元金均等返済と変動金利　その３

※同じ人が元金にするか、元利にするかの比較となります

●元金のメリット＝保証料が元利より少ない
●元利のメリット＝５年１２５％ルールと、元金との差額を繰上げするかしないかの選択の自由
　（元金との差額を繰り上げしない場合は総利払いは元利の方が多くなります）

※元金と元利が支払う条件を同じにした場合、利息はほぼ同じなので保証料以外の差は出ません

５年１２５％ルールが実際に発動された例

結局破綻率低下とるか保証料数万円とるかの違い

>2
ちょっと細かい数字が見にくくて間違ってるかもしれませんが、未払い利息には利息はかからないんですかね？

利息は元本にかかります。
利息に利息がつくと、元金も元利も借金自体が減りませんから・・・

昭和63年頃は、バブルピーク
地価も坪100万が、半年毎に倍々の400万とかなった時代
日経も38000円

それぐらいの事が起きないと、適用される事態にならないのかな？

そうみたいですね。
可能性の低い破綻リスクの対策をとるか、保証料数万円をとるかの違いです。

僅かな保障料ももったいないと思う人は元金
万が一の金利急騰時に助かる可能性を選ぶなら元利

>5
未払い利息は翌月には元本に組み入れられます。

>6
そうですね。ほぼないであろうリスクにも備えるか、わずか10万弱得するかという小さな差です。

>9

返済額の見直しが５年ごとなので
５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

破綻と決めつけるのは、語弊があると思います。

短期金利急騰ということは、
地価も急騰3000万借入で元金月々9万の返済が
10万、14万、16万と増えていくと同時に
投資資金が、過剰に流入地価も2倍3倍になり、売却したら利益が1億とか
相場に乗れた、勝ち組かもしれませんよ。


当時を思い起こせば、バイト1年で120万ぐらい貯めて
（郵貯半年定期預金4%ぐらいで預けた気がする）
就職祝いと合わせて240万ぐらいの新車を現金で買いましたね。

元利を生命保険に喩えるのが気に入らない元金さんがいるみたいだけど、万一の生活苦の対策にコストをかけているということで妥当な比喩だね。
そりゃ生命保険はお金が払われるのに対して元利は先延ばしにするだけのメリットだけど、掛けてるコストが全然安いのだから、そんなものだろう。

>>11

そう思うのがセオリーだとは思いますが必ずしもそのシナリオ通りに進むとは限りませんので
景気基準はあえて議論にあげていない感じですね。

>11
そんな状況や収入減等も全部含めても元利は元金より破綻リスクは少ないからいいんじゃないの？

>9

未払い利息についての解釈ですが

＞２の文章では
＞過去の金利上昇局面において未払い利息が発生していたケースはあるが、その後の金利低下により未払い利息は解消し

とあるので

>>10
＞返済額の見直しが５年ごとなので
＞５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

これが正解だと思います。

そう考えると、万が一バブル並みの金利急騰が発生した場合
元金だとダイレクトに利息が発生し、金利改定の翌月にはローン返済額が上がりますが
元利だと、１２５％ルールが発生して５年以内に金利が低下した場合には
未払い利息が解消する可能性があるってことですよね。

障害物競争に例えてみました。
障害物の難易度は将来の金利によって変わるのでスタート前には推測しかできないです。
過去の例では、ほぼ誰でもクリアできるイージーモードと推測されますが、保証はありません。
元金は少し前からスタート出来ます。
元利はキツければ距離は伸びますが迂回する権利が有ります。
万が一障害物を越えられず、リタイアすると家を失います。
制限時間があるので迂回しすぎはお勧めできません。

元利は難易度を見ながら、距離(支払総額)は増えるが楽なルートをクリアすることも可能です。
元金は、距離は短いが決められたルートしか走れません。

ただし、金利が上がらない限り、ほとんど障害物が出てこないので、同じルートになる可能性は高いです。
体力にあわせて好きな方をお選び下さい。

>>16の追記ですが

その祭の元金のメリットを上げるとするならば
元金は金利上昇時にも耐えることができれば利息と同時に元本も払っているので
借金は着々と減り続けますが
元利は金利上昇時には１２５％ルールの縛りで、逆に元本は減らないことになりますね。

＞＞１１

破綻ばかりクローズアップするのに異議アリです。

あなたの言うような状況が起きた場合、金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期は売却を検討する必要が有ります。

