管理会社のあくどい手口（2）

>1398 職人さん

テレビドラマ、映画などで出てくるアパートやマンションの「管理人」さんという通称を堅く表現すれば正式名称「管理員」さんになり、かつて看護「婦」を看護「師」に変えてその社会的評価を（医師のように）高めようとしたのと同様に、れっきとした専門職的な響きが生まれるのではないですか。契約書や求人などで使用されているのは後者ですね。

分譲マンションの大半は管理員を置くが、「住み込み（常駐）」である場合と「通い（通勤）」と、さらに数日に１度の「巡回」のみといった勤務形態があると思います。誰が給与を払うかという点で、管理会社に雇われてあくまで会社のお金で支給されるなら「管理会社雇用の管理員」、管理組合と契約を交わして給与も組合費から出されるなら「管理組合雇用の管理員」と分けて言えるのだと考えています。組合雇用は少数派でしょう。

構内の巡回や清掃が業務という固定観念的イメージが世間的にはあると思いますが、管理組合の理事会運営を中心としたサポートを始めとして「干渉」「支配」まで実はやっているという話は、住民や管理士の個人の報告としてチラホラ目や耳に入ってきます。マスコミに教えてもこの観点では書かないし、管理会社サイドでは干渉・支配の目的で管理員を標的のマンション（の管理組合）に送り込むことが売り上げの重要な手段となっている可能性が高いと思われます。業界では常識なのに、世間はまったく知らずに無警戒。

当マンションでいえば、管理員のいる管理事務所は組合員だけでなく自治会その他の住人や、外部の不動産屋なども訪問し、情報や資料、かつては加えて現金が集まるので、管理員１人に放任しておくと仲間を内外に作られてとんでもない王様になるという危険。

２日ほど前に「日産ゴーン氏解任、賛成９９．８％」の新聞記事を目にしました。今月８日の臨時株主総会の結果として日産が発表したとのこと。

この高い数字、当マンションの管理組合の総会と近いです。横浜の傾斜マンションの建て直しもほぼ１００％の賛成だったと記憶しています。

分譲マンションのオーナー（区分所有者）は管理組合員として購入物件の資産価値が高まることに賛成するのが基本的態度でしょう。企業の株主も株価の値上がりや時価総額上昇を期待するという点で、マンションと株式会社には共通点が多いと見ています。

トップを失脚させる方法も日程もはっきり言って「同じ」です。当組合では、会計監査の必要を言い出した理事長の私に辞任勧告を出し（１１月）、翌年１月上旬に辞表を得ると同月末に管理員引退、直後の理事会（２月）が「今後も従来の管理会社を委託先とする」と決議し、臨時総会（３月）で承認（居住する組合員数を分母にすれば、委任状＋賛成の議決権行使書＋出席者の賛成で９７％）され、２ヶ月後の定期総会（５月）も同じようにうまく行って「新管理体制」に移行しました。８年前のことです。

日産も、１１月にゴーンを逮捕してもらい、前述の臨時株主総会（４月）でほぼ全員が賛成し、２ヶ月後に定時株主総会がある（６月）という運びです。政府（特に捜査機関）等の全面的支援も似ています。逮捕当初は推定無罪の国際的世論もありましたが、会社の首脳部がフランスやオランダに行くと現在のようにその火はほぼ消えてしまいました。当管理組合も、私が全戸配布で緊急メッセージを届けたら１割程度の反応（好意的返事）があったものの、管理員の背後に管理会社がいるとわかるとすぐ消えて、今と同じオール与党（＝理事会、管理会社支持）になりました。

問題は、気に入らないトップを排除することと組織的課題を避けることとが混同されている（ ← 特に報道）という共通点。日産でいえばゴーンの頭の中にあった「ルノーとの統合的プラン」、当マンションでいえば私だけが主張する「会計の再チェック（帳簿閲覧、委託監査）」。これらのアイデアが組織存続の唯一の正解だったとしたら、気に入らないトップを排除した後にアイデアは肯定して実現すべきでしょう。しかし、両組織とも人とアイデアを同じと見て正解まで否定してしまった恐れがあります。ゴーンの贅沢な生活、不正な資金流用といったコンプライアンス違反（疑い）と、私の内外への文書配布による名誉毀損容疑（結果：不起訴）は、失脚させるには打ってつけの「事件」として内外の目に映りますし、首脳部がそれを使うことで関係者のほぼ１００％も賛成で追従してくれます。しかし、こういう対処法で今後の存続と繁栄がうまく実現できるかとなると、排除したトップの頭の中にあったアイデアを否定したら失敗する可能性が高まると思います。日産ら３社は「合議制」を選択してゴーンのプランを確かに否定しています。

区分所有者、マンションの住民は、リゾート型・投資型の物件でもない「住居」に関して、企業の株主みたいな”値上がり至上主義”的な選択をするものでしょうか。大手デベ物件とはいえ、築４０年のありふれたマンションに住む周りの組合員を見ても、「ほぼ１００％」がなぜ毎回の総会で実現するのか、そこまでお任せなのか、私には理解できかねます。この高い数字の裏に管理会社のあくどい手口はまったくないと言えるのでしょうか。７対３とか、４対６とかに割れなさすぎて不思議。「一枚岩になる」はどこでも同じですか。

企業（の株主）もマンション（の管理組合員）も高値のためなら「組織・集団の犠牲者」が生まれてもいい、あるいは大して考えずに首脳部に任せる人間ばかりなのかな。・・・長々とお読みいただき、有難うございました。

１４００ですが、＞＞1401さんに全面的に同意します。
管理会社に全てを管理委託するのは反対でも賛成でもありません。
しかし、組合が主導して管理会社のノウハウを活用するレベルに
役員の知識を向上させることは急務でしょう。
それを怠ると悪徳組合員が役員に誕生して管理会社と共謀する。

１４０１さん、回答ありがとうございやした。ワシの感覚では、「管理人」「管理員」で悪知恵を働かせ悪さをするのはあまりいないのではないか、と思いやす。むしろ本部で「フロント」と呼ばれる統括者が、いろいろ本部と組んで悪さをするのではないか、という気がします。いずれにしても相手はプロ、こっちはアマですから、目を光らせていなければ、気が付いた時には、とんでもないことになっている可能性はありやすな。

物件個別の事情を申しますと、計１５年間いた「管理員」さん（始めの３年：管理会社が雇用、４年目～：管理組合で雇用）の経歴（学歴・職歴・年齢）を理事長として確かめることは結局できませんでした。私の要請から１ヶ月後には、他の理事・監事が管理員を守る姿勢で統一されました。孤立して浮いた理事長に理事会・専門委員会・管理員を上回る力はありません。理事長が独断でも善行をできないように法的設計がされていましたし、組合全体の非協力は当時も今も効果絶大。まるでスポーツ観戦のように「理事長 VS. 管理員」を眺めて、理事長の敗色濃厚と見るや組合全体の非協力は１００％に近くなりました。この対決の構図自体が普通ならありえないはずですが、管理員＋会計（＝業務として会計にタッチする管理員）の仕組みのせいで理事長とやり合える実力を付けていたわけです。誰がこうした設計に関与したのか。管理会社＋設計コンサル＋専門委員＋管理員でしょう。

つまり、「管理会社のフロント出身」の管理員だったのではないか、とか、「警察出身」の管理員だったのでは、とかの疑問点は、組合雇用の管理員の履歴書を理事長の私が見ることができなかったため、今も不明のままなのです。マンションとしては永久に不明にしておくつもりでしょう。当時の会計も含めて闇のままにしておきながら「何の問題もないのだ」の態度を内外で貫く、二面性ありのこういうやり方が「区分所有者の共同の利益」（区分所有法第６条）にもかなうという運営哲学。これが当マンションの背骨にあると言えます。逆に言えば、闇を探る私のような組合員は区分所有法に違反するとして告訴運動の標的にされました。法的には無茶苦茶な立論ですが、組合全体で押せば刑事裁判の入口付近まで行けてしまいます。具体的には、臨時総会において１８２名（うち委任状１０１）で私の文書配布行為を「犯罪」と認定した告訴請求議案は、検察によって否定され棄却されました。居住する組合員の９７％で選んだ解答が不正解だったようなものです。

以上の経緯から、不起訴になるのが分かっていて仕組んだ言論弾圧だったのではないかと私は疑っています（法律のシロウトの私には不起訴になる確信がありませんでしたから、警察署での取調べ段階での刑事の断筆要請の誘いに乗るか拒むかで何度も悩まされた）。黙らせる努力を組合として何年もやってきたが、こいつは文書配布をやめない。この１人が黙れば済む話だから、面倒くさいけれど本署の刑事による捜査・取調べという関門をくぐらせればさすがに「検察による起訴（有罪判決率ほぼ１００％）」を恐れて黙るだろう。そのために取調べの途中で「もう配りません。謝ります。」と一筆書かせて署名もさせ、それを理事会に渡そう。組合と警察によるこの誘惑に私は最後まで乗りませんでした。分譲マンションの管理、ここまでやるかという感じです。

>1402 の長文は、共感を覚えたり反感を抱いたり読む気も起きないでも全然構いません。人それぞれの感想を胸の内に持っていて下さればと思って書いてみました。ただし、購入物件（マンションの一室）を有価証券に見立ててその価格変動を気にするという観点は、実際には幅をきかせている思考法なのに、管理士等の論述にあまり出てこないように思えます。なぜか。これも具体例で記しますと、８年前、私が初めて敷地外の数戸にトラブルの概略を紹介する文書を投函してすぐ、「一住民より」と（恐らく管理員が）書いた封書が私あてに配達されました。脅迫文の主旨は「貴殿のせいで物件の評判が落ち、売買価格が５０万～１００万円値下がりした。これに総戸数を掛けて１～２億円の賠償ができるか。よく考えて行動したらどうか。」というものでした。マンションと有価証券はこうした点でも似ていて、あくどい管理（特に口封じ）に応用されてきたと思います。された側（シロウト）は書くけれど、した側（クロウト）は黙っている。毎度のパターンでしょう。

１４０２さん。ワシが思うに、賛同者がいないとこの種の活動は厳しく辛い。１から１００まで管理組合の不合理を追及するのではなく、賛同者が得られる範囲で活動の的を絞ったらどうかのう。例えば、誰もが賛同できる「明らかな法令違反」等に対して管理組合に改善を申し入れるとか・・・。

法令違反なら、訴訟起こしたらいい。

私も、１４０６職人さんの「賛同者がいないと～」と同じ見解です。明らかに法に抵触するだろうと思える行為（例：管理会社が無断で理事長印を作って使用）でも、組合員個人の申し出では立件されない「何か」がマンション管理にはあるようです。その「何か」は恐らく「賛同者」なのだろうと私も経験から察していました。

私の感覚では、規約細則等に記された定め（業務執行の手続き）なんかは飾りにすぎないものです。「お任せ」が横行するマンションだと手続き無視で業務が遂行されてしまい、違反を指摘する組合員でも現れたら事後的に書類等を作成して「違法であったものを合法に」してしまいます。理事長だった私への報酬６万円が不渡りかつ無連絡だった件では、管理員＋管理会社＋会計担当理事などが事後的合法化（当初から送金しようと試みていたという物語に変える）に関与したと思われます。そして、この物語に承認のお墨付きを与えるのが理事会であり総会なのですから、当事者としてはどこを追及したらいいかと悩み、考えさせられてしまう仕組み（カラクリ）があるようなものです。

あと、抽象的ですが「語りの空間」の問題があると感じます。

「腰の据わった賛同者」は始めから皆無でした。なので、起きた問題Ａを１人で書く（記述する）ことは自由だろうと続けてきました。この種の空間（まさに１４０６さんを始めとする数名と私の言葉のやりとり）が、各マンション内、それから分譲マンション界に確保され機能している状態は極めて重要だと思います。

が、語り（記述）は自由と言っても、「問題Ａ」に対する「解答Ａ’」を示して「これをやらないお前が悪い」との流れになりがちです。解答を求めない、「問題Ａ」のひたすらの記述を阻む専門家ばかりという印象を持ちます。自動車などと同じ、マンション界も第一に産業だからなのでしょうか。購入者の福利といったものは産業繁栄の次という位置付けで、シロウトだが主役に違いない区分所有者・管理組合員どうしの言論空間に正解を示して方向付け（指導）を行う専門家がとても多い。結果、住民だけで試行錯誤する余裕、自由さがマンションから失われます。

各専門家は良いことをしているという意識なのか、自分たちは業界に奉仕しているだけかもしれないとは考えていない感じです。あるいは、じゅうぶん分かっていて業界の存続と繁栄のための”トラブルの交通整理”役を進んでやっているのかもしれません。

当マンションでは、組合員・住民どうしの自由な語り合いができません。必ず業者が同席します（ ← 管理会社のあくどい手口）し、話し合いの名のもとに９９対１みたいな結論ありきの一方的説得が集会所で展開されるだけです。何につけても「自由にやってみる」のに必要な経験がそもそも欠けているのか。それとも隠し事のせいか。その両方か。

１４０８さん。１４０６の職人じゃが、裁判所はとにかく忙しくて、「管理組合の一部の
愚痴の類」の訴訟は、迷惑千万だということではないかのう。ちなみに、先日ある裁判で
興味のある判決が出たと聞いた。それは「巨額（数千万単位）の使い込みをした会計担当理事の監理を怠った理事長、監査役に対する損害賠償請求訴訟」で、判決は両名に損害賠償を命じたものの、請求額を９０％減額したのじゃ。理由は、両者の報酬が少なかったことと、組合員が長期に渡り理事会の監視を怠ったことのようじゃ。つまり、「自業自得」ということなのかもしれない。訴訟は組合員一人でも可能だが、裁判所が真剣になるには、やはり多くの賛同者が必要となるのではないかのう。

取調官（刑事）の語りは「マンションの管理組合なんてみんな本業の仕事の片手間にやるくらいのものなんだから、会計だ、監査だなどと言って厳格さを要求するな」。これもプロとワル住民にとってはシールド（防御の盾）になる、しかも巷間に行き渡っている言い訳（正当化）の論法でしょう。警察は管理会社（か、その駒たる理事長）の論を丸呑みしたはずです。裁判でこの論法の化けの皮をはがそうという人がいて、実際にその意にかなった判決が出るのは結構なことだと思います。

築４０年。問題の管理員が君臨していた間に良識派の多くは引っ越し、本当にもうほとんど残っていません。私への賛同者が心の中では数名はいても、態度・行動で示す者は「いない」と見ています。支配層の気に食わない選択をした場合の不利益（特に報復）が大きすぎるのです。勤め人にとって月給が命綱であるように、住民・管理組合員にとって住居は失うと困ります。それ（住まい）が人質にとられているようなマンションなのです。「分譲」とは名ばかり。なので心ある数名でも反旗を翻す行動に出るのは容易ではないでしょう。

この大手デベロッパー系の管理会社との契約を絶やさず続けてきている当管理組合を見ていると、まるで鎌倉時代の「御恩と奉公」の関係です。建物、組合、住民までもが、売り主の大手デベのために存在しているというだけであって、その奉公を続けている限りで快適な居住空間が保障（御恩）されます。大半の者はこんな視点など持ち合わせずに現状維持の慣性にどっぷり浸って疑いもなく暮らしているようですが、プロとワル住民首脳部は必ず意識しているとは思います。

順番で役職が回って来る現役の勤め人の中に、時たま、特に理事長としての就任を拒む者がいるようです。理事会を動かす側は「そんな理由での辞退は認められない。業務を続けてもらう。」と議事録に書いて１名には理事長とは違う役に残らせました（強制労働？）。他の１名は売却して引っ越しました。ともに私には何も言ってこないので真相はわかりません。その期は理事会の出席者もやっとこさ過半数という水準まで落ちましたが、今期は裏でメンバーを固めたのか、欠席者はほぼゼロに近い運営ができています。

この程度の消極的抵抗？と言いますか、ちょっとした「忌避」（プロや旧来の住民幹部がしてきたことに関わりたくない、巻き込まれたくない感情）が起きるくらいがせいぜいの、当物件の実力なのだろうと思います。私のような記述型の住民１名さえいないマンションもきっと多いでしょう。記述（紙の頒布）に対して刑事告訴ですごんでくるくらいですから「言論」はご法度。それでも伝えているのだから、それを受けた改善くらいは各自でやれよと思います。

当方だけではないと思うのですが、最近「参考になる！」をクリックしても機能しないような。。。数週間前に、住んでるマンションで完全孤立の自分の投稿に「参考！」のクリックをしてくれる人がどこかにいてくれて助かったと書き込んだら、お優しい皆さんは「５」も「６」も「参考！」ボタンを押してくれましたね。

そうしたら、その後、物件別個別掲示板にアンチ「私」の覆面野郎が「ネットでは気にかけている人は数人は居るようだし」だって。おほほほほ。

職人さん、結構いいこと言ってます！

２日前の火曜の午後、ＴＢＳの『ゴゴスマ』とかいう番組を偶然見ました。不動産特集で「戸建てかマンションか、マンションなら新築か中古か」。１時間は超えていたか。

不動産専門の評論家を含む出演者たちのコメントを基準にしたら、私なんか見事に迷惑住民のトラブルメーカーにされるだろうなあ、と思いながら。当マンションの管理組合員の大半も今回のコメンテーターたちと同じ視点で似た思考でしょう。理事長として会議を主宰した時とか、毎年の総会、最近では組合契約の保険の説明会に出たりすると肌で感じます。

