元金均等返済と変動金利　その３

ひと月に住宅ローンに回せるお金は元金だろうと元利だろうと変わりません。

住宅ローン回せるお金が15万、元金は12万、元利は10万だったとすると、
元金は3万の繰上げ、元利は5万の繰上げが可能です。

なので、繰上げ額を合わせてしまうと元金の方が負担が大きくなってしまい、公平な比較にはなりません。

世の中には繰上げを一切しない人はほとんどいないので当然元利の方がより多く繰上げが可能となり、ひと月に住宅ローンに回せるお金が同じならば元金だろうと元利だろうと保証料以外の返済額の差は無くなります。

>>98

金利が上がっても保証料の差は変わらないのでは？

借入額か金利が異なるものを比較してるのでは？

同じ金利、同じ借入額に対しての返済なら
返済方法関係なく、より多く、早く元本を減らしたほうが、総支払額が少なくなりますよね？

2月実行2年後に100万繰上げを基本としたフラットの場合、23ヵ月後の1月に繰上げると仮定すると23万強元利の方が元金よりローン返済の支払が減るので、元金は100万に対して元利は123万強繰上げる。
24ヶ月毎に元利は元金との差額を加算して繰上げを行った場合、わずかに元金の方が利払いは減る。
そういう意味では元金の主張は正しい。

でも、23万強を最初に元利が繰上げ、後は24ヶ月毎に元利は元金との差額を加算して繰上を行った場合、ローン返済に支払う金額はほぼ同等でわずかに元利の方が利払いは減る。

差額を先に繰上げるか後に繰り上げるかの違いで、ローン返済に充てる金額は同じ。
完全に条件を合わせることが出来ないので、どちらかがわずかに有利になると言うだけの話しであって、元金が有利になると言う話しではない。

だから実際どう繰り上げるかは好きにすればいいのだけれど、公平な比較をする際、毎月同額になるようにすれば元利と元金の差は保証料の数万円だけになる。

元利の人はいちいち元金の事を考えもしないし、通常年間うん十万を返済額軽減で繰り上げるという金利上昇リスクと所得減少リスク対策をしているので結果として元金の人より多く繰上げ返済していれば（していない場合は違うけど）総返済額も減るし繰上げ前の月々の基本返済額も減る。

元金の人を否定するわけじゃないけど、元利の場合、住宅ローンの年間返済金額は固定しているから繰上げに回すお金はいくらって把握しやすいけど、元金の人は毎年変動するからその都度繰上げ額を年を追うごとに増やさなきゃならないでしょ？

なんか、逆に面倒くさい気がする。

結局想定通りの繰上げを行っていれば、元利も5年毎に最低の月々の返済額が減っていくので大雑把に例えるならば元金は毎月少しづつ最低返済額が減って行くのに対して元利は5年毎に最低返済額が減って行く感じ。自動と手動の違いは有るけれど。

計算してみました。間違ってたら、指摘ください


借入金額4200万0.725%、毎月15万返済口座へ入金（15万×10年＝1,800万）
ローン減税：満額300万、10年後繰上げ

元利：
　保証料　：865,662円
　返済額　：13,590,480円
　返済口座残高：4,409,520円
　①繰上後残債：23,656,795円

元金
　保証料　：687,372円
　返済額　：14,613,630円
　返済口座残高：3,564,660円
　②繰上後残債：23,435,340円

差額
　①－②＝221,455円
　この差が、保証料の返金により縮まる

　保証料返金差額は数万？

>101
えっ。
金利があがっても保証料は変わらないの？

誰かバブルの時の保証料知ってる？

保証料って借入額と期間によるんじゃないの？

これから金利が上昇したら追加で保証料取られるとでも？
金利が下がったからって保証料が戻って来たなんて話聞いた事ないけど？

＞104
計算は元金のほうが簡単と思います。
EXCELのPIM関数使うまでもなく、
四則演算で計算できるし、
元本も等額なので、残高計算しやすいですよ。

目的はあくまでも、元本返済
これを忘れてはいけないと思います。

>103
返済能力が同等の人の元利・元金の比較をしてるんだよね？
月々差分繰上げ返済、もしくは蓄えて事後にまとめて繰上げ返済ならわかるけど、事前に繰上げ返済するって原資はどこにあるの？保証料の差分だけ返済原資も低いはずなのに・・・アンフェアだねぇ。

