管理会社のあくどい手口（2）

>管理会社と管理組合との委託契約は総会決議を経て一年間なのです。
マンションの規約にも同じことが記載してあるので
やはり、総会決議を経てですよね。

総会決議をクリアしていない状態で、勝手に癒着理事長が更新していたら
違反行為で間違いない。いくら、同契約でも総会決議の無い
契約更新は、他のマンション管理士や他の業者さんは、規約違反ということを
言われてました。よって、理事長の義務違反。管理会社は、規約に沿って
業務を行わなかったことが証明されていましたね。例えば理事長が、指示をしたとしても
規約違反になることがわかっていて、義務違反行為を行わせたということになるのでしょうか？
賢いと悪徳管理会社は自分たちの事をおごり高ぶってますが、まぬけなことに
総会議事録には、ここ4年位そのような議案さえありませんし
記載ももちろんありませんし、総会に出ましたが、管理会社の更新の内容なんて
全く話し合われて事はありません。1000歩譲っても、そうであれば説明会位は開催すべきでしたね。
悪徳管理会社は、説明会すら行うことはありません。言い分は、同条件だから。
おいおい、焦点が違う。問題にしないといけないのは、総会決議を経たのか？ここです。
総会決議を承認していないですね？「はい」これでいいんです。これは、重要な瑕疵です。
違反行為ですし、さもなくば、無効になるのではということですが
こいつらは、結局、責任は理事長にある、理事長が印鑑ついているのだから
契約は、成立するというようですよ。

結果、全て都合よく解釈して、屁理屈こねます。だから、証拠と証明が必要なのです。
だから、積み重ねの証拠資料と立証証明が、有効となります。今は、一昔前とは違い
防犯カメラもあちらこちらにあり、録音機器もかなり高性能なものがたくさんあります。
こいつらは、お客さんとの会話を録音しているのだそうです。本当の理由はいちゃもん付けたいから
でもね、そうそうに、1度や2度声を荒げたと言うことでは、訴えることはできません。
相手が、録音をしていることを認めたので、こちらも正当な理由として録音できるのです。
（これは、刑事から聞いています）ちなみに、刑事はいろんな方法と証拠固めの
アドバイスをしてくれてました。


最後に、この掲示板は、業者関係者の投稿は、〇なんですかね？
実際は、分かりませんが　マンションに興味のない人や法律等が分からなければ
投稿しないでしょうが・・・。ただ、内容が内容なだけに、通りが通らないことを
断言するかのように、ご意見されるのは如何かな？と思います。だって、区分所有法は
規約の上にありますが、規約は様々な、ルールが記載してありマンションによって違いますからね。
その、規約を見ない状態で、「ああだ、こうだ」ということを業者の方が言われている事自体が
可笑しいですね。ほぼ、他の管理会社は、まず規約をしっかり確認します。
区分所有法に違反する内容が無いかも見ます。それにより、回答がさまざまになるもんじゃないですかね？

とんでもない事を癒着理事長がやらかしました。
警察を呼ばないと、手が付けられないことになったようですよ。

あーあー。住民が通報しちゃったみたい。

どこのマンションですか？
国交省に通報します。

>256
わざわざ、どうも
マンション名は、明かすことはできません。また、国土交通省に
通報しても、証拠が必要ですので・・・。
他の方が、他のマンションの事を通報するなんて
おかしな話ですし、通りが通りません。お気遣い無く。

淡々と事は、進んでおりますので。

また、管理会社名とマンション名を教えてと言われる方が
ちょくちょくいますが、出来ません。

私は、管理会社が、あくどいと有名だったことを、こちらの掲示板で知りました。
裁判も何度も繰り返している　それも、理事長さんを意味もなく訴えていて、さらには、また
マンションのオーナーを訴えているとのこと。裁判となった管理組合のマンションは
相当な、苦労をされていること。絶対に、許せません。

このスレ読んでたら無性に広島焼き食いたくなったよ。

広島か・・・・・

どこの管理組合？

>263
>警察は、目を光らせています。
それは、無理です。
警察、検察は、殺人以外捜査したがらない。
日弁連も、平成16年に告訴状を受理しない警察への統計を発表してます。

結局は、悪徳管理会社がマンション内部を罪のない住民を、崩壊させた状態。
信じがたい方もいらっしゃるでしょうが、事実です。
もちろん、管理会社だけではなく、管理組合の理事会にも問題はあったと
思います。でも、嘘はいけませんよ。それも、規約や区分所有法を違反する行為を
平気で行わせては、
規約に沿って、運営を手助けするのが、通常の管理業社ではないでしょうか？
さらに、民法ですら違法に行い。マンション内で住民同士が警察沙汰になるまでに
もっていったのは、事実です。

これから、マンションに住む方は、しっかりこの掲示板をみて
ご自分でもマンションの規約を、見られ、分からなければ聞くことをお勧めします。
但し、聞く相手が不誠実な場合は、身近な不動産屋さんでも教えてくれることもあります。宅建を
お持ちですので・・・。その時は、規約を持参してくださいね。

どんなことであろうと、管理業者としての責任は回避できないと
思います。
マンション管理組合で、一番大切なお金の動きを公開しないなんて
ふざけた話です。問題なければ、開示できるはず。開示できないのは
何か、法に触れることをしている証拠でしょう。
それが、実際に残っていて改ざんできない。ともすると、会社ぐるみとなる。
時々耳にするのが、従業員の横領事件。しかし、監督責任があります。