不動産の「市場」そのものでしょう、この傾向なり風潮は。２００余名の組合員集団に対し個人で奮闘努力することはこの市場に抗うに等しく、私は今まで数回入院しましたよ。過酷。同じマンションで面識あり住人もいたのですが、退院後に発行した私の文書の封筒に「入れないで下さい」と書いて戻してきました。それまで何年もそういった個人的行動はとらずにきた方ですから、もちろん、当マンションの自治会あたりが指令元でしょう。大手デベの物件だけど築４０年でこういう住民団ができています。

管理会社とそれにくっついているコバンザメ的な設計コンサルを相手にしたくても、他の組合員たちが理事会を中心にハードルとなってビクともしません。業者的には、「分譲マンションを管理する」とはこういう仕組み（民業協力体制）を埋め込んでおくということなのでしょう。

番組では「駅近の徒歩１０分以内で中古（特に２００２～０４年頃の新築）マンション」がお勧めのようでした。契約前に住宅診断士に依頼し助言を受けよ、とも。

想像できる当マンション住民の裏側での会話：

元入院患者「病院でヤツを見ましたよ」
ボス住民「そうか。なら、今度文書が配られた時に『もう入れないで
　　　　　下さい』と封筒の表側に書いて戻しておいてくれますか。
　　　　　以前、×号棟の○○さんもやってくれたから。」
元入院患者「わかりました！　必ずやっておきます！」

【教訓】大手デベ物件の住民といっても、同じ人間である。

戻された別の封筒（宛名部分は切り取られていた）の画像を
インターネットに載せたら、この手は使われなくなりました。

>1415 なんてまだ序の口。他に、当宅の玄関で「味方ですから、開けてくださあい！」と叫ばれ、携帯電話から当宅の固定電話にかけて同じ絶叫を留守電に残されたり、隔週で水曜日、当宅付近の共用部分の植栽いじりにかこつけたアンチ私の集団的デモ（示威）行動等々をされました。要は、住み心地を悪くして引っ越して出て行ってくれたら、というのでしょう。こうした管理組合員たちの行為に管理費（例：管理事務所での小口現金会計）から対価が出ていないことを祈るばかりです。

７年前の初期には、請求した議事録のコピーに『法律相談結果概要』と題した報告書が付けられて「Q : ○ー○○○号室（＝当宅）を退去させる方法はあるか？　A ： その方法はあるがハードルが高い。現状程度では難しい。」を読まされました。

当時から今に至るその途中で「管理事務所で現金を扱うことはない」と変わりました。でも、組合会計がガラス張りになったかといえば、７年前以前と何も変わっていないと思います。議事録上「管理会社から報告があった。」と書かれるばかりで、読者たる組合員には確かめられません。それも、確かめたい気持ちがあるのは私１人で、他の２００余名は立場が役員だろうと非役員だろうと「どうでもいい。会社に任せる。」といった感じです。実は、こうした集団的態度の源に「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という、倒錯した管理会社の不屈の意志があると見ています（業民一体でその意志を実現。私だけそこに入らない）。

マンション管理適正化法、区分所有法、規約細則等を論じる以前の段階に留まる管理組合だと考えられます。各自の口座から月々の管理費等が引き落とされたらそのお金は組合のものというより会社のもの。分譲で手に入れたと言っても会社に逆らうなら手離す結果になっても仕方なし。無関心層も含めた大半の住民の意識はこんなところでしょうか。ただ、冒頭に記したような嫌がらせをやるガラの悪い２０～３０人がいるため、善悪の判断ができる者が複数名いても、からまれたくないから大人しくしているといったケースはあるでしょう。そして最大の親分は恐らく管理会社と設計コンサルの２社で、組合の連中はここに貢ぐほどリターンがあるという仕組みでこんなことになっているのかもしれません。法を論じる以前の意識しかないのに、２年前に規約細則の全面改正を整然とやってのけました（これも会社まかせの民意偽装）。

解決策を求めての投稿ではないのです。こんな形で権利の行使を業者に託したマンションの管理組合がここに１棟はあることをまず認めていただきたいし、実はこんなのがかなりの数あることも特にプロの方には暴露してほしいくらいです。

１４１６さん。確認じゃが、毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。２００名の居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。貴マンションの事情がよくわからん部外者としては、これ以上は言えませんが・・・。

組合員の管理費等は一旦は管理会社名義の口座に徴収され約一ヶ月後
位の後に管理組合名義の口座へ振り込まれる。

その後に組合名義の通帳は管理会社が保管、印鑑は組合役員（主に理
事長）が保管する。

例えば、組合加入の保険を使い工事等をした時も保険金は管理会社の
口座へ振り込まれる。

保険会社からの保険金支払通知書は郵便で管理組合理事長宛にどくけ
れども、そのポストは管理員ポストです。

この支払通知書は管理人から管理会社の担当に渡されて、理事長はそ
の件を知らないケースが多いでしょう。

ここも覚えておいてください。

>1417 職人さん

>毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。
当該管理員の離職２年後くらいから残高証明のコピーが定期総会議案書に編み込まれる形で添付されるように変わりました。それ以前の、管理員在任中の各期の残高証明は見たことがありません。簡易裁判所調停中に理事会有志が作成したとされる『管理組合保管書類リスト』には、当該の残高証明とともに事務所の小口現金会計を含む組合の通帳が載っていません。しかもこのリストは９月に作成完了で１０月に調停終了、なのに組合員への公開（回覧）は翌年５月の定期総会終了の次の日からでした。つまり、「アレもコレもリストに入っていないじゃないか！」と回覧されたリストを見て私を含む組合員が指摘しても、総会は来年までないし、答えるべき役員は任期を終えてしまったし、で打つ手がなくなります。住民の一部がプロと組んで運営するとスケジュールから何からすごいものです。あきれます。

帳簿確認では、私が理事長になる前（つまり当該管理員在任中の期）に監事の１人から「総会の当日の直前の２０～３０分間に管理人が用意した会計書類を見せられてチェックするなんて無理だ。」という不平を聞きました。毎月の理事会での会計担当理事による監査も、これと同じような「形だけ」のものだったはずです。そういえば、私の退任から数期後、定期総会前に監事が辞めてしまい、「帳簿を確認した。」への署名押印を補欠がやったような出来事がありました。

理事長になる前の１期、私は副理事長でした。管理員のお膳立てで理事会が何を進めているのか、組合が何の活動をしているのか、「理事会入り初年」だけあって出席はするもののよくわかりませんでした。が、管理員記入の小口会計出納簿とかは会議資料として入手していたので、理事長として対立開始後にその資料などをチェックしていきました。副理事長時代の１年だけでも２ヶ月分の小口出納簿未提出があり、そのことも含めて質問を発しましたが、理事会を中心に誰も答えない対応が７年後の今に至るまで続いています。例外が私の理事長報酬６万円の支給遅延の件で、答えないとヤバイからか、管理員は会計理事を通じて小口会計の通帳１ページだけのコピーを渡してきましたし、管理会社までもがストーリーを箇条書きにした手続きの経過報告書を会計理事あてにファクス送信して私の読むところとなりました。

>居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。
当マンションは誰も「みせろ」と言わない状態のままですから、歴代の理事会の対応の労力もゼロに近いと思います。でも、簡易裁判所や警察では「他にやるべき業務がたくさんあって多忙なのに、会計、会計とうるさく言われて困るんです」と、組合員多数と管理会社ら業者の支持をバックにした理事長が言えば、その訴えがすんなり各公共機関に受け入れられています（これで私はすっかり迷惑住民にされます）。

理事会は、当初からずっと会計の質問や帳簿閲覧請求に対しては無視無回答でした。数年後に簡易裁判所が私の「帳簿閲覧請求」の申立てを受理すると、理事長などはそこから急に「見せます」と言うように変わりました。さらに時間が経って私を名誉毀損容疑で刑事告訴する総攻撃モードに入ると、そのための臨時総会の直前の１週間を「会計帳簿公開閲覧期間」として一方的に設定し、私からの反論の根拠となりそうな自分たちの弱点（閲覧未実施とか）をあらかじめ消しておこうと企てたのでしょう。それに私が参加すれば「もう見せたぞ」と言えます（しかも見たい通帳とか残高証明がリストにないから選択されず、見られることもない）し、不参加なら「通知したのに来ない本人が悪い」と言える仕掛けです。実際は後者の道をたどりました。以上、会計だけではないですが、あの手この手の対応がすさまじく、今もまだ何の疑問点も解消されていません。直接事務所に行ったらパトカー来たし。

適正化推進法、区分所有法などの法規から分譲マンションの管理組合の活動を考察する習慣を身につけている皆さんは、大手デベロッパーが売り出した築４０年近い中堅的物件に居住する私の報告をヘンテコに思えるはずです。

例えば、「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という管理会社の不屈の意志と書きましたが、組合会計を見せる見せないの権限は関連法規では理事長（とか理事会）にあるはずなのに、そこに会社が出てくるのはおかしい、と。

でもね、理事長だった私への報酬６万円を無連絡かつ不渡り状態にされた経験（管理員＋会計担当理事＋管理会社による）やその後の理事会運営の観察から、全然法規通りではないヘンテコがまかり通っていると思えるのです。それは、法規的思考が必須で得意技でもあるマンション管理士などが各地で普及させた、マンションを診る比較的上品な「型」とは異なります。

もう３０年近く前、大口の顧客だけに損失補てんしていたという「証券スキャンダル」ってあったでしょう。その時、一般投資家は「どぶ」とか「ごみ」と呼ばれていたという、業界の隠れた慣行が話題になりました。この歴史を管理組合員は忘れてはいけないと思います。マンション管理だって、組合員が管理費や修繕積立金の名目で毎月数万円を出資し、当該物件の資産価値を高めるというタテマエですから、株の世界と似ています。定期・臨時の「総会」が開かれたりするのも相似です。

前述の理事長報酬の件でいえば、事後、議事録とともに渡された文書の中に『管理組合員に告ぐ』と題した匿名の檄文（げきぶん）があって「皆が言うことを聞かないから、オレ理事長やーめたと役職放棄しておいて、役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人を許さない。数々の業務妨害、名誉毀損等々で訴える行動を起こしましょう。」と書いてありました。私の報酬もその出所の管理費も、少なくともこれを起草した（と思われる）管理員のカネではないはずですが、これが組合費に対する「王様」の感覚。しかも、私は「請求した議事録のコピーはポストに入れておいてくれればいい」とメモで伝えていたのに、相手に確実に打撃を与えたい時に限って総務担当理事が当宅に来て玄関で手渡し。グルなんです。

当該管理員の在職中の会計書類をチェックしたいという私の要望に対し、彼の離職後の通帳やら会計ソフト入力データやらを管理会社の担当社員が持ってきて（これまたグルの）監事に見せて「異常がないことを確認した。」と理事会議事録に何回も明記するのです。ああ、憎たらしい。このように、会計資料も核の部分は管理会社が握っている組合なのでしょう。この監事さんは任期最後の定期総会をこっそり欠席し、当日の会場で私だけが気付いて指摘し、その欠席が判明しました。休めば答えなくて済みます。理事長らがそのことを隠して議事進行していたかと思うと、なんちゅうマンションか、かつて賢人に書かれた通り「住民に問題あり」です。

分譲マンションの区分所有者である組合員は。
家主である事の認識が足りない。
家主の代表が理事長（区分所有法では管理者）である認識もない。
よって、理事長も組合員も責任回避をする。
痛い目に合わないと理解できないか？　
それでも理解できない雑魚が順番で理事になる。

1416/1420さん。長期間、正論が通らず一人「悪者・偏狂居住者」扱いされているようで、
悔しい思いをされていることをお察しいたしやす。もしワシが貴方の立場ならどうするかを
考えてみたのじゃが、「調停に反する理事会の所業」については、それを理由とする「民事
裁判」しかないんではないでしょうかのう。「請求の趣旨：調停違反あるいは調停通りに
理事会業務をやらない理事に対する損害賠償」　「訴額：　理事長および監事に対して
それぞれの報酬の１年分」ではどうじゃろう。「調停」という司法の約束を守らないための
訴訟じゃから、裁判所も貴方に有利な判決を出してくれるのではないかのう。ポイントは
金銭をもらう、あるいは金銭の多寡ではなく、「判決で理事会のやっていることは違法」とのお墨付きをもらい、それを一般組合員に周知することで、貴殿に対する賛同者も増えるのではないかのう。そこまでいけば、さすがの悪徳管理会社・結託している理事達も慌てるのではないかと思うのじゃが・・・。まあ、ワシの思い付きではあるが、参考になればと思い
投稿させてもらったのだ。

区分所有法第２９条
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき
区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第１４条に定める割合と
同一の割合とする。
ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理に要する経
費につき負担の割合が定められているときは。その割合による。
２、前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、
その特定承継人に対しても行う事ができる。

九ヌン所有法第１４条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるもの
を除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部
分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面
積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の
床面積に算入するものとする。
３、苗２校の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分
の水平投影面積による。
４、前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

皆さんのご投稿、コメントはしっかり読んでおります。有難いことです。

例えば、現在の日産の社内あるいはグループ企業内、下請部品会社の中で
「ゴーンは無実だ。これは現社長を中心とした陰謀だ！」と１人で主張し、
ビラをまく社員がいたらどうなるか？

分かりきったことです。これと同じくらいガッシリと管理体制が確立した
マンションに住んでおりますです。

特に >1421 にはリアリティを感じます。同類の管理組合のようです。
どうしようもないわけですが、絶望もしていないという矛盾した状況。

任期途中で理事長を降ろされてから、私が長らく求めていたものの１つに
「会計処理細則の創設」がありました。

特に残高証明書については管理規約などに明確な規定がなく、管理組合に
雇用される形になった管理員が毎期の新任役員のために作成し、支給した
『管理マニュアル』（２年前の規約細則等全面改正時に廃止）に保存書類
の表があり、それが載せていた程度でした。

でも、管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
なら、どこにあるの？　どうして『組合保管書類リスト』は載せないの？
こういった質問に答えた理事、理事長、監事、組合員はおりませんです。

ところで、現在、当マンションは「会計処理細則」を備えております。
２年前の規約細則等全面改正の際に創設されたものです。改正臨時総会の
１ヶ月前に突如、同細則の案が発表され、そのまま本番で承認されました。

管理会社ぬきで作成されたと思われる横浜市の団地の会計処理細則と比較
するとその差は一目瞭然で、当組合の細則は何が書いてあるのか意味不明。
私は横浜の細則を全戸に配った。それでも理事会・総会で承認されました。

1422の職人じゃが、結局決算報告書に銀行残高証明は添付されるようになったのか否かを
教えてくだされ。

>1426
近年はご指摘の通り決算報告書に残高証明は添付されていますよ。

今回、１０期分の定期総会議案書（総会資料）を読み直しました。
前回の投稿 >1425 の
>管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
は、大間違いでした。管理員在職中の各期の決算表に記載は「なし」。
したがって、当然ですが、同時期の総会議案書への添付もありません。

「残高証明書発行手数料」の文言が決算表に載るのは、理事長だった
私を退任させた副理事長（理事長代行）が初招集した定期総会（２０
１２年）からです。しかし、そこに添付はされていません。その翌年
（１３年）になると、再び「残高証明書手数料」の文字は消えてます。
添付もありません。添付開始は２０１４年～です。

余談ですけど、銀行の残高証明は当管理組合の理事長あてなのですが、
書類自体は「管理会社の組合会計部」の住所にまず送付されています。
・・マンションの事務所とか理事長の住居への送付ではなかったのか。
これだと、恐らく、組合より先に管理会社が開けて見ることになる？

さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
↑ ２０１４年の話。

理事長就任にあたって会計システムの説明なんてなかった。
↑ ２０１１年の話。

ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

会計の主導権はプロ（管理会社）に握られている、か。
プロは、「組合がだらしないから面倒見てやっている」
って言いそうな。

>>1429
>さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
>管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
>>1430
>ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
>事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

「小口現金会計」も銀行口座で管理しているのですか？
もしそうであれば、口座名義人はどのようになっているのでしょうか？

>1431
「○○管理組合」様、で発行されてます。これが名義でしょう。

小口会計に銀行口座あり、が当マンションの伝統・特徴ですよ。
最近は、通帳は理事長、印鑑は会計担当理事の保管という規定が
会計処理細則に入っています。事故ある時は通帳は副理事長とも。
同時かそれより少し前に「事務所で現金は扱わない」ともされた。

こうなる以前は、たぶん、管理員が通帳も印鑑も保管してたはず。
管理員が起案（金額と用途を記入）した「小口会計振込依頼票」に
会計担当理事と理事長が承認印を押して管理会社に送付されますと、
管理会社が当組合の口座から小口現金の口座に管理費を送る仕組み。

１４３２の続き：
でも実際はこの通りだったかどうか。誰かに指摘されて事後的に起
案し、３者で書類を作ってつじつまを合わせ、合法化したのでは？
というのが私の理事長報酬６万円支給遅延の件です（７年半前）。

見せられた通帳１ページ分のコピーに「利息３円」と載っていたが、
組合の決算書では「受取利息０円」でした。マンコミュ掲示板では
管理会社が組合の小口現金を先に立て替えて「あくまで会社のカネ」
として組合の小口現金口座に送金し、後日、組合が会社から請求さ
れているシステムでは？と書かれたことがあります。いずれにせよ、
実務を独占的に処理していた張本人の管理員を歴代の理事会が守り、
安全にこっそり逃がしてやり、いまだにその当時の会計に徹底して
無回答を続けているマンション管理組合でござる。

