青田売りについて

>>600
民法組合（いわゆるＪＶ方式）ならいいじゃん。

まず、完成後はいままでどおりでいい。
そして、青田時期は、注文者として参画する。

注文者というと大げさだが、実態は今の方式と別に変わらない。
しかし、法律的構成はかなりすっきりすると思うぞ。

ひとつひとつ挙げたらキリがないが
たとえば銀行は建築中に融資することができ、
（今は完成しないと住宅ローンは実行できない）
デベにとっても大きなメリットとなる。

>>601
購入者全員でか？
10年たっても出来上がらないマンションってのができそうだね。

>>602
基本的にデベが計画したプランに沿うのみで、
購入者は組合加入時に同意書・委任状を徴収することになります。
注文住宅でできることがマンションで出来ない理由はありません。

注文住宅？建売じゃなくて？

＞６０１
キャンセルができなくなりますよね？
その辺りは、どうするのでしょう？

またデベの計画したプランに沿うのみならば
青田売りとの違いが分からないのですが・・・

メリットは法的根拠のみで
デメリットのが多いのでは無意味では？

＞６０１
マンションは購入の手軽さも
戸建との違いで大きなメリットだと
思うのですが、注文者になると
そのメリット消えてしまいますよね。

個人的には現在の青田売りのが
メリットが多く感じます。

いまでも、デベに地権者がぶら下がるＪＶがあります、
実際は、デベ主導で開発は進みますし、
基本合意以降、地権者は契約上の注文主とはいえ、
全部デベ任せです。
そこに大きな問題があるとは考えにくいですし、
青田売りより健全でしょう。

>>606
初期段階では、現売買契約のタイトルを書き換えた程度でいいと
思いますし、実際そうなるでしょう。
包括的な委任状を提出するだけです。
１００分の１程度の出資者では、口は出せませんから。

>>605
何をもってキャンセルと述べているのか不明ですが、
脱退条項として、出資金相当額の放棄により脱退できると
定めるだけです。

＞６０７
タワーなどでは２年以上かかるものもありますよね。
その間に転勤や、他に良い物件が見つかった場合など
現在はキャンセル料１割ですみますが、
注文者となった場合１割ではすまなくなりますよね。

また、ローン審査に落ちた場合や
買い替えの場合、物件が売れなかった時
無条件キャンセルできますが
注文者となった場合は不可でしょう。

自分の場合も買い替えで元の物件が
○○万以上で売れなかった場合は
キャンセルできる条件で購入したので
注文者だと売れてからしか買い替えできないのは
不利だと感じたので。

>>608
すべてデベが作成する当初の契約書に解除条項を
定めればいいだけですが・・・
当初は従来契約を踏襲した解除条項から始めれば結構ですし、
なにが不安なのか・不利なのか不明ですよ。

むしろ買い替えの場合は、建築出資金を担保する抵当権を
従前不動産に設定することにより、資金繰りが非常に楽になりますし
銀行・デベ・顧客すべてにメリットがあります。
現在、マンション→注文住宅の顧客で行われている手法が使えるわけです。

>>607
なんか、また同じような展開になってるけど・・・・
一度聞いた話は忘れてしまう人なのかな。

実際に行なわれている組合方式の事業は、確かにデベロッパが地権者を
主導して行なわれているのが現実ではあるけれど
組合が建築主である以上、地権者は相応のリスクを負っているよ。
デベが組合の一員となるような場合であっても、個人のリスクは存在するのだ。
既存の建物を建替える場合でさえ、区分所有者間の合意形成には
何年もの月日を要している。
私が経験した事業も、立ち上げから着工までは20年近くかかったのだ。
これが不特定多数の中から「建て主」を募って始める事業となれば
参画する者を確定するだけでも大変な年月がかかるに違いない。
専有部分や共用部分の基本仕様を決め、概算の床価格を決めれば
立地だけで参加者を集められるとでも考えているのだとしたら
相当なアマさだと言わざるを得ないね。（これは前にも言ったけど）
実際そんな事が可能なら、今頃は貴方のお望み通りの物件が市場に溢れている筈。

