青田売りについて

自分が買って問題ない例を持ち出す人がいるが、
自分が、『１００回買って』問題ない例じゃないと、参考にならないんだよね。

＞２５０
商法に詳しく無いので教えてください。
新車などで発表前に販売開始している
もの（予約扱い？）も違法ですか？

まだ購入車が出来てなく納期が半年なんでのも
物が不存在なので無効とできるのでしょうか？

>>252
自動車は工業製品であり、法律的には代替物となりますので有効です。
「車体番号○○○の自動車」と特定する契約ですと、
法律的には不代替物となり無効となるでしょう。
存在しないもの特定して売買する契約することはローマ法以来禁じられてます。
予約の契約自体は問題ありません。

＞２５３
その条件だと、建物が建っていて
後は内装のみなんて段階だとOKって事になるのですか？

または、１０階建ての３階までできていたとすれば
３階まではOK？

>>254
裁判所や法務局はそれでOKです。

ただしその状態では建築確認検査ができないという変な規制が存在しますので
融資が下りません。

>>251
100%悪じゃないって事の例だからいいんじゃね？
何事も見極めてから買いましょうって事だな。

ここで、アンチ青田買いさん？さんたち？に質問

結局買えないの？
買って失敗したの？
完成売りを買ったの？
満足できないの？

＞２５３
青田売りの法的な問題点上がってますが
マンション契約は完成後だから、
あくまで、マンションも予約じゃないの？

それならば法的な問題点も無いですよね。

ググッた範囲では「青田売りが違法」というコメントは見つけられませんでした。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050922A/index.htm

判例もみましたが、↑のURLでもいう
【「リスク開示」や「十分な説明責任」の履行が住宅販売では課題】
なだけだと思いますが...

要は、購入者が吟味をする上で「業者から充分に説明（情報）をうけられるか」
であって、違法というような解釈はどこにも見当たりません。

ここの掲示板でも「重要事項説明に記載はあったけどよくきいてなかった」的な
話題が最近ありましたが、問題意識がない購入者が「契約書の内容を軽視」して
いる傾向がありますので、購入者意識改革も必要だと思いますよ。

アンチ君へ

完成売りについてのあなたの思うガイドラインを明確に提示して下さい。

①完成売りの定義
　何をもって「完成」と見なすのか？
　-内装まで　or　スケルトン
　-全戸が完成した時点　or　できた部屋から販売可　など
　またスケルトンをもって完成する場合、アフター保証の
　考え方について教えて下さい。


②監理・検査について
　誰の証明をもって「安全な建築物である」ことを購入検討者は
　確認するのか？（青田売りとは直接関係ありませんが、アンチ派で
　「デベの息の掛かった監理者意味ないだろ」があったので）

③青田売りと現物売りと比較しての現物買いのメリットについて
　「眺望が確認できる」「購入する間取ほか外観などを実物で確認できる」
　以外に「購入検討者」にはどんなメリットがありますか？

③青田売りと現物売りと比較しての現物買いデメリットについて
　　メリットだけではないですよね？「購入検討者」にどんなデメリットが
　　ありますか？
　
民法等にも詳しくないので、判り易い・ロジカルな説明をお願いします。
（できればコテハンで...）

何が実益かという質問が出てます。
契約が無効となるケースは様々で、代表例として愛人契約・奴隷契約等からは
その実益は推測できると思います。

本件においてそれは法的安定性です。
物権（件ではありません）が存在しない段階で特定物を売買契約の対象とすると
容易に債務不履行（履行不能）となり、減少回復・損害賠償で忙殺されることを
法は予定していないのです。

青田買いの本質は「売買」ではなく「注文」（＝請負）であります。
メリット・デメリットは、売買契約と請負契約の各論の違いであり、
多数されている書籍に譲ることとします

各論にレスつけます。

>>257
通常利害関係者のジャッジは忌避されます。
>>258
売買が無効である以上予約も無効です。
現在実務上問題ないのは、無効な売買契約の、黙示の追認が行われているからです。
>>259
行政による消費者保護政策は不可欠ですね。
事後責任型社会の実現のためにも、青田買い問題を整理すべきでしょう
関係ありませんが、損害保険未払いの『会社の』言い訳が、
『約款が複雑でわからなかった』です（笑

続きです。
１　上棟でしょう。アフター（＝請負契約の債務不履行）および保証契約は、約款で新たに定めます
２　注文住宅・建売住宅に準じます
３・４　注文主は時系列的には青田売りと同じ段階で契約検討できます

>>264
261のようにもっとわかりやすく具体的におねがい
難しい言葉で曖昧なままっぽいんで
264さんの思うところでいいからさ

>>264

マンションの「上棟」ってどの状態なんでしょうかね。
鉄筋にコンクリ流して乾いた状態ですか？サッシ入らず、
床も張っていない状態で良いのですかね？

スケルトン渡しって場合、下階の寝室の上に風呂場が
できてしまうこともあるわけで...んじゃなければ
全戸購入者とプランが決まってからでないと共用設備の
容量も決まらないよね？そして、それをまた制限するために
膨大な規約が必要で、それまた素人には難しくて...

