでも考えているのだとしたら
相当なアマさだと言わざるを得ないね。（これは前にも言ったけど）
実際そんな事が可能なら、今頃は貴方のお望み通りの物件が市場に溢れている筈。

貴方が唱える「民法組合（？）方式」なるものは、絵に描いた餅どころか
まともな絵にすらなっていないのだよ。
多数の利害が異なる人々が共同して建築主となる事業は
貴方が考えているほど単純で簡単なものでは無い、という事だ。
そういった、ひとつの「結論」があるからこそ、多くの人にとって手が出し易い
分譲マンションというものが有るのであり、より「手軽に」購入する事ができる
システムが用意されているのだと私は思う。
手軽さが常に正しいという訳ではなく、そういったモノの買い方を求める人が
世の中にはたくさんいて、デベはビジネスとしてそれに応えつつ利益を上げている。
・・・そこを貴方が否定するのはナンセンスじゃなかろうか。
逆に、これとは違った「結論」も何らかの形で存在するのであって
その結論に合わせた物件、即ち「完成売り」や「コーポラティブ物件」なども
それなりに造られている。貴方はその事実を正しく理解していないだけだ。
他の方もかなり現実的な指摘をなさっているが、私も過去にそれなりに誠意をもって
コメントをしたつもりなんだが、それを貴方はどのように捉えているのだろうか。
スレもここまで伸びたものの、発想・理解に進展が無いのは何とも残念。

＞６０９
従前不動産がローン完済済みでないと
使えない手法ではないですか？
ローン残がある場合、新たに抵当権設定する事は
無理だと思います。

現在の青田売りでは５０００万で購入、
１０年後にローン残債が２５００万
３０００万以上で売れた場合、買い替え物件購入。
なんて契約できますが、注文者となった場合は
不可能だと思うのですが。

>>610
はいはいあなた人の話し聞いてない。

前段から中段についての反論。
たとえば建設当初はデベ単独で開始し、
購入者は順次出資していくだけですが。
今の売買形式と変わらないので購入者の負担は少ないし
法律的にはすっきりする。

100分の１程度でまともに口が出せるわけもなしわかってるよ。
100分の１程度で負う相応のリスクっていったいなんですかね？

なんで多数当事者の利害調整が必要となる建築主にしたがる？？　
わざとバカな振りして、単純化した話を聞きたがらない？

なにも民法組合方式のみでなく、信託でもいいし
ゴルフ場ごとき共有会員制や株主制でもいいですよ。　
これらは一歩先を行く法整備が必要だけど。

>>611
そんなむずかしいではないです。

一つの不動産に同時に２つの住宅ローンは禁止されてるから、
建築資金なら２番抵当権で融資できる道があるということです。
優先返済特約で担保余力が生まれます。

>>612
ちょっと教えてください。
これと今の青田と実質どう違うんですか？

>>614
誤解を恐れず申し上げれば「何も違わない」
いまと何も違わないで、法令順守が実現可能なんですよ。