パークコート本郷真砂　はどうですか？ PartⅡ

今後の予定

第一期３次
　販売住戸：　13戸
　登録受け付け：10/31〜11/5
　抽選：　11/5　午後6時
第二期以降
　販売住戸：　14戸
　11月中旬予定

ここを検討しています。
パークコート本郷真砂の良い点、問題点（もっと〜だったらいいのに）を箇条書きで
教えて頂けないでしょうか？

良い点
・　抜群の眺望
・　路地にあり、非常に閑静
・　本郷という歴史ある立地
・　駅からも近い
・　グレード感のあるエントランス＆ロビー
・　余計な共有設備がない

悪い点
・　恐ろしい斜面に立っている
・　南向きが少なく、南向き低層は図書館との距離が近すぎ、日当たりに問題あり
また、南向き上階は通りの音が聞えてきそう
・　北、東も開けているため、採光にはそれほど問題はないにしろ、日照が期待できず、
湿気が多そう。北向きの居室は結露があるかも。
・　屋外の駐車場までの動線が悪い。坂が大変そう。

微妙な点
・　駐車場のカバー率。置けない人が出そう。
・　パークコートにしては、面材などの質感がイマイチ
・　乾式壁の遮音性能は未知数

04 さんに追加。

良い点
・東向き、北向きには事実上、さえぎる様な建物は立たないと予測できる事
・バルコニーを狭くして居住スペースを稼ぐ物件が多い昨今、10m にもなる
　ワイドスパンのバルコニーは魅力的。一方的にライバル視しているプラウド千石の
　せせこましいバルコニーと対照的。
悪い点
・内廊下のため、風が抜けるような窓配置にできなかった点

>>04
>>05
どうもありがとうございました。このあたりで大きな敷地が出るのはなかなかないと思われるので
貴重な物件かと思います。早めにＭＲ見学に行きたいと思います。

更に追加

良い点
・何と言っても静かな文教地区。文京区という名のバリューと実際に国立小中が近い事。
・三井社内でも問題になるくらいの低価格設定。
・清水建設+三井不動産の最強コンビ。

悪い点
・今となってはすっかりいい間取りが売れてしまった事。
・狭い住戸が多く、一次取得者が多し。
・近隣の反対による設計変更の悪影響。（異様に南側寄りに建設、南側の窓には全て網入り、北側の窓が狭く、開放的な間取りは皆無、ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならないなど）

>ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならない

これって何のことですか？？
ご近所のために、というようなこと？

＞貴重な物件かと思います。早めにＭＲ見学に行きたいと思います。

本当に、貴重ですよ。購入者ではないのですが、マジそう思います。
間取りは確かに細長い部屋が多い、居室によって天井が結構低い（210のところあり）
などありますが、お手頃な価格設定は、都心の地価が異常に
上がっている今となっては貴重ではないでしょうか。

＞一方的にライバル視しているプラウド千石の
＞せせこましいバルコニーと対照的。

あまりに鋭くで笑ってしまったのでした。
ごちゃごちゃして、通風の悪そうな
プラウド千石とは、立地からいっても比較になりません。

それと、一方的に「立地では勝ってる」つもりの
住友物件とも。ホテルに囲まれた、落ち着かない商業地。
グレードは「ここまで落とすか？」というぐらい落としたあげく、
予定価格より吊り上げた（本郷真砂のフィーバーぶりをみて？）
商魂とも一線を画す物件かと・・・

>このあたりで大きな敷地が出るのはなかなかない

4丁目の財務局、真砂坂上のＪＲ宿舎がマンションになるって聞きましたが？
どちらもまとまった土地です。
でも、こんなミニバブル期に土地を取得となると、
本郷真砂のような価格帯では出ないと思います。
億ション中心か、あるいはもっとグレードを落とした大規模団地風か・・・
どちらにせよ、この物件がお買い得であることは確か。