>109
ん？
高々23万程度の繰上を先行しただけで生活が困窮するような人は、変動元金でなんて到底借りられないよね。
普通何かあった時の備えに数百万の貯蓄は残すだろうに。

ついでにフラットは保証料が無いので、元金が確実にメリットと言える保証料差額も無いし、最初からちゃんと条件として上がっているよ。
そんなに無知を晒すして恥をかくのが趣味なら止めはしないけど、議論に加わりたいのならもうちょっとスレの流れを読もうよ。

＞ひと月に住宅ローンに回せるお金は元金だろうと元利だろうと変わりません。

人間というものがわかってないねえ。
ローンで引き落とされる金額が少なくなれば、
それを他に流用してしまうのが人間なんだよ。

屁理屈じゃないよ。人間科学だよ。

そうでないアンドロイドみたいな人間もいないではないけどね。

>>111

なるほど、浪費癖がある人は元金で強制繰上げがいいかもね。でも、普通に頭金貯められる人は住宅ローン返済資金を浪費には回さないけどね。

>110
保証料の件はすまん。よく読んでなかった。

支払余力は元利も元金も一緒でしょ？何で元利「だけ」先に繰上げできんの？って話。別に生活困窮とかどうでもいいけど、条件そろってないんじゃないの？と聞いただけなのだが。。。議論に加わりたいわけじゃないんで、あとはどうぞご勝手にｗ

>>105
計算が分かりづらいですが、初期の保証料差額を繰上げの時に支払っているのでしょうか？
保証料については、繰上げ部分の保証料は、元利　90,873円、元金　58,328円
おそらく50%程度しか戻ってこないと思われるので、その差は1万6千円程度でしょう。
元金と元利の差額を繰り上げないで、10年後に繰り上げるなら、大きく元利が有利になります。
個人の計算としてはありですが、ココでの議論には適さない話題ですね。

>>112
ところが、元利の人でも、生活の質を維持と言う方がいるように、意外と回してしまうんですよ。

>>113
初回に繰り上げ方式は、年間で見ると同じ支払いになるんですよ。
ある程度は余裕を持って借りているはずだから、元利1年分と、元金1年分の差額を前もって返す事は可能だし、年単位では条件もそろっていると思います。
この論法の最大の問題は、最も効果的な初年度に2年分を実施しても1000万借入毎に数百円程度しか効果が無い事です。
数万円差を我慢して自由度を取ったのに、数百円程度のために2年分の自由度を放棄する意味が何なのか？だと思います。

保証料が無く、100万単位でしか繰り上げられない、フラット限定の議論になってしまいますね。

どちらも、同じ金額18,865,662円を10年間かけて
返済口座へ入金して繰上たときの金額です。

10年未満で繰上ると、ローン減税が
満額、享受できないので、差し引き変わらない感じです。

>113
既に他人が答えているが、ただ23万強を余分に払うと主張しているなら確かにアンフェアではあるが、先払いするだけで差額として確実に回収する費用なので、きちんと条件を合わせている。
これをアンフェアだと言うなら後払いでもアンフェアともいえるが、どちらでも差額は微々たる物。
フラットだと完全に条件を合わせることが制約があるため不可能と言うだけ。
またフラットは、元利でも元金でも変動と比較してお互いのメリットがほとんどないので、どちらでも良い。

>114
当初の
＞それを他に流用してしまうのが人間なんだよ。
と、
＞ところが、元利の人でも、生活の質を維持と言う方がいるように、意外と回してしまうんですよ。
は、前提が違わない？
前者は貯蓄できない人の話で、後者は貯蓄できるけど緊急時に自由度があると言う話。