まず、管理会社の更新を総会決議にかけていない以上、勝手に更新をしてしまえば
さらに、責任を問われることは間違いないです。だから、理事長が独断で印鑑、さらには
規約を無視させて、押印させた管理会社も違法を承知で行為を行ったことになり
ます。もちろん、管理組合で必ず、責任追及されることは間違いないです。
今の状態では、誰も役員を受ける人はいないでしょう。そうすると、訴えをおこされている
現役員の責任は免れません。しかし、管理組合の反発は、とんでもないことになるでしょう。
何年も、隠ぺいしていたのですからね。
もう、管理会社は間に入ってくることは、出来ません。1度罪を犯した実績があり未だに
債務不履行としている事は事実。当人と管理会社の主張が食い違っていることも事実ですが
どうせ、共同不法行為になるでしょうね。

なぜ、スレッドが荒れるのかは、いまいち意味が解りません。
スレ主さんが、注意事項として記載している内容に関しては
守っているつもりです。
ただ、憶測で意見されることは、勝手ですが
運営者の方も、健全な掲示板をという主旨です。なるべく、こちらのスレが
荒れることの無いように配慮すべきです。

なぜかわかりませんが、必用に気分が悪くなる投稿をされることに関しては
今後は、スルーするのが一番いいと思います。
マンションの内装や設備だけに目が向きがちですが
一旦、購入すれば終わりではなく、マンション特有のルールがある事。
協調性も必要とされます。町内会等とは、訳が違う
強制加入とされてしまうことを、よくよく、頭に入れること。
そして、必ず目を光らせること。これを怠ると、それこそあくどい手口で
管理会社のいいカモになる事。その中で、やりたい放題やっている管理会社が
実在することを、周知するために私は、投稿しています。

お心当たりがある方は、是非、管理組合に通帳の開示又は、他の帳票類の開示を要求してみて下さい
通常は、規約や区分所有法の権利に基づいて、何ら問題なく開示します。
しかし、やりたい放題の管理会社は、違法に開示しません。これは、他のマンション管理組合理事の方
からも聞いているので間違いないです。そこは、理事会がしっかりされていたので
管理会社の変更となり、ことなきを得たようです。

皆さん、正当な理由をと言って開示を拒むような管理会社は
まさしく、悪徳管理会社です。

早速、調査をお勧めします。

マンションは、マンション住民のものです。決して
管理会社のものでは、ありません。また、管理会社は、コンプラを
熟知していないといけないのです。それを、勘違いだとか、聞き違いだとか
言い訳をして済む問題ではありません。
それが、まかり通るのであれば、誰でも管理会社できるって話です。
管理組合と利害関係にあり、そこには管理費と言う金銭の契約があります。
あくまでも、受け身です。しかし、規約違反を行わせるなど言語道断。その知識が
無いと、言い訳をするような。会社にマンション大切な運用を任せますか？
小学生でもできます。

そんな、幼稚な人間ばかりいますよ。この悪質な管理会社はね。
たぶん、もがいている事でしょう。苦しい言い訳をしている事でしょう。
嘘を塗り固めている事でしょう。嘘を塗り固めても
必ず、ばれます。一旦疑いをかけれてるということは、こういうことです。
ブラック企業は、従業員に対して、
悪徳企業は、お客さんに対して

この違いです。もしかしたら、両方当てはまっているんじゃないですかね。

どうも私が書き込むとボロカスに言われますね。
皆さんが指摘されるようなことを当たり前に実行できるフロントばかりではありませんし、もしもそうであったとしたらとっくの昔にマネージャー職になり担当を持っていません。
私はこの業界に長くそして複数社経験していますが、いつも思っている事は、管理組合からの信頼も厚く、上司からの信頼も厚く、仕事ができるフロントは出世が早く、早々にマネージャー職になり、担当を持つことがなくなります。
結果として、何か物足りない、何か気が利かないような出世するタイプではない人間がフロント職にとどまる「傾向」にあります。（全部が全部そうではありません。あくまでもその傾向です。突っ込みがいちいち多いので念のため）

まあ、ここでも私が出す情報を不要と考える方もいらっしゃれば、有用と思われる方もいらっしゃると思いますので、批判は気にせず書き込みは続けます。
まあ、２～３行読んで明らかに悪意のある批判だなって思った時点でその書き込みを読みもしてませんが。。

あと、これからもコテハンで頑張りますので、ご質問あればなんなりと。

今住んでるマンションは管理会社が大手財閥系の傘下ですがもしかしたら悪徳かもしれません。

だからこそほかのマンションがどうなっているか状況が知りたい
前に住んでいたマンションはそんなに小規模でもないですが中規模弱ってとこでした。
管理人部屋はありましたが既に人はいません。
おそらく必要がないので配置しないようにしたのでしょう。
清掃員は毎日決まった方が来て掃除してくださっていました。
ゴミ捨て場も全て一人でがんばってくださっていました。
管理会社も何かを売りつけたりしゃしゃり出たりしてくるようなことはしない。
人員から何戸あたり何名とかそんな情報がほしい。

>>277
私の知ってる情報を。
私が経験した会社の管理員配置の方針。

独立系大手の場合
会社方針：どのタイプのマンションにも基本的に管理員を配置
小規模（20～50）
管理員は基本週2～3日
時間は9～17もしくは9～15
清掃兼務
中規模（51～100）
管理員は週3日
時間は9～17
清掃兼務も場合によっては清掃専門の人員を1名追加
大規模（101～）
管理員は週5日
時間は9～17
場合によっては住み込み2名体制もあり。
また、清掃専門の人員を1～2名追加の場合あり

財閥系大手
会社方針：小規模マンションは基本的に管理員は配置しない
小規模
管理員は配置なし
清掃員が週に2～3日
3h～5h程度巡回清掃を行う
中規模
管理員は週2～5日（組合の意向を極力反映するためばらつきあり）
時間も多種多様3h～、amのみ、9～17等さまざま
大規模
管理員は週5～6日
時間は9～17が基本
但し、6日の場合は2名のシフト制もあり。
場合によっては清掃専門の人員が1～2名追加の場合あり

