シノケン　はどうでしょうか？？？

私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、

>>1340 匿名さん
だから自己責任だろ？

難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。

大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。

フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。

>>1350 匿名さん

イールドギャップってなに？

少し前に説明してくれたものが有るから、詳しくはそれを読んで見てください。
俺もそれで知って言っているだけだから。

>1351さん
以前に投稿した資料です。

名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

私の豆知識

大東と東建は名古屋を地盤として成長した企業
ケチで慎重派が多く、節税対策に関心のある県民性

シノケン、TATERU、アイケンは福岡発祥の企業
新しいものや流行に敏感で、開放的な県民性

真逆のタイプの企業。
名古屋の人と福岡の人はソリが合わないことも
私の主観で明確な根拠はありません。

まぁ不動産投資に限らず、始めなければ成功も失敗もないですからね。
日本人は保守的なので、なにも始めない人が多いのかもしれません。

>>1354 匿名さん

あ、だからシノケンを支持されてる方で
理論的な話をされるのを嫌う方がいらっしゃるのですね

元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか？
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。

１億円の新築物件を３５年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額１．７～２億円支払うことになるでしょう。
３５年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい２分の1，マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。

シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ１０年で回収できます。１０年固定金利(0.9%)で借り、１０年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。

知名度上げるなら、ＣＭよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。

1364さん1365さん

お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような　半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか？学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。（その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。）
今は一説によれば空き部屋率が東京で３割、神奈川で４割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ　とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など　いないと考えるべきでしょう。

シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや　それ以上の知識を持って望まない限り　相手のペース、思うつぼ・・です。

ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。

何が本当かわかるまで　自分で勉強すべきですね。

>>1365 匿名さん

綺麗事だぞ。
相談者からの報酬のみでやる人なんておらんだろ。
グルになってると思うんだけどな。

>>1367 匿名さん
要は信じれるのは自分のみなのね。

>>1368 匿名さん

それ言い出したら、きりが無いさ。
新聞とかと一緒で複数の異なる主張をする人たちから
情報を仕入れて取捨選択するしかない。

自分で判断するにしても、
情報はあった方がいいと思うよ。

1369: 匿名

そうだけれども、情報は必要ですよね。

今は自分なりにノウハウはあるけれど、もし昔に戻るならこうするでしょう。

まず税理士協会に出かけて（電話より直接顔を合わせたほうがよい）「アパートを買いたいのだけれど、その収支について相談できる税理士さんを紹介していただきたい。ただし建設会社と近い税理士さんだと、そちらに有利な情報になってしまう可能性があるので、全く関係のないこちらの収支について客観的に教えてくださるような方にお願いしたい。」と。相談料については有料でよい、と。
信頼できる知り合いがいれば　その方でもよいと思います。

次にファイナンシャルプランナー協会でも同じことをしてみる。そして二人の話を総合してみると何がどのくらいかかるのか　だいたいわかってくると思う。

そして中古の物件を探したら　その不動産屋に行って上記でまとめた費用について聞いてみる。
アパートを自分で所有してる不動産屋もあるからね。

そんなことを繰り返していれば　全貌が見えてくると思うよ。

税理士とFPに３万円ずつ払ったとしても、いずれその何千倍の損得にかかるとすれば本当に安い・・、と自分は思います。生きた自分だけの知識が身につくので。

業者主催の無料セミナーは・・・ただほど高いものはないと思います。

1371です。

いい忘れましたが　自分なりにわかった上でセミナーに行くのはよいと思います。

うそもわかるからね。

批判派は具体的な数字を出して批判する。擁護派は具体的な数字は出さずに話をそらす。しかもフルローンアパート投資を勧める割には自己責任を
連呼。
つまりはフルローンアパート投資は危険と言う事を擁護派の人達も認識しているﾄｲｳｺﾄﾀﾞﾅ。

株式の世界には「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。投資家は、とかく群集心理で動きがちで付和雷同型である。それでは大きな成功は得られない。むしろ他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いと説いています。不動産の市場も同様でブームの時は買いたいという集団心理が働き、自分の気持ちを抑えられなくなります。逆に不況時には、株式以上に売買が冷え込み、買い手がつかない状況が長く続きます。今のような活況期には、自分の気持ちを落ち着かせ、自己資金の充実に努めるべきです。景気は必ず循環します。誰も不動産投資の話をしようとしない不況期には、多くのチャンス(お宝物件)が巡ってきます。人と逆の選択することが成功への近道です。