フラット限定の話を長々と続けるのはここにはそぐわないと言うのは同意する。

>115
最初の時に指摘しようか迷ったが、アンフェアな比較を意図的にしていると判断して無視したが、逆ザヤでなければいくら満額を獲得できたとしても繰上げたほうが得、と言うことが理解できていないだけのようなので指摘しておく。
毎年年末にローン残高の1％を住民税減税を含めても良いので全額回収でき、金利が1％未満の人は繰上げないほうが得で、毎年減税上限額を受取れるような人は減税で返るより利払いの方が増えるので、繰上げたほうが得になる。

元金でも元利でも同じ金額を毎月繰上げると仮定すると利払いは同等になり、差はもっと縮まる。
完済時期によって保証料差額は異なるが、この低金利だと35年掛けて返済した場合で1000万あたり4万強、10年で返済してしまうような人は1000万あたり数千円～数万円になるはず。

ちょっと誤解を招くので>117を一部修正。

＞元金でも元利でも同じ金額を毎月繰上げると仮定すると
　　↓
＞元金でも元利でも同じ返済額になるよう毎月繰上げると仮定すると

>114
>116
机上の計算では年間ベースで同じになることは理解しますが、実際の返済キャッシュフロー上は給料（月給）でやりくりするんじゃないの？と思ったのであえて書いた次第です。

ただ、確かにここでの論点はいずれにしても大差ないってことだったんですね。こちらは理解不足でした。すいません。

>>119
普通は余裕があるので、1年分の差額を年頭に返しても、キャッシュフローが赤になることは無いと思います。
なので、一応、年頭に返す比較はありだと思います。
ただ、その場合、元金は保証料差額を最初に返せば得する、という意見も出てきてしまいます。

前スレに計算した人が居たけど、どちらも全体から見ればゴミみたいなものです。
いちいち計算していると面倒なので、そういう細かい点を大きな事のように言う人はスルーされているんだと思います。

元金と元利の差額は毎月繰り上げる。保証料の差額は余裕として懐においておくという、一番分かりやすい計算だと
元金は1000万円あたりで3万円くらい保証料を得する。
元利は1000万円あたりで毎月3000円程度繰り上げない権利を得る。金利が上がれば差は広がる。ただし、権利を行使すれば金利分は損する。
という、何度も言い尽くされた結論にならざるを得ないのです。

>111
元金の人は貯金してないのか？

>>116
余裕があっても、貯蓄を取り崩すのが嫌だという、意見がありましたね。
貯蓄のある、なしにかかわらず、返さなければ大変な事になる元金と、返さなくても許される元利と比較すると
どうしても甘えてしまう人は出ると思います。
大した金利じゃないから、貯金減るより手元に持っておきたいな、というのは経済合理性はありませんが、非常に良く分かる心理です。
他にも、プチ贅沢とか、自分にごほうびなんて、損得だけ見ればあり得ない行動ですけど、割と一般的ですよね。
もちろん、そこをきっちりマネージできる人も居ると思います。

まぁ、この差も結局10年でようやく1万円という誤差に過ぎないので、大した差ではないですね。

>>123
割高と思うかは、個人差だから置いておくとして、内容はその通りです。

後々、金利が上昇したとき 元利にしておけば、と思う人が居ないのは同意です。
そして、仮に金利が上がらず125%の恩恵が無かったとき、元金にしておけば、と思うことも無いと思います。

>123
人と状況によるだろうね。
ローン元本が多く金利が極端に低い今、きっちり繰り上げしてあるという条件で、10年後に金利がある程度（4～5％）急騰した時に、元金の人が元利にしておけばよかったと思う可能性はある。
知識のない人なら固定にしておけば、と思ったかもしれないが、知識があれば金利が急騰したとしても変動の方がこの程度では十分得と理解できるので、元金だと数万の支払いが負担でも元利なら楽だったのに、と思うケースもありえる。

個人の属性によるところが大きいので、可能性だけなら示せるよ。
たぶん元利の人が元金にしておけばよかったと思う可能性は、ほとんど0だろうけど。

>>125
10年後5%くらいでは、元利にしとけばと思うことは、ないんじゃないかと思います。
しっかり繰り上げの例で行くと、3000万借りて、毎年30万円繰り上げてるとしますと
10年後5%に上がっても、初年度＋繰上げ分に比べて年額たったの20万円しか変わらないんです。

