457/458さんも長いのを2つ書いているので、私も2本目を許して
頂きましょう。「TTTとの比較」において私がここが「買い」と思える
理由です。TTT購入者の人には若干失礼かもしれませんが、
ここの 購入希望の方への援護射撃(?）になれば。
** 何が落としてはならない基本か？ **
そら、トイレはタンクレス/カセット型のエアコンのほうがいいでしょう。
キッチンはジーマテックなら嬉しいですし、室外機を外廊下側におかないのも
綺麗でしょう。 然しそれらは普通の人(少なくとも私)にとって買う買わない
を決定する必須の条件ではありません。 上に投稿されている人はいますが
マンションは人に見せびらかすためのものではなくて、自分が一生住んで
快適に使えることが大事ですね。 失礼ながら、キッチンはジーマテック
でないとだめとか、家具は当然カッシーナだろとかいう人を見るたびに、
一杯ブランド物を身につけている人と同様に余程自分自身の中身に自信が
ないのかなと思ってしまうのは私だけ？
今も30階ほどのタワー棟に賃貸で住んでいる私にとって重要なのは
以下の2点です:
(1) できるだけ多くのエレベータ台数を、高層用には高速なもので確保する
→ 今住んでいるとこは80戸/EV(非常用込み）ですが、高層用/低層用を
分けていないこともあって、これでも朝のラッシュ時には低層階で
通過が発生することがあります。1分1秒が大事な時間帯ですからこの
フラストレーションは相当なものです。 TTTは1400戸/18台〜78戸/EV
かつ58階建てですので、個人的には結構厳しいと思います。
ここは415戸で7台(59戸/EV)を確保しているのは非常に高く評価される
べきです。 結構40階建てとかでも、105m/min なんて遅いのだけ
入れているタワーもありますがここは、21階以上には、180m/min で
アクセスできますね。
ここでよく比較されている Wコンとかは100戸近くを1台でカバー
しているなど、私の基準ではこの点で不合格です。
(2) 各階24時間ゴミ捨てを実現すること
→ 分譲タワーでも、生ゴミの雫をぼたぼたたらして下まで持っておりろ
ってのは結構あります。 TTTはこの点はOKでしたが。
こういった日々のフラストレーションの元になるところでの明らかな
手抜きは、私の気がついた限りではありませんでした。もしあったら
指摘していただければ。
** ”有効”専有面積/部屋は四角が大事 **
天井が少し下がっていても、余程高い家具を持っていない限り「実害」
はありません。一方で、TTTの120系の全ての間取り、あるいは中住戸でも
ありましたが、大きなfix 窓からの直接の眺望を確保するために
床（逆梁の延長になっている）が40cmも盛り上がっている部分「込み」で
専有面積とかなっている場合の実効的な面積損失は、エコキュートの室内
設置の損失とは比較になりません。 CFTの109G(109m^2）のmenu 3 と、
TTTの MF120-A(120m^2)の基本プランとか比較してみれば判りますが、
この損失のほか、TTTでは大型のタワーの角部屋になるために
廊下に面積を食われていることもあって、洋室3つのサイズが全く
同じである一方、実際に利用可能なリビングの面積は、CFTのほうが
やや広いという逆転現象が起きています。
また部屋は四角くなければ家具類が置けません。3角形状のマンション
だからって、その影響を残した変な形の部屋が居室に発生する
(人に見せる？リビングだけ四角）とかいうのは「私にとっては」論外です。
単に有効面積の数字ではなく、実質を見るべきですだと考える次第。
458さんも書かれていますが、CFTのmenu plan は、単に部屋くっつけ
ましたとか、和室<-->洋室の変更でお茶を濁さずにキッチン＋
3LDKの全ての部屋の形状の変更に及ぶようなちゃんとお仕事しました
というレベルの変更になっています。これは非常に評価できます。
** 購入後のランニングコストを無視してはいけない!! **
購入価格の他に、TTTは膨大な共用施設を抱え込んでいるために、
税金・修繕積み立てが後でおんぶお化けのように多額になってくると
いうのは、458氏の指摘には抜けている点です。 あそこまで共用施設
を抱え込んだために、税金は実に専有面積の1.8倍見当で計算され、
80m^2専有面積住戸で減免措置なしなら都市計画税こみで41万/年と、
専有面積 1m^2/月あたりコストで、430円にも達します。また20年超での
修繕積み立ては、21年目以降では 450円/m^2/月の予定でしたね。
管理費がそのままの220円でいけるとしても、税金の減免なし、
21年目以降とかの条件では、 430+450+220〜1100円/m^2/月。
（実際には税金は減り、修繕積み立ては増えていくのですがここでは
最悪のケースということで無視して、CFTを同条件で比較しました）
TTTの120m^2系の部屋なら、駐車場〜2万でしたから、
ローン終了「後」に毎月15万とかを永久に払っていける財力を要する
訳です。 一方、ここは 各々、280/220(16年目以降）/200円ほどで、
駐車場は平均的には 1.2万程度ですから、100m^2に換算して
毎月で 5万近い差になります。 年60万。 20年なら1200万。
共用施設を本当に使いきらない限り、これは捨て金に私には思えます。
うちは今は夫婦共稼ぎで1700万ほどの世帯収入がありますが、
老後にこれを永久に払っていけるかといったら非常に不安になります。
立地面は兎も角として、これがTTTに要望書を出さなかった最大の
理由でした。 うちのマンションプール付きだよとか見栄を張る代償は
決して安いものではないということですね。
TTTの場合、ラウンジが一般にまで開放されるとか、公開空き地
(その分の税金も当然購入者負担）が、恐らくは南にできるマンションの
住人の\通り道になるであろうなどの多くの問題を抱えていることも無視
はできません。
さて、TTTを貶すのが本意ではないですが、この比較において、
瞬間蒸発的に売り切ったTTT 120m^2系(眺望の期待できない方向）と
実効面積が同じになる CFT 100G あたりが同じ価格なのは割り高と
いえるでしょうか？ 私は見るひとはちゃんと見ていると思うので、
ここCFTの価格も非常に割安とはさすがに言えませんが不人気物件化する
ことなくちゃんと売り切ると思う次第です。
458さん同様、私もかなりのマンション「オタク」で、まぁ
所謂「回遊族」ってのを長くやってきました。 住居系の立地で、
手の届く値段で、かつ欲しいかなというのには、随分久しぶりに
めぐり合った気がします。
当然 私もさらに詳しく調べて、夫婦+娘1人の住みかとして
購入する可能性相当大です。 もう少し冷静に考えてみたいとも
思いますが、少なくとも現在売っているマンション中での最有力
候補の一つですね。