中小
会社方針：管理員は配置しない（100戸以上の管理物件なし）
全て清掃員にて対応。マンションの規模やタイプにより1～3名派遣。
時間は最短週1日1ｈ～でかなりマンションにより対応が異なる。

独立系・財閥系ともに清掃業務を管理員が兼務しているケースが多く、管理員＝清掃員という位置づけ。
しかし、清掃員より管理員の方が単価が高い。
顧客目線で考えると、管理員という形をとらず清掃員に変更してもらった方がコストは安い。
また、管理員の業務指導や業務実態を把握していない事が多く、野放しになっているケースが散見される。
そのため、管理員による勤務時間中の無断外出や早退・遅刻、頻繁な休憩、管理室電話から私用電話等のトラブルは後を絶たない。
また、管理員の時給（東海地区）も800円程度であるため、最低賃金に近くあまりまともな人材はいない。
教育云々ではなく、そもそも募集をかけてもあまり応募がない。またはあってもまともな人材ではない。

応募してくるご高齢者のあり得ない人たち
履歴書の写真が家族と共に移っているスナップ写真
履歴書の写真がない
履歴書の写真が帽子をかぶってサングラス
面接の時間に遅刻
面接中常にタメ口で上から目線
面接中にもかかわらず帽子を脱がない
まともに会話が出来ない
何か途方もない臭いがする
住所が定かでない
大手企業の元重役らしく大変横柄で聞く耳を持たない

簡単に管理員を変えろと言うが、仕事をした人は週5で働きたい方が多く、週2～3日程度ではあまりまともな人材は来ないのが現実。ならば、清掃だけと割り切った方がいいと私個人としては思う。

277です
278さん貴重な情報提供ありがとうございます。
今住んでいるマンションは160～180戸です。
何名が清掃員で活動しているのか、住人には知らされていません。
時間についてもついこの間まで知らされていませんでした。
管理員は普段何をしているのかもわからず、存在そのものがあやしいです。
規模を問わずいなくてもいいのではと思います。
警備会社も常駐しているので更に存在価値のなさが浮き彫りだと思います。

>>279
何人が勤務しているかわからないという状況はよろしくないですね。
まずは、管理会社に管理員業務と清掃業務の仕様書を出してもらってはいかがでしょうか？
おそらく管理委託契約書には記載していると思いますが…
理事長さんにお願いして契約書を見せてもらうのもいいかもしれませんよ。
管理委託費の中でも人件費に占める割合は大きいので、コストカットをするのであればまずはそこからですね。
恐らく無駄な部分もあると思います。

280さんありがとうございます。
ほんとそうですよね
特にお店のトイレ掃除などはいついつにだれが掃除したとか貼ってあることがありますよね
ああいうふうにでもしてくれればいいのですが。曜日ごとにどこを掃除するとか
納得のいかないことだらけです。
毎日掃除の人みかけるのですが、夏など何日も掃除しないでほったらかしで蜘蛛の巣まで
出てきたことありました。掃除道具も何日も出しっぱなしのときもありました。


何かを要望しても管理会社も管理会社で都合の悪いことの詳細を議題に出さないから
全く管理組合に話が通っているかどうかもあやしいのです。
組合役員でもないのにこういう話をすると向こうの手落ちなのに
クレーマ扱いされそうでそれも腑におちないのです。

でも何もしなければ管理会社の思うつぼですよね

管理会社は、今やばいのでしょう。見なくても察することができます
ここまで、いい加減にするところが実在することが
マンションンをダメにする。

管理会社は、違法に違法を重ねて、さらに住民の恨みまでかって
何のメリットが、あるのか理解に苦しむ。だって、変更される可能性が
かなり高い状態で、何も打開策を取ろうとしないことは、
収益が、減っていくことは解るだろうし
さらには、ここまで評判が悪くなれば、今後の新規取得も難しいでしょう。
管理費を安くと言う設定を売りにしてもそれこそ「安かろう悪かろう」は、
今の時代は、到底通用しません。

最低限の法律を、守るようなことができない管理会社は
未来は、無いだろうし、類は類を呼び、常識のない人間しか雇用しないので
一般社会で、使えんなという社員しか集まらないし、在職していない。
人間の感情は、一切無いと思っていた方が、無難。一般常識は、通じない独裁的な考え方。
それから、この会社は、管理の知識がある奴は、いません。
別に、外注でマンション管理士に発注かけなければいけないかもです。資格なんて、ペーパーです。
ちなみに、質問してみて下さい。100％答えられないし、バカなことを言いますからね。

管理会社は、最低限の法律を守るべきだ。いくら、屁理屈こねても
違法は違法です。

それも、違法とわかっていながら、不法行為を助長をしていることは、
言った言わないの次元の話ではなく、全てに於いて、記録に残りました。

訴えろとよくもしゃーしゃーと言ってのけた、アホ理事長。出るところに出てきもせずに
まぬけ丸出し。そうさせて頂きます。
それから、今度は出るとこ出てこないと、負けちゃうよ！流石！負けるような裁判を
打って出るてか？

本当に、やるとは思わなかったなんていざとなれば、尻尾巻くでしょうから
どんどん、住みにくくなるのにね。
いい加減な歳なんだから、引っ越すにも相当な苦労と経済的負担がかかるよ。
私らとは、違うんだけどね。