会計がまるで金融みたいで、ややこしいのが特徴かも。

７年ほど昔の、残高証明書に特化したスレッド：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255731/res/1-1000/

　過去の会計処理が会計担当理事（または管理会社）の横領だとして、何年後に時効になるのであろうかのう。ご存知の方がいたら、ご教示くだされ。残念ながらそれ以前の件は、いくら問題にしてももはやどうにもならん、ということではないかのう。

処が時効が無効になった事例は意外と多いのです。
頭の悪い悪い奴は時効だと思って有頂天になっていると
とんでもない事に遭遇する。人間は同じ空気を吸って生きている。

マンション管理小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）は、終盤に
「過去三十年の管理費と修繕工事費を会計監査」の章があります。
時効に関わらず、何があったのか、されたのか、知りたいものです。

確かに >1436 に書かれた通りで、専門委員会のボス住民は今でも
「組合に何ら非があったわけではない」にこだわっているようです。
時効になっていても落ち着かない、隠し事・秘め事でもあるのかな。

答えてくれなければそれまでです。答えさせる手段を持ちません。
残高証明で疑義があるようなマンションの管理組合の会計ならば、
最低限の規律さえない状態でずっと運営されてきたということに。

順番持ち回りくじ引き（輪番）制で役員人事をやってきたことが
見事に裏目に出ていると感じます。新旧役員は管理員、コンサル、
管理会社と二人三脚で、知ってか知らずか、何事も承認してきた。

他のマンションで役員経験がある新住民が例えば「残高証明は？」
と言えばどうなるか。叩きつぶし、追い出してきた感じがします。
「私も管理人にやられましてね」と電話をくれた男性がいました。
専門委員会の役目のひとつは管理員と組んだ組合内警察でしょう。

１人の要望や質問に答えることを百害あって一利なしと思うのか、
時効でもう逃げ切れたと考えているのか、などは分かりません。
全構成員と契約先企業がともに真相の発覚をガードするなんて、
「究極のマンション管理」かと思います。地元の警察も味方して。

規約に管理費等の負担割合とあるのに、自分の管理費等から
負担額を割り出した。
収支報告書と合計額と合わないので、管理会社に負担額一覧を要求した。
中々提出がないので知人の司法書士に頼んで内容証明で催促した。

処が規約違反で、管理費等の徴収が特定の組合員が負担が極端に低い事
が判明した。

管理会社は人気ＮＯ１と評判の良い大手の管理会社です。過去の収支報
告書を精査長である。

不正の匂いがぷんぷんですが、疑いの過去の役員と管理会社（顧問弁護
士含む。）は過去の事で時効が成立し、しかも既得権を主張しだした。

組合員は同じ空気を吸っているので時効は成立するでしょうかね、？

理事会が「質問に答えない」の中には、決算書の「訂正要求に応じない」という行為も含まれます。

例えば >1433 に書いた、２０１０年頃の「利息３円」（通帳）が「受取利息０円」（決算書）だったこともその類で、昨日、改めて確かめたら、２０１５年あたりでは小口現金会計の口座の預金に付いた利息（１円）が決算書の「受取利息」としてきちんと計上されていました。

つまり、小口の口座に入れられたお金は管理会社による立て替えではなく、組合の管理費だということです。２０１０年の会計処理の訂正に応じないで２０１５年の会計は公正にやるなんて、悪い意味で感心します。

他に、２０１１年（＝理事長退任と管理員辞職の期）の役員報酬と管理員給与についても１６万円の訂正が必要、というのが当時からの私の主張です。私が名誉毀損容疑で事情聴取（任意）された際にも資料を持参し取調室で説明しましたが、警察は私が受けた容疑についてだけで調書を作成しました。

以上のほかにもいろいろとありますが、どこからどこまでが組合の行為であって、そこへの管理業者の関わりの程度を識別するのは困難です。実際は１００％が組合の行為であるとして訂正を求めざるをえませんから、そうしてきました。が、理事長報酬支給遅延の件からも「管理員が中心で会計理事と管理会社がサポート」し、最後は「組合全体もサポート」することで会計の正当化がうまくいくのだと私は見ています。

委任契約ですから、理事長は委託したからと言い逃れられないでしょう。
いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような
契約内容になっている。
知識のない理事長は管理会社抜きでは組合運営は不可能に近いので、
全て管理会社任せになるが、不正等が発覚した時は、委任したからと
言ってその罪からもがれられない事を知ったときは、後のお祭りです。

「小口現金会計の口座」と書き続けてきましたが、２０１２年に
管理員（組合雇用）が退任して新しい管理員（管理会社社員）が
着任すると、それまでの口座は廃止されて新規に小口用の口座が
開設されました。口座番号が変化していたので、気付きました。

こんな手続きをする必要がどこにありますか。人が交代しても、
同じ口座・通帳で業務を続けることは可能です。過去との断絶、
調査の阻止。同じ口座を使い続けたら、前の実績を調べられる
リスクがあると、誰かがどこかで判断でもしたのでしょうか。

その数年後（今から２～３年前）、今度は「永久保存」の規定
がある『管理規約原本』を紛失したと発表されました。規約と
細則等の全面改正が事業計画の本丸になった時期の出来事です。

やるだけやっておいて、足跡は徹底して消す。すべて手順通り。

>>1441
その反対もある。
内は分譲当時は管理会社雇用で特定の組合員（特に役員経験者）との
個人的付き合いが多く、町内会長までする始末、
勇気ある組合員が管理人交代を要求した、別の管理人が着任したが、
元の管理人とは性格が真逆の人物で規約違反をしたりマナーの問題も
公平に扱いだした。これを良しとしないのが前管理人と仲良くして、
色々融通をきかしてもらっていた元役員連中が管理会社に解約騒動を
ちらつかせて圧力をかけだした。
これを見ていた前管理人を交代させた組合員が、管理人を補佐して役
員に立候補して役員になった。
役員会で役員の過半数に事の次第を説明してこの騒動を収束させた。
こんな例もある。組合員の考え次第でしょう。正しい事は自信を持っ
て主張しましょう。こんなこともありました。つまり人間性の問題で
しょう。真面目が一番です。管理人と言う仕事は孤独でしょう。
住民との個人的付き合いはご法度です。

>1442
存じております。当組合と逆のパターン（よい管理員を組合雇用化）で
正常化なさったマンションでしたね。すべて参考にいたします。

>1440
こちらの方の書き込みも非常に示唆に富みます。
>いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような契約内容
この問題は、役員（理事・監事等）の「なり手不足」に関係しうると思います。

当マンションでは２００余名の組合員が毎年、定期・臨時を問わず理事会・総会で
企業提案の丸呑みを続けてきています。異論（例：「理事長を辞めさせたのなら、
他の理事たちも総辞職すべき」）が出ても途端に専門委員ボスなどが「感情的にな
るな」と言って封じてしまいます。初期には「それをその場で聞いていて反論でき
なかった自分が悔しかった」との匿名の手紙をもらいました。恐かったのでしょう。

基本的に「ほかに選択肢がない」状態で総会などの集会をやられるので、１００％
に近い組合員が賛成・承認を繰り返しています。他方、「ほかの選択肢」が私から
配布文書で示されても無視し、管理会社の意のままの理事会案に積極的に乗ります。

以上のような状態が続く中で、組合のスキャンダル自体は分かりやすい構図なので、
新聞や本など「活字を読む生活」をしている組合員なら、役員にされて悪事に加担
したくないとの感情を持ち始めるのだろうと推測されます（これは私が理事長職を
途中で降りた時の理由と同じ。議事録の承認印を拒んで管理員中心の運営に反対）。
こうして生まれる「なり手不足」の傾向が、内外のワルたちには致命的のようです。

取調室で刑事が真顔で「あんたの文書配布のせいで理事のなり手がいなくなれば、
マンションがスラム化して困ってしまうと○○さん（専門委員ボス）が言ってるぞ」
と語った時、私は、ああ、この刑事さんは本気で専門委員の主張を信じているのか、
それとも全体像をつかんだ上での”演技”なのだろうか、と多少憐れみ、疑いました。

が、住民の一部に悪質管理の仕組みが分かり始め、なり手不足の形で顕著になると、
専門委員を旗手とした既得権集団による、私への圧迫もひどくなる傾向はあります。
>1440 に記された法律的カラクリが知られてなり手が不足し、悪事の防御体制が
崩れたらそれこそ恐怖なのでしょう。このつながり・関係は、間違いないはずです。

そういえば、私に対する刑事告訴（名誉毀損容疑）のための意見交換会の資料（臨
時総会でも配布し使用）には「共同の利益に反する行為」（マンション管理新聞）、
「理事のなり手がいない」（日経新聞）、「荒れゆくマンション」（朝日新聞）の
見出しの記事が添付されていました。スラム化を声高に言うのは業界の常套手段。

悪徳組合員と共謀して真面目な組合員を排除する事によって
マンションのスラム化を促進して利益を得るのは誰でしょう。

だれでも理解できるでしょう。見抜きなさい。

警察が告訴、告発の相手にしてくれるなんて、稀有の警察署です。
以前理事長が不当利得をしており、弁護士を付ければ告訴状を受理してくれる約束で有ったが、弁護士同伴でもごまかされ、受理されないで終了。その為管轄公安委員会に「不受理調繰査」を依頼したところ、ごまかしの回答。当方は納得できなかったで、ごまかした警察署管内で交通違反を繰繰り返し、違反金不払い、呼び出し状を公安委員会に送付したところ、10年経過した現在何もお咎めがない。

>1444
ハハハハハ　うまい

>1445
２年前のちょうどこの季節に「事情を聞きたい」とだけ電話があって出頭しました。てっきり自分が被害者の案件（警察本部に書類を送付していた）で話を聞いてもらえるものと早合点し、のこのこ出かけました。どうせまたたらい回しの、形式だけの事情聴取で立件なんかされないだろうと承知していました。

着いたら突如、取調室へ入れられ、２名の刑事（手には本部に送った書類があった）に質問・怒鳴る・質問・怒鳴る・・・を延々とやられました。

連休の合間、刑事事件専門の弁護士を探して相談しに行きました。名誉毀損容疑の証拠とされていた私の配布文書を見せると、「この程度のことで？　警察は受理したくなかったはずですよ」とコメントされました。

その５年ほど前には管理事務所に行った私に対し、サイレン無しでパト３台が出動。サイレン無しなのに現場にはずらっと大勢の当マンション老人会員（管理員の第２護衛隊）が集合していました。結局、私はお目当ての資料について管理員と話ができず、味方の住民宅へ逃げていた管理員がパト到着後に外に出てきて警官と仲良く話すのを見ながら帰宅しました。

全国紙の地元支局記者に電話すると「逮捕者が出たら教えて下さい」。ほら、逮捕未満の案件ならマスコミ・報道機関の目も届かない警察の自由ゾーンなのですよ。社会の盲点。管理会社は知っている。

マンションの管理については、区分所有者、管理組合員の立場では”見えない部分”が必ずありますね。当マンションでは、管理組合の理事長だった私にも全然見えない部分を「見ていた、見ることができる立場にあった」のが管理員でした。現場で実務をこなしてきた張本人であるその管理員は、専門委員たちが入り込んだ「（理事長の私を除く）理事会」（「合同会議」と名乗っていた）によって完全に守られ、会計監査を求め始めた理事長の私を退任させた後、安全に退職し転居して去ることができました。７年前の出来事です。

プロは、着手する前からすでに極めて高度なレベルで逃げ道を考えています。普通の住人からすれば「そんな下らんことに時間とエネルギーを割くなんてバカバカしい」と思うことにも、かなり入念な準備と計画を整えるみたいです。５年前のパト３台入場の件（>1446）でいえば、マンション老人会には連絡網があって携帯電話で会長１人にでも知らせれば「入ってきたパトカーを見たら家を出て管理事務所前に全員集合」あるいは「１６時１０分頃にパトが来るから全員来い」が可能という手はずでしょう。実際はどうだったのか？　は、私の立場からは見えず分かりません。事務所を訪ねた厄介者がこういう「見えない」状態になるように、管理員は私の目の前で味方の住民宅にその住民と一緒に入り、”施錠”しました。計４０分以上も立てこもって、誰が誰にどんな電話連絡をしたのか？　物理的に遮断して敵に知られない仕組みを前もって作っておく。

大手ディベロッパーが売り主の２００戸超の中規模マンションで、こんな防御システムが本当にあったのです。

>1446 の「お目当ての資料」とは、組合で雇用していたその管理員の履歴書。理事長の私がいくら要請しても提出も提示もしてもらえませんでした。１０年以上、年齢すら確認せずに４０万円近い月給を管理費から毎月出していた管理組合ということになります。結局は見せずじまいで理事会が退職を承認しました。

さらに、当組合には規約と細則以外に「内規」があって、この管理員が管理会社の雇用から組合の雇用に変わる直前の時期にできた内規に「管理員退職金制度」（「慰労金」が正式名称）が埋め込まれていました。組合雇用での在任１２年間で４８万円。私は個人攻撃されてきた経緯から「支給には反対」の立場でしたが、結局はこれも満額が支給されました。

しかし、一介の組合員になった私がこの会計処理の事実を知ったのは、なんと１年半後でした。私ともう１人は何度も「もう慰労金を渡したのか」と尋ねましたが理事会は一切答えず。１年半後の定期総会決算書の表を見て支給の事実がやっと分かりました。「支出の部」の「雑費」の摘要欄に「前管理員退職慰労金、電球代等」と小さく書かれて終わり。この内規は当該管理員専用の立法だったようで、その後すぐ廃止されました。

プロのアイデアか知らんが、実行するマンションの住民・組合員も相当なもんです。

俺のところの管理員は、月額5万円で雇用されている。
重要事項説明書では、管理員費25ノン円。そのためろくな管理員が来ない。

うちは委託契約には管理員業務費は月額５６万円での契約である。
管理員より給料明細者を見せてもらったら月額２０万円でボーナ
スは年２回各２０万円で残業手当は支給されるので平均すると月
額２３万円位だそうです。管理会社の利益は約２９万円位になり
ます。

有斐閣の月刊誌『ジュリスト』５月号（No.1532）：
特集「マンション管理と法」
http://www.yuhikaku.co.jp/jurist

悪徳組合員と悪徳管理会社と管理会社雇用の悪徳管理人が共謀すると
組合員は手の打ちようがなく、されるがままである。
手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
か。？

>>1452
>>手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
マンション管理士も同様の人種。組合員が利口にならなければ、何も生まれない。

>>1453
罰則規定を強化するしかありません。
その為には証拠をそろえる坦当が必要でしょう。

罰則規定を強化しても、そのすきを突くのが管理会社。　財閥系は頭が良いから特に悪知恵が働く。　そうはさせんぞ。

>1455
>そうはさせんぞ。

この一言から元気を得る人がたくさんいるでしょう。私もその１人。

>>1456
ここらで一般社団法人 マンション管理業協会http://www.kanrikyo.or.jp/
に質問してみては、如何でしょう。
協会員全体で不正をすれば、誰も文句は言わず、通例になる。

赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。
業界団体なんて、自分の利益を守るだけの連中ばかり。

マンション管理士の中にも、業界団体まがいの組織運営をしている連中がうじゃうじゃ。　だから、マンション管理士は信用されない。

>赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。

そう思いますね。
当管理組合の話ですが、みんなで渡ったけれども「危ない」から
一定割合の組合員の人心は離れる傾向にあると感じる時ありです。
広報とはいうものの、情報操作でそれを隠して知らせません。
どんなに優秀な人でも知らされなければ思考も判断もできません。

マンションのみならず。個人も集団もきちんとしないと信用がね。

あくどい手口：「餌づけ」ってあると思いませんか。

バレるとまずいからか利害関係者は一切話しませんが、
管理組合員の誰かが疑い始める前の時期の修繕工事で
「見返り」という名のエサがまかれている可能性大。

その時期にいただく分にはまだ気持ち良さもあろうが、
副作用として「再契約」「契約継続」の義務を背負う。
後日、指示されたらその通りやらなきゃいけなくなる。

全国的には無名に等しい、実質顧問のコンサル社員が
「弊社との契約を切りたければ理事会で決めたらいい。
　ウチと離れてやっていけるのならどうぞ」との態度。
「おう、やっていくわい」と言えないのを知っていて。

マンションは動物園だから、エサをあげないで下さい。

マインド・コントロールという程のことでもないんです。「だから行かないほうがよい、接触しないほうが身のため」と内部向けの配布文書に書いてあげたのに、単独で「話し合い」に行くからその後の思考も行動も変わっちゃう。「変わった、変えられた」という自覚があるならまだマシで、手に負えないのは無自覚に飲み込まれてしまうパターン。「私は考えを全然変えてません」と自信たっぷり。

当初は、周回遅れ的に私の管理組合批判をなぞっていた人で、その他大勢の無関心派や会社支持派よりよほど好感が持てましたが、この度、ついに理事長就任予定者コースにお乗りになりました。私のように就任翌月から豹変して管理体制の矛盾を突いた言動を理事会内部からやってくれるなら、見上げたものだと感心し尊敬もします。でも可能性は低いはず。