08 さん。
> >ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならない
>
> これって何のことですか？？
> ご近所のために、というようなこと？
事実上の敷地の外側と言える場所に、です。
炭団坂降りたところに細い道がありますが、その道沿いにゴミ置き場を提供する
義務があるそうです。が、維持管理は付近住民です。
私は気にしていません。

>12
維持管理は利用者がするのは当たり前のことかと。
地代も払わず、固定資産税もパークコート住人が負担するのはいかがかと思います。

重説読んで、その身勝手さにとにかくびっくりしました。普通、他人の土地にゴミ捨てないよね？

まあ、ある意味、それだけ付近の住民の怒りを買ったマンションということでは？
で、そういうマンションのほうがマンションとしては魅力的なんですよね。

>>09さん

オーナーズスタイリングで、玄関と廊下の天井高をモデルルームと同じにしてもらいましたよ。

> 15 さん

そんな事できるんですか。知らなかった。確認してみます。

>オーナーズスタイリングで、玄関と廊下の天井高

居室の天井高が低い部屋ありませんか？
210とかの・・・

>13
12 です。よかった。どういう反応が来るかと思って当たり障りのない事書いたのですが、
問題意識を持った方がいるとわかり安心しました。付近住民とは今後も色々ありそうなので
しっかりとした管理組合を作らないと..と思っているので。

今日は1期３次ですね
登録具合はどうだったのでしょうか

>18
ちょっと強く書いてしまってすみません。従来通りゴミを捨てたいと思う付近住人の気持ちもわかりますが、ふつーに考えるとおかしいと思ってます。で、それを協議書と言う形にして既成事実として認めてしまう三井の行動には、更におかしいと異を唱えているところです。購入者は手出しができなくなる訳ですから。

今後、まあ、いいじゃないのという方が居住者の大勢を占めるようなら、私もあえて異を唱えるつもりはありません。共同住宅なので、皆さんのご意見も尊重したいと思ってます。

＞１４
＞まあ、ある意味、それだけ付近の住民の怒りを買ったマンションということでは？
＞で、そういうマンションのほうがマンションとしては魅力的なんですよね。

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/
を読むとよくわかります

>11
>4丁目の財務局、真砂坂上のＪＲ宿舎がマンションになるって聞きましたが？

真砂坂上のＪＲ宿舎、三菱地所が高値で落札したらしいっす

>17
洋室全部が2150なんて部屋も確かにあります。
梁と天井の差が400ってのもありますので、そのあたり、パークコートなのに…微妙です。

オプションですが、

　バックカウンターをセパレートタイプに変更：無料
　洗面台鏡を収納付き三面鏡に変更：203,000円
　収納の面材を指定の色に変更：無料
　ダウンライト、調光器等の設置：約20万円
　浄水器、テンパーライト扉、側面ガラス、タイル床などなど

色々とワガママを聞いてもらえるのでいいですね。

ほかのマンションと比べるとオプションが少ないなと思ったのですが

変にオプションでちまちま稼ぐより、本体の魅力で勝負してほしいかな。

オーナーズスタイリングで何でも聞いてもらえるので少ないのでは？

本郷真砂、憧れの物件です。
立地も素敵、間取りも素敵、外観も、玄関も素敵、保育園や小学校も近くで子育てにも便利、
言うことないのですが、2つ気になる点があります。
一つは急坂の上であること、買い物が不便であること。
坂を上ることと買い物は毎日のことなのでどうしても考えてしまいます。
一番近いスーパーはラクーア内の成城石井なのですが、8時に閉まってしまう上に
値段も高い。普通の庶民的なスーパーまでは歩いて15分ほどもかかります。
庶民の悩みといわれればそれまでなのですが、重要なことですよね、
うーん、皆様どうお考えですか?