なんかリアリティなくない？^^ゞ

>学者も法曹も、青田売りは無効とするのが多数派だしね
>物権（件ではありません）が存在しない段階で特定物を売買契約の
>対象とすると容易に債務不履行（履行不能）となり、減少回復・損害
>賠償で忙殺されることを法は予定していないのです。

途中は必ず迷走するアンチくんも
結局最後はこの記述に戻り、何度も何度も書いてるよね。
具体的に何という学者が青田売りは無効と言ってるの？
実際の判例はどの判例？
青田売りを無効としている書籍ってどれ？
どんだけぐぐっても明確に青田売りを無効としているもの
は見つからないんだけど。
よもやあなたの頭の中にだけある妄想って事はないよね。
学者、判例、書物・・・早く出して。

マンション青田売り反対の立場ですが、>>262さんは分かってるようですね。
＞メリット・デメリットは、売買契約と請負契約の各論の違いであり、
＞多数されている書籍に譲ることとします
結局ここに大きな壁があるんですね。
１日見ないうちに業者寄りの頭の悪いレスがたくさんついていますが、
マンション購入のリスクを考える場合、ここが出発点になります。

購入者側がどこまで施工主に近い立場として保護されるような仕組みが
法的に整備できるかどうか、これが問題です。
戸建の例を出したのもそのため。戸建の場合は先のレスのとおり青田売りが厳重にチェック
されています。（正確にいうとこの表現も違うけど実態はニアリイコール）
それに比べてマンションは集合住宅という形態ゆえ、消費者側の法的な保護が軽視
されているということをよく認識すべきでしょうね。
だから、マンション青田売りは買手には不利な売買契約となっているのです。

＞ググッた範囲では「青田売りが違法」というコメントは見つけられませんでした。
そんなの当たり前ですよ。もう少しお勉強して下さい。

アンチ君や２６８のレスも人の頭の事をとやかく言えるほど
頭が良さそうにはおもえないけど。
むやみに聞きかじりのような法律論振りかざしてるけど
もちろん消費者保護は重要だけれども、消費者が不利だから
といっても別に消費者に特別有利な契約も不必要です。
契約行為はあくまでフィフテイならよしすべきで青田が
消費者不利といってもわずかな勉強による知識で十分カバー
出来る範囲である。
購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みが法的に
整備されるべきと書かれていますが、具体的に整備されていない点
はどの辺ですか？
青田で売買代金全額支払いとなれば別ですが、わずかな手付け金で
権利保有出来、また違法建築及び建築確認・設計図書通りの施工で
なければ契約の解除権を有する購入者が著しく法的軽視されている
とも思えませんが。

横からスイマスンが青田売りは日本の風物詩ですか?

＞違法建築及び建築確認・設計図書通りの施工で
＞なければ契約の解除権を有する購入者が著しく法的軽視されている
＞とも思えませんが。
春だねえ。
似た様な馬鹿がこのスレに多いのには笑える。もうね、説明するのも時間の無駄。

>>271
青田じゃない場合の購入者の利益が見えないからだと思うぞ。
青田の問題点はわかるがある程度の回避が可能ならコストが多少なりとも
反映されると言う点がうれしいところだからね。
同じ価格で同じ要求を完成後販売の物件で対応するとは思えないからねぇ。
（現に今でも出来て無いから。必ず断られるし）
どっちが結果的にとくかってのとどっちが安全かってのの選択なんじゃない？

>説明するのも時間の無駄。

貴方達の説明が妄想が前に出すぎて、何度も説明されても
核心に近づかないの気付きませんかね〜？^^ゞ

ところで「マンションの上棟」ってどの状態？ｗ

青田売りでは、モデルルーム・パンフ・図面集。人件費などなど無駄な経費がかかり過ぎです。
当然その経費は物件価格に上乗せされているので買い手は確実に損をしています。
本当におかしなシステム？？？

＞買い手は確実に損をしています

ははは。
損得勘定でマンション買うのか？
貧乏人の発想だね。

>>269
>購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みが法的に
>整備されるべきと書かれていますが