今後、管理会社が間に入ることは、出来ません。なぜならば、2回も同じことをして
勝てるわけがないし、たぶんこいつらは、個人に負担をかけて、金が尽きるのを
待っているんだろうけど、理事長が個人的に反訴するには、それなりの立証が必要であり
もちろん、長引かせれば、証人尋問に出廷することになるでしょうね。
そもそも、請け負う弁護士がいないと思う。そりゃ、通常の3倍の着手金を払えばいるかも？
成功報酬は、0円で！
このあほ理事長が、負担できるとでも？

弁護士もピンきりだけど、どうせ理解もしていないのに、金欲しさに
受けても、やる気はないでしょうね　笑　笑

第2ラウンドってところですか！！　面白い！

久々に書き込みします。
よく、違法という書き込みを見ますが、具体的にどんなことがあったのかお聞きしたいです。
私は管理会社の社員ですが管理会社を擁護するつもりは全くありません。
ただ、いったい他の管理会社ではどんなことが起こっているのか興味があるからです。
私が勤務している（過去勤務していた管理会社含めて）会社では、何を差し置いても「コンプライアンス」を重視していました。
それこそ、顧客満足度を二の次にしてもそこは順守するという姿勢でした。
法令順守をしなければ会社自体の存続が危うくなるからです。
顧客満足度を差し置いてもその点を重視しており、我々現場の人間としては何をそこまで徹底してってくらい厳しく管理されています。
そのおかげで満足に管理組合に依頼された要件を片づける時間すらないような状況です。
ですから、私としては管理会社が違法な事をやるって言う事はいまいちピンとこないんです。
たしかに、営利団体ですから顧客が知れば驚くような儲けのからくりみたいなことはあります。でも、それはどの業界でも同じことですし、結局会社の営業利益の目標が５～８％を掲げている以上、隠れて利益を上げる事が悪い事だとも思っていません。（仮にその部分をすべて禁止されるのであれば単純に委託費を値上げする事になりますから）

ただ、そういう事ではなく、詐欺会社のような違法的な事をしている管理会社が存在しているのであれば、どんどん暴露していけばいいと思います。ただ、ここで暴露しても仕方がない話なので、そういう場合は監督官庁に報告すればいいのではないかなと思います。管理組合単独で戦うには時間も労力もコストももったいない気がします。
金銭的な被害が少ないのであれば、さっさと解約して管理会社を変更し、監督官庁に申し立てる。これでよくないでしょうか？

また、管理会社に１０年以上身を置いていますので何かアドバイスや攻め込むポイントのような事はお手伝いできると思いますので、私の事を面白くない方も多いと思いますが、どうが上手く使ってやってくれたらなと思います。
管理会社の社員という立場ではなく、少なくとも大手・中堅・独立系の管理会社の内側を知る一人の人間として、困っている方々のお役に立てたらなと考えています。

※ちなみに、法律知識等については専門家ではありませんので、時折間違ったことを言ってしまうかもしれませんがお許しください。

確かに、仰る意味は解ります。もちろん商売ですので、営利を目的とするのは
当たり前です。会社と言うのは、人件費、維持費、他経費が掛かることも重々わかっています。
顧客重視と言いますが、そんなことしていたら会社も赤字が出てくるのはもちろんわかります。
しかしながら、営利目的を如何に知られないように、商売をするかです。
それは、お客さんがどこで妥協してくれるか、気分よくさせるかで変わります。
これは、管理業と言うサービス、目に見えないサービスは特に重要だと私は思います。
商品を買うのとは違います。

もちろん、最低限の契約内容を守るのは、当たり前です。
その中で、規約、区分所有法に沿って運営を手助けすることは、特に重要だと思っています。
そこを、はき違え、癒着理事長とぐるになり裁判で負けるような事案に加担した事実は
事実です。それこそ、裁判で争うような事ではないと裁判所でも言い渡されています。
そうなると、そこまでして、隠さないといけないものがあると疑われるのは、当たり前です。
もし、次裁判となれば、理事長も理事も管理会社も、法的に罰せられる。これは、マンション管理士に
聞いていますし、弁護士にも聞いています。

じゃ、やりましょうかと言う話です。たぶん再度裁判を起こされると、
それこそ、かなりの悪影響は覚悟してもらわないといけないと思っていますし
時効を待っているのでしょうが、裁判での判決になると10年ですよ。なぜ、履行しないのかは
黒だからでしょう？見られると、ばれてしまうからでしょうね。

裁判所は、理事長と管理会社は違法だと太鼓判押したんですよ！
それなのに、なぜ履行しない？100人が100人やばいことしているからでしょう？と言いますよ。

また、個人的にも共同不法行為は立証できますので、私が訴えをおこせば勝ちます。
だって、共同利益の為ですから。これは、区分所有者としての義務を果たしたのですから

他の管理会社も同じなんて、言えますか？最低限の事はやりますよ。他の管理会社は！
悪徳管理会社は、法を順守するなんて言いますが、じゃ、なぜ裁判で負けたのでしょう？
事実ですね！
ホームページになぜ、弁護士が登場するのか？これは、他の管理会社ホームページにはありません。
弁護士がついているんだというアピールに過ぎず、結果、惨敗しているじゃないですか。
法律と言うのは時として、白にもなり黒にもなります。だから、法律順守？嘘でしょうと思います。

長くこのスレを見られているようですが、きちんと読まれていれば
おわかりになるとは思います。内容を熟知されないからわからないと言われているのではないですか？
ご興味があるのであれば・・・の話ですがね。

明日から、年末年始でこの掲示板を見られる方多いでしょうね。
全国に、広まるととてつもないことになる。うちの地域でも話題になってきていますし
何となく、どなたかが限定される書き込みをされていますから
皆さんの想像と言うことで、よろしいかと・・・。

とにかく、ご自分のマンションは変だなと思われれば
一度、投稿を再度見られて試みてみると
意外と簡単にわかりますよ。　違法の数々。
だた、管理組合がしっかりしていれば、の話ですがね。