任期途中で私が「理事長辞任勧告」を受けて辞めてから８年です。その後、現在まで７名ほどの理事長が任期満了で交代してきましたが、輪番制とはいえ、「管理会社を支持すること」「会社の意に反して何かを変えようとしないこと」等の隠れた条件を満たす者だけが理事長に就任できたはずです（この板をご覧の皆さんならこんなことは常識でしょう）。そして悲しいことに、私のことを敵視し、質問や要望をできるだけ無視するのが望ましいと思う人であることが、同じくらい重要な条件のはずです。

当マンションの「話し合い」は、学校や世間一般のそれと違ってクセがあります。体験した私にとっては、警察からの出頭要請のように感じられます。行くと多人数で尋問されたり、非難の集中砲火を浴びます。あるいは逆に、「専門委員にならないか？　なれば要望が通るぞ」と甘い誘い（甘言）が待っていました。乗ると取り込まれて逆に危険です。こういう作戦の実行者は住民なんですよね。はめられるのが分かっているので辞退すれば、「話し合いのできない人だ」「話し合いを拒んだ人だ」といった誹謗中傷が待っています。

当マンションの名物、あるいは得意技なのでしょうか？　９７％（総会議案の賛成者と議長への委任状提出者の、居住する組合員総数に占める割合）が、今回の人事のように９８、９９へと１００を目指して高まってゆく。１％、１人さえも許さない。認めない。・・・一色に染めることが好きな、こうした有名企業は日本にいっぱいあるようですが。「マンションよ、お前もか」。

取り込んだ後のボス的住民の言動から、取り込まれた人がどうしてそうなったかがだいたい推測できます。「資産価値」という言葉に弱いのです。

あくどい管理会社とは、組合の資産を食い物にする事も一つの事例ですが、
やはり悪徳組合員を利用して組合員の個人情報を利用して人権にかかる悪
さを仕掛ける管理会社でしょう。
これ等を見抜く組合員は相当の眼力を持たないと証拠を掴む事はできない。

マンションの資産価値は立地・環境が大きく左右される。
本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

管理会社や一部の組合員のみが組合員の個人情報を共有しているのが実情で情報操作されて悪用される危険性がある。

つまり、個人情報保護法を悪用する管理会社が現に存在する。危険である。

>1463 >1464 ともに「組合員の個人情報」と書いてくれています。推測を含めてになりますが、当マンションのケースでは、管理組合と管理会社で取れていなかった当方の個人情報を警察に依頼して取ったと言える気がします。マンションと警察の、この類の協力関係は存在しており、訴状を介せばより合法的に調べることができるという実例だと思います。

この逆（組合員個人がマンション管理者サイドを調べてもらえる）の関係は、仮にあったとしてもなかなか使えないのが現実でしょう。想像するに、一番スムーズなのは、管理者サイドに疑いを持った組合員個人を他の組合員たちが理解して「（理事会 →）意見交換会 → 弁明の機会 → 理事会 → 臨時総会」の流れで刑事事件なら捜査機関に依頼、あるいは民事なら裁判所で提訴の手続きをすることだと思います。

当マンションは、５年前、管理者サイドではなく私を標的にしてこの順序で総会承認決議（名誉毀損・信用毀損容疑での刑事告訴請求）までやり、訴状も出しました。「やりたいようにやればいいが、普通は私ではなく、会計の話がある管理者サイドを対象に同じ順序と手続きで組合を運営していくはず」と２００余名の組合員向けに書いて配りましたが一顧だにされませんでした。こういうアンフェア（不公平）さは今も続いています。

>本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

警察での取調べの初日、「書いて配ればマンションの評判とか価値が下がると思わなかったのか」と刑事に言われ、「不都合な事が指摘されるようになったら、そう言って口封じしようとするのは不動産業界では当たり前の手法だと思います」と説明しました。ポカーンとしていました（演技かどうかは不明）。

それより何年も前の騒動の初期、私がマンションの敷地を超えて知らせ始めるとすぐ「一住民より」が差出人の封書（「１戸あたりの価格下落幅 × 総戸数 ＝ ２億円」を払えるのか。弁償できないならよく考えて行動せよ）が配達されたことがありました。もともと区分所有者でない管理員がなぜ中古市場での売買価格を気にした発言を理事会等でよくするのか、疑問に思っていたのですけどね。

当マンションでは、今も昔も思い通りになっていない唯一のことが”私からの発信”なのです。仮に組合等の管理者サイドに不正とか何かあるとすれば、私の”発信”さえなければいわゆる「完全」が成立すると見ています。検事は「配布先に気を付けて配るように」と言いましたが、それは管理者サイドの「書くも配るも一切まかりならん」とは違いが鮮明でした。

私は「簡易裁判所の調停通りにきちんと会計書類を見せる、と確約してくれるなら発信をやめる」という姿勢ですが、管理者サイド及び警察は「会計開示」を天秤にのせることだけは絶対せず、「告訴の取り下げ」がありえると誘うのみでした。ちなみに、私は取調べ開始後の配布文書に「マンションはこんな恐ろしい手段を住民に使うべきではない。告訴は取り下げるべきだ」という主旨の記述をしていました。これが使われたのだと思います。

「資産価値」と言われた時、中古市場での売買価格を連想するのは普通のことでしょう。それが高いに越したことはない、との考えからか、当マンションでは資産価値の常識に疑問を呈する発言でもしようものなら「アカ」「共産党」と陰で言われる傾向があります。どうとでも呼べと思います。

しかし、資産価値＝区分所有者の共同の利益（区分所有法）との考えを示されて「資産価値の維持・向上は大事だと思います」と認め始めれば、最後は例えば代金水増し的なぼったくり的大規模修繕工事であっても「価値の向上のためにもやらなきゃいけない」ことになる気がします。

だから、私からの組合会計に関する質問・要望にきちんと対応してこなかった（本人はそれを認めないでしょうが）住民ボスが「資産価値」の大事さを繰り返し主張することに、私なんかは矛盾とおかしさを感じます。でもボスに賛同すれば仲間は多いし、大手企業も味方だしで心強くなるのでしょう。エサについてはよく分かりません。

会社のあくどさは存在し、実践もされていると強く思いますが、

「管理組合のあくどい手口」というスレッドも成り立ちそう。

組合員たちの悪さ加減、一部のマンション住民の負の側面について。

明日は定期総会なのですが、委任状、議決権行使書として組合員数の半分近くがもう提出されているのでしょう。毎年のことです。どんなことがあっても、事前に各戸に疑問点等を投函して知らせてもこの傾向は不変です。８年前、理事会などの「傍聴」と「録音貸出し」が制度として導入されましたが、その利用動向を見ると申し込み者はことごとく管理会社「断固」支持派でした。会社の悪意が露呈した事案がいろいろ起きた１年だったのに、理事会で今後も同社との契約継続が決まると、不思議なことに誰も傍聴しなくなりました。あれは動員だったのか。。。

１時間ちょいの総会が終わるとそのまま同じ会場で「懇談会」です。管理会社は帰りますが修繕工事コンサル（実質の顧問）は同席することが多いです。６年前、私は住民に真ん中の席を勧められ、囲まれて非難の集中砲火を浴びました。その翌年は逆に全員が帰宅してしまい、新理事長に会の中止を宣言されました。ボイコット（新理事長は否定）なんて後にも先にもこの時だけで、おかしい。

ある年、何の脈絡もなく婦人１名が「ガス給湯器の一斉注文ならお買い得」と言い出したりして、組合の主流派と業者（管理会社を含む）の問答は売買、ビジネスが前提です。私１人が組合の会計を始めとする過去に執着して見え、そもそも同じ業者を選び続けてよいのかと言ったりして「後ろ向き」に思われている感じです。

ということで、主流派と無関心お任せ派で９７％超ですから、管理会社との「共存共栄」はバッチリ、まさに優良管理物件なのかもしれません。この、買う側と売る側の同盟的関係が大規模修繕もこなすと同時に「組合員１名には会計帳簿を見せると言っておけば見せずに済む」という管理規約違反をやってのけているのです。

「買い物（工事）と規約違反」が同じ感覚でろくに考えもせずやれているという点は、私にとっては新発見でした。同盟関係でやられると悪事も悪事になりません。裁判所でも公認されかねないほど円満に見えます。

>1470 さんのご投稿は決して”駄文”なんかじゃないです。こういう視点・観点の記述が住民、区分所有者目線なのだと思いました。

>1469 の続き：総会報告

例年より少なめの出席者数で多少興ざめしましたが、管理会社による重要事項説明を含めて淡々（シャンシャン？）と進行され、全議案が承認されていました。

間近に予定されている第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。このやり方はかつて専門委員が大量辞任した後の一時期にも使われた記憶があります。要は、外形だけでも組合の誰かが関与してくれたらそれでＯＫ、中身はコンサルがやっていくというのでしょう。組合員もそれでいいのでしょう。

ところで、なぜ再び（というより３０年ずっと）このコンサルが工事を受注する前提で今回も総会が行われているのだろう。。。他社を選びようがない手順で理事会が毎年、毎月、運営されてきました。組合員はそれがいいのでしょうか。

管理会社は天皇陛下で特に会計全般を、コンサルは修繕積立金分野を独占し、管理組合理事長は形だけの国家元首みたいな、そんなマンションです。ガンジガラメの平和、平穏。

>1472
横やり失礼しますが、他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？
総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？
それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？
おそらく後者だと思いますが。管理組合という組織として貴方の意見を黙殺するのでしたら、それが管理組合の意思表示ではないでしょうか。即ち貴方の意見は議論するに足らない提案であると。
これは、貴方の意見が世間一般的におかしいと言っているわけではありません。むしろ正しいと思います。しかし、管理組合運営はあくまでも管理組合が主体となって行うものであるため、時には世間の常識と異なる答えが導きされることもあります。
そういうものなんです。
それを、言うに事欠いて「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし、そもそも的外れ。
なぜなら何の権限も持ちえない象徴で在らせるわけでして、比喩にもなっていません。

>>1473 匿名さん
>「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし

１９４７年に不敬罪は廃止されたと思うのですが、違いますか。貴方様の法的センスをかけて、ぜひお答え下さい。

>第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。

今回は少々細かい事を指摘しましょう。

まず、設計コンサルタント（１級建築士）の方針が先日の総会当日に発表されるのがいけません。４月下旬の理事会の議事録は総会１０日前には回覧開始でしたから、その理事会で方を示し、なおかつ議事録に記し、それを回覧にて総会前にみんなに知らせることができたはずです。むしろ、そうしなければなりませんでした（当該の議事録の記述：委員を募集したが立候補がいなかったため、引き続き理事会で今後の対応を検討していくこととした。）。会議に出ていた理事、監事がコンサルを自由にし、従っているのか任せているのかどちらにしても意識なく「情報統制」に加担している模様です。毎年というか常時こんな感じの運営です。コンサルの方針など承知せずに委任状も議決権行使書も出されました。

次に、「専門委員のなり手がいない」という事態は組合幹部の今までの発言から大きな矛盾をきたしていると言えます。幹部は「以前の管理状態に戻す」と４年前の総会で断言しました。これは、私が理事長になった８年前以前の管理状態を高く評価して「管理員、自主管理、組合会計、専門委員会」等々についての質問に答えるに値せず、という組合運営方針の表明です。同幹部はさらに理事会にて「専門委員会を復活させる必要がある」とも断言していました。私から見れば８年前までの「管理員の小口現金会計」と「専門委員への報酬」は当マンション及び管理組合の体質をひどいものにした２大元凶なのですが、そういう指摘を完全に否定する発言でした。そうまで言うのなら、なぜこの時期に自分で専門委員になろうとしていないのだろう？　という疑問が論理的に導かれます。

今後、こういったことについてどういう展開を見せるのか、組合員に過ぎない私の立場からは全然見通せません（非役員の組合員が見通せない不透明な運営はけしからんと考えています）。コンサルの頭の中には作戦、計画の類があるのかもしれません。分譲マンションの管理とは、こんなものでしょうかね。そういえば幹部は以前、「秘密機密は当たり前」と書いていましたが。

>1476 匿名さん
言い切ってしまうのは危険ですし、その必要もないと私は思います。たった１人で組合相手に裁判を起こしたらなぜか管理会社が契約非更新を通知して去った事例もあるそうなので。今のところ、分譲マンションの管理の最大の障壁は「多数決」なのだろうと思います。理事会や総会の多数派の意思が強力極まりないといった状況に良心的業者も良識的組合員も苦しみ続けていますが、正論も数には勝てないと観念するか、苦しみながらも暗中模索を続けるか、の差は大きいです。前者は５年前に私が投稿し始めた時に社員らしき人に書かれたアドバイスと同じです。

>他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？

いわゆる口封じ、硬く言えば言論弾圧のやり方として大きく２つに大別できそうです。第一は、書かれた言葉や話された内容について圧迫を加える「制裁」「報復」型。これはイメージしやすいと思います（私が長々と論じてきた「組合による刑事告訴請求」はその最たるものでしょう）。第二は、「情報統制」型です。本当に口封じしたければ、何も教えない何も知らせないならどんな秀才でもモノが言えません。私が強調している特に悪質な言論弾圧はこちらです。他の管理会社も同じ手口を使うのか、あるいは当マンションの実質顧問の設計コンサルタント（建築士）だけの得意技なのか、不明な点はまだいっぱいあるのですが。>1475 の事例ならば、「理事に専門委員も兼ねてもらう」というコンサルの新方針が「いつ、どこで決まったのか？」の観点で見ていくと、少なくとも「理事会できちんと決めていない」という運営のひどさがあらわになるでしょう。議事録に「引き続き理事会で検討していくこととした。」と書いておいて１ヶ月後の総会で新方針発表でしたから、総会前日の（翌日に備えた打ち合わせ的な）理事会しか決議の機会がないことになります。今後回覧で届く議事録に「新方針を承諾した。」とか記されていても、委任状も議決権行使書もそんな展開とは無縁の総会議案書に基づいて提出済みなんですよね。あまりにもルーズで、別面から見れば悪質極まる計算高い組合運営だと私は思いますが、肝心の大半の組合員は例え真相をすべて知らせても「同社でいい」「同社がいい」という態度を続けます。昨年の定期総会では理事長でもない専門委員が私だけを対象に「刑事告訴の結果報告書の閲覧を禁じる」と皆の前で言い放ちましたが、議事録を通読してもどこにもその旨を決めたという記述がありません。放言した去年の総会を以って了承され、専門委員の思い通りの運営が実現されています（当該の総会議事録には記述あり）。

恐らく「他社を選ばせない」「選びようがない」ように客である管理組合をコントロールして契約の継続を図ることは上記の業者たちには当たり前のビジネスでしょう。他方、契約継続を望む勢力として管理組合の内部に特定業者を断固支持する住人もセットになって（特にトラブルが起きた各マンションには）存在しているはずです。私のところの設計コンサルについていえば、初回の大規模修繕を受注（経緯不明。きっと管理会社の紹介）して以降、１期も途切れることなく次の３回目大規模修繕もやる運びになっています。やり方は、前の工事が終わるとすぐ次の工事に備える調査を理事会から依頼されたり、組合運営面での顧問として毎期契約が更新されるのです。「委託業務の内容が管理会社とダブるのでは？」「他社と比較して選ぶべきだ」という声が組合員からあがると、次期契約料を値下げしたりしています（値下げ分は大規模修繕を受注すれば簡単に取り返せるはずですから、組合はバカにされている）。理事、監事、専門委員の選任の段階で同社との契約に明確に反対している人は除外されている模様です。これが「輪番制」、順番くじ引きを採用しているマンションの秘密の実態のひとつでしょう。想像ですが、特に初期の段階では特定組合員たちにエサが与えられたのかもしれません。というのも、「今後、専門委員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書にサインすべき」という私の提案は規約細則等の全面改正時（２年前）にもそれまでと同様に否定されましたから（逆に私が「書かない、配らない」との誓約書にサインして出すよう専門委員と警察署に迫られた）。

理事会や総会での管理組合員「多数」の意思決定がもつ【詐欺的側面】：

例えば管理規約の会計帳簿閲覧条項なら、

第００条　理事長は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。【但し、理事会または総会の運営次第ではこの限りではない。】

あるいは、管理規約の冒頭か末尾において、

総則　【以下（または以上）の各条文の定めについては、管理組合の運営結果によってはその通りに施行されない場合があるものとする。】

【　】は私が書いた文であって、各物件の規約等には書かれていないと思います。「だったら当初からそう書いとけよ！」と、実際に購入して長年住んで理事長にもなって異議申し立てしてつくづくそう感じました。これからマンションの一室を買う人は【　】の”隠れ条項”を心得た上で決断しましょう。笑

日頃から模範的な善良なる一区分所有者として行動し、必要に応じ、時として適切な手段や媒体を選んで主義主張していれば自然と支持者は増えていきます。

会社等の組織内でも、仕事が出来てしかも上層部にもハッキリ提言し、部下や社内の弱者にも優しい人は、評価され周囲の協力も得て更に実績をあげ、組織の改革も出来る。

>1474

あの…大丈夫でしょうか？不敬罪なんてどこにも書いてませんが。
日本語としての不敬とは、「不敬」→「礼儀にはずれること」
そのままの意味ですが。どうも特別な感情がおありのようなので言い換えますね。
「不敬」→「失礼」と読み替えてください。（これは貴方だけに言ってますので他の方はそのままお読みください）