アンチ氏の言い分としては、「購入者が発注者となれる仕組み」が
必要だという事の様なんですが、私はそこが一番気になりましたね。
本当に購入者はそんな事を望んでいるんでしょうか。
売主としてのリスクとは即ち、「工事発注者としてのリスク」に他ならないと思うのです。

例えば総戸数100戸のマンションを建てると仮定して、アンチ氏の主張通り
購入者の全てが建主になったとします。
その仮定の上で、アンチ氏にお訊ねしたい。（代表して>>268さんにでも）

①彼らは、工事費を施工者にいつ支払うのですか？
　→建物の規模にもよりますが、引渡しまでの間に少なくとも請負金額の10％以上の
　　中間払いが必要になる筈です。
②資金繰りに何かアクシデントがあった時はどうするのですか？
　→タイミングはともかく、何らかの事情で発注者のひとりが工事費を支払えなく
　　なってしまった場合はどうするのですか？

アンチ氏の提案では、こうしたリスクを回避するために本来の売主（＝デベ）も
請負契約に連名させようという様にも読み取れるのですが、それこそ虫のいい話です。
まぁ、発注者の構成がどうであれ、いちど工事請負契約の当事者になってしまえば
こうした「建設資金」に関する事だけではなく、万一の時に契約関係から脱する際の
制約や金銭的負担も大きくなりますよね。
「発注者」と「購入者」とでは、建設事業そのものに対する立場が根本的に異なります。

青田売りと完成売り。
購入者の立場と価値観によって、どちらが適しているかは異なるし
どちらにもメリット・デメリットの両方がある。
・・・そこがどうしても認められないのは何故なんでしょう？

あ、ついでに。

>>273
アンチ氏を庇う訳ではありませんが
一般的に「マンションの上棟」とは、最上階の躯体立ち上がりが完成した時を指します。
ＲＣ造の建物なら、コンクリートの打設が終わった段階の事です。
棟屋など部分的に未済なところが有ったとしても、例えば先に出た「中間資金」の
支払い条件などにおいて「上棟時」とされている場合は、最上階躯体完了時とイコールです。
公庫の中間資金なんかもそうでしたっけね。

しかしアンチ氏の定義は「上棟時＝完成」として、これを境に売買を良しとするというもの。
>アフター（＝請負契約の債務不履行）および保証契約は、約款で新たに定めます
・・・とありますが（表現はいまひとつ理解しにくいけれど）
これは好意的に解釈すれば、上棟後に何かマズイ事をされてしまった場合の事は
約款で定めて、契約上きちんと担保して貰いましょう、って事だと思います。

・・・私にはまるで理解できない発想ではありますが。

だって「上棟」という状態は、物理的にはあくまで「未完成」なんだもの。
完成品を見ずに先行的にリスクを負うのは購入者にとって不利だ、と主張しながら
「物権の在る状態＝上棟時」とするだけで良しとするのはおかしい。
残りの部分は契約上の文言で保証できる、と言うのであれば
青田売りであってもそれは可能じゃないですか。

というより、上棟を境に契約したと言っても、完成引渡し前であれば「青田売り」ですよね。（笑）
要するにコトバの問題でしか無かったりして。

＞購入者が施工主に近い立場として保護される仕組み
とは
＞購入者が発注者となれる仕組み
とイコールではありませんよ。
勝手に誤解して長々と意味の無いレスおつかれさま。

では購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みを
具体的にご説明下さい。

施工前に全額支払いなら「消費者保護できていない」と言えるかも
しれないけど、手付けは所詮　新築なら5〜10㌫なんでしょう？
さらに、5㌫を超えたら保全措置なら、そんな不利ではないと
思うのですが...

アンチ君の意図がさらに迷走するのでした...

>手付けは所詮　新築なら5〜10㌫なんでしょう
充分大金ですよ....

>>282
＞充分大金ですよ....
そうか、大金（おおがね）か。栃木県にあったな。そんな駅。
宝積寺までの縁起切符もあったな。

冗談はともかく
物件価格が５０００万円として、１０％でも５００万円じゃないか。
なにが大金ですか？？？？？？？
前金の保全処置もこうじてもらえる。
売主の引渡し義務から考えるに、はした金だとおもうが。

「手付金の準備ができず、気に入った青田売り物件が買えずに駄々をこねている」
ってことでこのスレも決着ですかね？(^^ゞ

そうあせるな
ビジネスマンさんは青田売り物件買ったの？

>>284
おまえに言われる筋合いは無い。

>>279
>＞購入者が施工主に近い立場として保護される仕組み
>とは
>＞購入者が発注者となれる仕組み
>とイコールではありませんよ。

なるほどね。
では、まず280さんの問いにお答えを。
私の質問①②はそのまま継続して、貴方にお答え頂きたい。
「意味のないレス」というのは少々つれないんじゃないですかね？