>>1361
2016年なら年収400万でも2億貸してたよ
アベノミクスで大もうけした奴はかなりいる
オリンピックに向けて土地も株もまだまだあがるしうらやましいならシノケンで物件買えばいい

>>1370 匿名さん

情報に頼れば、失敗した時も情報提供者へ責任を押し付けたり、ネットに悪口書くのが人間の性だ。ましてや投資家はもってのほか。

>>1361
表面利回り5.73%で手残りが出るのか
やっぱシノケンはすげえよ。

擁護派の人間でも新築利回り6％でも大丈夫だとは言わないな。あげくのはては土地の値上がり期待かい？
擁護派の人達が数字で反論出来ない以上、ヤッパリ危険という認識で間違っていないな。

土地から購入する場合は30％の自己資金出さないと回らないよ

シノケンを危険とかいってるやつは資産を億にできない奴だよな。
大勢のシノケンオーナーは儲かってるのに。嫉妬するなよ。

シノケン大家ですが儲かっていません。
最低でも粗利20％ないと儲かるとは言わないので。

投資をしたいなら　自分で勉強しよう。

試しに「空き部屋率」で検索してみましょう。
検索結果のいくつかの記事を読んでみましょう。
楽待新聞の記事もありました。

今　アパートの空きがどれくらいあるかわかるはずです。

そういう知識をたくさん身につけてください。

マンション事業に従事していましたが、経験上の実態としてですが、楽して儲かる話はまず皆無と思ってくださいね。 必ず、何か事を興すと時には、リスクを伴います。
ましてや、ご質問者様の言われるパターンは、今回のご質問者様の場合に限らず、全国各地に存在します。

＊実績20年、入居率94％ ：：：絵に書いたような素晴らしい宣伝文句ですね。

因みに当社、創業60年以上の会社ですが、そのような宣伝文句でお客様を勧誘したことは一度もありません。
＊儲かるいい話には、必ず、裏があると思ってくださいね。
とにかく、この手のマンション業者は、お客様にいかに自社でマンションを建ててもらうしか考えておりません。

その為には、いかにしてお客様を自社に勧誘するか、それだけなんです。
（よく一括借り上げ30年保証等も目に付くと思いますが、全ての物件に対して対応してくれる訳ではありませんので、立地条件等が悪く収支が見込めない場合、業者は、はっきり断ってきますから。また、もっとひどい場合は、最初から建設工事費にリスク分を見込んで金額を算出する業者もあり得ます。）

>>1382 匿名さん

だからある程度自分でマーケティングが必要なんだよな！

>>1382 匿名さん
当方の試算とは、どのような試算でしょうか？

私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後１～２日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので１棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで１億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も０％台で、利回りは２倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。

２億円の資産をつくる勝利の方程式　のところでおおざっぱに２０年後の状況を考えてみます。

まず当初　土地、家屋の購入金額は２億２７０４万、家賃収入は１３０２万（１０８．５万/月）　これにより
「家賃　－　ローンの返済」が１棟あたり１００万を超えるとのことですから２棟で約２００万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間１１００万（３５年）くらいとしているのしょう。

この条件で２０年後の賃料収入を考えてみます。（新築時　満室　１３０２万）

１　家賃下落率を年1％とすると　２０％下落し　１０４１万
２　築２０年の入居率を８０％として　８３３万
３　経費を２０％として　６６６万

とすると返済額が年間１１００万ですからこの金額６６６万を引くと、２０年目の時点で４３４万を支払う必要があります。
さらに完済３５年目に向かって支払額は増加していきます。

１の下落率1％は現在では少し甘めではないかと思います。（新築６万の部屋を１０年後５４０００で貸せるでしょうか？
２の入居率80％も甘めです。今東京のアパート空き部屋率３割、神奈川で３割５分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金　健康保険料増加、２棟の設備維持（塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用）

「２億円の資産」とは買ったときに２億円払った、という意味ですね。３５年後には？
さらに自分の持ち家がない人であれば　その間中　生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。

シノケン
２億円の資産をつくる勝利の方程式

2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株＝960万円
現在の株価　3570円
3570円×6万株＝2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。

大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。

シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。

>>1391 職人さん

その通り。
＊＊＊の遠吠えにしかみえない

>>1391 職人さん

その通りですね。
何もできないチキンの遠吠えです。

私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。

シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。

頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6％のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。