あと、私は貴方に話しかけていませんので、わざわざくだらないいちゃもんをつけられて不愉快ですので、通報しますね。

>>1484
従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。

>>1476
>時間をかけて井戸端会議的にシンパを増やすしかありません。
おめでたいねえ。監視が行き届いた管理というのが理解できないらしい。

>>1482
笑った。典型的な管理会社正当化であり、管理組合への責任転嫁である。
真に受けて自分を責める人がこれ以上生まれないことを祈る。

>1484 >1485 は、管理の実態を茶化すことなく見つめることができ、かつ、書く能力のある人たちの投稿ですね。

>運営に「無関心＆面倒」な多数の組合員を逆手に取って、あぐらをかいてる管理会社が、多いのだと考えます。
同意します。但し、私の住んでいるマンション（２００戸超）では「無関心＆面倒」が装われている、演じられているフシもあります。常人の想像を超えて腐敗したレベルにあるマンションでは、（逆に）見事にきちんとした管理組合運営が遂行されうる原因があるようです。
　分譲マンションのこの段階を想像できるか、ありえることだと思えるかが恐らく重要で、大半の常人のごとく「全体でそんなことはしないだろー」とか「そういう主張をする１人がきっと変人」と決めつけてしまうようですと、管理会社（全部ではない）の本当のあくどさがわかるところまではなかなか到達できないと思われます（そのためか、私に味方し理解する組合員が少数でもいたのは初めの１ヶ月程度）。

>従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。
同意します。私のところは、この「一部」が肥大化、かなりの多数になっているのだと思います。こうなった原因については、管理組合なのに「企業秘密」みたいなもので特に会計にまつわる手法・手口はたとえ理事長になってもわかりません。上記のように、理事長（任期１年）は中規模マンションの組合として対外的に正しさを装うための「お飾り」的位置付けで規約等も設計され、実権はほとんどありません。
　私の組合の業務委託先である大手管理会社には「組合会計部」という部署があり、多数の管理組合がそこに通帳を預けています。私は私のマンションしか知らないですが、「帳簿・会計関係の書類原本は、住民・組合員ごときに触らせるものか」という会社の無言の意思を感じてきました。これでは、実質、実態において各マンションは分譲と言いながらコンビニチェーン店並みに所有者としての自主性が認められていないことになりえます。実際、今でも組合の予算案は会社から下りてきます。

以上の２つの点から、マンション管理のひどい面に本当に触ったことのある人ほど「恐怖」（映画『ザ・ファーム－法律事務所－』のような）を感じてきたはずです。まだそういう経験はない、今後もないだろうと思える人はある意味で楽天的かつ能天気と言えそうです。最近出たばかりで少し難しい本なのですが『会計と犯罪』（細野祐二著、岩波書店）を読むと、「狂った」と書かれている検察特捜部についての記述から当マンションとの共通点がいくつも見出せて、「そうだ、このレベルの話だ」とゾクっとしました。描かれた日本の刑事司法と同じ根本精神で、少なくとも一部のマンションは管理されている。だからマトモな組合員がいくらか居ても恐くてとても手を上げられない。触らぬ神に祟りなし、で連帯も無理。こんな管理を「問題なし」という一部専門家。そんな物件ほど「管理良好」の高い評価を与える業界。

珍説：ずっと同じ管理会社に任せ続けていると、そのマンションの住民と会社の性格が似てくる。

たとえ話：「おつりはお客さんに返さないといけません」。
おつりネコババをやめる気のない売り子に何回教えてもむなしい。
売り子＝ある種のマンション（関連企業、住民）。

資本関係はとっくに切れているのにあえて言うのですが、管理会社の親会社のさらに親みたいな、グループの持ち株会社（他業界）が公的機関から業務改善命令を「再び」出されました。新聞でも全国紙の社説がそれだけをテーマにして書かれていましたが、どちらも効き目なく「またやる」（３回目）と見ています。遠縁？のマンションに住み続けて管理を受けている経験からくる予測なり。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

>1488
誠に申し訳ないのですが、恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが、自分でもびっくりするほどあなたがおっしゃる内容が全く頭に入りません。
いや、単刀直入に言うと、何言ってるか理解できません。

>恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが

別に謙遜なさる必要はないと思います。各人の関係するマンションのタイプが異なれば、日本語で語られてもアラビア語みたいに聞こえてしまい、全然わからない、理解不能になるのでしょう。経験も知識もある管理会社の上のほうの社員とか不動産会社のマンション担当だと、区分所有者どうしのこうした意思疎通不全、経験等の分かち合い不能を見て安心し失笑さえするのかもしれません。

さて、他業界の業務改善命令といったニュースは新聞でもテレビでも報じられましたから、その予備的知識を前提に社名等の具体性なく書きました。「おつり」は例え話です。別の板でマンション管理士さんが「おつり」と同程度の倫理・法令遵守を説いていたので、規範を説いて知らせる行為は大切だけど、それがマンションで本当に有効に働くかどうかは別次元の話であり、全然有効に働かない当マンションのケースが現にあると言いたいのでした。でもね、残念ながらいくら「現にある」と言っても視野に入らない、目に入れずに他の一般的物件だけを論じる専門家が多いです。

「おつりは客に返さないといけません」にノーと言う人はまず、いないでしょう。ご存じの通り、マンションの管理組合には組合員が毎月納めた金銭を扱う「会計」業務がありますから、「おつり」的モラルの例え話は決してマンションと無縁ではないと思います。明朗会計の方針を否定しない構成員ばかりでありながら、不明朗会計の疑いが払拭されずに「問題なし」として運営できているのが当物件です。オモテとウラの、善と悪の「二面性」を感じさせます。これはマンション内部についての描写ですが、そのまま、管理組合の業務委託先である管理会社や他の専門業者の性格とよく似ているのです。どういう要因や経緯で互いに似てくるのか、あるいは「二面性」の問題を本気で追及しようとすれば、逆に提訴されて警察の捜査や裁判といったイバラの道を歩まされ、その門を無事通過して初めて「追及を始める」資格が与えられる。管理会社に逆らうことをしないマンションの管理組合（両者はまるで運命共同体）における組合員個人の位置付けとは、実はこんな感じでしょう。

多数の投稿を通じ長々と書いてきましたが、現状は「管理会社の変更」「コンサルタントの変更」「会計帳簿閲覧の実現」「会計の外部委託監査」など、すべて「可能性０％」です。組合員個人の決死の問題提起に誰も味方せず、初めの１年以内に「乱」として簡単に平定されてしまいました。会社・業者と組合の連合に警察も味方し、なおかつ外部の非関係者の多くが被害者のＳＯＳ発信を逆に「誹謗中傷」として加害行為と解したり、「意味不明」と言って怪文書呼ばわりして聞く耳を持たない、見て見ぬふりをする反応が頻発しました。発信した組合員個人の力不足、手段の選択の誤り等、いろいろと責められるべき落ち度もあるのでしょう。しかし、それを根拠にＳＯＳや問題提起が無視され理解もされない様子を見て、おもしろがる業者と住民の策士がけっこういますね。

別に悪いことではございません。会社と組合でくっついて一体化し、組合の資金で高価なサービスや工事を買って、最終的には物件の評判も資産価値も上がるという道があり、それが許されているわけですからね。私はただ、会社と一体化していないマンションの管理組合の運営のほうが、買い物としても経済的だし適正化法その他の法律・法規にも合っているでしょうと指摘してきただけなんですが、やはりタブーなんですよ、こういった主張は。特にデベ系のマンションだから、という点もあるでしょうが、それよりも住民・一般の管理組合員まで「反社」の一員になりかねない構図と実態だからじゃないですか。一体化（具体的には理事会・総会での多数決）のウラで、泣き寝入りか売却して去るかしかなかったという無言の元所有者がたくさんいたと思われます。

うちのあくどい管理会社は規約・法律に違反する一部の組合員（賃借人等含む）と共謀して、これ等を指摘し、改善を要求した組合員等を排除しようと画策する。危険です。

あくどい管理会社は管理規約及び管理委託契約書を全て理解したらお金に関する工事等に組合員の関与は利害に反する者として排除している。
ここら辺を実務経験のあるマンション管理士等に資料と時間を与えて精査されるといいと思います。
あちらこちらのスレで管理規約等の設定、変更又は廃止等は管理会社抜きでされるよう忠告の投稿がありますが各管理組合が真剣に取り組んでください。特に管理会社１０９の管理物件の規約にこの傾向があります。

>>1494
それができれば苦労はないですね。
管理会社とマンションは規模が大きければ大きいほど、管理会社となにがしかの繋がりを持った関係者の区分所有者の存在する確率が上がり、積極的に理事会に関与し、定常的に一般の区分所有者より活発に活動、管理会社に利益誘導します。うちは１０９ですが、修繕委員が定常的に理事会に出席し、理事と同レベルで発言し１０９に利益誘導しています。その時はおかしいと思いましたけどね。
その修繕委員はその何年か前に理事長をしていました。またかつて理事長をしていた今は役員でもなんでもない人間も含め裏（理事会外）でグループを形成し１０９ともつながっているみたいです。敵は管理会社だけじゃないんですよ。また現理事にもそれが疑われる人間がいます。おそらく無駄な出費超割高な工事、大規模修繕の談合、こういったものが「スムーズ」に決まって来たと思われます。もしかしたら最大の敵は、一般区分所有者の無関心かもしれません。

そうです。一般組合員の無関心です。この無関心な組合員にどうしたら関心を持ってもらうかでしょうね。

>>1496 匿名さん
無関心の方々や、自分達には実害が及ぶことは無いと考える自己正当性傾向がある人は、より深刻な事態に陥ったら、そこでようやく気づきますよ。
まあ気づいた時には、もう手遅れ、あとの祭り。

point of no return ＝ 帰還不能地点 をとうに過ぎてしまっていますから。
管理のせいで住環境が悪化して、修繕計画も頓挫し資産価値も下り続ける。
そのまま住み続けるしかない！

だれか強力な改善者が現れない限り>>1497さんの仰るとおりでしょう。
私のマンションはそんな組合員が現れて理事長になり管理会社１０９と共謀する理事等と戦いながら６年間でかなり改善しましたが、

この悪徳理事と１０９の連携には勝てずに解任させられました。当時よりは相当改善はされましたが少しずつマンションは荒れてきています。

荒れる原因は主に入居届け、内装工事申請等の管理人による窓口チェックが甘い事です。

>>1498
だれか強力な改善者が現れない限りとおっしゃいますけど、>>1497さんは、強力な改善者が現れたけれども最後は抗し切れなかったという話ですよ。要するに孤立無縁となり結局力尽きた、ということですね。
ちょっと規模の大きいマンションでは、必ず管理会社の関係者が居ます。取引先の業者、親会社や子会社の社員、資本関係のある会社の社員、それらの家族や子弟。総会で付託事項として理事会に一任されたことは、理事会でどうとでも操れます。彼らにしてみれば工事への超割高な発注や無駄な支出（管理会社から見れば受注）が目的の大半です。相見積もりを取ってみると他業者の1.5倍～2倍の価格のマンション管理会社への発注が次々と決まって行きます。相見積もりはそういうメンバーが潰したり、管理会社に再度のチャンスを与えるみたいに誘導します。価格を知らせてから見積もりを出させるって信義にもとる行為なんですが、お構いなしです。そして理事会の議事録も管理会社が作成し結託理事長や無関心理事が機械的にハンコをついています。経緯は一切残りません。最後に、どこどこ社にいくらで発注することとなりました、と議事録に残しそれで終わりです。
営利企業内なら完全に背任行為なのですが、マンションでは当たり前に行われているということです。

やはり区分所有者を守る法整備がないと状況を打開するのは非常に難しいでしょう。
管理会社を変えることはまれにできる場合があります（非常にハードルは高い）。しかし、マンション管理の業態が、マンションからむしり取るのが標準と化してしまっていますからマンション管理会社を変えても結局元の木阿弥となる可能性が高いです。
国交省も当然業界とつながりを持っていますから、積極的には動きません。これまで動いて来た（といっても標準管理規約改正程度ですが）のは審議会という制度でそこで答申されたものを採用せざるを得なかったという事情によるもので、国交省自体は乗り気じゃなかったと思います。最後立法させるというならで国会議員に賛成をしてもらわなければなりません。しかし国交省が乗り気でなければ立法への推進は期待できず、国会議員も業界と癒着してます。
あとは消費者庁、公取委あたりがかすかに期待できる（警告メッセージ程度？）かもしれません。

一部の悪築組合員と共謀してマンシィんを私物化を許しているのは我々組合員だと言うことを再認識しています。区分所有とはいえ自分の財産で有る認識も薄いのでしょう。

本当に有効な相見積もり等の手段があったとして「実は半額で済む」と判明しても、購入先（契約相手）を変えるような管理組合ではありません。２倍、３倍の値段であっても提示されたらそれで買う住民たちです（個人レベルで見たら全員ではないと思われる）。その契約相手は基本的には固定型で、２社（大手管理会社と工事屋さん）との関係がずっと継続しています。

２００戸超ですが、インテリ系は１０戸にならないくらいでしょう。新築時に比べてかなり減りました。配布「紙」による私の活字は読まれているのかいないのか、全然はっきりしない程度の（無）反応ですから、要は「現在と異なる見方・考え方、新情報」に興味なしの集団のように見えます。一種の鎖国です。活字より現金が歓迎される感じ。

知的水準、教育程度がこんな感じですから、マンション管理の関連法規とか規約細則とかに関心も特にありません。会計（経理）に対しても同様に低調です。１０年以上、管理員と、上記の２社にお任せしてきたマンションです。

しかし、組合員だからとか理事長になったからと言って、この体制を変えるとか業務実績の点検の必要などを言い出すと、それまで眠っていた各種法規が都合よく急に持ち出されて組合（特に理事会）が活性化します。理事会・理事長名での警告とは事実上、管理会社ら業者の代弁と思われ、従わないでいると内部では孤立し総攻撃されますし、外部なら近隣商店や捜査機関までもが組合に味方します（逆にマンションから離れていった勇気ある専門零細業者あり）。

こんなんですから基本的に恐ろしいです。現在は私の乱が平定された後と言える状態で、至って平穏・平和。自主性や積極性の感じられない管理組合ですが、数ヶ月に１回は管理会社の宣伝パンフレットが皆に配布されたりして、静かな統治が輪番制の理事会を中心に行なわれています。

1502
将門病院院長様

植物人間病院の院長の心境をお察しします。
全力で治療、看病しても報われず、家族から恨まれただけ。

それがマンションの宿命と私は悟りました。

総会出席常習者、元理事長や理事は去りました。
私も物件を売却し、外から石を投げたいと思うようになりました。

多くの無関心な組合員達は、管理費・修繕費も税金と同じ感覚で払っているんでしょうね。

でも、税金の使途に不信感を持っている国民は多いのに、なぜか管理会社に対して信用しきってるから、不思議です。

大地震を口実に修繕サイクルを必要以上に早め、仲良いコンサル会社・施工業者も稼がせてる悪徳管理会社のことは、よくニュースにもなるのに……

なお、多くに笑われようが、私は自身も実名で、他スレでフロントマンを露骨に特定し誹謗中傷したので、多分、今の回線で投稿できるのも時間の問題でしょう。

ご支持下さる方がことは、今後も忘れずに、今のマンション生活を頑張っていきます。

>>1503
管理組合が賢くなり管理会社主導の組合運営が思うようにいかず利益が取れなくなった時は解約しなければ経営に支障をきたします。
組合にとってはチャンスととらえるべきでしょう。こういった組合はコンサル中心の少数精鋭の頭脳集団管理会社との連携を強めるでしょう。
大手の管理会社は競争に打ち勝つためにあらゆる無駄なサービスを提供した為に損益分岐点が増加し、管理委託費の値上げ、大規模工事の受注等、が思うようにいかなくなる物件も出だした。
組合員にとっては自己負担が減るのだから良い事でしょう。危険な手法で管理を持続した管理会社は淘汰されていく。ネットの投稿の内容を参考にして危険な管理会社は早めに解約する事を提案します。

ここの投稿者のみなさん、レベル高いですね。

>1502 はインテリ住民礼賛みたいに読めるはずですが、実際は民間マンションの管理組合にインテリが１０人いたとしてもその１０人全員が「書かれていること、言われていることが理解できても、行動はしない」タイプですね。なので、みなさんのような行動派と違ってインテリもじゅうぶん「役には立ちません」。呼びかけると自分だけ浮きます。結局、私は見殺しでした。

たとえば管理組合の会計はガラス張りで透明だとしても、理事会や総会で示されるような所有者たちの判断が土台からコントロールされ（＝会社の影響を受け）ていたら、むしろ「より合法的」な手続きを踏めているせいで基本的には文句のつけようがなくなります。私のところは組合員に会計書類を見せずに何年も運営できていますから、ガラス張りですらありません。それでも内外ともに「問題なし」と判定して、見て見ぬふりして時間だけが経過し、毎月１人あたり２万円の管理費や修繕費が納められ続けています。管理組合の運営は形式だけ整っていれば大丈夫、と知っていて黙っている者がけっこういるはず。

このお金がすべてなのでしょう。納めている所有者たちも、２万円で現状程度のマンションライフが送れているから基本的に「文句なし」。これが月々３万円に値上げとなれば「話は別」でついに堪忍袋の緒が切れるのかもしれませんが、２万円のままならその中で無駄遣いされようが横取りされようが「ノータッチ」なんだと思いますよ。管理会社はそこをよく見ていて、値上げの提案はしても踏み切らない「匙（さじ）加減」を心得ている感じです。