固定ならこんなに払わなくて良かったのにということはあっても、元利で楽したいと思うほどではないでしょう。
そんなわけで、数年以内に5%とかにならない限り、元金でも後悔する人はほとんど居ないと思います。
もちろん、先ほども書いたとおり、元利の人はたかが数万円ですし、金利が上がらなくてしまったなぁと、思うことも無いと思います。

>125
>人と状況によるだろうね。
と、あくまで中立を装いながら
実際の内容は「頭の良い僕チンは元利」「元利は後悔しないけど他はするよ」と
いう偏った考えの人が書く良い例文です。

元金の人って自分の選択を必死に正当化したいだけの人が多すぎ。

元利の人はそもそも借り入れの際、元金なんて眼中に無いし、元金元利の公平な比較をしても金銭的なマイナスはどうでもいいレベルで普通に繰り上げしてただ返すだけ。

仮にもし元金にしておけば数万円得だったかもしれないけどだから何？って感じ。

元金の人はようするに「オレは元金にして保証料とか金利が得なんだぜ」と思ってたら実際差が数万円しかなくて、

必死に「月々の返済額が少ないと浪費ひしちゃうから元金のがメリット有る」とか、後から必死に理由探してる感じ。

結論はどっちもどんぐりの背比べで大して変わらない。

>>128
そうですね。そういう風に感じてる方も数名いらっしゃるみたいですね。
でも、現実に得していてデメリットも今はほとんど無い元金が必死になる理由無いです。
自分とは立場が違うからそういう風に見えるだけだと思いますよ。
おっしゃっている通りで、大して変わらないんですから。

>126
5％の例は前スレの400と401で試算したけど、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/res/400
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/res/401
元利は常時固定3％との差額繰上の115,455ですむのに、元金だと月3万近く支払いが増える。
その程度で破綻するとか生活の質を落とすと言う事は無くても、結構苦しいと思う人もそれなりにいるだろうし、その中には元利にしておけばよかったと思う人がいるのはありえない話ではない。

＞「支払方法を元利にしとけば良かった」と思うことは無いような気がします。
に対する反論としては十分だと思うけどね。

元利の人が元金にすればよかったと思うことが無いと言う点については同意。
ま、大した差ではないので好きなほうで良いとは思うけどね。

>>129

元金さんが必死になる理由は

>現実に得していてデメリットも今はほとんど無い元金

の真逆で元金は自分が思っていたより
「ほんの少ししか得にならないし、メリットもほとんど無い」
事が分かってしまったためでしょ？

だから金利上昇時の返済額増は影響ないとかルールは意味が無いとか返済が少ないと使っちゃうとか必死に否定したり、未だに保証料以外のメリットを訴える人が出てきたり。

元金と元利の違いは保証料の数万円と返済自由度、ルールの有無って結論なんだからそれでいいじゃん。

「元金さんが必死」だと、必死に訴える元利がいるｗ

先送りしてるだけで、自由なんて無いのに、

使途自由と勘違いしないほうが良いと思います。

実際>127と>132や>133なんかは、丁度>131に当てはまるように見えるね。

>133
先送りにできるメリットが理解出来ないのですね。
差額の使途は自由ですよ。元金さんは住宅ローンにしか使えないてすが。

＞135
何年間程度で完済予定ですか？

>133さんの意図はトータルで見て返済義務を負った負債と考えると、借金のひも付きなので完全に自由とは言い難いってことかと思います。
しかし、元利の人の意図するところとはたぶん異なっていて、先送りすることで選択（返済でも浪費でも）の自由は手元に残るってことだけを言いたいんだと思いますよ。その代償として保証料と返済を選択しなかった場合は余分な利息を支払うことになりますが、その価値観はひとそれぞれですよね。