287さん
その通りだと思います。
管理会社ってマンションに寄生する寄生虫かそれとも悪玉菌なのかもね
ひとつ壁を作って接したほうがいいのかもしれない。

>287
その通りだと思いますが、このような悪徳管理会社なら、管理組合に管理会社に対して、ちゃんと話ができて、物事を最後まで追及することが出来る人材が必要になりますね。

　管理組合が機能しているかどうかは、委託を受けるまで分からないので、管理会社は寄ってきます。

　それに、「管理組合が機能する」って言っても、程度というものがありますよ。

　管理会社に太刀打ちできるほど機能している管理組合なんて、実際には絶滅危惧種の生物並みに貴重な存在。

　私が居た管理会社の委託を切った管理組合が、次に契約したのはＮハ****社でした。

　引き続き管理員をしている人からの情報では、さっそく工事の提案が山ほどでたそうです。
　ナミアブダブツ

管理会社の選択は総会決議。
その管理会社が悪どい場合は、総会に提案者＝理事会か総会決議の誤り。
管理会社が悪どい場合は、総会決議で変更可能。
管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

>294　管理会社の選択は総会決議。

形式的にはその通りですが、管理会社を変更するためには

理事会で管理会社変更を決議
　↓
複数の管理会社のプレゼンテーション
　↓
理事会（専門委員会を立ち上げることもあります）で新管理会社を決定
　↓
総会に議案を上程
　↓
総会で承認

こういった手続きを取ります。

プレゼンテーションの段階で、役員以外の区分所有者が参加することはありますが
実質的には、理事会の決定といえるでしょう。

>> 管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

確かにその通り。
管理会社は、受託した後で、甘い理事会には、高額の点検費、清掃費、工事費などを提示してきますので
理事長の役目は大事です。

ただ、管理会社はその理事長が退任するのをじっと待っていますので、根本的な解決にはなりません。

理事長が交代しても、チェック機能（競争原理）が働くようなシステムが必要です。
「理事会運営マニュアル」などを作成するのがよいでしょう。

適切と思われるスレが見当たらないようなので、こちらで失礼します。

管理人が定年退職することになり、新管理人に引き継ぎを行うために
一ヶ月強の期間、管理人２人体制となりました。

少々長く感じましたので確認したところ、新管理人は全くの未経験者で
管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。

事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

こういう処理に関して、詳しい方おられましたら教えて頂きたく
よろしくお願いいたします。

＞管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。
＞事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
＞個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
＞また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

管理会社と管理組合は管理委託契約書を締結しているのが一般です。
その契約書には定額委託業務費の内訳が決められておりますが、管理員に就いては業務内容は決められていますがその給料などの取り決めはしてません。管理員の能力、給与などは管理会社の責任と費用で責任を持つべきものです。
引継ぎ期間もすべて管理会社の費用と責任で行うべきもので管理組合と給与の折半などとは絶対にあり得ません。
管理組合としてはどんな管理員でもその能力に不十分な点があれば交代を要求するだけです。

＞＞296　様

ひどい会社ですね。
１か月もかけて引き継ぎをするということは、全部管理員さんに任せているということです。
フロントもダメですね。

ましてや、管理会社が負担すべき費用を組合に持たせるとは
私は聞いたことがありません。
なめられている管理組合の典型のようなものです。

あと、新しく採用する管理員はほとんどの場合未経験者です。
管理会社は、経験者＝前の職場でダメだったから辞めた、と考えます。
私の経験からも、ほとんどの場合それは正しい判断です。

引き継ぎは、会社又はフロントがしっかりしていれば、4～5日もあれば十分です。

どこの会社にも管理員業務マニュアルがあります。
基本的なことは、これを見ながら勉強してゆきます。

後は、現場マンション独自のもの、例えば

組合の書類の取り扱い法（譲渡届・転入、転出届・駐車場、駐輪場使用届・などなど）
現金の取り扱い方法
水道検針の方法
廊下の蛍光灯のタイマーの場所及びセットの方法
理事会の準備の方法
初期消火訓練の時期と準備の方法
消防設備点検や配水管洗浄などの管理事務所の役割
電気室・高架水槽・貯水槽の場所
管理組合のカギの取り扱い方法

など、たくさんありますが、これらは前管理員・フロント・会社などが
事前に書面にして渡します。

とても一度には覚えきれないので、当分は書類を見ながら業務を行うことになります。

１か月引き継ぎしても、上記のようなことに関する対処法を書いた書面がなければ
ちゃんとした引き継ぎはできません。

管理事務所には、１年に１回という仕事がたくさんあります。
その時が来たとき、憶えているはずがありません。

本来ならば、１年位時間をかけて、気が付いたことをメモにしておき、
いつ自分が辞めてもいいように、引き継ぎ文書を作成しておくべきなのですが、
出来てる管理員さんや会社は少なそうですね。

とても、常識ではあり得ない状態で平然と改善することもなく
管理と言う名の目に見えないもので、金をとること。最低限の資料は
どこの、マンションでも保存するはずです。しかし、この管理会社に関しては
重要な書類が、無い。例えば、建設時の市町村等の申請書。電力会社等の契約書。
工事の経歴、消防法に関する経歴書、などなどが、ほぼ紛失だそうです。

退社した管理人は、そのような資料は全部、本社にあるみたいで
マンション内には、無いし、引き継ぎするにも、毎年同じ作業をするにも
毎年、やり方が変わるから、何が本当で何が適当なのかわからないと
言っていました。