>1503 の指摘には新しさがありますね。私も、この管理会社はなぜ築年数のかさんだこんな物件から離れていかないのだろう、と思案したこともありましたが、騒動勃発の原因である管理体制の構築にモロに関与しているから、都合上、離れないで「封じ込め」路線を選択したのだろうと見ています。それでも契約非更新のメリットが継続のデメリットを上回れば、あっさりサヨナラを告げてくるでしょう。今は、サヨナラをされないという前提ですべてが回っていますが、この前提こそ住民にとって月２万円の価値があるのでしょう。

安部さんは偉い。

解約解約と騒いでいたらある日突然管理会社から解約通知をいただいて騒ぎ出す。
解約されてら騒いだ組合員ほど管理に付いての知識がなく、路頭に迷うはめになる。
何時でも組合側から解約しても自分で管理できる自信があれなＯＫだし、
そんな役員がいれば管理会社は解約などしないでしょう。
組合役員の中にプロが一人でもいれば解約されても動じない。
組合員は損をしないでしょう。組合員のフリーのマンション管理士等も増えている。

１９時からのＮＨＫニュースにご注目してみましょう。

管理会社が解約するといって来たら、まあこんなのもあるみたいですから、相談したらどうかと思いますねえ。
これはニュースで、その後同組織が形成され運用されているかは分かりませんが、手繰って行けば相談する先は見つかりそうな気がします。

https://www.e-toryo.co.jp/organization/%EF%BD%8D%EF%BD%8B%EF%BD%93/

あるいは、

http://www.asetus.jp/

こんなのとか。まあこれが悪徳でないという保証はできませんけど。

業界でもこのままでは消費者の信用を無くすという危機感はあるみたいですね。

解約はマンション管理会社が言って来たら簡単ですよ。決議も何も要りません。
（マンション側からそれをするのはいろいろな障害があって難しいのですが。）

法律上は、
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第八十九条
　マンション管理業者の登録がその効力を失った場合には、
当該マンション管理業者であった者又はその一般承継人は、
当該マンション管理業者の管理組合からの委託に係る管理事務を
結了する目的の範囲内においては、なおマンション管理業者とみなす。

となっており、
もし解約にできればその先は割と簡単です。次の管理会社を募集して、選定して総会で決議して、決まったら管理会社同士で引き継いでもらえばいいだけです。引き継ぐまでの間は上記法律で保護されています。もし去る（しかも自分から言い出した）管理会社が協力的でなければ、非常に評判を落とすことになるでしょう。

※※※以下が重要

しかし、これを単純にやっても、悪徳から別の悪徳に代わっただけ、では意味がありません。ここが最高に難しいところなんですよ。これまでは受け皿も悪徳が多かった、しかし少しずつ状況は変わりつつあります。ただ、努力無しにそういった先に巡り合える可能性は低いと思います。ここで鍵になるのは、管理組合側の「やる気」です。不満だけ言って交代させても、やる気がなければ同じ結果を繰り返すだけになります。

>>1511は場合を勘違いしました。現管理業者が管理業者としてのとしての登録を失った場合でした。

でも普通は管理会社から解約する場合にも一定期間前に通知する義務が契約書に定められています。その間に次を募集して、決まったら管理会社同士で引継ぎさせるだけですね。でも、悪徳から悪徳では意味が無いのは同じですけど。

>1509
ニュース見ましたよ。ラジオでも報じられていました。
手抜き設計はいつかはこうして発覚するということで。

「手抜き設計」ではなく、「杜撰（手抜き）施工」の問題だと思います。

失礼。設計ではなく「施工」のミスでした。訂正します。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190622/k10011965151000.html

こういうのもあるよ。

管理会社が、お前らだけでできると思うならやって見ろ、みたいに強面に出たら、
こういう記事をたよりに探してみてはどうでしょうか？

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO38417920Q8A131C1EA6000/
https://www.c-c-u.jp/

>1514
貴殿の知性、鋭いですね。匿名掲示板投稿者をナメてはいけないと、ご指摘の文からつくづく感じましたよ。

わがマンションの管理組合に「何が何でも会計帳簿はきちんと見せろ」と言って譲らない住民が私の他に４、５人でもいたら、こんな終わり方（結局非開示のまま平穏に運営されている）にならなかったはずだと、何年も前から空想しています。でもそんな人、このマンションには本当にいないんです。夢を見たって仕方ありません。

２日ほど前のＮＨＫニュースにて、耐震構造スリット施工ミスのマンションの問題が本格的に調査されることになった、との続報を見ました。

>>1517 視聴者さん

管理会社が以前暮らした複数の物件と比較しても、あまりにも杜撰でテキトーな仕事をしていた。

仕事のやり方を改善しなければ「管理会社変更を総会で提案するよ」と、予告してから早一年弱。

先月の通常総会で管理会社変更に言及したら、その二週間後に管理会社の顧問弁護士から内容証明郵便が届きました。

実質的に、自由な直接の発言の自由を剥奪された格好です。

悪徳企業や不正企業と結託しないと、経営が成り立たない弁護士事務所って、悲哀に溢れてますね。

組合員は勉強しないと財産をむしり取られます。
組合員のフリーのマンション管理士等を活用しましょう。

>>1518
内容証明の内容を他のサイトで晒すがよい。73%が本人訴訟の時代、弁護士は仕事がない。
裁判所の窓口のみ込み合っており、食えない弁護士が判事に採用されている。

>>1516 匿名さん

騙されたことの報道と、騙す人もいるというコンサルの団体をならべてるのは何の意味？

管理組合の理事・監事を輪番（順番くじ引き）制で就任させているマンションは多いでしょう。そこで「輪番制」と聞けば判で押したように必ず「組合活動に消極的な住民だらけの」マンションと連想して語る管理士さんもかなりいらっしゃる。

私は、ひどく悪質な管理会社の下では、「輪番制」が内外をもだます社会的隠れ蓑（みの）になりうると考えています。任期２年をまっとうすると、その人はもう管理会社の色にある程度は染まってしまって「反対」しなくなる。後日何か起きて仮に反対しても在任中に賛成してきているからか、持続しません。

こうして１０年、２０年経てば、組合の構成員はかなりの割合が会社の色になります。マンションでこんな現象（＝管理の手法）が起きる可能性など一切想像できない世間や警察官は、まんまと現時点の組合だけを見て「多数派の判断は理事会も総会も経ていて正常であり、問題を指摘する奴が同調しないから孤立する」と思い込んでしまいます。

私はこのことがマンション管理で最大の詐術だと感じています。つまり、制度の主役であり主権者のはずの何百人もの組合員が悪質な管理業者と組んで「普通」「合法」をいくらでも装えるマンションがあるってことです。

>1522

２００名を超す組合員たちは、①１名（＝私）による配布文書　と　②不正を疑われている組合会計　の２つをはっきりと天秤（てんびん）にかけたのです。

結局、①だけ警察による捜査（名誉毀損容疑）という関門が設けられ、②は当時も今も関門らしい関門を設定されませんでした。私は、このアンバランスさがプロしかしらないマンション管理の極意なのだろうと見ています。２００余名の組合員はその極意、究極の技と判断に乗っかっていると思われる。

外部の捜査機関だけでなく、肝心の管理組合そのものが運営のテクニック次第で②を避け、不問にできる道があるということです。これに対して①は逆に逃れる術（すべ）がありません。総会は理事会次第であるという管理組合なら特にこうしたアンバランスな運営をやれます。

他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人がいるでしょう。問題ないから「打つ手はありませんよ」と思わせるわけですが、上記の件でいえば「①は問われるが②は不問にできる」という実態を心得ているのです。

つまり、現実のマンション管理においては、先にプロの法的判断があって次に組合がそれを採用して悪事が進められるということです。だからこそ安心して①だけを問うことが組合としてできてしまうのです。実は②は「帳簿は見せます」と言っておいて毎年の定期総会を賛成多数でクリアできていれば何の罪にもならないなんて、シロウトの集まりである組合員が知っているわけがありません（それでも年季が入ったらプロ同然の経験と知識をもつ住民が育ちうる）。

ちょっと複雑な論述になってしまったかもしれませんが、要は、当マンションで起きたことはあなたのマンションでも起きるということです。２００余名いる当マンションの組合員たちは冒頭の①と②を天秤にかけ、①は問題にして②は問うことなく、「何もなかったわい」という顔をして管理を続けることが簡単にできてしまうのです。施工ミス以上の欠陥ではないかと思うのですが、マンション管理組合会計に関する話は社会的にガードがかたく、逃げる会社が勝ちというのが現状ではないですかね。

>>1522
>>1523
もう少し短い文章でまとめられない？
「輪番制」と「組合活動に消極的」ってのしか頭に入ってこない。

>1524 さんは、ひょっとして
>他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人
だったりするのかも。違っていたらすみません。

というのも、知られざる分譲マンション管理の実態の２大要点なんですよ、①被害者になるとどこに相談に行っても「この人、何を書いているのか、何言ってるのか、全然わかんなーい」で、聞く耳を持ってもらえないという現実。しかも実は完全に理解しているのにわからんフリをして専門家として問題を封じ込めてしまうこともある。②組合の住民が実は管理会社の意のままに動くことで管理組合活動を通じて会社の悪事が民主化され正当化も合法化もできる。

特に②は業界全体の経済活動の理想とされている土台なのかも。これが実証的にバレたら、普通の人がマンションを買わなくなってしまう。よって、私の長めの論述が「頭に入ってこない」と書かれる場合が出てくる。

理屈をいえば、散文に対する俳句みたいなもので、文章が短くなるともっと分かりにくくなるはずなんです。

どうも、管理会社の悪さが管理組合の住民たちに感染しているという私の指摘は理解も支持もされないらしい。こんなんだからこそ、組合の住民たちが自主的かつ自律的に会社の意向通りにマンションを運営していくことが悪事の完成形になるのでしょう。

５０対５０、７０対３０とかの対立にならないのです。１対１００みたいになる。強い者が圧倒的、という状況は当マンションのみならず、日産のゴーン追放や野党が政権に太刀打ちできない国会の現状にも共通して見られます。これらが「なぜか」は難しいテーマだけれども、正しい個人や少数者が全体にとって不都合だと思われるとあのようになる、くらいは見えます。

やられた側は長く具体的に語っても全然理解されず苦しみ、やった側は何も語らなくても世間から警察まで味方してくれるというのが、当マンションで私が経験した「管理組合」です。しかも、理解されない長く具体的な記述は、組合でも警察でも検閲され名誉毀損とか言われて脅される現実がありました。

>>1525>>1526>>1527
あなたが分の悪い戦いを一人でしていることはよく分かった。
自分の主張が正しいと強く思うなら、専門家（不動産問題に強い弁護士とか）に
相談した方が良いかもよ。
ここで一生懸命長文を書いても誰も助けてくれないと思う。

助けようがないしね。
現場で起きている事は現場で解決しなきゃ。

期間　　年　月から　年　月　までの１年間
００００表
項目 　　 　　　　　　　　　０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月　合計
入の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座


出の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座

当期
　前期
　　計

>1528 >1529 は初歩的な勘違いをしていると思います。集団に従わない者が必ずしも解決を求めるわけではありません。専門家はほとんどが有名大企業を敵に回すほど愚かな人道家ではありませんでしたよ。

ある文章を２０％しか理解できない人に、さらに新しく文章を書いてもそれもまた２０％しか理解できないということが起こります。まるで家庭教師が、「わかんない」「わかんない」と繰り返し言うガキに困らされるのと同じで、「わからない」と言うほうが学識経験者より強く、上位に立てるのがインターネットです。

当マンションの状況を例えれば、私は解答用紙にきちんと記述して回収・採点を待っている。他方、他の生徒たちは足並みをそろえたかのように用紙に「何も書かないことで」採点されるのを避け続けています。学校なら時間制限があって白紙も回収され０点にされますが、マンション管理なら管理組合として「何も書かない」行動をみんなでとれば回収されることも時間制限もなく、採点される事態から逃れることができてしまいます。

４０年近く住んでいる組合員（元理事長の１人）は「オレたち、文章書けねえもんな！」と集会所で威張って言いました。このレベルの住人を多数にするやり方は、こっそり軍団を作って知的な批判者を住みづらくさせること。そのためにも「会計を誰の業務にするのか」は決定的に重要です。私のところは管理員（と管理会社）でした。

米国のトランプ大統領が、野党（民主党）の求めている過去数年分の「納税申告書」の公開を嫌がっております。行政権のトップがきちんと納税してこなかったとなれば、再選の正当性も崩れかねません。

このトピックをめぐるいくつかのネット上の記事をたどるだけでも、マンション管理組合の会計処理の実績がわかってしまう書類の公開（閲覧）が嫌がられることと「そっくりだ」と感じられます。非公開、見せなくていいんだ、という勢力が内にも外にもけっこういるんですよね。

アメリカで非公開の正当性を一生懸命に論じる人たちの発言が、マンションコミュニティー掲示板の一部専門家たちの投稿と同じ趣旨だというのが、またオモシロイ。

>>1532
もう良いんじゃない？
専門家が信用できないって言うなら、自分のブログなりSNSで訴え続ければ良いよ。
ここで個人的な長文の雑文書かれても困る。
それともそういうことも分からない人なの？

マンションの管理組合にとって管理会社自体も契約の対象ですが、それ以外の様々な業者を紹介されて組合に寄こされる場合に、しっかりと断れる、拒めるマンション（の理事会）がどれほど存在しているでしょうか？

築４０年近い当マンションでは、推薦された業者・専門家を理事会等で拒否した例はないと思われます。私は、組合のこうした状態、受け入れの状況は「押し売り」と紙一重だと見ます。組合も個人と同じで、押し売りを拒めるしっかり型と、拒めないタイプのものがあるということです。

新理事長１人で拒めるかというと、それはまずできない仕組みになっています。少なくとも他の理事たちの同意が要るでしょう。そこで、そこを突いて「理事長は」とすべき条文でも「理事会は」と書いて、契約見直し派の新理事長が独断専行できないように集団主義を管理規約の文言にして先に定められていたりします（専門的業者の指南？）。

この点から、「誰をどのようにして理事に就けるか」が、当該のマンション所有者たちにとってもそこでうまい汁を吸おうとする会社にとっても、極めて重要な「分け目」となります。適正も能力も無視して順番に２年ずつ就いてもらうというもっともありふれた方式（輪番制）で選任された「理事会」が、管理会社との契約、及び会社が紹介する他の業者との契約を吟味検討のうえで拒むケースは「ほとんどない」はずです。

買う、購入する立場にある管理組合は、この問題をどうしてゆく気でしょうか？　私のところは別にどうしてゆく気も特になく、勧められたモノやサービスをこれからも買っていくだけでしょう。そのために理事会があり総会もある、というだけ。（ちなみに、このタイプの大手分譲マンションがあること自体を一切認めたがらない「専門家」、それと結託した住人たちがネット上にもけっこういる。）

マンション管理組合のこのあり方を変えようとすれば、他の組合員や業者、警察等の外部機関まで敵に回すことになる展開を覚悟しなければなりません。

同じマンションの区分所有者に聞いてみると、
不満はあるが何の説明も出てこない、疑問はあっても簡単に調べられない、理事会議事録閲覧はできるが、議事録を見ても知りたいこと、管理会社に不都合なことは何も書いてない、行動の起こし方も決起して総会を開く以外無い、意思表明も定期総会だけ、それも議案に対してだけ、賛成は何も聞かれず反対の方は挙手をして理由を述べて下さいと来る、賛成と言ってないのに賛成にカウント、不満はあるが行動を起こす機会が存在しない、言われるままに払ってこれで回っていると納得するしかない。

みたいな不満がそうとう渦巻いています。決して現状を是認しているのではないんですけどね。まるで北朝鮮国民のみなさんみたいです。

こんな状況が管理会社の誘導で維持できてしまうことに問題があると思います。理事会を新派で固めてごく短時間で終わらせる、管理会社の持ち込む推奨工事は一社独占でスルスル通ってしまう。相見積もりを提案しても「必要ない」で議事録にも残さない。

漠然とした不満はあっても、実際がどうなのか？是正するにはどうしたらいいのか？方法もはっきりしません。ただ総会議案に賛成か反対かするだけ。

消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、
こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

当マンション管理組合と、業務委託先の管理会社を含めた「管理費等のお金の流れ」を大雑把に言えば、「組合の複数の口座に各組合員が口座引き落としで毎月納金し、その組合の口座は通帳を預かっている管理会社の管理下にある。これら組合の口座からの出金は、組合の意思に従って管理会社により行われる」。

かつて「自主管理」と言われた１０年以上の間は、この出金先のひとつに当組合自身の「小口現金会計」の口座があり、それは組合に委託された管理員が使用していた口座でした。最近は管理員がカネに触る機会がないように、小口会計の口座は理事会の複数の役員のみで管理するやり方に変更されています。近年の管理規約変更により年齢制限が設けられ、私はその役員にはなれません。

管理員が小口会計の口座を使っていた当時の会計処理の手順を見ると、理事長を含む全組合員には「組合のカネに触れる機会が一切ない」システムだったと言えます。これを「安全かつ安心できる」やり方だと思うか、私の主観のように「組合が自主的な活動を何もできなくされる」やり方と見るかで、大きく２つに分かれます。前者が主流、後者は少数の現状。

私に対する反論としては「自主的な活動が何もできなくなるなどということはなく、理事会等の会議で住民が意思決定すればそれに応じて管理会社が会計でも手続きをするだけなのだから、意思決定に至る議論を怠けた貴方と組合に問題がある」がありがちです。しかし、実際には「意思決定に至る議論」を自由に行える展開にはなりません。

その主な原因が会計のやり方だとしたら、「会計の従来のやり方を変えるための議論を自由にやるためには従来の会計のやり方を先にやめなくてはいけない」となり、まさに堂々巡りです。難しく言えば、法の支配の点からも、従来のやり方には正当性と根拠があるので「現状維持は決定的。改革派の敗北は確実」。プロはこの力学を承知しているはずです。管理員は理事長だった私にどれほど問題提起されても会計のやり方を変えることなく、「理事会を通せ」と仲間の住民を通じて言い続けていました。

よって、いったん組合の会計システムを業者に掌握されてしまうと組合主導ではもう改善できなくなってしまう場合があると考えられます。上記で言えば、管理員がカネに触らないように変更されたのは、組合の意思とは別の「業者の意思」があってこそのはずです。

さて、現在の状況なのですが、数年前は私とほぼ同じで理事会の判断とその正当性に疑いを持っていた方も、あるいは初めから私に敵対的で、私が議長だった臨時理事会に事前の辞退要請を無視して管理員を守るために議場乱入してきた方も、ともに管理組合の役員におなりです。

もうすぐの予定の大規模修繕については、「募集をかけたものの、専門委員のなり手がいない」ので理事に負担がかかるがやってもらうとの記載が理事会等の議事録で繰り返されています。私の主観では、この記述をそのまま真に受けることはできず、「それが本当なら大規模修繕を受注する万年同一業者の建築士が去るべき潮時ではないのか」と感じます。

前記（上）とのつながりで言えば、組合の会計システムがガッチリ押さえられている状態では、業者が自ら「去る」と思わない限り、組合側に協力者が出てこなくても何億円もの組合資金にべったりくっついて離れてくれないのが分譲マンション専門業者の一部にはいる、ということでしょうか。

こうなっても相変わらず、業者を変更する発想自体が組合員にはありません。

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



削除依頼
投稿する

参考になる!