貴方が言う「施工主に近い立場として保護される」という事が実現したとしても
私には先の疑問はそのまま残ります。

①「施工主に近い立場」を得た購入者は、代金をいつ支払うのですか？
②同等の立場にいる複数の購入者のうち、一部が契約を履行できなくなった場合は？

②は少々作文が難しいかも知れませんが、①は簡単にお答えできる筈です。
茶化さないで、誠実なるご返答を。

２８８さん
結局２７９なんかには答えられないですよ。
所詮聞きかじりの法律論を脳内で妄想してる
ような奴ですから。
明日くらいには、必死でぐぐって引っ張ってきた
ピントのずれた回答をしてきますよ。

>>288
①代金を何時どの程度支払うかは個別の契約内容によるでしょうね。
②売主がいるわけだから契約履行の責務を引き継ぐのが妥当でしょうね
特に難しい話でも無いと思いますが。

２８０さんへの
回答はしないの？
出来ないの？

回答はしない
過去レスを読んでね

出来ない訳ね（＾−＾）

青田売りを肯定してるひとは請負契約したことないでしょ。
率直に言うと、そういう人相手に何言ってもダメだと思ってる。
売買も請負も両方やってるとね、こんな下らない当たり前の話には興味が湧かないです。
青田売りマンション乱立が引き起こす国家的損失に興味はあるけどね。
耐震偽装もその一部だと思うしね。
>>285 とか>>293　みたいなレスみると脱力なんだよねー。

ほんと、俺も２９４とかのレス見ると脱力なんだよねー
こんな話には興味が湧かないと言っておきながら
ニート野郎みたいにＰＣかじりつき即レスして論点の
ずれたアンチ論を無理矢理展開しまくる。
以前も青田は違法と多数の学者や判例が示していると
書いておきながら、学者の名前や判例事例を質問されると
スルー、２８０さんの質問にも明確に答えない。
過去スレにも答えは出してないよ。あるのは論点のずれた
曖昧理論。
建築請負契約すら本当に把握してるとも思えない。

青田売りだったのマンションに住んでて、別荘（土地と建物（注文住宅）は別）を
もっていますが、別に青田売りに何もモヤモヤしませんよｗ
欲しい立地の欲しい間取りが、手に入るなら手付金なんてハシタ金だと
思いますが...

>>294
青田売りと耐震偽装は関係なく、根源は「監理の仕組み」の問題でしょう？
完成でも、青田でも「耐震偽装」される可能性ありますよ。

なんか一見わかっちゃった風に専門用語ならべて煙にまこうとしても
そういう超越しちゃった論理展開は、人に理解をえられないのだと
わかるべきですよ^^

>>284
＞青田売りを肯定してるひとは請負契約したことないでしょ。
自宅は青田売りマンション。
今までに土地を手当てして、その後に集合住宅２棟建てたけど、
こっちは「青田」マンションじゃなくて、
数社にプランださせて、建築請負契約、
設計監理も業者まかせにせず、ある程度自分でやった。

２８６さんも書いているように、
欲しい立地の欲しい間取りが、手に入るなら手付金なんてハシタ金。
うちは手附で６００万円ほどを入居の９ヵ月前に払いました。

本当に学習能力がないんだねー
耐震偽装の根源が青田売りという
とんでも理論を前から何度も書き込んで
その都度突っ込まれてるのに
まだ言ってるのか。
理解力あるのか？
おまえ大丈夫か？

>>294
会社に言われるまま業務をこなしてるって感じだね。
一つ質問だが完成済み物件購入する時どこまでチェックするの？

>>290
ご解答ありがとうございます。

ここでひとつ気付いた事があるのですが、おっしゃっている「施工主」とは
もしかするとゼネコンや工務店の事を指しているのですか？
私の感覚では施工主とはあくまで「施主」の事を指す言葉であり
マンション建設においては事業主、すなわち売主＝デベロッパの事です。
どちらの用法が正しいかは（ググれば両方出てくるので）さておき
貴方のご意見が「施工主＝工事請負者」という前提の下ならば
ここで第三の質問があります。

③「購入者が施工主（施工者）に近い立場として受ける保護」とは
　具体的にどのような事ですか？

ご面倒かとは思いますが、建設的な議論のためには何卒ご協力を。
（もしも上記が私の思い違いで、「施工主＝施主」という前提ならばご回答は不要です）