買い物は、生協の個人宅配とかつかえば便利だと思いますよ。値段も普通のスーパー並みだし。
文京区内の人でも利用してる家庭は多いみたいですよ。

すぐ近所に住んで５年、共働きですが、皆様が心配するような買物の不便さを感じたことはありません。
生協ともっぱらクイ−ンズ伊勢丹、時々真砂市場を利用しています。もちろん電動自転車は必需品ですが。
それより、保育園と小学校育成室の方が大変です。
評判もよく人気がある上に、最近のマンションラッシュで、待機児童がかなり多くなるようです。
入る予定の方は、必ずしも楽観できない状況です。

内廊下に生協の荷物を置かないでくださいね。消防法、区分所有法、利用細則等ご存じですよね。

また、留守中に勝手に業者が入れるセキュリティーのレベルではないと思いますので、何らかの工夫が必要かと思います。

宅配ロッカーは（株）フルタイムシステムを利用しますが、ロッカーには温度調整機能がないので生ものは禁止だったはずです。

同じ PC なのに、学芸大前は激しい内容ですね。
内容を見ると、こちらも同じ事が言われてしまいそうなのですが、高評価ですね。
嬉しいのですが、どうしてでしょうかね..。それほどこちらは地の利があると言う事かな。

>>28
電動アシスト付きの自転車が10台あり、無料でレンタル出来ますのでかなり
便利かと思います。

ただし、各住戸にカードが一枚しか配られませんので、1台しか借りられませ
ん。また、6時間以内なので通勤通学等には使えないですね。

ご参考までに。

昭和49年の付近の航空写真（真砂図書館建設中？）
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WC_AirPhoto.cgi?IT=p&DT=n...

昭和59年（東側の公社建設直前）
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WC_AirPhoto.cgi?IT=p&DT=n...

平成元年（西側の二つのビルが更地であった頃）
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WC_AirPhoto.cgi?IT=p&DT=n...

ちょっと重たいですが、400dpiだとかなり様子がわかります。

ラクーアの成城石井は１１時までですよ

先着住戸がでていました。
ご検討の方はお早めに

どのタイプの部屋が先着住戸に出ていたのでしょうか？？
もしお分かりになれば教えて下さい。

３７さん
あまり記憶が確かではないので参考程度にお聞きください。
西側の８５B　２階と一番上の小さいほうのお部屋が商談中，あと，東側の角部屋も出ていた気がします。
ご連絡してみていただけたらと思います。

早速のご返事ありがとうございます。
一度聞いてみようと思います。

本当にすごい売れ行きですね。
もうあと14戸しかありません。
12Fの東側が80平米で7810万円ですから、
かなりお買い得感がありますよね。
これほど快調な売れ行きなら、管理組合の
立ち上がりも早く、スムーズでしょうから、
いろいろな問題にも早め早めに対処できそうですね。

MRは年内は 12 月中旬まで、年初に短期間営業して閉じるそうです。
そういえば先日、インテリア見学がてらプラウド文京千石を見てきたのですが、
まぁ、パンフレットの出来と MR の出来はあちらの完勝ですねぇ。

逆に物件はこちらのほうが大分によいかな (^^)

> 43
比較の対象外でしょう。

耐震データ偽装のことで騒かれているが、こっちのほうは大丈夫でしょうか。

ここがダメならパークマンション以外の日本の全てのマンションがダメでしょ。

三菱のパークテラスも別格ですよ。

>>45
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/
で戸境壁の乾式工法の問題がありましたが、耐震強度に関係しているのでしょうか？

直下型震度六強クラスの場合、人命の保障は可能ですがそれ以上は保障できませんと、
とても正直な説明でした。つまり、一瞬で倒壊はしないが、建物としての性能保障はできないと
言うことですね。統計学的に考えても十分なクオリティかと。
そもそも 81 年制定の最新耐震建築基準は、50 年に一度あるかないかの地震でも
倒壊しないことを目標としているそうなので。

まぁ、素人目で見ても、パークコートシリーズは、梁の本数多いと思います。
パークコートの間取りに見慣れると、他のマンションは梁が少ないと感じられます。

ちなみに、戸境壁は強度メンバーではありませんので極端な話ベニアでも関係ありません。

あら？黒田夫妻は目白ではないのですか？