>1536
以下の書き込みに完全同意です。

>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

>そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

問題ありの物件に住みながら組織的に「封じ込め」をされ、しばらく平穏な生活を送っていると、マンションに見る「人間の集団（コミュニティー）」の恐ろしさを考えさせられます。確かにあった「あれ（総攻撃、管理組合運営の権謀術数）」はいったい何だったのか、と。

不自然さは大規模修繕工事に毎回同じ会社が選ばれ続けている点に現れています。管理会社は大手でやはりずっと同じ企業なのですがマンションの内政（住民の顔と名前等）には大して興味もないらしく（それでも管理組合の真の支配者だけには優遇しているところから、極めて要領よく遠隔的にコントロールしている）、現場は工事業者（「管理組合運営コンサルタント」を標榜する建築士）の管轄のはずです。業務の割り振り、利益の山分けはマンションの一部住民と談合済みということでしょう。

その他の大勢の住民（＝管理組合員）たちにこれを崩したり改めたりする気配はありません。「当事者がこんな態度なのにそれを自分らにどうしろというのだ」が、外部機関の基本的返答でした。しかし、よく見ると、住民に改革の余地は与えられていませんし、脅しなんかも行われていて、拒否できないように規約その他も仕組まれています。外部機関の対応は先読みされていて、結局は気付いて改革しようとした者だけが浮く（誰の協力も得られない）という事態になってしまいます。

日本国憲法でもマンションの管理規約でもどちらでも同じような現象が起きていて、肝心の当事者（前者なら国民、後者なら組合員）たちが「遵守しようという気持ちを捨てている」ように私には見えます。守る気がないのに、守っているように装う演技にかけては一流で、そこにプロの業者のアドバイスが見事に効果を発揮しているようです（マンション管理の委託料はその対価）。これは、平然と法規を破る丸見えのワルよりもタチが悪い。理事会も毎月あって、理事長もいて、監事もいる、総会も毎年やっていますが、過去１０年以上の自主管理期間の会計疑惑などは未解決で、未解決なのに解決済みといわんばかりの組合運営ができています。こうすることで「すべて丸く収まる」と知っているかのような２００人。

冒頭の引用文のような、しっかりした見方ができないと、集団の和（同調圧力）に屈してしまいます。屈してしまえば平穏で心地よいですが、管理会社も工事業者もずっと同じメンツで変わっていないのですから、自分だけを守ったと「保身」と言われてもしょうがありません。・・なんという世界！

裁判未満の小さなお話、ご報告：
数週間ぶり、久々にちょっとした活動をしました。
月１回貼り出される理事会広報紙のコピーを近くのコンビニでとってくることです。

８年前に理事長になった私の提案で、それまで総会議案書以外の広報がゼロだった理事会活動の管理組合員への新たな報告のため、初会議での承認を経て広報貼り出しを始めました。しかし、早くも２回目から８年後の現在に至るまでずっと、管理員が基本的には管理会社の都合によって「理事会の立場で」作成し掲示する文書（Ａ３のビッグサイズ）になっています。数年前に「会議で決めた事項を書いてくれ」と意見した人がいたようですが、今やそんな声も聞こえなくなりました。

・・・ということで、私にとっては「理事会＆管理業者」の見解が載る基本資料なので、毎回コピーして保存してきましたが、最近はこれをしたからといって何らかの価値があるとも思えず、最近の掲載内容を見ても将来の使い道があるとも感じられず、「もうやめようか」という気分でした。理事会は早期（掲示開始１年以内の時期）に「掲示物に触れている者を見たら管理事務所へ連絡願う」との警察的呼びかけをしていたので、しょうもないことですが私はコピーをわざわざ深夜に行なってきました。

>1536 さんの「サラ金」業界の例えを読み直したことが私に再び元気をくれました。全然崩れないお城を前にして、あるいはその内部にいて静観モードに入りかけていた人間が少しの気力を出して些細なコピーをとってきたことになるのですが、夜のコンビニでコピーしながら「自分はまだ理事会＆管理業者に呑（の）まれていないんだ」という感覚を得ることができましたヨ。

月１回の広報紙は、少ない労力で効果的にマンション全体を管理できる手段として使われ続けており、私が最初に企図した「隠しだてしない理事会の活動報告」とはかけ離れた道具にされています。

香港には教わりましたね
黙っていてはダメで、声を上げないと日本のマンション管理も良くならないのでしょう

うちの管理組合は「反感」によって運営されている感じです。失礼な言い方になりますが、声を上げるといっても平均かそれ以下の頭脳の組合員たちに気に入られなければまったくうまくいきません。誰にでも発言の権利があると頭では分かっていてもそれは内容次第で、いざそれを目の当たりにすると心情的には一切受け入れられないといった水準です。こうした組合員たちが管理会社を断固支持しています。

理事会や総会以外のルートや手段で発言したら「卑怯です。公の場で発言したらどうですか」と匿名のメモを付けられて、返却の投函をされました。公の場で発言せずに批判や問題提起する奴＝悪人という、短絡的で単純な決めつけです。理事会や総会の場で発言してみたところでどうにもならず、場合によっては意地悪くも提起内容と真逆の決定さえされるから、仕方なく別の機会を利用して声を上げてみたのです。返却の投函は、こういう事情も組合内のメカニズムも心得ている者が指示、あるいは実行した行為のはずです。

「プイプイ星人」と私は呼んでいるのですが、自分たちの気に入らない私の姿を目にすると顔を９０度横に向ける住人がけっこういます。管理会社陣営に片足を突っ込んでいるタイプの管理士や住人のアドバイスは結局、このプイプイ星人たちに妥協して賛同してもらうか、プイプイ星人以外の組合員の中に仲間を作って対抗せよ、というものばかりです。悪質な各マンションで声を上げるほどの者たちが、この程度の解決策を思いついていないわけがありません。前段落の「公の場」と同じで、そんなこと（仲間作り）はまったくうまくいかないから別の手を使っているということなのですが、こうなるとなぜかアドバイザーたちも引きません。理事会、総会、仲間作り、これら以外は認めないという姿勢で応対されますね。

①香港や韓国では、老若男女がどっと街頭に出てくる感じでしょう。
　あれは「納得いかない」という意思が参加者の共通点のはずです。

②私のマンションではどっと出てきて、初めて反抗した理事長を封じ込めた。
　これは「あんたに納得いかない」という意思が行動になったものでしょう。

①と②では、参加した主権者たちの立ち位置に基本的な違いがありそうです。

②の主権者（住民≒管理組合員）たちは、与党（管理会社等の大口契約業者、
従来の理事会）を支えて守るための行動を今でも続けています。何から、誰か
ら守っているのかというと、理事長だった私に対する防衛ということでしょう。

このように、主権者多数がオール与党化することで生きのびようとする物件も
あるということです。私は「攻撃者、破壊者」に位置付けられているわけです。

a.１年ごととはいえ、すべて自動更新状態だった組合の大口契約の点検見直し
b.特定の大規模修繕業者１社が毎年コンサル料を取りながら２０年超の居座り
c.そうした契約先の変更が決まらぬよう理事会を準備し出席もする常駐管理員
d.表向きは修繕のため、実は管理員の護衛部隊として機能していた専門委員会
e.これらの行きつく先として、組合の通帳を始めとする会計書類の閲覧・調査

以上のどれか１項目だけでもその必要を発言したら、「攻撃者、破壊者」です。
私は理事長だったからなおさらで、就任から半年で辞任勧告を決議されました。
誰も味方してくれず、波状攻撃に１人で耐える体力もなく、勧告に従いました。

>1545 は抽象的でわかりにくいかもしれませんが、①と②の違いは「街頭に出てきた参加者」たちの警察との関係（①は対立・敵対、②は仲間・友好・連携）にはっきり現れていると思われます。具体的事例を１つ挙げておきます。

約８年前の平日（１１月１７日）の午後、当マンションで起きたことです。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68301848.html

私的解釈になりますが、上記の件は「物的証拠を求めて管理事務所に行くと、管理組合員（住民）の多数と警察が出て来て、結局は肝心の資料を見ることができないまま排除、帰宅させられてしまう」という、一部のマンションの隠れた管理システムを示しているものと考えられます。これを管理業者流に言い換えれば「理事会・総会ルートを通さずして直に管理事務所に閲覧や調査に来た場合、（最後は警察を呼んでまでして）反乱住民の目的を阻むのは当然だ」となるはずです。

管理業者の色に染まったマンションの管理組合においては、上記ほどに、異常なまでに「理事会・総会」という制度・機関が絶対的な「善」なのです。それ以外の手を使おうとする住人に対しては、例えそれが管理組合員（当マンションの場合は理事長）であっても「悪」とされ、管理会社（当マンションの場合は管理員）と警察が連携して退治してみせます。「理事会・総会」が本当に善ならこの防御体制もあってよいのかもしれませんが、もし悪だったらどうなりますか？という話なのです。

それ（管理組合や契約業者の善悪）を客観的に判定・判別できる書類等を求めていくら行動しても、「理事会・総会」に理解も支持もされないので成功しません。こっけいにも、近隣の大規模団地の管理組合では、組合員が事務所に行けば事前申請なくとも「これですね。はい、どうぞ」で応対してくれるとか。民間企業の管理物件との差でしょうか？

あれから８年、いまだに何の監査も調査もされず、輪番制の理事会と何でも承認の総会が回を重ねて３回目の大規模修繕工事を初回・第２回と同じ業者のままで迎えつつあります。私が静かにしていたら限りなく平和なマンションにしか見えないでしょう。

民事不介入が警察の基本です。　手をだすと公務執行妨害でつかまり逆効果です。

各マンションの管理組合員による個別の報告、特にひどいお話ほど貴重だと思いはするのですが、こうした掲示板で投稿された途端に「法の番人」みたいな別の投稿者がすぐ現れて、冷めた反応、冷ます対応がよくありますね。この手の現象はマンション管理そのものとそっくりに思われます。

威張れることではありませんが、私のマンションには管理組合員に法律の専門家はいません。もちろん、管理規約も細則もあります。例えば「領収書とか組合の通帳を見たいのだけど」、「私への役員報酬が遅れた件でちょっと説明してほしい」といった要求や質問は、きちんと使われる前提で納付した管理費や修繕積立金なのだから、開示や説明はすぐできるはずだしそうじゃないといかんでしょうと常識的に思うから実行したまでで、別に法律がどうのこうのという意識は特にありません。実際は、関連法規や規約・細則が後から付いてくる形でたいてい組合員による質問・要望の法的根拠が見付かるのですが。

上流の物件でもなければたいていこんな感じの組合運営かと想像します。

加えて、今のところ、私のマンションでは裁判を起こす個人はいません。しかし、上記の質問や要求にきちんと対応してもらえない状態が続くことと同じ原因でもあるのか、組合のお金の問題に関係する人ほど「裁判」と「警察」を持ち出して脅してきます。両方とも「法律の番人」的な機関ですね。この瞬間から管理組合は急に法律を味方にしてみせることにやっきになりました。理事会として弁護士相談に行き、『法律相談結果概要』のペーパーをこしらえ、質問と要求をした組合員の手にわざわざそれが渡るように仕向け、「あの家を退去させる方法はありますか？」「現状程度では難しい」といったやりとりを読ませて脅すなんてまだ序の口。脅しに屈しなければ、黙らせるための伝家の宝刀が次々と抜かれ、襲いかかってきます。

中級以下のほとんどのマンションにとって、警察と裁判所が管理組合において果たす機能はきっと以上のようなものでしょう。ワルの正当化（被害者化）と脅しに持ち出されるだけで良識派の住民は恐怖し委縮、逆にワルたちは守られたと心強く居座ることができます。匿名投稿掲示板でも恐らく同じことが起きているという印象です。

>1274 に書かれた管理の手口は現在もなお続いています。
とても長～い文ですが、まずゆっくり熟読してほしい。

その後に、下記のアニメ版『トム・ソーヤーの冒険』（第３８～４０話）を
観賞してみてください。上記の投稿１２７４の真意が伝わることと思います。

・第３８話「おそろしい出来事」

悪質なマンション管理を疑似体験できる本の紹介：

『きつねのライネケ』（岩波少年文庫）
https://www.iwanami.co.jp/book/b269619.html

マンションがまだ世の中に存在していない時代のヨーロッパのお話
ですが、当事者たちがプロのどんな「話術」に苦しんでいるのかが、
読めば肌で分かってくるでしょう。心構えもできてよいのでは。

※品切れ中なので、古書か図書館でどうぞ。

管理会社を始めとする業者の意向を全部受け入れて「総会」も「理事会」もこなしていく管理組合のマンションに住んでいます。何年もの間、業者に逆らった運営を見たことがありません。２００戸以上の規模でよくこんな統率がとれるものだと悪い意味で感心しています。

どんなあくどい手口が繰り返し使われてきたかというと、基本は定期総会で一切言及しなかった（秘密の）計画を、期中に突然発表し、翌年の定期総会までの間に完遂してしまうのです。これをやられると完遂された事業は「既成事実」となって、なぜか組合はもともと逆らったことのない人たちの集まりであるため、「可決」「承認」となるのです。善人よりも悪人が住みついた原因はこれでしょう。

総会で（活動報告議案として）承認された以上、前の年の総会で認められた事業計画の中に一切入っていなくても、実現してしまうのです。「こんなやり方、おかしいでしょ！」と言う人は私以外いません。組合は全員が大人しいわけではなく、業者のこのやり方に味方する強いグループが形成されています。この集団にたてつくには勇気が要ります。

管理組合として管理会社の意向を何でも承認していくので、１人で逆らっていると「共同の利益に反する」と決議されたりして厄介な抗争に巻き込まれます。しかも、軽率にも、いろんな公的機関が多数決（小学校的民主主義）の観点から１人の主張をよく聞くことなく組合の意思決定に軍配を上げてしまうので、そのせいで孤立しないように気を付けて行動する（≒黙って従っておく）人が増加したはずです。

こんな管理組合の会計は、表向きはきちんと処理されて見えますが、その実態となるとまったく不明なのです。探ろうとすれば会社にも組合にも敵視され、村八分です。

管理組合の活動を目を凝らしてよーく見てみると、すべてが「管理会社による自作自演」になってしまっていることがわかります。毎月の理事会や、かつて専門委員会と呼ばれていた大規模修繕とか規約細則改正のためのチームに、１回の例外もなく「社員」が同席しているのです。

そういう会合以外に、まるで組合員たちを第一に考えてあげているかのごとくにしばしば「説明会」が催されるのですが、これも実は「組合員、住民らの議論の場ではない」という点に企業的な偽装民主主義が表れていると思います。あくまで会社に好都合なイベントなのです。議事録も広報（掲示物など）も会社製の素案がそのまま無批判に承認されて成立しているだけ。

理事・監事を未経験者の順番持ち回り、いわゆる輪番制で就けているような「無気力マンション」の管理組合だから、上記のように会社に牛耳られ放題になってしまう面が確かにあります。業者ぬきで組合員たちだけの話し合いの機会を設ける、こう書くとキレイですが、現実には業者の手下になった住人たちも入り込んで邪魔をするので、実際にそういう自由な場の確保は至難の技になります。