貴方が唱える「民法組合（？）方式」なるものは、絵に描いた餅どころか
まともな絵にすらなっていないのだよ。
多数の利害が異なる人々が共同して建築主となる事業は
貴方が考えているほど単純で簡単なものでは無い、という事だ。
そういった、ひとつの「結論」があるからこそ、多くの人にとって手が出し易い
分譲マンションというものが有るのであり、より「手軽に」購入する事ができる
システムが用意されているのだと私は思う。
手軽さが常に正しいという訳ではなく、そういったモノの買い方を求める人が
世の中にはたくさんいて、デベはビジネスとしてそれに応えつつ利益を上げている。
・・・そこを貴方が否定するのはナンセンスじゃなかろうか。
逆に、これとは違った「結論」も何らかの形で存在するのであって
その結論に合わせた物件、即ち「完成売り」や「コーポラティブ物件」なども
それなりに造られている。貴方はその事実を正しく理解していないだけだ。
他の方もかなり現実的な指摘をなさっているが、私も過去にそれなりに誠意をもって
コメントをしたつもりなんだが、それを貴方はどのように捉えているのだろうか。
スレもここまで伸びたものの、発想・理解に進展が無いのは何とも残念。

＞６０９
従前不動産がローン完済済みでないと
使えない手法ではないですか？
ローン残がある場合、新たに抵当権設定する事は
無理だと思います。

現在の青田売りでは５０００万で購入、
１０年後にローン残債が２５００万
３０００万以上で売れた場合、買い替え物件購入。
なんて契約できますが、注文者となった場合は
不可能だと思うのですが。

>>610
はいはいあなた人の話し聞いてない。

前段から中段についての反論。
たとえば建設当初はデベ単独で開始し、
購入者は順次出資していくだけですが。
今の売買形式と変わらないので購入者の負担は少ないし
法律的にはすっきりする。

100分の１程度でまともに口が出せるわけもなしわかってるよ。
100分の１程度で負う相応のリスクっていったいなんですかね？

なんで多数当事者の利害調整が必要となる建築主にしたがる？？　
わざとバカな振りして、単純化した話を聞きたがらない？

なにも民法組合方式のみでなく、信託でもいいし
ゴルフ場ごとき共有会員制や株主制でもいいですよ。　
これらは一歩先を行く法整備が必要だけど。

>>611
そんなむずかしいではないです。

一つの不動産に同時に２つの住宅ローンは禁止されてるから、
建築資金なら２番抵当権で融資できる道があるということです。
優先返済特約で担保余力が生まれます。

>>612
ちょっと教えてください。
これと今の青田と実質どう違うんですか？

>>614
誤解を恐れず申し上げれば「何も違わない」
いまと何も違わないで、法令順守が実現可能なんですよ。

＞６１３
２番抵当権の設定は通常の銀行では
行わないですよ。
また売れなかった場合どうなるのか？

注文者になれば、手付け放棄などでは
すまないですよね。
どんな条件を設定しようが注文者となっていれば
その部屋に対する責任が生まれます。

あなたの６１５での発言見ても
法令順守のために、青田売り以上の
書類面でのハードル、資金面やキャンセル時の
ハードルが高くなるだけで購入者に何も
メリットが無いですよね？

購入者にとって良い事だと思いますか？

>>616
手付け相当分を放棄することで離脱する条項・・
ただそれだけのことすら理解できない人にはもう何も説明しないし、
勝手にハードルのあげさげをなさっていてください。

業者君！
わざとバカな振りして理解できないことを装ってますね？
何か都合が悪いのかね？？

＞６１２
デベが計画し購入者が出資するって・・・
それでは注文者にはなれませんよね？

あくまでマンション販売の出資者になるだけです。
出資法なども絡み現実的ではないですし
青田売り以上の法的問題も発生しそうですが？

>>617
なんか業者にされたのって俺のことかな？
購入者から見れば購入者側にとってのメリットを考えて聞いてみただけなのだが。。
（現実問題手付け放棄で逃げれてる世の中なのでいまさらメリットがないなって思って．．．
　メリットがほとんど無いのに新たなチャレンジで複雑化するのは色々な所にしわ寄せが
　きそう）

というか、もっとまともな（購入者に有利な）システムじゃないと難しいんじゃない？
それでいて売り側の導入しやすい。
（導入しにくいとその分のマネジメント費が物件にのっかかりそうで怖い）

>>619
銀行融資の件一つとってもメリットあります。
工事費名目なら実行時も自由。
これも上に書いたけど無視するのはわざとバカな振り？？

キャンセル問題は、同じ条項入れればいいだけで終了。
その他現在の内容に沿って混乱しないよう
条項を整備したらいいのす。
これも上に書いたけど拘るのはわざとバカな振り？？