今、道路拡幅工事（国）が、延期となっているのも、必要な書類を管理会社が
紛失したことで、審議中になっているようです。
しかし、この管理会社は住民に「拡幅工事は、どうなっているのか」と聞かれたときに
書類を提出しない人がいるから、延期していると大嘘を付いていたのです。
全くの、ほらで実は管理会社が、重要な書類を紛失しているのです。住民にはいろんな職種の人がいるし
関係者も多いということが、わからないのか？とも思います。
たぶん、永久に出てきません。結局は、１か所で管理するなんて言っていますが
杜撰も杜撰、無くしています。だから、マンション内、敷地内に保管しているマンションが多いですが
管理会社は、なぜだか、１か所に集めるんだって
驚きです。もちろん、それなりの設備が揃っているのであればの話です。（サーバーはもちろん、クラウドなど）
使いこなせる人間は、いません。だから、郵送ばかりしている。文字は、パソコンで打てても
他の機能を使いこなせる人間はいません。
まして、管理人なんて、全て手書きで書いていて、メールも打てないという人間です。
そして、全てfaxでのやり取り。今時ですよ。管理組合の電話を使いですよ。それこそ、faxは、
一歩間違えると、違うところに送信されます。本当に個人情報を言うのであれば
使用しません。

長くなりましたが、いまだにこの管理会社は、杜撰でした。
そりゃ、管理組合の資産を、自分のものにする事に命かけているんだから
その様な、重要書類は、知ったことではないでしょうよ。

うちのマンションでは、有線放送の光ケーブルを導入することが提案され、総会で決議する前に工事が行われてしまいました。
悪徳管理会社は、有線放送の光ケーブルの業者の都合で工事したほうが良いので、告知だけして総会で決議を取らなくても賛成するに決まってるし、規約違反ではないと理事会で説明し、理事長印を押させたのでした。

後で分ったのですが、有線放送の光ケーブルの業者から、有線放送契約１件に付き３千円の商品券を建物の所有者に支払われると言うキャンペーンがあり、その商品券を理事長がマンションの所有者だと言うことで受け取っていたようなのです。
有線放送の業者は、建物の所有者じゃないと言うことで、何件分支払ったかは言いませんでしたが、キャンペーンで管理会社に渡して支払ったことの否定はしませんでした。

どうやら悪徳管理会社の担当者が着服したのか、理事長と山分けしたのかだと思います。

管理会社を変えてから、書類のチェックをしたのですが、この時の工事発注書の控えや契約書などは保管すべきものなのに、無くなっていました。

>300さん
そうなんですか！
うちのマンションは、どうもその逆で、ケーブルテレビつける代わりに
リベートを要求したと聞きました。
今でこそ、普及しているケーブルですが・・・。
その時に、ケーブルテレビ会社が、拒否したようです。法外な金額を要求したのでしょう。
田舎なので、地デジが普及しても、チャンネルは5チャンネルしか映らないということで
ケーブルテレビつけてほしいと、何度も議題に上がりました。
しかし、なぜだか流れるんです。おかしいと思い知人にケーブルテレビの知り合いがいたので
問い合わせてみると、あのマンションは、リベート要求してきて
戸数（50戸～100戸）　契約するのは管理組合ですが、支払いをするのはオーナーにも
関わらず、本来安くなる計算だけど上乗せをしようとしたようです。
ケーブルテレビ料金と言う名目で・・・・。かなり、ブラックなことを要求してくるので
協会で、契約は行わないとなったようです！
管理会社の悪知恵です。ケーブルテレビ会社は、各地域で会社が違います。今となっては
各戸のオーナーが、勝手に個人契約をし引き込みをしていますから
外観は、悪いですよ！ケーブルの線が、あちらこちらにはっているので！

だから、300さんのお話も、納得できます。
癒着とリベートのオンパレードです。そして、重要資料は、紛失　本当にでたらめな管理会社です。

>301
３００です。
３０１さんの話を読んで思ったのですが、もしかすると有線放送の会社からリベートを取っていたから、総会決議まで待てないことや、総会決議で反対されることを考えて、強引に取り付けたのかも知れませんね。

今思い出しましたが、有線放送の光ケーブルを入れるかどうかを総会決議する時に、別の担当者に変わっていましたので、質問が出ても、前の担当に確認しないとわからないと言っていたのは、言い訳だったのでしょうね。

この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

＞この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

無能な管理組合が存在する限り悪徳管理会社は増幅します。

ここにきて、管理会社のIQの低さが露呈されました。このことは、ある宅建資格者が
管理会社の人間と会話をしたときに、「この人なんだか変だな-」と感じたようです。
知識が無いのか、無知なのか、新人なのか、、、、、？？？？
常識範囲内の、話が出来ないと　　
そこで、一言「IQが、低い」・・・・・・・。思わずぶふっと吹いてしまいましたよ。
きっと、初めてこの管理会社の人間と会話をした人は、空いた口がふさがらない状態に
なりますよ。常識がわからないから、10分で終わる話が、3倍位かかるんだって！
管理会社もピンきりですが、近隣のマンションではこの管理会社の管理するところが減っていき
どんどん、他の管理会社が、入ってきています。管理物件が、どんどん衰退化。

悪質管理会社の人間は、資格書を開示しません。提示する義務があるにも関わらずです。
あ！平気で偽造しますからね。ラミネーター等で、勝手に作って、写真貼って
偽造です。資格番号を控えてください。確認は、容易に出来ます。俗にいう、犯罪です。
ただ、本物の資格書がどのようなものかわからない方が、多いので
免許書と違い、わかりませんよね。登録番号を控えてください。そして、登録許可している
監督官庁に、通報してください。

うちの理事、管理会社とべったり何ですけど、癒着の証拠はどうやって握ったらいいんでしようか。
教えて下さい。
管理会社は東急コミュニテイーです。
横領の話もよく聞きますし心配です。