>>1396 匿名さん

具体的に言ったらみんな成功者になっちゃう。言えないよ

>1396さん
>新築年利回り6％のフルローンでも十分に
>35年払いが>出来ると言う具体的な話

はっきり言ってありません。
市場参入者の少ない安い時期に立地の良い
物件を買った人は儲かっています。
今買ったら高い確率で大きな損失が出ます。

私の地域で唯一利益が出そうなのは建設中
のリニア新幹線駅の近く(徒歩で15分以内)
に売り出している物件です。シノケンは
将来の需要と物件の値上がりを見越して
仕込んでいます。しかし、公開することも
なく、すぐに売れてしまいます。
上得意様向けの物件です。

35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか

まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在　東京で30％　神奈川で35％　ここに来てぐっと増えているのは他でもない　無謀な乱立が影響しているのです。

入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が９８、９９％と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても３５年ローンなら　その間の平均入居率は６０％（現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない）とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは　手も打てない。業者に任せれば　そこでも儲けられてしまうよ。
業者が９９％といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう？？
なら　どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな（本当にいろいろな）計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても　是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば　全く信用などできるものではないということ・・・。

入居率あげるために家賃下げるよう要求してくるし、広告費数ヶ月分徴収されたり、フリーレント強要されたりするんですね

よくわかってらっしゃる。
そしてその不動産屋さんも広告屋さんも同じグループだったりする。
管理会社もガス屋まで同じだったりするからね。

一括借り上げだったりすると、リフォームを要求したりもする。しかも他の業者に発注すれば契約違反で一括借り上げ契約破棄・・・なんてなったり。

サラリーマン大家？　　何もできない大家がいかにカモネギか・・わかりますよね。

シノケンの物件は出来がいい。
パ○ナや積○水並だと思う。ただしネームバリューがないため再販価格が安い。

だから金が回らなくなったシノケンオーナー物件を買い叩けば儲かるｗ
頭金3割いれて入居率4割でも回るように買えば安全に賃貸経営ができる。

やっぱりシノケンはすげえよ。

>>1401 通りがかりさん

なんでも人のせいかよ。
そりゃ、成功するわけない

建てれば即完売という時期には顧客の方からアプローチして、頭を下げないと取引できない会社でした。今は買い手が強く、言いたい放題ですね。

不動産価格の高止まり
空室率の上昇
米国長期金利の上昇
消費税増税(2019.10)

今は買いですか？
売りですか？
容易に判断できると
思います。

>>1416 匿名さん
買いですね

融資引き締まったら買えないんだが
今買うのが正解でしょ。

融資引き締まったら、
買えないような奴はそもそも買っちゃいけない。
金利が上がった時対処できなくて苦しむだけよ

今朝の朝日の記事でないけども家賃が10％下落ｼﾀﾗもしくは入居率が90％になったら赤字になるようなフルローンの購入は破滅願望がある人以外は止めた方が良い。
保証のない入居率98％なんてほとんど意味がないだろ？シノケンさんの賃貸募集をみるとやはり同じような立地でも10年違うと家賃は10％下がっているよな。

購入する際、契約銀行から２年固定
などの条件で比較的低い金利で借り
ることができます。しかし、初回の
みで、２年後金利は高くなります。
購入できるように、ハシゴはかけて
もらえますが、その後ハシゴははず
されます。また、新築プレミアム価
格の家賃は２年後、下がります。
フルローンの場合、２年でキャッシ
ュフローは赤字の可能性が高いです。

例えば５５００万円（土地２５００万　建物２５００万、諸経費５００万）３５年フルローン　金利２．５％で借りると　総額９０００万くらい払うことになります。（各自計算してみてくださいね）　３５年後の不動産は上物の価値はほぼありませんので土地のみ　半分の２５００万くらいでしょうか？

1421さんによれば２年目よりキャッシュフローはマイナスとのこと。それから家賃は下落、入居率も下落でどんどん持ち出しは増えます。
この持ち出しにやっと耐えられたとして　残った資産が２５００万ですよ。持ち家でな人はそこにさらに自分の住居費が加わります。

土地がなくても頭金がなくてもアパート経営はできます。　超赤字経営という経営でしょうけれど。

各自　ご自分で検証なさってください。

>>1422さんの言われる通りだと思います。
かなり前ですが、良く賃貸マンション投資のセール電話がかかってきていました。それで一度話を聞いてみようと物件を見に行った事があるのですが、提案されたプランは赤字経営にして税の払い戻しを受けるという投資と言えるようなものではありませんでした。見直したプランも何度か提案されましたが、見通しが甘く早い段階で赤字になるリスクの高いものばかり。数十年におよぶ投資期間の総収支はトントンにもなりません。
セールスマンは会社に言われるままに売っていたのでしょう。エクセルを使って行ったシミュレーション結果を示しても、なんでそうなるのか理解できないようでした。