法令違反と法令順守　まともなのはどっち
購入者に有利なのはどっち
売り手が導入しやすいのはどっち
これも上に書いたけど拘るのはわざとバカな振り？？

>617
注文者が手付け放棄だけで離脱って
現実不可能でしょう。
残された購入者とデベの不利益が大きすぎますよ。

>>621
注文という文言でも、デベの当初計画で建物と作るだけですから
実質今と変わらないから。
デベは、新しい購入者を探せばいいだけですが・・

具体的に何が不利益かお願いします。

＞６２０
工事名目で銀行融資受けると言う事は
購入者が契約時（完成前）に融資受けるって
事ですよね？

契約者からすれば完成前からローン組
金利負担も支払い負担も増えるだけで
メリットありませんよ？

ましてや契約解除する時に融資の解除まで必要で
なに１つメリットが感じれないのですが？

>>623
１　＞金利負担　　
　　一例です。適用したとして織り込んで価格が形成されます。

２　＞融資の解除
　　一例です。適用したとして
　　デベが代理受領→解除→デベの代理返済で購入者に負担はありません

神様じゃないからどんな契約をしたところで、
誰が得をして誰が損をするなんてものはありません。
損得に拘っても無駄です

注文式推薦している方にまとめて質問します。

１．現在と内容は変えないでとの事ですが
　　それだと注文者としての契約は無理では？
　　（出資者としてしか契約できない）

２．買い替え時の２番抵当権は現実的に不可能。

３．注文者の手付け放棄での契約解除は
　　注文者の責任としてありえない。

そもそも、現在の契約と内容を変えないで
注文者となるのが不可能だと思うのですが？
（注文者となった時の注文者の責任も、最初の注文者になる
　条件も満たせないである）

>>625
620をよくよんで理解できないなら大学1年からやり直したほうが良い。
契約自由の原則と民法の契約典型

そもそも青田売りのどこに問題点があるのか、それすら理解されてない。

＞６２４
１．金利は織り込んで価格形成されていても
　　現在は実際に支払いが完成後ですが
　　注文者で融資を受ければ契約時から
　　支払いが発生しますよ。
　　（ローンと家賃（ローン）２重支払いになる）

２．デベが注文者の解約時の代理支払いすれば問題無いですが
　　リスクに伴う費用が要求されるのは当たり前ですよね。
　　購入者から見れば余計な費用が発生するこにしかならないでしょ　　う？

６２４の回答も回答になってないと思いますが
契約時から融資を受けるメリットなど購入者にすれば
無いでしょう？逆になにがあるのですか？

>>627
そもそも一例ですし、
２重支払いになるひとは先払いを選択しない。しかし価格は高い。
既に持ち家で２重支払いになるひとは先払いを選択する。価格は割引
それだけのこと。

以下同様
すごく枝葉で、説明してて疲れます。

ま。選択肢は多いほうがいいね。

双方とも他人の話を聞かないで
すれ違いですね（笑

確かに選択肢は多い方がいいが実質同じ内容の選択肢って
いるのか？

同じ内容どころか
対案の方が破綻してたのでは意味が無い。

結局青田売りはダメなんだね。

＞６３４
青田売りがダメって根拠がイマイチ・・・
法的に問題あるんじゃないか？ってだけですよね。

青田売りのメリットもあれば完成売りのメリットもあるけど
現状青田売りのがメリットが大きいんじゃないですか。

国土交通省も法曹も検討委員会を立ち上げてるから
この古い体質、時期に改善するでしょう。

>>635
それはあなた個人の意見・感想。
青田売りのメリットを具体的に上げて説明してくださいね。

＞６３７
もう何度も書き込みされているでしょう。

間取りの変更に、仕様の変更は
青田売りの最大のメリット。

買い替えの場合、仮契約から
完成までの間に現住まいの売却で
引渡しと引越しを同時にできる。

角部屋や最上階など、抽選にしろ
申し込み順にしろ、完成売りより
入手しやすい。

個人的にも上記３つを受諾しました。

>>638
じゃあデメリットは？
デメリットも書いてね。
そして最後に比較しないとフェアじゃないな

＞角部屋や最上階など、抽選にしろ
＞申し込み順にしろ、完成売りより
＞入手しやすい。

価格や物件に寄るだろうし・・意味不明です。
わかりやすく説明してください。

間取り・仕様の変更は得られるものもあるけど、
解約しにくいとかで失うものもあるから
メリットとはいえないような気がしますよ。

角部屋などは販売開始前にＭＲオープンし
一定時期すぎてから販売されるケースが多いので
完成売りより情報も申し込みも
できるケースが多いです。
（自分も販売前から希望部屋伝え調整してもらいました）