ざっと読みましたが酷い話ばかり。
雇う側が酷いのか、雇われる人間に問題があるのか…。

306さんへ

警察でもない限り、証拠をつかむのは不可能です。

管理会社と理事長に癒着があるなら
管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

形の上では、数社の相見積を取って、業者選定をします。

1.　相見積の他業者がダミーであることを証明する
2.　会社から理事長の口座に、振り込みがあることを確認する
（こういう会社は担当者も使い込みをしますから、それを防ぐために会社名義で振り込んでいる可能性はあります。）

の、２点が証明する方法です。

詳しいですね～

雇う人間に知識が無いから、覚えようとしないから

雇われる側としては、雇う人を馬鹿にしてるから　醜い話ばかりになる。

尤も、雇われる側が、野党人に知識を付けさせない様あれこれ知恵を振り絞って考えているのも一つの要因。

マンションの理事長は会社で言えば社長。
バカが社長になれば会社は倒産する。
知識のないものが理事長になれば、マンション住民は不幸になる。
これ自然の理

306＞
308＞

金銭のやり取りだけが癒着とは限らない。

癒着したい相手に　仕事を回したりして収入を挙げさせる手もある。

捜査権が無い我々にとって証拠を挙げることは　容易ではない。

＞管理会社と理事長に癒着があるなら管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

経験者は語る？

310
色々御苦労なさってるようですね
雇う側になると心が楽になるかもしれませんよ

実態が良く分かりました

>310
一部上場会社の役員をした者が会社をリタイアして理事長になったんだけど、
マンション管理については、全然知識がないのに、管理には自信があると
吠えていて勝手なことをやってるよ。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断で取り崩すし、工事や点検に
ついても、理事会決議なしで理事長判断でやる。
相見積なんて全く関係ない。自分が選んだ業者が一番だと思っている。
規約とか細則なんかはマンションの管理には必要ないといっている。
マンションの管理は会社と一緒だから、その管理をやってきた理事長の
やることに問題はないということだね。
滞納者がいて、３回催促して支払わなければ、弁護士に依頼する始末。
知識のない者が理事長になると最悪。

管理会社に相談してみればどうですか
それか自身が管理会社に転職するとか

>316

監事は無能ですか？

無脳なら、区分所有者全員にその実態を明らかにし、理事長解任同義で総会を開くようにすべきですね。
その為の手続きは、管理規約に書いてあるはず。

新組織になったあとは、現理事長に損害賠償の裁判を起こしたらよい。

正当な手続き無しで、不法行為を行えば、新、管理組合はきっと勝訴します。

無能とか下品な言葉遣いはおやめなさいな
里が知れますよ

理事長解任同義　⇒　理事長解任動議の間違い

無脳なら、区分所有　⇒　無能なら　　

失礼しました。

東急コミュ二ティーは契約厳守するすごい会社だ。
マンション玄関先の道路に猫の死骸があろうと、ゲロが吐かれていようが、契約範囲外とのことで、絶対対応しない。

自分のところはどうですか

>>321
管理会社3社に勤務歴ありますが、どこでもそうですよ。
玄関先の道路なら保健所に電話しますもん。
道路の管理まではするってどんな人情味あふれる下町感満載の管理会社なんですか？

ここで、指摘しているのは
保健所にも連絡しないで放置する対応ですよ。
道路の管理まで求めていませんよ。
もっと低レベルな対応ですよ。

それはあり得ない…
私の場合は敷地内にある猫の死体もそっと道路に移動して保健所に電話かけたりしてました。
確かに、敷地外の管理はしていないので、保健所に連絡するって言うのも業務かと言われれば、契約外って事にはなりますが。

私の場合って言うより同僚も含めてそれくらいの対応はしますね。

ただ、難しいのは例えば玄関から5ｍなら連絡しますが、それが10ｍ離れた位置だったら？20ｍ離れた位置だったら？
っと、線引きが難しいので契約外は一切はねつけるっていう方針の管理会社はあるとは思います。

ほう、詳しいですね。管理会社の方ですか？

理事会で他社から相見積を取ることをなった際、
現行管理会社の東急コミュニティーは、三菱、三井、野村など、他社デベ物件の受託に消極的で、価格が高いとされている管理会社を理事長に推薦し、自分たちの価格が安いと思わせる作戦を良く使うらしい。

大手がそうなら、中小はものゴッツイなー

管理組合も管理組合だ。

同業がどこが良いか　教えろなんて　聞く方がおかしい。　ｗ

今はネットもあるし、いろいろ本もあるので調べなくっちゃ

東急コミュニティー管理の我が理事会は、野村リビングサポートと三井不動産住宅サービスから相見積してました。
散々悪口言いまくって日本ハウズイングと合人社からは、絶対見積とらせなかったようです。
やはり理事長は東急コミュと癒着してるんでしょうかな。そうとしか考えれませんな。

大手がそうなら中堅以下の会社は
あくどいレベルじゃないですかね。

すぐ見破れること。
それを悪徳というか。どんだけなさけないんだよお

ここの処、投稿が低調なようですので、話題をひとつ。

私の旧知のマンションで、管理会社への全部委託を解約し
一部委託を積極的に受託している新管理会社との、一部委託に変更しました。

管理会社と出入り業者の癒着が疑われたことが原因です。

新たな契約は
①　事務管理　　いわゆる管理会社のフロントがする業務
②　会計業務　　決算・請求書の発行・督促状の発送
③　その他業務　専有部売買に係る重要事項説明書の発行・組合雇用者の労務管理
　　　　　　　　管理員・清掃員の採用と実務指導及び監督