考えてもみて下さい。バブル期は確かに地価は急騰しましたが、それに伴って所得が同じように上昇したかというとそうでも無いと思います。当時マイホームは庶民には無理となってました。そんな中、金利が年々上昇し、返済額がうなぎ登りになって来る時、まさかこれがバブルとは誰も思ってなかったわけです。

方や元利は表面上返済額は変わらないので自分の生活を５年間は変える必要が有りませんのでゆっくり売りどきを探せます。
ようするに地価高騰の際、ルール適用期間をうまく利用すれば売却益を出せるような場合でも元利は有利になるのです。もちろん、タイミングを逃してバブル崩壊となる可能性も有りますが、そうすれば金利は元に戻りますので売却せずに済むというメリットも有ります。

病気失業による収入減などの破綻リスクへの耐性は元利の方が高いと思います。
逆にバブルなどの地価高騰による売却益をより多く出せるのも元利の方が高いと思います。

この辺も自由度が有る事の結果だと思います。

>16
ちがいますよ。
翌月には組み入れられます。
しかし、少し位元本が増えても金利が下がれば、本来の支払額も下がるので翌月にでも未払い利息が発生する状態は解消します。(正確には6か月毎ですが。)
5年ルールはあくまでも払わなくとも良いだけで、利息はきちんと計算されます。

土地本位制が崩壊したとはいえ、
土地から得られる利回り（家賃）と借入金利（ローン≒短期金利）が、連動しないで変動するのも考えにくいかなと
（ギャップがあれば、裁定が）
素人ながら思ったり

破綻云々は、ローンの中身にもよるかもしれませんね。

同じ借入でも、
建物代がほとんどの地方物件と
土地代のみローンの都内物件、

単純には、言えないと思いますが、
消費（消却）する分より多く払っていれば
さほど心配する必要は無いかなと思います。

>>18

それ元金のメリットじゃないよ。
元金が金利上昇時耐えられるのならば元利でも同じ額の繰り上げが可能なので差は出ない。

繰り返すが元金には保証料以外のメリットは一切有りません。

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元金が有利だと思う。
（ただし、破綻リスクは最大）

金利急騰時は、返済額は元金より少ないが利息だけを払い続けることに同意できるなら元利押し。
（６年目以降も未払い利息が解消するまでは元本が減らず利息のみ払い続ける）

しかし、同じ人の元金・元利の比較なので
結局は未払い利息発生時も繰り上げすれば元金・元利一緒なので

保障料の得をとるなら元金
返済自由度（５年１２５％）をとるなら元利

にしか差はないんだよね。

>15
バブルをうまく読みきって売却益を出せるような人は、こんなとこ読みませんから、そう言う部分は考慮しなくて良いと思います。
毎月価格が上がるなか、売っても次の家はもっと高い価格で探す必要があるわけで、そんな中、決断できるのはプロだけです。
バブル後に多くのひとが損したように、損する可能性もあるわけですから。

>20
そうですよね。5年ルールを元利計算のタイミングと勘違いされている元利さんがいるのではと思ってしまいました。あくまでも元利計算は半年ごとの見直しにより（元利・元金関係なく）、単に返済金額の算定のみが５年ごとってことでいいんですよね？

とすると、>2の例にある元本が一定なのはやはりおかしいってことでいいんですかね？

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元利にして元金との差額を繰り上げれば利息は同じになるので元金が得にはなりません。

>>26

自分は元利ですけど

＞元金が得にはなりません。

それでも保障料分元金の方が得だとは思いますよ。
元利が得なのは、あくまで返済の自由度ですから。

＞＞２４

プロかどうかは別の話。
いつ売るかの自由が元利の方が高いって話。結果として儲かるかはまた別。

>>25

元本が一定なのは間違っていないと思いますよ？
利息は、あくまで利息ですから。元本と利息は別です。

＞＞２７

だから元金が得なのは保証料の数万円だけとずっと言っているのにも関わらず、

相変わらず「金利急騰時は元金のが有利」と言う人が後を絶たない。

＞19
ごもっともと思いますが

＞金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期売却を検討する必要が有ります。

自分としては、
先送りしないで、早期に気がつきたいと思ったので元金にしました。
（ミックスなので、繰上をどちら優先か決めたい為）

逆に、塩漬けに至り、元本が減らない、
金利負担が残るほうが、怖いと思います
損切り？利益確定が早いほうが良いかと

>>25

１０００万円借りたとして、１５００万円返すとします。
差額の５００万円は利息です。
金利が上がって２０００万円返すとします。
差額の１０００万円も利息です。

１０００万円借りたとして、元本として返すのはあくまで１０００万円です。
借りた金額が１０００万円だからです。
これが利払いのために、元本が１２００万円になったらおかしいでしょ？