しかし、それでも、何年後になるかわかりませんが、民意を上げるそうした回路が悪質な業者を遠ざけることになるだろうと見ています。現在は、残念ながら、組合内（つまりマンション内）の言論は「必ず理事会を通して認められなければ無効で有害である」という運営になっています。憲法違反、憲法的諸価値に反するマンション管理だと考えられますが、裁判所に訴えようとする人が誰もいない管理組合だとそんな事態も普通の日常で、みんな慣れてしまっているようです。

>>1551
今の若い人たちはアホではないので、今後そういった業者は淘汰されていく。
そして、理事会で無理を通していた人たちは、老後同じマンションで後ろ指さされながら生きていくのかな。ぞっとするね。

マンションをいくつも持っているが、ここに書かれてるようなひどい管理会社は一部である。
「マンションは管理を買え」とはよくいったもの、マンション購入時には管理会社もしっかりチェックしよう。

>>1536
>>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。
そうなることを願っているが、非法人の管理組合は、人格なき社団ならぬ、人格なき愚民集団。

最悪の管理会社は都合の悪い組合員を個人情報を利用して勤務先等に圧力をかけて排除する。このような管理会社も現存することを区分所有者は考慮しておくべきでしょう。

>>1556
私は非居住(賃貸)。賃貸人が不在の時、入居者がいるように装い勤務先(圧力団体)の住所、電話番号を届けたことがある。管理会社はビビッていた。そのようにするのもいいですよ。
管理会社は所詮ごみ屋上がりですから。

住宅が一戸建てでなく共有持分財という代物に取って代わり、国と建設、不動産、金融などの経済界に、住まうという基本的生存権の部分をうまく利用され、保有コストを担う奴隷生活にはめられていく。
　管理組合という空想的主体を描き出し、あたかも住民自らが主体的に自分たちの財産を所有し管理しているという架空のシステムが押し付けられている。理事長や理事と一般住民という階級構造によって、組合内部の対立が基本となっていて、管理会社は見えざる神の手のようにそれらを動かす。管理士制度という屋上屋を重ねるおそまつな制度対応は、業界と制度設計官庁が、行政官の退職後の仕事として編み出したもので、住民の立場ではない。
https://policy-practice.com/db/4_111.pdf

>>管理士制度
公務員退職による特例制度の税理士、司法書士、行政書士の資格制度は、字の書けない、読めない時代の資格制度。いまだにそのような制度が継続していることがおかしい。
管理会社にもマン管士にも騙されないようにしなくては。

悪徳管理会社の管理の悪さは目に余るものがあります。実は日本で一番評判の良い管理会社との評判の管理会社です。
表と裏は実務経験者でないとペーパーテストだけで名ばかりのマンション管理士には手に負えないでしょう。

修繕工事を「内容は理事会に一任」とさせて、総会で決議を取る。
（理事長さえおさえておけば、管理会社が区分所有者に電話をかけて委任状を集めることでこれくらいの決議は通る。）
↓
管理会社が関連会社に手数料などがいっぱい乗った工事を受注させる。
↓
区分所有者から、工事のおかしさを指摘されても、「理事会が決めたこと」と責任をなすりつける。

うちのマンションで実際に起きたことです。
マンション購入時には管理会社の評判が大事。

この管理組合（在住マンション）は「業務停止」処分が下されるに値していると感じます。でも、そういう行政処分は管理会社に対して行われることがあっても、組合に対してなされることはないのでしょう。法人化もしていない管理組合に監督官庁なんてなさそうです。

なのに、戸数にもよりますが、町内会（自治会）などと違って億単位の大金が預金され、大規模修繕工事とかで支出されるのが分譲マンションの管理組合。フトコロをあたためたい、お金儲けしたい人にとっては穴場でしょう。事前に気付くのはまず無理で、だいたいこっそり入られて数年間むさぼられた後に分かればまだよい方です。

人の命　＜　資産価値
まさか、自分のマンションがこんな価値観で管理されているとは思いませんでした。身の回りで何かが起きないと関心も持てず、こんなことも知りえなかったでしょう。私の場合は上階からの騒音でした。管理員がからんで音に困っている方を黙らせようと動いたことから、各種の契約や管理規約等の巧妙な細工、そして会計へとたどることになりました。

しかし、たどったからといってこのマンションで何になるのでしょう。この８年、たった１回の例外もなく、理事会も総会も管理会社への満額回答ばかりです。ありがたくも他の掲示板で「ご臨終」「暗黒マンション」と評されました。その通りだと思います。

管理会社に協力する住民、特に管理組合の役員は法的な面においても手厚いサポートを受けられるみたいです。警察は、解明を願って追及した私を名誉毀損の容疑者、組合を被害者として動きました。よって強気。やたら「資産価値」を掲げ、それにマイナスになりうる話題（例：会計調査）なら永遠に後回し。８年前までは「資産価値」よりも自分の財布しか頭になかった人たちなのかもしれません。

差別と紙一重の閲覧停止や傍聴禁止、役員就任年齢制限等の処分を内部でもやって、管理会社の子会社として、管理組合の活動は粛々と続いてます。

評判の良い最大手管理会社（財閥系ではない。）ですが、どうも裏と表がありそうです。
組合員の質の悪い大型マンションなどに関連企業等に忖度して個人情報保護法を盾に反社が住み易くしている（規約・法令違反を見逃・滞納金を見逃等々）。
住民の居住者状況を精査したほうがいいでしょう。
この管理会社の管理物件では相当反社が住み込んでいた。

平成13年８月１日施行のマンション管理の適正化の推進の関する法律の施行前１年から２年くらいにかけて分譲マンションの管理員で反社と思われる人物は解雇させる騒動があつたと思われる。
その後任に配属された新しい管理員は何も知らずに赴任して苦労したといっている。
私もその一人で築７年で、まだ新しいマンションでしたが、
すでに、スラム化に近い状態でした。
様子を聞きたい方は具体的に質問してください。管理会社は財閥系３社に次ぐ大手です。

マンション管理士会・マンション管理組合連合会・マンション管理組合役員会等々
の営利団体が多数誕生しました。元々非営利だった団体が営利団体に衣替えして国民の税金で無料相談なることをしていて公表されていない。非営利団体の頃から行政から手当てを得ていました。役に立たない団体であれば税金の投入はやめてほしいです。

今すぐに
現在の管理会社を変えさせたい。
その思いの中、大地震まで起きてしまい、
非常に不安です。
管理人が毎日マンションに来て、住人コントロールを企たてつつ、エレベーターワイヤーの早期交換などで管理会社への利益誘導を続けます。他、盛りだくさんです。

>>1566 匿名さん
大地震が起きたので管理人が色々世話をしているのであって、
利益誘導をしているようには思いませんが。
私のマンションでは大地震時管理人が事故を最小限に食い止めました。
防災担当理事も、理事長も名ばかりで、管理人が孤軍奮闘していました。

被害箇所、予防するべき箇所等を指摘している姿を拝見して頼りになると思いました。
勿論私みたいに感謝する人間と、利益誘導だと批判する人間もいました。

そもそも管理人が、エレベータのワイヤ交換を提案すること自体が胡散臭い。
普通は担当者がするもの。
まあその胡散臭さを横に置くとしても、問題は早期のワイヤー交換が妥当かどうかです。
何を根拠に言って来ているかが問題。
無条件に疑うのもおかしいかもしれないが、無条件に感謝するのもおかしい。

管理人がマンションのために良い提案をしてどこが悪いのでしょうか。
坦当よりも現場を肌身で感じているのは管理人でしょう。
提案できるくらいの管理人が欲しいです。
１５６８さんみたいな住民はマンションには多いです。
提案をするには勇気がいります。案件によったら首をかける案件もあります。

管理人が提案すること自体不自然なことですね。
管理人は管理業務を遂行するために送り込まれているに過ぎません。
できるのは問題の報告まででしょう。
それ以降は管理組合が独自に案を考えたり、
管理会社の担当者が管理人から情報を吸い上げ管理組合に提案したり、
という形態が普通です。
提案の通りにして裏目に出たらどうするのでしょう？
管理会社は管理人が勝手にしたこと、と知らぬ存ぜぬで通してくるかもしれませんよ。
責任の所在があいまいになる提案行為なんて、普通はするなと言われているはずです。

管理費が高くても（安いほうがいいですけど）、しっかり仕事をしてくれればいい。しかし大手も中堅も管理会社の仕事なんてマージンで生活しているだけですよ。年間目標〇〇なんて会社もありますから、100万の工事を200万円の工事にするのは当たり前。400万円工事を800万円でなんてのもあります。それでも管理組合が管理会社への信用があるから発注するなんて考えの方は心痛まないのですかね。

せこいやりかたで大事な管理組合のお金をせしめる嫌な仕事にみえます。設計と業者、管理会社どこでどうつながっているかわからないでしょう…

居住者に良い工事業者の方や設計の方がいるのが良いのでしょうけど、その方々に負担もかかりますから、お忙しいとは思いますが役員さんは頑張らなければならない必要がありますね。

ちなみにワイヤー交換はフルメンテであれば無償交換ではないでしょうか。

多くの区分所有者が分野ごとに注視すれば、悪徳業者の不正から免れる。
先日管理会社の管理業務主任者が管理する上でのイロハを質問したところ、管理業務主任者試験によく合格し資格取得できたと疑問を感じマンション管理業協会(ttp://www.kanrikyo.or.jp/)に質問したところ、管理会社にとって都合の悪いとこは、逃げるばかりであった。2000年に国家資格になり、ただ国交省の再就職組を雇用し国家資格として認めさせているだけの資格と理解できた。定期的に管理業務主任者の講習をして講習費を取り、国家資格と言っているだけの世界。

国会議員の国土交通委員も同様、何もしていない。質問しても→その通りですね、そうですねの回答のみで、その国会議員のHpでは質問に対して指導したとの、大ウソを記載している。裁判になっても大手の管理会社に元判事が顧問の形で再就職しており、後輩の判事を操作している。Tコミュニティーは名誉棄損の判決を受けたが、稀有なケースでしょう。

>>1575 匿名さん
Tコミュニティーの名誉棄損の判決文を教えてください。

>>1576
管理会社にとって嫌な理事の区分所有室が、差し押さえになっていることを他の理事にばらしたことが、名誉棄損になった。

>>1576
Tコミュニの判決内容

「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、判決は「仮差押は他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

>>1578 匿名さん
管理費等の長期未収者の債権を確認するために組合の依頼で
登記情報を取得することはありますが、
大規模修繕に対する反対理事でなければこのような悪質な行
為はしなかったと思います。

>>1578 匿名さん
情報ありがとうございます、
組合員の居宅が何らかの理由で差し抑えされている情報を
登記情報で知る立場にある権限を有する分譲マンションの
管理業者東急コミュニティーが、
その個人情報を不特定多数に漏らして自社に有利な大規模
修繕工事を受注するために利用しているとしか見えません。
損害賠償がたったの１０万円とはあまりにも少なさすぎます。
何処かのスレにももっと悪質な事例が投稿されていました。
こういった類の人権に関する悪質な管理会社の登録を許可し
た国にも責任の一端はあります。改善を要求します。

>>1580
１０万円でも認められルケースは、稀有である。大手の会社には、ヤメ判が再就職との天下りを雇用して後輩判事の人事権を操作して、判決を有利にしていることがある。
新潮文庫「裁判官が日本を滅ぼす」門田隆将著を参考にしてみては。

>>1581 匿名さん
そうですよね。三権分立はこの分野には機能していませんね。
では、どうすれば良いか、私たち既得権益にあずかれない弱者
は黙って手を拱いてみるだけしかできません。
いい方法はないものでしょうか。？問題は人事権でしょうか。

>>1582
本人訴訟が民事訴訟の73%の時代、地裁の窓口が込み合い食えない弁護士が判事に任用されている。本人訴訟でそのような判事に出会うと、被告側弁護士に区分所有法の解説本のコービーを受け取って、いい加減な判決を出している。そのような時、認められなくとも「裁判官訴追請求」をすると、管轄外の法廷１つの支部へ転任させられている。

>>1583 匿名さん
分譲マンションの役員選任も法令に反しても理事長と管理会社が
共謀すれば気に食わない組合員を役員候補から排除してしまうこ
とができます。これも一種の人事権ですよね。
分譲マンションの組合員が自主性をもって組合員に有利な管理方
法を模索しだすと排除されるので管理会社独占体制が確立されて
いる。
これはひとえに組合員の管理意識のなせる悪しき技がそうさせて
いるとは思いますが、
残念ですが、いくら月日が経ってもあまり変化はありません。

これ等を打破するためには区分所有権を持っている者を対象にし
た個人組合みたいなコミュニティーを創設できないかを模索して
いる。ご意見はございませんか。

教えて下さい。
最近、マンションに引っ越して来ました。
管理費滞納者がいるのは知っていましたが
議事録に、その方の名前が載っていました。
これは良いのですか？

>>1584
マンションの購入者は、鍵ひとつ閉めれば簡単だ、の意識で購入し、管理費だけを払えばよいと思っていたら、管理組合制度、修繕積立金だの思ってもいない面倒さが区分所有者でも意識にない人ばかり。区分所有者の意識改革に任せるしかない。

NPO法人、マン管士の相談しても無理。役員交代を2年ごとに強制的にやるしかない。
国交省の標準管理規約　「第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない」
こんなものがあるから、悪習慣になる。

>>1585 フライドチキン
私のマンションでは６か月以上の長期滞納者は管理委託契約
により管理会社の督促・徴収業務が終了するのに伴いその業務
を再委託するかしないかを理事会で図らなければなりませんの
で、さらに滞納が続くようであれば理事会に諮る議案として全
役員にその旨を周知させるために議事録に残します。

>>1586 匿名さん
そうです。
再任を妨げない、は問題です。
いい役員が再任されたらいいですが、組合員には良いか悪いかの
判断がつきかねます。
立候補制はどうかと思うのですが、立候補者の横顔が見えるので
、規約に選挙規定で立候補者の資格制や報酬規程を決めてよい役
員を選択しやすいようにできれば良いかも知れません。
それ等に不安を感じるのであれば１５８６さんの再任制度は廃止
するか、任期を決めての再任にするかの規定もいいでしょう。
いずれにしても組合員一人一人の為になる役員が一人でも残留し
てくれれば組合員にとっては上々だと思います。
良い役員が残留か就任して組合員の為に尽力しやすい方法はあり
ませんか。

>>1588
理事の互選で理事長になるので、役員交代時期に理事、立候補を受け付けない限り無理。
当管理組合も、Tコミュニティーと同じような状態。議決権行使書の変造、決議事項制限
を無視した3/4の議決を必要とする管理規約変更をやってのける組合と管理会社。
過去3人の理事長解任「区分所有法25条」を裁判所に請求したが、認められなかった。

>>1587さん
有難うございます。

区分所有法　　第四節
（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めのない限り集会の
　決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情
　があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求す
　ることができる。

から権限がまったくないように見るか、あるように見るかです。
規約に別段の定めのない限り、と不正な行為と職務を行うに適
してない事情がときは各区分所有者がその解任を裁判所に請求
できる。にご注意ください。

>>1591 匿名さん
1589です。
1人は、議決権行使書の加筆変造、2人目は、字が読めなく管理会社の言いなりになって押捺している。3人目も2人目同様。

>>1592 匿名さん
管理者（理事長）の不正行為、職務を行うに適さないといった
件での証拠が不十分であると裁判官は認めたのでしょう。
組合員一人で弁護士を雇い管理会社や管理組合の不法行為をた
しなめるには相当な知力と体力と根性を必要とします。
裁判は少く主義ですのでその証拠収集には労力を要します。
日ごろから、原始規約、各期の定期総会（臨時総会）とその議
事録、管理委託契約書、重要事項の説明書等はチェックして保
管して置かれることを提案します。
証拠を持っての不正を行った団体との交渉は全く意気込みが違
います。
分譲マンションにおいて団体活動を拒否はできませんのでいつ
濡れ衣を着せられるかもしれません。
管理の勉強は自分を守ることにつながるし大切な仲間を守るこ
とにつながります。

合人社の元社員はどこにいってもひどいらしいね。
名古屋の管理会社に就職しているみたいだけど、自分のお抱えだった業者使ってリベート取りまくりだって。そしてそこ以外はすべて気に入らないので追い込むらしいです。
そのうち明るみに出るでしょうけど、仕事内容を家族とか身内に胸張って言えないですよね。
まあ管理会社というのはそういう業界なんでしょうね。

管理会社が「総会議決は不要ですから事後承諾でいい」と理事会での疑問を打ち消して火災保険契約の更新に理事長印を押させた。

マンション標準管理規約に準拠した管理規約であれば、特に問題はない。

ただし、積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、マンション標準管理規約の規定では、総会決議が必要となる。

・マンション標準管理規約

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

八 修繕積立金の保管及び運用方法

>>1597 匿名さん
積立型の保険契約は修繕積立金の運用の一面をもつなどの
勝手なルールを持ち出さないでください。
管理費会計の運用でよい、従って、総会で報告すればよい。
実務的には総会の普通決議事項は事後報告に過ぎない。
総会に事後報告として議案で提出して賛否は問うているは
ずです。

マンション保険は、仕様・保険額に関する総会普通決議承認が必要です。理事会にて決めたものが仮に、管理組合に不利益なる条件の場合、役員の善管注意義務違反に該当します。
（管理会社お任せの場合、保険料が割高になる条件での提案、多々あります。）

保険金の請求事務に保険代理店の力関係も考慮したほうが良い
でしょう。力関係を見極める知識は理事の面々にほしいですが。