シノケンのアパート経営については良く知りませんが、サラリーマンが土地なしで始めるような物は同じような状況だろうと推測します。もし不動産に投資して賃貸経営を始めようとするならば、投資物件を購入してから売却するまでのプランを自分でシミュレーションして考える事が出来なければかなり危険だと思います。

>>1422
利回りがよければ問題ない。
そうシノケンならね

>>1428
>利回りがよければ問題ない。
その通りですが、初期の利回りだけではなくて投資期間を通してずっと良い利回りを維持しなければダメ。
素人のサラリーマン大家のうち、そんな事が出来るのは一体何％いるでしょうね。

最近はその利回りが土地や建設費用の高騰でとれていないから厳しいといっているんでしょ？
1428さんは新築利回りでどれくらいなら、大丈夫と考えていますか？

秀和から不動産投資のエリアデータブックが出版(6/21)されました。７大都市別に利回り、駅やエリア別の情報、売買相場、融資状況等がまとめられています。大手の出版物だけに６００名の不動産投資家から情報を集めています。サラリーマン投資家が「失敗するパターン」も具体的に掲載されています。今までにない出版物なので紹介させていただきました。このスレでは首都圏だけではなく、全国の方々が書き込んでいますので、話がかみ合わないところもあります。この本を通じて7大都市別の状況と寛大な心(笑)を得ることにができます。

今朝の新聞のチラシにシノケンさんとは違う業者の新築一棟売りアパートのチラシが入っていて、その予想利回りの元になる家賃が相場より高いような気がしたが、注意書で家賃については保証するものではありません、としっかり書いてあったな。

中古物件４０００万円　利回り２６％　これならうまくいくと思いますか？

そう思うならこれを見てみてください。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/tousupo/2.html

>1435さん
稼げる物件であれば手放しません。
なぜ、利回りが高いのに売却したいのか
考えてみるへきです。ババ抜きのババを
最後に引くのは素人です。

だから、物件を購入してから売却するまで自分自身で計算が出来なければダメなんです。
売買時の手数料、税金、入退去毎の修繕費用、入居募集の宣伝費、家賃の下落、減価償却、、、、一切合切を含めて計算すれば、当初の利回りがかなり高くないと最終的に儲からない。この不都合な事実をシノケンのような業者は絶対に教えてはくれないでしょう。

マンション投資のセールに会った時、この家賃では物件価格が○○○○万円以下でなければ、途中で高値で売却出来ない限り儲かるとは言えない。見に行っても無駄だからそういう物件だけ紹介して欲しいと言ったら、なんと「絶対に儲かる物件だけ持ってこいと言うのか？」と言われました。「そうです。これはギャンブルではなく投資の話ですから」と言った所二度と連絡してこなくなりました。

高い確率で儲かるならば普通は自分でやるでしょう。シノケンは自身でアパート経営をしないでなぜサラリーマンに売ろうとしているのか、理由を考えてみる事です。決して、世の為人の為ではないと思います。

不動産投資は金持ちが銀行に預けておくよりマシだからやるのであって
貧乏サラリーマンが借金してやるものではありません。

新築時　表面利回り６％なんて　実質利回り半分だからね。しかもそれは全額現金で買った時の話だよ。（しかも最初だけ）年々下がる家賃、入居率、さらに銀行への利息を払ったら完全にマイナスだよ。
投資などと呼べるものじゃないよ。

土地があって上物だけ建てればよい土地持ちがやるもの。金持ちはアパートにすると相続税が安くなるのでやっているんだよ。儲かるものじゃない。

それだって最近は入居率が悪いので躊躇する大家が増えてきた。

だから次にサラリーマンがターゲットになった。業者は建ててしまえば勝ちだからね。払いきれなければ大損確定して売却、仲間の不動産屋が次の客に・・・。

業者は客がどうなろうと　物件が流通すれば何度でもおいしい。

３０年前のバブルは株式投資のプレーヤーを拡大させました。
しかし、ブームの最後に参入した人は大損しました。
今回の不動産バブルも同様です。
ブームの最後に参入したサラリーマン大家は成功できません。
株式は数百万円の損失で済みますが、不動産の場合、数千万
の損失を負うことになります。
土地と豊富な自己資金がある人以外は手出し無用です。