>29
未払い利息は元本には組入れられないってこと？ではなくて、未払い利息は新規借り入れ相当としてこれにも利息が発生？そもそも複利計算ではない？すいません、ちょっとこんがらがってしまいました（＞＜）

>30
保証料の分だけ元金が得ってご自分で言ってるんだからそれでいいんじゃないの？
なんで元利の人は少しでも元金が有利って表現が出てきたら目くじら立てるんだろう？

>2のペーパーは分かりやすくするために、未払い利息残高という別枠を作っているから元本が増えてないんです。

>32
ありがとうございます。元本の解釈については納得しました。
疑問なのは>33にも書きましたが、未払い利息の扱いです。返済遅延に対しての対価って発生しないんですかね？

>>33

未払い利息と言うのは、言い方を変えれば利息の積立ですね。
後々には（６年目から）その積み立て分は返す必要があります。
利息に対して利息は付きません。
あくまで元本に対してつくのが利息です。

>32
未払い利息というのは銀行が新たに自動貸付するという制度です。
なので、元本が増えてしまうんです。
自動貸付が嫌ならソニー銀行等の、125%ルールのない銀行が良いと思います。

>>36
＞返済遅延に対しての対価

というより、返済者を不履行から守るための救済措置。
という意味合いが強いと思います。
対価？は、　結局未払い分の利息は払う必要があるということですね。

>>38
それ違うと思いますよ？

>>38

未払い利息を自動貸付制度として元本に入れてしまうと言うなら
６年目から未払い利息を払う必要がなくなりますよね？
おかしくないですか？

＞28
下記で無いかぎり売却はムリと考えたほうが良いと思います

（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）

自由に売買というのは、抵当が無くなってからの話しと思います。

自由なんて無いのに、自由と勘違いすると、
痛い思いをすると思います。

正解は銀行によって違うみたいです。
未払い利息は別枠で管理する銀行が大半。
返済順位は未払い利息、利息、元本の順。
ただし、未払い利息が支払い対象になるのが翌月からか次回見直しからかはバラバラ。
こんな感じてした。
元本に充当は正しくない。先送りは正しい。。と言えそうです。

なんか勘違いしている人がいるようなので基本的なことをおさらいしておきますが
住宅ローンは単利です。複利ではありません。
利息を元本には組み入れることはないです。

全銀協に一般的に未払い利息にさらに利息がかかることはない。とありました。
ですので、未払い利息は毎月で確定する。
翌月(あるいは次回見直し)以降、未払い利息が優先する分、元本が減りにくくなりその分の利息を損をする。でした。でした。
お詫びして訂正します。

>>42

だから元金は家を手放さなければならない状況になった場合、（売却額－諸費用）＜（借入残債＋住み替え費用）
だったとしても待ったなし。

しかし、元利はとりあえず5年間様子を見れる。（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）のタイミングが5年の間に出てくるかもしれないでしょ？

>>34

そもそも元金さんが「金利上昇時は元金が有利」って言ってたから違うよって否定してるだけですが？

10万円返済で未払い利息が6万円あった場合、4万円しか元本+利払いに使えません。
未払い利息がなかった場合との差額6万円には金利がかかりますが、未払い利息に対して二重にかかることはありません。
翌月から未払い利息がの支払いが始まる銀行より、次回まで待ってくれる銀行の方が得ですね。

>47
「金利上昇時も元金が保証料分有利」って言ってほしいの？

繰上返済進めてれば残債は減ってるので何年か後に1％や2％になっても金利負担の月々の影響は微々たるものですよね。
返済額軽減で繰上していれば10年後くらいだったらそれまで払ってた額と変わらないし、
月数千円や1万円くらいの余裕では破綻もなにもない。
そんなので破綻しそうなら家を売るほうがいい。

金利上がっているのだから家を売って現金変えるならベストタイミングですよ。
その後に金利が下がるならその時には家の価値も落ちてるわけで今度は買い時。

元金だと返済比率が厳しいからかなり余裕持って借りるしかないです。
それに対して破綻確率がひくいとか言ってもイマイチピンとこないのでは？