平均20～25年で完済でしょ。

住宅ローンなんで負債の中で1番低い金利なんだからなんで最優先で返す必要があるの？

車からリフォームから全て現金って訳にも行かない時期だって有るし。

＞住宅ローンなんで負債の中で1番低い金利なんだからなんで最優先で返す必要があるの？

金利は一番低いが、借入額はたぶん一番多い。
他の借金より、年間の利払いは一番多くなる人が多いかと。

そもそも住宅ローン以外で（車ローンは住宅の次に高額になるため、ある程度許容範囲なのは仕方ないとして）
他のローンを抱えること自体が大問題。
リフォームなんて想定できるんだから、自分で維持管理費として積み立てるくらいは当たり前にやらないと。

だから、想定外の事が起きた場合を言ってるの。

リフォームも車も想定通りになるとは限らんでしょ？
特に戸建は想定外の修繕とかあるかもしれない。災害だって想定出来ない。
特に教育費負担や病気などと重なった場合、貯蓄を崩したくない時期だってあるはず。さらに金利上昇と重なれば資金をどう配分してどの部分をローンにするか選べた方がいい場合もある。

しかし元金は強制で資金を回さなければならない。

もちろん、想定内なら元利も元金も差は保障料の数万円だけだけどね。

なんというか、借金で生活を廻す発想が無いというか

普通は、住宅費用とは別に、
もしものために、保険を契約するし、
将来必要な教育費や老後の積立てを、
住宅費用とは別にすると思います。

繰上資金は、すでに支払済みと同じ
自分のお金では無い、預り金、人様のお金と思わないと危険だと思います。

もしも、繰上資金を当てに、出費を予定しているのであれば、
それは、既に、繰上資金では無いと思います。

ギリギリな返済は、生活に余裕が無くなるので、借入額はほどほどにすべきと思います。

おっしゃる通り。
だけど自由度が必要な時は元金だと苦しい事も忘れずに。

＞＞１４２

だから！想定外の事が起きた場合と何度も言ってますが。

あなたの言う通り住宅ローンとは別に全てやってますけど、それでも想定外な事が起こる可能性はゼロじゃない。

もちろん、想定外の事が起きなければ元金が数万円得になる事も承知してます。

＞だから！想定外の事が起きた場合と何度も言ってますが。

「想定※（外）」のことなので、想定して議論していることがすでに矛盾。そして無駄です。

みんなは想定（内）の議論
あなただけ想定（外）の議論

想定外の可能性なんて、それこそ無限大にあるので
あなたが何の議論をしたがり、なんの結論を出したがっているのか、他の方々は困り果てているんです。

>145
屁理屈もいいとこだな。
あなたも自分が死ぬかもと想定外の事態に備えて生命保険に入るんだろう。
あなたの概念だと死亡もローン破綻も想定内ということか？

みんな想定外の事が起こりうるからいろいろ対策してるんじゃないの？
全て計画通り、無病息災で最後は大往生で＊＊るならばそもそも保険に入る必要すら無くない？

>>146
＞自分が死ぬかもと想定外の事態に備えて生命保険に入るんだろう。

想定外というのは、そもそも保険や対策のたてようのない事象。想定できないんですから。
想定外のことが起きたらどうする？なんて質問自体が愚問なんですよ。

＞あなたの概念だと死亡もローン破綻も想定内ということか？

そうです。
保険ないし対策の許容をオーバーすればローン破綻の可能性は高くなりますよね。
これはシミュレーションできる状況ですので想定内になります。

これは屁理屈でありません。
あなたが言葉の意味を間違えていることに加えて、難癖をつけてるだけです。

病気や事故も想定外ではありません。
あなたの言っていることは「予想外」であり、認識が甘いだけです。

想定外ってのを大げさに捉えすぎ。
今年は想定外に出費が大きかったから住宅ローンの繰り上げ分少し抑えておくか、とか、今年は想定外に収入が増えたし出費も少なかったから多めに繰り上げとくか、みたいな事も想定外。

住宅ローン完済までの年収がきっちり決まっているとは限らないでしょ？

そういう自由度が保証料の数万円で得られるなら安いと思うなら元利、それすらも勿体無いと思うなら元金。
保険に例えるならば費用対効果。生命保険は年間数十万を掛け捨てて何かあったら数千万保証される。元利は年間２，３千円で少しの自由度が得られる。

生命保険は死ななきゃ数百万損する。元利も順調に完済すれば数万円元金より損する。