デメリット
１．出来上がりがイメージでしかない。
　（最上階選んだので日当たりや展望も無問題でしたが
　　中層階以下では、この辺りも念入りな調査が必要）

２．事情が変わった時のキャンセル料の問題。


１に関しては入念に調査すれば問題解決できる可能性あり。

２に関しても、購入３ヵ月後に事情の変化があったとして
　青田売りならばキャンセル料で購入止めれますが
　完成売りであれば中古として売却しなければならないので
　キャンセル料（１割）以上の損がでる可能性もあるので
　一概にデメリットと言えるか微妙。


買い替えだったので引き渡しと引越しが同時にできるのが
楽だし１番ポイント高かったです。

間取りの変更と仕様の変更も住みだして満足度が
非常に高くポイント高かったですね。

>>641
でも完成後にリフォームとしてやったら結構な金額になるから
必要な人は得だと思う。（いくつかの間取り変更は無料が多いし）
キャンセルを重きに置く人はやらなければいいし。
そういう意味での選択肢が増えることはいいことだと思う。

>>642
買い替えだと、青田買いした物件が工期を割ってたら大変でしたね。
引渡しが伸びることはよくありますから。
そのリスクは十分デメリットだと思います。

643も反論になってないね。
嫌なら頼まなければいいだって・・・。

オプション・間取り変更等でのキャンセル縛りは、
デメリットではないんですか？？
正面からお答えください。

＞６４４
実際にマンション購入した事ありますか？
確かに１〜２週間のズレは多いでしょうが
１ヶ月以上延びるなんて稀です。

中古の引渡しを予定を１ヶ月程度余裕見ればすむ事です。

逆に完成売りでは、契約前に現物件を売り出すのは
リスク高いですし、契約後から売りに出してたして
スムーズに売れたとしても２ヶ月はかかるので
２ヶ月のダブル払い。
売れなかった時のリスクなども考えると
十分すぎるメリットですよ。

青田売り否定派の人は、メリットだけでなく
デメリットもあげろと言っていたので
デメリットもあげましたが、足上げ取りの
レスばかりですね。

＞６４５
間取りセレクトなどの無料で選べるものは
キャンセル料などでないですよ。

有料オプションはキャンセル料発生しますが
戸建の注文だって、家具等発注後のキャンセルであれば
キャンセル料取られるでしょう。

完成売りでも、家具や間取りの変更リフォームして
その間にキャンセルすればキャンセル料取られますよ。

大きなデメリットとは考えられないのですが・・・
通常の取引の範囲でしょう。

それよりも、好きな間取りを選べる
建具と同じ材質の作り置き家具が設置できるメリットは
無視ですか？

個人的には、コンセントの増設や、カウンターの増設
カウンター下収納など建具と同じ材質の収納増設など
完成売りでは出来ない事ができたメリット大きいですよ。

64６はまた回答から逃げてるね。
新築の工期割れと、住み替え。
青田売り物件で仕様変更すると原状回復費がかかること。

それはデメリットではないのかな？
中古の住み替えなら契約時と・引渡し時を調整したらいいだけ。
完成物件なら注文を出さないだけ

結果オーライでしか生きてるから視野が狭くなるんでしょうね。
社会でも責任ある仕事は出来ないでしょう

＞間取りセレクトなどの無料で選べるものは
＞キャンセル料などでないですよ。

無料セレクトプランは、原状回復費を加重し
手付け放棄させないためのデベの有名な手口ですよ。

＞６４８
大丈夫ですか？
６４４では工期が延びる話しか出てないでしょう？
それに答えているのだからキャンセル費について
答えていないのは当たり前。

完成売り物件で、現物件売ってからでは
ますます、良い部屋を購入するの難しいでしょう。
良い物件見つけて、現物件売れるまで
待っててくれなんて無理なのは分かりますよね？

＞６４９＆６４８
現状回復費って取られますか？
通常、かかった費用のみだと思いますよ。
（有料オプションのみ）
無料セレクトは、無いのに比べれば
価格が高くなっている可能性ありますが
後からやるよりは安いのは間違いないですし
建具など後からでは同じ素材では不可能なので
それを考えても高いとは思えません。