管理員・清掃員は組合は直接雇用
点検業者のの契約は管理組合が直接行う。
　　　（ネットなどで理事長自ら業者を探し、新管理会社の推薦する業者と合わせて見積もり依頼）
長期修繕計画は、組合員により、修繕委員会を設置

つまり、
直接管理会社の社員が行うことのみ、委託し
その他の業務は組合で行うが、定額委託費の中でサポートせよ
という契約です。

管理組合の業務は、まったく支障なく遂行されています。

そのマンションは２００戸を超える大型マンションですが

その結果、今まで管理会社に委託していた業務が
１００万から６０万に下がりました。

しかも
給水設備点検　毎月￥13,000→￥8,000
雑排水管洗浄　￥1,400,000→￥750,000
消防設備点検　￥260,000→￥180,000　（共有部分のみ）
貯水槽清掃　　￥180,000→￥98,000
（いずれも税別料金）
と、劇的に下がりました。
新業者は、いずれもその業界では著名な会社です。

この事でわかる様に、管理会社を通じて何かをすれば、
必ず手数料が発生する。
管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

事実を誤魔化して嘘だと思わせる作為的な書き込みが無くなったのはヤフーＩＤの効果があったからでしょう。
掲示板の管理者の英断だったのだと思います。

このスレにヤホーIDはいらない

＞管理会社を通じて何かをすれば、 必ず手数料が発生する。 管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

当然なことです。何もしないで他人にやらせているからです。
自分も少しは汗を流すかどうかの問題です。

>要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

その通りです。
他人の悪口で自分の落ち度を逃れる行為です。

確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。
現実の世界、実社会は、理屈と理想ばかりで成り立つ世界ではないのです。

＞確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
＞マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。

輪番は無能、選挙も能力次第と極端な例で管理会社にやられっぱなしが仕方がないとは情けないですね。
中には管理会社と堂々と渡り合える人材も居る筈ですので5年に一回くらいは役員になって規約の改正や長期修繕計画の修正をやらせるのが正常な管理組合のあり方です。始めから輪番＝無能では情けない大人集団とは思いませんか？

>341
あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。
具体的に言葉を省略せず、あなたのような知識がなく、初めて聞く人に説明するように書かないと、あなたのような知識がなく、初めて聞かされて理解できる人は非常に少ないと思います。

＞あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。

管理組合の役員はそれぞれ責任を以って、管理会社に任せっ切りにすべきではないと言うことです。

>343
それは何に関しても当たり前のことですね。
管理会社と言うか、担当者が本気で騙して金をせしめようとすれば、理事には、担当者に対して疑惑を持ち、更に、管理会社としての専門知識と同等の知識が無ければ簡単に騙されてしまうのは、これまで事件になったニュースからも明らかです。
何かおかしいと思っても、それが何かが明らかでなければ、管理会社の担当者が自信をもって話している内容はおかしいなどとは言い出せませんよ。
例え、言い出せたとしても、担当者が専門用語などを持ち出し、初めて聞くような話を本当かのように理路整然と聞こえるように話せば、何の根拠もない疑問は、簡単に打ち消されてしまいます。

騙されたとわかった時には金などを搾取された後なので、その犯罪行為を証明することも困難であるだけでなく、例え犯罪だと立証して裁判で勝ったとしても、搾取された金などが元通りに戻ることは無いのです。

あなたの言う理想を現実にするには、マンション居住者には、管理会社と同等の仕事ができる程度の専門知識が必要不可欠だと言うことになります。

そんなことでは、分譲マンションを買う人は極限られた人だけになってしまいます。

本来、管理会社が出来た理由は、自主管理だと専門知識などが必要になるが、特定の人が常任理事となって皆の代表となって管理知識を勉強し、自分の時間をマンション管理に費やさないといけなくなりますので、全員がそれを望まないので、管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

まるで管理会社性悪説ですね。
管理会社の社員は、だましたり、悪いことをしようと思って仕事を
しているんじゃないですよ。
管理組合のサポートをし、喜んで頂けるように毎日仕事をしているでしょう。
只、会社のことをかんがえれば、手数料は多い方がいいし、工事とかも会社に
関係のある業者に仕事をまわしたいとあたり前のことを思っているだけのことです。
後は、理事会がしっかりして、理事会主導で運営していくことですね。
私は管理会社の社員ではなく、単なるマンションの一理事です。

>345
全ての管理会社のことを言っているのではありませんよ。
限られた数社に関することです。
一般的にみれば、まともな管理会社のほうが多いです。
私が書いたのは、悪徳管理会社として最も有名で悪質な管理会社に対することです。

スレタイは「管理会社のあくどい手口」ですから、あくどくない手口に関しては書き込まれないため、また、固有名詞が出ていないため、スレタイを理解せずに書き込まれた内容を読めば、全ての管理会社のことかと誤解するかも知れませんんね。

>管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

管理委託契約書は全権を委任している分けではありませんよ。
特に収支決算は飽くまでも素案を理事長に提示するだけでそれを検認する知識のないものは役員の資格はありません。

すぐに文句いう人が多すぎ

>347
代行とは、全権を委任することではありませんよ。

それから、あなたの言う通りなら、管理会社から提示されたものについて検認する知識があるかどうかを確認し、知識がある人じゃないと役員にしてはいけないことになります。

つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。
また、総会で認める前に、役員に選出された人たちに、その知識があるのかどうかを確認する必要が出てきます。

ところで、その知識があるかどうかは、どのようにして確かめればいいのでしょう？

＞つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。

当然です。少なくとも組合員全員に代わって全員の財布を預かって家計簿を作るのですよ。
私は知識ありませんから騙されましたと言って無弁償、無罪になるつもりですか？
輪番制自体がこの傾向があるのは否めませんから立候補、推薦制にすれば責任を享受するし責任追及も当然出来ることになります。